建业森林半岛(三期)商业研展报告

罗山工程研展报告目录一、洛阳市商业地产市场概况1.1洛阳商业的整体状况…………21.2商业组合方式…………………21.3经营业态分析…………………3二、本案周边区域规划概况2.1洛南新区的开展规划…………42.2本案周边人口结构及配套……5三、周边竞争楼盘调研3.1洛南商业工程概述……………63.2工程体量分析…………………93.3户型面积分析…………………103.4产品风格分析…………………113.5产品配套分析…………………123.6价格分析………133.7营销方式分析…………………143.8消费群体分析…………………153.9周边商业开展趋势……………16四、工程SWOT分析.…………………17总结、建议一、洛阳市商业地产市场概况1.1洛阳商业的整体状况洛阳市有着悠久的商业历史，居民具有良好的购置习惯和很强的购置潜力，再加上洛阳市政府灵活超前的政策法规，使得洛阳具有很强的商业经营条件。洛阳市中心商业地段主要集中在洛河以北，中州大道以南，南昌路以东，以及定鼎路的两侧，先后形成“洛阳市百货大楼〞、“王府井百货大楼〞和“上海市场步行街〞等商圈，形成洛阳繁荣的商业景象。1.2商业组合方式根据调查发现，洛阳现有的商业形态组合主要有以下几种：沿街条状商业沿街条状商业就是商业建筑沿着街道的两边一字排开，形成条状。一般都是以住宅或商务用房裙房的样式出现，在1-2层左右，3层以上并不多见。由于洛阳城市的以东西向带状延伸，东西向较长，而南北向却较窄，使得洛阳原先的商铺都的以沿街条状分布为主。主要分布于城市主干道的两侧，如：中州路、景华路等。条状+块状的综合型商业此种分布方式，是在条状商业的根底上增加了一个到两个块状的商业建筑〔俗称：Shoppingmall〕，业态丰富，门类繁多，形成综合经营，一般都以地区级的商业中心出现。如：“王俯井百货〞、“上海市场〞、“丹尼撕百货〞等都是此类商业中的典型。1.3经营业态分析就现在的洛阳市场，经营的业态主要包含以下几种：餐饮业或清餐饮业；专卖零售业；休闲娱乐业；社区配套效劳业等。不同的经营业态都楼层的要求要各有不同，有的一定要用底层；有点可以用二层；有的最好是一二层连用。各层商铺适合的经营业态如下表。业态业种楼层分布独1层独2层双层连用餐饮业特色餐厅、大中型饭店等★★★专卖零售业服装、饰品、各种专卖店等★★休闲娱乐业美容美发、咖啡厅、网吧等★★★社区配套效劳业便利店、邮局、银行等★★从上边可以清楚的看出商业经营的最正确使用楼层是低层，但也不是非低层莫属，许多业态是可以单独或局部布置在2层甚至2层以上的楼层，如餐饮业、休闲娱乐业等。本案为二层的住宅裙房商铺，因此建筑设计上可以考虑运用科学的手法将第一、二层动线别离，实现楼层的可合可分，从而提升第二层商铺的商业价值。二、本案周边区域规划概况2.1洛南新区的开展规划新区总体规划洛阳新区位于洛阳市南部，和建成区隔洛河相望，北至洛河南岸，南至规划快速客运专线，东起焦枝铁路线，西至规划西南环高速路，总面积约71.3平方公里，规划居住人口50万。分六个功能区，分别为中心区11.19平方公里、大学城及体育中心8.5平方公里、洛龙科技园13.9平方公里、滨河公园区4.9平方公里、隋唐城遗址22.1平方公里和关林分区10.8平方公里。本案就位于滨河公园区。洛阳新区根底设施、公共设施规划情况开发两年来，洛南新区的根底设施及公共设施根本已完善。道路交通四通八达，水、电、煤、学校、体育中心、公交线路等根本配套设施已相继建成并投入使用。随着城市公园绿地、居民小区绿地、道路绿化带、防护绿地等绿化的相继建成，城市绿化也有了翻天覆地的变化。商业中心绿地广场和连接龙门石窟的西山万亩森林公园、隋唐绿色园林观光区也正在建设。随着洛阳市委市政府的入驻办公，和各企事业单位的迁入，新区的开发建设速度会进一步提速，再经过3-5年的努力，整个新区将会成为功能完备、配套齐全、商业气息浓郁、山水园林相间、生态环境优美、最适宜人们居住的新城区。2.2本案周边人口结构及配套本案周边人口结构主要有以下几个局部：企事业单位工作人员包括勤政苑〔市委政府等机关家属院〕、市国税局住宅楼、市地税局住宅区、市烟草局住宅楼、高层次人才住宅楼、洛阳日报社小区、市商业银行住宅楼、市证券住宅楼、市药监局住宅区、龙门管理局等小区的人员。新建小区商品住宅业主主要集中在本案住宅区、中泰华庭、开元装饰大厦、顺驰第一大街、阳光维也纳等小区。原有村民主要是已入驻的安置小区村民，加上其他长住人员，如：学生、老师等现共约5万人。在两年时间内长住人口将迅速增加，人气急剧旺盛，届时在本案周边将会形成一个居民购置力强、消费潜力巨大、多元化、稳步扩大的消费市场，人口结构将呈多元化态势，由此将带动商业的多元化繁荣。本案周边的相关配套设施本案地理位置比拟优越，是未来开展的重点地区，可直接享受洛北商圈的辐射，周边局部公共生活设施已建成并投入使用，但居民生活所需的相关商业配套较为缺乏。这也为本案的商业开发提供了极大的市场空间。三、周边竞争楼盘分析3.1洛南商业工程概述鉴于商业工程的区域辐射特性，能够与本案形成竞争态势的工程主要分布于洛南新区。而除本案外目前已建于洛南新区的商业工程有：工程名称地址开发商业态中泰·华庭英才路与北苑二路交汇处中泰置业底商装饰大厦王城大道与太康路交汇处天元置业底商顺驰·第一大街龙门大道与太康路交叉口洛阳顺驰商业楼顺驰·尚街政和路市政府东侧200米洛阳顺驰步行街以上商业工程中，中泰华庭距离本案最近，规划中的商业体量也最大。其产品主要为二层底商，一二层连为一户。建筑横向采用可自由分割的框架结构，营销手法方面采用3年的包租返租，年返利8%，目前工程进度尚为认购期。装饰大厦为最先可交付使用的工程。预计下月向商户交房。底商，一二层连为一户，框架结构，5年包租，年返利8%，租金为42元/㎡/月目前处于清盘期。顺驰·第一大街，作为顺驰的品牌工程，与本案有诸多雷同之处，但地理位置更为优越。其业态为商业楼的形式。一二层三四层分别为一户，横向可自由分割，包租5年，年返利8%。目前底层告磬而三四层滞销，销售状况差异巨大，值得反思。顺弛·SHOWGOOD尚街的体量较大，业态为步行商业街，工程总体规划现代而合理，且坐落于新区CBD、CLD双核心区域，处于新区商业工程的龙头地位。目前底层告磬，二三层局部大面积商铺正在重新分割，预计年底可交付使用，目前处于清盘期。另外本案周边还有局部规划中的商业工程，将在未来2年内逐渐建成。这局部规划商业的存在对本工程现阶段的商业销售会带来影响，但本工程后期的体量开发就会受到一定的影响。规划中的商业工程工程名称地址业态商行住宅楼一二层洛河路商行住宅楼底商商业工程1龙兴小区旁规划中商业工程2古城路与王城路交叉地段规划中商业工程3滨河快速道与古城路交叉规划中3.2工程体量分析工程名称建筑面积商户数中泰·华庭28100㎡不详装饰大厦约5000㎡约20户第一大街约20000㎡约90户顺驰·尚街不详1期200余户上表表达的是本案四大竞争楼盘体量方面的一个横向比拟。在陈列中可以看到：中泰华庭商业建筑体量较为巨大，其大局部商业体目前尚处于规划阶段，从销售人员处得知预计将在2005年末认购。根据目前了解的情况可以看出，其业态定位较为杂乱，属于依附于大规模住宅的配套商业。但由于与本案所处区域太过接近，所以可能会对本案产生一定的冲击。希望能通过市场定位和业态的差异来躲避冲突。装饰大厦系商务、商业一体化的办公集合。其定位精确，主要以装饰行业的经营和办公为主。其底商受体量和自身定位的影响，应不会对本案产生多大的冲击。顺弛·第一大街。在第一大街的品牌号召下，名店街秉承了顺驰一贯做精品、出品牌的“大牌〞风范。虽然区域位置决定其毕竟不是核心区域，但依靠其自身的品牌优势2万平方米的体量在较短的时间内去化了一半左右。顺弛·尚街工程是以上楼盘中体量最大的一个。其坐卧新区中心区CBD、CLD双核心位置，占有天时、地利。其利用开放、科学的动线规划，将二层的空间充分翻开，由空中走廊纵横相连，最大程度上防止了二楼店铺的“高高在上〞。本案可借鉴其动线规划的成功之处。3.3户型面积分析工程名称户型进深开间面积中泰·华庭自由分割，1、2层一户未定不详未定装饰大厦自由分割，1、2层一户约10米6-13米156~363㎡第一大街双层连卖1、2层一户，3、4层一户13.2米6米158.4~2000㎡顺驰·尚街相对独立，可自由分割不详63.95㎡起根据上表陈列，结合研展中实际调查出的结果可以发现：同类产品设计单层面积多为80㎡左右。进深多为10~13米左右；为消除较高层的销售压力，多以双层联体为一户，且不能自由选择，这就造成了总面积的过大，在一定程度上影响了销售；楼层越高销售越难，尤为突出的是人流交通问题。从以上的分析可以看出，产品的多样性分割组合可以为楼盘的销售提供支撑。建议本案在设计时也可以考虑在横向自由分割的同时，纵向的也留出选择的余地，吸引消费者。同时拉大不同层高的价位差距，根据不同的需求在销售时灵活运用和控制，以增加总体的销售额。3.4产品风格分析工程名称外立面风格中泰·华庭瓷砖+大面积落地窗现代风格装饰大厦瓷砖+大面积落地窗现代第一大街瓷砖、雨搭、落地窗现代古典主义顺驰·尚街落地窗+玻璃幕墙+局部装饰条现代风格综观各工程的产品风格，不外乎在现代风格上的演绎，这与商业工程自身的现代感相得益彰，无可厚非。但同时我们也应注意到在运用流行的同时，很自然的就容易失去自身的个性。而一件高尚的作品无论是在设计理念上还是在建筑造型上都应拥有其自身的灵魂。顺驰·顺驰·尚街外立面工程中较为个性化、较为成功的当属“尚街〞，但我们的工程并不具备类似的客观条件，这就需要产品在规划时容入思想，幸而我们依附“森林半岛〞，这使得我们不需要再去寻找其它标新立异的灵感。我们所要做的就是将“森林半岛〞的高尚理念完美无暇的揉入本案，并将其尽情演绎。顺驰顺驰·第一大街外立面3.5产品配套分析工程名称卫生间车位其他中泰·华庭可自建户外不详装饰大厦独立卫生间户外健身房、会议厅第一大街独立卫生间户外电梯、室外景观带顺驰·尚街公共卫生间户外景观步行街、双气产品的配套是细节，更是最能打动有经验的二次置业者的法宝。各工程根据自身条件分别设立了不同的配套设施，目前尚无法评议其是否得当，但笔者建议：预留管道，卫生间可自建。同时周边配套一到两个公共卫生间；适当减少或分割商业体面前的绿化，建户外车位或景观，最大程度上表达“森林中的商业〞的气氛；按照步行街的要求规划，增加其价值感和高尚品质3.6价格分析工程名称销售均价租金中泰·华庭认购未定装饰大厦6500元/㎡1.4元/㎡/天第一大街1~2层6700元/㎡3~4层4300元/㎡1.4元/㎡/天顺驰·尚街1层8500元/㎡2层6500元/㎡未定通过调查发现，除中泰华庭价格尚未出炉外，各商业工程的销售均价多为“6500—7000元/㎡〞。目前装饰大厦一层已告磬，其销售价格最终定格在8000元/㎡。设有公共电梯间的二层价格为4300元/㎡。顺驰·第一大街1~2层目前也以8000元/㎡的高价全部售出，而3~4层那么严重滞销，价格停留在4300元~4500元间。目前其户型正在改造，以期将大户型分割，以便减少销售压力。顺弛尚街定位高端，以7000元/㎡的起价面世，铺位多为单间。以1层为例，目前售价达9000元/㎡，而2、3、4层除局部面积较大面积的户型由于总价过高外，均能到达较高的销售率和价格。总体而言，新区商业工程的销售均价在7500元/㎡左右，底层价格较高，在8000—9000元/㎡甚至更高，且销售状况良好。与之相比，销售压力较大的局部是2至更高层的商铺，售价大多还停留在4500元/㎡左右，与一层将近有一倍的差距。分析其原因，不外乎是受客流量的影响。而顺弛·尚街2层的良好销售，除了黄金的地段因素外，其合理、科学的建筑设计将2层设有外置楼梯，使一、二楼动线别离，独立了二层商铺，从而提升了二楼商铺的价值。3.7营销方式分析工程名称营销手段工程定位中泰·华庭包租3年，返利8%/年三级立体亲水园林景观装饰大厦包租5年，返利8%/年领袖装饰的财富中心第一大街包租5年，返利8%/年洛阳首席风情商业名店街顺驰·尚街包租5年，返利8%/年新区财富核心由上表可看出，包租返租的营销手法非常普遍，年返利均设定为8%，此种商铺营销手段在整个洛阳市遍地开花。建议本案局部商铺采用。工程的定位方面“中泰华庭〞的商业体对住宅依附性最强。没有自身的定位，目前看来尚属于社区效劳商业的性质。装饰大厦集商务、商业于一体，定位业态为装饰行业的专业集成。其商业体受体量限制，对本案应该没有直接的冲击。第一大街定位“洛阳首席风情商业名店街〞在业态上将与本案形成竞争，幸而两工程距离较远，不会有太直接的冲突。但由于其启动较早，故产品定位上的区隔是一定要做的。以最大程度的防止竞争压力。顺驰尚街坐落黄金地段，在业态上与第一大街有类似之处，与本案有一定的竞争，并且其体量更大，商业辐射区域几乎概括中心区域。由此看来，将本案作出具有不可复制特性的内在灵魂和外在特征将是整个工程筹划的核心所在。3.8消费群体分析工程名称消费群体底商辐射范围中泰·华庭社区居民、周边居民王城大道西；古城路北区域装饰大厦装饰业经营者新区中心区西北部〔以商务区和公务员住宅区为主第一大街公务员、周边居民洛南中心区北区顺驰·尚街公务员及新区更广阔的消费群体洛南中心区终消费群体直接导致商铺的出售和投资。本工程的商业辐射大致可用如下列图例表示：从商圈辐射图商圈辐射图上图可以明确的看到，本案的消费群体将主要来自于附近1—3公里范围内的居民。建业业主及高层次人才居住区，是本案的主要消费群体，其次如国税住宅楼、地税住宅区、烟草住宅楼、商行住宅楼、证券住宅楼、日报社住宅楼、药监局住宅区、龙门管理局等机关、企事业单位的居民及龙兴小区等原居住区安置居民、学校教师和学生等也将成为本工程的又一大消费群。从综合的考量会发现，本案面临着下表中的复合式竞争。究竟那种竞争最具压力，目前尚无法考证，但相信最为直接的还是地域的限制，与中泰华庭的商业体将是客流量上的竞争；而与第一大街和尚街是业态方面的类同，直接导致对“高含金量〞的高端消费者的竞争。竞争焦点竞争楼盘直观表达地域竞争中泰华庭装饰大厦客流量业态竞争第一大街SOHWGOOD尚街高端消费者对强势竞争，避其锋芒；对弱势竞争，坚决打击；实力对等，那么突出个性，彰显独特魅力！3.9周边商业开展趋势预测根据新区规划和市场开展规律，可预测出新区未来商业的开展趋势。两年时间内，长住人口迅速增加，人口结构将呈多元化态势，由此将带动商业的多元化繁荣。新区平均消费水平将会高于洛北老城区平均消费水平。就目前而言，大局部商业体系尚依附于住宅工程，故商业体普遍缺乏独立个性和灵魂。将来更大规模更专业化的商业入住后，将对现有的商业体产生一定的冲击。由于洛阳市民普遍对洛南新区抱较大的信心，随着新区人气渐盛，新建工程将吸引更多以投资为目的的买家。四、工程SWOT分析Strength〔优势分析〕本案依附于品牌工程“建业·森林半岛〞，具有优秀的“出身〞和“背景〞。借助于住宅工程的成功销售，可令本案在消费者的主观上先行获得认同感，也有利于本案的市场定位和营销推广。本案所处地理位置为新区桥头堡，就工程营销和推广