4月10日河源宝晟城项目商业定位及招商策略报告1

2021年4月10日谨呈：河源宝晟投资开展河源宝晟城工程商业定位及招商战略报告本工程任务分两个阶段完成，本报告是第一阶段。应开发商要求，将<工程招商战略报告>内容提早完成，本报告包括市场调研、综合定位及招商战略三部分内容：任务成果工程整体任务内容第一阶段45天营销目的和战略推行执行营销活动策招商阶段划分招商流程任务方案表工程总体定位市场调研及分析招商战略租金战略协作方式推行战略案例研讨笼统定位主题定位客户定位业态定位宏观经济背景城市规划开展战商圈开展调研区域市场调研客户问卷调研商家需求调研第二阶段任务阐明：30天调研及分析阐明：实地调研与踏勘调研内容：……工程面临的市场竞争工程客户需求研讨……调研区域：河源市区滨河新区周边区域……商家访谈访谈对象：……未进驻商家38家已进驻商家5家问卷调研调研方式：定向投放和街头拦访……针对问题：消费偏好消费才干消费习惯消费者属性……参考数据专业数据库：……智信恒业数据库……政府数据库：河源统计网河源国土资源网河源统计年鉴……相关专业网站：河源房地产信息网赢商网……任务阐明：从城市开展的高度解读工程背景，对城市及区域的经济、商圈进展深度研讨，进展广泛的调查和有针对性的分析，为工程商业整体定位提供市场根据。河源东城·首席时髦中心一个中心，点亮一座城市辉煌>>开展目的>>工程现况>>中心问题>>应对思绪中心问题1一、工程整体开展目的36万平米·河源东城·一站式时髦中心——大西北业态最全、规模最大、最具国际化的商业综合体本工程商业开发中心目的在于确立工程整体笼统的突破和拔高，深挖工程10万平米商业价值，奠定区域商业中心的中心位置，并对住宅销售构成带动，为公司积累商业开发阅历，扩展开发品牌影响力。拔高整体价值和笼统带动住宅销售积累商业管理阅历培育丰富开发品牌突破现有格局全新定位破位二、工程面临的中心问题工程诊断10万平米总商业体量规模大，具有规模效应商业全部为裙商，且商业主体工程曾经完工，定制化能够性小，不利于招商任务所在片区人口偏少，提振商家自信心难度较大前期缺乏明晰定位，商业价值发掘不够，目前进驻商家运营情况普通工程现况二、工程面临的中心问题“位于城市开展的自动脉，引领区域开展，在建筑质量上具有超越感、前瞻性的标志性建筑综合体〞企业品牌中心问题4维分析模型区域明显缺乏商业气氛，当前人气导入有限，需求细心培育、引导。整体定位不明晰，主题性不强，对客户吸引力有限。宣传力度较弱，笼统输出渠道短少，客户关注度较低。工程目前影响力有限，暂时无法经过品牌资源提升商业运营才干。区域气氛营销推行工程定位工程诊断外部空间环境经济背景产业环境商业环境各利益方需求消费者需求商家需求开展商愿景内部资源环境商圈界定地块商业价值商业SWOT分析案例研讨百事达·喜荟城COCOPark商业定位定位研讨业态研讨招商战略三、问题应对逻辑阐明：2外部环境分析>>城市宏观分析>>城市产业分析>>城市商业格局研讨>>外部环境总结客家古邑万绿河源粤北生态文化名城城市名片中国绿色经济十佳城市最具开展潜力金融生态市中国十大特征休闲城市中国优秀旅游城市国家园林城市国家信息化试点城市国家电子信息产业基地广东省文明城市等国家卫生城市一、城市宏观分析→河源位置：河源市位于广东省东北部，东江中上游，是客家人的主要聚居地之一。东江自北向南流经市区，新丰江从西向东绕城而过，两江在市区东面交汇，城市三面环水。下辖一区五县，常住人口300万。→战略要地，枢纽城市：河源作为广东东北门户城市，占据三省通衢战略位置，成为粤东北枢纽型城市。→珠三角城市群粤北中心组团：河源市距广州198公里、距深圳163公里、距东莞183公里、距汕头396公里。是珠三角粤北组团中心城市之一。1、河源城市概略河源200公里内畅达广、深；作为珠三角城市群的中心城市之一，生态资源丰富，曾经成为珠三角后花园名城之一，并占据战略枢纽位置。一、城市宏观分析河源是珠三角东北区向北往赣闽方向拓展的重要开展轴，是承接广深产业转移中心区域。一、城市宏观分析2、区位及交通河源已成为粤东北陆路交通枢纽，是衔接珠三角与长三角的“黄金通道〞和桥头堡。陆路交通：河惠高速、河梅高速、粤赣高速、广河高速及未来汕昆高速、大广高速聚集河源交通网；205国道、105国道贯穿全市；铁路交通：南北大动脉京九铁路贯穿、广梅汕铁路并轨；航空交通：白云国际机场河源城市候机楼于2021年12月28日正式开通，实现无缝对接。水运交通：东江水运上至龙川，下通惠州、东莞、广州。河源火车站粤赣高速汕湛〔广河〕高速河惠高速京九铁路205国道河梅高速本案一、城市宏观分析河源国民经济开展势头强劲，开展速度在粤北区域乃至广东全省均处于前列。良好的宏观经济走势反映出城市经济活力和前景，是城市商业开展的前提和根底。3、经济概略一、城市宏观分析2021年河源全市实现GDP615.26亿元，比上年增长11.6%，增速排全省第5位。河源2021年经济增速比全国、全省分别快3.8%和3.4%。估计2021年人均GDP将首超4000美金。在粤北四城中，河源宏观经济总量因行政区域和人口要素不占优势，但经济开展势头最为强劲，宏观经济增速延续多年坚持两位数增长。河源城镇居民收入和购买力继续快速添加，消费需求稳中趋旺。社会消费品零售坚持两位数高速增长，未来河源经济将继续快速开展，居民消费潜力良好。2021年河源城镇居民人均可支配收入增幅超越12%，达16520元。城镇居民收入坚持快速增长态势。截止2021年年末，城乡居民储蓄存款余额416.29亿元，增长14.2%。2021年河源全市社会消费品零售总额增速超越13%，继续坚持延续多年的两位数速度增长；总消费金额初次超越200亿元。3、经济概略一、城市宏观分析用地规模：中心片区远景城市建立用地面积到达40平方公里，包括东埔、老城和江东组团。人口规模：中心城区人口约30万〔户籍人口〕常住人口35万，2020年规划中心城区人口50万。人均居住面积：2005年人均居住面积27㎡；2021年人均居住面积33㎡。规划方向：东拓西控，南北整合，中心提升。开展趋势：城市整体呈带状开展，“产业往南，商住往东〞格局确定。4、城市整体规划一、城市宏观分析中心城区构成“一带、两轴、三片、四廊、六组团〞的“伸展的紧凑型〞带型组织机构。本案河源经济构造以工业为主导，第三产业〔主要是商贸、旅游及其周边产业〕全面快速开展，占比上升较快，产业构造继续优化，城市商业开展气氛向好。1、十二五规划及产业构造二、城市产业分析十二五规划：到2021年全市消费总值到达1000亿元，年均增长15%以上。工业主导位置进一步加强。2021年三大产业构造为12.7:51.9:35.4，相比于2021年的13.4：54.9：31.7，第三产业上升3.7%。河源工业主导的经济构造较为突出，第三产业由于旅游产业的快速开展，占比那么继续上升。休闲旅游产业曾经成为河源国民快速增长主要经济点之一。2021年年末，规模以上工业企业382家，其中年产值超10亿元的工业企业19家。矿产冶金、饮料制造、轻纺服装、医药制造、建材陶瓷、机械制造、电子电器等七大主导产业实现工业添加值187.8亿元。重要产业规划及实施方向：广东省手机消费基地、新兴高端制造基地、绿色农副产品消费加工基地、优质饮用水资源开发基地、生态旅游度假基地和泛珠三角物流基地。固定投资拉动GDP增长比例低于50%，第三产业开展占比继续上升，城市经济驱动构造安康，走势良好。商品房市场需求旺盛，成交量价快速攀升处于快速开展阶段。2、固定投资及房地产业二、城市产业分析2021年固定投资278.59亿元，占全年实现GDP比例为45.28%。2021年河源房地产投资额为67.13亿元，同比增速14.20%，其中2021年房地产投资因调控政策效应出现大幅增长〔同比增速达153.7%〕，2021年回归正常。2021年全年房地产销售面积128.25万㎡，成交金额50.2亿元。全市商品房成交均价3914元/㎡。河源将旅游产业作为特征重点产业进展打造，产业收入增长非常抢眼；并带动住宿和餐饮业相关行业开展，零售零售业那么继续坚持稳定高速开展态势。3、旅游及零售零售产业二、城市产业分析2021年河源旅游总收入进入迸发增长阶段，到达132.42亿元，同比增速到达116%，实现总收入翻番。2021年住宿餐饮收入到达18.36亿元，同比增速到达28.2%，商务和旅游产业带动该产业高速增长。2021年全市已评定星级饭店23家，其中五星级饭店1家，四星级饭店2家；A级景区8个，其中4A景区4个。零售零售产业继续坚持平稳增长，2021年全市零售和零售业零售额达191亿元，增速达13.3%。当前河源现有商圈主要分布在老城区，以大型购物中心为代表。城市整体商业格局朝东拓展，东城〔CBD区域〕板块商业中心崛起，代表城市商业开展方向，将改写河源整个商业战略幅员。现有商圈：翔丰广场商圈、广晟商圈、广百商圈、丽日百货商圈；主要分布在中心城区，运营方向为百货零售，业态较为传统，整体缺乏特征运营；普遍存在交通配套缺乏，存在晋级换代潜力和需求。新商圈崛起：以坚基和本案商业为驱动中心，构成圈河源商业规模最大、定位最高，开发理念最先进的新中心商圈，包括本案在内将共同提振区域价值，奠定东城商业板块在全城商业幅员中的标杆位置。三、城市商圈格局研讨1、现有商圈概略河源东城新商圈广百新一城商圈广晟广场商圈翔丰广场商圈丽日广场商圈三、城市商圈格局研讨2、商业开展研讨→现有商圈相对分散并构成相互竞争局面；→目前河源尚缺乏真正意义上的大型购物中心并提供一站式购物体验，难以满足河源市民日益提高的消费需求；→各商圈格局均以单个购物中心为中心，辐射才干较弱，服装、数码、电讯、中西餐饮、KTV、院线等业态混杂，环境普通；→现河源市范围内尚缺乏个性鲜明的以休闲、文娱、餐饮为主要业态集群的商业街区。广百新一佳广晟广场翔丰广场丽日广场红星西路建材街2.3公里1.5公里1公里2.3公里河源现有商业开展格局未能突破主城区的传统格局，未能构成集群。商业业态和购物空间缺乏新意，一站式MALL或主题购物街区稀缺，传统百货及购物中心面临晋级换代趋势；商业街区在综合环境、规划、业态等均有较大提升潜力。三、城市商圈格局研讨3、代表性购物中心从翔丰到丽日，代表着河源商业购物中心开展程度的逐渐提升；“综合超市+百货零售〞组合传统常规，体量均在2-3万㎡以内规模有限；新商业中心逐渐引入一线理念，留意空间优化和购物环境。→第一代购物中心：广百运营情况较佳，周边环境普通，配套缺乏；人流动线缺乏引导，内部空间温馨度普通。→第二代购物中心：翔丰商业广场位于老城区中心地带，人气最旺。采取建筑主楼加辅楼和商业街的建筑组团方式，空间丰富，但运营业态多为根底品牌且集中略显单一，周边交通较为换乱，车位配套严重缺乏。→第三代购物中心：丽日购物广场开业最晚，比较注重购物空间优化和人流动线设计，业态档次稍高。备注：以上购物中心划分是按照商业主体规划理念、空间形状和业态组合规范界定，非按照其开业时间先后顺序。翔丰广场丽日广场广百新一城广百新一佳广晟广场翔丰广场丽日广场三、城市商圈格局研讨4、购物中心竞争格局红星西路建材街2.3公里1.5公里1公里2.3公里传统商圈竞争相当猛烈：四大购物中心直面竞争，均位于中心城区3公里中心商圈辐射范围内，运营业态和档次定位同质化度高，均以群众根底品牌为主，缺乏时髦和特征品牌。河源东城新商圈传统商圈内休闲、文娱、餐饮业态呈点状分布，KTV、咖啡、足浴、影院、知名品牌餐饮及特征餐饮等业态主要围聚在四大购物中心，整体规划疏散，未能集群构成规模效应。5、未来商圈代表坚基商业中心：→工程规划用地23.8万平米，总建筑面积80多万平米。其中商业部分占地面积为14.3万平米，建筑面积近60万平米；该工程分三期开发，方案六年内建成。→该工程整体定位较高，涵盖大型购物中心、国际购物街区、高档公寓、甲级写字楼、星级酒店。目前处于首期施工阶段。→地处CBD中心区域，是政府重点工程。整体规划水准高，将成为整个河源市最为高档的一站式购物中心。三、城市商圈格局研讨定位高，规模大，设计理念先进：将依托80万㎡坚基商业中心及本案10万㎡时髦商业中心，未来将构成河源最具标杆性的东城新区商圈，树立河源新一代商业标杆。河源国民经济开展势头强劲，良好的经济根底和开展势头将逐渐带动居民消费需求的继续提升，有助于城市商业贸易环境的继续改善。◆经济环境四、外部环境总结◆产业环境◆商业环境河源承接广深产业转移的基地效应凸显，曾经构成工业为主导的产业构造，同时生态旅游休闲产业全面崛起，对外辐射才干继续加强，带动相关效力业进入迸发式增长。城际、省际等完善便利的交通畅达三省，河源依托优美环境和交通枢纽战略位置，加速融入珠三角城市群，作为珠三角后花园生态名城具有号召力。◆城市环境城市居民收入快速增长推进购买才干继续提高，消费也存在晋级需求；现有商业开展传统，新商业正朝着休闲化方向开展，商业格局嬗变产生了全新的开展机遇。3内部环境分析>>地块区域分析>>地块本体分析>>商业属性界定>>中心价值提炼工程地处中心城区东部，是城市规划开展的主轴方向，河源重点开展区域。该片区市政建立重点投入，片区开展势头加速推进，板块崛起呼之欲出！1、区位概略→工程地处城东板块中心片区，是河源城市开展主轴方向和重点建立区域。→该区域定位为综合效力功能区，集休闲度假、商贸物流、房地产、滨江商务等生态产业为主。本案一、地块区位分析城市向东主轴门户，中心价值全面崛起老城区板块沿江-江东板块越王大道东城CBD板块东城〔东源板块〕中心区板块河源坚基商业中心本案二、地块区位分析基于城市开展方向的区域价值：新城崛起，代言未来！与CBD整体交融为一体。工程所处区域紧邻河源市CBD，交通便利；位于东城桥头堡位置，门户价值凸现；工程位于东城成熟中心区域，行政中心、教育中心、同时兼备休闲中心、商业中心；所在东源区域为河源开发热点区域，各项交通配套完善可快速导入市区消费群；区域内目前尚缺乏中心商业集群，本工程为区域第一个成熟地段大型集中商业工程。承接CBD板块并互为辐射、互为提振，东源正加速与主城区交融；城市肌理快速重组，将消抹一切行政板块界限！二、地块区位分析区域已有雅居乐、碧桂园、深业、坚基等本外地众多知名品牌开发商进驻。全市标杆性高端物业环绕周边，如深业塞纳湾、碧桂园、鸿大城、雅居乐花园、东江首府等。①深业塞纳湾①东湖花园②雅居乐花园②霸王花君临苑③汇景御府中央③万隆丽景④坚基商业中心④立元世纪年华⑤东江首府⑤泰和中央公园⑥碧桂园⑥华达-凯旋国际⑦华达新城265134134562越王大道本工程7主城区住区价值认同度高，已成为河源主流置业片。二、地块区位分析2、区域认同度工程总工分五期开发，总建筑面积36万㎡；商业总规划体量8万㎡。三期配套建立有政府会议中心。商业为1-2层裙楼格局，周围均临道路。全盘规划住宅总套数2300余套，估计入住业主总人数近7000人。目前一至三期已根本售罄，即将推出四期、五期推出销售。三、地块本体分析三期一二期四五期具标杆影响力的质量大盘，8万㎡巨量商业规模，区域商业中心位置难被撼动。1、商业规模客家文化公园越王大道赣粤高速东源入口老城区沿江路大学城东江画廊风景区工程可到达性高，多条城市交通干道交汇，周边道路密集，各项交通非常便利。本案2、交通条件建立大道河源站新河大道205国道→中轴主干道，中心城区客流外溢的主要交统统道：经越王大道3分钟直达坚基商业中心〔CBD〕，8分钟路程直达市政府〔中心城区〕；→便利出入省级交通：间隔205国道2.7公里，间隔赣粤高速东源入口3.5公里，间隔京九铁路河源站8公里，3-8分钟分钟内进入省级交通；→未来快捷交通：沿江路修通后，3分钟直达老城区。三、地块本体分析3、物业规划一二三期四五期三、地块本体分析一二三期与四五期为道路分割，商业均为1-2层裙楼商业。规划构成两条商业街区。38地块东侧：紧邻东源最大的城市公园及东源县政府；地块南侧：对临东源中学，往西为霸王花小区。地块西侧：规划市政道路以及东源县部分行政事业单位。工程北侧：东源小学。三、地块本体分析4、地块四至一二三期四五期东源第一小学东源公园东源中学霸王花小区东源县政府东源人民医院市政公园尽在咫尺，如何与公园有效互动做足文章，又不致人气分散，减少交通环岛本身缺乏，是本工程营造商业气氛的关键。本工程东源县政府东源广场东源中学东源小学东源人民医院东源县第一幼儿园东源中心片区〔本案〕客家文化公园CBD赣粤高速老城区大学城东江画廊风景区1、紧邻东江画廊风景区和东江，生态环境优美；2、医疗、交通、教育、医公园、商业等各项配套设备完好；3、周边会聚了东源县各主要行政机关单位。河源坚基商业中心5、地块周边配套三、地块本体分析→地块四面均临道路，客流导入无妨碍。102路公交于工程门口设站，利于拓展对外辐射。→临近广场沿线自然展现面达250米，无高大树木遮挡，同时紧邻工程规划主入口，商业展现面条件佳。→地块东侧紧邻行政大道，是东源主要干道，展现面佳，缺乏在于政府单位人气较少；→西侧和南侧紧邻学校，次级干道同样具有较好展现面；→广场环岛交通车流速度较快，需求进展弱化。250米6、展现条件102路县政府站行政大道三、地块本体分析工程展现条件佳，重点利用朝向公园的宽度展现面，确立商业笼统。→多个道路框定金边银角构成价值依托，使得工程商业街区整体价值较为平衡；→右侧临近东源广场，视野开阔，昭示性强，广场聚拢人气，商业价值最优。→西侧正对小学，学生及儿童类消费需求旺盛，商业价值次优。250米7、价值研判102路县政府站行政大道AABBBBCCD最优优中等一般差54321评价等级表示区段临近主要交通入口景观优势展示面人流车流道路条件合计A55554529B43453524C33443522D23231314商业街内部商业价值相对平衡，临近公园和商业街区主入口综合价值最高，是工程未来商业主要笼统展现面和人气聚集地。三、地块本体分析1、工程战略使命工程使命：本工程主打差别化定位战略，将与坚基商业中心构成东城双重商业中核，带动片区综合价值上行并圈定城市新商圈笼统，进而圈定河源商圈东城“双核〞战略幅员。四、商业属性界定→传统商圈之外，目前河源整个东城板块缺乏一个真正成熟的商业中心。城东板块居住的人群依然只能就远到传统中心商圈进展购物。→本案商业开发体量具有规模效应，高水准提早介入规划和招商，打呵斥河源东城首席时髦商业中心，可就近辐射片区乃至全市范围中高端人群进展消费。→目前河源商业板块缺乏真正意义上的文娱休闲主题型大型商业中心。市场空白：目前区域缺乏大型成熟商业中心，客群消费习惯也急需引导晋级；商圈辐射：区域内社区配套型商业较为常见，辐射面窄、体量小、业态根底，对外影响力相当有限，无法发扬新商圈崛起的扛鼎作用；开发规模：本工程本身住宅规模较大，具备一定人气支撑；人口要素：区域内开发楼盘较多，政府规划到2021年，区域内入住人口目的到达16万人。2、工程区域商业格局研判四、商业属性界定。3公里中心商圈范围内，无直接竞争对手。本案所在片区曾经成熟，交通、教育、公园景观、行政单位、医疗等综合配套完善。本案一二三期曾经建成入住，商业已自成中心，同时具有良好市场口碑。周边开发楼盘质量较高，未来沿江路3分钟畅达市中心，后劲足。商圈界定：“城市新区中心中心商圈〞笼统呼之欲出。3、工程商圈属性界定四、商业属性界定五、商业SWOT分析SWOT优势〔Strengths〕优势〔Weakness〕时机〔Opportunities〕要挟〔Threats〕成熟地段，配套完善；8万平米商业具有规模效应；提早规划定位，对接市场需求。目前片区尚缺乏人气支撑；目前认同度达不到预期，需求继续推行植入，培育认知。片区开发继续向好，城市战略幅员东移全城关注；以坚基为代表的代表性工程共同发声，带动片区整体价值认同度走高。能够的后续调控政策风险；地块周边其他工程商业入市直接竞争。发扬优势，躲避优势利用时机，转化要挟结合发声，深挖城市东移话题，强植新商圈笼统。组合中心概念，倡导新理念和全新的商业体验。用实景说话，软环境搭台力引主力商家共唱大戏。合理定位，防止与直接竞争工程正面交锋。把握市场需求，以精准定位弥补现有缺乏。东城CRD：唯此36万㎡醇居时髦综合商住区六、中心价值分析城市东移：人口外溢板块腾飞价值兑现提速先外后内的中心价值体系组合：消费晋级：30万河源人消费习惯晋级换代立足城市趋势，战略突围；放眼未来，放大前景预期；衔接CBD，倡领CRD。CRD：〔RecreationalBusinessDistrict〕：以游憩与商业为主的各种设备〔购物、餐饮、文娱、文化、交往、休闲等〕集聚的特定区域，三大中心功能：商务功能、商业零售功能和游憩功能。区域笼统细分——河源真正的CRD：公园体验一站式的吃、喝、住、玩、乐、游综合效力区→旅游集散功能：紧邻东江画廊风景区和客家公园，对接万绿湖旅游和出入高速客群；→休憩交往功能：东源广场，尽在咫尺的市政公园。→综合商务功能：区域内独一8万㎡大型成熟集中商业，提供一站式购物、休闲、文娱、餐饮街区体验；→质量居住功能：36万㎡综合商住区，出那么繁华，入那么安宁，自在、闲适；→政务功能：周边密集分布东源主要行政单位，带动会议、餐饮等相关政务功能需求，本工程内社会议中心，可无缝对接。六、中心价值分析CRD价值转换：新型购物体验以及新的生活方式引领者，宝晟城与国际领先LSC商业如出一辙。五、中心价值分析建筑精神契合：Lifestyle购物中心建筑形状是开放的易趣空间型商业街区中心资源依托：公园借题中心实施载体：差别定位＋河源全新生活主张商业灵魂契合：引导河源人由传统消费方式向休闲“生活方式〞倾斜各方需求分析4>>消费者需求分析>>商家需求分析>>开发商需求分析>>各方需求总结一、消费者需求分析调查方法：街头问卷拦访，定向投放访问客户：河源市市区居民大学城教师东源县居民调查方法访问人员样本量及甄别条件时间安排街头拦访问卷样本：200份，实践回收192份，有效问卷156份。甄别条件：受访者在18岁以上调查时间：2021年04月13-18日消费者调查1、受访消费者主要特征一、消费者需求分析受访者性别分布受访者家庭人口数量受访者年龄分布受访者职业特征分布受访者家庭月收入分布受访者生活区域分布问卷分析显示，受访者主要年龄在25-45岁间，家庭人口以4-6人居多，反映河源人观念上注重家庭。职业以私企业主和自在职业居多，家庭年收入4-8万元较为密集，生活区域集中在市区、河源乡镇及其他，分布相对平衡，具有研讨意义。2、消费者主要消费习惯一、消费者需求分析到市中心逛街频率通常每次逛街破费时间平均每月在百货商场〔不含家电、家居卖场/超市〕中购物支出受访者到市中心购物消费的频率较多为每周一次；客单消费额集中在100-500元/每次；通常破费的购物时间集中在1-3小时内，去百货商场购物的频率较多集中在每月一次，其次为每周一次及两到三次间。去百货商场〔不包括家电、家居卖场/超市〕购物的频率一、消费者需求分析受访者到超市/家电、家具卖场每次消费集中在50-300元范围内；去超市/家电、家具卖场购物频次集中在每月一次甚至很少去，受访者中这类消费场所购物频次较低。受访者外出就餐集中在每周一到两次，平均消费多在10-30以及100-300元/次。每次去超市/家电、家居卖场的破费去超市/家电、家具卖场购物频率平均每周外出就餐次数平均每顿在外就餐破费2、消费者主要消费习惯一、消费者需求分析受访者常去购物场所的首要缘由是环境温馨，其次是由于有喜欢的商品以及种类多、价钱合理；选择商场首要思索到的是该购物场所质量能否能保证；而通常购买较多的商品分为生活用品、女装、女鞋、休闲装，购买商品较为根底。3、购物消费习惯选择商品时首要思索的要素逛街时通常会购买的商品〔多项选择〕喜欢常去的购物场所要素是〔多项选择〕一、消费者需求分析问卷分析显示，受访者最为热衷的菜系是本地客家菜，其次为粤菜，其他菜系接受度那么普通问卷分析显示，受访者在外就餐选择餐厅最为关注的要素是就餐环境以及口味，可见河源人餐饮消费习惯较为保守。4、餐饮消费习惯最喜欢的菜系在外就餐选择餐厅时思索的首要要素一、消费者需求分析问卷分析显示，受访者陪同孩子选择最多的休闲文娱方式是逛公园，其次为书吧、室内文娱活动，选择电影院和外出也占一定比例问卷分析显示，受访者平常在室内/半室内主要的体育活动为羽毛球以及兵乓球、篮球等活动。5、文娱消费习惯陪同孩子平常主要有哪些休闲文娱活动平常主要有哪些室内/半室内体育活动一、消费者需求分析6、对本工程看法从受访者对本工程物业的需求来看，客户最接受工程物业分别为百货商场、超市、家居用品，其次化装品、儿童玩具珠宝也占一定比例。受访者对工程的认知以为本工程适宜做温馨性的、休闲、现代、时髦购物中心。一、消费者需求分析6、对本工程看法受访者对本工程文娱需求主要为安康会所、国际影院、儿童乐园、儿童主题卡通馆等。受访者对本工程的商业需求主要为：美食广场、大型西餐、西式快餐、休闲食品、自助餐。一、消费者需求分析问卷受访者职业和生活区域分布较广，具有样本研讨意义。河源人购物需求目前依然以中心城区购物中心为主，消费习惯以日常生活必需品和根本时髦产品为主，消费方式较为传统，购物频次不高；河源人对于购物中心的购物环境和温馨度逐渐较为留意，相比于特征功能的吸引力而言，价钱导向依然突出；河源人外出就餐消费习惯偏保守，以本地口味为主，对其他口味接受度普通，西式快餐接受度稍高。调研反映餐饮消费中占据主流的是群众餐饮，客单消费金额较低，但200-300元/次中高档消费比例也较为可观。河源人平常休闲文娱方式较少或较为传统，一方面反映出河源商业该特征类业态比较缺乏，无法满足居民需求；同时也阐明市场潜在需求较大，可以加以培育引导。7、消费者需求小结1、商家需求分析阐明二、商家需求分析商家需求主要采取访问与访问的方式，根据工程详细情况以及商业运营业态甄选部分商家进展。访问商家主要信息包括对片区的认知度，进驻意向以及需求运营面积，租金要求等中心要素。本次访问商家总共38家，初步表表示向的商家为11家〔曾经经过邮件发送有关工程的根本资料供其参考〕。其中意向较大可进一步跟进的商家为4家，进一步张望的为7家。访问商家业态涵盖百货、超市、院线、餐饮以及休闲、KTV等。61→在38个访问商家中，有意向进驻的为4家，属于张望为7家，现阶段无意向28家。→商家无意向主要缘由是暂时无拓展方案，或以为片区成熟度不高，缺乏人气支撑；→商家张望的主要缘由是对片区了解不深，但有相关拓展方案，需求进一步调查后进展确定。→访问商家业态为休闲文娱的是12家，超市6家，百货零售7家，餐饮9家，建材家居2家，其他2家。进驻意向百货零售餐饮超市休闲娱乐建材家居其他总计有意向2110004观望0313007现阶段无意向554922272、商家访谈细分二、商家需求分析62→明确初步意向商家主要认同片区未来前景，对详细规划和租金较为敏感，不同业态需求面积大小不一，多采取租赁的方式。→商家普遍对工程所在区域人气存在担忧，以为当前人气缺乏以支撑工程体量，运营需求时间进展培育，未来片区人气趋旺后那么整体商业价值将提升认同度；→目前受访商家更情愿实现风险公担，多个商家提出采取扣点或者业绩分成的方式，尤其表达在电影院线和百货，普遍情愿采取扣点方式；→国际连锁品牌实力雄厚，更情愿采取租赁的方式。3、商家访谈概略二、商家需求分析品牌名称金逸影院业态归类休闲娱乐租赁方式扣点分成联络人郑求面积2000-2500㎡进驻意向认同项目区位，但只考虑加盟的方式，院线45%扣点分成，无加盟费。4、代表性商家——电影院线二、商家需求分析金逸院线成立于2004年，处于中国电影院线五强〔票房〕的位置。截至2021年8月为止，金逸股份旗下的金逸院线共有108家影院，除金逸股份直接投资的80家已开业影院外，还包括28家加盟影院，运营区域跨北京、上海、广州等30多个城市。4、代表性商家——电影院线品牌名称大地影院业态归类休闲娱乐租赁方式租金联络人陈江求面积2000-3000㎡进驻意向对项目认知度较高，有意向进驻，表示会派专人道项目现场进行考察二、商家需求分析大地数字影院整体定位中端，运营需求较其他院线更为灵敏。现全国拥有直营影院150多家，未来一年将新建280家影院，已进入河源本地。品牌名称大润发业态归类超市租赁方式扣点或租金联络人邹文求面积6000-8000㎡进驻意向了解项目情况，会派专人对接，关注项目的层高、单层平面、硬件设施，对东源现有的人流量有些担心4、代表性商家——超市二、商家需求分析大润发〔RT-MART〕由台湾润泰集团于1997年创建，中国大润发营业额位居外资零售业之冠。2021年于欧尚合并，拥有大润发和欧尚市场占有率超越沃尔玛，一跃成为国内最大零售商。截止2021年年末，大润发在中国各地门店超越185家。4、代表性商家——超市品牌名称人人乐业态归类超市租赁方式租金联络人乔远求面积8000-10000㎡进驻意向认为东源人口太少，消费力有限；赞同我们与坚基做差异化；氛围该片区4-5年后才能开业，目前暂时放弃二、商家需求分析人人乐连锁商业集团成立于1996年，主营业务为大卖场、综合超市〔人人乐〕和百货〔崇尚百货〕的连锁运营。截止2021年1月，已在全国开设门店108家。2021年13月人人乐购网正式上线运营，成为中国第一家有实体店支撑的网上生活超市。品牌名称天虹商场业态归类百货租赁方式扣点联络求面积—进驻意向河源东源目前不考虑进入，认为片区5年后才可能发展起来，现在进入太早4、代表性商家——百货二、商家需求分析天虹商场坚持“百货+超市+X〞面向群众的中高档品牌业态组合方式，在此根底上根据目的顾客的不同按照“城市中心店〞和“社区购物中心〞两种方式运营百货商场，战略相对灵敏。2021年该公司实现营业总收入143.77亿元，净利5.87亿。4、代表性商家——百货品牌名称丽日购物广场业态归类百货租赁方式扣点联络人开发部冯经求面积10000-20000㎡进驻意向对东源未来发展还是比较有信心，看区域与项目规划，去现场看看，对层高、单层、停车位关注二、商家需求分析成立于1993年，总部位于惠州，民营企业性质。已开设有4家门店，迎接面积10万平米，其中惠州2家，深圳1家，河源1家。主要运营业态为“超市+百货〞组合，目前正筹备在广东开设其他分店。4、代表性商家——餐饮品牌名称麦当劳业态归类连锁餐饮租赁方式扣点联络人张求面积300-400㎡（德来速）进驻意向有一定意向，月底会来现场考察；优先考虑拓展汽车餐厅，需要独立建筑二、商家需求分析品牌名称必胜客业态归类连锁餐饮租赁方式扣点联络人李先求面积400-500㎡进驻意向有初步进驻意向，但认为东源区域人气严重不足，需考察后才能确定。序号商家业态是否有意向面积需求跟进情况1广百百货百货否

暂无拓展计划了2海雅百货百货否

地方偏，消费力不够，没有河源的拓店需求。3九百百货百货否

暂无拓展计划4摩登百货百货否

两年内暂无拓展计划5天虹商场百货否

河源东源目前不考虑进入，片区5年后才可能发展起来；惠州核心地段会考虑6丽日购物广场百货是1-2万㎡对东源未来发展还是比较有信心，看区域与项目规划，去现场看看，对层高、单层、停车位关注7岁宝百货是1-1.5万㎡主要考虑一方面是人流如何来，第二是租金情况8百度烤肉餐饮否

只考虑加盟，不直营9东江河鲜馆餐饮否

无力拓展10仙踪林（深圳）餐饮否

暂无计划11永和大王餐饮否

暂无计划12真功夫餐饮否

暂无计划13必胜客餐饮观望400㎡认为东源区域人气严重不足，需考察14名典咖啡语茶餐饮观望1000-2000㎡需要考察现场15KFC餐饮观望300-400㎡需要现场考察16麦当劳餐饮是300-400㎡月底会现场，首选独立建筑（德来速汽车餐厅）17大润发超市否6000-8000㎡了解项目情况，会派专人对接，关注项目的层高、单层平面、硬件设施，对东源现有的人流量有些担心，18人人乐超市否

东源人口太少，消费力有限，认为5年后才能发展起来19易初莲花超市否

常规1万-2万㎡序号商家业态是否有意向面积需求跟进情况20永辉超市否

暂无计划21华润万家超市观望20000-30000㎡对项目认知度不够，需考察，如果过来项目上提前联系22新一佳超市是

有意向，需要现场考察，需求面积5000-20000平方米，关注层高及项目定位23金海马建材家居否

没有拓展计划24万众城建材家居否

近期暂时只考虑深圳本地（龙华片区）25Sport100零售否

不考虑广东区域26中国联通服务点通讯否

暂时无计划27博纳休闲娱乐否

未明确表示已向，2000-3000㎡，有限考虑扣点分成形式28大地影院休闲娱乐否

会派专人刘经理负责，去现场考察，需求面积在2000-3000平方米29儿童游乐园休闲娱乐否

目前无拓展计划30好乐迪休闲娱乐否

负责浙江区域，暂无广东计划31华谊兄弟休闲娱乐否

河源暂无计划32时代今典影院休闲娱乐否

公司不考虑拓展33太平洋影院休闲娱乐否

只考虑一二线城市,暂不考虑河源34星期八KTV休闲娱乐否

暂时只考虑深圳中心城区（罗、福、南）35中山丗宇（电玩）休闲娱乐否

暂不考虑，目前只在一二线城市36横店电影院休闲娱乐观望2000-2500㎡需要现场考察37金逸影院休闲娱乐观望2000-3000㎡认同项目区位，但只考虑加盟的方式，院线45%扣点，无加盟费38沐足休闲娱乐观望500-800㎡考察后进行确定附：商家访谈跟详表开发商需求三、开发商需求分析2打造河源最具特征和知名度的新生活方式中心，休闲文娱消费目的地。1整体持有，一致运营一致管理，培育成宝晟集团未来长期稳定的商业运营效益奉献点；注重点商户消费者开发商关注商业周边人气，对工程的差别化概念表示认同对购物产品的丰富性和购物环境要求越来越高；打造领先的分量级商业工程，自持商业为主，控制开发风险利益方对工程的影响商业气氛培育需求特别留意在建筑设计和业态规划、招商运营悉心运营，保证工程开发的高水准制定出符合市场的商业定位，满足消费者多元化的需求，同时留意停车位等硬件配套设备的建立四、各方需求总结案例分析5>>案例选取原那么>>案例分析>>案例启发一、案例选取选择从工程区位、商业体量、区位条件以及根本价值等方面考量，与本工程契合度高，具有较高的自创意义。从工程商业定位明晰、业态组合落位合理，运营良好，经市场验证并获得胜利，可以为本工程提供操作自创性。甄选出深圳罗湖喜荟城以及COCOPARK商业方式研讨作为自创。次级商业中心新区中心或中心商圈边缘10万㎡以内区位商业规模商圈级别业态特征餐饮、休闲文娱喜荟城COCOPARK方式裙商综合体参考业态组合会聚人气案例选择根据百仕达乐湖是深圳百仕达集团百仕达花园第五期。位于罗湖太宁路北侧东乐路以西爱国路以东，接近东湖公园，是一个集休闲购物，文化文娱，特征餐饮，体育健身，酒店办公楼等多功能于一体的建筑综合体。物业组成：该工程占地面积4万余平方米，总建筑面积超越30万平方米，商业建面4万余㎡。包括：四栋32-34层的住宅楼；裙楼商业—喜荟城；一栋代建的34层的酒店、写字楼。◆工程概略百仕达乐湖二、案例分析——喜荟城物业类型占地面积容积率总建面积（㎡）计容积率建筑面积（㎡）车位（个）综合体4.08万㎡5.5631.78万㎡22.57万㎡2357，商业约1000个，非商业约1200个居住气氛浓重：喜荟城位于罗湖百仕达片区，周边主要被住宅小区围绕，居住气氛浓重。交通便利：工程位于太宁路上与爱国路交汇处，周边道路四通八大，附近有多条公交线路；规划建立中的3条地铁线——3、5、7号线纵横交汇。◆工程概略二、案例分析——喜荟城商业定位——喜荟城在罗湖以区域型生活购物中心的型态出现，与传统的人民南、东门、地王“金三角〞构成了很好互补，双方的目的客群、辐射商圈、功能定位、品牌组合均有差别，一主一次构成梯形互补。目的客群——喜荟城以效力于区域性家庭消费需求为导向，努力于处理家庭构造稳定的中产消费者假日购物休闲、提升生活质量的需求。喜荟城的出现，正好填补了罗湖在次级商业中心上的空白，补齐了“罗湖东〞这个优质居住片区的“商业短板〞，使罗湖商业格局更为完善和合理。运营特征——以时髦、亲子、美食为三大主题，设计中参与艺术潮流元素。项目名称百仕达喜荟城开业时间2010年4月22日项目地址深圳宝罗湖区太宁路与爱国路交汇处总建筑面积喜荟城商业实用面积2.7万㎡单层面积㎡约1万㎡（吉之岛单层占约28%）柱距8米建筑层数4层建筑层高4-4.5米外广场面积㎡内广场（中庭）面积580㎡项目定位社区型中高档购物中心经营特色以服务区域性消费需求为导向，设计为时尚、亲子、美食三大主题。经营情况较好各楼层规划负一楼：停车场一楼：男女时装、运动服饰、皮鞋/皮具、精品/饰品/眼镜、个人护理/化妆品、手机/数码、特色餐饮、咖啡/饮品、银行、顾客服务中心二楼：男女时装、皮鞋/皮具、时尚饰品、个人护理/化妆品、洲立影城、手表、特色餐饮、咖啡/饮品、银行三楼：童装/玩具、家居饰品/床上用品、理疗/纤体、美容/美甲、美发、早教中心、反斗乐园、儿童摄影、特色餐饮、药店一楼:主力店铺、男装、女装、休闲服、运动用品、家居生活、影音、钟表、珠宝、饰品、鞋包、礼品、餐饮、银行、展示中心、服务◆商业资料二、案例分析——喜荟城喜荟城采取“主力店+专门店〞的门店组合方式餐饮：汉拿山、星巴克、满记、黄记煌、毛家饭店家居：全棉时代、他可居、服装：G2000、ochirly、JACK&JONES、Levi’s、NIKE、CONVERSE、CROCS、护理/药品：屈臣氏、二天堂、丝域养发馆童装/玩具：翻斗乐园、生长脚印、喜洋洋吉之岛：日本永旺集团下属公司，是日本及亚洲知名的百货零售企业。洲立影城：香港洲立影院，配备有5个高档次影厅、500多个座位。圣丰城酒家：创于06年，主营“精巧点心、经典粤菜〞，粤菜经典品牌。西湖春天：连锁餐饮企业，创建于二十世纪八十年代中期，经过二十余年不断开展，创建了“西湖春天〞、“江南厨子〞、“江南味道〞三大品牌，完美美容：五星级连锁美容纤体中心。GSD纤体塑身馆喜荟城其它重要品牌喜荟城主力店铺：◆业态组合二、案例分析——喜荟城主力店面积（㎡）占比例楼层分布吉之岛576654.5%二、三层，相对独立、天桥相连洲立影城218720.7%二、三层西湖春天8618.3%二层圣丰城酒家8538%一层完美美容4744.5%三层GSD纤体塑身馆4284%三层总计10570100%/主力店面积喜荟城主力店总面积约10570平方米，占总建筑面积的比例约25.9%，占总适用面积的39.2%。主力店较多，规模不集中，其中最大的是吉之岛，约5766平方米；由于本身区位条件良好，覆盖罗湖大部分住宅名盘的居民人气旺。喜荟城的业态比例中，休闲文娱的比例相对较低，零售业，餐饮的比例较高。◆主力店情况二、案例分析——喜荟城一层平面图1层主力店与名品店结合分布，多为群众型餐饮及中高档服装类店铺，有利于聚集人气。品牌：喜荟城一层主要分布的品牌有圣丰城、汉拿山、面点王、满记、G2000、BASICHOUSE、ochirly，Levi’s、NIKE、CONVERSE、SELECTED等；定位：多为中高档品牌，符合工程定位，树立社区型家庭购物中心笼统。规划：主力店及餐饮类品牌店主要分布在尽端处，多为接近太宁路一侧，有利于聚集人气，拉动人流平面流动，提升铺位整体价值；重要服装类重要品牌店主要分布在中间段。客群：该层主要以20-35岁的年轻消费人群为主；主出入口主出入口主出入口主力店圣丰城餐饮餐饮餐饮餐饮购物中心的左边由于为地下室，为尽端，人流量较差，把主力店圣丰城酒家放于此，吸引人流，提升这边的铺位价值。把快餐店放于主入口，集聚人群，带动内部商业开展，并更好的突出工程的整体定位。备注：由于地面的高低，不平整，黄色部分为地下室、深红色部分为地上，即购物中心的一层高低◆业态分布二、案例分析——喜荟城品牌：二层主要分布有吉之岛一层、洲立影院、西湖春天、星巴克、屈臣氏、JACK&JONES、ONLY、VEROMODA、银行等；吉之岛一层主要为超级市场、家庭用品、小家电、个人护理品、茶酒等。定位：根本上都是国内外群众品牌，延续中高档品牌，构成衔接性；客户向上延伸。规划：餐饮和重要品牌店主要分布在两端节点和中间节点，拉动人流平面流动；电影院放于中庭广场正上方，昭示性较强，提高整个购物中心在消费者心目中休闲文娱的分量；银行复式，使二层本身地段最差的铺位，能实现价值最大化；客群：二层的客户主要是25-35岁之间，是喜荟城的主力消费客户群体。2楼的特征主要是吉之岛、洲立影院、餐饮、时髦女装结合分布，引导人流平面与上下流动。洲立影院西湖春天吉之岛餐饮餐饮餐饮餐饮银行二层平面图◆业态分布二、案例分析——喜荟城品牌：三层主要分布有吉之岛二层、洲立影院、完美美容、GSD纤体塑身馆、反斗乐园、他可居、全棉时代、黄记煌、毛家饭店等；吉之岛二层主要为中档男女服装、男女鞋包、餐饮等。定位：主要品牌大多延续中高端群众档次。规划：本层多为美容美体、餐饮、家庭生活和儿童类品牌店，品牌性较强，客户主要为目的性消费者，使本身相对独立的店铺，得到价值提升；同时拉动人流横向挪动。客群：主要是25-40岁之间的家庭消费者者，以女性为主。3楼主力店与餐饮结合分布，以美容美体作为主力店，完善业态构造，本层分布较多家庭生活、个人护理、儿童类品牌店。洲立影院吉之岛餐饮美容美体反斗乐园个人护理、娱教中心餐饮三层平面图◆业态分布二、案例分析——喜荟城COCOPark,深圳独一公园情景式购物中心，CBD板块新兴商业代表。由福华三路、民田路、福华路和中心二路四条主干道合围，紧邻深圳国际会展中心，福田高端CBD写字楼区，高星级酒店群，并与中心城经过地下连城广场共享商业人流。COCOPark是深圳最具时髦气质的购物中心，集餐饮、休闲、文娱、购物为一体，总建筑面积85000平方米，共五层，拥有200余家国际国内知名品牌。COCOPark拥有6000平方米的全敞开下沉式露天广场，8大自然光中庭、12条折叠式街道和100米空中廊桥，彰显都市休闲文娱主题。二、案例分析——COCOPARK方式打造深圳首个情景式公园版休闲购物中心定位：时髦、休闲，集休闲、文娱、购物、餐饮为一体。将现代都市与园林自然完美结合。目的:迎合第一商圈目的顾客的购物休闲体验诉求突破常规购物中心开发思绪，与中信广场、万象城等竞争对手构成鲜明的差别化运营优势，同时借助优越的公交网络条件，有效扩展辐射商圈。前瞻顾客追求生活质量的需求，作出领先优势。二、案例分析——COCOPARK方式业态比例：

各楼层分布：B2:停车场（约600个停车位）、汽车美容

B1:个人护理用品店、数码通讯超市、美食广场、家居用品

L1:特色风情餐饮酒吧街、服饰风景街、国际名品店

L2:百老汇院线、绅士精品区、数码精品区、活力运动区、休闲餐区

L3:百老汇院线、风情餐饮区、中式酒楼区、特色项目区主力店：吉之岛超市、百老汇影院、2200平方米美食广场二、案例分析——COCOPARK方式明晰定位，找准主要消费客户群，以满足运营要求推到商业定位；立足周边消费群的根底上，对外辐射。以主力店带动人气，适当提高餐饮比例辐射外围人气。招商品牌面向主流客户群，时髦、群众，覆盖面广，确保运营。定位启发三、案例启发主力店在各层结合分布，且每层的主力店业态不同。可以从垂直方向完善业态种类，拉动人流垂直流动。餐饮直接带动人气，应均匀分布在各层之间，多分布在两端以及中间节点处。主要为中高端品牌，便利性餐饮及饮料咖啡等主要分布在1F昭示性强的位置，有利于聚集人气，营造气氛。除主力店以外，重要品牌店主要分布在各层两端节点和中间节点，拉动人流平面流动。从类别分析，同类业态以及同类档次、定位的品牌集中分布，构成聚集效应。礼品/饰品/钟表类商品分布在单层平面中间，防止消费盲点，同时丰富单层业态种类，档次中高端。业态分布启发三、案例启发商业定位6>>商业定位思索要素>>商业定位>>商业主题定位>>商业客户定位>>商业业态定位消费者需求商户意愿市场表现需求潜力挖掘比较倾向综合类商业场所，最好是区域型商业中心对大型购物中心显示兴趣，关键看项目的定位、售价及租金情况日丽百货、广百百货经营情况较佳潜在需求需要挖掘，坚基购物广场将打造区域顶尖的大型商业购物中心去商业街消费的比例较高，有去商业街购物的习惯地块自身局限，商业氛围不浓，现有商业街发展较为成熟。不同地段，情况不同，总体经营较好。依托地块的条件，通过特色商业街形势，提高自身吸引力的对大型超市的忠诚度较高，本区域内暂无大型超市便利的交通和强大的人口支撑对生活超市的吸引力很大经营状况良好。区域周边只有小型超市，可以借其人气，相互促进。会在特定需求的时候到专业卖场消费，发展专业卖场的认可度高较为认同该区位，需求面积大，租金低发展成熟，市场规模较大。本片区尚无大型专业店的支撑对大型餐饮、休闲娱乐中心的需求很大商户多数认为目前整个片区餐饮场、娱乐所少，档次不高。经营状况良好，但档次较低，有较大提升空间可以是以餐饮、休闲娱乐为主体配合一些零售业态，形成多元化的商业中心大型综合商业商业街大型专业店餐饮休闲文娱大型综合超市

一、商业定位思索要素

一站式的综合性多元化生活时髦中心，打造出能代表河源市整体商业笼统的商业购物公园结合商业步行街的交融产品，符合商业的开展方向案例研讨本身情况利益方关注点外部环境可以满足开发时髦购物公园的根本条件自创案例的胜利给我们提供了启示和自信心商家和消费者对时髦商业中心的初步想象表示认可，同时可以达成开发商愿景城市商业的开展程度，为商业的开展提供了机遇和空间一、商业定位思索要素区域内大型商业倾向购物功能和一站式的方向开展，休闲文娱和+休闲文娱功能方向的工程缺乏，存在明显的市场空白。休闲文娱购物专业化〔=有限种类〕一站式购物〔=种类齐全〕坚基商业中心农批市场国美广百广晟百货丽日市场空白点建材零售市场日用品市场一、商业定位思索要素翔丰百货特征化、现代化、时髦化是打造的竞争优势，差别化是中心竞争战略！√差异化瞄准市场缝隙创新产品和需求点强调产品的特色和价值挖掘市场需求，引领行业发展√跟随化跟随大势，规避风险利用现有资源，缩短培育时间一、商业定位思索要素93自然的生态环境，营造开放式街区式购物公园特征商业街道方式加以公共广场更多地设置聚集人气游乐设备丰富的文化活动创意零售空间，时髦聚集地突出儿童主题，成为儿童乐园餐饮文娱多姿多彩，休闲相聚好去处，河源购物天堂1、定位理念二、商业定位剧烈的生态感、体验感，打呵斥为河源市特征鲜明的购物公园；工程在笼统、业态组合、商户品牌等方面应力求给人营造体验感十足的印象，并力求使其体验后铭刻于心；努力延伸购物中心营业时间，确保餐饮休闲文娱业态消费需求得到充分释放，填补区域内夜间消费的空白；充分发掘工程室内或室外的公共空间，在生态环保根底上营造温馨、宽松的气氛，使得消费者留恋往返。二、商业定位——休闲购物生活体验街区新生活时髦购物公园新生活时髦体验中心定位以快速时髦为商业中心思念，将儿童导向的家庭文娱、品类趋优休闲餐饮概念有机组合驱动，以营造新的趋优型时髦生活方式。二、商业定位新生活时髦购物公园经过将珠宝、饰品、快时髦服装等组团，构成特征集约式快速时髦电影院、以儿童驱动的儿童早教、儿童摄影、儿童文娱等元素构建工程特有的家庭文娱光阴含快时髦餐饮、中高端餐饮、特征餐饮、食品杂货等子行业快速时髦儿童导向的家庭文娱休闲餐饮2、概念解读二、商业定位3、中心元素工程中心元素——现代、时髦、生态、体验感，将经过特征商家、公共空间、花园、主题特征和功能分区来表达。从消费者问卷调查中看出消费者对工程的定位为，休闲、温馨、时髦、现代的气质。现代·时髦·生态·体验感河源东城·首席时髦购物公园二、商业笼统主力客群以河源及东源县中高端人群为主三、商业客户定位中心消费群：河源及东源县家庭消费群和中产阶级次级消费群：青少年人群边缘消费群：商旅人士及东源旅游人群一级商圈：东源CBD商圈主要消费人群：东源CBD高端白领、商务人士、高档社区住户主要客群特点：22-35岁，教育程度好，高收入，对新事物接受度高二级商圈：河源商圈主要消费人群:(视工程定位而定〕此例应为公司白领、学生、年轻家庭主要客群特点：16-40岁，收入较好，追求新兴事物，追求生活质量三、商业客户定位四、商业档次定位采用“适度超前〞原那么，定位中档商业，部分采取中高端商业考察因素编号考察内容本项目条件消费力1客流区域改造、沿河路的修建、客家文化长廊等带来中收入人群1需求问卷统计中，消费者对项目的需求主要集中在中档、中高端位置2地段位于东源新商业商圈，商业氛围浓郁，但人流量不够3道路交通紧邻主干道，周边交通便利4公交设施公交设施完善，公交车由此经过，交通便捷产品属性5高标准规划设计未来通过规划设计手段可实现功能的融合，且互不干扰6区域标志视觉冲击可成为片区的标志性商业中心7复合功能商业中心加商业街、住宅五、商业物业定位三期时髦家居中心一二期社区配套中心四五期休闲文娱购物中心分期商业定位业态体量1-2期时尚生活中心生活配套（银行、邮政、餐饮、药房、美容美发、便利店、文具店等）1.2万3期时尚家居中心国际品牌陶瓷、家居、装饰等0.836㎡4-5期时尚休闲娱乐中心大型连锁品牌综合超市、知名电影院线、精品百货零售、足浴桑拿、咖啡茶饮、品牌中、西餐饮等4万购物〔小百货或超市〕：主要运营食品类主题超市，特征鲜明，区别于周边工程，突出档次和质量享用。五、商业物业定位时髦殿堂主题购物中心食尚汇餐饮文娱舌尖上的世界美食，饕餮盛宴食尚汇，即会聚各地的美食，成为河源餐饮目的地文娱：设置KTV、足浴、儿童乐园五、商业物业定位原因及作用以年轻人为主，消费需求旺盛女性消费潜力大，适当增加女性“需求”店铺时髦精品步行街店〔加强型〕打造时髦精品一条街，运营精品、饰品、鞋服、包具等五、商业物业定位有主力店方式无主力店方式需具备条件有一批品牌号召力很强的次主力店进驻，按照目前访谈商家的反响，次主力店招商难以到达目的假设进展销售，将很难确保后期的良好运营主力店对地段及工程的认可，按照目前的商家反响，比较理想，引进知名百货主力店的时机很大发扬主力店的带动效应，在销售的情况下，同样可以实现快速招商及后期运营旺场六、4、5期商业物业定位利于提升工程品牌和笼统利于营造营销卖点，提升市场知名度利于快速招商及提升高楼层商铺价值主力店租金低，收益较差优优势分析VS可添加业态的丰富度市场的知名度与影响力难于短时间提升小商户过，添加后期管理难度招商过程能够较长1、思索要素六、4、5期商业物业定位两大购物广场+一个超市型MALL+特征时髦步行商业街。购物中心本身可延续MALL街的理念，主体分为几块，设置不同主题，形体上给人以精致感，体块间设计温馨尺度商业街，最大限制的将人流引入商业内部，充分发掘商业价值。商业步行街，主要为河源及区域餐饮、文娱，时髦购物。功能区业态选择超市类品牌日用品超市（家乐福、沃尔玛、人人乐、华润万家等）特色美食快时尚的速食餐饮（KFC、麦当劳、仙踪林、味千拉面、蒸功夫等）高端餐饮适合旅游、富裕一族、商务人士的中高端大型餐饮体验式娱乐空间影院、KTV、反斗城等儿童主题儿童游乐中心、儿童早教等购物休闲文娱餐饮超市型Mall·体验式文娱中心·特征美食购物＋文娱休闲＋主题餐饮2、物业定位六、4、5期商业物业定位108面积需求消费频率消费类型多维度分析低层区中层区租金程度1234七、4、5期商业业态规划潮流前线百货、休闲服饰、男装、女装、内衣都市休闲电影院、潮流数码、电器、运动主题儿童天地儿童摄影、反斗城、童装笼统档次51、落位原那么本工程以快速时髦为中心商业理念，引领驱动家庭光阴、食尚天地、时髦殿堂、时髦儿童中心四个主题模块开展，各模块规划落位遵照杂而有章原那么。时髦殿堂以时髦珠宝、饰品、女装、男装、鞋等为主家庭光阴以超市、家电等家庭生活主题为主。食尚天地以特征美食，中高端餐饮、休闲餐饮为主题时髦儿童中心以区域及河源的儿童摄影、儿童文娱、儿童早教为主2、落位规划七、4、5期商业业态规划餐饮零售电影院儿童主题超市/小百货七、4、5期商业业态规划3、一层业态规划珠宝及化装品、饰品休闲餐饮〔如KFC〕大堂大堂电影院休闲餐饮儿童主题区零售〔鞋〕中庭儿童摄影特征餐饮超市/小型百货餐饮零售电影院儿童主题超市/小百货电影院电器/顺电七、4、5期商业业态规划4、二层业态规划美食广场儿童反斗城/早教中庭零售〔服饰〕儿童服饰超市/小百货儿童摄影5、本工程业态比例从国内多个大型Mall的胜利案例，可以得出一个Mall功能业态的黄金比例——〞30：20：50“;七、4、5期商业业态规划本工程思索前期聚集人气，建议加大餐饮比例，将餐饮比例做到24%，超市为20%，零售38%，休闲文娱18%。工程商业价值最大化原那么，尽能够多的划分街铺；所划分商铺均能独立运营，尽量减少死角铺位；铺位构造要方正适用，减少不规那么铺位；铺位开间进深比控制在1：2—1：3之间；规划铺位面积适中，时髦零售面积控制在40平米以内，商家可根据不同面积需求而自在组合，灵敏度高；尽量使大面积铺位划分成小面积商铺，便于后期的招商。铺面化分七、4、5期商业业态规划主通道宽度建议设置在8-10米之间，次通道2.4—3.6米之间，辅通道2米。通道当中设置部分休憩椅、绿色植物或建筑小品，打造优雅人性化的购物环境。通道的设计要可以最大限制的思索工程里面商铺平衡。通道主墙面尽能够采用外墙砖，这样可令人们有散步室外的觉得。与指引标志结合，在通道交叉部分，要突出指引标志。通道设计参考七、4、5期商业业态规划招商战略7>>商业招商战略>>商业租金战略>>商业协作方式>>商业推行战略一、商业招商战略1、一致规划、一致招商、一致运营管理。2、根本原那么：主力店先行；有影响力的次主力次之；其他店铺跟进。3、招商重点原那么A．重点引进国内有影响、有实力的商家进驻；B．对名家、名品、名企，重点招商。4、招商五个优先原那么A．厂家优先：厂家直接协作优先引进；B．名优品牌优先：国内著名品牌优先引进；C．独家运营优先：品牌在本区域独家运营的优先引进；D．特征工程优先：拥有特征运营工程的商业机构优先引进；E．运营良好优先：在本地运营情况优良者优先引进。商家遴选战略：零售及餐饮文娱商家：以本地商户为主；主力店/次主力店：以全国知名连锁品牌商家为主超市或百货品牌优先思索广东本地知名品牌，