高周转模式下京投发展公司的财务风险防范研究

PAGEPAGE10摘要近年来，随着房地产市场逐渐饱和以及国家对房地产市场的调控力度不断加大，房地产行业内部竞争逐渐激采用高周转商业模式来提升自己的竞争能力。但是高周转模式在带来竞争力的同时也增司能够更加稳定的发展。关键词：房地产企业；高周转；财务风险防范RESEARCHONFINANCIALRISKPREVENTIONOFBEIJINGINVESTMENT&DevelopmentCorporationunderhighturnovermodeStudent:ZhangQiTeacher:LiYan-LiAbstract:InInrecentyears,withthegradualsaturationoftherealestatemarketandtheincreasingregulationandcontroloftherealestatemarketbythestate,theinternalcompetitionintherealestateindustryhasbecomeincreasinglyfierce,moreandmorerealestateenterprisesadopthighturnoverbusinessmodeltoenhancetheircompetitiveness.Butthehighturnovermodenotonlybringsthecompetitivenessbutalsoincreasesthefinancialriskoftheenterprise.Thisarticleusestheliteratureresearchmethodandthecasestudymethod,inhasconsultedtheFinancialRiskGuard'sLiteratureFoundation,fromthreeaspectsofworkingcapitalrisk,financingriskandinvestmentrisk,thispaperstudiesthepresentsituationandcausesofthefinancialriskofBeijingInvestmentandDevelopmentCompanyunderthehighturnovermode,andfinallyputsforwardsomesuggestionsonthefinancialriskpreventionofBeijingInvestmentandDevelopmentCompany,toincreasecashflowandpreventworkingcapitalriskbyimprovinginventoryturnover,innovatingsalesmodel,optimizingcapitalstructureandestablishingcorrectfinancialriskconceptThroughscientificdecision-making,matchingtheappropriateportfolioandtransformationandupgradingmeasurestopreventinvestmentrisks.InordertohelpJingtouDevelopmentCompanytoguardagainstfinancialrisks,toensurethatthefinancialrisksofJingtouDevelopmentCompanyinanacceptablerange,sothatJingtoudevelopmentcompanycanmorestabledevelopment.Keywords:RealEstateEnterprise;High-Turnover;FinancialRiskPrevention一、引言房地产行业运行的健康稳定，颁布了一系列相应的调控政策，来进一步规范和和复杂性，因此企业财务风险防范能力与房地产企业的兴衰成败息息相关。与其他行业相比，房地产行业具有典型的高综合性、高投高周转模式的房地产企业来说，意味着这些房地产公司需要更高效率的进行资金周转，因500亿元的老牌房地产企业，但是激进的拿地以及销售量的下降使得企业营运资金困难，大量的存货积压，使得企业的现金流紧张。所以对于京投发展来说，如何采取进一步的措施来防范高周转模式所带来的财务风险是本论文所研究的主要内容。二、相关概念与理论基础1、财务风险的概念中的各个因素。其次,企业的其它风险,如经营风险、政策风险等,其最终也归结到企业财务成果上,或者说它们对企业的影响最终也会通过财务成果得到反映[1]。2、财务风险防范概念企业应在充分认识其所面临的财务风险的基础上，采取各种科学、有效的手段和方法，对各类风险加以预测、识别、评价和控制，以最低成本确保企业资金运动的连续性、稳定性和效益性。3、高周转模式的概述高周转模式，顾名思义就是快速周转的意思，通过快速拿地，快速销售，快速回款形成高周转。房地产企业以6-9个月，资金的周转次数平均1.5次/年，一般而言国家政策、集团战略、团队协作能力、融资能力等均会影响高周转模式的运行效果。1、营运资金风险营运资金风险主要体现在：营运资金作为维持企业日常生产经营所需的资金，生产经营活动[2]。2、筹资风险能偿还债务的可能[3]。3、投资风险[4]。三、高周转模式下京投发展公司财务风险1、京投发展公司简介京投发展公司全称为京投发展股份有限公司，是北京市基础设施投资有限公司旗下市场化房地产二级开发平台，总部位于北京，是一家以房地产开发为主营业务并逐步涉及多元产业发展的综合性企业。该公司最初为宁波华联集团股份有限公司，成立于1992年，1993年在上海证券交易所上市。2016年变更为京投发展股份有限公司。其业300亿元的大型国有控股企业。2、京投发展公司经营状况1、图1（数据整理自京投发展公司2016年-2020年财务报表）。项目（亿元）20162017201820192020营业总收入59.2262.1779.7543.2888.64营业总成本48.9248.5367.4336.8174.57营业利润10.4513.5112.756.7614.372016-2020年收入、成本、利润表如表1、图1所示，京投发展近5年来的营业收入和营业成本总体上是不稳定的，有一定的波动起伏。特别是在2019年度。京投发展2019年度的营业收入和营业成本分别为43.28亿元和36.81亿元，相比于上一年度，都有了大幅度的下滑，营业收入同比减少了45.73%，营业成本同比下降了45.04%。其主要原因为达到结转交付条件的房产较上年同期减少所致。这也导致了2019年京投发展公司的营业利润下降了46.97%，只有2018年利润的一半左右。但是在2020年度的营业收入为88.64亿元人民币，较上一年增加了45.36亿元，营业收入的增长率达到了104%，盈余利润增长率达到了114%。在2020年的营业收入中有86.93亿元来自房地产开发，占营业收入比重达到了98.07%，这一比例比2019年度增加了0.83%。（二）营运资金风险[5]。根据京投发展的近五年来的财务报表数据，发现京投发展的营运资金是比较稳定的，如下表1、表2所示。项目（亿元）20162017201820192020流动资产267.95228.79263.49368.65381.67流动负债164.53137.8095.24205.87154.18营运资金103.4290.99168.25162.78227.49表2：京投发展公司营运资金京投发展公司的营运资金虽然有一定的波动起伏，但是总体上是在增加的，特别是在2020年200亿元，主要得益于在2020年度的流动负债相比2019难度下降了50亿元。从而可以看出京投发展公司当下的营运资金是比较充足的。但是作为房地产企业，京投发展公司的流动资产大部分是存货，而房地产企业的存货并不容易变现。1、存货积压导致流动性风险业不景气的时候，要将所有的存货销售出去也需要很长的时间。2016年度2017年度2018年度2019年度2020年度存货周转率（京投） 0.180.190.260.100.20存货周转率（行业） 2.096.9442.659.345.16存货周转天数（京投） 1954.401893.741392.113321.031841.43存货周转天数（行业） 172.6051.908.4438.5469.82表3京投发展公司存货及存货周转率表公司的存货占流动资产比重已经超过了80%，甚至在2019年度存货占流动资产比重达到了90%的水平，而行业的存货占流动资产比重稳定维持在65%左右，可以明显的看出这一比重远高于行业的平均值。2018年的0.26，最低为2019年的0.1，而行业的平均值是远高于1的。这也意味着京投发展平均需要2080天的时间才能将这些存货消化干净。可以看出存货作为京投发展公司流动资产中占比较较大的一项其流动性较差。京投发展公司的存货占房地产投资开发周期通常跨越数个年度，作为主要产品的房屋长期处于在建状态，这是造成存货流动性差的主要原因之一。大量的资金被压在了存货上，加上本身有较大的偿债压力和投资需求，资产流动性差所带来的风险影响程度更加巨大。2、资产周转效率低下导致流动性风险，下表3和图4展示了京投发展公司和行业平均水平的流动资产周转率和总资产周转率。流动资产周转率（京投）0.220.250.320.140.24流动资产周转率（行业）0.430.380.390.360.33总资产周转率（京投）0.210.220.270.110.18总资产周转率（行业）0.310.280.270.250.23京投发展公司的流动资产周转率和总资产周转率明显低于行业的平均水平，特年度，京投发展公司的流动资产周转率仅有0.14，而行业平均流动资产周转率为0.36，而在总资产周转，但是并没有相差很大。综上所述，京投发展公司的资产周转率是较差的，意味着京投发展公司利用其资产进行经营的效率较差。(三）筹资风险[6]。由2016-2020年财务报表数据为基础，计算相应指标来判断其偿债能力，从而识别其筹资风险项目（亿元）20162017201820192020吸收投资收到的现金0.150.000.000.1930.05取得借款收到的现金偿还债务支付的现金分配股利、利润或偿付利息支付的现金筹资活动产生的现金流量净额91.8689.90119.74149.8767.00113.7991.8689.90119.74149.8767.00113.7968.7080.4743.34120.2614.7814.2216.3723.9933.27-38.654.8422.5983.81-57.60年的数据中可以看出，京投发展公司每年偿还债务支付的现金金额是较大的，特别是在2020年，偿还债务支付的现金金额是比取得借款收到的现金金额高出近一倍。京投发展的筹资主要依靠银行借款，但是又需要用于偿还债务，在2020年的现金流量净额为-57.6亿元，可以看出京投发展的筹资风险。1、筹资过度依赖银行借款筹资手段。作为房地产企业的京投发展公司也不例外。下图为2016—2020年京投发展公司银行借款占总负债的比重表：项目（亿元）20162017201820192020长短期借款合计62.5575.75155.98170.06210.70负债总额253.05236.12272.52420.57413.99银行借款占比0.250.320.570.400.51表5：房地产企业2016—2020年银行借款占负债总额的比重统计表2016年度至2020年度，京投发展公司的的银行借款占负债总额的比率总体上是增长的，在2018年这一比率达到了顶峰为57%，虽然2019年有所回落，但是在2020年又超过了50%。由此可以看出京投发展公司对银行贷款的依赖度较高。过度依赖银行借款，一旦调控政策缩紧，资金必然吃紧。因此，必须降低对银行借款的依赖2、短期偿债压力大(1年内或超过1年的一个营业周期内需要偿付的债务)的能力,如果不能及时偿还,就可能使企业陷入财务风险,面临破产倒闭的危险[8]。选取以下三个指标来分析京投发展公司的短期偿债能力：流动比率、速动比率、现金流量比率。2016年度2017年度2018年度2019年度2020年度流动比率（京投）1.631.662.771.792.48流动比率（行业）2.09841.96111.93252.06111.9208速动比率（京投）0.340.140.400.110.19速动比率（行业）0.82890.82540.85050.95960.9105现金流量比率（京投）0.31-0.010.02-0.350.64现金流量比率（行业）0.1124-0.00520.10400.00370.0352表4京投发展公司偿债能力分析表从表4中可以看到京投发展公司的流动比率总体属于正常的范围，流动比率的比值都在2左右，即使在最低的年度流动比率也在1.6左右，在2018年和2020年都超过了2，可以看出京投发展的流动比率较好。但是流动比率也存在一定的缺陷性：流动资产中的存货变现能力较差，所以应当再次基础上计算速动比率。2019年度的时候，速动比率为0.1067，作为采用高周转模式的房地产企业，需要进行高效的资金周转，一旦出现意外导致资金不能及时收回将导致财务危机。有一定的波动起伏，最高为2020年度，但是也只有0.65。最低则为负值。通常来说，现金流量比率在1之上则表示了有足够的现金保障企业的短期偿。京投发展公司从现金流量比率指标分析来看，年经营现金净额并不足以偿还流动负债，因此认为京投发展公司的短期偿债能力不足。3、资本结构不合理合理的资本结构对提高企业的盈利能力起着重要的作[7]本文选取了资产负债率和产区比率来说明京投发展公司的资本结构项目（亿元）20162017201820192020资产负债率（京投）88.00%85.00%86.00%91.00%83.00%资产负债率（行业）64.86%64.69%64.34%63.71%64.29%产权比率（京投）7.295.555.9010.174.92产权比率（行业）2.712.842.842.932.79表5资本结构数据资产负债率：指企业一定时期负债总额同资产总额的比率。该指标表示企业总资产中有多少是通过负债筹集，根据中国指数研年房地产上市公司数据表明，2020年沪深两市的房地产企业平均资产负债率为68.8%。房地产企业的资产负债率较高，这意味着房地产企业的偿债压力较大80%以上，远远高于房地产上市公司的平均水平，说明京投发展公司的资金有80%以上是通来源于债务的资金，从资产负债率指标可以看出京投发展公司的长期偿还债务风险较大。产权比率表示负债占所有者权益的比率，对于反映企业资本结构稳定性具有一定现实意义，它能够度量企业负5以上，在2016年的产权比率达到了10.16，可以看出京投发展公司的1以下时，代表公司应该是有较为充足的偿债能力，而京投发展公司的产权比率这一指标明显是偏高的，因此，从产权比率指标来看认为京投发展公司的长期偿债能力较差，偿债压力巨大。4、保守的筹资政策（即流动性）可以把公司的资产分为短期资产和长期资产。而同样的可以按照筹资资的风险。所以分析了京投发展公司近五年来的数据，见下图图6。项目（亿元）20162017201820192020短期资产267.95228.79263.49368.65381.67长期资产19.8149.8455.1993.28116.43短期负债164.53137.8095.24205.87154.18长期负债+股权资本253.05236.12272.52420.57413.99表6：京投发展公司资产组合与筹资组合产所需的资金，需要长期负债或股权资产筹资所获得的资金来提供给短期资产，这样会降低公司的报酬率，因为长期负责和股权资本的资本成本均高于短期负债的资本成本。（四）投资风险投资活动是指企业长期资产的购建和不包括在现金等价物范围内的投资及其处置活动。投资风险是指对未来投资收益的不确定性，在投资活动中可能会遭受收益损失甚至本金损失的风险。当企业的投资项目不能产生预期的收[9]。由此可见，公司投资风险与盈利能力有关，一般认为，盈利能力越强，投资风险越小，先对京投发展公司投资活动产生的现金流量情况进行分析，京投发展公司2016-2020年投资活动产生的现金流量情况如表6所示。项目20162017201820192020投资活动现金流入小计0.4081.4970.5051.8400.293支付其他与投资活动有关的现金0.873.390.853.301.54投资活动现金流出小计0.913.510.894.001.60投资活动产生的现金流量净额-0.505-2.013-0.382-2.160-1.305表6：京投发展公司2016-2020现金流量表从表6中可从看到，投资活动现金流入金额远远小于投资流出的现金，导致投资活动产生的现金流量净额为负值。可以看到现金流出部分大部分来源于支付其他与投资活动有关的现金，且京投发展公司的投资活动产生的现金年的时间中都是出于负值，即京投发展公司的投资一直出于入不敷出的状态，虽然投资的收益往往需要好几年甚至更久才能收回。通过查询财务报表附注发现京投发展公司的财务报告发现京投发展的投资活动中，支付的其他与投资活动有关的现金占比是最大的对外拆借款。四、公司财务风险防范建议1、提高企业存货周转率保障企业营运资金的安全。2、加强营运资金管理根据对京投发展公司的财务风险分析可以看出，京投发展公司的营运资金虽然是比较正常的，但是由于存货占比较大的原因，其营运资金并没有特别大。且投资活动的现金流量净额从2016年至2020年均为负数，筹资活动的现金流量净额在2020年甚至达到了负57.6亿元。一旦京投发展公司出现不能及时偿还负债，只能通过融资或者流动资产变现，这种情况下很容易出现资金链断裂的问题，资金链一旦断裂，企业的风险就会大大提升。因此京投发展公，DYC公司可以通过预售达到提前收款的目，DYC公司可以鼓励消费者全额付款，并对全额付款给予一定的优惠，加快回笼资金，降低资金断裂的风险。（二）筹资风险防范债规模和资产负债率。优化资本结构，充分利用各种筹资渠道，寻求合理的资本结构2、调整长短期借款配比款用于满足短期资产的资金需求。而保守的筹资政策虽然会降低京投发展公司的偿债压力，但是会导致收益率下上相匹配，是最为稳健的筹资政策。3、优化筹资渠道来降低筹资成本因此房地产企业需要大量的银行。当利率上升但短时间内会下降时，除了必须要筹集的资金，则尽可能减少近期的借款。当利率较低的时候，而且预计利率会上升的时候，企业可以增加银行借款。（三）投资风险防范化的产品需求。通过多种投资组合分散风险