北京中远大红门商业项目策划初步方案汇报

中远大红门商业工程

咨询谋划初步方案汇报1谋划思绪宏观市场本身条件区域环境本工程中、高档社区配套类型？产品营销物业增值，经济、社会效益最大化环境目的与定位实施主题竞争环境2目录第一部分宏观及区域市场情况北京经济迅速开展，居民收入与消费程度提高区域内落后商业形状已不能满足潜在消费者的需求对中高档消费环境的需求成为必然工程周边已成为该地域的商业中心第二部分竞争市场分析第三部分工程本身条件的支撑与限制第四部分产品谋划的原那么第五部分产品诠释3第一部分宏观及区域市场情况北京历年城镇居民收入和消费性支出统计图北京历年社会消费品零售额4北京市居民消费价钱指数5城市类比，北京市及南城商业均有良好开展空间南城群众消费商业开展滞后，但随着城市拆迁和开发，南城居民消费程度提高空间比较大，南城个人消费市场具备开展潜力，群众消费商业需求量将迅速扩展总体供应情况看，北京市南城产业商业的供应量曾经偏大本工程位于南城三、四环之间，区域周边零售商业开展落后、商业设备缺乏，类型单一，短少内涵商业开展批量化、单向化高，专业市场相对集中小面积商铺所占比例高，大规模卖场少中高档零售、餐饮、文娱需求旺盛日常消费性商业物业市场供应较少北京南城商业环境特点61KM3KM2KM明日东方商城千针街窗帘家具城大中电器规划商业15万百荣世贸万客隆规划商业5万规划商业4万中铁物流购物中心本工程上海联华鑫星商场国美电器CBC区域规划商业现状商业恋日汽配装饰一条街万益家隆商城7整体来看，随着周边地域住宅规模的迅速膨胀，工程周边针对群众消费市场的集中商业存在明显缺乏；区域内商业主要集中在万客隆周围、鑫星商场周围路口，北边至洋桥路口周边等；周边现状商业档次偏低，分布相对零散、杂乱无章；餐饮在工程周边的商业中占有相当大的比重，且档次略高；一些知名品牌曾经开场在区域内规划，诸如肯德基、金象大药房、吴裕泰茶庄、华堡之家等等，区域前景看好；休闲购物类商业设备在周边相对缺乏，未来有开展潜力。工程周边有能够成为该地域的商业中心8目录第一部分宏观及区域市场情况第二部分竞争市场分析对本工程进展各级竞争市场分析结合城市整体商业环境，我们发现，传统及简单“复制〞的商业设备其价值提升空间趋零位居区域商业中心，集合购物、餐饮、休闲文娱和社区效力多种功能为一体生长空间良好，市场缺位第三部分工程本身条件的支撑与限制第四部分产品谋划的原那么第五部分产品诠释9第二部分竞争市场分析综合专业市场商业街社区商业及底商周边尚未构成有影响、成规模的商业街商业街环境至关重要，并需求有明晰的定位商业街以开放性、参与性、多元性方向开展社区商业及底商供需两旺遭到运营业态的限制，周边底商以效力业为主社区商业以便利、适用、效力多样为特征趋向集中化、完善的效力功能、生鲜便利等特点周边综合、零售市场总规模超越95万平方米竞争加剧，新开发及规划工程向商场环境晋级，并兼顾零售市场，扎堆在木樨园一带由单一、少门类向着综合、多门类开展建议本工程可进入的市场：中小型购物中心中型专业运动、家居店主题商业街社区商业百货/购物中心/超市百货由多种运营转向主体性运营、主题运营对超市、购物中心具有宏大需求体验业态成为中高档商业市场需求的动力专业化商店遭到欢迎10周边主要零售商业情况工程周边区域大中型零售商业规模情况：11周边主要零售商业情况工程周边区域零售商业规模情况：12马家堡东路商业环境马家堡东路区域主要零散商业分布情况如下：13周边社区商业租金程度工程周边区域社区商业典型商铺租金程度如下：14竞争市场分析：1、零售商业的过剩，封杀了本工程零售产业商业定位的空间和能够；2、商业街、底商的市场空间没有艰苦竞争制约；3、针对群众消费的现代商业的竞争处在初级阶段；4、周边商业的竞争属于从属竞争……15目录第一部分宏观市场情况第二部分竞争市场分析第三部分工程本身条件的支撑与局限位于北京南城，区域内整体消费较其他市区为低地块处于多个大型专业零售商圈之间区域环境与市场调查分析显示本地域极具消费潜力本工程商业规模稍显分散，对定位既有支撑又有局限第四部分产品谋划的原那么第五部分产品诠释16决议商业规模的参考要素：1〕、市场可支撑开发规模2〕、本地市场，竞争商业工程规模3〕、经济增长要素对规模的影响力4〕、政府规划条件5〕、交通条件对规模的制约17本工程商业规模合计4万多平方米，分别分布在A01—1万多平方米、A02—2万多平方米，A05—6千多平方米；从市场供求关系看，本工程的规模属于决策比较谨慎的规模，市场风险不大；详细的可开发规模将在最终的咨询谋划报告中进展分析测算18本工程周边20万消费者消费支撑的群众消费商业规模：1〕、根据调查，周边消费者月平均购物、餐饮、文娱消费为680元；2〕、本工程周边最大居住人口规模20万*月产生最大消费额为：00万元；3〕、2003年北京市商场平均每平方米的营业额为1662元，南城商场的典范庄胜崇光为631元，思索市场动态要素，南城商业每平方米营业额不超越800元；*本工程周边消费者支撑商业规模：0万/800=17万平方米本工程商业规模在偌大市场需求中具有迸发力!19北京

大红门、马家堡

南城宏观地段分析北京南城遭到木樨园、大红门商圈及玉泉营商圈夹击临近三、四环路位于城市中心辐射区域中观地段分析现阶段本区域仍处于市中心外配套零售、效力、餐饮等均缺乏大量消费额外流潜在的城市结点微观地段分析较成熟的住宅区环绕邻马家堡东路，人流、车流量大紧靠目前人气最旺的万客隆超市大量住宅正在开发中，工程本身也有住宅物业开发潜在的区域中心结点交通环境道路和公交车通达性好自行车是目前本地居民主要的选择对停车设备的需求需思索，北京私车的快速增长20工程商业价值需求和本工程住宅价值进展综合平衡:只需本工程商业属于有生长潜力的群众消费商业,那么住宅才会得到良性的价值互动工程商业价值对本工程其他部分的影响:鉴于写字楼、商住公寓、住宅的初步方案曾经确定，所以本工程商业的定位就必需在保证商业功能的前提下，同时关注相互的联动效果21目录第一部分宏观市场情况第二部分各级竞争环境分析第三部分工程本身条件的支撑与局限第四部分产品谋划的原那么第五部分产品诠释221、商业结点的发明；2、群众消费商业的谋划产品要符合消费市场需求；3、谋划产品差别化的需求；234、谋划方案租金战略财务有效性；5、谋划方案营销执行的财务有效性；6、开发商资金战略的可行性；7、住宅、商业、写字楼营销的可行性。24目录第一部分宏观市场情况第二部分各级竞争环境分析第三部分工程本身条件的支撑与局限第四部分产品谋划的原那么第五部分产品诠释档次：中高档，主题：多种选择的能够性以休闲消费为主旨，集多功能于一体的中型区域商业中心；完善提升区域效力功能，多种消费乐趣互动于整体环境中；展现某种商业文化精神，打造休闲、文化购物新境地三方面目的客户：终端消费人群、运营商户、投资者百货型超市、大中型餐饮、邻里中心、专业店铺、特征底商25对产品类型的初步判别根据市场调查的相关信息，鉴于以下缘由，赛睿顾问不建议本项目商业地产内容包括专业零售市场：1、上述区域曾经出现了专业零售市场过量的趋势，开发本钱增高，收益止步不前；2、本工程规模及建筑方式限制，不易构成良好的零售市场气氛，而专业零售市场成熟也较普通商业困难；3、零售商业对本工程的综合质量有极大的负面影响。26对产品类型的初步判别思索到市场风险、周边大批居民消费需求及本工程地段的特点，建议本项目商业部分集中针对群众消费市场，但商业类型、规模选择需谨慎：1、本工程周边区域未来将有近600万平方米住宅规模，居住人口超越20万人，这样的消费群的日常消费，需求相当商业内容和类型；2、在本工程单纯造文娱化、体验概念，针对居民市场的感染力比较局限，来自本工程外部的消费者数量规模也有限，但是周边有经济权利的南方商户的消费将构成市场支撑；3、本工程所在区域在短期内构成群众消费市场聚合力的业态主要是餐饮和超市，这两类有可放大的空间，但仍需谨慎。27产品方案1：远洋瓯风28关于东瓯的商业故事：1、东瓯是浙江温州的古名，对于南城有消费权利的、以南方温州人为根底的消费者有吸引力；2、温州财富的生长是中国近现代最胜利的商业典范，市场关注、敬慕，但无人进展商业发掘……29商业文化东瓯大道效力少量休闲文娱少量购物以文化休闲消费为主旨，集多功能于一体的新型区域商业中心，交融多种消费乐趣于整体环境中，打造北京休闲文化与购物的新境地周边旧有商业方式餐饮休闲文娱新型区域商业中心方式购物文化效力配套邻里中心餐饮地画方式亲和力30产品运营商户终端消费人群投资客户目的客户特别亮点以“东瓯大道〞为代表的商业文化主题规模及方式中等规模的购物中心或专业店档次中、高档营销有效传达建筑方式、风格、功能、业态、规划、分割、收益方式……邻里中心专业店铺主题街区及底商31远洋瓯风商业街区一层邻里中心〔效力设备、专卖店、药店等〕瓯风拱廊街〔家居主力店〕菜神街〔休闲餐饮、大中型餐饮〕便利坊〔底商〕瓯风拱廊街〔东瓯大道〕32远洋瓯风商业街区二层邻里中心〔中小餐饮〕瓯风拱廊街〔家居主力店〕菜神街〔大中型餐饮〕瓯风拱廊街〔东瓯大道〕33远洋瓯风商业街区三层邻里中心〔健身、美

容美发〕瓯风拱廊街〔家居主力店〕34产品方案2：动感100主题商业街区35动感地带〔运动健身〕电影院魅力岛〔乐购、华堂类商业及沿街商铺〕休闲地带〔底商〕生活地带〔底商〕KTV36产品方案3：远洋尚品37商业旗舰店〔家