浅谈房价与地价的关系

摘要：随着近几年来我国的经济快速的发展，房价和地价也呈现出不同的增长现象。众所周知，我国是一个人口大国，而居住是人类的基本生活需要，那么对房子的需求就必然会多。尽管这几年国家颁布了很多的调控政策，可是正如我们看到的那样，在政策的调控下房价也还是只增不减。现如今，不断上升的房价成了社会群众议论的焦点，人们总是在抱怨房价的上升带来的许多不便。加之，许多城市开始限制用地范围，地价对房价的影响因此更加突出。本文首先简单的介绍一下房价和地价，接着根据其构成要素来阐述影响房价和地价的因素，最后详细分析房价和地价的关系。要想真正的对房价进行调控，必须得对房价和地价进行详细而深入的分析。只有深入分析地价和房价的关系，才能判断地价是否过高，才更加有利于宏观调控。关键词：房价、地价、关系经过几十年发展，我国房价保持整体快速上涨的格局，目前，房价已经成为社会关注的重要民生问题和政府宏观调控的重要关切点。房地产作为国民经济的重要组织部分，成为我国国民经济支柱产业之一，对我国经济稳定和发展起到举足轻重的作用。房地产具有收益、保值、增值和消费特点，已成了人们改善生活和投资的热点。从成本角度看，地价是房价的重要构成部分，2004年我国全面实施经营性用地“招、拍、挂”以来，各地地价呈现明显的上涨趋势，地价上涨对房价的影响以及房价和地价的关系成为备受业界和社会各界关注的热点问题。但随着房价过快上涨，政府出让地价也不断上扬，各城市“地王”不断刷新，房价和地价之间关系成为社会各界关注焦点，是地价决定房价，还是房价决定地价，人们对房价和地价关系讨论越来越激烈。一些人认为，房价高是由于地价高引起的，甚至有的房地产开发商还声言，房价降不下来，主要是地价过高！如果再推行土地招标拍卖，定会抬高地价，那么居高不下的房价将会继续上升。很多居民也把房价过高、买不起房归咎于地价过高。而与此同时，土地部门却说地价高是由于房价的不断飙升引起的。究竟是房价高决定了地价高，还是地价高决定了房价高，房价与地价之间存在着怎么样的内在关系，这一问题的求解不仅对于更为科学地理解和认识当前房价与地价的关系具有帮助，更为重要的是对于如何发挥房地产市场调控以及土地宏观调控作用，促进房地产业健康、持续发展具有决策意义。研究房价与地价的关系，首先我们要了解什么是房价，什么是地价，影响房价和地价的因素都有哪些。1、房价的特征和构成1.1、房价的特征房地产具有不可移动、独一无二、寿命长久、供给有限、价值量大、用途多样、相互影响、易受限制、难以变现和保值增值等特性。房地产与其他经济物品一样，之所以有价格是因为它们有用、稀缺，并且人们对它们有需求，即具有有用性、稀缺性和有效需求。1.2、房价的构成我国规定商品房价格的构成因素有：土地费用、前期工程费用、建筑安装工程费用、商品房的经营费用、小区内的配套费、开发企业的财务费用、利润和税金等费用。

开发成本费：土地使用权取得费、前期工程费、建筑和安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费、开发间接费等。

期间费用：指开发经营者在商品房开发期间为管理费用、财务费用、销售费用等与房产开发基础有关的支出。2、地价的涵义及构成2.1、地价的涵义土地具有资源和资产两重性质。土地是一种自然资源，没有价值，其价格是资本化的地租，但在土地利用中已凝结了人的劳动，并且有生产费用，就有了价值因素和价值价格，是一种资产。土地价格的内涵包含两个部分：一是土地资源价格，二是土地固定资产价格。土地价格即两者之和的资本化。土地资源价格产生的基础，是由于土地资源的有用性、稀缺性、垄断性和可让渡性，它是对土地资源所有权的垄断而获得的，正如马克思所说，它并不是土地的购买价格，而是土地所提供的地租的购买价格。土地固定资产价格，是凝结在土地中的社会必要劳动量决定的，其理论价格应是生产成本加上平均利润。所以土地价格不是土地价值的货币表现，价格高低也不是由生产成本所决定。2.2地价的构成根据房地产估价理论中成本法的公式来分析地价构成：4.3、相互影响，一定条件下表现出因果关系这种观点认为，房价与地价是相互影响着的，并在短期或长期中会表现出因果关系。有些学者认为房价与地价在长期中表现出因果关系。赖小倩通过用Granger因果关系检验证明：短期房价和地价之间确实互有影响，但不能得出具体结论谁决定谁。长期（1年以上）来看房价对地价的影响程度较为明显，房价最终决定地价的水平，而地价对房价不能起决定性作用。黄英以1998年~2004年武汉市数据通过协整检验，格兰杰因果关系检验和回归分析，发现武汉市房价与地价之间存在着长期稳定的相关关系，长期房价走势决定地价走势，而短期内两者相互制约。谢叙祎5年的上海市数据用Granger检验表明短期两者相互影响，长期内房价决定地价。4.5、相互影响，但不存在因果关系叶晓东对地价和房价关系进行双向定量研究得出城市地价与房价相互影响，房价对地价的影响大于或近似于地价对房价的影响。赵克诚以宁波市为例，表明地价和房价变动趋势基本一致，两者之间存在着密切联系。姚先国、黄炜华土地使用权招拍导致土地使用权价格上升。地价与房价有关联，但并非线性关系，即使地价上涨，房价也并不一定随之上涨；要降低房价，也并非只有降低地价一个途径。只有其他成本都呈刚性再无下降空间，而开发商已到了无利可图的地步，地价的上升才会全部反映在房价上，成为房价上涨的直接原因。行怀勇房价与地价的关系是循环关联的，在不同的角度下会有不同的结论。实证分析时，房价上涨并不能全部归因于地价上涨。土地成本推动只是其中的一部分，并不能说明二者谁决定谁的问题。4.6、我的看法房价和地价在变化的过程是相互影响、相互作用的。地价的上涨拉动房价的上涨，土地成本对房价的影响主要表现在以下四个方面：一是提高了房地产开发的总成本，直接推动房价上升，这是不言而喻的；二是地价提高后，政府考虑到开发商的利益，又大幅提高容积率，高层住宅大大增加，使刚性成本更高，进而推动房价上升；三是高价地块提高了周边地块房价预期，形成价格预期互动，共同推动房价上升；四是地价上升的情况下，地价占房价比例低，只能说明房价总水平更高。因此，无论土地成本在房价中的比例是高还是低，只要地价在涨，房价就涨得更快。而房价的上涨又推动地价上涨在充分的市场环境下，地价上涨的原因是因为房价升高导致对土地的需求增加。就其因果关系而言，房价升高增加了土地需求，而导致地价的飞速上涨。同样，同一地区或者不同地区的区段差异是由于房价的差异，即地价的高低是否与房价高低的结果，而不是房价高低的原因。由此可见，笼统地说房价决定了地价，或地价决定了房价，都是片面的说法，对房价和地价的相互关系要从不同的角度不同的时点来分析。这仅仅是是我个人的看法，这种看法是否正确还有待于在日后的工作和学习中进一步的探索。总结：地价与房价作为房地产市场的两个重要指标，其水平高低对房地产市场的正常、有序发展起着重要作用。房价与地价在一定范围内、一定条件下相互作用，相互影响。地价和房价的升降是由土地市场和房地产市场当时的供给和需求条件来决定的，地价和房价的上涨最终是由于社会经济的发展和对房屋土地需求的增加引起的。正确分析和处理房价与地价的关系是十分重要的只有把房价和地价的关系分析清楚，才能对房价的持续上涨进行有效的调控，才能对人们的生活起到积极的作用，并对我国的发展有个正确的引导。参考文献：[1]朱道林，董玛力.地价和房价的经济学分析［J］.中国土地，2005（7）：20-21[2]江飞涛，陈伟刚，黄健柏.对我国房价与地价相互关系的再检验［J］.预测，2007（2）：1-7.[3]建设部政策研究中心课题组.怎样认识当前房地产市场形势[J]中国房地信息,2004,(12).[4]王洋,杜超.地价与房价：性格决定命运[J].城市开发,2007,(01).[5]连子康,唐芷兰,卢荣安,许巍.地价与房价的关系研究——以湖北省武汉市为例[J]现代农业科技,2007,(05).[6]赖小倩.地价与房价的关系研究[D].西安建筑科技大学,2007.[7]黄英.地价与房价的关系与调控机制研究[D]华中农业大学,2006.[8]谢叙祎.上海市房价与地价关系的实证研究[J]世界经济情况,2006,(12).[9]叶晓东.城市地价与房价关系[D].浙江大学,2007.[10]赵克诚.地价与房价变动趋势及比例关系分析[J]华东经济管理,2007,(12).[11]姚先国,黄炜华.地价与房价的关系[J]中国土地,2001,(09).[12行怀勇.地价与房价的关系分析—