w某商场招商推广方案(实用)

招商推广方案第一部分：招商策略第二部分：招商进度中的比例分配第三部分：招商付款方式第四部分：经济分析第五部分招商费用预算第六部分：各楼层商品结构定位第七部分：招商准备工作及时间安排、达成目标及实施内容第八部分：广告宣传策略第九部分：开业庆典 第一部分：招商方向招商方向：怀仁县为主，大同市为辅以怀仁县为重点，在确保怀仁县、大同市地区招商工作全面、顺利开展的同时，招商部门安排出相应的招商精力，对外地（包括外地国内产品的厂家和经营商、国外产品的国内代理、国内内销分支等）运用电话、传真、网络、DM等手段进行招商。效果理想的情况下，在保证怀仁县、大同市地区招商指标的同时，随时进行调整加大外地招商力度。第二部分：招商进度中的比例分配招商的前期阶段，招商的比例计划为：怀仁县(60％)、大同市(10％)地区招商占70％左右；外地招商占20％左右；预留出10％的比例，作为机动或炒作。其中：怀仁县、大同市地区招商所占比例不得超出整体的70％；外地招商的比例可根据实际情况扩大，扩大部分可占用本地招商份额；根据招商实际情况，如果招商出现火爆，可加大预留部分的比例（例如15％）。这样后期可通过保留精品商铺推出、拍卖等方式提高价位水平，在项目只有同期推出的情况下，通过预留部分享受到商铺升值的部分利益。第三部分：租金与物业费方案及付款方式租金收取标准面积标准：按照实际使用面积（含墙柱）的120%计算租金。

理由：如按照建面收取容易很难得到商户认可，而按照实际面积收取又会造成损失，因此上浮20%比例作为公摊，商户一般不会较真，即使较真，管理方也容易做出解释。（此数据需加大讨论面积，最后由董事会及招商部决议）押金：押金统一为三个月租金，或称为保证金，解约时退还。租金方案一：一次性交纳两年租金，约定前两年租金不变，第三年起租金调整，具体幅度视市场情况而定。付款方式：选铺后签订租赁合同时交纳年租金的50%，商场开业前缴纳剩余50%。优惠政策：先交款先选铺。免租期统一为2个月。（特殊商户另议，由招商部负责人批示递交财务调整）租金方案二：商户可选择一次性缴纳两年以上的租金，最多一次性趸交5年。付款方式：选铺后签订租赁合同时交纳合同总额的50%，商场开业前缴纳剩余50%。优惠政策先交款先选铺。每趸交一年租金，增加一个月免租期。

例：趸交3年租金的免租期为4个月，趸交4年为5个月，5年为6个月。合同约定，在趸交租金的年限内不涨租金，合同期满后随市场价格调整。如合同期内租金下调，可退还多缴租金。物业费收取方式物业费价格暂定为-------元/天/㎡。考虑到商户对物业费的敏感程度，因此在招商期间尽量弱化物业费的条款。物业费在商场开业后每月随电费一同收取。第四部分：经济分析最优方案经测算分析，最优收租方案为一次性趸交3年租金，免租期4个月。理由：a.商场一般的培育期为3年，进入正常运营后就开始调整租金。b.趸交3年送4个月免租期的方案同其他方案相比，商户负担相对少，但所获优惠比例最高。例：以3元/天/㎡，20㎡使用面积计算。年限.年面积.㎡租金.元天/年年租金额.元月月租金免租期.月折合租金优惠比例元1201.55365113151294319438%2201.553651131512943260838%3201.55365113151294341216711%4201.55365113151294351520810%5201.55365113151294361825010%说明：从此表看出，趸交3年的优惠比例为11%，在各个方案中最高。同时，这也是我方重点推荐的租金方案。经济分析年租金测算类型计算标准数量总额/元天/年总额（万）占总商业的比例主力店0.50元/㎡/天17000㎡85003603060.280散铺1.55元/㎡/天26500㎡410753601478.70.436餐饮、娱乐1.20元/㎡/天6000㎡7200360259.20.099大铺1.00元/㎡/天8300㎡8300360298.80.137其他1.55元/㎡/天3000㎡4650360167.40.049合计60800㎡697252510.1开业前租金测算预计散铺因面积小租金低，且装修进货等投入小，可以趸交3年租金。而主力店、餐饮等大商户由于投入大，所以一般不会趸交。

因此，开业前我方收取租金数额应在4000万元左右。开业后两年收入预测租金收入主要为大铺商户缴纳，约为1000万/年。物业费+广告收入+其他收入，约为500万/年，前三年属养楼阶段，运营成本尤其在第一年相对高很多需公司补贴部分。利润预测由于首年运营费（含物业）与物业费及零散收入很低，因此，第一年为负增长。第二年运营稳定，广告及其它零散收入增加，因此，第二年可持平第三年运营稳定，基本实现仁人路南北商业重心置换，可提高部分商户的租金，费（含物业）与物业费及零散部分取消打折，因此，第三年可盈利。第五部分：招商费用预算招商总体费用包括人员开销、广告制作（包括印务）、媒体购买、管理费用等项，总费用按照建安投入的0.25%计算，约为500元。其中广告费用及媒体是最大的一项支出，而广告费用必须根据实际运作情况进行调整。如招商顺利，则广告投入将会进行灵活调整削减。以下费用分解为预估，将根据项目招商节奏随时调整。按项目类型预计，最大的招商手段将以DM单发放为主，因此广告制作与媒体购买都会相应减少。项目费用（万元）备注广告制作40印务、创意、胶片、3D、展具、户外、流动媒体购买70电视、电台、平面、户外、流动办公用品70车辆、演示用具、移动办公、沙盘人员管理100薪水、提成奖励、培训外埠费用40场地、日常费用电话费用40电话、传真、网络、网站DM费用40邮寄、夹报、散发公关活动100发布会、联谊、合计500第六部分：各楼层商品结构定位楼层商品布局备注五楼影院、餐饮大排档、特色餐厅、

四楼童装、床品、窗帘、文化办公用品、汽车饰品、

三楼内衣、休闲运动服装及用品、裤区、工艺礼品、

二楼男女服装、淑女装、外贸精品、鞋帽箱包、水吧

首层黄金珠宝、化妆品、眼镜、男女鞋专卖店、

B1超市B2停车场

注：各层业态为大体划分，由于我们定位为精品店商业，穿插经营也是常态手段，因此在招商选铺时可随机调整。第七部分：招商准备工作及时间安排、达成目标及实施内容招商准备工作（只针对配合招商部分）：临时招商处的筹建。完成项目名称注册、以及项目标志等的CI设计并注册。注册中文及英文的国内域名（.）及国际域名（.com）。

完成淘宝网、拍拍网等主要电商的网店注册。确定宣传包装概念、总体广告宣传用语。完成设计制作招商文告、招商楼书，包含项目功能分布及内部结构图。完成设计制作项目效果图的POP，3D资料光盘。完成设计制作项目主体、各分体剖面模型沙盘。确定组织机构和部门设置，完成招商队伍的建立，进行统一培训。招商部各种管理规章制度、业绩考核奖惩制度、工作操行规则出台。制定商户准入标准、引入原则、操作规则等。制定并印制招商租赁合同、租赁申请表、登记表、相关协议、商业管理守则等。根据招商类别敦促各分部制定招商工作倒计时计划（包括招商区域、重点目标、任务指标完成计划等）。招商时间安排：招商前期准备工作阶段为：2013/1正式招商时间确定为：2014/0后招商期暨开业庆典筹划阶段：2014/10/12014/03/01之前完成招商部筹建，主力店意向签署，并完成2014/02012014/04/012014/04/01——2014/05/01为招商第一阶段。

以怀仁县、大同市为重点的招商工作，招商比例按计划控制在总体的60％以内。同时负责外埠招商工作人员在本地进行外地招商工作。

外埠招商（以太原、2014/06/01——2014/08/01招商进入第二阶段。

在确保怀仁县、大同市地区招商工作按计划顺利进行，并达到预期目标、签约理想的基础上，提高要求进行市场二次开发。目标定位于增加商品的名、特、优、新、独、多样化等的内涵，外埠与外贸2014/08/01——2014/10/01招商进入第三阶段。

本期工作重点2014/10/01——20142014/12/01——2014/12/282015/12/28达成目标（设定理由及达成手段）：

达成目标是按照项目招商的程序制定的最低限度招商进展要求。实际招商过程中，必须超额或提前完成此目标，否则将影响整个招商的成功。2014/04/01——2014/05/01第一阶段完成意向任务的20％。

此阶段主要操作方案是通过项目广告宣传及内部预登记商户，进行提炼筛选，DM、电话、直销等方式为主，从商业项目对投资者的吸引程度分析，达成此目标较有保障，之所以设定20％任务的目标，是为了保证项目招商商户质量，只假设登记客户中存在低于20％的商户是达到我们招商标准的。

此阶段以散铺为主，对餐饮、大铺等商户进行初步接触。2014/06/01——2014/08/01第二阶段完成散铺意向签约率150％。

此阶段进入招商成熟期，由于前期招入商户的口碑相传作用，会同时吸引同业或相关联商户；另外第一阶段的电话、DM营销的滞后反应将在此阶段收效；同时外埠招商工作预计于此阶段到达见效最明显阶段；另外，此时项目主体已经完成，怀仁县、大同市本地的媒体广告开始投放。

以上几方面支持本阶段完成2013/08/01——2013/11/01第三阶段完成实际招商任务的80％。

此阶段由于项目进入机电安装和外立面阶段，商户对项目的信任度大大加强；DM单投放和大众媒体的宣传进入高潮阶段。散铺商户的信心在此阶段为顶点，因此，必须确保此阶段实际签约率为80%。为避免零散商铺和大商户的晚签约，收尾期可适当延长。招商工作安排：招商人员的招聘工作：

为了确保完成招商工作，以及工作进度和工作强度的实际要求，不能任用缺乏经验的人员，同时没有时间对销售人员进行从业岗位培养，所以必须招聘人员进行严格的从业经验及工作能力方面的考察。

招聘原则：对商业专业的招商人员，必须具有本行业从业3年以上招商的经验。招商部人员招聘计划：总人数为15人(暂定)，其中只设专职执行人员4人，其余均为业务人员。

招商人员只进行人员分组（两组），不进行业务划分。目的为最大化利用资源，增强积极性。薪酬、提成第八部分：广告宣传策略广告宣传在招商费用中占比最大，操作安排对招商工作又会起到极大影响。广告策划得当，会取得事半功倍的效果。注：具体策划工作暂定由自身进行策划，广告公司配合制作实施。广告宣传准备工作：2012/12/01——2012/12/01——2013/01/30完成所有招商印刷品的设计、排版、印刷。包括DM单（三种）2013/01/30——2013/02/01完成电视广告创意方案，并制作出胶片与平面创意稿。胶片分5″、15″、30广告宣传实施部分：2013/02/01——20132013/02/10——20132013/032013/03/012013/03/01201