渝三峡Ａ：拟转让股权所涉及的成都渝三峡油漆有限公司股东全部权益市场价值资产评估报告

资产评估报告重康评报字(2024)第23号重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司二○二四年二月重康评协字(2024)第23号法定评估业务资产评估报告重康评报字(2024)第23号重庆三峡油漆股份有限公司拟转让股权所涉及的成都渝三峡油漆有限公司股东全部权益市场价值150,616,567.07元2024年02月01日重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司张勇阳青秀(资产评估师)(资产评估师)会员编号：50220055会员编号：50180009(可扫描二维码查询备案业务信息)说明：报告备案回执仅证明此报告已在业务报备管理系统进行了备案，不协会对该报告认证、认可的依据，也不作为资产评估机构及其签字资产评估专业人员免除相关法律责任的依据。备案回执生成日期：2024年02月01日目录 二、资产评估报告摘要 3三、资产评估报告正文 81、委托人、被评估单位和其他评估报告使用人概况 82、评估目的 3、评估对象和评估范围 5、评估基准日 6、评估依据 7、评估方法 8、评估程序实施过程和情况 9、评估假设 10、评估结论 2411、特别事项说明 2512、评估报告使用限制说明 13、评估报告日 2914、资产评估专业人员签名和资产评估机构印章 四、资产评估明细表五、资产评估说明六、附件地址：重庆市渝北区财富大道一号重庆财富金融中心38层邮编：401121电话hongqingHuakangAsset&声明Add:38F,ChongqingFortuneFinancialCenterN.1CaifuA.V.YubeiDistrChongqingHuakangAsset&Land&RealEstateValuation通合伙)出具的信会师报字[2024]第ZD10001Add:38F,ChongqingFortuneFinancialCenterNO.1CaifuA.V.YubeiDistrictC重康评报字(2024)第23号全部权益在2023年12月31日的市场价值进行了评估。评估基准日：2023年12月31日。评估结论：截至评估基准日2023年12月31日，成都渝三峡油漆有限公司经审计的资产总额5,561.70万元、负债总额35.40万元、净资产5,526.30万元。经本次评估，截至评估基准日2023年12月31日，成都渝三峡油漆有限公司完成土地变性且自主开发前提下股东全部权益的评估值为15,061.66万元(人民币大写壹亿伍仟零陆拾壹万陆仟陆佰元整)。Add:38F,ChongqingFortuneFinancialCenterN0.1CaifuA.V.YubeiDistrictChongqingP.C.401121Tel:023ChongqingHuakangAsset&Land用有效期自2023年12月31日至2024年12月30日。(1)相关文件内容2015年7月2日，成都市人民政府办公厅发布《成都市人民政府办公厅转发市国土局、市经信委关于工业集中发展区外工业用地处置意见的通知》(成办函[2015]118号),该处置意见中明确“2005年1月1日以前在工业集中发展区外取得的工业用地，因城市规划调整需要改变土地用途的，经市工业主管部门确认，市、区(市)县规划部门批准，市、区(市)县国土部门办理土地用途变更手续，按双评估价差缴纳土地出让收入后，由土地权利人实施自主改造。上述范围的工业用地，由各区(市)县政府清理登记造册并报市工业主管部门备案，备案截止时间为2015年12月31日。本意见自下发之日起30日后执行，有效期5年”。2015年11月18日，成都渝三峡油漆有限公司向龙泉驿区人民政府提交《关于成都渝三峡油漆有限公司西河土地自主开发的请示》,限公司(乙方)于2003年7月24日与成都市龙泉驿区人民政府(甲方)签订西河土地出国有土地使用权证，并在4个内月办妥交付乙方使用。该土地使用权的出让总金额为694.46万元，乙方认真履行合同事项，于2003年10月28日前累计付款560.90万元，付款已经超过80%。甲方应于2004年2月28日前将该宗土地权证交付乙方，但甲方一直到2007年要求签订补充土地出让合同，该合同的补充合同第一条同意乙方在2004年12月故重庆三峡油漆股份有限公司实际取得用地时间应为2004年2月，因此该宗土地符合(成办函[2015]118号)文件的精神。2015年12月30日，成都市龙泉驿区人民政府根据(成办函[2015]118号)文件精神，对申请变更土地的成都渝三峡油漆有限公司等71家企业(共涉及89宗地)的用地情况进Add:38F,ChongqingFortuneFinancialCenterNO.1CaifuA.V.YubeiDistrictCChongqingHuakangAsset&Land&RealEstateValuation行核实，并将申请变更土地用途的项目表发函报市经信委确认。2016年3月7日，成都漆有限公司等71家企业取得的土地予以变更用地性质进行备案。2016年5月9日，成都市龙泉驿区科技和经济信息化局发布了《关于组织相关企业办理2005年之前取得的园区外工业用地规划设计条件通知书及“双评估”补差等土地变性相关工作的通知》,该通知的附件《龙泉驿区2005年1月1日以前在工业集中发展区外取得工业用地因城市规划调整需要改变土地用途项目表(西河镇)》中明确成都渝三峡油漆有限公司位于西河镇成洛路以北、跃进路以东81.927亩的出让工业用地，红线范围共76亩，其中23.22亩为商业服务业设施用地，其它为道路与交通设施用地。2023年11月2日，成都渝三峡油漆有限公司向成都市龙泉驿区规划和自然资源局提交了《关于土地使用条件变更的申请》,2023年11月3日，成都市龙泉驿区规划和自然限公司川(2018)龙泉驿区不动产权第0088874号宗地现行城市规划用地性质为二类住宅2023年12月8日，成都市龙泉驿区规划和自然资源局出具了规划条件函《成规设[2023]J0950号》,宗地城市规划用途为二类住宅用地兼容商业服务设施用地，可兼容的商业建筑面积占计容建筑面积的比例大于5%且不大于10%,规划容积率为2.5,规划建设净用地面积36208.37平方米。成都渝三峡油漆有限公司已于2021年7月停止生产经营，相关经营业务已由新公司(2)自主开发相关假设条件(3)改变土地性质后地价定义Add:38F,ChongqingFortumeFinancialCenterN0.1CaifuA.V.YubeiDistrictChongqingP.ChongqingHuakangAsset&Land6建筑面积的比例大于5%且不大于10%,规划容积率为2.5,规划建设净用地面积36208.37平方米。故改变土地性质后宗地地价定义为：评估基准日2023年12月31日，设定委估土地使用权用途为二类住宅用地兼容商业服务设施用地，商业比例按5%确定，即商住比为5%:95%,剩余年限为住宅70年、商业40年，宗地面积36208.37平方米，设定容积率为2.5,土地开发程度为宗地红线外“六通”(通路、通电、通上水、通下水、通讯、通气),红线内“场地平整”,无他项权利限制的出让国有建设用地土地使用权价格。(4)地上原建筑物的使用状况在成都渝三峡油漆有限公司土地使用权性质变更为二类住宅用地兼容商业服务业设施用地且自主开发前提条件下，土地性质变更后其厂区内地上房屋建(构)筑物无法以原回收残值；对于非钢结构建(构)筑物，基本无回收价值，本次将其评估为零。本次未考虑原地上建(构)筑物的拆除费用。(5)土地环境治理费用有限公司进行土壤检测及整治费用估算，中冶成都勘察研究总院有限公司于2023年10月31日根据已有的土壤检测结果对土壤整治费用进行估算，其估算土壤整治总费用为271.20万元，另修复方案编制、监理等费用预计总额为80.00万元，本次评估按此预估(6)评估方法在成都渝三峡油漆有限公司土地性质变更为二类住宅用地兼容商业服务业设施用地土地使用权开发价值=开发完成后的房地产总销售收入一后续尚需支付的开发成本Add:38F,ChongqingFortuneFinancialCenterN0.1CaifuA.V.YubeiDistrictChongqingP.C.401121Te地址：重庆市渝北区财富大道一号重庆财富金融中心38层邮编：401121电话hongqingHuakangAsset&Land&RealEstateVaAdd:38F,ChongqingFortuneFinancialCenterN0.1CaifuA.V.TubeiDistrictChongqingP.C.401121资产评估报告重康评报字(2024)第23号股东全部权益在2023年12月31日的市场价值进行了评估。(一)委托人(2)公司名称：重庆三峡油漆股份有限公司(以下(7)成立日期：1992年6月22日(8)营业期限：1992年6月22日至永久Add:38F,ChongqingFortuneFinancialCenterNO.1CaifuA.V.YubeiDistrictChongChongqingHuakangAsset&Land&RealEstate9件或许可证件为准)一般项目：制造、销售涂料及合成树脂(不含危险化学品)、金属包装制品，销售金属材料(不含稀贵金属)、五金、交电、百货、化工产品及建筑装饰材料(不含危险化学品),橡胶制品、化工原料(不含危险化学品),货物及技术进出口，化(二)被评估单位1、基本情况(4)注册资本：5,918.1893万元(人民币)(7)成立日期：1980年3月22日(8)营业期限：1980年3月22日至长期涂料等制品[闭杯闪点≤60℃]5300吨/年)(凭许可证并在许可证有效期内经营);销售化工原料(不含危险化学品);新产品开发及研究服务；房屋租赁(依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可展开经营活动)。成都渝三峡(原名：重庆三峡油漆股份有限公司成都油漆厂)系原成都造漆总厂被重债务，接收其全部资产和安置其全部职工，兼并移交工作已于1997年2月26日完成。三的实收资本745.09万元作为对三峡油漆成都油漆厂的投资。上述出资业经重庆会计师事务所出具重会所验字(97)第034号验资报告验证。根据三峡油漆2011年5月9日的第六届第九次董事会决议，将三峡油漆成都油漆厂2010年12月31日经审计后的净资产总额1,200.94万元全部投入到改制后的成都渝三峡，并全部转作改制后的成都渝三峡的注册资本，同时以货币出资增加注册资本1,500.00万Add:38F,ChongqingFortuneFinancialCenterN0.1CaifuA.V.YubeiDis地址：重庆市渝北区财富大道一号重庆财富金融中心38层邮编：401121电话hongqingHuakangAsset&Land&Real元；变更后的注册资本为2,700.94万元。上述出资业经天健正信会计师事务所有限公司重庆分所出具天健正信验(2011)综字第030023号验资报告验证。根据三峡油漆2018年12月6日的第八届第二十二次董事会决议，同意三峡油漆将所持位于成都市龙泉驿区西河镇成洛路以北、跃进路以东81.9亩工业出让地及附属房产评估作价3,217.25万元向全资子公司成都渝三峡进行增资。增资后，成都渝三峡实收资本金增加至5,918.19万元。截至评估基准日2023年12月31日，成都渝三峡股权结构如下：出资人名称股权比例重庆三峡油漆股份有限公司11)公司的主要产权位于成华区双成五路66号的住宅一套及土地使用权，具体情况如下：结构建成年月建筑面积(m²)1川(2018)龙泉驿区不动办公楼2川(2018)龙泉驿区不动3川(2018)龙泉驿区不动成品颜料库4川(2018)龙泉驿区不动色漆车间5川(2018)龙泉驿区不动热炼车间6川(2018)龙泉驿区不动泵房、溶剂库7川(2018)龙泉驿区不动8川(2017)成都市不动产成华区双成五路66号2栋5单元1层101号宗地名称取得日期性质面积(m2)川(2018)龙泉驿区号三峡油公司厂区宗地龙泉驿区洛路以北、跃进路以东出让(12)对外投资情况Ada:38F,ChongqingFortuneFinancialCenterNO.1CaifuA.V.YubeiDistrictC成都渝三峡已于2021年7月21日停止生产经营，截至评估基准日，成都渝三峡公司无在职员工，仅聘请5名劳务人员管理厂区。蓉)WH安许证字[2020]0377号),许可范围：含易燃溶剂的合成树脂、油漆、辅助材料、涂料等制品[闭杯闪点≤60℃],有效日期至2021年7月22日，截至评估基准日，证书已过期。资产总额负债总额营业收入营业成本净利润以上2020-2022年度的各项数据摘引年报审计报告，2023年度的数据摘引于立信会计师事务所(特殊普通合伙)出具的信会师报字[2024]第ZD10001号审计报告。计算销项税额，扣除当期允许抵扣的进项税额应纳税销售额(量)从价计征的，按房产原值一次减除30%余教育费附加地方教育附加Add:38F,ChongqingFortuneFinancialCenterN0.1CaifuA.V.YubeiDistrChongqingHuakangAsset&Land&Real资产类别预计使用寿命(年)年折旧率(%)预计净残值率(%)电子及运输设备合并范围内关联方[注]参考历史信用损失经验，结合当前状况以敞口和未来12个月内或整个存续期预期款项性质[注]合并范围内关联方系成都渝三峡母公司三峡油漆合并范围内关联方单位票据类型用损失率，计算预期信用损失。Add:38F,ChongqingFortuneFinancialCenterN0.1CaifuA.V.YubeiDistrChongqingHuakangAsset&Land&RealEstateValuation用损失率，计算预期信用损失。况以及对未来经济状况的预测，编制用损失率对照表，计算预期信用损失。用损失率，计算预期信用损失。B、应收账款——账龄组合的账龄与整个存续期预期信用损应收账款预期信用损失率(%)1年以内(含，下同)1-2年(三)委托人和被评估单位之间的关系(四)报告使用人本评估报告仅供委托人和本次评估合同约定的报告使用人在本次评估目的前提下使资产评估师和资产评估机构对报告使用人不当使用评估报告所造成的后果不承担任何责Add:38F,ChongqingFortuneFinancialCenterNO.1CaifuA.V.YubeiDistrictChongqingChongqingHuakangAsset&Land&RealEstateValuation务报表，截至2023年12月31日，成都渝三峡资产总额为5,561.70万元，负债总额35.40万元，净资产为5,526.30万元，具体情况如下：12货币资金34应收账款融资567固定资产8无形资产9四、流动负债合计七、净资产(所有者权益)评估对象和评估范围与委托人委托评估对象和范围完全一致，截至评估基准日，成都渝三峡纳入本次评估范围的货币资金账面值2,358.08万元，截至评估基准日，成都渝三峡纳入本次评估范围的应收账款账面值119.76万元，主Add:38F,ChongqingFortuneFinancialCenterNO.1CaifuA.V.YubeiDistrictCChongqingHuakangAsset&Land&Real截至评估基准日，成都渝三峡纳入本次评估范围的房屋建筑物共计11项，账面原值1,641.36万元，账面净值1,194.20万元。其中房屋8项，账面原值1,331.03万元，账面净值1,060.08万元，建筑面积9447.6平方米，主要系厂区办公楼、车间等；构筑物3项，账面原值310.33万元，账面净值134.11万元，主要为消防水池、厂区道路及地下管截至评估基准日，成都渝三峡纳入本次评估范围的无形资产-土地使用权账面值1,700.56万元，系位于龙泉驿区西河镇成洛路以北、跃进路以东的出让工业用地，面积54617.96平方米，2023年11月2日，成都渝三峡向成都市龙泉驿区规划和自然资源局提交了《关于土地使用条件变更的申请》,2023年11月3日，成都市龙泉驿区规划和自然龙泉驿区不动产权第0088874号宗地现行城市规划用地性质为二类住宅用地兼容商业服2023年12月8日，成都市龙泉驿区规划和自然资源局出具了规划条件函《成规设商业建筑面积占计容建筑面积的比例大于5%且不大于10%,规划容积率为2.5,规划建设净用地面积36208.37平方米。截至评估基准日，成都渝三峡纳入评估范围的应交税费账面值7.17万元，主要是成Add:38F,ChongqingFortuneFinancialCenterN0.1CaifuA.V.YubeiDistrictChongqingP.C.401121Tel:023ChongqingHuakangAsset&Land&RealEstateValuation截至评估基准日，成都渝三峡申报的账面记录的无形资产-土区西河镇成洛路的工业用地，账面净值1,700.56万元，该宗地符合变性条件，成都市龙泉驿区规划和自然资源局《关于建设用地能否变性的回复》中载明成都渝三峡川(2018)龙泉驿区不动产权第0088874号宗地现行城市规划用地性质为二类住宅用地兼容商业服宗地名称取得日期性质面积(m2)川(2018)龙泉驿区号三峡油公司厂区宗地龙泉驿区洛路以北、跃进路以东出让[2023]J0950号》,宗地城市规划用途为二类商业建筑面积占计容建筑面积的比例大于5%且不大于10%,规划容积率为2.5,规划建设净用地面积36208.37平方米。(三)企业申报的表外资产的类型、数量普通合伙)出具的信会师报字[2024]第ZD10001号审计报告。该报告主要内容如下：1、审计机构名称：立信会计师事务所(特殊普通合伙)3、审计报告出具日期：2024年1月12日债总额35.40万元，净资产5,526.30万元。Add:38F,ChongqingFortuneFinancialCenterN0.1CaifuA.Y.YubeiDistrictChongqingChongqingHuakangAsset&Land&RealEstateValuation五、评估基准日本次评估基准日为2023年12月31日。六、评估依据三峡油漆《2023年总经理专题行政办公会会议决定》和《2023年度第24次党委会会(二)法律及法规依据3、《国有资产评估管理办法》(2020年国务院令第732号);4、《企业国有资产监督管理暂行条例》(2002年国务院令第378号);5、《企业国有资产评估管理暂行办法》(国资委2005年第12号);6、《企业国有资产交易监督管理办法》(2016年国资委财政部第32号令);7、《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知9、《国有资产评估管理若干问题的规定》(2001年财政部第14号令发布);Add:38F,ChongqingFortuneFinancialCenterN0.1CaifuA.V.YubeiDis地址：重庆市渝北区财富大道一号重庆财富金融中心38层邮编：401121电话hongqingHuakangAsset10、《企业国有资产评估项目备案工作指引》(国资发产权[2013]64号);11、《关于加强企业国有资产评估管理有关事项的通知》(渝国资(2018)373号);12、《企业国有产权转让管理暂行办法》(2003年国资委财政部第3号令);13、《关于企业国有产权转让有关问题的通知》(国资发产权[214、《关于企业国有产权转让有关事项的通知》(国资发产权[2006]306号);15、《资产评估行业财政监督管理办法》(中华人民共和国财政部令第86号);16、《国有资产评估管理办法施行细则》(国资办发[1992]36号);(三)准则依据1、《资产评估基本准则》(财资[2017]43号);2、《资产评估职业道德准则》(中评协[2017]30号)3、《资产评估执业准则—资产评估程序》(中评协[2018]36号);4、《资产评估执业准则一资产评估报告》(中评协[2018]35号);5、《资产评估执业准则一资产评估委托合同》(中评协[2017]33号);6、《资产评估执业准则一资产评估方法》(中评协〔2019〕35号);7、《资产评估执业准则一企业价值》(中评协[2018]38号);8、《资产评估执业准则一不动产》(中评协[2017]38号);10、《企业国有资产评估报告指南》(中评协[12、《资产评估执业准则——资产评估档案》(中评协[2018]37号);13、《资产评估执业准则——利用专家工作及相关报告》(中评协[2017]35号);14、《资产评估机构业务质量控制指南》(中评协[2017]46号);(四)权属依据Add:38F,ChongqingFortuneFinancialCenterNO.1CaifuA.V.YubeiDistrictChongqingHuakangAsset&Land&Real(五)取价依据(1)成都渝三峡在评估基准日申报的资产明细表和产权证；(2)国家建设部、地方人民政府有关部门颁布的其他法规和政策文件；(3)评估机构收集的与本次资产评估有关的其他资产询价资料。(1)成都经开区规划和自然资源局《关于公布实施龙泉驿区土地定级与基准地价更(2)成都市龙泉驿区规划和自然资源局《关于建设用地能否变性的回复》;(4)评估机构收集的与本次土地评估有关的其他询价及调查资料。(1)中国人民银行公布的存贷款利率；(2)相关税收法规及税率。(六)其他依据(一)资产评估的基本方法Add:38F,ChongqingFortuneFinancialCenterNO.1CaifuA.V.YubeiDistriChongqingHuakangAsset&Land&Real(2)有关交易的必要信息可以获得。(1)评估对象的未来收益可以合理预期并用货币计量；(2)预期收益所对应的风险能够度量；(3)收益期限能够确定或者合理预期。(1)评估对象能正常使用或者在用；(2)评估对象能够通过重置途径获得；(3)评估对象的重置成本以及相关贬值能够合理估算。(二)评估方法的选用本次委托评估的是成都渝三峡股东全部权益，成都渝三峡已于2021年7月停止生产股东全部权益评估价值=乙各项资产评估值一乙各项负债评估值Add:38F,ChongqingFortuneFinancialCenterN0.1CaifuA.V.YubeiDistrictChongqingP.C.401121TeChongqingHuakangAsset&Land&Real在成都渝三峡土地使用权性质变更为二类住宅用地兼容商业服务业设施用地且自主开发前提条件下，土地性质变更后其地上建(构)筑物无法以原用途继续使用，根据房屋建(构)筑物，基本无回收价值，本次将其评估为零；对位于成华区双成五路66号的住委估房地产评估值=可比实例价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地2、土地使用权在成都渝三峡土地性质变更为二类住宅用地兼容商业服务业设施用地且自主开发前土地使用权开发价值=开发完成后的房地产总销售收入一后续尚需支付的开发成本Add:38F,ChongqingFortuneFinancialCenterNO.1CaifuA.V.YubeiDistrictChongqingHuakangAsset&Land&RealChongqingHuakangAsset&Land&Real(三)评估结论确定的方法(一)明确评估业务基本事项(二)订立业务委托合同(三)编制资产评估计划(四)现场调查Add:38F,ChongqingFortuneFinancialCenterNO.1CaifuA.V.YubeiDistrictChongChongqingHuakangAsset&Land&Real(五)收集整理评估资料(六)评定估算(一)一般假设(二)评估环境假设Add:38F,ChongqingFortuneFinancialCenterN0.1CaifuA.V.YubeiDistrictChongqingP.C.40ChongqingHuakangAsset&Land&Real(三)公开交易条件假设(四)其他假设1、假设成都渝三峡完成“川(2018)龙泉驿区不动产权第0088874号”宗地变性，环境发生较大变化时，评估人员将不承担由于前提条件改变而推导出不同评估结果的责截至评估基准日，成都渝三峡经注册会计师审计后的资产总额为5,561.70万元，负债总额为35.40万元，净资产总额为5,526.30万元。经综合分析后在成都渝三峡完成土地变性且自主开发前提条件下股东全部权益在评估基准日2023年12月31日的评估价值资产账面值5,561.70万元，评估值15,097.06万元，评估增值9,535.36万元，增值率171.45%;负债账面值35.40万元，评估值35.40万元，无评估增减值；净资产账面值5,526.30万元，评估值15,061.66万元，评估增值9,535.36万元，增值率172.55%,评估结果汇总如下表：Add:38F,ChongqingFortuneFinancialCenterNO.1CaifuA.V.YubeiDistrictChongqingHuakangAsset&Land&Real资产评估结果汇总表AB12非流动资产3固定资产4无形资产5资产总计67负债合计8净资产(所有者权益)本次评估净资产增值9,535.36万元，增值主要原因如下：土地使用权账面净值1,700.56万元，评估值12,010.17万元，评估增值10,309.61万元。土地增值原因主要是土地账面值仅反映其工业用地的取得成本，而本次评估以成都渝三峡将其变更为二类住宅用地兼容商业服务设施用地且能取得房地产开发资质并按照成都市龙泉驿区规划和自然资源局出具的规划条件函《成规设[2023]J0950号》中的规划指标自主开发，故采用假设开发法，根据开发完成后的预计市场售价扣除预计后续需支付的费用、税金及适当开发利润等后确定房地产开发项目评估值，故形成较大的评估增值。综上所述，经本次评估，截至评估基准日2023年12月31日，成都渝三峡完成土地变性且自主开发前提下股东全部权益的评估值为15,061.66万元(人民币大写壹亿伍仟零陆拾壹万陆仟陆佰元整)。1、本次评估是在独立、客观、公正原则下作出的，所有参加评估工作的人员与委托人及被评估单位无任何利害关系，评估人员严格按照有关制度和规范完成评估工作，在评估过程中评估人员恪守职业道德和规范。2、本评估报告是在委托人及相关当事人提供基础文件数据资料的基础上做出的。提供必要的资料并保证所提供的资料的真实性、合法性、完整性是委托人及相关当事人的责任；资产评估师的责任是对评估对象在评估基准日特定目的下的价值进行分析、估算并发Add:38F,ChongqingFortuneFinancialCenterNO.1CaifuA.V.YubeiDistrictCChongqingHuakangAsset&Land&RealEstateVal(1)相关文件内容2015年7月2日，成都市人民政府办公厅发布《成都市人民政府办公厅转发市国土局、市经信委关于工业集中发展区外工业用地处置意见的通知》(成办函[2015]118号),该处置意见中明确“2005年1月1日以前在工业集中发展区外取得的工业用地，因城市规划调整需要改变土地用途的，经市工业主管部门确认，市、区(市)县规划部门批准，市、区(市)县国土部门办理土地用途变更手续，按双评估价差缴纳土地出让收入后，由土地权利人实施自主改造。上述范围的工业用地，由各区(市)县政府清理登记造册并报市工业主管部门备案，备案截止时间为2015年12月31日。本意见自下发之日起30日后执行，有效期5年”。2015年11月18日，成都渝三峡向龙泉驿区人民政府提交《关于成都渝三峡西河土地自主开发的请示》,《请示》中说明“重庆三峡油漆股份有限公司(乙方)于2003年7月24日与成都市龙泉驿区人民政府(甲方)签订西河土地出让合同，其中合同第八条约个内月办妥交付乙方使用。该土地使用权的出让总金额为694.46万元，乙方认真履行合Add:38F,ChongqingFortuneFinancialCenterN0.1CaifuA.V.YubeiDistrictCChongqingHuakangAsset&重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司同事项，于2003年10月28日前累计付款560.90万元，付款已经超过80%。甲方应于2004年2月28日前将该宗土地权证交付乙方，但甲方一直到2007年要求签订补充土地出让合同，该合同的补充合同第一条同意乙方在2004年12月30日前完成该项目施工建设，并申为2004年2月，因此该宗土地符合(成办函[2015]118号)文件的精神。2015年12月30日，成都市龙泉驿区人民政府根据(成办函[2015]118号)文件精神，对申请变更土地的成都渝三峡等71家企业(共涉及89宗地)的用地情况进行核实，并将申请变更土地用途的项目表发函报市经信委确认。2016年3月7日，成都市经济和信息2016年5月9日，成都市龙泉驿区科技和经济信息化局发布了《关于组织相关企业办理2005年之前取得的园区外工业用地规划设计条件通知书及“双评估”补差等土地变性相关工作的通知》,该通知的附件《龙泉驿区2005年1月1日以前在工业集中发展区外取得工业用地因城市规划调整需要改变土地用途项目表(西河镇)》中明确成都渝三峡位于西河镇成洛路以北、跃进路以东81.927亩的出让工业用地，红线范围共76亩，其中2023年11月2日，成都渝三峡向成都市龙泉驿区规划和自然资源局提交了《关于土地使用条件变更的申请》,2023年11月3日，成都市龙泉驿区规划和自然资源局对该申不动产权第0088874号宗地现行城市规划用地性质为二类住宅用地兼容商业服务业设施2023年12月8日，成都市龙泉驿区规划和自然资源局出具了规划条件函《成规设[2023]J0950号》,宗地城市规划用途为二类住宅用地兼容商业服务设施用地，可兼容的商业建筑面积占计容建筑面积的比例大于5%且不大于10%,规划容积率为2.5,规划建设净用地面积36208.37平方米。成都渝三峡已于2021年7月停止生产经营，相关经营业务已由新公司四川渝三峡新Add:38F,ChongqingFortuneFinancialCenterNO.1CaifuA.V.YubeiDistri重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司兼容商业服务业设施用地且自主开发为前提，对成都渝三峡股东全部权益价值进行评估。(2)自主开发相关假设条件成都渝三峡从成立之初其主营业务就是生产、销售油漆类制品，不具备房地产开发业务的资质，本次评估假设成都渝三峡能够取得房地产开发业务的资质证书，相关税收政策参照房地产开发企业进行测算。(3)改变土地性质后地价定义根据成都市龙泉驿区规划和自然资源局出具的规划条件函《成规设[2023]J0950号》,宗地城市规划用途为二类住宅用地兼容商业服务设施用地，可兼容的商业建筑面积占计容建筑面积的比例大于5%且不大于10%,规划容积率为2.5,规划建设净用地面积36208.37平方米。故改变土地性质后宗地地价定义为：评估基准日2023年12月31日，设定委估土地使用权用途为二类住宅用地兼容商业服务设施用地，商业比例按5%确定，即商住比为5%:95%,剩余年限为住宅70年、商业40年，宗地面积36208.37平方米，设定容积率为2.5,土地开发程度为宗地红线外“六通”(通路、通电、通上水、通下水、通讯、通气),红线内“场地平整”,无他项权利限制的出让国有建设用地土地使用权价格。(4)地上原建筑物的使用状况在成都渝三峡土地使用权性质变更为二类住宅用地兼容商业服务业设施用地且自主开发前提条件下，土地性质变更后其厂区内地上房屋建(构)筑物无法以原用途继续使用，根据房屋拆除可回收价值情况，对钢结构的建筑物按其钢材回收价值确定回收残值；对于非钢结构建(构)筑物，基本无回收价值，本次将其评估为零。本次未考虑原地上建(构)筑物的拆除费用。(5)土地环境治理费用对于搬迁产生的环境治理费用，成都渝三峡聘请中冶成都勘察研究总院有限公司进行土壤检测及整治费用估算，中冶成都勘察研究总院有限公司于2023年10月31日根据已有的土壤检测结果对土壤整治费用进行估算，其估算土壤整治总费用为271.20万元，另修复方案编制、监理等费用预计总额为80.00万元，本次评估按此预估成都渝三峡土地变性需发生的环境整治费用，该费用可能与期后实际发生额存在差异，提请报告使用人关注。(6)评估方法在成都渝三峡土地性质变更为二类住宅用地兼容商业服务业设施用地且自主开发前提条件下，采用资产基础法对股权价值进行评估，其中：土地使用权按预计开发完成后房Add:38F,ChongqingFortuneFinancialCenterN0.1CaifuA.V.YubeiDistrictChoChongqingHuakangAsset&Land&Real土地使用权开发价值=开发完成后的房地产总销售收入一后续尚需支付的开发成本一后续尚需支付的营业费用、管理费用、财务费用-税十二、评估报告使用限制说明规规定的资产评估报告使用人之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用效期自2023年12月31日至2024年12月30日。十三、评估报告日本评估报告最终形成日期为2024年2月1日。Add:38F,ChongqingFortuneFinancialCenterN0.1CaifuA.V.YubeiDistrictChongqingP.C.401121Te地址：重庆市渝北区财富大道一号重庆财富金融中心38层邮编：401121电话hongqingHuakangAsset此页无正文，为重康评报字(2024)第23号资产评估报告签字页重庆华康资评沽土地房地产估介资产评估师：Add:38F,ChongqingFortuneFinancialCenterN0.1CaifuA.V.YubeiDistrictChong地址：重庆市渝北区财富大道一号重庆财富金融中心38层邮编：401121电话评估单位：成都渝三峡油漆有限公司账面价值AB1流云2E3资456期股权投资7其他权益工具投资8其他非流动金融资产9投资性房地产固定资产生产性生物资产油气资产使用权资产无形立开发支出商誉长期待摊费用递延所得税资其他非流动资产资流非负债净资产(所有者权益)评估机构：重尽华康资产评估土地房地产估价有限责任公司资产评估结果分类汇总表被评估单位：成都渝三峡油漆有限公司表2表212货币资金3交易性金融资产4567应收账款融资8预付款项9存货持有待售资产一年内到期的非流动资产长期股权投资其他权益工具投资投资性房地产资产JF开发支出商誉长期待摊费用交易性金融负债预收款项持有待售负债七、净资产(所有者权益)流动资产评估汇总表被评估单位：成都渝三峡油漆有限公司表3金额单位：人民币元编号科目名称账面价值货币交中资产J应应收账款融资预付款项存货合同资产持有待售资产一年内到期的非流动资产其他流动资产评估人员：张勇货币资金评估汇总表评估基准日：2023年12月31日被评估单位：成都渝三峡油漆有限公司编号科目名称账面价值备注现金银行存款其他货币资金评估人员：张勇共1页，第1页评估基准日：2023年12月31日被评估单位：成都渝三峡油漆有限公司账号币种住房资金账户2人民币基本存款账户3一般存款账卢4567891被评估单位填表人：徐肖填表日期：2024年1月14日评估机构：重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司共1页，第1页应收账款评估明细表被评估单位：成都渝三峡油漆有限公司欠款单位名称(结算对象)成都七彩化工涂料有限公司2四川皓宇源钢结构工程有限公司3成都新晟瑞泰实业有限公司4元市拜克化学原料有限公司5镇江渝庆化工贸易有限公司二6重庆雄鑫防腐保温工程有限公司7无法联系81-2年9填表日期.2024年1月14日评估机构：重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司应收账款融资评估明细表被评估单位：成都渝三峡油漆有限公司欠款单位名称(结算对象)四川渝三峡新材料有限公司1年以内2重庆正云实业有限公司1年以内3四川渝三峡新材料限公司1年以内4四川渝三峡新材料有限公司1年以内5四川渝三峡新材料有限公司1年以内6四川渝三峡新材料有限公司1年以内7四川渝三峡新材料有限公司1年以内8四川渝三峡新材料有限公司1年以内9四川渝三峡新材料有限公司1年以内四川渝三峡新材料有限公司1年以内浙江欣鼎物资有限公司1年以内本溪柴鑫商贸有限公司1年以内四川沃轮电气制造有限公司1年以内被评估单位填表人：徐肖填表日期：2024年1月14日评估机构：重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司共1页，第1页被评估单位：成都渝三峡油漆有限公司欠款单位(人)名称(结算对象)发生日期国网四川省电力公司天府新区供电公司电费年以内2成都威通运输服务有限公司二无法收回3成都市自来水有限责任公司水费1年以内二4年以内56789被评估单位填表人：徐肖填表日期：2024年1月14日评估机构：重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司评估基准日：2023年12月31日被评估单位：成都渝三峡油漆有限公司金额单位：人民币元编号科目名称账面价值债权投资其他债权投资长期股权投资其他权益工具投资其他非流动金融资产投资性房地产固定资产生产性生物资产油气资产使用权资产无形资产开发支出商誉长期待摊费用递延所得税资产其他非流动资产评估人员：张勇评估基准日：2023年12月31日被评估单位：成都渝三峡油漆有限公司金额单位：人民币元编号账面价值原值原值原值原值固定资产-房屋建筑物固定资产-构筑物及其他辅助设施固定资产-管道及沟槽设备类合计固定资产-机器设备固定资产-车辆固定资产-电子设备固定资产一土地固定资产清理固定资产合计固定资产合计评估人员：张勇固定资产-房屋建筑物评估明细表被评估单位：成都渝三峡油漆有限公司结构年月(元/m2)元/m2)2二二32006年11二4色漆车间 二5热炼车间2006年1162006年117门卫及公厕82017年2月9填表日期：2024年1月14日评估机构：重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司共1页，第1页固定资产—构筑物及其他辅助设施评估明细表评估基准日：2023年12月31日被评估单位：成都渝三峡油漆有限公司结构宽度计量单位评估单价12006年11月已拆除2区道路2006年11月32006年11月项456789被评估单位填表人：徐肖评估人员：张勇填表日期：2024年1月14日评估机构：重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司评估基准日：2023年12月31日表4-15被评估单位：成都渝三峡油漆有限公司金额单位：人民币元编号科目名称账面价值无形资产-土地使用权无形资产-矿业权无形资产-其他无形资产减：无形资产减值准备评估人员：张勇表1-15-1出让23456789评估基准日：2023年12月31日表5被评估单位：成都渝三峡油漆有限公司金额单位：人民币元编号科目名称账面价值短期借款交易性金融负债衍生金融负债应付票据预收款项合同负债应付职工薪酬应交税费持有待售负债一年内到期的非流动负债其他流动负债评估人员：张勇共1页，第1页评估基准日：2023年12月31日被评估单位：成都渝三峡油漆有限公司发生日期国家税务总局成都市龙泉驿区税务局2国家税务总局成都市龙泉驿区税务局3国家税务总局成都市龙泉驿区税务局应交教育费附加4国家税务总局成都市龙泉驿区税务局地方教育费附加56789被评估单位填表人：徐肖填表日期：2024年1月14日评估机构：重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司被评估单位：成都渝三峡油漆有限公司户名(结算对象)发生日期中治成都勘察研究总院有限公司咨询费2收郭海款3456789填表日期：2024年1月14日评估机构：重庆华康资产评估土地房地产估评估说明目录第一章关于评估说明使用范围的声明 第二章企业关于进行资产评估有关事项的说明 2第三章评估对象与评估范围说明 第四章资产核实情况总体说明 7第五章技术说明 9一、资产基础法技术说明 二、建(构)筑物评估说明及示例 三、土地变性评估说明 第六章评估结论及分析 地址：重庆市渝北区财富大道一号重庆财富金融中心38层邮编：401121电话hongqingHuakangAsset第一章关于评估说明使用范围的声明重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司对重庆三峡油漆股份有限公司拟转让股权所涉及的成都渝三峡油漆有限公司股东全部权益市场价值的资产评估工作已经完成，资产评估报告书已送交委托人。按规定，资产评估机构本《资产评估说明》仅供国有资产监督管理机构(含所出资企业)、相关监管机构和Add:38F,ChongqingFortuneFinancialCenterNO.1CaifuA.V.YubeiDistrictChongqingHuakangAsset&Land&RealEstateYaluation重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司 第二章企业关于进行资产评估有关事项的说明Add:38f,ChongqingFortuneFinancialCenterN0.1CaifuA.V.YuheiDistrChongqingHuakangAsset&Land&RealEstateVa第三章评估对象与评估范围说明评估对象为成都渝三峡油漆有限公司(以下简称“成都渝三峡”)股东全部权益的市场价值；评估范围为成都渝三峡申报的全部资产及负债。根据成都渝三峡提供的经审计财务报表，截至2023年12月31日，成都渝三峡资产总额为55,617,002.11元，负债总额为354,042.13元，净资产为55,262,959.98元。具体情况如下表：货币资金应收账款融资固定资产无形资产四、流动负债合计七、净资产(所有者权益)评估对象和评估范围与委托人委托评估对象和范围完全一致，对象和评估范围一致。具体评估对象和范围详见资产评估明细表。成都渝三峡纳入本次评估范围主要的资产和负债情况如下：1、货币资金截至评估基准日，成都渝三峡纳入本次评估范围的货币资金账面值23,580,778.89元，均为银行存款，存放在以成都渝三峡名义开设的3个银行账户中。截至评估基准日，成都渝三峡纳入本次评估范围的应收账款账面值1,197,630.65元，Add:38F,ChongqingFortuneFinancialCenterN0.1CaifuA.V.YubeiDistrictCChongqingHuakangAsset&Land&RealEstateValuation4、其他应收款截至评估基准日，成都渝三峡纳入本次评估范围的其他应收款账面值7,855.19元，截至评估基准日，成都渝三峡纳入本次评估范围的固定资产账面原值16,元，账面净值11,941,952.62元；其中房屋8项，建筑面积9447.6平方米，主要系厂区办公楼、车间等；构筑物3项，主要为消防水池、厂区道路及地下管网工程等，其中泵房、截至评估基准日，成都渝三峡纳入本次评估范围的无形资产-土地使用权账面值积54617.96平方米，2023年11月2日，成都渝三峡向成都市龙泉驿区规划和自然资源局提交了《关于土地使用条件变更的申请》,2023年11月3日，成都市龙泉驿区规划和 (2018)龙泉驿区不动产权第0088874号宗地现行城市规划用地性质为二类住宅用地兼容2023年12月8日，成都市龙泉驿区规划和自然资源局出具了规划条件函《成规设[2023]J0950号》,宗地城市规划用途为二类住宅用地兼容商业服商业建筑面积占计容建筑面积的比例大于5%且不大于10%,规划容积率为2.5,规划建设净用地面积36208.37平方米。Add:38F,ChongqingFortuneFinancialCenterNO.1CaifuA.V.YubeiDistrictCChongqingHuakangAsset&Land重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司5截至评估基准日，成都渝三峡纳入本次评估范围的其他应付款账面值为282,312.40三、企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况截至评估基准日，成都渝三峡申报的账面记录的无形资产-土市龙泉驿区规划和自然资源局《关于建设用地能否变性的回复》中载明成都渝三峡川 (2018)龙泉驿区不动产权第0088874号宗地现行城市规划用地性质为二类住宅用地兼容金额单位：人民币万元宗地名称取得日期性质面积(m2)川(2018)龙泉驿区号三峡油公司厂区宗地龙泉驿区跃进路以东出让2023年12月8日，成都市龙泉驿区规划和自然资源局出具了规划条件函《成规设[2023]J0950号》,宗地城市规划用途为二类住宅用地兼容商业服务设施用地，可兼容的商业建筑面积占计容建筑面积的比例大于5%且不大于10%,规划容积率为2.5,规划建设净用地面积36208.37平方米。四、企业申报的表外资产五、引用其他机构出具报告的结论所涉及的资产类型、数量和账面金额本次评估报告中评估基准日各项资产及负债账面价值摘引普通合伙)出具的信会师报字[2024]第ZD10001号审计报告。该报告主要内容如下：Add:38F,ChongqingFortuneFinancialCenterN0.1CaifuAV.YubeiDistrictChongqing地址：重庆市渝北区财富大道一号重庆财富金融中心38层邮编：401121电话1)审计机构名称：立信会计师事务所(特殊普通合伙)(2)审计报告编号：信会师报字[2024]第ZD10001号(3)审计报告出具日期：2024年1月12日(4)审计报告结论：经审计后，被评估单位于评估基准日资产总额为55,617,002.11(5)审计报告披露的主要事项：无。Add:38F,ChongqingFortuneFinancialCenterNO.1CaifuA.V.YubeiDistrictChongChongqingHuakangAsset&本次评估的清查工作贯穿于评估人员的现场工作之中，2024年1月10日至2024年1月11日，评估人员与成都渝三峡的财务人员、相关资产管理人员进行了现场清查核实。Add:38F,ChongqingFortuneFinancialCenterN0.1CaifuA.V.YubeiDistrChongqingHuakangAsset&Lan重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司8根据成都渝三峡提供的经审计财务报表，截至2023年12月31日，成都渝三峡资产总额为55,617,002.11元，负债总额为354,042.13元，净资产为55,262,959.98元。具被评估单位：成都渝三峡油漆有限公司金额单位：人民币元差异AB12 3固定资产456四、流动负债合计7一89七、净资产(所有者权益)经过评估人员清查核实后，我们认为成都渝三峡清查核实后的资产、负债与本次评估目的和对应的评估范围相符，无清查调整事项。Add:38F,ChongqingFortuneFinancialCenterN0.1CaifuA.V.YubeiDistrictChongqingP.C.401121TeChongqingHuakangAsset&Land&RealEstateVa净资产评估价值=2各项资产评估值一二各项负债评估值(一)货币资金截至评估基准日，成都渝三峡纳入本次评估范围的货币资金账面值23,580,778.89成都渝三峡银行存款存于其在金融机构开立的3个银行最终，评估人员确定货币资金评估值为23,580,778.89元，无评估增减值。(二)应收账款编号21年以内1-2年3-5年5年以上一Add:38F,ChongqingFortuneFinancialCenterN0.1CaifuA.V.YubeiDistrictChongChongqingHuakangAsset&编号评估人员首先对各明细项目进行了核实，抽查了入账依位于广汉市中山大道二段129号的商品房鼎金城项目二期住宅6栋1单都渝三峡进行结算。该房屋的商品房买卖合同已于2020年都渝三峡应收镇江渝庆化工贸易有限公司剩余欠款296,597.87元，成都渝三峡已于2023年5月6日取得四川省成都市龙泉驿区人民法院民事判决书((2023)川0112民初452号),判决自生效后十日内支付，目前尚未开始执行。本次审计对以房抵债部分货款441,319.51元未计提坏账准备，对剩余款项按账龄对应的预期信用损失率计提坏账准备236,630.301年以内(含1年)1-2年(含2年)2-3年(含3年)3-4年(含4年)4-5年(含5年)5年以上根据上述原则及情况，评估人员确定成都渝三峡应收账款预计损失金额为Add:38F,ChongqingFortuneFinancialCenterNO.1CaifuA.V.YubeiDistrictChonChongqingHuakangAsset&Land&RealEstateValuationChongqingHuakangAsset&Land&RealEstateValuation最终，评估人员确定应收账款评估值为1,197,630.65元，无评估增减值。(三)应收账款融资1最终，评估人员确定应收票据评估值为1,883,222.79元，无评估增减值。(四)其他应收款编号一2 1年以内1-2年一一 3-5年一一5年以上评估人员首先对各明细项目进行了核实，抽查了入账依据及期Add:38F,ChongqingFortuneFinancialCenterN0.1CaifuA.V.YubeiDistrictCChongqingChongqingHuakangAsset&Land&RealEstateValuation重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司债务人的经营情况、欠款原因、催收情况、双方业务往来情况以及债权人拟采取的收款措施等情况，逐次分析判断应收款的可收回程度。经清查核实，其他应收款-成都威通运输服务有限公司15,000.00元，系应收的运输保证金，因已联系不上支付对象，确定无法收回，故本次评估全额预计损失。经分析，评估人员确定基准日成都渝三峡应收账款预计损失金额为15,242.94元。最终，评估人员确定其他应收款评估值为7,855.19元，无评估增减值。(五)固定资产固定资产反映成都渝三峡办公经营用的房屋建筑物等情况。截至评估基准日，成都渝三峡固定资产评估情况如下：固定资产类别账面台(套)评估过程详见《房屋建筑物说明》:(六)无形资产截至评估基准日，成都渝三峡的无形资产具体情况如下；1(七)应交税费应交税费反映成都渝三峡应交的增值税、附加税及消费税等情况。截至评估基准日成都渝三峡应交税费评估情况如下：发生日期123应交教育费附加4地方教育费附加 Add:38F,ChongqingFortuneFinancialCenterN0O.1CaifuAV.YubeiDistrictChongqingP.C.401121TelChongqingHuakangAsset&Land&RealEstateVa(八)其他应付款金额单位：人民币元一21年以内1-2年一最终，评估人员确认其他应付账款评估值为282,312.40元，无评估增减值。Add:38F,ChongqingFortuneFinancialCenterN0.1CaifuA.V.YubeiDistrictChongChongqingHuakangAsse第二节建(构)筑物评估说明及示例(一)评估目的及价值类型为所涉及的成都渝三峡油漆有限公司(以下简称“成都渝三峡”)股东全部权益的市场价(二)评估范围和评估对象评估对象为成都渝三峡股东全部权益；评估范围为成都渝三债。成都渝三峡申报的建(构)筑物主要分布在成都市龙泉驿区西河镇螺丝路82号成都渝金额单位：人民币元固定资产类别账面台(套)82、建(构)筑物的日常维护保养状态一般，企业未计提减值准备，资产折旧政策如下资产类别折旧年限(年)3、评估人员根据核对后的“建(构)筑物清查评估明细表”,会同成都渝三峡相关人员到现场逐项对主要的建(构)筑物进行勘察，确定其新旧程度；并根据建(构)筑物的具体4、评估人员未查阅到建(构)筑物的工程结算造价等资料，调查该地区、该单位最近Add:38F,ChongqingFortunePinancialCenterNO.1CaifuA.V.YubeiDistriChongqingHuakangAsset&Land&RealEstate(一)查验产权状况(二)建筑物现状及使用情况经过评估人员现场勘查及了解，成都渝三峡纳入本次评面积共计9,447.60平方米，主要为办公楼、生活楼、厂房及其他配套用房及成都成华区住房一套，构筑物3项，主要为厂区道路、水池等。(三)清查结果经过清查核实，本次评估范围的房屋共计8项，均办理了产权证，房屋建筑面积共构筑物3项，消防水池已拆除。(一)基本评估方法及适用范围Add:38F,ChongqingFortuneFinancialCenterNO.1CaifuA.V.YubeiDistrictChongqingHuakangAsset&Land&RealEstateValuationC(1)前期工程费用(2)建安工程费用(直接工程费、措施费)、间接费(规费、企业管理费)、利润、税金以及按规定允许按(3)其他工程费用(4)合理利润参考国资委《企业绩效评价标准值》,建筑业、房地产开发业等相关行业的成本费用(5)资金成本成本时，假设工程所需资金在建设期逐步、均匀地投入，资金成(6)成新率环境保护部颁布的《房屋完损等级评定标准》及国家标成新率=尚可使用年限/(已使用年限+尚可使用年限)×100%Add:38F,ChongqingFortuneFinancialCenterN0.1CaifuA.V.YubeiDistrictChongqingP.C.401121TeChongqingHuakangAsset&Land&RealEstateVa重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司17委估房地产评估值=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域(2)待估房地产年净收益增长率保持一致；(3)影响折现率的利率、风险报酬率等因素在经营期内不发生重大变化；(4)无其他不可抗力的不利影响。ChongqingHuakangAsset&Land&Real(二)评估方法的选用对于位于成华区双成五路66号的成套住宅房屋，因其所在区域市场交易活跃，可比对于位于成都市龙泉驿区西河镇螺丝路82号的工业厂房及配套用房，在成都渝三峡质变更后其地上建(构)筑物无法以原用途继续使用，根据房屋拆除可回收价值情况，对钢结构的建筑物按其钢材回收价值确定回收残值；对于非钢结构建(构)筑物，基本无回经综合评定估算，成都渝三峡申报评估的建(构)筑物的评估值4,199,400.00元，评估减值7,742,552.62元，减值率64.83%,评估减值的主要原因系地上房屋因变性假设前固定资产类别账面台(套)83主开发条件下，土地性质变更后其厂区内地上房屋建(构)筑物无法以原用途继续使用非钢结构建(构)筑物，基本无回收价值，本次将其评估为零。本次未考虑改性假设前提Add:38F,ChongqingFortuneFinancialCenterN0.1CaifuA.V.YubeiDistrictChongqingP.C.401121Tel:023ChongqingHuakang