惠州市房地产市场分析

2007年惠州市房地产市场分析1.惠州市国民经济运行和社会开展情况2007年，惠州。其中1-11月，固定资产投资增长60.7%，增幅比全省平均水平〔19.3%〕高出41.4个百分点，居全省首位；固定资产投资额占全省的比重由上年同期的3.9%上升到5.3%。其中，房地产开发投资增长1倍，增幅仅次于汕尾〔3.8倍〕和潮州〔1.81倍〕，居全省第3位。固定资产投资高速增长，又迎来一个新的投资顶峰。1-11月，全市完成全社会固定资产投资421.03亿元，比上年同期增长60.7%，完成投资总额已大大超过上年全年水平，创历史最高水平，比历史最高的2005年〔352.37亿元〕还多出64.67亿元；增幅比上年同期〔-4.2%〕上升了64.9个百分点，增幅居全省首位。其中城镇完成投资356.36亿元，增长62.3%；农村完成投资64.67亿元，增长52.8%。各县区固定资产投资全面增长。1-11月，惠城区完成固定资产投资143.74亿元，增长29.3%；大亚湾区完成127.48亿元，增长188.7%；惠阳区完成53.22亿元，增长58.6%；博罗县完成49.31亿元，增长41.6%；惠东县完成35.68亿元，增长31.5%；龙门县完成11.61亿元，增长4.2%。显示，完成固定资产投资最大的是惠城区，增长幅度最高的是大亚湾区，这两个地区成为拉动全市经济快速增长的两大动力。龙门县固定资产投资走出下降通道，有力支持了全市固定资产投资的快速增长。房地产开发投资强势崛起，增速明显加快。1-11月，全市房地产开发完成投资117.85亿元，增长100.2%，增幅在上年同期增长71.7%的根底上再上升28.5个百分点。完成商品房建筑面积1154.33万平方米，增长69.4%；完成商品房竣工面积325.27万平方米，增长83%；商品房销售金额131.15亿元，增长129.2%。房地产开发投资占全社会完成固定资产投资额的比重由上年的22.5%上升到28%，上升了5.5个百分点，从今年全市固定资产投资完成情况来看，房地产开发投资已成为拉动全市固定资产投资高速增长的主要力量，房地产开发投资的大幅度增长直接拉动全社会固定资产投资增长22.5%，对全社会固定资产投资增长的奉献率达37.1%。2007年1-11月，惠州的房地产开发投资增长％，居珠三角九市首位。九市中，江门、珠海、中山、佛山、肇庆的增幅在60％以上，分别居2-6位；广州、东莞保持平稳较快增长；而深圳仍为负增长。与上年同期相比，除深圳〔〕的增幅回落外，其余各市均有较大幅度的上升，显示珠三角地区的房地产开发投资势头较好。商品房销售面积、商品房销售金额增幅均居九市第2位。全市商品房建筑面积1277万平方米，销售面积383.2万平方米、销售金额153.3亿元，分别增长74.6%、50.4%和102.3%。全市的房地产开发投资主要集中在惠城区，惠城区完成房地产开发投资72.12亿元，占全市房地产开发投资比重到达了61.2%。而龙门县完成不到1亿元，所占比重仅为0.8%。惠城区本来就人口密集，土地资源相对紧张，如此高密度的投资开发，势必对未来的开展带来影响；而其他县区相对较慢，开展不平衡，不利于全市城市化的建设和开展。今年以来惠州商品房销售价格上涨过快，已冲上4000元大关，达4032元/平方米，比上年同期上升了%，主要是因深圳等外地投资者抢购所拉高，本地居民收入不高，出现买不起房子的现象，市民意见较大。情况财税收入快速增长。2007年，惠州市税收总收入231.7亿元，增长32.5%，增幅比上年高9.4个百分点。其中国税176.9亿元，增长32.1%；地税54.8亿元，增长33.9%。全市地方财政一般预算收入62.1亿元，增长39.6%，高于预期目标个百分点。财税收入增长快于经济开展速度，经济运行质量提高。居民收入增长偏缓。今年前三季度市区居民人均可支配收入增长7.2%，低于全省增幅2.5个百分点，收入的绝对额和增长幅度均排在珠三角九市的第7位。相对全市前三季度的GDP〔增长15.2%〕、财政一般预算收入〔增长40.8%〕等经济指标的增长，显然是比拟低和不够协调的。1-10月市区居民人均工薪收入11785元，占居民家庭总收入的比重达74%，是家庭生活来源的主渠道，增长4.2%，增幅较上年同期低1.1个百分点，工资性收入增幅放缓的主要原因是惠州机关事业单位职工的生活及岗位补贴多年来未增加以及局部公务员工资改革后的增加额尚未兑现，使惠州居民工薪收入增长缓慢。居民财产性收入大幅增长。1-10月惠州城市居民人均财产性收入累计193元，增长2.9倍。由于自去年下半年以来股市的持续向好，居民纷纷将银行存款转入股市、基金，通过投资股市及基金获利，使得股息与红利收入人均达174元，比去年同期增长13.5倍。股息红利收入成为城市居民财产性收入中的新增长点。居民理财意识的增强和理财能力的提高为家庭资产获利增加了后劲。2007年1-10月，惠州市区居民人均消费性支出11965元，增长4.0%，扣除价格因素，实际仅增长0.1%。在八大项生活消费中，呈现“五升三降”。居住费用支出加大。随着越来越多的居民购置新房，住房装修一直热度不减，装修档次不断提高，使居民家庭住房条件得到改善，再加上小区物业管理逐步到位、燃料价格上涨等多种因素影响，居民用于居住的消费呈现较快增长态势。1-10月，人均居住支出2216元，比上年同期增长12.8%，占居民家庭消费性支出的18.5%；其中：用于装潢支出人均1177元，增长27.1%；居住效劳支出人均114元，增长8.6%；水、电、燃料及其他人均支出819元，增长10.8%。但低收入家庭的消费率偏高。1-10月，市区20%的低收入家庭的人均可支配收入为5400元，增长2.2%，而人均消费支出5264元，增长3.4%，虽然收入有所增长，但增长速度仍赶不上消费的增长，20%的低收入家庭平均消费率〔即消费支出占可支配收入的比重〕达97.5%；而对10%最低收入家庭来说，1-10月人均可支配收入为4461元，人均消费支出达4771元，收支倒挂，生活困难，更无改善生活条件、提高生活质量的空间。近几年，惠州市政府明确以营造良好的投资环境作为扩大开放的战略举措，加大了城市建设力度并进一步完善了城市功能。世界银行2006年最新出炉的《中国120个城市投资环境报告》，对中国城市投资环境重新排定座次，根据外资企业反应，惠州在政府效率最高的城市排名中列第一位；《中国城市竞争力》报告的研究结果那么说明，从全国200个参评城市中，惠州综合竞争力排名第17位，昭示着惠州已经跻身中国城市竞争力的前列。根据惠州市规划建设局公布的《惠州市城市总体规划〔2006-2020〕纲要》及《惠州市城市住房建设规划〔2006-2010〕》的统计，以都市区范围内集中成片的三个规划建成区〔惠城、陈江-仲恺、惠阳-大亚湾〕称为“中心城区”的城市地区为核心，划分为四个次区域，分别是惠城次区域、陈江-仲恺次区域、惠阳-大亚湾次区域和北部山区次区域。规划区2010年、2020年配套人口规模分别按230万人和370万人计算。规划区2010年、2020年的城市建设用地规模分别控制在253平方公里、427平方公里。2006年6月，惠州市社会经济调查队对惠州规划范围2157户居民住房需求进行了抽样调查。根据调查统计，79.8%的居民购房用于自用，13.6%的居民购房用于投资出租，其他目的占6.6%。在住房套型建筑面积的选择方面，90平方米以下需求占27.3%，90—144平方米的套型需求量占60.2%，144平方米以上占12.5%。选三房和四房单位的分别占58.1%和18.3%。从以上数据显示，“十一·五”期间惠州市居民对商品住房需求量以三房二厅、套型建筑面积90—144平方米的住房为主。惠州市区总体规划惠州市区两江四岸规划图5.投资惠州分析⑴物业及产品类型从物业类型看，惠州楼盘根本上以别墅、Townhouse、小高层、高层及多层为主，在这些物业类型中，其产品表现形式有别墅〔Townhouse〕、复式、四房、三房、二房、一房几类，其中复式、一房较少，其它产品较为普遍。从惠州房地产市场户型产品供给结构来看，三房及二房是惠州市场的主力产品，而复式与一房那么是市场供给量最小的产品。单纯的从户型产品的结构来看，这两种产品的竞争压力更小，开展空间也就最大。从产品面积来看，四房面积多数在140平方米以上，面积较大，而三房那么涵括了从80—140平方米的区间，有80-100平方米的精致小三房，也有宽敞舒适的大三房，可以满足不同层次的需求，因此在打造产品时，必须寻求突破，找出差异，开发出新颖、有创新的产品方能赢得竞争。值得注意的是，惠州一批以别墅、Townhouse、洋房为主的高端工程正大量涌现出来，蓝波湾、半岛一号、棕榈岛、御龙山、金山龙庭以及正待开发的汤泉别墅、白鹭湖别墅等楼盘就是其中的代表。高端工程必然会带动惠州楼市房价的上涨，同时也占有了大量的优质土地资源，惠州政府在高端工程审批方面应未雨绸缪，做好调节，以促进楼市的健康开展。

⑵楼盘规模分析惠州近年开发了一大批楼盘，给人印象较深的是一批占地规模较大的楼盘开始出现，而且其中有不少是别墅工程，在未来的数年，这批楼盘对市场起着主导作用。惠州以普通住宅为主的大盘有东江学府、东湖花园、金裕碧水湾、雍逸园等，它们分布在惠城较为优质的地段，从占地面积看，东江学府到达95万平米，东湖花园有60万平米，金裕碧水湾有40万平米，雍逸园也有20万平米。另外一批拥有江景、湖景、山景资源的景观楼盘也十分引人注目，象金山湖边以别墅为主的金山龙庭占地规模到达75万平米，东江边上欧式风格的荷兰水乡占地有30万平米，另一个江边欧式风格的楼盘合生帝景湾占地规模也有20万平米，万科大辣甲岛工程占地有37万平米，惠州首个山体别墅御龙山别墅占地有30万平米。而惠州最引人关注的是目前正在开发的占地面积在100平米以上的楼盘，中体奥园占地超过80万平米，合生国际新城占地有100万平米，中信汤泉别墅区占地规模有170万平米，半岛1号占地规模达200万平米，其中公园有100万平米，华侨城地产和香港马里国际集团的白鹭湖工程总占地有1198万平米，其中湖面面积有270万平米，规模惊人。⑶工程差异性1〕定位从工程定位来说，普通住宅、洋房、别墅、Townhouse、高端工程是惠州楼盘的主要几种类型。惠州大局部楼盘还是均价3000元/平方米—3500元/平方米左右的普通住宅，象金迪新苑、东江学府、东湖花园、碧水湾、雍逸园等，值得注意的是，从价格说，惠州为数不多的洋房根本上可以列在普通住宅范围内，因为其价格也在3000元/平方米-3500元/平方米之间，仅比一般的社区住宅高出几百元，但这些洋房分布在别墅、Townhouse社区内，比一般住宅还是有竞争优势。别墅、Townhouse是近年惠州涌现出来的一批楼盘，蓝波湾、半岛一号、御龙山、汤泉别墅、白鹭湖别墅等代表着惠州房地产目前最高的开发档次。惠州缺少能与别墅、Townhouse相抗衡的豪宅，高端工程并不多，但少数拥有江景、湖景、山景资源的小高层、多层住宅在惠州应该属于高端工程，象荷兰水乡、全部精装修的帝景湾、金山龙庭里的小高层等，帝景湾均价就到达了6000元/平方米，与Townhouse均价不相上下。2〕先天资源从惠州各楼盘具备的先天资源来说，地段、景观、规模、品牌是首先要考虑的几大要素。拥有核心地段的楼盘从自然受群众关注，价格也理想，最典型的就是处在惠城中心地段的高层楼盘丽日百合，局部物业到达4500元/平方米的均价。有江景、湖景、山景资源的楼盘在惠州自然也是受欢送的对象，荷兰水乡、帝景湾、金山龙庭、万科大辣甲岛工程、御龙山别墅等都具有代表性。惠州讲究客家文化，大盘、大社区往往受到人们的欢送，象东湖花园、金山龙庭、东江学府、奥园工程、合生国际新城等楼盘都被人们看好。惠州人对外乡品牌开展商较认可，象惠州本地的国华、隆生、金迪、金宝等开发企业就享有较好的口碑，客户对其工程的认同感较强。3〕风格与文化从风格说，惠州大局部楼盘以现代式风格为主，一些规模较大的楼盘物业类型有多层、小高层、高层，有些虽然有少量欧式的别墅、Townhouse，但根本风格为现代式，象丽日百合、东湖花园、东江学府、金迪新苑等，现代风格是目前中国人比拟容易接受的住宅风格，建筑形态比拟简洁、明朗。从欧式风格说，惠州荷兰水乡、帝景湾、东方威尼斯等楼盘比拟典型，这些楼盘处于东江边上，自然景观好，它们以水景文化为主题，建筑形态追求欧式风格，局部楼盘甚至名称都带有欧式烙印。而一些较高档次的楼盘兼有欧式风格和现代风格，象蓝波湾、金山龙庭，它们都有欧式别墅、Townhouse，蓝波湾Townhouse门前还有罗马立柱装饰，但这些楼盘也有多层洋房，建筑简洁、明快，现代感强，金山龙庭还有现代风格的小高层。西班牙风格的楼盘在惠州并不鲜见，半岛1号、雅庭院就较为典型。半岛1号别墅讲究细节，其外墙选用装饰性的乳胶漆，门窗选用西班牙古典风格的木纹窗，两旁有装饰性板叶。而雅庭院规整的建筑空间，浑圆厚朴的地中海式白色围墙，深香缤色的大凸窗，独特的拱形窗，红色为主色调的拱形瓦面，显示出了西班牙建筑的奔放个性。惠州将来还会推出几个高尔夫物业，现在的棕榈岛高尔夫别墅带有浓郁的东南亚巴厘岛风情，其园林花园洋溢着东南亚风情，岛内会所、各种摆设与布置均参照东南亚各地的旅游胜地优点，度假风情一览无余。也许是起步较晚的原因，惠州目前纯粹的中式住宅小区还没有，不过2006年将会填补这一空白，已经有工程在酝酿开工。4〕客户群从惠州楼盘客户群来说，惠州楼盘客户群分为本地中等及中等偏上收入家庭、公务员、教师、外企管理层、效益较高的企业管理层、生意