某旅游项目商业定位及业态规划书

极地海洋世界商业定位及业态规划建议书目录前言………………………………6第一章本工程的相关研究……………………81、商业定位研究…………………82、商业品类研究…………………83、效劳功能设计…………………84、规划布局设计及调整建议……………………95、建筑规划设计及调整建议……………………96、后期物业经营管理模式建议…………………9第二章工程市场调研结论分析………………9一、南沿线商业工程比照分析…………………101、竞争工程定位规划及优势差异………………102、竞争工程消费客群差异………………………113、价格及现状比对………………………………124、开发商策略比对………………………………135、小结……………………………14二、投资者调研结论分析………………………141、商业形态组合配比……………………………142、中小型投资者对于商铺类型的投资偏好……………………153、中小型投资者对于商铺价格所能接受的范围………………16三、经营者调研结论分析………………………171、租金承受范围…………………172、经营者认为本工程的合理售价………………183、经营者认为本工程适合经营的业态…………………………19四、消费者调研结论分析………………………191、消费者会在本工程消费的工程………………192、消费者来本工程消费的理由…………………203、消费者想象中本工程应右的消费场所………………………214、消费者餐饮偏好………………………………215、消费者休闲偏好………………………………22五、本工程商业业态比例考虑…………………221、业态比例调研分析……………………………222、本工程的业态比例……………………………25六、总结…………………………26第三章工程定位研究…………………………27一、工程分阶段定位……………………………271、阶段释疑………………………272、形象定位………………………283、功能定位………………………294、总结……………………………30二、工程整体定位布局思路……………………311、整体定位思路…………………312、工程分区域定位………………………………323、工程整体定位布局……………………………40三、目标客户定位………………………………451、购置商铺的目标群分析………………………452、租赁使用商铺的目标群分析…………………463、商铺的目标消费群定位及分析………………48四、客群消费时机分析…………………………501、唯一性和排他性………………………………502、吸引力…………………………503、资源整合………………………504、区域中心………………………51第四章工程规划设计调整建议………………52一、商业业态规划调整原那么……………………52充分尊重极地海洋世界商业局部经营规划理念及成果……………………52充分尊重极地海洋世界商业部份建筑规划设计和效劳功能设计…………52以市场调研为依据……………………………52注重全局观和开发商的整体利益……………………………52业态规划调整依据……………………………52二、各版块商业规划调整建议…………………531、商业业态配比…………………532、业态选择参考…………………563、规划调整建议…………………59三、商铺结构与硬件配置建议…………………601、商铺面积划分建议……………………………602、商铺结构调整建议……………………………603、硬件配置建议…………………60四、交通组织设计建议…………………………611、人流动线………………………612、车流动线………………………623、物流动线………………………634、导识系统设置…………………64五、其它商业配套建议…………………………65六、总结…………………………66第五章招商略案………………………………67一、原那么…………………………67二、招商阶段及目标……………………………67三、2007年前半年招商工作时间节点安排……………………70四、全心公司各阶段招商准备工作内容………………………74第六章后期经营管理建议……………………781、统一经营………………………782、统一管理………………………783、投入费用………………………784、借助外力………………………795、共同打造………………………796、其它建议………………………79第七章总结……………………81

前言本工程是一个以主题公园为根底，以特色的配套商业为核心的旅游地产工程，本工程通过主题公园将各种效劳机构组织在一起,提供餐饮、购物、休闲、娱乐、住宿等各种效劳的一站式消费场所。其最显著的特征就是业态、业种的复合度极度齐全，行业多，店铺多，功能多；商品组合的广、宽、深度都极高；以旅游及到达型消费为主导方向，通过设置旅游附属商业及各类不同行业的专卖店、娱乐休闲场所、主题广场、特色餐饮名店等覆盖老中青幼四代各个层次不同类型的顾客，再辅以不同档次的特色店、主力店、品牌店来针对消费者各层次的需求，同时，其间也穿插各类土特产店以吸引域外游客。我公司在大量详实市场调研的根底上〔具体数据报告请参阅我司于2006年11月16日提交的?极地海洋世界商业工程市场调研报告?〕，结合工程在设计之初的业态规划和建筑情况，提出了对本工程整体的定位及业态规划调整方案，目的是为后期的销售、招商和运营管理提供保障。通过对本工程前期深入的市场调研及分析，我司根本明确了开发商在本工程上的盈利模式，并希望通过我司对商业运营的全程介入，为贵司创造本工程的利润最大化！

在本建议开始之前，我们对贵司在本工程上的盈利模式进行了如下的探讨：开发商的利润点来源开发商的利润点来源招商销售经营管理产品市场投资者者经营者消费者后期经营及管理支撑点开发商的主要利润点主要来源于工程前期的招商及销售，而后期的经营及管理是保证工程开发的持续性利润来源。要对前期的招商、销售及后期的经营、管理寻找有效的支撑，就必须从工程本身的产品、整个市场的状况、投资者、经营者以及消费者对工程的反应等方面进行深入的研究。我司之前就市场、投资者、经营者及消费者进行了深入的调查、访问、研究，并对500份样本进行了分析。本建议书就是建立在11月16日前关于消费者、投资者以及经营者的调研分析根底上，通过对产品、客群、投资与经营等方面的研究分析，得出的定位及规划建议。对于本工程所涉及到的商业定位、业态规划及商业定价这几个方面的问题，在本报告中将有详细的阐述。在本报告中所使用的数据，都为专项调研及补充调研得到的真实客观数据，分析所使用的方式多为市场比拟法及市场预期法。同时需要说明，由于样本量以及样本甑别的小众性，数据结果仅作为我们对于定位判断的参考依据，而后面的具体定位思路，将是结合调研报告理性数据，成都商业市场开展前景以及综合众多商家、投资人、消费者等经营消费行为习惯模式，作为定位规划判断参考依据。详细研究请见下文。

第一章本工程的相关研究商业定位研究本工程的商业定位在满足主题公园本身对商业配套的需求、住宅及整个社区对商业配套的需求、工程自身在特色方面对商业需求的根底上，立足于南沿线未来3-5年内的开展，打破传统成都南沿线区域化的概念定位，在满足未来5-10开展的规划定位前提下，科学、客观的对工程提出了分阶段实现商业定位的思路，我们将在后面做具体表述，请参见第三章第一节。商业品类研究本工程商业品类所涵盖的范围比拟广，从零售行业到餐饮娱乐行业，从SHOPPING-MALL到休闲住宿业态，几乎都涵盖在内，每种商业品类都有各自的经营特色和特点。我司对于每种品类的商业都进行了一定程度的研究，对其经营特点、经营范围及经营特色都有一定程度的掌握。如何有效的糅合我们极地海洋世界在多业态规划下的整体运营，将是本案研究的另一重点，详细研究，请参见第三章第二节。效劳功能设计在对每种业态所能提供的效劳及本工程商业进行了通盘的考虑之后，我们对工程整体的效劳功能定位及布局进行了一定的调整。我司认为本工程商业局部不能只单纯的看做是主题公园的配套商业，应将商业与公园有机的结合起来，使商业也成为公园的一个组成局部，并发挥其最大的效劳功能，满足各类消费群体的消费需求。增强趣味性及参与性，即是主题场馆的有效补充，又是公园的一大亮点。使公园的效劳功能丰富化，让消费者有更多来这里消费的理由。规划布局设计及调整建议在对本工程的商业有了整体的考虑之后，对于工程商业的布局及业态的规划有了一个比拟科学合理的设计，根据这个设计，商业局部原有的规划应做出相应的调整。我司会在本建议书中就此局部调整的内容提出看法。建筑规划设计及调整建议因本工程是一个多业态组合的复合型商业工程，每种业态对于物业的要求有比拟大的差异，所以这就对极地海洋世界的物业设计应满足的相应功能提出了很高的要求。本报告在对每种行业进行了深度的了解之后，提出了专门针对建筑规划设计的调整建议，供贵司在进行产品调整时予以参考。后期物业经营管理模式建议后期经营管理是否到位，应采用哪些经营管理的手段才能保证工程持续的盈利，这也是非常重要的一个环节。本建议书增加了此局部的内容，目的是为了使贵司能够更好的了解西南旅游市场经营的特性，能够结合地域特点，找到适合本工程的经营管理模式，使工程能够在规划前期，就考虑到后期的管理需求，着手开展一些铺垫工作。

第二章工程市场调研结论分析一、南沿线商业工程比照分析通过前期对南沿线商业情况的市场调研，我们可以看出，本工程不是一个传统意义上的，仅限于南沿线这个区域的商业工程，它应是一个立足于中国西南地区或中国西部这样一个区域概念的旅游工程。如果不将商业地产从旅游工程概念中剥离出来，我们可以将工程再进行一次定位：西南地区最大的海洋极地公园，也是即将修建的亚洲最大的海洋极地公园，这个公园所能提供的功能除了参观游园之外，还有配套的旅游设施，如休闲、娱乐、餐饮、住宿等多功能为一体的超大型复合业态的海洋主题公园。这个工程有别于南沿线现有的一些商业地产工程，从以下的几个方面的分析比拟我们就可以看出它们之间的差异：1、竞争工程定位规划及优势差异：工程定位主力业态工程优势比拟海洋公园中国西部最大的海洋极地公园西南地区唯一的海洋主题公园海洋主题游园，配搭：购物、休闲、娱乐、餐饮、住宿等有海洋主题公园为工程的支撑，通过各种配套的商业共同打造西部、成都旅游名片。深长城社区性、城南区域性购物休闲中心社区配套配搭：购物中心、餐饮、商务、娱乐等城南相对集中的高收入消费群体，对日常生活配套的商业需求世纪城西部会展中心会议展览配搭：餐饮、住宿、休闲、娱乐等各类大中型会展人流，对商业配套的需求远大荷兰水街南沿线商务会所〔工程整体是一个会所概念〕概念会所配搭：餐饮、住宿、休闲、娱乐等区域未来开展前景看好嘎纳印象以婚庆为主题的欧洲商业街异域风情配搭：餐饮、娱乐、休闲、购物、婚庆等区域未来开展前景看好从上面的表格我们可以看出：本工程拥有大区域范围的品牌高度，客群拥有范围和数量都明显高于其他区域竞争工程，其竞争优势非常明显。2、竞争工程消费客群差异：工程目标客群消费者来源消费者数量对商业的支撑海洋公园老、少、中、青等没有限制旅行社团队、散客、西南区域的消费者近5000人/日的消费群体未来近10万的常住人口主题公园〔总量大，可有效支撑〕、未来区域住户〔还未成熟〕深长城社区居住群体周边社区现常住人口缺乏1万未来近3万的常住人口未来区域住户〔还未成熟〕世纪城全国各地会展及商务人群会展近1000人/日的会展人群未来近2万的常住人口各种展会〔总量多，但几乎没有形成有效支撑〕远大荷兰水街商务应酬及高端消费群体南沿线商务办公消费群体及城南高端消费群未来近3万常住及商务办公群体南沿线商务群体、城南高消费群体〔总量少，无法支撑〕嘎纳印象婚庆及周边社区消费群体华阳周边消费群体及婚庆群体现常住人口6万左右未来近10万常住人口婚庆主题〔总量少需求小，无法支撑〕从上表所列消费群体对商业支撑的差异上来看，本工程是有别于南沿线其它商业工程的，在客群支撑方面，除公园自然吸引的游客外，由于工程的独特性以及唯一性，将吸引众多到达性或目的性消费客群，此点已通过现有案例〔南沿线的南草坪、外婆家、壅雅山房等休闲商业；南亚风情、绿野山珍、食圣生态园、海霸王等特色餐饮商业等〕，将直接证明到达性或目的性消费客群的潜力巨大。附：南沿线农家乐人流量调查调查工程南草坪海霸王调查地点人南沿线世纪城以北〔南草坪与南沿线交汇处〕人南沿线世纪城以南〔海霸王与南沿线交汇处〕调查时间段11月22日〔周四〕14：00—16：0011月22日〔周四〕14：00—16：00车位数量自带车位100个200个可停车位220个30个停车量〔14：00停车情况〕36辆17辆人流及车流量统计私家车5303辆4309辆出租车208辆126辆公交车144辆35辆非机动车1048辆744辆行人73个64个3、价格及现状比对：工程商业总体量商业呈现时间现阶段销售价格现阶段销售情况现阶段租赁价格现阶段租赁情况深长城10万一期2007年4月二期2021年以后三期2021年㎡未开盘一期未具体确定预计1层租金在100元/月·㎡左右还没有一家签约世纪城50万〔一期14万〕一期已全部呈现二期未定三期未定起价5500元/平方米，均价约8000元/平方米一期局部1-2层销售80%左右，现销售3-4层商业，总体销售未过半。1-2层60-70元/月·㎡3-4层30元/月·㎡只有4个商家在经营，另有2个银行营业点远大荷兰水街10万左右一期2005年12月二期未定均未销售除住宅底商在售外，纯商业均未销售1F-40-60元/月·㎡2F-20-30元/月·㎡只有4、7号楼的2-4层已租赁嘎纳印象6万2006年已全部呈现1F-5000-6000元/㎡2F-3000元/㎡左右销售情况未到达20%对外报价：1F-45元/月·㎡2F-40元/月·㎡3F-35元/月·㎡只有6个商家在经营分析：从以上南沿线各个在售商业工程得销售价格及租赁价格可以看出，商业价格的分布如下：商业工程销售价格〔报价〕销售价格〔成交〕租赁价格〔报价〕租赁价格〔成交〕深长城元/㎡一层预计在㎡左右1层100元/月·㎡一层预计在80元/月·㎡左右世纪城1-2层1万元/㎡/㎡局部按营业额20%的比例进行提成局部按营业额20%的比例进行提成远大荷兰水街㎡元/㎡左右1层80元/㎡·月2-4层40元/㎡·月1层40元/㎡·月2-4层25元/㎡·月嘎纳印象元/㎡元/㎡1层45元/月·㎡2层40元/月·㎡3层35元/月·㎡1层30元/月·㎡2层20元/月·㎡3层10元/月·㎡4、开发商策略比对：工程开发商在销售方面的策略开发商在招商方面的策略开发商在后期经营管理方面的措施深长城一期定价比拟高1F㎡，现已在内部开始接受预定，且未定何时开盘先定主力店〔与人人乐超市已达成合作意向〕及次主力店〔大型品牌餐饮、休闲娱乐等商家〕，并给予1-2年免租期，本工程由专业招商公司代理招商业务。未有具体的方案出台预计将会委托给专业经营管理公司世纪城㎡左右不收取固定租金，与商家进行营业额提成制，管理费另计。现休闲娱乐餐饮区招商情况一般，购物天堂区根本空置。前期使用贴牌方式与铜锣湾进行合作，后期自行招商。利用各种展会及大型活动，带动商家的经营，并定期举行一些美食节或啤酒节以宣传带动人气。远大荷兰水街除社区商业进行销售外，纯商业局部只租不售为主力店量身修建物业，并免除主力店2年租金，合作方式多样，并为商家提供各种设备设施。利用媒体进行宣传炒作，与商家共同举办各种商业活动，并为商家组织各种主题的沙龙聚会等。嘎纳印象现阶段销售价格由原定1万元/㎡㎡，降价幅度较大本阶段重点在招商，希望后期局部能够实现带租约销售，正在引进大的品牌商家，并在前3年不收取任何租金。开发商自主成立经营管理公司，正以婚庆为主题进行招商，并竭力打造成为婚庆定点场所。

5、小结：本工程在南沿线的区位虽离城最远，但其定位并不是一个在南沿线范围内的商业工程，从南沿线现有的这些商业工程比照结果来看，本工程的优势非常明显，除了拥有近60万体量的住宅消费群体外，还有一个西南地区独一无二的海洋极地主题公园，这个主题公园将来会为本工程的商业每年带来300多万的消费群体。而且这个工程本身是一个目的性消费的工程，与世纪城过往型消费又有所不同。所以在现阶段的南沿线，还没有一个工程与本工程有可比性。无论是从主题公园对消费者的吸引力还是公园的规模化特色化，放眼全成都，只有今后的华侨城欢乐谷及置信国色天香有一定的相似性外，本工程还找不到一个可类比的旅游地产工程，而且欢乐谷与国色天香的主题，与本工程的主题也有很大的差异。所以本工程应该是现阶段西南地区旅游工程中，最具有特色的旅游地产工程，消费者对其好奇性及期待程度都比拟高。这为本工程将来的成功，奠定了一定的根底。二、投资者调研结论分析1、商业形态组合配比通过我们对300份对中小型投资者问卷的调研，发现其对工程应有的商业形态组合期望如下：〔1〕其中各类型的商业所占比重如下：商业街区：32%——休闲、娱乐、餐饮等商业为主的商业街区；购物中心：31%——以购物、超市、百货等为主题的商业类型；商业广场：18%——商业物业拥有良好的视觉效果和广场资源，主要还是偏重于购物或餐饮、休闲娱乐业态；专业市场：8%——在现阶段本工程可不必考虑做其它主题的专业市场；社区商业：6%——在现阶段虽可不考虑社区商业，但在工程的二期还是有一定体量的社区商业，所以出于对工程整体的考虑，我们还是让其占一定的比重；旅游商业：4%——旅游纪念品、土特产等类型的商业；其它：1%——其它类型的补充业态〔2〕分析：休闲、娱乐、餐饮、购物是投资者认为本工程最应拥有的商业类型。休闲、娱乐、餐饮业态：58%左右零售、购物业态：31%左右社区配套业态：6%左右旅游纪念品：4%左右其它业态：1%左右2、中小型投资者对于商铺类型的投资偏好〔1〕各类型商铺所占比重：带租约的独立商铺：46%产权式商铺：40%不带租约的独立商铺：14%〔2〕分析：这些中小型投资者喜欢投资有稳定投资回报的商业工程，所以本工程有局部可考虑以产权式或带租约的方式进行销售。落实到工程本身的规划，可考虑购物中心、电影院及水世界采用产权式的方式进行分割销售。3、中小型投资者对于商铺价格所能接受的范围分析：从上面两张图表中我们可以看出，对本工程有投资意向的中小型投资者，对本工程所能承受的最高总价主要集中在45万以内，而面积主要集中在70㎡㎡左右，而这里需要强调的两点是：〔1〕这些投资者都是在对本工程并不了解的情况下做出的判断，本工程商业的卖点及特性还未让其真正了解到，所以不能代表本工程应有的商业价值；〔2〕此次所调查访问的投资者大局部都为中小型投资者，其投资能力与所能承受的价格与大宗投资者还有所不同，其投资心理主要还是以购置升值潜力为主，所以对价格的预期都会比拟低。所以本工程商业定价，除了考虑市场的预期外，还应考虑到本工程独有的特性和价值，制订出合理的价位。三、经营者调研结论分析1、租金承受范围〔1〕租金最高水平：从左表可以看出，在商家还未对本工程有充分的理解和认识的情况下，商家目前就能承受60元/㎡·月以内的租金，说明本工程对商家而言还是有很大的吸引力的。根据业态的不同，本工程首期租金设定范围应在40元/㎡·月左右。〔2〕分析：对于本工程的租金所能支撑的销售价格，在第一个阶段里不可能就能到达8%左右的投资回报率，而决定投资者对本工程的投资因素主要还是比拟看好升值潜力，所以，我们可在制定销售价格的时候，考虑将投资回报率设定在6%左右。结合前期对南沿线现有商业销售价格的比照，本工程一期商业的销售均价可在6000-10000元/㎡之间进行设定。租金收益计算法〔按6%投资回报计算〕：楼层租金价格〔元/㎡·月〕投资回报率相应支撑的销售价格〔元/㎡〕1-4层均价〔元/㎡〕130-506%6000-100006000-8000220-306%4000-60003206%40004206%40002、经营者认为本工程的合理售价：〔1〕销售价格区间：㎡以内，其中7000元/㎡左右的价格是这些经营者最能接受的价格范围。〔2〕分析：从经营者对本工程的价格预期上可以看出，其所能承受的首期租金范围按6%的投资回报率计算在25-50元/㎡·月之间。其所能承受的租金范围如下：销售价格〔元/㎡〕投资回报率租金〔元/㎡·月〕销售均价〔元/㎡〕租金均价〔元/㎡·月〕50006%25取其中上限：8000左右取其中上限：40左右60006%3070006%3580006%4090006%45100006%50说明：本部份的内容在我司?极地海洋世界商业局部营销策略方案?中有详细的分析，此处不作为重点进行阐述。

3、经营者认为本工程适合经营的业态：业态比例：休闲、娱乐、餐饮：57.5%购物中心/超市/大型百货：20.3%旅游相关配套/旅游纪念品专卖：9.3%特色主题商业街：7.1%社区配套商业：5.5%专业市场/其它：0.2%其比例如右图所示：四、消费者调研结论分析1、消费者会在本工程消费的工程：〔1〕业态比例：餐饮、休闲娱乐、大型会所：34.4%参观游园：32.6%文化、健身中心、运动场所：19.6%购物：13.4%其比例图如下图：〔2〕分析：从大的类别上来看，餐饮、休闲、娱乐和文化健身运动等场所就占到了74%的比重，而除了参观游园外，购物占了15%的比重。这说明本工程的商业业态配比，应从市场消费需求入手，将各种业态所占面积的比值尽量优化。2、消费者来本工程消费的理由：业态比例：参观了解海洋、增长见识：32.4%休闲、娱乐、餐饮：27.2%交通方便、设施齐全、其它：22.8%游玩、运动：16.9%购物、购置纪念品：8.1%3、消费者想象中本工程应有的消费场所：业态比例：休闲、娱乐、餐饮、会所：56.33%超市、购物中心：7.4%儿童游玩设施：4.8%游泳馆、健身中心、运动场所：11.8%主场馆：7.9%住宿：1.3%其它：10.5%4、消费者餐饮偏好：业态比例：火锅：32.3%中餐：30.8%小吃：20.2%西餐：8.7%洋快餐：4.2%特色快餐：3%各国美食：0.8%5、消费者休闲偏好：茶楼：27%书店：18%水吧：16%咖啡：14%冷饮店：13%户外健身：8%游泳：4%五、本工程商业业态比例考虑：1、业态比例调研分析：通过对以上几个方面的调研分析，我们可以看出，投资者、经营者和消费者对本工程的业态配比有如下的预期：投资者认为本工程应有的商业形态还是以休闲、娱乐、餐饮为主，其次是零售业；其对社区配套及旅游纪念品并不是太看好；经营者最希望到本工程经营的业态还是以休闲、娱乐、餐饮为主，其次是零售业；这与投资者所认为的比例根本相同；消费者希望到本工程消费的工程主要还是休闲、娱乐、餐饮，对于购物、儿童娱乐、健身、运动也有一定的需求，但是比例不大。而且来这里消费的主要原因还是因为这里的设备设施齐全，能够放松休闲。通过分析，我们将三者对本工程业态的预期比例图示意如下：投资者对业态的预期经营者对业态的预期消费者对业态的预期分析：休闲、娱乐、餐饮等业态的比例为58%、58%、57%，三者平均为57.6%；购物、超市、百货等零售业态的比例为31%、20%、7%不等，三者平均为19.3%；旅游纪念品销售等业态的比例为4%、9%、7%不等，三者平均为6.7%；社区配套商业业态的比例为6%、6%、10%不等，三者平均为7.3%；对于消费者运动、健身、儿童游玩、住宿等方面的需求，我们均可视为对休闲娱乐方面的需求；还有其它类型的业态分别占1%、7%，此处我们可忽略不计，那么从以上的分析，我们可以得出，本工程各种业态所占的比例如下表所示：①休闲、娱乐、餐饮：58%②超市、购物：19%③旅游纪念品：7%④社区配套：7%⑤其它：9%即：休闲娱乐餐饮：零售购物：社区配套：其它旅游配套=6：2：1：1从本工程现有的建筑总面积来看，除掉主场馆局部，应有10.6359万平方米的商业，详细面积如下：区域主场馆售楼部餐厅旅游大道五区1号楼五区2号楼五区3号楼水世界电影院购物中心酒店式公寓面积29870㎡3133㎡18325㎡4540㎡11231㎡5898㎡6000㎡2543㎡22560㎡32129㎡合计29870㎡43127㎡63232㎡除去原设计中酒店式公寓㎡〕的面积，用于商业经营的面积还有万平方米左右。那么根据以上的测算，各种业态所占的面积比例如下：休闲娱乐餐饮：零售购物：社区配套：其它旅游配套=万㎡：万㎡：万㎡：0.69万㎡业态休闲、娱乐、餐饮零售购物社区配套其它旅游配套面积41200㎡左右13700㎡左右6900㎡左右6900㎡左右本工程原有商业规划面积如下：业态休闲、娱乐、餐饮零售购物水世界、电影院面积43127㎡左右22560㎡8543㎡2、本工程的业态比例：正确的业态配比值还应根据科学的测算方式推算出来，本报告根据现阶段行业内比拟通用的方式，结合本工程的实际情况及市场调研结果，建议本工程的业态配比方下：业态休闲、娱乐、餐饮零售购物〔包含社区配套〕其它旅游配套建议面积41200㎡左右20600㎡左右6900㎡左右总结：从以上的比照可以看出，设计之初对业态配比的考虑还是比拟接近市场情况的，所以本工程在后期的重点应该是放在业态的定位和规划方面。但是我们应该看到，无论消费者还是投资者及经营者，其对本工程真正的需求还没有完全的认识到，且其个人偏好也存在着比拟大的差异，所以现阶段调研所得出的结论，仅能用做本工程商业业态配比的参考。

六、总结：通过上述的调研分析，本工程各种商业业态的配比应为：休闲娱乐餐饮：零售购物〔包含社区配套〕：其它旅游配套=即：业态休闲、娱乐、餐饮零售购物〔包含社区配套〕其它旅游配套面积41200㎡左右20600㎡左右6900㎡左右

第三章工程定位研究一、工程分阶段定位1、阶段释疑：我们将本工程后期运营开展，根据市场开展状况，具体按时间周期划分为两个阶段，如下表述：第一阶段：主题公园正式运营，一期的商业完成招商及销售任务，所有商业业态通过8-12个月的市场培育期后，相对稳定下来。本阶段内经营商家，经营主方向是为了满足主题场馆日常旅游者和周末休闲度假消费者的各种需求，其形态与南沿线现有的休闲假日商业相类似，经营重心偏向于休闲度假经济。第一阶段：商家的构成第一阶段：主题公园正式运营，一期的商业完成招商及销售任务，所有商业业态通过8-12个月的市场培育期后，相对稳定下来。本阶段内经营商家，经营主方向是为了满足主题场馆日常旅游者和周末休闲度假消费者的各种需求，其形态与南沿线现有的休闲假日商业相类似，经营重心偏向于休闲度假经济。第一阶段：商家的构成以生态、特色餐饮及生态休闲、娱乐为主。本阶段局部商家经营档次非常高，专门针对一些特殊圈层的消费群体。而大局部还是面向群众化的消费群体经营，最终会形成高档、中档、群众化分区域共存的景象。第一阶段：主题公园通过一定时期的经营客源已经趋于稳定化，一期的商业也已相对的稳定。本阶段，商家主要客群来源还是对主题公园的一种分流，人们主要还是为了参观海洋极地馆及相关的场馆而到本工程来消费，但也有局部消费者是通过了前期对本工程一些商家的了解后，有目的的来进行消费。这局部消费者看重的是本工程所提供的环境和商家的特色，以及本工程所能给其带来的消费附加值。第一阶段：商业还是偏重于体验型和游园型，依托主题公园所提供的大环境及大概念支撑商业的经营。②第二阶段：工程二期的商业修建完工，随着地铁的开通，周边及本工程住宅入住率的提高，其商业结构及业态组成会根据市场需求的变化而发生一定的改变。在这个阶段里，原有的一些商家会因自身的生命周期因素，或因经营不善而退出市场，还有一些区域内的商家会因工程整体的商业定位需要而被迫发生业态或档次的改变。第二阶段：随着城市副中心的南移，居住人口的增多，交通的便利及南沿线自身的开展，本区域的商业已不再在现有郊区的概念，将会变成城区内商业的概念，即“城市化〞+“居住化〞的概念。第二阶段：商业的构成将会向城市化开展，居住化的概念增强，有局部社区配套的商业将会在原有的根底上逐渐开展起来，随着周边常住人口的增多，对日常生活消费的需求也与日俱增，此时购物中心的出现满足了本区域消费者在此方面的真实需求，并会逐渐成为本区域的消费购物中心。第二阶段：旅游大道和板道大街这两个板块的商家构成也会随之发生一定的改变，业态组合及配比也会相应的发生改变。这些商家除了要满足日常旅游者和休闲度假者的消费需求外，会将日常经营的重心向满足社区消费者日常生活需求的方向转移，档次及经营内容也会发生一定的改变。第二阶段：随着本区域的逐渐成熟，商业的概念也发生了改变，向其所能提供的功能和实际消费需求转变，即转向“功能化〞+“实用化〞的概念。第二阶段：主题公园已不能像刚开始一年或两年前那样吸引消费者，人们期待更多、更新、更丰富的消费主题及概念的出现，所以在这个阶段里，水世界及四维电影院的出现，给本工程商业持续的繁荣又注入了一针“强心剂〞。第二阶段：商家的功能化和实用化逐渐增强，之前仅依托主题公园及环境而生存的商家将会逐渐向多功能化开展，随着工程私密性的减弱，有局部极高端的商家会逐渐退出本工程。2、形象定位：本工程整体的形象定位为：“主题公园〞+“休闲乐园〞。〔注：本定位主题作为第一阶段定位总思路，第二阶段定位思路将根据市场的成熟情况做具体升级。〕①定位阐述：“主题公园〞除了包含在本工程内的海洋基地馆等几大主题场馆，工程的旅游大道、渔人码头及板道大街等局部也是公园的一个组成局部。依托良好的生态环境及人造景观、建筑风格及特色商业，都组成了工程一个鲜明的主题——海洋、动物、异国风情。“休闲乐园〞本公园除了能够看到新奇的海洋动物，了解科普知识外，还是一个集中了休闲、娱乐、餐饮的大乐园。身处良好的环境及人造景观，走在充满异国情调的建筑群落里，享受各类商家所提供的良好效劳，其本身就是最好的一种观光休闲。3、功能定位：其运做理念在第一个阶段应该是“体验经济〞+“游园经济〞的类型。①定位阐述：“体验经济〞“体验型经济〞几乎是所有商业工程都会提到的一个运营概念，但是我们应该看到，真正能够做到体验型及游园型的商业并不多，虽然“嘎纳印象〞也在提到体验型及游园型，但是其只能依托其自身所营造的建筑环境及人造景观，而缺乏了一个最根本的核心——真正的，能够吸引人的主题公园。而本工程最大的特色就是海洋极地公园，这是整个西部地区所缺乏的，一直是身处内地消费者所向往的主题，这也是本工程今后能够持续经营并获利的源泉。“游园经济〞从南沿线及大成都现有的所有旅游商业工程来看，无论那些商业工程如何打这两张牌，其都缺乏了一个真正意义上能够将消费者吸引住的主题公园，从之前旅游工程的调研报告中就可以看出，真正在后期经营的比拟好的旅游地产工程，都是有一个永恒不变的主题——花/野生动物/温泉/休闲/水/生态，本工程的主题除了新奇的海洋动物，还有科普知识、异国情调的建筑群落、良好的生态、人造的湖面及参与性极强的商业，如：四维影院、水世界、购物中心、开放式的露天表演等等。这些都能够让各个阶层的消费者参与进来及寻找到乐趣，还可按各自所需寻找到适合自己的工程。4、总结：通过以上对工程定位方面的思考，我们得出了以下结论：阶段时间形象定位功能定位定性第一阶段未来3-5年“主题公园〞+“休闲乐园〞“体验经济〞+“游园经济〞配套性商业第二阶段未来5-10年“城市化〞+“居住化〞“功能化〞+“实用化〞功能性商业在这里我们要强调的是：所有的商圈在形成之初与成熟之后，不管是商家的组成还是业态的组合，还有商家的档次，前后构成将会发生很大的改变。究其原因我们可以理解到，前期商圈正在形成之时还未成熟之前，商家为了生存，会有一些业态或档次与工程定位之初的规划不相符。但是随着商圈的成熟影响力的扩大，消费者构成发生了改变，业态的配比、商家的组成及档次都发生了改变，并逐渐向工程之初的定位规划靠近，只要运营商在这个阶段注意把控，最终将到达比拟理想的状态。所以，出于市场的考虑，所有的商业工程根本上都会经历这样的一个逐渐改变的过程。千万不能在商圈成熟之前，就对商家及定位吹毛求疵，竭力到达理想中完美的状态，这是不现实的，也是悖离市场原那么的。远大荷兰水街就是一个失败的案例，开发商在前期市场还没有形成之前，对商家的档次及品牌的要求过高，脱离了现实的市场情况，失去了成功招商的最好时机，导致现在的凄凉状况。我们应该吸取远大的教训，使本工程的商业业态档次构成层次化、丰富化，最终到达合理布局。

二、工程整体定位布局思路：1、整体定位思路：〔1〕版块分区：本工程的商业局部假设从功能上根本上分为以下几个大的区域：①主题旅游区〔主题场馆〕②旅游配套区〔旅游纪念品、土特产专卖〕③购物及社区配套区〔SHOPPING-MALL〕④特色休闲娱乐区〔水世界、电影院〕⑤休闲娱乐餐饮区〔两个相对较为集中的区域〕〔2〕每个区域分布如左图所示：主题旅游区旅游配套区购物及社区配套区特色休闲娱乐区休闲娱乐餐饮区2、工程分区域定位通过上述对工程市场的定位之后，我们对工程每个区域的商业进行了定位。〔1〕旅游大道〔总建筑面积：21458㎡〕旅游大道是本工程的对外形象展示面，也是一期局部首先呈现出来的门脸局部，此局部的商业形态不仅要符合物业本身的特点，还直接影响到整个工程的对外商业形象，所以在本区域的商业，必须拥有特色化及主题化，档次还要符合工程整体形象的要求。我们通过对旅游大道的分析，大致将旅游大道分解为四个段落：三区2号楼〔建筑面积3133㎡〕临南沿线局部临SHOPPING-MAII、水世界局部〔合计：15525㎡左右〕渔人码头造船厂〔建筑面积约2800㎡左右〕在这四个局部里，有四个点属于定点定向的招商铺位，直接决定整条商业街的商业形态及档次，这四个点分布如下列图：定点一：三区2号楼定向招商为一高端餐饮定点二：旅游大道11号楼定向招商为洋快餐〔KFC/麦当劳/必胜客/其它〕定点三：旅游大道22号楼定向招商为洋快餐〔KFC/麦当劳/必胜客/其它〕定点四：渔人码头造船厂定向招商为一高档餐饮每段落的定位及分析如下：※三区2号楼：〔建筑面积：3133㎡〕特殊情况说明：本楼在未来3-5年将是本工程的现场售楼部，假设要考虑本楼的定位，只能考虑在未来5年后的一个大致情况。①业态定位：餐饮②档次定位：高端〔如专营燕鲍翅的商家〕③商家构成：国际、国内知名品牌餐饮④客群构成：中高端团队、商务应酬、中高档散客等※临南沿线局部：①业态定位：休闲、餐饮②档次定位：特色化、群众化③商家构成：华阳特色美食、川西名小吃店、中小型餐饮、野味山珍、休闲茶楼、保健按摩等④客群构成：局部旅行社团队游客、散客、大成都及华阳周边食客、休闲群体※临SHOPPING-MAII、水世界局部①业态定位：零售、娱乐②档次定位：特色化、群众化③商家构成：旅游纪念品、四川土特产、食品饮料店、24小时便利店、精美特色小店、水上用品专卖、洋快餐、精美小食店、水上用品专卖、各种游园游戏、儿童游乐工程等④客群构成：旅行社团队游客、参观主题公园的散客、水世界及电影院消费者、旅行社团队游客、散客、未来社区的住户等※渔人码头造船厂①业态定位：餐饮②档次定位：高档海鲜酒楼或中餐酒楼③商家构成：高端特色餐饮、高端海鲜城、国际国内中高端餐饮品牌商等④客群构成：局部高端旅行社团队游客、局部高端散客、高端商务散客〔2〕渔人码头本局部的商业主要分为两个版块，高档餐饮版块及高端休闲娱乐版块，物业主要由两局部构成：五区1号楼〔建筑面积4540㎡〕主场馆及轮船〔面积不详〕人造船舶区〔面积不详〕在这三个版块里，主场馆所连接的轮船会由海昌集团自营，五区一号楼主要以高档次的有水休闲娱乐会所组成，其区位如下图：版块一：主场馆及轮船〔由海昌集团自营高档海鲜酒楼〕。版块二：五区一号楼〔本区域价值最大的商业物业，拥有独立的车流动线及人造海洋景观〕。版块三：人造船舶区〔本区域将会修建一些人造的船舶，供商业使用〕。每个版块的定位及分析如下：五区1号楼〔建筑面积：4540㎡〕①业态定位：休闲会所、有水休闲、娱乐会所等②档次定位：高端③商家构成：一个高端休闲商务会所或由高端餐饮、娱乐、休闲、保健、SPA等商家组合而成④客群构成：高端旅行社团队游客、局部高端散客、高端商务散客主场馆及轮船①业态定位：餐饮②档次定位：高档海鲜酒楼③客群构成：高端旅行社团队游客、局部高端散客、高端商务散客人造船舶区①业态定位：零售、冷饮、小杂货等②档次定位：群众〔3〕板道大街〔建筑面积：17129㎡〕本局部的商业主要分为两个版块，高档餐饮版块及中高档休闲娱乐版块，还有一个酒店。物业主要由以下几个局部构成：五区2号楼〔建筑面积11231㎡〕五区3号楼1-1五区3号楼1-2〔面积合计：5898㎡〕五区3号楼1-3五区2号楼1-2层为临湖商业，3-4层为酒店五区3号楼1-32层商业，局部3-4层，主要设计用途为餐饮/休闲/娱乐五区3号楼1-22层商业，局部3-4层，主要设计用途为餐饮/休闲/娱乐五区3号楼1-12层商业，局部3-4层，主要设计用途为餐饮/休闲/娱乐每个版块的定位及分析如下：五区2号楼〔建筑面积：4540㎡〕①业态定位：1-2层休闲业态，3-4层经济型酒店②档次定位：中档次、群众化③商家构成：休闲、咖啡、西餐、茶楼、酒吧等中档品牌商家④客群构成：局部中高端旅行社团队游客、局部中高端散客、休闲游客五区3号楼1-1业态定位：高档休闲、娱乐、餐饮档次定位：中高档商家构成：中高端特色餐饮、娱乐城、休闲娱乐品牌商等客群构成：局部中高端旅行社团队游客、局部中高端散客、中高端商务散客、休闲游客五区3号楼1-2业态定位：高档休闲、娱乐、餐饮档次定位：中高档商家构成：中高端特色餐饮、娱乐城、休闲娱乐品牌商等客群构成：局部中高端旅行社团队游客、局部中高端散客、中高端商务散客、休闲游客五区3号楼1-3①业态定位：高档休闲、娱乐、餐饮②档次定位：中高档③商家构成：中高端特色餐饮、娱乐城、休闲娱乐品牌商等④客群构成：局部中高端旅行社团队游客、局部中高端散客、中高端商务散客、休闲游客〔4〕水世界〔建筑面积：6000㎡〕①业态定位：有水休闲、冲浪、漂流、人造海滩、酒吧等②档次定位：中档③商家构成：由一个运营商来经营④客群构成：目的性消费的群体〔5〕四维电影院〔建筑面积：2543㎡〕①业态定位：四维数码影城②档次定位：中档③商家构成：由一个运营商来经营④客群构成：旅游团队、散客、目的性消费的群体〔6〕购物中心〔建筑面积：22560㎡〕①业态定位：大型购物中心、超市、百货②档次定位：群众③商家构成：一个超市兼百货的运营商经营④客群构成：区域内的消费者、本工程内居住人群、局部旅行社团队游客、局部散客等酒店式公寓〔建筑面积：32129㎡〕①业态定位：酒店式公寓②档次定位：精装小户型

3、工程整体定位布局通过以上对本工程各个板块的分解定位后，对整个工程在业态及档次上有了一个比拟明晰的定位。布局图如下：〔1〕功能分区图：本工程的商业功能分区主要考虑到消费者的消费习惯及偏好，工程建筑布局及动线设计等方面的具体情况，将工程分成三个大的功能板块：旅游板块：以主题旅游区为核心，利用工程环境及各类资源开展旅游配套商业。特色休闲娱乐板块以商业自身的业态特色、工程环境及主题公园的带动，开展特色休闲娱乐商业。社区配套板块在工程未来3-5年后，住宅及周边消费需求的增长，开展社区配套商业。旅游板块特色休闲娱乐板块社区配套板块〔2〕业态布局图：主题旅游区旅游配套区购物及社区配套区特色休闲娱乐区休闲娱乐餐饮区〔3〕消费档次分区图：本工程利用已有的各种资源，使不同档次的商家得以区分出来。一般高档次的商家所要求的经营环境及景观相对较高，所以可将资源最好的商业区用做高档商业。而对于拥有景观或环境资源相对少一点，但同时具备交通便利性的商铺，做中档次的商业。在拥有景观资源和环境都相对较少，但同时又具备交通便利性、视觉效果及人流主干线的商业，可作为利润较高的群众消费商业。这种商业对人流及商业地段的要求最高。高档消费区以后将是本工程的定点招商区；群众消费区分一、二期分别呈现；中档消费区也分为一、二期逐步呈现。〔4〕商业呈现阶段示意图：通过对商业业态的全盘考虑，我司认为在第一个阶段里商业除了在满足主题公园配套需求的根底上，还应有一个自己的特色商业区，即：通过主题公园将消费者吸引来，还应有特色的商业将消费者留得住，并能够通过商业自身的特色再次将消费者吸引来。要到达这样的目的，除了在商业的业态、特色、环境、资源利用等方面进行充分的考虑外，其商业规模〔体量〕还要到达一定的量级才能自成一个拥有聚集效应的商业圈。通过对工程不同时期应呈现不同的商业特点，利用一些新兴的商业业态持续的对消费者形成吸引力，结合工程建设的周期及开发商资金利用等方面的考虑，我们将商业呈现的阶段建议如下：在第一阶段推出的商业：旅游大道、渔人码头、板道大街在第二阶段推出的商业：四维电影院、SHOPPING-MALL、水世界、酒店式公寓说明：在第一阶段里，除了主题公园能够对消费者产生很大的吸引力之外，其它类型的商业都是旅游配套型的商业，而能够以自身为消费目的吸引消费者的商业相对较少。纵观现在成都周边目的性消费的商业，我们认为大英死海的成功可以为这个工程提供一定的参考，利用本工程的水世界来吸引更多的消费者，而水世界本身也需要一些相应的商业来做配套。需要说明的是，在规划水世界作为第二阶段亮相，将使海洋公园“白日游园〞的过境型旅游行为模式扩展为“白日游园，夜晚休憩〞的滞留型旅游行为模式，加大了延长商业运营时间的可能，同时，也为海洋公园提供更多具有旅游休闲类型的消费工程，将旅游客群的范围进一步扩大，并使商业经营利润提高变为可能。这样利用主题公园和水世界的吸引力双管齐下，使工程其它局部的商业能够在第二次呈现亮相的时候，就能够迅速热起来，防止出现过长的市场培育期而带来风险。、但是这里有一点需要说明的是：水世界的兴建不一定非要与二期商业同步进行，可根据主场馆营业后的经营情况，适当的提前。属于呈现时间可提前可推后的局部，决定其呈现的主要因素除了主场馆对商业的支撑外，还有就是开发商在工程、人员、资金及资源方面的安排是否能够协调。所以水世界的启动时间，可根据实际情况灵活掌握。在第二阶段里，依靠四维影院的吸引力，又可吸引一局部消费者，使工程的商业能够持续繁荣。考虑到周边市场的成熟还需要至少3-5年的时间，而满足购物中心的市场成熟度至少还需要5-8年的时间，所以我司建议在本工程的住宅局部根本入住，地铁开通之后，再启动购物中心这个局部商业的运营，但修建时间可提前。综上，我司建议本工程商业局部分阶段呈现时间如下表所示：启动时间2007年年初呈现时间启动时间2021年年底呈现时间启动工程旅游大道、渔人码头、板道大街2021年5月启动工程四维影院、水世界、购物中心、酒店公寓2021年年初三、目标客户定位1、购置商铺的目标群分析本工程的购置目标客群主要分为以下两大类型：〔1〕自购自营型从本次的调研中，我们与一些南沿线现有的商家进行了深度访谈，其对本工程都表示出极大的投资意向，并倾向于购置后自营。这局部的投资群体不仅是我们的目标投资者，还是本工程未来特色商业区的目标经营者。除了南沿线潜在的一些投资者外，大成都范围内还有很多的商家准备通过购置商铺进行扩张，本工程将会是一个比拟不错的选择。〔2〕投资型①成都外乡投资群体成都外乡的投资群体构成还是比拟多样，通过前期我司的调研，已经有局部中小型投资群体对本工程产生了投资意向，这些中小型投资群体虽然购置能力不如大宗投资客，但是数量众多分布较广，所以本工程在做商铺的划分时，还是要兼顾这些中小型投资者的购置需求。②西南地区投资群体通过我司近期对大客户的深访，发现投资金额上了100万的大中型投资者，有大局部都是属于成都区域外的投资群体，主要分布在西南三省，也有局部全国各地的投资者，这说明成都外乡的商业地产工程，有大局部商业都是被外地的投资者所购置消化。此处我司也建议本工程在营销推广的阶段，考虑更大范围的宣传推广，甚至可到一些投资能力比拟强的城市开设外卖场。③境外投资群体成都地产业的开展在近几年已有相当的外资机构进入，现在通过我司其它工程的销售窗口了解到，有很多海外的热钱正在成都寻找投资工程，投资金额都比拟大，这些投资群体除了对工程所处地段比拟看重外，对工程本身的开展潜力也十分看重。本工程是一个以国际上现阶段比拟流行的主题游乐公园为核心的旅游地产工程，对这些海外的投资者来说，应该是有很大吸引力的。这一局部的目标客群说明，将在?极地海洋世界商业局部营销策略方案?中有详细的描述。2、租赁使用商铺的目标群分析本工程的商铺使用目标客群可分为三大类：品牌/主力店、南沿线有拓展需求的商家、有方案在南沿线经营的各类商家。在对本工程的各类型目标商家进行分析之前，我们先将本工程的商业特色分布区域规划如下：由核心品牌店来定工程的商业档次及高档形象；由特色店来突出工程商业的特色及层次；由主力店来吸更多的消费者；通过商家之间的品牌带动，充分利用主题公园及主力店所带来的人气，依靠自身的特色留住消费者，并能够再次吸引消费者。其中核心品牌店的目标商家均为国内高档次的餐饮、休闲、娱乐商家，除了贵司自营的海鲜酒楼之外，其余局部的商家将会涉及到定向招商的问题。主题公园：将源源不断的带来消费者核心品牌店：确定工程的商业品质及档次，并可自带消费者特色店：满足社会各个阶层消费者的需求，突出商业特点主力店：带来目的型消费者，并可带动其它商业通过对本工程的商业规划进行分区研究后，对于每个区域的目标商家做如下分析：〔1〕品牌/主力店这局部商家是拥有国际国内知名品牌的商家，对本工程而言，这些品牌店和主力店不仅能够带动本工程其它商业的招商，还能够为本工程的商业带来价值的提升，使销售能够快速变现，开发商的利润最大化。这些主力店/品牌店也象定海神针一样，能够将区域内的商业档次、商业形象确定下来。通过这些主力店/品牌店的经营，其不仅自带人气，还能够带动周边商业的人气。通过这些主力店/品牌店的经营，还可以使工程商业局部迅速成熟起来，缩短工程的市场培育周期。对于主力店/品牌店的位置，我司建议如上图所示。在圈定这些目标商家的时候，除了看其经营的类别、档次及规模是否符合本工程的需求，还要考虑其与本工程的合作条件。在未对商家进行深度访谈前，我们暂将目标商家锁定在如下范围：①港、澳、台知名高档休闲、娱乐、餐饮品牌商家；②国际、国内知名特色品牌餐饮商家；③成都知名高端餐饮品牌商家。〔2〕南沿线有拓展需求的商家通过前期我司对南沿线现有商家的访问调查，有绝大多数商家都比拟看好本工程，因南沿线政府的规划，其未来都面临着拆迁的问题，所以大局部商家都表示出会密切关注本工程的动态，如果本工程的规划及条件能够满足他们的需求，除了来本工程开店经营外，还会考虑购置。这局部商家除了比拟有实力外，对南沿线的消费情况也非常的了解，其自身的品牌对消费者也有一定的号召力。所以这些商家也是本工程未来主要的目标商家，其类型应属于特色店，主要分布在旅游大道临南沿线一段及板道大街区域。〔3〕有在南沿线及本工程经营需求的商家通过前期的市场调研反应情况及我司在市场上所积累的信息，成都市场上有在南沿线开店方案的商家比拟多，且都集中在餐饮、休闲及娱乐这个板块，这与本工程的商业定位是比拟符合的。这局部的商家需要通过前期的招商宣传及工程的逐渐呈现，而日渐积累。还有局部规模比拟小的商家是要等到工程根本呈现并且交付时，看到工程的具体规划、特色及规模，以及招入的品牌商家，才会跟风介入。他们一般都是直接与商铺的业主之间发生租赁关系，也不在前期招商考虑之列。3、商铺的目标消费群定位及分析本工程未来的消费群体构成比拟复杂，但经过梳理主要应有以下几个群体组成：旅行社旅游团队成都及周边的消费散客学校、机关、团体的参观团队来自全国各地甚至世界各地的旅游消费散客本工程及周边未来的常住人群及办公商务群体结合本工程的商业版块，各个版块的消费者构成如下：主题场馆局部的消费者构成主要是旅游团队及家庭消费为主；旅游大道及板道大街的消费者除了局部旅游团队之外，主要还是要依靠成都本地的消费者；购物中心及其它板块的商业，主要是依靠本工程未来的住宅及周边的住宅小区的消费者；以上消费者在不同的阶段其构成比例会发生一定的改变，其每一阶段的消费者构成情况详细描述如下：第一阶段：主场馆开业后12-18个月在这个阶段里，因工程前期的大量宣传及对海洋公园的好奇，众多成都及周边地区的消费者会占本公园游客总量的70%左右。假设本工程在开业之初就与多家旅行社达成了合作关系，那么在这个阶段里也会有少局部的旅行社团队，但其所占比例并不大。还有一局部就是一些学校、机关、企事业单位的团体参观。预计开业后的前半年时间里，每日的游客数量应保持在3000人左右，周末会到达6000人，每个黄金周的游客会超过6万人。半年后的时间里，游客数量会有所下降，但根本保持稳定的水平。这些参观群体在第一个阶段里，是本工程商业局部的主要消费群体，众多商家在这个阶段里刚刚开始在这里经营，还没有被广阔的市场所知晓，只有依托大量的参观游园消费者到这里来随机性的消费，从而知道和了解这些商家，而这些商家除了要靠工程所营造的经营环境来吸引消费者之外，还需要通过自身的经营特色来打动消费者，使消费者再次来这里消费。这是一个相对的市场培育期，如果商家能够抓住这个时期扩大自身的知名度，其市场培育期就会相对缩短，一般都在6-8个月左右能够成熟稳定下来。第二阶段：主场馆开业18个月后在这个阶段里，通过前期1年至1年半的经营，大局部对海洋馆有兴趣的消费者已参观过本工程，游客的组成会发生很大的改变，其中旅行社团队的游客所占比例会到达70%以上，散客及其他消费群体逐渐减少，形成“团队为主，散客为辅〞的状况。在这个阶段里，平日游客的数量预计会保持在2000人左右，周末会到达4000-5000人，黄金周的游客数量会保持不变，个别时间还会到达2万人/日。在这个阶段里，本工程的消费者数量根本上到达了一个相对的稳定，假设希望一直保持一个比拟高的游客数量，除了节假日外，还要考虑在后期的经营管理方面经常推出一些主题活动，以吸引更多的参观者。在这个阶段里，本工程商业局部的消费者，除了参观游玩主题公园的消费者外，这些商家都已经过了1年多的经营，根本上已拥有了自己的一个相对固定的消费群体，这些消费者不再是参观游园的随机性消费，而是直接到这个商业区来目的性消费的消费群体。在未来5年后，工程及周边住宅工程入住率提高后，常住人口也将是本工程社区配套型商业的主要消费群体。通过上述对本工程各类目标客群的描述，根本上本工程的未来目标客群〔投资者、经营者、消费者〕定位如下列图所示：阶段目标客群构成表客群类型投资者经营者商业消费者客群组成自营型30%左右定向招商的品牌店20%左右第一阶段12-18个月内散客团队主力卖场〔购物中心〕20%左右30%70%投资型70%左右南沿线有拓展需求的特色店40%左右第二阶段18个月后散客团队对本工程有兴趣的各类型店20%左右70%30%四、客群消费时机分析：本工程经过前期对目标客群的定位分析后，现在来分析一下这些目标客群到本工程消费的可能性，即本工程吸引这些消费者的原因：1、唯一性和排他性我们通过深入的市场调研，本工程所要修建的海洋极地主题公园，从规模、资金及技术等各个环节都对投资方有很高的要求，这些环节的难度阻止了其它投资方的单纯拷贝，使本工程在西南地区具有不可复制的唯一性和排他性。2、吸引力“海洋〞、“南极〞一直是身处内陆城市生活的居民最梦想能够接近的地方，新奇的海洋景观、极地动物、海底隧道虽然在媒体上都能看到，但是始终没有亲身体验和感受，所以本工程的主题——海洋极地公园，正如一个强有力的磁石，在未来能够将大局部的消费者源源不断的吸引到本工程来参观消费。3、资源整合与各大旅行社紧密联手合作，并充分挖掘西南地区现有的消费市场潜力，着眼于西部旅游休闲之都的消费经济前景，打造一个可以连接终端消费者的新市场。4、区域中心本工程所处的区位不但是未来连接成都传统市区和未来副中心这一经济带的核心环节，也是未来副中心的核心地带。纵观城南——南沿线商业的开展与变迁，城南除了至今还处在第二个开展阶段的生态餐饮休闲的商业外，始终缺乏一个强有力的能够吸引众多消费者集中的度假休闲场所。而本工程的兴建不但成为了本区域未来的消费中心，使本区域的休闲商业形态提升一个层次。这对于经营者和市场来说，不但满足大成都1000多万常住人口中的休闲度假消费群体需要，满足未来中国西部上千万旅游消费群体的特色效劳需要，而且还将以其特色经营逐步吸引成都市数百万中高端消费者。

第四章工程规划设计调整建议一、商业业态规划调整原那么1、充分尊重极地海洋世界商业局部经营规划理念及成果2、充分尊重极地海洋世界商业局部建筑规划设计和效劳功能设计3、以市场调研为依据4、注重全局观和开发商的整体利益5、业态规划调整依据遵循旅游地产商业规划科学依据及理念突出工程及商业的独有经营特色满足市场需求、差异化、互补的原那么规划前应思考的一些问题：在做规划调整前，首先考虑以下几个方面的问题：问题1：现有的产品规划有哪些缺陷？在板道大街的设计方面，没有考虑到与主题场馆的互动性，没有将客户资源进行共享，此局部的商业几乎没有“沾〞上主题场馆的“光〞，能否考虑通过调整海洋公园的进出口，改变这种“热外内冷〞的情况？问题2：工程有哪些资源可以利用？工程本身拥有许多先天的条件，尤其是在绿化及景观设计方面，后期为了吸引更多的消费者，能否考虑充分利用本工程的一些自然资源？问题3：各种业态应如何分布才能到达合理的结构？经过前期的调研分析，已得出了本工程比拟合理的业态定位及其配比，但是如何将这些商业科学的组合在一起才能到达比拟理想的效果，使其之间没有冲突并能相互促进？问题4：如何科学的看待商业呈现的阶段性？对于工程的定位及所规划的业态，在推向市场后，还需要一个比拟长的周期才能真正呈现，所以能否考虑将工程各个区域呈现的时间进行一个划分，即在一定的时间内，现有定位与原有定位有一定的差异，待市场逐渐成熟后，再通过改变不同业态之间的比例，对商家逐步进行调整，最终到达预期的效果？二、各版块商业规划调整建议通过前期对工程分区域的定位，我们对本工程的整体规划有了一个初步的概念，现在本章节将着重讨论商业规划方面的合理性及科学性，利用市场调研分析所得出的结论，引导本工程的商业规划调整到最合理的状态。工程的业态规划应充分考虑到商业的丰富性及层次性，无论是从商家经营的品类，还是其经营的档次，都需要考虑到市场需求的复杂性，所以每种业态所占的比例及其分布的点位，将是本工程规划的重点。1、商业业态配比：工程原规划设计面积：区域主场馆售楼部餐厅旅游大道五区1号楼五区2号楼五区3号楼水世界电影院购物中心酒店式公寓面积29870㎡3133㎡18325㎡4540㎡11231㎡5898㎡6000㎡2543㎡22560㎡32129㎡合计29870㎡43127㎡63232㎡其中，除去主场馆和酒店式公寓、产权式酒店之后，所剩可规划的商业面积为：68600㎡左右本工程商业业态配比及面积：通过上述几章节的分析，本工程各种商业业态的最终配比应为：休闲娱乐餐饮：零售购物〔包含社区配套〕：其它旅游配套=业态休闲、娱乐、餐饮零售购物〔包含社区配套〕其它旅游配套面积41200㎡左右20600㎡左右6900㎡左右根据以上的几组数据，结合本工程现有的规划定位，将每个区域的面积及业态对应如下列图：购物/零售/社区配套：22500㎡左右购物中心：22500㎡休闲特色餐饮：20000㎡左右售楼部餐厅：3133㎡旅游大道临南沿线局部：8000㎡左右造船厂：2800㎡左右五区3号楼：5898㎡合计：20000㎡左右休闲娱乐：17800㎡左右五区1号楼：4540㎡㎡水世界：6000㎡左右电影院：2543㎡合计：㎡左右其它旅游配套：6900㎡左右旅游大道临水世界、电影院局部：6000㎡左右从上述的分析中我们可以看出，本工程现有的业态规划从面积上看是根本符合规划指标的。2、业态选择参考：从每种业态我们所考虑的形态上来看，根本上在以下的范围内挑选：〔1〕餐饮类：海景餐厅〔1家〕、海鲜大酒楼〔1至2家高档主力店，其中有一家是由海昌集团自营〕、特色风味餐厅〔8-10家〕、川菜酒楼〔约2家〕、中式快餐集群、四川风味小吃、日韩风味快餐、国际快餐〔如KFC、必胜客、卖当劳等共计2家〕、西餐等。〔2〕休闲类：咖啡厅、茶楼〔约3-5家，面积从300㎡到1400㎡不等〕、保健按摩浴足、休闲水吧、户外坝吧等。〔3〕娱乐类：酒吧、网吧、游艺吧、演艺