【关于当前南昌市住宅小区物业管理工作的思考5300字（论文）】

关于当前南昌市住宅小区物业管理工作的思考目录小区物业管理的研究 1摘要 1Abstract 1前言 1一、 研究背景 2二、 小区物业的理论基础 22.1、什么是物业管理 22.2、物业有哪些要素 32.3、物业的特点 3三、 小区物业管理的研究现状 33.1、小区物业管理所面临的问题 43.2、解决方案 6总结 6参考文献 7前言党的十一届三中全会以来，特别是随着改革开放的不断深入和人民生活水平的不断提高，我国的房地产业迅速崛起。随着大量住宅小区的投入使用，房地产管理的社会化问题尤其是城市住宅小区的物业管理问题被提上了议事日程。可以说，物业管理是改革开放、市场经济条件下住房制度改革的必然产物，它的管理模式必须适应社会主义市场经济体制的要求。作为直接关系到广大人民群众日常工作和生活的新兴行业，物业管理自然成为社会问题的热点和管理探索的焦点，它的产生与发展，对于改善人民群众的生活、工作环境，提高城市管理水平，促进住宅建设，实施社会再就业工程起着积极的促进作用。但由于我国物业管理起步晚，发展时间较短，物业管理市场不健全，在小区居民与物业管理公司之间产生了诸多问题和矛盾，正在逐步扩大成为一个亟待解决的普遍的社会问题。能否合理正确地解决这一新兴的课题，甚至是影响安定团结的全局性问题。因此，需要不断研究物业管理在实践中遇到各种矛盾和问题，积极寻求解决的这些矛盾和问题途径，寻找到适合我国发展国情的适合中国特色社会主义的方法，尽快摆脱困境，促使物业管理行业的健康发展。研究背景我国房地产业的迅速发展，使住宅群、写字楼、公共商业楼宇的日常管理问题大量涌现，因此，重视和加强物业管理工作便成了目前和今后房地产业的一项重要工作。我国物业管理是在特定历史背景——由计划经济体制向市场经济体制转轨过程中产生的，它与国外在成熟的市场经济下产生的物业管理发展背景完全不相同，具有明显的中国特色。进入20世纪80年代，随着我国改革开放的进一步发展，在建立社会主义市场经济体制的理论指导下，开始对原有的城镇住房制度进行改革。改革的目标是建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化;加快住房建设，改善居住条件，满足城镇居民不断增长的住房需求。物业管理搞好了，对促进地方经济发展、提高人民群众居住质量、增加就业、维护社区稳定、构建和谐社会都有重要作用。物业管理的积极贡献，得到了社会的认同，人们的认可。但物业管理发展至今依然存在着的诸多问题，对物业管理行业健康可持续发展构成的隐患，亦不容忽视。全力规范、促进物业管理的发展显得尤为迫切和重要。尤其是江西的小区物业的问题一直都有存在，本文以此为例小区物业的理论基础2.1、什么是物业管理“物业”一词译自英语Property或estate，最初出现在欧美等西方发达国家，后由香港传入深圳、广州等地，其含义是指以土地及土地上的建筑物形式存在的不动产。“物业”一词在国外，特别是在东南亚地区是作为房地产的别称或同义词而使用的。通常广义上的物业是指财产、资产、地产、房地产、产业等。从狭义上来说，物业是指已经建成并开始投入使用的各类建筑物及其附属设备、配套设施、相关场地等组成的单宗房地产以及依托于该实体上的权益，是单元性的房地产。根据区域空间大小的不同，物业也有大小之分，一片住宅小区可以作为一个物业，而其中的某一个单位住宅也可以作为一个物业。2.2、物业有哪些要素（1）已经建成并投入使用的各种居住或非居住建筑物；（2）与这些建筑物相配套的设备和市政、公用设施;（3）房屋所在的建筑区域及与其相邻的庭院、停车场、小区内非主干道交通道路2.3、物业的特点2.3.1、可以长期使用物业的使用周期长，可以从两个方面来说明：首先，从构成物业基础的土地来看，它对于房地产开发来说，具有可以永续利用的特点，拆除某一建筑物或构筑物后，可以再建其他建筑物或构筑物。所以，对于人有限的生命来说，土地的寿命可以看做是永恒的；再来，开发的物业的适用周期至少是几十年甚至是几百年，也就是说，是可以长期使用的。2.3.2、位置固定土地是不能够移动的，而建筑物必须固定在土地上，也就形成了物业空间位置的固定性。2.3.3、具有多样性根据不同的或者个性化的需求，房屋等一些建筑，可能会随着它的用途和功能，而发生改变。2.3.4、受政策影响大物业关系到国计民生、社会稳定等重大问题，对物业的使用、支配，会受到国家与物业相关的法律、法规及政府政策的影响。小区物业管理的研究现状由于我国在很长一段时间内实行的是公有制为主体、实物分配、低租金的福利性住房分配制度，房屋的产权归国家或集体所有。因此，在房屋的管理上，责任重点落在了国家的身上，国家不得不花费大量的人力、物力、财力建房、管房，这样的机制非但建房的投资收不回来，连维修费和管理费都无法得到补偿。实际上在这一时期我国并没有真正意义上的物业管理存在毛骏飞.浅析我国房地产物业管理的发展趋势[J].中小企业管理与科技(上旬刊).2008(07)毛骏飞.浅析我国房地产物业管理的发展趋势[J].中小企业管理与科技(上旬刊).2008(07)关于住宅小区物业管理和社区管理之间关系的问题。王珊和孙红亮于2002年在《物业管理在社区管理中的定位思考》中提出“物业管理在社区管理中具有主导作用”的观点。2007年有的学者提出新的观点，北京盛世物业管理有限公司董事长刘刚认为虽然物业管理是构建和谐社区的积极促进因素，物业管理所提供的服务，在构建和谐社区的总体框架中起着保障、促进的作用，但是物业管理作为服务和满足于社区需求的环节，不可能从根本上解决业主的利益关系问题，因为从总体上看社区和谐最终取决于大多数业主的公共利益与少数业主个性化要求的平衡，因此解决这些问题，构建真正的社区和谐，还要从社区管理机制入手齐永兴,李兴旺,李志勇.齐永兴,李兴旺,李志勇.我国物业管理行业健康发展的战略对策[J].中小企业管理与科技(上旬刊).2009(05)国内外关于物业管理方面的研究理论很少，究其原因，本文认为，一方面物业管理模式发展的历程很短，在中国的发展仅仅20多年的时间;另一方面，各国国情不同，物业发展各具特色，很难有一个统一的模式供大家集体应用，只能结合本国国情，走出一条适合自己的路子。国内的物业管理方面的论文很多，关于对大城市，如深圳，北京等的物业管理模式研究的论文以及网上的资料可以说是百花齐放。相关方面的法律法规陆续出台。物业管理的研究也越来越得到重视了。3.1、小区物业管理所面临的问题3.1.1江西南昌的小区物业问卷调查目前，南昌物业管理企业109家（含非住宅物业），从企业类别划分看，大体形成了五种管理模式。一是由开发建设单位派生的物业管理企业41家，这类物业管理企业需要靠开发商补贴来维持运营；二是由原大中型国有企业改制后成立的物业管理企业12家，这类物业管理企业依靠上级企业拨付经费；三是由直管公房改制形成的物业管理企业的4家，企业主要经济来源是公房租金或供热等其它经营收入；四是专门从事物业管理的民营企业39家，这类企业自负盈亏，管理成本高，风险大；五是原房改售房单位形成的管房单位13家，普遍亏损，勉强维持彭杏芳.彭杏芳.对我国住宅小区物业管理现状的剖析[J].法制与社会.2007(02)根据发现问题，解决问题的原则，就江西的南昌的小区进行抽样的统计筛选。在发出的588份调查报告中，收回的380份的调查报告中，“较差一很差”的数据统计结果反映如下:小区名称调查项目数据统计较差——很差百分比（%）有效问卷共计中山小区物业收费管理222493房屋维修管理3538治安保卫与消防管理4144环境保护2224车辆交通管理3841工作人员4245周边环境1112康桥小区物业收费管理314077房屋维修管理2330治安保卫与消防管理1823环境保护1317车辆交通管理2431工作人员3240周边环境912常青小区物业收费管理626398房屋维修管理4142治安保卫与消防管理2121环境保护55车辆交通管理1818工作人员4849周边环境33湖口大厦物业收费管理4338112房屋维修管理109治安保卫与消防管理2926环境保护2724车辆交通管理4238工作人员3229周边环境2421根据江西南昌的四个小区的资料进行归纳和总结分析，发现了以下几个问题。3.1.2、小区物业管理所面临的问题1、客户认为收费不合理，物业收费困难。在这四个小区的有效问卷380份中，有158份问卷是客户对于收费的质疑，主要认为物业公司的收费价格总是在调整，并且是越调越高，无法接受这一现象；还有的客户对于房屋的维修和物业费出现重合，对于维修不是很满意，认为维修不及时，所以拒绝缴纳物业费。这导致了物业公司的收费困难，与业主的关系紧张。2、工作人员的服务态度需要提高，导致客户的流失。对于工作人员的服务不满意的问卷就有153份，这是因为物业公司聘请的工作人员的整体文化素质要求不是很高，导致了小区的工作人员对于客户所反应的问题没能够及时的处理，有的甚至态度特别的不好，从而导致了客户对于整个物业公司不满意。从而导致客户的流失。3、出现责任的时候，相互推卸，导致问题不能好好的解决。在客户与物业公平四发生矛盾的大型事件中，尖锐的问题就有18起，例如，由于停电，导致客户通行不方便，出现一些事故，比如说摔倒，从而投诉物业公司；业主的财产遭到偷窃，投诉物业公司的保安系统不够完善等；;其中涉及到四方:法院、房管局、物业公司、业主，当问题拿到法院解决，处理速度相对较快，而涉及到房管局、物业公司、业主三方需要协商解决的问题，问题会一拖再拖，不能果断得到解决。这个调查数据不是很高，但是问题却很难解决和协调。4、物业公司与客户之间的沟通不是很流畅，交流的方式太少。这几乎是90%的业主提出的问题。对于新建小区，比如常青小区和湖口大厦，由于是新建民用和商用住宅楼，很多细节问题需要考虑，比如水电供应、公司标牌制作等，物业公司处理不及时，而需要紧急解决的问题，却很难找到物业小区主任或者物业总公司领导得到有效沟通。3.2、解决方案2.2.1收费的标准需要合理的制定江西省已经颁布了物业管理的条款，物业公司应根据地方特点，公开、公正地收取物业费。让收费更加的透明化，从而避免，矛盾的发生。作为物业管理企业首先要由规范物业管理工作抓起，合理确定物业管理工作的服务质量和收费标准才能规范物业管理工作，从根本上预防矛盾的产生、化解各种矛盾的发生。2.2.2提高工作人员的素质物业公司招聘人员门槛较低，很多工作人员对自身角色认识不清，对自身工作认识不清，缺少应有的礼貌和责任，所以，整体提高工作人员的素质，希望物业公司对工作人员统一培训再上岗，同时也是在宣传自身的企业文化。2.2.3及时处理相关的问题物业公司与业主的之间的矛盾是社会矛盾的一种，影响面大，辐射范围广。处理不好，往往容易使矛盾激化，对构建和谐社区极为不利。所以，当问题出现的时候，应该及时的，尽快的进行处理，避免出现拖延，从而造成客户的困扰。对于出现的问题，应建立一个中央决策机制，物业、业主、房管局集中讨论问题，最后根据讨论结果，三方尽快解决。2.2.4建立更多的沟通平台物业公司应建立意见箱，或者公开对外沟通电话，或者建立网站论坛区，以便业主畅所欲言，及时解决出现的问题。对于己经出现的问题，物业公司应及时解决，给出业主满意答复。另外物业公司应多组织类似的业主满意度调查，并避免出现工作人员参与调查的情况，以保持中立。总结物业管理作为一个新兴的朝阳行业，在我国发展仅仅贰拾余年。虽然物业管理发展时间有限，但是已经成为住宅产业化进程中一个举足轻重的部分，成为房地产业的有力补充与延伸。物业管理的发展制约于整个经济大环境与体制背景，也无法脱离现阶段政治、经济、文化、科学技术等外界因素的影响。目前我国正处在计划经济向市场经济转型的过程中，这是一项巨大的社会工程，不可能一蹴而就，伴随着经济转型、体制改革，物业管理改革旧体制、激活运作机制的工作也具有长期性特点。对于我国经济、社会、第三产业的发展，对于居住小区业主观念的改变，对于江西物业管理企业的发展，物业管理专业化、市场化、规范化是未来必然发展之路。本文在吸收已有研究成果的基础上，对物业和物业管理的概念及内容等进行了阐述，结了物业管理实践中产生的经验和教训，分析了江西省目前城市住宅小区物业管理存在的问题，指出了解决这些问题的对策，同时展望了我国21世纪城市住宅小区物业管理的前景。这些解决的方案不仅对我所工作的物业公司会有一些管理上的启示。也希望希望本文能对进一步完善物业管理理论体系，规范发展我国物业管理业有一定的借鉴意义和价值。参考文献[1]齐永兴,李兴旺,李志勇.我国物业管理行业健康发展的战略对策[J].中小企业管理与科技(上旬刊).2009(05)[2]毛骏飞.浅析我国房地产物业管理的发展趋势[J].中小企业管理与科技(上旬刊).2008(07)[3]钟向阳,余玳光.物业管理发展思路初探[J].现代物业.2008(01)[4]王先胜.探索物业管理与社区建设结合的最佳模式[J].社区.2007