房地产估价.第八章

８、其他估价方法A、教学课时４课时B、教学目的与要求通过本章学习，使学生理解预期开发法掌握残余估价法了解长期趋势法C、本章教学重点预期开发法的操作步骤与内容D、本章教学难点长期趋势法的计算§8.1长期趋势法一、长期趋势法基本原理长期趋势法是将预测科学的基本理论和方法运用房地产估价上产生的方法，用于对未来房地产价格的推断。基本步骤收集估价对象房地产或类似房地产的历史价格资料整理这些历史价格资料，化为统一标准，并按时间顺序将它们编排成时间数列分析这个时间数列，选择适当、具体的长期趋势法，找出估价对象房地产的价格随时间变化而出现的变动规律，得出一定的模式以此模式去推测、判断估价对象房地产在估价时点的价格预期开发法原理§8.1长期趋势法二、平均增减趋势法a.平均增减量趋势法： b.平均发展速度趋势法：三、移动平均趋势法简单移动平均法加权移动平均法四、数学曲线拟合法指数修匀法：也称指数修匀趋势预测法yi§8.2路线价法一、路线价法的基本原理级差地租原理二、路线价估价法的适用范围大量土地估价三、路线价法的操作步骤1、划分路线价区段2、设定标准深度3、选取标准宗地4、调查评估路线价5、制定深度百分率表和其他修正率表6、计算临街各宗土地的价格§8.2路线价法（一）、路线估价法的内容V=u×dv×（f×d）（二）、深度指数表1、深度价格递减比率（1）深度指数表：随深度的大小而引起的相对价格关系表（深度价格百分率表）（2）递减比率的基本概念；越接近路线，土地利用价值越大重点进述推导过程 合制成一表，求得深度价格递减比率表以标准宗地平均深度百分率为100%时为准，若标准宗地深度为s米，则单独深度百分率平均深度百分率累计百分率§8.2路线价法2、4321法则：最先使用的深度指数表基本法则：推导各宗地的价格4321法则的优缺点；简单易行—优 粗略不准确—缺类似法则：前面1/3里面2/3法则§8.2路线价法三、矩形宗地单面临街估价法四、街角地估价法：两种方法：①正旁两街同按正街深度百分率计算，然后将正街与旁街的地价合计②按正旁两街分别估价，再合计两者§8.2路线价法五、直角三角形宗地估价计以三角形宽度及深度为基础，补满矩形宗地并以矩形单价示矩形地的地价，再视三解形为底边临街还是顶点临街而分别计算，分底边临街、顶点临街两种情况六、双面临街宗地估计两种估价方法：平均估价法重叠价值估价法1、平均估价法：将位于两街之间地段平分为前后两部分，分别计算，合计全部地价2、重叠价值估价法：先求高价街所影响的深度，再分别求面临高，低价街部分地价，再合计求全部地价。合致点的计算公式：（与低价街影响深度的划分点）总深度-高价街影响地段深度=受低价街影响深度七、不规则宗地估价法将其划分为三角形、矩形、平行四边形等按上述整宗地估价法进行估计§8.2路线价法八、台湾地区路线价法的操作：《台湾省各县市办理规定地价及编制现值繁荣街道各宗地地价计算原则》规定的内容：（1）临街地：①深度未达里地线省：深度指数②平行四边行宗地③平行边与临街线一致的梯形宗地④正三角形，逆三角形宗地⑤街廓纵深在36米以下者⑥宗地深度较深而超过里地线者（2）街角地：基本同欧美，在具体加计数量的多少时有其特色：①省辖市地区②县辖市地区③乡镇地区（3）袋地：①单价依其深度按表计算：②各种形状，按临街地③同时位于街地和里地上的，平均计算（4）应用实例§8.3基准地价修正法一、基准地价的含义二、基准地价评估的技术途径三、基准地价的主要作用四、城市基准地价评估的方法和步骤确定基准地价评估的区域范围明确基准地价的内涵、构成、表达方式、基准日期划分地价区段抽查评估标准宗地的价格