世联XXXX年东莞某地产翡丽山点对点竞品分析

万科翡丽山点对点竞品分析翡丽山项目组：刘忆樊PART1宏观市场解析PART2豪宅板块比较PART3竞品点对点分析目录宏观市场分析二套房首付提高至60%，预计将主要打击到改善性需求及大户型成交。5年之内二手房不加以区别的全额征收营业税，使投资客户风险加大；2010年二手房交投活跃，而新国八条的出台对二手房影响较大主要表现在换手活跃度降低，在加上新房较多分流客户，预计二手房成交量有所下滑，更多客户将转向一手房置业投资。假设东莞不限购，东莞市场今年政策环境与去年相差不大，二套房贷五成提高到六成，更多的是心里层面的影响，刚性需求仍要买房，改善性需求一直是压抑，超大户型置业者资金实力雄厚，影响较小；如果出现限购，预计对项目产品较大影响，建议抢在限购前提前开盘。新国八条对东莞楼市发展影响预判

2010年东莞豪宅洋房市场总体供需情况：据东莞中原研究中心监测数据显示，2010年东莞豪宅洋房供应面积32.34万㎡，合计1693套，按面积同比2009年大增52.80%；成交面积28.57万㎡，合计1406套，同比上涨60.14%；成交均价12788元/㎡，同比增长32.20%。2010年东莞豪宅洋房市场进入快速发展阶段。豪宅洋房也从2008年的10068元/㎡稳步上涨至2010年的12788元/㎡。随着别墅资源的稀缺，以及东莞高端收入群体增多，作为别墅产品的替代品，预计东莞豪宅洋房还有很大的发展空间，届时成交均价也还会进一步上升。2010年东莞豪宅洋房供应面积32.34万㎡，合计1693套；成交面积28.57万㎡，合计1406套，同比上涨60.14%；成交均价12788元/㎡，同比增长32.20%。2010年东莞豪宅洋房市场总体供需情况：1、2010年东莞豪宅洋房市场总体供需情况2010年东莞豪宅洋房市场分析2010年豪宅洋房新增供应集中于松山湖片区。豪宅洋房新增供应面积集中于150-250㎡，呈现出面积小型化的趋势。从上图来看，2010年东莞豪宅洋房新增供应分布在四个区域，其中松山湖的比重最大，达到了近75%，主要为锦绣山河·鹭栖湖和万科·松山湖1号供应。另外厚街镇的横岗湖片区由丰泰·观山碧水二期供应，也占据17%的比重。2、2010年东莞豪宅洋房市场供应情况豪宅洋房成交集中于松山湖和黄旗山片区。松山湖片区豪宅洋房成交均价最高，为13397元/㎡。豪宅洋房成交主要分布于松山湖片区和黄旗山片区，两者占据了近9成的比重。这主要是因为两地的豪宅洋房供应量最大。另外，松山湖和黄旗山片区的山水资源出众，两地富豪集中，市场需求量大，也使得两地豪宅洋房需求量一直居高不下。五大豪宅洋房片区中，所有片区成交均价全部过万，其中又以以松山湖片区的成交均价最高，达到13397元/㎡。3、2010年东莞豪宅洋房市场成交情况黄旗山和横岗湖片区豪宅洋房成交均价稳步上涨，松山湖和水濂山片区后发优势明显。从2008年以来东莞豪宅洋房成交均价走势来看，黄旗山和横岗湖片区成交均价在稳步上涨，尤其是横岗湖片区，豪宅洋房成交均价逐年攀升，从这些也可以看出，豪宅洋房的价格极具上涨潜力，长期看涨。唯一例外的则是观澜湖片区，自2008年后就一直处于下滑通道，2010年成交均价仅有10860元/㎡。而水濂山和松山湖片区则由于豪宅洋房产品于2010年新上市，因此暂无比较。但对比黄旗山和横岗湖片区，由于两大片区还处于开发起始阶段，从黄旗山和横岗湖片区豪宅洋房发展历程来看，可以说水濂山和松山湖片区后发优势非常明显。4、2010年东莞豪宅洋房市场成交价格超大户型的豪宅洋房市场需求在逐年下降，市场成交集中于150-250㎡面积段。成交均价上涨较快，总价200万元以下的豪宅洋房比重渐趋下降，市场需求渐向200-400万元集中，顶级资源型豪宅洋房仍然最受欢迎。2010年东莞豪宅洋房成交面积主要集中于150-200㎡、200-250㎡两个面积段。250㎡尤其是300㎡以上的超大户型成交比重在逐年减少，豪宅洋房成交主力渐渐集中在150-250㎡区间。2010年东莞豪宅洋房成交总价主要分布于100-200万元、200-300万元和300-400万元区间。其中200-300万元比重最大，比重接近50%，主要由万科·松山湖1号、锦绣山河·鹭栖湖和天骄峰景二期所贡献。5、2010年东莞豪宅洋房市场成交面积及价格区间截止至2010年12月31日，东莞豪宅洋房可售面积282858㎡，可售套数1303套。由于2010年东莞豪宅洋房市场成交面积284481㎡，成交套数1405套，按照2010年的去化速度，一年内豪宅洋房可售存量即可消化完毕。2010市场需求增长迅速，存量消化相对压力不大，但2011年潜在供应较大，随着新国八条以及后市政策的出台，预期今年洋房豪宅市场走向直接受政策影响较大。2010年东莞在售豪宅项目在2011年潜在供应共有11个项目，潜在供应总量约为为75.06万㎡。从区域分布情况来看，主要分布在松山湖、南城、东城、塘厦、虎门和黄江等区域。潜在供应总量增大。东莞豪宅洋房潜在供应项目一览东莞豪宅洋房2010年存量情况6、东莞豪宅洋房存量及潜在供应情况2010年豪宅洋房市场进入快速发展阶段，供应需求大幅放量，市场需求旺盛，同时豪宅洋房成交均价也是水涨船高，上了一个新的台阶；2010年豪宅洋房新增供应面积集中于150-250㎡，同时90-100㎡、100-150㎡这些面积较小的豪宅洋房尽管所占比重较小，但也趋于增多，呈现出面积小型化的趋势；从豪宅洋房价格走势来看，由于豪宅洋房成交均价上涨较快，总价200万元以下的豪宅洋房比重渐趋下降，市场需求渐向200-400万元集中，同时顶级资源型豪宅洋房仍然最受高端购房者欢迎；

2010年豪宅洋房成交集中于松山湖和黄旗山片区。黄旗山和环岗湖片区豪宅洋房成交均价稳步上涨，松山湖和水濂山片区则后发优势明显；今年1月份洋房豪宅市场延续了2010年的火爆局面，但随着1.26新国八条的出台，以及春节期间是销售淡季，2月份洋房豪宅销量大幅下降；2011年2010年东莞豪宅洋房市场存量压力相对不大，但后期潜在供应量较大，后市压力不容忽视。2011年调控政策频出或成为房地产市场常态。平心而论，由于豪宅客户群体资金实力雄厚，一般诸如提高首付、利率等举措的调控政策对豪宅市场影响其实并不大，真正能让豪宅市场伤筋动骨的调控政策应该是限购令。由于豪宅客户群体多属于二次以上置业，假如东莞也执行限购令，那么豪宅市场估计将受到重创。2010年东莞豪宅洋房分析小结豪宅板块比较水濂山松山湖黄旗山城市经济的发展豪宅需求的扩大、区域开发力度极大；后期升值潜力小；各项目私密性无保障；生态资源不纯粹不私属距离城区远交通不便；生活配套极度缺乏；入住率低，生活氛围差东莞未来的CLD开发力度小，升值潜力大生态资源纯粹而有私享性；交通便利，10分钟达CBD；全方位高端配套……黄旗山片区源自黄旗，东莞千年龙脉之地——黄旗一席，得黄旗龙脉之尚境，为首善之地，气质过人。黄旗山海拔189米，因其形似旗展而得名，也因其蜿蜒盘曲而被东莞人看作是一条巨龙，历来是东莞的龙脉。景点：黄旗岭顶挂灯笼、黄旗观音古庙、廉泉等生态环境：东城“绿肺”，环境宜居配套：旗峰公园、虎英公园、峰景高尔夫，御景湾酒店、海雅百货、星河城、东城中学、玉兰中学、东城十小，中大外国语学校等2005年星河传说2007年天骄峰景2010年中信御园2009年君山峰景高尔夫2010年鼎峰尚境东莞顶级豪宅轴线2000年峰景高尔夫别墅2002年新世纪第一居1993年新世界花园1998年愉景花园黄旗山石井支路水濂山片区东莞规划向南，水濂片区处于未来东莞大城区中心，成为新CLD的最佳选择片区内交通便利，15分钟内可以快速到达城区中心，享有齐全高端的城市配套资源离CBD最近的自然生态区，项目坐拥“双园双湖”，奢享约2千万平米自然生态资源为东莞城区天然氧吧，拥有各类植物500多种，空气中负离子每立方厘米超过10000个被规划为生态保护型城市发展区，项目将享受政府持续“绿色投入”带来的居住环境利好水濂板块作为中心区域的核心资源，中央生态区的价值优势逐渐凸显，升值潜力无限水濂山自古为莞邑的社会中心，上风上水山环水抱，为东莞绝佳的风水宝地。

水濂山一直以来南城的豪宅板块，热点富人区2006年，金域中央高层：0.78万/平米2006年～至今,御花苑高层：0.65万/平米别墅：1.2万/平方米2006年～至今，中信森林湖别墅：1.6万/平米2009年，清华居别墅：1.2~1.6万/平米2005年，映湖山庄洋房（二手）：0.8万/平米别墅（二手）：1.1万/平米2002年～至今，国际公馆高层：0.85万/平米别墅：1.8万/平米东莞大道绕城高速水濂大道水濂山片区作为东莞起步较早的豪宅板块，南城水濂山板块历年持续豪宅供应，森林湖，国际公馆等知名大盘推动水濂山片区成为东莞的热点豪宅板块，随着生态投入的不断加大，高端人才的持续流入，水濂山必将成为下一个富人区。东莞三大豪宅片区典型楼盘共性：

规模：除君山外，各典型楼盘都为总占地面积、总建筑面积较大的豪宅大盘。

定位：各典型楼盘都临近优越的自然生态资源（黄旗山、松山湖、水濂山水库等），因此原生态自然资源均为这些楼盘的主打卖点之一。

目前主推产品：主要为150-300平米三房-五房洋房产品价格：洋房基本上8500元/平米起跳，均价处于11500元/平米左右，远高于东莞洋房整体均价。

销售情况：2010年下半年三大豪宅片区典型楼盘的走货情况较平均，每周走货速度较快。竞品点对点分析本项目基本情况开发商东莞万科房地产有限公司物业公司东莞万科物管有限公司物业类型高层洋房、少量别墅总占地面积250000㎡总建筑面积490000㎡目前主推产品一期29-33#11-18层洋房：130㎡三房两厅180㎡、230㎡5+1房总套数、现存套数约2200套、2200套（一期）绿化率40.6%容积率1.5项目已报建住宅产品面积项目卖点今年预计推售洋房产品套数价格预计一级竞争御花苑41293㎡规模别墅大盘、湖景资源、成熟配套160-315㎡约222套平层12000—13000元/㎡叠墅18000—20000元/㎡中信森林湖103145㎡（五期首批）品牌、规模别墅大盘、湖景资源130-210㎡约754套（五期首批）12000元/㎡天骄峰景148482㎡品牌、区位、高尔夫山景资源、园林180-268㎡约120套(一期)18000元/㎡二级竞争锦绣山河87140㎡(三期）区位、品牌、水体资源、规模140—350㎡约517套（二期+三期）14800元/㎡东方华府46615㎡（二期）CBD地段、山景资源120—300㎡约220套11000元/㎡丰泰观山——规模别墅大盘，湖景资源140-260㎡约300套（二期）8500元/㎡金域中央58789㎡区位、产品、成熟社区110-240㎡约480套（四期+五期）8800元/㎡世纪城国际公馆——规模别墅大盘、配套、品牌88-190㎡约264套9000元/㎡君山——区位、高尔夫山景资源165-310㎡约327套9000元/㎡天骄御峰87600㎡区位、山景资源、品牌120-260㎡约300套13000元/㎡天利中央花园43800㎡地段、品牌、产品95-183㎡约412套10000元/㎡中信凯旋公馆62076㎡地段、品牌140-180㎡约293套10000元/㎡合计67.9万㎡4239套核心竞争对手锁定我们以项目区位、项目定位及核心卖点、目前主推产品类型、价格等的相仿性及可比较性为主要依据，特选取天骄峰景、御花苑天珑湾、森林湖兰溪谷等12个项目作为主要竞争楼盘进行点对点分析。天骄峰景·国阙Ⅱ1#2#3#4#5#6#7#8#9#10#11#12#13#14#15#16#17#项目现状：目前主推12-14栋238平米，共48套，均价：15000元/㎡；预计3月底首次加推15#238-254平米，约20套，均价约18000元/平米。栋数面积（㎡）套数剩余套数成交均价（元/㎡）成交率1—11栋180-2531191121378599%12—13栋237-25811881426393.3%14栋23861401456734.4%15栋237-2686060——0%合计180-268143012091.6%项目推广策略：目前广告语：王者眼中的奢侈推广渠道：以户外、报纸广告为主，网络、短信广告为辅营销活动：与第三方资源合作组织一系列以大型圈层活动。如：高尔夫公开赛、跑车车展。自然消化产品目前主推产品后续推出产品项目主要卖点：亿万园林打造、本土品牌开发商、黄旗山豪宅圈项目简介：占地面积：15.2万㎡建筑面积：45.8万㎡容积率：2.96物业类型：高层黄旗山稀缺+资源型传统豪宅分析点万科翡丽山天骄峰景本项目优势基本情况交通情况外部配套景观资源开发商园林打造内部配套规划设计物业管理占地25万平米，建面49万平米，共2200户（一期228套），停车位约2300个，容积率1.5，绿化率40.6%。万科27年41城20万家庭，全国市场占有率第一。东莞万科6年12个项目，09年以30.8亿的年销售金额，市场占有率跃居全市第一。处于未来东莞大城区核心的水濂生态居住区核心位置，快速直达多条主要城市干道及广深高速、莞深高速；10分钟到达CBD，30分钟到达8大镇区，轻轨R2线站点紧邻项目。享受南城大型商业、餐饮、文化等市政配套及周边镇区高端娱乐配套。南开实验学校离项目一路之隔，周边建设国宾级配套，包括东莞国宾馆、国家羽毛球队冬训基地等。东望水濂山森林公园，北邻东莞植物园和水濂湖中心公园，南接横岗湖，四面环景。空气负离子浓度为黄旗山8倍。项目拥有10万㎡私家山体公园。新加坡柏景设计，绿化率40.6％，以“山水相依”为主题园林，规划有水广场、多功能泳池、5000平米中心湖区、跌水景观、休闲平台等多个景点。东莞首家5200平米五星级以休闲为主题山居豪华会所，5000平米18班幼儿园，1200平米商铺满足日常生活所需。唯一进山级城市山居豪宅，规划依山而生，2梯2户，楼体45度弧形设计，最大化利用原生态山体资源，户户有景；超大楼间距，最大逾近80米，最大程度保证生活私密性，人车分流，并保留天然泉眼。万科物业为国家一级物管公司，国内规模最大，服务质量最高。布局176个项目，3078万㎡管理面积。东莞行政中心，也由万科物业提供物管服务。占地15万平米，建面46万平米，总户数3270户，车位3270个，容积率2.96，绿化率55%。位处东城黄旗山片区，为公认的风水宝地、传统富人区；临近五环路、松山湖大道、莞樟大道、东升路、莞深高速等，距离东城中心需10分钟路程。虎英公园、峰景高尔夫球场、旗峰公园等以及东城酒吧街、文化广场、歌剧院等东城中心配套。南向独揽黄旗山、峰景高尔夫球场、虎英郊野公园三重绿色自然景观，北靠向渔翁山生态公园。亿元打造10万平米新亚洲风格天湖艺术公园，浮雕围墙做工精细，山水大门大气恢弘，树种名贵。4000平米五星级社区会所，10万平米天湖艺术公园。人车分流，社区商业做减法，采用开放式南北朝向一线弧形的空中联排建筑布局，是东莞首例无楼间距春景楼盘，营造超强私密性和无遮挡广阔视野。东莞本土最大开发商光大集团旗下的品牌物管与世邦魏理仕联手提供服务。光大房地产开发公司为东莞本土最大房地产开发商，是广东光大企业集团旗下的子公司，27年来扎根东莞，开发了景湖系列、天骄系列以及锦绣山河系列项目。项目规模较大，容积率低，人口密度小，居住舒适度较高。项目四面环景，水濂山片区开发力度小，生态自然资源纯粹，且项目内部有10万平米私家山体公园。万科是全国最大的房地产开发商，开发实力最强，在东莞发展迅速，在打造了一批家喻户晓的知名楼盘的同时09市场占有率居全市第一。唯一真正进山级城市山居豪宅，楼体45度弧形设计，最大化利用原生态山体资源，并保留天然泉眼。万科物业为国家一级物管公司，国内规模最大，服务质量最高。拥有东莞最大私家山体公园，并以中国古老的十二节气打造多个山体景点，真正实现有山有水。238㎡四房三厅四卫主卧无独立衣帽间，休息与更衣互相影响主卧与次卧的门对开，私密性大打折扣卧室面积23平米小于翡丽山，且无配套书房，舒适度、人性化不足厨房不连接生活阳台，杂物清洁用品摆放空间缺失家庭厅与房间共处于同一区域，动静不分区，生活私密性不佳客厅开间5.1米，小于翡丽山大横厅8米开间，不够大气同面积段户型比较分析御花苑·天珑湾123后期产品物业类型面积套数成交套数成交均价（元/㎡）成交率一、二层叠墅300-315㎡（赠送㎡160地下室）161218000(计赠送面积为11700)75%三、四层平层185㎡32201100062.5%五、六层叠墅290㎡（赠送90-100㎡天台）161015500(计赠送面积为11500)62.5%合计185—315㎡64421450065.6%项目现状：目前在售天珑湾1—3栋，剩余22套。成交均价区间为11500—17500元/㎡，其中平层单位11500元/㎡，叠墅单位16000-17500元/㎡。规模别墅大盘、湖景资源、小区配套项目主要卖点：主推广告语：我的山湖王朝推广渠道：以户外广告为主，网络、报纸广告为辅营销活动：主要以圈层活动和周末暖场小活动为主。活动目的让客户全面认识项目的自然资源。项目推广策略：项目简介：占地面积：7.16万㎡建筑面积：16.5万㎡容积率：2.3物业类型：小高层、高层4—9#为天珑湾剩余产品中围绕人工湖而造的景观资源最好的产品，预计平层单位均价12000—13000元/㎡；叠墅单位18000—20000元/㎡。所推产品：4—9#160—300㎡产品，共约200套。推售计划：

5月推出4-6#3栋8个单元的8层洋房单位；其中平面160㎡共64套，复式300㎡共32套，总共：96套

4567982011年推货情况：产品均价：片区资源＋湖景资源：资源性豪宅片区，吸引大量高端居住客户及投资客分析点万科翡丽山御花苑本项目优势基本情况交通情况外部配套景观资源开发商园林打造内部配套规划设计物业管理占地25万平米，建面49万平米，共2200户（一期228套），停车位约2300个，容积率1.5，绿化率40.6%。万科27年41城20万家庭，全国市场占有率第一。东莞万科6年12个项目，09年以30.8亿的年销售金额，市场占有率跃居全市第一。处于未来东莞大城区核心的水濂生态居住区核心位置，快速直达多条主要城市干道及广深高速、莞深高速；10分钟到达CBD，30分钟到达8大镇区，轻轨R2线站点紧邻项目。享受南城大型商业、餐饮、文化等市政配套及周边镇区高端娱乐配套。南开实验学校离项目一路之隔，周边建设国宾级配套，包括东莞国宾馆、国家羽毛球队冬训基地等。东望水濂山森林公园，北邻东莞植物园和水濂湖中心公园，南接横岗湖，四面环景。空气负离子浓度为黄旗山8倍。项目拥有10万㎡私家山体公园。新加坡柏景设计，绿化率40.6％，以“山水相依”为主题园林，规划有水广场、多功能泳池、5000平米中心湖区、跌水景观、休闲平台等多个景点。东莞首家5200平米五星级以休闲为主题山居豪华会所，5000平米18班幼儿园，1200平米商铺满足日常生活所需。唯一进山级城市山居豪宅，规划依山而生，2梯2户，楼体45度弧形设计，最大化利用原生态山体资源，户户有景；超大楼间距，最大逾近80米，最大程度保证生活私密性，人车分流，并保留天然泉眼。万科物业为国家一级物管公司，国内规模最大，服务质量最高。布局176个项目，3078万㎡管理面积。东莞行政中心，也由万科物业提供物管服务。占地7万平米，建面11万平米，共426户，停车位1000个，容积率1.58，绿化率63%。位于南城区水濂湖畔，占有“三心（CLD、ZBD、RBD、）五园”优越位置和配套，东莞大道、广深高速、R2轻轨等交通动脉仅在咫尺。绿色世界、高尔夫公园、文化之都主题公园、2000亩的水濂湖，10平方公里的水濂山，2万平方米的荔林半岛，7公里的湖岸线，还有108米高的牛牯岭山体公园。华润万家超市、幼儿园、西餐厅、棋牌室、儿童游乐场、乡村俱乐部、体育公园等。五大公园、广东美术馆、CBD+CLD相应配套等。园林风格为英式自然风格，安排大面积水景设计，让水超越装饰作用，营造出6片分景区和20个园林景点。依山而建，傍水而居；特色为“双湾、御湖、奢宅”，通过“双湾”的设计使小区和水濂湖融为一体，打造奢宅；建筑风格为后现代时尚风格，强调建筑与山水的有机融合。深联地产1981年创建。有20多年房地产开发历史，目前已累计开发建设了二十余个项目。深联地产旗下物业管理公司。项目规模大，容积率低，人口密度小，居住舒适度较高。南开实验学校离项目一路之隔，周边建设国宾级配套，包括东莞国宾馆、国家羽毛球队冬训基地等。空气负离子浓度每立方厘米10000个为东莞最高；项目拥有10万㎡私家山体公园。万科是全国最大的房地产开发商，开发实力最强，在东莞发展迅速，在打造了一批家喻户晓的知名楼盘的同时09市场占有率居全市第一。万科物业为国家一级物管公司，国内规模最大，服务质量最高。唯一进山级城市山居豪宅，楼体45度弧形设计，最大化利用原生态山体资源，并保留天然泉眼。拥有东莞最大私家山体公园，并以中国古老的十二节气打造多个山体景点，真正实现有山有水。185㎡四房两厅三卫客厅朝北，朝向不好，采光受影响客厅开间仅4.5米，小于翡丽山7.6米，不大气餐厅无采光窗，且南向被厨、客房遮挡，南北不通透不对流主卧带衣帽间狭长，不实用两客房门朝餐厅对开，动静不分区，各自功能均受影响四房设计，房间数少于翡丽山，实用性降低同面积段户型比较分析一期翡翠湾二期琥珀洲四期香樟林三期玛瑙屿五期兰溪谷项目总规图项目五期总规图五期首批推出单位项目现状：预计五期4月底或5月初左右首批推出15、16#，130-210平米，共160套；预计6月推出13、14#130、160平米，共594套；预计后续集中推售1-4#、7#200-400平米，共212套。中信森林湖·兰溪谷项目简介：占地面积：15.5万㎡建筑面积：51万㎡容积率：2.69物业类型：高层项目主要卖点：规模别墅大盘、湖景资源、品牌开发商13#14#15#16#130—160㎡130—180㎡210㎡栋数面积（㎡）套数13、14#13019816039615#130321806416#210641#20011280112、3#335564#335347#3505040050合计130—210㎡966项目推广策略：洋房广告语：广告语未定推广渠道：目前主要以网络广告和手机短信做前提预热准备。预计3月份将有户外出街。营销活动：项目以大型高档活动为主，如画展、奢侈品展、私家宴、红酒品酒会等。1#2#3#4#5#6#7#16#15#14#13#12#9#11#8#10#首批推出产品分析点万科翡丽山

本项目优势基本情况交通情况外部配套景观资源开发商园林打造内部配套规划设计物业管理占地25万平米，建面49万平米，共2200户（一期228套），停车位约2300个，容积率1.5，绿化率40.6%。万科27年41城20万家庭，全国市场占有率第一。东莞万科6年12个项目，09年以30.8亿的年销售金额，市场占有率跃居全市第一。处于未来东莞大城区核心的水濂生态居住区核心位置，快速直达多条主要城市干道及广深高速、莞深高速；10分钟到达CBD，30分钟到达8大镇区，轻轨R2线站点紧邻项目。享受南城大型商业、餐饮、文化等市政配套及周边镇区高端娱乐配套。南开实验学校离项目一路之隔，周边建设国宾级配套，包括东莞国宾馆、国家羽毛球队冬训基地等。东望水濂山森林公园，北邻东莞植物园和水濂湖中心公园，南接横岗湖，四面环景。空气负离子浓度为黄旗山8倍。项目拥有10万㎡私家山体公园。新加坡柏景设计，绿化率40.6％，以“山水相依”为主题园林，规划有水广场、多功能泳池、5000平米中心湖区、跌水景观、休闲平台等多个景点。东莞首家5200平米五星级以休闲为主题山居豪华会所，5000平米18班幼儿园，1200平米商铺满足日常生活所需。唯一进山级城市山居豪宅，规划依山而生，2梯2户，楼体45度弧形设计，最大化利用原生态山体资源，户户有景；超大楼间距，最大逾近80米，最大程度保证生活私密性，人车分流，并保留天然泉眼。万科物业为国家一级物管公司，国内规模最大，服务质量最高。布局176个项目，3078万㎡管理面积。东莞行政中心，也由万科物业提供物管服务。森林湖兰溪谷以西班牙建筑为原点，强调生活氛围和景观感受，建筑环形布置，围合出中心绿化空间，将公共活动空间和景观资源最大化强调依山临湖、融合景观的居住环境，打造超宽景观中轴，以及专门的休闲散步系统——湖滨长廊，更与别墅圈层共享21万平米天赋湖面和生态山体别墅圈层的洋房成熟社区，有9000余平米美仕会主题会所

占地15.5万平米，建面41万平米，容积率2.6位于南城东莞大道139号（东莞大道与环城路交汇处），距离东莞新城市CBD中心2.5km,CLD中心1.0km，水濂山生态水库4km，距广深高速5分钟车程中信物业管理公司中信康华房地产开发有限公司西平幼儿园、南博学院、南开实验学校等教育资源、嘉荣商场、第一国际商圈等商业配套、多家银行、康华医院，多家酒店会所绿色世界、旗峰公园项目容积率低，人口密度小，居住舒适度较高。项目四面环景，水濂山片区开发力度小，生态自然资源纯粹，且项目内部有10万平米私家山体公园。万科是全国最大的房地产开发商，开发实力最强，在东莞发展迅速，在打造了一批家喻户晓的知名楼盘的同时09市场占有率居全市第一。万科物业为国家一级物管公司，国内规模最大，服务质量最高。拥有东莞最大私家山体公园，并以中国古老的十二节气打造多个山体景点，真正实现有山有水。唯一进山级城市山居豪宅，楼体45度弧形设计，最大化利用原生态山体资源，保留天然泉眼，有山有水。东莞首家5200平米五星级以休闲为主题山居豪华会所，5000平米18班幼儿园东方华府项目现状：目前主推1-5栋平面150-330平米，剩余共108套预计今年2月底加推5、8栋289平米复式产品，共32套6月推出10-11#220平米32套，245平米32套，300平米复式16套栋数面积套数剩余套数成交均价（元/㎡）成交率1、2288-331㎡168561200066.67%3337㎡42151450064.29%4270-304㎡64421200032.84%5、8150㎡、289㎡（复式）160251300084.38%9121-15461%10220㎡3232未定0%11245㎡、300㎡（复式）4848未定0%合计6582201250069.358%项目推广策略：广告语：东莞生活代表/府愈宁静，家愈非凡推广渠道：户外网络、报纸广告、短信等多渠道广告推广三期一期二期4#11#10#1#2#3#5#8#9#6#7#自然消化目前主推后续推出项目简介：占地面积：13.4万㎡建筑面积：37万㎡容积率：2.76物业类型：高层、公寓、写字楼黄旗山传统豪宅物业28#34#33#金域中央·天玺栋数梯户层数面积（㎡）套数32二梯三户22-2312043154431604335二梯三户1811017129171491736、37二梯二户27240104合计284项目现状：目前主推四期26、27、29-31#110-178平米，剩余约64套；五期28、33、34#剩余共32套今年推出32、35-37#110-240平米共284套，预计今年5月将首推32、35#110-160平米，约100套。五期四期余38套（共88套）面积：178㎡余26套（共51套）面积：110—149㎡余13套（共51套）面积：110—149㎡项目推广策略：广告语：从传奇开始突破推广渠道：户外为主、网络、短信广告为辅营销活动：用明星演唱会启势，为五期开盘造势。上市后根据推售计划延续明星效应开展一系列的中小型活动。目前主推产品项目主要卖点：区位优势、成熟大社区、产品规划项目简介：占地面积：18万㎡建筑面积：30万㎡容积率：1.6物业类型：小高层、高层南城大规模高端物业锦绣山河·鹭栖湖（二期）项目目前推货情况：1）1#栋2单元未推，面积219-230㎡，共计51套；2）已推余货为36套，主要集中在2#栋2单元218-230㎡户型，销售单价1.4万/㎡。二期基本售罄，预计3月份开始推售三期。2#3#4#5#6#7#8#9#目前主推产品已售罄产品项目主要卖点：湖景资源、规模大社区、区位优势、本土品牌开发商项目简介：占地面积：8.2万㎡建筑面积：22.4万㎡容积率：2.73物业类型：高层1#1#栋2单元未推，共计51套面积：219-229㎡楼栋号面积与货量在售剩余货量1#-1单元330㎡：2套，260㎡：6套2#218㎡：11套，228㎡：9套3#169㎡：6套，188㎡：2套未推货量1#-2单元219-230㎡51套合计87套剩余36套，单价14000元/平面积：169-330㎡片区资源＋水体资源、学位锦绣山河·三期项目2011年推货情况：三期别墅共50套，面积585—699㎡；洋房共5栋，11—31层，面积区间为140—350㎡，共432套。预计三月份推出市场。山体洋房【432套·140-350㎡】二期内湖主力产品170-230平，占比56%以570-630平的独栋为主锦绣山河三期别墅产品户型配比锦绣山河三期洋房产品户型配比三期别墅【50席·纯独栋】目前项目推货情况：目前国际公馆三期仅余未推44套400㎡（除去公寓），其余售罄，四期洋房贝丽湖，面积89-190㎡，共计220套，预计今年3月底推出市场。世纪城·国际公馆·贝丽湖项目推广策略：规模大社区、区位优势、本土品牌开发商公馆人文社区，传统豪宅主要价值点：2万方磅礴水系，城央+低密度+湖畔洋房项目简介：567271拟推楼栋共17栋，1032套面积：89-206㎡城央+低密+湖畔洋房57占地面积：31万㎡建筑面积：26万㎡容积率：1.24物业类型：别墅+洋房2011年推货情况：4#165㎡（34套）预计4、5月份入市，6#、8#288-310㎡（60套），入市时间未知，项目持续销售剩余（233套）165-310㎡，共计327套。花样年·君山项目竞争策略：广告语：

山园叠嶂一府藏/越近黄旗，越珍稀推广渠道：户外、报纸、短信、网络多渠道传播营销活动：活动主要结合开发商品牌的发展历程以及项目的营销节点展开。项目主要卖点：黄旗山豪宅片区、产品规划、别墅大盘项目简介：占地面积：5.28万㎡建筑面积：14.38万㎡容积率：2.72物业类型：高层、别墅（独栋、联排）楼栋建筑面积套数已售套数价格1#186㎡3468500元/平2#155㎡34258500元/平3#152㎡34218500元/平4#165㎡34未推未推货5#249㎡62115000元/平6、7#310㎡6011（6#未推）13000元/平8#288㎡30未推未推9、10#223㎡1242111000元/平合计412856543289710未推产品在售产品未推94套，165-310㎡已推350套，面积165-310㎡，余233套1黄旗山板块别墅+洋房社区丰泰观山碧水栋数面积套数剩余套数成交均价（元/㎡）成交率1、2、3栋149—176㎡216171874020.83%5、6栋254—264㎡7442823543.24%7#169—250㎡6426865059.38%8、9#141—180㎡12825796580.47%10、11#140—152㎡12011786590.83%12、13#150—180㎡12025787079.17%合计140—264㎡622300852051.77%一期二期洋房三期项目推广策略：广告语：

阅遍山水，方识观山碧水推广渠道：户外、报纸、短信、网络多渠道传播营销活动：根据项目的推货计划和各营销节点组织大小活动，其中另有大型活动贯穿全年项目主要卖点：规模大社区、山水资源、本土品牌开发商项目简介：占地面积：100万㎡建筑面积：80万㎡容积率：0.8物业类型：高层、别墅（独栋、联排、叠加）7栋5栋6栋12栋13栋3栋2栋1栋8栋7栋5栋6栋12栋13栋33栋2栋1栋8栋9#10#11#推货情况：目前主推2、3#和12#150-180平米，共234套；预计5、6月份将新推1栋150-175平米，共72套；今年9月份推出13栋150-180平米，共60套均价方面：项目总体均价为7500—10000元/㎡。根据景观因素和产品素质，预计1栋产品均价与2—3#均价相差不远，约9000—10000元/㎡。目前在售产品目前未售产品山水自然资源天骄御峰项目简介：占地面积：14.83万㎡建筑面积：49.95万㎡容积率：2.66物业类型：小高层、高层项目主要卖点：黄旗山豪宅片区、城市CBD区位、本土开发商开发项目推货策略：项目预计10月开盘，首批推出旗峰路与金树路交汇处产品预计今年年末或明年年初推出金树路与三环路交汇处产品项目名称产品类型套数预计上市时间天骄御峰120-260㎡3002011.10天利·中央花园项目简介：占地面积：4.87万㎡建筑面积：24.07万㎡容积率：3.5物业类型：高层、酒店、公寓项目主要卖点：城市CBD区位、园林规划、产品规划项目推货策略：项目预计5月开盘，推出1、4、6栋，面积92-160㎡，412套；预计后续推出二期2、3、7栋，面积92-198㎡，共553套除去中大户型外，项目5号楼规划为酒店式公寓，面积33－64平米，共计267套，目前暂未考虑销售预计首推以纯粹中大户型为主，90％以上户型集中在120-208平米。其中资源最好的四房均为全板式非拼合户型西平板块高端豪宅社区中信·凯旋公馆项目简介：占地面积：3.96万㎡建筑面积：9.11万㎡容积率：2.3物业类型：高层、别墅（联排）项目主要卖点：城市CBD区位、别墅高档社区、中信开发商品牌项目推货策略：项目预计5月开盘，首先推出别墅产品，均价约22000—25000元/㎡预计今年下半年推出洋房，均价约9500—11000元/㎡户数产品类型面积段（平米）建筑面积(㎡)套数（套）比例联排

250（未含赠送面积）201058324%一梯二户五房180（未含赠送面积）172809620%一梯三户紧凑四房140（未含赠送面积）13,4409616%

紧凑五房170（未含赠送面积）16,3209619%

舒适五房180（未含赠送面积）17,2809620%合计————84,425376100%洋房共计：293套面积：140-180㎡联排共计：83套面积：250㎡2011年项目竞品推售节奏御花苑中信森林湖天骄峰景锦绣山河东方华府丰泰观山金域中央国际公馆君山天骄御峰天利中央花园中信凯旋公馆1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月目前剩余货量：233套，预计4月份新推4栋165㎡34套，后续新推288-310㎡60套，共计约327套目前剩余货量：约22套，预计今年5月加推200-230㎡约96套、下半年加推300㎡约104套，共计222套预计今年4月底推出五期首批单位130-210㎡约754套目前剩余货量：108套，预计2月底推出289㎡复式：32套，6月推出220-300㎡产品：80套，共计：约220套目前剩余货量：234套，预计5、6月份将推出1栋（72套）；9月份推出13栋（60套），共计：366套目前剩余货量：约60套，预计今年3月底加推国阙15#238-268㎡约60套，共计：约120套目前剩余货量：约87套，预计5月推出三期洋房140-350㎡约432套，共计：519套目前剩余货量：约96套，预计5月份将新推武器110-240㎡约384套。共计：约480套预计3月、5月加推两次89-200㎡洋房，共计：约220套，下半年新推400㎡楼王44套，共计：约264套；预计10月会推出120-260㎡约300套产品预计5月份新推1、4、6栋，面积92-160㎡，412套预计5月份新推联排别墅83套，8月份新推洋房140—180㎡约293套2011年项目洋房竞品主要可推售产品线分布2011年竞争项目洋房供应产品面积段主要集中在160—200平米为主，约为1909套，其次为230平米，约为988套，项目170-230平米产品后市竞争压力较大.项目洋房面积段130㎡170㎡/180㎡230㎡总计

竞争面积区间120-140㎡160-200㎡200—250㎡

万科·翡丽山11615092358

一级竞争项目御花苑

1290102预计2011年5月新品加推森林湖5期230524

754预计2011年4月底5月初上市天骄峰景12

108120持续销售剩余货量预计2011年3月底新品加推小计242536198976

锦绣山河

172159159预计2011年3月新品加推二级竞争项目

东方华府232119153持续销售剩余货量

预计2月底推出新品

丰泰观山2023025275持续销售剩余货量

预计2011年5月加推新品

金域中央126150104380预计2011年3月新品加推

国际公馆

120

120预计2011年3月底加推新品

君山

144248392持续销售剩余货量

预计2011年4月加推新品

天骄御峰

130135265预计2011年10月上市

天利中央花园249107

356预计2011年5月上市

中信凯旋公馆96288

384预计2011年5月上市

小计49313737902656

合计73519099883632

楼盘名称产品线可售套数已售套数成交面积成交金额(元)成交均价(元/㎡)2011年潜在供应销售率御花苑160-2001869941.251.35亿1316741293㎡33.33%200-380453475.56%中信森林湖五期130㎡230————————103145㎡（五期首批）2011年新上市项目，2010年无成交160㎡396180㎡64210㎡64天骄峰景120-140㎡20845245.636.3亿1421631338㎡40.00%140-160㎡302893.33%160-200㎡12975.00%200—468㎡27214252.21%2010年项目一级竞品洋房销售情况■在个盘成交中，以天骄峰景的洋房供应最多，成交量最高，且该项目2010年产品成交率最高的为140-160平米，其次为180-200平米。2010年项目竞品别墅销售情况■2010年，项目竞品别墅及类别墅产品均价在1.5万—2.5万元/㎡左右。■中信森林湖别墅因产品面积小，总价低，且山水资源较好，销售率高达92%左右。楼盘名称产品线可售套数已售套数成交面积(㎡)成交金额(元)成交均价(元/㎡)2011年潜在供应销售率中信森林湖三期200-467㎡（联排、独栋）1561446731713.26亿联排:13000独栋:25000——92.31%丰泰观山碧水468—805㎡（叠加、独栋）6023114631.76亿叠加:15000独栋:250006750㎡（联排别墅）38.33%世纪城国际公馆290—335㎡