从化市集体土地征收业务知识

从化市集体土地征收

业务知识

陈嘉毅内容提纲第一部分、征地内涵（含义、特性、审批权限）第二部分、征地程序

（一）征地的批准程序（二）征地的实施程序第三部分、征地补偿第四部分、征地有关问题的说明（一）国土资源部提出征地的“四个必须”（二）留用地问题（三）被征地农民社会养老保障制度问题第五部分、征地科室具体业务介绍第一部分征地内涵

第一部分征地内涵一、征地的含义、特性征地，是征收农民集体所有土地的简称。征地，是指国家为了社会公共利益的需要，依照法定程序将农民集体所有的土地转变为国有土地，并依法给予被征地的农村集体经济组织和农民合理补偿和妥善安置的行为。（集体→国有）征地是一种国家行为，是法律授予政府的专有权力，具有强制性。第一部分征地内涵二、征地的审批权限分为国务院和省级人民政府两个层次。国务院批准的征地类型及规模：

1、基本农田（农保地）。

2、基本农田以外的耕地超过35公顷（525亩）的。

3、其他土地超过70公顷（1050亩）的。省级人民政府批准、并报国务院备案的征地类型及规模：1、基本农田以外的耕地35公顷以内（525亩以内）。2、其他土地70公顷以内的（1050亩以内）。省级人民政府授权县级人民政府可批准：

15亩以下（含15亩）的未利用土地第一部分征地内涵三、小结：1、需要注意的内容：通常情况下，征地审批手续和农用地转用审批手续一并办理。如拟用地块只占用国有农用地的，只需办理农用地转用审批；只占用农民集体所有建设用地的，只需办理征收土地审批；只占用国有未利用地的，直接办理供地审批。第一部分征地内涵三、小结：2、多项选择题：

关于土地征收和征用，下列说法正确的是（）A、土地征收指国家依据公共利益的理由，强制取得民事主体土地所有权的行为B、土地征收是土地所有权的改变，土地征用则是土地使用权的改变C、土地征用是指国家依据公共利益的理由强制取得民事主体土地使用权的行为D、土地征收和征用都是国家为了社会公共利益的需要而发生的政府行为ABCD第二部分征地程序

第二部分征地程序一、征地总体流程介绍第一步：确定拟征收地块。市、县人民政府根据土地利用总体规划、城市总体规划和土地利用年度计划，结合城市经济社会发展实际用地需求，确定拟征收地块。第二步：发布征地预告。市、县国土部门在拟被征地的村社发布征地预告，告知拟征地用途、位置、补偿标准、安置途径等。（发布后果：公告发布后抢栽、抢种的农作物或抢建的建筑物不列入补偿范围）。第三步：开展实地调查。在发布征地预告同时，要对被拟征收土地的村组实地调查人口、土地情况。第四步：告知听证权利。在征收土地依法报批前，市、县国土资源部门应书面告知被征地单位和农户，对拟征收土地的补偿标准、安置途径有申请听证的权利。当事人申请听证的，市、县国土部门组织听证。第五步：征地方案报批。由市、县国土部门报省级以上人民政府批准。第六步：实施征地补偿。第二部分征地程序二、征地的程序

征地的程序分前后衔接的两大块，即征地的批准程序和征地的实施程序。(一)征地依法报批前，启动征地的批准程序：即上述征地总体流程图中的1-5步。第一步：确定拟征收地块。第二步：发布征地预告。第三步：开展实地调查。第四步：告知听证权利。第五步：征地方案报批。第二部分征地程序(二)征地依法报批后，启动征地的实施程序：即上述征地总体流程中的第6步（第六步：实施征地补偿），具体又分为3小步。1、发布征地公告（1）发布机关：市（县）人民政府。（2）发布范围：被征用土地所在地的镇（街）、村、社。（3）公告内容：批准征地机关、批准文号、征用土地用途、范围、面积以及征地补偿标准、农业人员安置办法、办理征地补偿的期限等。第二部分征地程序(二)征地的实施程序：2、办理征地补偿登记被征用土地的所有权人、使用权人在征地公告规定的期限内，带齐土地权属证书、地上附着物产权证明等材料到征地公告指定的政府部门进行登记。（1）登记机关：征地公告指定的政府部门。（镇街）（2）登记申请人：被征地的所有权人、使用权人。（3）登记期限：征地公告规定的期限。（4）登记所需材料：土地权属证书、地上附着物产权证明等文件。（通常为征地调查阶段确认的调查结果材料）

（5）不按规定办理登记的后果：不列入补偿范围。第二部分征地程序(二)征地的实施程序：3、办理征地补偿结案征地单位须在规定的时限内向被征地单位和农民支付有关费用；征地补偿完毕后，征地单位即可向市国土房管部门申请征地结案，并清理场地、移交用地。（1）费用支付：在征地补偿安置方案批准之日起3个月内支付给被征地的单位和个人，未按规定支付费用的，被征地的单位和个人有权拒交土地。（2）土地交付：被征地单位和个人应当按规定的期限交付土地。

根据从化实际，镇（街）开展征地工作主要实行的征地方式是：

以户为单位进行土地及地上附着物、青苗人工清点丈量登记确认，并据实补偿。三、镇（街）具体实施征地工作的程序（实操程序）具体工作步骤：1、宣传发动。向群众宣传有关政策法规，争取群众理解和支持。2、现场调查确认。对被征地农村集体经济组织和每户农民的土地地类、面积及地上附着物、青苗进行人工清点丈量，对清点丈量数据作原始书面记录，并由镇（街）工作人员、被征地农村集体经济组织、农民和地上附着物产权人共同签名确认。3、补偿数据汇总登记。根据土地及地上附着物、青苗补偿确认表进行统计汇总，填写征收土地及地上附着物、青苗补偿明细表以及土地及地上附着物、青苗补偿费发放表。4、征地补偿款兑付。在完成土地及地上附着物、青苗清点丈量调查确认、补偿登记后，把发放给农村集体经济组织和农民个人的征地补偿款通过在银行开具实名帐户直接支付，并提供相关的补偿凭证等依据给市土地储备开发中心、市财政局进行复核。5、土地清场。组织被征土地上的单位和个人对青苗及地上附着物清理、迁移及拆迁工作，完成土地清场，交付土地。第二部分征地程序四、小结：巩固记忆多选题：征用土地公告应包括的内容有（）。

A、土地价格B、被征用土地位置

C、征地补偿标准D、征地批准用途BCD第三部分征地补偿

第三部分征地补偿一、征地补偿的含义及原则：征地补偿的含义：

征地补偿是指国家为了公共利益的需要，依法对农民集体所有土地实行征收和征用，并按照被征地的原用途给予补偿。征地补偿标准要体现同地同价原则，对于相邻区域的征地项目，不因征地目的及土地用途不同而有差异。征地补偿的原则：

1、“原用途”给予补偿；

2、“同地同价”第三部分征地补偿二、征地补偿费用的具体内容：主要由五部分构成：1、土地补偿费，即对被征用土地的投入和收益造成损失的补偿费。2、安置补助费，即对被征用土地的农业人口的生产和生活所给予经济上的补助。3、地上附着物补偿费，即对被征用土地上的各种地上建筑物、构筑物，如房屋、水井、道路、管线、水渠等的拆迁和恢复费，被征土地上林木的补偿或砍伐费等。4、青苗补偿费，即对被征用土地上的农作物造成的损失一次性给予的经济补偿。5、其他补偿费，即因征用土地给被征用土地单位和农民造成的其他方面损失而支付的费用，如水利设施恢复费、误工费、搬迁费、基础设施恢复费等。

注：发布征地预公告后，凡被征地村社和农民在拟征土地上抢栽、抢种、抢建的地上附着物（含房屋）和青苗，征地时一律不予补偿。第三部分征地补偿三、征地补偿的标准数额

1、各项征地补偿费用的具体标准、金额由市、县政府依法批准的征地补偿安置方案规定。自2006年7月25日起，我省就耕地、园地、林地和养殖水面的土地补偿标准（不含青苗和附着物）规定了最低限价。该保护标准将我市分为四个等级，其中街口为第五等，城郊、江埔、太平为第六等，温泉、鳌头为第七等，良口、吕田为第八等。目前，我市执行的征地补偿文件为《从化市征收或征用集体土地暂行规定》（从府[2005]71号文），各项补偿标准均比《关于实施广东省征地补偿保护标准的通知》（粤国土资发〔2006〕149号）对我市所规定的标准还要高。例如对征收耕地的补偿，我市最高的补偿标准是每亩5.1万元，最低是每亩2.9万元；广东省对我市的保护标准是最高3.12万元，最低2.21万元。第三部分征地补偿三、征地补偿的标准数额

2、目前普遍采用的征地补偿费用的计算方式为年产值倍数法。年产值倍数法是指在一定区域范围内综合考虑被征收农用地类型、质量、等级、农民对土地的投入以及农产品价格等因素，以前3年主要农产品平均产量、价格为主依据测算出的综合收益值来计算征地补偿费用。土地被征用前3年平均年产值的确定（有关土地补偿费、安置补助费的补偿标准）：按当地统计部门审定的最基层单位统计年报和经物价部门认可的单价为准。（见《广东省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》第30条）3、按规定支付的土地补偿费、安置补助费尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省人民政府批准，可增加安置补助费。但土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前三年平均年产值的30倍。（见《中华人民共和国土地管理法》第47条）第三部分征地补偿四、征地补偿费用的管理、归属

（一）根据《广东省征用农民集体所有土地各项补偿费管理办法》（省九届人大第二十九次会议修订2001年12月）各项补偿费用由被征地单位收取后，按如下方式处理：1、土地补偿费、依法应支付给集体的安置补助费、集体所在的青苗补偿费和附着物补偿费，由被征地单位管理和使用。2、青苗补偿费和附着物补偿费归青苗和附着物的所有者所有。3、安置补助费的归属、使用：（1）由农村集体经济组织安置的，支付给农村集体经济组织，由其管理和使用。（2）由其他单位安置的，支付给安置单位。（3）不需要统一安置的，发放给安置人员个人或经被安置人员同意后用于支付被安置人员的保险费用。第三部分征地补偿四、征地补偿费用的管理、归属

（二）集体所有的补偿费用的使用收益分配办法：1、在当地金融机构设立专户存放。2、使用情况公开，接受村民监督。3、分配办法经村民会议或村民代表会议过半数通过，报乡政府备案。第三部分征地补偿五、征地补偿纠纷及解决方式1、补偿标准争议

先由县级以上政府协调，协调不成的，由批准征用土地的人民政府裁决。征地补偿、安置争议不影响征用土地方案的实施。见《征用土地公告办法》（国土资源部令第10号）2、补偿费用分配纠纷

其性质为民事纠纷，当事人为村委会或农村集体经济组织和村民，当事人可以通过民事诉讼解决。3、征地信息公开纠纷

属于行政争议，当事人可以通过行政复议和行政诉讼的方式解决。第三部分征地补偿六、小结：

1、某信访案件分析：信访人反映：我家的土地是被征收做房地产开发的，邻家老刘的土地是被征去修路的。现在房地产价格这么高，给我补偿这么一点不合理吧。国土答复应是：征地补偿的原则是同地同价，对于相邻区域的土地，不因征地目的及土地用途不同而有差异，即无论征作公益用途还是商业用途，补偿标准不会有区别。第三部分征地补偿六、小结：

2、征地补偿中应该注意的问题：公平、公正、公开。3、多项选择题

根据《中华人民共和国土地管理法》，征用耕地的补偿费用应包括（）。

A、耕地占用费B、土地补偿费

C、安置补助费D、地上附着物和青苗补偿费BCD第四部分征地有关问题的说明

第四部分征地有关问题的说明一、第四部分征地有关问题的说明二、留用地问题历年来从化市有关留用地及村社经济发展补助的文件（摘要）1994年27号文第二章第八条：实施征地时，按征用耕地总面积划出10%的预留地，由市国土局集中安排给被征土地的村、经济合作社。用作解决被征地后农村剩余劳动力的安置和群众生活的出路。留用地原则上不准转让，如确需转让，必须经村、镇同意，报市政府批准方可办理转让手续。第三章第二十条：为支持村社发展集体经济，征用农村集体土地进行建设，用地单位要按本办法规定的征地土地补偿标准的20%，向市国土局缴交扶持村社发展集体经济补助费。待办妥征地手续后，由市国土局支付给被征地单位（村、社各占50%）。被征地单位不得强行要求承接工程或以其他借口阻挠建设，不得巧立名目收取各种费用。第三章第二十一条：减免被征用耕地的公粮任务，由市国土局会同镇政府和粮食部门，根据被征用耕地原产量等实际情况予以确定，报市政府审批。市粮食局、市财政局根据市政府的批复，办理减免公粮任务的手续。

2001年30号文、2003年15号文留用地办法一样、支付村社集体经济补助费方式略有不同1、留用地。为解决农民征地后生活出路问题，可在被征地范围外，按征用耕地面积10%以下预留用地指标给被征地的村、社作为发展生产用地，但被征地的村、社必须在被征土地6个月内向市政府提出留用地的申请，由市政府统一安排。留用地原则上不准转让，如确需转让，必须经村、镇同意，报市政府批准方可办理转让手续。2、支付村社集体经济补助费方式表述略有不同[2001]30号文第十一条：为支持村社发展集体经济，征用农村集体土地进行建设，用地单位要按本规定表二《土地补偿最高标准》的10%，向市国土局缴交扶持村社发展集体经济补助费。待办妥征地手续后，由市国土局支付给被征地单位（村、社各占50%）。被征地单位不得强行要求承接工程或以其他借口阻挠建设，不得巧立名目收取各种费用。

[2003]15号文第十一条：为支持村社发展集体经济，征用农村集体土地进行建设，用地单位要按本规定表二《土地补偿最高标准》的10%，缴交扶持村社发展集体经济补助费。该费由被征用土地的所在镇政府代收，待办妥手续后，由镇政府支付给被征地单位（村、社各占50%）。被征地单位不得强行要求承接工程或以其他借口阻挠建设，不得巧立名目收取各种费用。2005年71号文

为切实解决被征地农民的生产和生活出路，在保证货币安置兑现落实的同时，还可试行留用地安置的方式，按征地面积10%的比例划给被征地单位作为生产发展用地。留用地转为国有建设用地或集体建设用地的费用纳入征地单位的预算成本。注：取消了扶持村社发展集体经济补助费。2006年18号文（是对〔2005〕71号文的补充）按征地面积10%的比例划出给被征地单位作为生产发展用地。留用地转为国有建设用地或集体建设用地的费用纳入征地单位的预算成本。如被征地单位要求留用地安置，征地单位只负责留用地的征地税费部分，即新增建设用地有偿使用费、耕地占用税、耕地开垦费和征地管理费；如被征地单位放弃以留用地方式安置的（须由被征地农村集体经济组织村民代表通过或村民会议三分之二以上成员签名同意），征地单位应以货币形式按留用地面积计算相应的安置补偿费（按被征地块最高地类计算土地和安置补助费）兑现给被征地单位；能源、交通、水利、矿山、军事设施等单独选址的建设项目需要征收土地的，不实行留用地安置。

2009年新征地实操做法1、按征地测量面积12%划留：凡涉及征收农民集体土地的，均按征地测量面积12%的比例作为留用地划给被征地的农村集体经济组织用于发展村（社）集体经济。其中划留10％给被征地经济组织（经济合作社），划留2％给被征地村委会。2、“全包”：留用地转为国有建设用地或集体建设用地的费用纳入征地单位的