XX销售百问培训

天嘉水晶城销售百问——2006年6月版TOC\o"1-1"\h\zI. 品牌篇 2II. 楼盘篇 3III. 建筑篇 5IV. 户型篇 5V. 深刻理解项目篇 11VI. 配套篇 13VII. 物业篇 16VIII. 房产知识篇 17IX. 贷款篇 19品牌篇问题：发展商名称。回答要点：永泰实业有限公司问题：项目地址。回答要点：海南省五指山市五指山路建岛桥旁问题：建筑及景观设计公司的名称。回答要点：问题：承建商名称、资信，建筑质量。回答要点：龙元建设问题：监理公司名称。回答要点：问题：物业管理公司名称。回答要点：问题：项目坐落位置区域介绍回答要点：项目地理位置极其优越，紧临西安广场，距市心只有有十分钟的车程，是长春重要的枢纽地带，市政府重点规划区域，升值潜力巨大。问题：周边配套介绍回答要点：公园：五指山观山点、五指山漂流、蝴蝶牧场医院:208医院、吉林省一建医院、客车厂医院、崇仁医院、英平医院；学校：长春一中、青年小学、长春市第一实验小学、解放大路小学初中部、78中、客车厂一中、吉林粮食高等专科学校；中国人民解放军农牧大学、吉大和平校区、建工分院购物:北京华联超市青年路店、娜奇美商场、春城综合商场餐饮：东方饺子王、老妈菜馆、金东方美食城、红焖羊肉银行:农业银行、中国银行、工商银行、商业银行、建设银行；游泳馆：市游泳馆、解放大路小学初中部游泳馆楼盘篇问题：城市之光经济技术指标介绍项目单位数量一期居住区可规划用地万m28居住区用地内建筑总面积万m212会所建筑面积m23600商业面积万m2容积率停车率%30%左右绿地率%45%左右地下车库面积万m2问题：城市之光一期介绍回答要点：天嘉水晶城（一期）占地面积8万平米，总建筑面积：12万平方米。由9栋小高层、7栋多层、5栋情景洋房、5栋高层组成。主力户型：110—130平方米。总套数:套销售周期：2004年5月～2005年6月目前销售均价：3000元/平方米。最终实现均价：5000元/平方米以上。（随公司战略调整，可能还会上调）出房率:82%-85%左右问题：什么时候能够入住回答要点：天嘉水晶城目前是期房，要到2007年3月份前可以正式入住，离目前还有一年的时间，现在已开始动工。如何解释工期长：高层项目建筑工期较长，一般都在16个月以上，作为顺驰开发的项目要在完全保证工程质量的前提下尽量提前您的入住时间；问题:一年以前河东这个区域的房产均价是多少回答要点：一年前,整个河东区的房产均价大约是3000元左右，到现在，整个河东区的房产均价已达到3800-3900元左右，从整个天津市的房价走势来看，今年仍然有很强的上升趋势。问题:4600元/平米都可以买河西的楼盘了,为什么这么贵地域优势：地价成本：之光这块地我们顺驰在竟标拿地时就是高于市场价格，土地成本和建按成本就达到4200多元/平米，所以，我们之光的均价应该在4200元/平米以上，您现在买的价格就在我们的成本价格左右的，是非常合适的时候。城市之光的开发商是顺驰，作为顺驰在市中心开发的一个高品质社区，依靠顺驰的品牌优势，城市之光的产品附加值被大幅度提升。我们给你提供的是优秀的社区品牌形象，建筑质量过硬的房屋，智能化的多功能配套，优秀健康的社区绿化环境，以及可预期的（投资）升值前景。升值潜力：东站后广场因为有顺驰的“加盟”开发，在未来几年内，这块地域的升值潜力会有大幅度的提升；举例说明：因为顺驰太阳城的加盟开发带动丽苑居住区（安居房）的人气和区域价值迅速得到提升，丽苑在顺驰加入前的均价是1300元/平米，现在已经飙升到3000元/平米；因为梅江开发区有顺驰的参与，梅江的发展前景也成为一个令人注目的亮点，等等。性价比问题：您买顺驰的房子，在一定程度上享受得到我们提供给您的一系列配套服务，在规划上我们考虑到您的生活方便性，给社区做了用于休闲娱乐的会馆，还有方便您购物的商业配套；在售后服务上，我们会按照我们的承诺，令您在购买、入住、生活过程中没有任何后顾之忧；在物业服务上，我们顺驰物业本着为业主着想的思想，做到五星级服务，尽可能为您提供一切生活过程中遇到的各种问题的方案，尽善尽美地来完善您的日常生活。总之，您买之光的房子，就等于买的是我们的服务，就等于买的是放心。您在购买我们顺驰城市之光的房子这一切都是其他楼盘所所不能达到的，也是我们却别其他楼盘的显着特点。关于底商部分问题一：城市之光是否有商铺发售什么时间发售回答要点：1．正对东站后广场，在华兴街与新广路交口处有一个五层高，局部六层高的大体块商业广场，总建筑面积约为万平米，其规模是太阳城中心城商业规模的两倍。2．在新广路与华龙道交口处，还有一块约两层高的北区商业以及部分公建设施。北区商业总体建筑面积约为5000平米，商业上面是城市之光项目的SOHO和小户型公寓。3．另外在华兴街售楼处旁边还有一部分约1800平米的沿街底商。高度为三层，每层建筑面积600平米左右，初步计划是“一跃二”或是“二跃三”形式的商铺。底商认购的准确时间还未确定，不过应该会在今年下半年开始。您若感兴趣的话，可以留下您的联系方式，将您的需求登记下来，如果有关商业更具体东西能够提前出来的话，可以第一时间告知您。问题二：有多大面积的底商目前商业的具体面积还未确定。大体块商业为产权式商铺，预计会有一些小面积的商业。北区商业和大体块商业中均会有一部分临街底商，估计面积会相应稍大一些。问题三：底商的价格是多少均价在8000-9000元/平米左右。首层底商的价格肯定还要高于均价。问题四：城市之光的底商会有升值空间吗肯定会有。因为：(一).“市中心，内环内，海河边”的优越地理位置提升商业增值空间。(二).政府倾力打造后广场未来“天津门户”的“五维交通”1．地铁二、三号干线途经，其中三号线的地铁站就位于北区商业旁边。2．轻轨西段工程从中山门站延长到后广场，未来30分钟到达滨海开发区。3．津、京、沪高速铁路开始立项修建，三大直辖市“一站式”到达。29分钟便可从天津到达北京。4．拥有后广场便捷的公共交通枢纽。5．通过内环快速路进入城市快速路交通组织，并与天津机场快速路实现便捷连接。(三).顺驰集团大规模投入，全力打造后广场城市系列商业圈，而城市之光大体块商业广场的出现，将无疑成为其中规模最大，档次最高、地标式的商业中心。同时顺驰城市系列项目将同后广场周边社区一起为未来后广场商圈提供约15-20万人口规模的客流支持。因此其升值潜力将非常的大。如果您感兴趣，请您留下您的联系方式和通讯地址，我们会在第一时间通知您。建筑篇问题：城市之光建筑结构，及材料使用回答要点：框剪结构；填充物为：轻集料空心砖，外加5公分厚的聚苯乙烯保温板，抗级地震。问题：城市之光桩基介绍回答要点：沉管灌注桩基；沉降低，稳定性好。问题：城市之光屋顶介绍回答要点：①形式：由里往外，分别为楼板、保温层、防水层、SBS聚酯岩片防水卷材②材料：现浇钢筋混凝土屋面板。③优点：外观新颖，防水隔热性能好，3%泛水问题：城市之光外檐立面介绍回答要点：超前的建筑理念:外檐贴墙砖，阳光房逐层进深加大，首层阳光房进深1.5米,顶层进深则逐步增大到2.3米.问题：城市之光楼道介绍回答要点：地面为高档耐磨花岗岩石材，楼梯栏杆为铁艺木质栏杆，设触摸式延时开关，豪华吸顶灯，楼道间墙面刷环保乳胶漆。问题：哪些墙是承重墙不可以改动，哪些墙是可以打掉的回答要点：按照建筑规定，基本上我们的房型设计都是不可以改动的，如需改动要向房管部门提出申请。户型篇一．首层单元赠送小院面积:首层小院进深4-5米。二．层高：结构层高3米，净高2.85米三．楼间距：1．中区板高楼间距平均35——36m，楼高和楼间距之比1：2．东区砖混为超大楼间距，平均为35——36m。（具体数据详见工程图纸，此数据为估计值）3．售楼处与第12#和13#楼间距约17-18米4．大体块商业与16#楼间距约为45-46米左右四．具体户型优缺点分析：A户型（Aˊ户型）户型：三室两厅两卫户型：三室两厅两卫建筑面积：136-141平米建筑面积：134-139平米套数：27套套数：48套分布：中区板高右侧金、银角位置分布：东区砖混金、银角位置（一）．户型优势（二）．户型劣势入户玄关1.主卫是暗卫2.双阳台设计（厨房同侧阳台设置上下水）2.通风性较差一些3.全明设计3.小卧室门正对厨房4.客厅带大面积转角观景阳台4.次卧外凸略微影响主卧采光性5.卧室外飘角窗设计5.银角的客厅有西照（区别：Aˊ户型卧室为外飘窗设计）6.主、次卧室开间较大，均为3.6米7.餐厅、厨房外跨通台8.餐、厨横向连接关系，布局合理9.交通面积小，浪费面积少，使用率高10．金、银角采光好，观景性好11．厅、卧、卫方正，利用率高B户型（Bˊ户型）户型：三室两厅两卫户型：三室两厅两卫建筑面积：135-141平米建筑面积：134-140平米套数：27套套数：48套分布：中区板高右侧分布：东区砖混（一）．户型优势（二）．户型劣势1.南北通透1.无玄关2．双阳台设计（厨房同侧阳台设置上下水）2.交通面积较大导致面积浪费3．全明设计（双明卫）3.客卫门正对书房4．书房外跨阳光室4.客厅阳台影响书房的采光5．客厅带外飘窗通阳光室6．卧室外飘窗设计7．客卫干湿分离8．餐、厨布局合理9．餐厅带西厨（区别：Bˊ户型餐厅无西厨）10．厅、卧、卫方正，利用率高C户型户型：两室两厅一卫建筑面积：105-109平米套数：27套分布：中区板高右侧（一）．户型优势（二）．户型劣势1．南北通透1．无玄关2．双阳台设计（厨房同侧阳台设置上下水）3．全明设计4．独特的阳光房设计5．卧室外飘窗设计6．厅、主卧大开间设计；厅4.5米，主卧3.8米7．餐、厨横向连接，厨房外套阳台，布局合理，方便操作8．交通面积小，浪费面积少，使用率高9．厅、卧、卫方正，利用率高10．总面积、总房款较小，经济适用型房型11．房型格局规整D户型户型：小三室两厅一卫建筑面积：113-118平米套数：27套分布：中区板高右侧（一）．户型优势（二）．户型劣势1．南北通透1．无玄关2．双阳台设计（北侧阳台设置上下水）2．书房挨着电梯3．全明设计3．书房门开在客厅4．独特的阳光房设计4.从C户型阳光房可看到书房内，私密性较差5．卧室外飘窗设计6．厅、主卧大开间设计；厅4.5米，主卧3.8米7．餐、厨横向连接，厨房外套阳台，布局合理，方便操作8．交通面积小，浪费面积少，使用率高9．厅、主卧、卫方正，利用率高10．总面积、总房款较小，经济适用型房型11．客厅套小书房F户型户型：三室两厅两卫建筑面积：156-162平米套数：36套分布：中区板高金、银角（一）．户型优势（二）．户型劣势1．南北通透1．客卫是暗卫2．双阳台设计（厨房同侧阳台设置上下水）2．客卫太靠里，使用起来较远不方便3．全明设计3．银角主卧、书房、主卫有西照4．独特的阳光房设计4．客厅开间较小4.2米5．独特的“完全主人空间”设计：主卧套书房套主卫套独立更衣间设计6．主卧、书房、主卫独特外飘角窗设计；次卧外飘窗设计7．主、次卧大开间设计3.9米8．餐、厨横向连接，方便操作9．交通面积小，浪费面积少，使用率高10．主、客卧分离，私密性强11．金、银角采光好，观景性好12．厅、卧、卫方正，利用率高G（G′）户型户型：三室两厅两卫建筑面积：142-148平米套数：36套分布：中区板高（一）．户型优势（二）．户型劣势1．南北通透1．客卫是暗卫2．双阳台设计（厨房同侧阳台设置上下水）2．客卫位置靠里，使用起来不方便3．全明设计4．独特的阳光房设计5．卧室外飘窗设计6．主卧大开间设计3.8米7．餐、厨横向连接，布局合理，方便操作8．主卧套步入式更衣间进主卫9．主、客卧分离，私密性强10．厅、卧、卫方正，利用率高11．有入户玄关H户型户型：三室两厅两卫建筑面积：162-168平米套数：9套分布：中区板高右侧银角（一）．户型优势（二）．户型劣势1．南北通透1．客厅开间较小4.2米2．双阳台设计（厨房同侧阳台设置上下水）2．主卧、书房、主卫有西照3．全明设计（双明卫）4．带储藏室5．独特的“完全主人空间”设计：主卧套书房套主卫套独立更衣间设计6．次卧外飘窗设计；主卧、书房、主卫独特外飘角窗设计7．主卧大开间设计3.9米8．餐、厨横向连接，厨房外跨阳台，布局合理，方便操作9．主、客卧分离，私密性强10．银角采光性好，观景性好11．交通面积小，浪费面积少，使用率高12．客卫位置合理（与F户型比较）13．厅、卧、卫方正，利用率高J户型户型：三室两厅两卫建筑面积：142-147平米套数：36套分布：中区板高（一）．户型优势（二）．户型劣势1．南北通透1．客卫是暗卫2．全明设计2．交通面积较大导致面积浪费3．独特的阳光房设计4．南北卧室外飘窗设计5．厅、主卧大开间设计；客厅开间4.5米，主卧开间3.8米6．餐、厨横向连接，布局合理，方便操作7．主卧套步入式更衣间进主卫8．双阳台设计（厨房同侧阳台设置上下水）9．带储藏室10．客卫在房间中部，位置合理11．厅、卧、卫方正，利用率高K2户型户型：四室两厅两卫建筑面积：172-178平米套数：27套分布：中区板高左侧金角（一）．户型优势（二）．户型劣势1．南北通透1．面积相对较大，总房款较高2．全明设计（双明卫）2．书房采光较差些3．主卧套阳光房设计4．次卧、主卫外飘角窗设计5．厅、卧超大开间设计；客厅开间4.8米，主卧开间4.5米，次卧开间4.2米6．餐、厨横向连接，厨房外跨阳台，布局合理，方便操作7．主卧套步入式更衣间进主卫8．双阳台设计（厨房同侧阳台设置上下水）9．客厅外跨大面积观景通台10．客卫在房间中部，位置合理11．客卫为干、湿分离11．书房外套大面积阳光房，可做为空中花园；且客厅、书房均可连通空中花园12．交通面积相对较小，浪费面积较少，使用率较高13．主、客卧分离，私密性好14．金角采光好，观景性好15．厅、卧、卫方正，利用率高L（L′）户型户型：两室两厅一卫建筑面积：L约110-113平米；L′约114-117平米套数：128套分布：东区点高金、银角（一）．户型优势（二）．户型劣势1．全明设计1．卫生间是暗卫2．双阳台设计（厨房同侧阳台设置上下水）2．通风性较差一些3．客厅带大面积转角观景阳台3．银角的客厅有西照4．卧室独特的外飘角窗设计5．厅、主卧室开间较大；客厅开间4.2米，主卧开间3.9米6．餐、厨横向连接，厨房外跨阳台，布局合理，方便操作7．（区别：L′厨房阳台较大，且带储藏室；L厨房阳台较小，且无储藏室）8．金、银角采光好，景观好9．厅、卧、卫方正，利用率高10．公摊面积较小11．主、客分离，私密性好12．正南北朝向13．楼体错位使楼间距较大14．总面积、总房款较小，经济适用型房型M户型户型：一室一厅一卫建筑面积：82-85平米套数：64套分布：东区点高中独（一）．户型优势（二）．户型劣势1．全明设计1．卫生间是暗卫2．双阳台设计（厨房同侧阳台设置上下水）2．南北不通透，通风性较差3．客厅外跨大面积通台3．没有独立餐厅，餐厅占用部分客厅面积4．卧室外飘窗设计4．大门正对电梯出口5．厨房外跨阳台为明厨5．厨房及外跨阳台凹陷在内，采光性差6．厅、卧、卫方正，利用率高7．公摊面积较小8．正南北朝向9．楼体错位使楼间距较大10．高层景观好11．总面积、总房款较小，经济适用型房型N户型户型：三室两厅两卫建筑面积：124-130平米套数：32套分布：中区点高金、银角（一）．户型优势（二）．户型劣势1．全明设计1．有一个卫生间是暗卫2．双阳台设计（厨房同侧阳台设置上下水）2．银角的客厅有西照3．客厅带大面积转角观景阳台3．主卧门正对卫生间门4．卧室独特的外飘角窗设计5．厅、主卧室开间较大；客厅开间4.2米，主卧开间3.6米6．厨房外跨阳台，餐、厨关系布局合理，方便操作7．入户空中庭院，情趣化设计（算半面积）8．金、银角采光好，景观好9．厅、卧、卫方正，利用率高10．公摊面积较小11．正南北朝向，南北通透13．楼体错位使楼间距较大P户型户型：两室两厅一卫建筑面积：98-103平米套数：16套分布：东区点高中单（一）．户型优势（二）．户型劣势1．全明设计1．南北不通透，通风性较差2．双阳台设计（厨房同侧阳台设置上下水）2．厨房及外跨阳台凹陷在内，采光性较差3．客厅外跨大面积通台3．小卧室采光较差4．主卧室外飘角窗设计4．餐厅为暗厅5．厨房外跨阳台为明厨5．小卧室开门正对卫生间门6．厅、卧、卫方正，利用率高7．客厅开间4.2米、主卧开间3.6米8．公摊面积较小9．正南北朝向10．楼体错位使楼间距较大11．高层景观好12．总面积、总房款较小，经济适用型房型深刻理解项目篇一．优势卖点分析1．规模优势。占地面积18万平米，建筑面积近32万平米的超大规模使天嘉水晶城成为绿园区规模较大的大盘项目。2．区位优势。拥有市中心，内环线以里，毗邻海河的先天的优越地理位置，能够鸟瞰海河美景，尽收眼底。3．交通优势。具有特有“五维交通”组织，包括地铁，轻轨，高速铁路，公共交通枢纽以及连通机场的城市快速路网络。4．周边完善便利的生活配套设施。包括各类学校，医院，银行，大型超市及休闲娱乐购物商场等一应俱有。5．产品多样性优势。城市之光项目一举囊括了六层砖混，板式小高层，点式高层，小户型公寓，SOHO以及底商在内的多种建筑形式，产品功能性更强，使客户有更多的选择空间。6．品牌优势。顺驰品牌就是产品质量与服务信誉的有力保障。7．独特的阳光房设计，独特的现代简约的建筑外观设计，国际知名建筑设计大师手笔。8．具有超前的，极具人性化的户型设计，且房屋的公摊面积较小。9．40%左右大面积绿化率和独特设计的景观优势。结合香港ADI公司的环境设计，通过材质和细节处理创新性营造出景观均好性极强的小区环境，同时配合纵、横两条十字主景观轴线，以及将大面积湖景与绿地相互融合的设计，创造出优美的“社区公园”景观。也成为城市之光与其他项目在环境景观上的差异性优势。10．采用高档、优质、环保的建筑材料，充分满足高品质生活要求。11．具有高智能化的社区配套。12．顺驰物业提供的先进、周到、完善的物业管理服务。13．市政府和顺驰集团倾力打造东站后广场全新时尚生活圈，使城市之光项目具有极大的升值空间和潜力。14．区域内最高档次，最高品质的社区和最具影响力的地标式建筑，体现业主尊贵和身份的象征。15．优美的居住氛围，全方位景观住宅，闹中取静的风水宝地。16．良好的人文环境。业主具有较高的文化素质。17．正南北朝向。18．具有较大的楼间距。19．拥有功能完善的会馆。20．本身拥有约5万平米超大规模的商业配套，提供高档次，高品位的大型休闲娱乐消费场所，更加方便的满足业主的各种服务消费需要。二．劣势分析城市之光由于成本较高，所以导致项目均价较高，开盘要求均价4600元-4700元/平方米，高出周边平均市场价格500—1000元，客户对于该区域的价格接受程度，是城市之光面临的主要问题。地处东站后广场，邻近火车站和长途汽车站，来往人流量大，人员较杂乱。小区内停车比例60％，一期部分全部为全地上停车，对小区环境影响较大。三.机会分析天津市今年拆迁改造的力度极大，包括项目周边也存在大量的拆迁地块，这都为城市之光带来了大量的市场需求。地铁2号线、3号线的介入将带动东站后广场的区域价值提升。在河东和河北区域市场内，真正的高档项目本身就是一个市场空白机会点。周围浓厚的商业和商务氛围，吸引众多的商家作为我们的利润重要来源。土地价格的上调四.威胁分析周边还存在大量的现房余房，针对城市之光的出现，竞争对手很可能利用现房优势，以低价与我方展开恶性竞争。今年天津市中心的高档项目市场投放量骤然加大，河西区、南开区的4000—5500元/平方米之间的高档项目以其区位上的优势将对城市之光所面对的城市高端客户形成分流与竞争。项目定位产品定位：城市之光以“26万平米城市中央生活圈”作为项目核心理念，用以指导项目规划、环境、建筑和样板间设计。规划：城市之光的规划总平面，住宅、商业、商住分区明显，既相互间起到支持作用又保持相对对立，形成北高南低层层跌落的空间曲线，规划强调项目整体的均好性。建筑：立面处理简洁明快，力求现代，并且从整体入手，细致刻画，使整个小区形成区域内的重要标志性建筑物，让小区建筑有强烈的识别性与归属感。为了加强产品的竞争力，建筑单体进行创新，采用楼体外檐铺砖，以及楼层分梯次增加户内进深这一独特的住宅建筑形式，为客户创造都市生活的新方式，丰富户型，满足客户个性所需。环境：由于外部环境的限制，尽可能在住宅区内部塑造优美的环境。随着建筑群体的安排，形成数个组团绿化空间，从而为住户提供多姿多彩的绿化环境，并且通过中央绿化轴线，将绿化骤量放大，并且各个组团的绿化空间与中央绿化空间相互渗透，从而实现空间的条理性。关于对“城市中央生活圈”的理解随着城市的发展，都市人群注重生活品质，追求生活品位，崇尚城市市中心生活，由此诞生了一种新型的城市意念生活方式。具体表现为：城市的——重视人们的城市情结，强调一切城市内容和内涵文明的——将物业公司的服务文化推向极致，营造一种健康向上的社区氛围优雅的——创造品位优美的建筑空间形态健康的——提倡建设绿地家园，倡导健康的生活方式科技的——强调现代社会的科技含量，先进而高效率生态的——强调人与场所的适应性，享受人本生态的安宁互动的——共同推进人、社区、城市的共同成长持续的——强调参与和发展，体现持续性的生生不息市场定位城市之光定位于市中心的高品质大型社区，在项目初期聚焦河东、河北区，迅速成为该区域市场的绝对第一。住宅入市均价4600元-4700元/平方米，住宅均价最终实现5000元/平方米以上，商业均价最终实现8000元/平方米，项目整体均价5000元/平方米。形象定位结合项目区域与自身的特点，将城市之光的市场形象定位于“未来之城”，分为8条主线支撑：地处城市未来市中心，南站CBD以及海河改造打造未来市中心；拥有未来立体式交通组织：2条地铁线、轻轨、高速铁路、公共交通枢纽、内环线高速路连接机场高速路多种建筑形式结合，有6层砖混，9层板式小高层，16层点式高层，拥有城市中心的未来建筑形式，外檐贴墙砖，独特的阳光房设计，逐层进深加大，具有超前的建筑理念.户户见景，将房子建在花园中，先做环境设计，再作建筑设计，并通过对于环境细节及材质的处理，营造出市中心的世外桃源，拥有城市中心未来的居住景观环境；拥有未来城市中心社区的智能化设计（楼宇可视对讲、电子监控、红外线对射防盗、煤气报警等配套设施），生活在未来；拥有未来的城市中心社区的商业配套设施，城市之光拥有5万平方米商业，以及写字楼、高级商住公寓等，商业以大型商业为主，通过与大型品牌商家的合作，用品牌商业带动周边发展，对未来的区域价值形成强势拉动；拥有未来城市中心社区的高品质物业服务，通过与专业物业公司的合作，提高物业服务的品质，增加项目附加值；在城市中心社区，拥有未来的品味生活及邻居，生活由简入繁，再由繁入简，城市之光聚集了那些看尽繁华，追求品味的人们，城市之光“用未来演绎城市，用品质诠释生活”。配套篇问题：天津站后广场居住区简述回答要点：地质地貌城市之光规划总用地面积约为万平米，地块现状为空地，地形相对比较平坦，还有部分现状保留树木，地块目前已用围墙隔离。人文环境由于位处河东区，人文环境应该相对较好，中等偏上老百姓居多，毕竟河东区较高档项目，例如万春花园、秋实园、聚安园、城市之星等与城市之光为邻，因此，整体来说人文环境相对还好。问题：交通状况如何回答要点：1）现有的公交线路有：64路人民广场—西安大路—金都饭店—建设街—长客宾馆—桥外—生物—青浦路—西安广场—二零八医院—春城大街—和平大街—西环路—宇南公司137路天津站后广场—华兴街—华昌大街—红星路—益寿里—万新村北96路天津站后广场—天津站—市政府—小刘庄—围堤道—大沽南路—黑牛城道—珠江道600路天津站后广场—华兴街—小树林—东北角—西南角—海光寺—滨江道—小白楼—李公楼—天津站后广场653路本溪路—咸阳北路—一号路—西站—北营门—金华桥—大胡同—狮子林桥—小树林—新开路—王串场—翠阜新村—靶场—崂山道—万新村东678路体院北—环湖中路—紫金山路—德才里—新兴路—总医院—滨江道—小白楼—李公楼—工人医院—增产道—温州城—张兴庄—榆关道—普天里828路中心站—天津站—后广场—秋实园—金钟河—王串场—金沙江路—铁八小—大江里841路卫星里—小园—小西关—红旗路—黄河道桥—多伦道—劝业场—天津站—新货场—和平村—靖江路—临营西里843路常州道—红星路—一号桥—李地大街—李公楼—东站—赤峰道—唐山道856路民族医院—西站—北营门—东北角—狮子林桥—工人医院—李公楼—东风立交桥—大桥道—一号桥—水泥厂—跃进路—家世界购物广场868路寿园里—友谊路—红光里—南楼—大营门—人民礼堂—劝业场—天津站—李公楼—巨福园—一号路—正义道—温州城—金沙江路—何兴庄870路自然博物馆—西康路—云南路—鞍山道—长征医院—百货大楼—新货场—新开路—正义道—靖江路—乌江路907路大同门—红旗地道—西北角—新安购物广场—百货大楼—天津站—李公楼—常青道—翠阜新村—天山路—万松小区周边的公交线路网已基本成熟，各条线路已分布至天津各个角落。2）随着2006年地铁2、3号线的开通，跨越北辰、红桥、南开、和平、河西河东几大区，到2008年，天津市的几条地铁线路相互交错将极大地方便市民的出行将更加便利。3）京津高速铁路，即将兴建，29分钟到达北京市中心；天津站后广场已提前步入大北京战略。4）津滨轻轨即将连接后广场，30分钟可以直达泰达开发区、塘沽、滨海新区。问题：供电系统简述，何时交付使用回答要点：；入住时即交付使用。问题：供水系统简述，何时交付使用回答要点：小区为单水，采用高压变频供水(高压变频供水有二次过滤的功能，可保证水质比正常市政供水更好)；上水管采用PPR管材，下水管采用UPVC管材。入住时即交付使用问题：供热系统简述，何时交付使用回答要点：市政管网供热。入住后第一个采暖期即交付使用问题：煤气系统简述，何时交付使用回答要点：管道天然气符合煤气公司供气条件问题：小区的设备房具体在何位置，占地多大如变电站和供热站在什么位置回答要点：设备房的位置是由市政部门在入住前根据配套需要来安排，但不会影响景观效果和居住环境，同时会采取相应的景观装扮措施。小区设有1个土建变电站，位置在：北区短板住宅后面27.问题:房间内是否有管线露在外面回答要点：之光的每个房屋内的管线都是走的暗线,尽量地减少管线占用的空间,给业主的居住增加舒适和方便.28.问题:暖气片是否可以移动回答要点：暖气片安装的位置是我们通过分析每一个房型的布局特点给您合理布置的,原则上是不能移动,而且暖气管道都是走的暗线,如果您确实需要移动的话,必须跟物业部门申请.29.问题:楼体的排水管道直径是多少回答要点：直径大约是80——10030.问题:烟道如何设置是否为双烟道回答要点：烟道是双烟道，分为进风道和出烟道。31.问题:城市之光每户的电表荷载是多少回答要点：两室100平米左右的大概是5——20A，三室都在10——30A或20——40A.32.问题:一楼小院是否开门回答要点：一楼小院不开门，业主从自家客厅进小院。33.问题:一楼的窗户要求按护栏吗回答要点：配套还没有定下来34.问题:外飘窗是什么材质的回答要点：基于我们项目档次和品位对材质的要求，选用的材料是目前最好的材质━彩铝。它兼有塑钢密封性、隔音性好的优点和铝合金坚固、强度好的优点于一身。35.问题:电梯的标准回答要点：知名品牌电梯，一吨级，速度是1M/S36.问题:是否有电梯入户回答要点：不做电梯入户。37.问题:市政规划的通过汇和家园的立交桥的具体信息回答要点：政府已列入规划，它是连接华龙道（现在是尽端路）与民族路到海河岸边的，将来以后会更加方便您的出行。38.问题:小区的围墙设计有什么特色回答要点：小区的围墙是通透的，对材质的选择肯定是有要求的，也会体现小区的整体形象。39.问题:之光顶楼为什么不做露台回答要点：之光的建筑风格是现代、简约、明快的；露台给人的感觉不够简约、明快，而且露台是赠送的，不太适合之光的档次和定位。40.问题:将来华兴道会不会拓宽回答要点：因为华兴道不是交通干道，所以最近几年内不会有多大变动。41.问题:关于王庄子大街(规划用路)在本小区内的解释,是否分割管理回答要点：王庄子大街最宽处为12米，是位于之光小区内的一条规划路，狭义上讲是将整个社区分开了，但是我们是把之光作为一个整体来管理的，在规划形式上，我们会将这两块地做一定的过渡联接，业主在形式上不会觉得是隔开的。42.问题：小区人车分流吗,设有多少个停车位车位的设计情况回答要点：1)小区设有3个入口，设置人车分流；西端入口（中区，长途汽车站对面）为车行主入口、步行次入口；售楼处与会所之间为小区中央景观轴线，不实施人车分流措施，以更好地确保小区景观的完整性，仅为步行主入口；次景观轴处（王庄子大街）为车行次入口；2）小区停车率达到60%左右，很好地满足了业主的停车需要，3）小区内设置环行路，车辆停放采用环行停车和就近停车原则，车位管理将严格按照车辆管理部门的车场等级申报管理制度措施进行.43.问题：超市等购物场所距离小区的距离回答要点：1）除了在建和已有的商业配套外，小区周围沿街设有商业街区，以及将来的地铁商圈，日常生活消费都可在区内就近解决；2）大型沃尔玛休闲购物中心（shoppingmall）距离小区步行不足10分钟，购物环境十分方便。44.问题：城市之光有会所吗售楼处拆吗会所何时交付使用如何收费回答要点：售楼处为固定建筑，将来肯定不拆，它将改为会所。会所面积约3600平米，共分2层，会所内设置有标准室内游泳馆及一些室内高档休闲、娱乐项目，供业主业余时间休闲娱乐使用。1）会所交付与小区入住时间同步，可以较好地确保业主进住同时很好地享受成熟的社区生活环境；2）会所各种娱乐项目的收费标准参照市场价格经市物价局批准后进行收取；3）针对小区业主，物业公司将制定特别的业主优惠政策，以较低的消费价格享受会所各项娱乐设施。45.问题:会所有哪些设施回答要点：顺驰城市之光是顺驰在市中心开发的高档社区，也是顺驰“城市板块”的主打，在会馆的规划上肯定会考虑项目的档次、业主的层次和品位，为您进行社交活动提供公共空间，像健身房、壁球馆、桌球、沙狐球、羽毛球馆、棋牌室、咖啡厅、茶社等，都应该会建在咱们的会馆当中。物业篇46.问题：物业管理公司是哪一家，管理过哪些小区回答要点：1）城市之光由天津物业管理十强企业之一的顺驰物业管理有限公司实施全面管理服务，2）公司在管的着名楼盘包括：顺驰世纪城、梅江蓝水园、华苑久华里、顺驰太阳城、顺驰名都、名都新园等等，3）在管面积达百万平米以上，4）曾荣获中国住宅物业管理的最高殊荣——全国物业管理住宅优秀示范小区称号。47.问题：物业管理如何收费提供哪些服务回答要点：1）小区物业管理收费标准为——元/平米/月，属于超值性价比的服务收费范畴；2）物业公司在管理中除提供常规的保安、保洁、绿化、工程维修、社区管理等管理内容外，同时具备了提供100项大容量特色服务的能力，可以全面满足小区业主的人性化服务需求。48.问题：小区是否全封闭式管理回答要点：小区实施全封闭式物业管理服务，能够很好地确保良好的居住环境质量。49.问题：社区文化氛围的营造是怎样的回答要点：1）“挚诚务实，业主至上”是顺驰物业公司的服务宗旨,2）“服务到最小细节”是顺驰物业公司的服务追求，3）努力为业主塑造出具有顺驰特色的“家”文化社区氛围。50.问题：小区的保安系统如何回答要点：1）小区实施全封闭式物业管理保安服务，录用高素质退伍军人经过全面培训、考核后上岗组成军事化保安队伍，确保服务高质量；2）保安管理实施24小时巡逻监控制度，通过ISO9002认证的保安管理体系完善而卓越，确保管理高效。51.问题：小区安全防盗系统如何回答要点：区内设有红外线周界防越，摄像监控，高级可视防盗对讲门，区内整体安防系统配置良好。52.问题：水按什么标准收费回答要点：依照天津市民用住宅收费标准进行53.问题：电按什么标准收费回答要点：依照天津市民用住宅收费标准进行54.问题：天然气按什么标准收费回答要点：依照天津市民用住宅收费标准进行55.问题：暖气按什么标准收费回答要点：依照天津市民用住宅收费标准进行56.问题：区内居民可以养宠物吗回答要点：1）区内居民是不可以随意饲养宠物的；2）饲养宠物必须有国家相关部门的批准证件，但是饲养宠物的前提是不可以破坏小区整体环境及影响其他业主的日常生活。57.问题：车位如何收费回答要点：车位的出租与出售由物业公司在小区日常管理中根据业主的实际需要来实施，具体收费情况按照天津市有关部门车场等级收费标准实施，入住以前确定。房产知识篇58.问题：临时订金的标准是多少补齐预订金的时间有何要求回答要点：若客户已选定房屋，但所带定金不够，可先交少量定金小定，具体数额可根据现场不同销售节点和不同的销售政策制定，所交定金不退，限24小时内补齐余款，超过24小时不保留房号。59.问题：预定合同（协议书）何时签订协议定金可以退还吗回答要点：客户决定买我们房屋，已选定房号及付款方式，先签《城市之光预定合同》并同时交纳5000元定金，在预定合同所规定的时间以前交齐房款，同时签订《天津市商品房买卖合同》，并办理贷款等相关事宜。延期或不买定金不予退还。60.问题：签订《预定合同》时应注意什么回答要点：①买受人姓名要与最终《天津市商品房买卖合同》产权人一致,并核实身份证原件；②房号、房型、销售面积、公摊面积、房款事先经过销控人员确认，并在合同中书写清楚；③确认付款方式，并在相应栏目将付款时间、付款金额填写清楚，做到准确无误；④大写：壹贰叁肆伍陆柒捌玖拾仟佰万元整；⑤在正常的现场优惠基础上如有其他优惠，可根据公司统一规定并经销售管理部签约人员确认以后，给出最终现场优惠；⑥将《预定合同》条款与客户解释清楚，并在相应位置签好双方经办人姓名，如不是本人到场需将产权人与代理经办人姓名同时签定清楚；⑦同时交纳定金5000元整，并到财务部门核点开具定金收据；⑧手续办理完毕后，填写《客户须知》，并为客户认真讲解下次交房款及办理贷款时所需证件，随同预定合同一同装入专用档案袋交于客户保存。61.问题：何时付首期款回答要点：正常在签定《预定合同》之日起五日内交付首期款，并带相关证件签定《天津市商品房买卖合同》。62.问题：购买城市之光房屋除房款外还有什么费用回答要点：一次性付款：契税=房款*%维修基金=房款*1%贷款：（祥见Ⅹ贷款篇）63.问题：为什么要建立房屋维修基金回答要点：用于对住宅共用部位、设施、设备保修期满后的大修、更新、改造。住宅共用部位：住宅主体结构（包括基础、墙体、柱、梁、楼板、屋顶）、楼梯间、电梯间、共用门厅、走廊通道、户外墙面等。共用设施、设备：包括物业管理小区内道路、绿地、树木、消防设施、下水管道、电梯、安防设施等。64.问题：在什么范围内建立房屋维修基金回答要点：自2003年1月1日后，在本市行政区域内购买商品住宅或与住宅结构相连的非住宅均应缴存。65.问题：房屋维修基金由谁缴存缴存比例是多少回答要点：开发建设单位（1%，带电梯的%）和购房人（1%）共同缴存。66.问题：维修基金如何缴存回答要点：在《商品房买卖合同》备案时，一次性存入市维修基金专用帐户，由开发商代收。67.问题：房屋维修基金由谁管理回答要点：由市维修基金管理机构管理。68.问题：你是否应在客户交首期款前预约并将合同提前准备好回答要点：现在实行网上售房，由房管局统一销控，一房一号，客户来后开始打印。69.问题：《天津市商品房买卖合同》一共签定几本回答要点：签《商品房合同》共5本。70.问题：一次性付款或贷款可写几个人名字需要什么手续，产生什么费用回答要点：一次性付款：可以有数个产权人，没有其他费用贷款方式付款：也可以写数个产权人，最多4人，但需要作公证，例：甲，乙两人，甲为借款人，公证内容为：乙同意以甲的名义将该房屋全额抵押给银行。具体内容和费用咨询公证处。71.问题：合同上写多人名字是否会有遗产继承问题，如何处理，产生什么费用回答要点：按有关规定，产权人平均共有该房屋产权，关于遗产继承问题咨询房产部门或律师。72.问题：什么时候可以办理产权证回答要点：按照新版《商品房买卖合同》的规定，商品房竣工验收合格后，开发商须在30日内办理房屋所有权初始登记，初始登记完毕后，开发商应在180天内协助客户办结房屋所有权转移登记。但在回答客户有关问题时，应根据项目实际情况灵活回答，一般可以说竣工验收后两年内办结。73.问题：办理产权证时客户应提供哪些资料回答要点：办理产权证时，让客户把自己留存的1本合同、购房款发票、身份证和户口本复印件，送到开发商处，由开发商统一办理。74.问题：本小区土地使用年限回答要点：一般为70年。75.问题：二手房如何与置业公司对接进行处理，以顺利地进行城市之光的购房行为回答要点：收旧调新（现有住房由置业公司现金收购，作首期款，差额部分作贷款）抵旧置新（现有私产房不愿意出售，可以抵押给银行，可作6成5年贷款支付新房款）装修贷款（客户仅差装修款，出具装修合同、大额存单，可作5成5年装修贷款）提前还贷（帮客户把现有住房贷款还清，撤抵押，进行现金收购，付新房首期款）代垫首付（由置业公司代付首付款，对现有住房做两个月代卖，不成，强行收购）76.问题：在做二手房评估的时候，应注意哪些问题回答要点：①出示原房屋房本及房主身份证原件，进行核实；②填写网上评估申请单，做到信息准确无误；77.问题：办理蓝印户口的条件（购房）回答要点：一次性付款：境外人员（外籍、港、台等）：50万元登记购房者及配偶、一名子女外省市人员：在市内六区30万元登记购房者及配偶、一名子女滨海三区、环城四区20万元登记购房者及配偶、一名子女本市五县8万元登记购房者及配偶、一名子女贷款：贷款清贷后，视同一次性付款政策处理。78.问题：办理蓝印户口需要的费用回答要点：城市建设费：市内六区、滨海三区、环城四区每人1万元；五县每人3千元79.问题：蓝印户口在哪里办理回答要点：市公安局蓝印户口办公室，天津市唐山道30号咨询电话：80.问题：开发商需要提供的手续回答要点：已经备案购房合同正本购房发票购房情况证明（加盖开发商公章）81.问题：办户口对期房有无特殊要求回答要点：期房期间不可以办理，待现房后持合同即可办理。82.问题：回答客户提出关于蓝印户口的问题时应注意哪些问题强调说明因政府政策随时有变化，以政府最新政策为准，最好自行到有关部门咨询由客户自行办理，开发商不负责。贷款篇82.问题：那些银行直接对接城市之光的贷款办理回答要点：开盘之前会正式确定83.问题：如何办理银行按揭贷款所需基本资料：本市户口：产权人本人身份证、户口本（或护照）、原件及复印件各2份。产权人收入证明（单位加盖公章）原件1份，（由售楼处提供空白收入证明）。产权人个人图章（楷体）。产权人已婚，需提供结婚证复印件，并提供配偶身份证、户口本（或护照）复印件各1份，配偶图章（楷体）及收入证明（单位加盖公章）原件1份。产权人离异，须提供离婚证复印件1份。外地户口：产权人本人身份证、户口本（或护照）、原件及复印件各2份。产权人本人《暂住证》原件及复印件2份。产权人收入证明（单位加盖公章）原件1份，（由售楼处提供空白收入证明）。产权人个人图章（楷体）。产权人已婚，需提供结婚证复印件，并提供配偶身份证、户口本（或护照）复印件各1份，配偶图章（楷体）及收入证明（单位加盖公章）原件1份。产权人离异，须提供离婚证复印件1份。本市非农业户籍的担保人，担保人身份证（或护照）、户口本、收入证明，图章（正楷）外籍人士：产权人本人护照原件及有效签证。产权人本人长期《居留证》产权人本人《在津工作证明》（工作单位为产权人开具，加盖单位公章）产权人收入证明（单位加盖公章）原件1份，（由售楼处提供空白收入证明）。产权人个人图章（楷体）。本市非农业户籍的担保人，担保人身份证（或护照）、户口本、收入证明，图章（正楷）农行****支行中行****支行贷款额度及贷款年限本市非农户口最高8成30年最高8成30年借款人年龄+借款期限男≤60；女≤55岁（高级职称延长5年）借款人年龄+借款期限：男≤60；女≤55岁（高级职称延长5年）特殊外地：7成20年农业：8成30年外籍（港、澳、台地区）：7成10年外地：7成20年农业：8成30年外籍（港、澳、台地区）：7成15年费用明细契税总房款×%总房款×%维修基金总房款×1％总房款×1％保险费（参照保险费率表）贷款额×保险年限׉公证费不收（参照中行公证费收费标准表）抵押手续费80元/套80元/套印花税贷款额׉贷款额׉收入证明工资额≥月还款额÷60%工资额≥月还款额÷70%84.问题：银行按揭的最新利率是多少（等额）月供还款是多少参照附件Ⅳ85.问题：如何办理公积金贷款贷款所需基本资料：产权人本人身份证、户口本（或护照）、原件及复印件2份。产权人个人图章（楷体）。产权人已婚，需提供结婚证复印件，并提供配偶身份证、户口本（或护照）复印件各1份，配偶图章（楷体）。产权人离异，须提供离婚证复印件1份。产权人公积金储蓄卡（如需配偶共同还贷，需提供配偶公积金储蓄卡）贷款年限：最高8成30年借款人年龄+借款期限：（等额还款法）男≤60；女≤55岁；（递减还款法）男≤65；女≤60岁贷款额度：（以下三个公式取最低值）贷款数额=房款总价*80%贷款数额=公积金帐户储存余额*15（最高不超过20万）贷款数额=月公积金缴存金额÷（单位住房公积金缴存比例＋个人住房公积金缴存比例）×12（个月）×借款年限×（还贷能力系数+单位住房公积金缴存比例）还贷能力系数：10年（含10年）35%10—20年（含20年）40%20—30年（含30年）45%费用明细：契税：房款*%维修基金：房款*1%担保费：参照附件公证费：房款*%抵押费：80元/件印花税：贷款额׉86.公积金贷款的最新利率是多少（等额）月供还款是多少参照附件Ⅴ87.问题：如何办理组合贷款回答要点：最高贷到8成，公积金部分按银行计算执行，其余部分作按揭88.问题：如何办理提前还贷业务（又称：大额还款）回答要点：按揭贷款可以做提前还贷，公积金贷款根据目前政策不可作提前还贷业务（只限于目前倾向性宣传）中行***支行：可随时提前还贷，并退相应的保险费；农行***支行：贷款发生三个月后即可大额还款，并退相应的保险费各行提前还款均有不同要求，具体细则详见各行贷款合同。提前还款即从借款余额中将提前还款部分直接扣除，提前还款部分仅计算当期利息，还款后利率与借款终止日期不变重新计算月供。提前全部还清贷款后到房管局注销抵押。89.问题：客户可否自行办理银行按揭手续回答要点：不允许客户自行办理贷款手续，因贷款过程中需要房管局备案、抵押，关系到开发商、银行利益，这些手续不能自己办。待定。90.问题：外地人能否做公积金贷款如何做回答要点：只要借款人在天津缴存公积金，就可做公积金贷款，手续与天津人一致——§重点关注§——91.问题：现阶段城市之光推广重点回答：城市之光定位于市中心的高品质大型社区，在项目初期聚焦河东、河北区，迅速成为该区域市场的绝对第一。城市之光以“26万城市中央生活圈”作为项目核心理念，用以指导项目规划、环境、建筑和样间设计。通过品牌推广，项目形象推广，提升项目档次，展现项目超值性价比。冲击区域市场，加大对周边客户群的吸引。92.问题：城市之光什么时间可以认购回答要点：1.我们自2003年11月房交会期间开始内部认购，分阶段给予不同档次的优惠（15000元、10000元）。(1).2003/11/8-11/16（3800-4300元/平米）均价4100，售卡83张。(2).2003/11/17-12/9均价4300元/平米，售卡118张。(3).2003/12/20-2004/2/15均价4500元/平米，售卡290张。(4).2004/2/16-2/26均价4600元/平米，售卡47张。2.从5月1日开始发售的是最后一批派筹卡，相当于最后一次机会，限量100张，优惠10000元，同时还可以提前选房，非常合适。从另外的角度讲，您在现在的购买我们的项目无论是在价格上还是在选择余地上都占具了最大的优势。3.持卡客户正式内部认购时间(可选房号)在5月下旬4.正式开盘时间为6月下旬93.问题：目前销售状况回答：目前销售派筹卡400张左右；5月份限量再发售100张。★城市之光现阶段工作重点:94.城市之光现阶段财务目标1.目标:最大化把认购卡转为诚意书、支持本月协议值9000万，回款1800万2.流程：购房客户须持认购卡、产权人身份证、选房意向卡（售楼处提供）于22日左右到售楼处进行排队选房，在准备好诚意金的同时确定付款方式（按揭或一次性）、签定诚意书，并在两天内交纳诚意金，一次性付款交纳全款，贷款者为首付（取千位整数，如总房款556819，则收556000元，含5000元认购金）诚意金存入工行或农行活期加密存折，并提供开户人身份证和密码。3.统一说辞:95.问题:为什么现在收钱等销售许可证办下来再交钱不行吗回答：不行.因为我们现在属于内部认购阶段，项目以低价入市，价格是最优惠的，开盘以后您再选房，一是您喜欢的房子已被别人选走，二是价格已经涨上去了。96.问题:是否有销售许可证何时下证回答:销售许可证正在办理过程中，但我们很快就会办下来，大概时间是在6月下旬到7月中旬左右，到时我们会及时通知您的。97.问题:诚意金能退吗回答:诚意金是不能退的。诚意金与认购金不同，认购金是在项目规划、房型、价格不明确，而您有意向买我们房子，并且可以享受当时的优惠政策时交的钱。而诚意金的意义就是在我们这个项目规划、房型等已经确定但没有正式开盘对外销售时交的钱，诚意金等同于您的付款计划，所以不能退。98.问题:为什么面积不能确定下来（楼号、房间号是否会变）回答:签定意向书的面积是产权部门核算的面积区间，但面积出入很小，所以总房款的变动不会很大，（楼号、房间号也是，都是经产权部门核实过的，但您选的房子是小区的唯一的一套，最终以商品房合同为准）。99.问题:什么时候签正式合同回答:销售许可证正在办理过程中，等销售许可证办下来后，我们会及时通知您，在您接到我们通知三日内到售楼处签正式商品房合同，并办理贷款手续。100.问题:贷款形式有几种回答:只提供按揭贷款。101.问题:为什么不能办理公积金贷款回答:因为我们公司不提供公积金贷款，购房者的付款方式很多，如一次性、按揭、公积金等，但这些都是由开发商根据每个项目及公司的具体情况来选择的。您可以在购房后贷款办下来后凭商品房合同和购房发票就可取出贷款人和配偶的公积金做提前还款，这样其实更合适，而且公积金贷款办起来非常麻烦，大概过程是先填申请表，然后把您的贷款信息输机器上传至公积金管理中心，等待批复，申请同意后到银行面签正式合同，送担保中心担保，再送房管局进行抵押，因为相关部门很多所以很容易出错，并且效县公积金比如开发区和大港区的公积金不能在本市做（系统没有联网），所以办理起来非常麻烦，而且办理公积金交纳的担保费是保险费的将近一倍（天津市津房置业担保股份有限公司属垄断性企业，天津所有公积金都在此公司做担保），而且也不像您想像的那样可以贷到20万，贷款额度是根据您的月缴存额、缴