社区商业租赁经营户管理规约

PAGE17-天街租赁经营户管理规约（商业）项目地址：目录第一章定义………2第二章开发商的权利……………5第三章租赁经营户的权利、义务及责任………6第四章本物业之管理……………11第五章室内停车场及室外停车位之管理………16第六章违约责任…………………16第七章其他事项…………………17租赁经营户管理规约为加强“”（以下简称“本物业”）的物业管理,维护全体租赁经营户的合法权益，保障本物业的安全与合理使用及经营，维护公共秩序,创造优良环境，制定租赁经营户管理规约（以下简称“本规约”）,供本物业全体租赁经营户及非租赁经营户合法使用人共同遵守。本规约受中国法律、法规、规章及政策所限制及约束，内容如与中国法律、行政法规、规章等相关规定有任何抵触，以中国法律、行政法规、规章为准。第一章定义一、在本规约内，下列用语（除本规约中另有规定外）应具有以下含义：开发商经营管理公司分期发展指开发商在发展地内将有关建筑物、构筑物及设施等规划成不同类别，分栋完成，以便有效的发展和管理。按目前规划（开发商保留经有关部门批准后做出修改的权利），本物业分多栋开发，内有住宅物业、商业物业、室内停车场、室外停车位、幼儿园以及其它配套设施。住宅物业即本物业内作为居住使用的建筑，由住宅单位及住宅物业之各自共用部位和共用设施设备组成。商业物业即本物业内由商业单位之各自共用部位和共用设施设备组成（包括附属商业物业但与住宅物业相邻的通风、烟道）。室内停车场包括本物业内地下及室内停车场之各自共用部位和共用设施设备（包括但不限于室内停车场之营运系统），住宅租赁经营户可以通过购买或租赁的方式有偿使用；小区封闭围墙以外区域及商业门前广场地面停车位均为商业配套，仅供商业物业租赁经营户通过购买或租赁方式有偿使用。室内停车场在出售前，产权归开发商所有，开发商有权出租、出售、抵押、允许他人使用，所得收益归开发商所有。室外停车位指本物业内所有地面规划用于停放车辆的露天场所。小区封闭围墙以外区域及商业门前广场地面停车位均为商业配套，仅供对应商业物业租赁经营户通过购买或租赁方式有偿使用；小区封闭围墙以内规划为室外停车位的归开发商所有，仅供小区租赁经营户通过购买或租赁方式有偿使用。室内停车场车位管理费指由物业服务公司收取用于室内停车场的管理、养护、维修的费用，不含车辆保管费或车辆盗损保险、维修费。车位管理费按照每个车位收取，由室内停车场之各车位所有人或使用人按物业服务公司制定的收费标准（该收费标准应符合相关政府部门的规定)向物业服务公司交纳。室外停车位车位使用费：指任何使用室外停车位的使用人，按物业服务公司制定的收费标准向物业服务公司交纳的使用室外停车位的费用。车位使用费按照每个车位收取，室外停车位的收益归开发商所有，室外停车位的管理费用由使用人承担。物业管理指物业服务公司根据本规约或物业服务合同规定执行及履行之一切职责及责任。’/物业服务公司指管理本物业的物业服务公司。租赁经营户指以租赁方式取得物业一定期限使用权的人或法人单位。使用权产权人与租赁人约定的该物业的使用权限。本物业共用部位和共用设施设备包括：①共同共用部位和共用设施设备：指住宅物业、商业物业、室内室外停车场三者之间共同及两者之间相互共同使用之共用部位和共用设施设备。包括但不限于本物业管理区域内的公共场所（地）及附属设施、道路、路灯、沟渠、井、池、绿化、垃圾房/转运台、设备用房、花棚隔墙、安全护栏、共用的供水系统、排水系统、配电系统、燃气系统、电讯系统、安防设施门闸及其它共同共用部位和共用设施设备（以实际情况为准），但不包括住宅单位、商业单位及室内停车位所属单幢建筑物之共用部位和共用设施设备。②各自共用部位和共用设施设备：指独立住宅单位之间、独立商业单位之间、独立室内停车场各车位之间各自共同使用并且独立于其它物业的共用部位和共用设施设备。包括但不限于住宅单位、商业单位、室内停车场各车位租赁经营户各自共同使用的公共场所（地）及附属设施、道路、路灯、沟渠、井、池、绿化、垃圾房/转运台、设备用房、花棚隔墙、安全护栏、共用的供水系统、排水系统、配电系统、燃气系统、电讯系统、安防设施门闸及其它共同共用部位和共用设施设备（以实际情况为准）。③单幢建筑物业之共用部位和共用设施设备。指住宅单位、商业单位及室内停车场各车位所属之单幢建筑物的共用部位和共用设施设备。包括但不限于单幢建筑物的楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙面、楼梯间、走廊、通道、门厅、设备用房、共用的供水系统、排水系统、共用照明、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯及其它单幢建筑物之共用部位和共用设施设备。物业管理用房指本物业内提供给物业服务公司从事物业管理活动或指定用途之用房。单位指本物业内由租赁经营户独立拥有的建筑空间部份，该部分的租赁经营户相对于本物业内其他各租赁经营户或非租赁经营户合法使用人而言，享有该部分专有所有权。各单位之位置面积及其他详情，由房地产权证等相关法律文件确定。住宅单位指本物业内用作住宅用途的单位。商业单位指本物业内用作商业用途的单位。商业单位现时由开发商保留产权。开发商有权将其出租、出售、抵押、允许他人使用，所得的一切收益归开发商所有。商业单位、商业物业各自共用部位和共用设施设备、商业单幢共用部位和共用设施设备，由开发商自行管理或委托代理人进行管理。商业广场指与商业物业毗连的广场（包括商业内外街、室外停车位）。住宅广场指与住宅物业毗连的广场，但不包括室外停车位。外墙面包括住宅物业外墙面及商业物业外墙面。保留部份指本物业内由开发商所有且未出售的部分，保留部分产权属于开发商并由开发商决定其使用方式或进行处理维修由物业服务公司或其委任之人士在本物业范围内进行之检查、检验、修整、维持、重建、翻修、清洗、洗擦、清洁、清理、修改、保养、更换、装修、改善及在适当情况下和在改善物业管理之前提下提供的服务。包干制物业服务费用包干制是指由租赁经营户向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。物业服务费指用来支付本物业共用部位和共用设施设备之管理服务的费用，本物业的物业服务费收费实行包干制，包括但不限于以下项目：1、物业服务公司人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费用及就物业管理工作需要而聘请的专业公司及其他人员的费用。2、本物业共用部位和共用设施设备（除商业物业各自共用部位和共用设施设备、商业单幢共用部位和共用设施设备外）的日常管理、维修和养护的费用（包括但不限于材料费、设备营运及损耗费、垃圾清运费、清洁卫生费、绿化养护费及除四害消杀费等，但本规约另有特别安排的除外）；3、物业管理区域的安全秩序维护费；4、物业服务公司的办公行政费用：5、物业服务公司的固定资产折旧；6、本物业共用部位和共用设施设备（除商业物业各自共用部位和共用设施设备、商业单幢共用部位和共用设施设备外）必要的保险费；7、本物业必要的社区文化活动费用；8、法定税费；9、其它为物业管理需要而支出的相关费用。物业服务费不包含室内停车场车位管理费、室外停车位车位使用费、本物业共用部位和共用设备设施使用之水、电等公共分摊费用、住宅单位、商业单位内的水、电、气费（若适用）、租赁经营户与非租赁经营户合法使用人的人身保险、财产保管及保险费、租赁经营户接受第三方服务的开户及服务费用等代收代缴费用（包括但不限于水、电、燃气、电话、卫星电视、有线电视、互联网接入等）。物业已交付使用但租赁经营户大会尚未成立时，由物业服务公司根据其与开发商签订的前期物业服务合同，结合物业管理服务的内容、质量和深度，按优质优价的原则确定物业服务费之收费标准。成立租赁经营户大会后，物业服务费之收费标准，由租赁经营户大会或其委托之租赁经营户委员会与物业服务公司在物业服务委托合同中协商确定。商业物业服务费用指商业单位租赁经营户应当向物业服务公司交纳的物业服务费用。商业物业现时由开发商保留产权，并由开发商自行管理或委托代理人进行管理，对于因该管理而产生的费用由开发商自行承担。因此，商业单位租赁经营户仅需向物业服务公司交纳因管理与商业有关的共同共用部位和共用设施设备而应摊分的物业服务费用，非商业单位租赁经营户对此不持任何异议。非租赁经营户合法使用人指在租赁经营户和物业服务公司（如需要）的同意下，合法使用有关租赁经营户的单位、本物业共用部位和共用设施设备的自然人、法人或其他组织，包括（但不限于）承租人、该租赁经营户或承租人在该单位内共同使用的员工及访客。管理规则指由物业服务公司就本物业制定并供有关租赁经营户及非租赁经营户合法使用人共同遵守的规则。装饰装修管理规定指由物业服务公司就本物业内各单位的装饰及装修制定并供租赁经营户及非租赁经营户合法使用人及装修施工队共同遵守的规则。二、本规约提及的“开发商”包括其合法继承人、受让人及其同意参与的其他公司。三、本规约提及的“租赁经营户”及“物业服务公司”包括其合法继承人、受让人。第二章开发商的权利一、除本物业共用部位和共用设施设备、已转让给其他业主的单位外，开发商独占拥有保留部分，并可全权出售、转让、抵押、出租、许可使用或以其他任何方式处分保留部分或其中任何部分。二、在符合土地使用权出让合同约定及获得政府有关部门批准的前提下，开发商有权将保留部分的任何部分进行发展或重建，包括建设任何建筑物、构筑物或其他任何设施。三、开发商享有本物业及本物业内任何部分命名权和名称权以及有权在其认为合适情况下更改本物业及本物业内任何部分的名称，各租赁经营户无权就有关命名或更改向开发商或任何人士提出异议或索取任何赔偿。但更改本物业及／或本物业任何部分的名称前，开发商应提前三个月以书面通知或公告各租赁经营户。四、开发商有权单独与有关政府部门商讨及决定更改发展地任何部分的地界或分期发展，并完成任何有关的法律手续。五、开发商有权委托代理人行使本规约项下开发商的任何权利。六、开发商有权在保留部分安装、架设、更改、维修、拆除任何天线、视讯设备、发射器、招牌、广告牌、照明、通讯设备及其他各种设施，因此取得之收益全部归开发商所有；在不影响租赁经营户日常经营的情况下，开发商也有权在本物业共用部位和共用设施设备的任何部分进行上述商业活动。七、开发商在政府有关部门批准的前提下，有权将现在及将来关于本物业或其内任何一地块的建筑规划及蓝图进行更改、修订、增订及改动。八、开发商有权向政府有关部门申请及获得土地使用权出让合同及其内容的修改、修订、增订及改动，包括改变用途，取得发展地或任何一部分的建筑覆盖率、建筑容积率、总建筑面积的增加，因改变用途及／或增加建筑覆盖率、建筑容积率、总建筑面积的利益全归开发商。九、开发商有权将保留或未出售之任何部分，有偿或无偿转让给政府等任何第三方，所得利益全部归开发商所有。十、开发商有权按其认为适当的条件将其在本规约项下的所有或任何权利转让予其认为适当的公司或个人，所得利益全部归开发商所有。十一、本物业所有室内停车场、室外规划停车位产权归开发商所有，各租赁经营户不得侵犯开发商对室内停车场和室外规划停车位的占有、使用、收益、处分的权利。十二、开发商有权根据政府作出的相应的审批，改动商业外墙面的设计。十三、开发商有权在本物业保留部分及任何共用部位设置商业店铺（尤其是餐饮店铺）所需的隔油池、排烟设施及其他相关配套及机电设备。第三章租赁经营户的权利、义务及责任一、权利（一）依法享有所拥有单位的使用权利。（二）依本规约之安排，合理使用本物业共用部位和共用设施设备的权利。（三）有权按有关规定进行单位室内装饰装修。（四）有权自己或聘请他人对其单位内的各种管道、电线、水箱、燃气以及其它设施进行合法安装、维护及修缮，安装、维护及修缮时必须尊重相邻租赁经营户的合法权益，但法律法规政策规定必须由专业部门、机构或人员施工的除外。（五）有权根据本物业共用部位和共用设施设备以及附属本物业****区域的市政公用设施的状况，建议物业服务公司及时组织修缮。（六）有权就物业管理的有关事项向物业服务公司提出质询，并得到答复。（七）有权对物业管理工作提出建议、意见或批评。（八）有权向物业管理主管部门进行投诉或提出意见与建议。（九）本物业内，住宅物业外墙面所有权归该幢建筑全体住宅单位业主共有。商业物业外墙面所有权归该幢建筑物全体商业单位业主共有。如在单幢建筑物中、既有住宅单位又有商业单位，则住宅单位业主共同享有住宅单位对应外墙面所有权，商业单位租赁经营户业主享有商业单位对应外墙面所有权，在商业单位业主承担商业物业外墙面之日常清洁、维修等全部费用的情况下，商业单位业主有权使用商业物业外墙面作广告及媒体展示、灯饰照明及宣传推广用途，所得收益归商业单位业主所有。住宅单位租赁经营户对此不持任何异议。（十）在本物业内，商业天台（如有）的使用权由商业单位租赁经营户享有，所得收益（如有）归商业单位租赁经营户所有，商业单位租赁经营户须承担该商业天台的日常清洁、维修等全部费用，非商业单位租赁经营户对此不持任何异议。（十一）小区内的道路、广场、绿化（指小区封闭围墙以内区域，不含特定商品房买受人独立使用的花园）归本物业全体住宅业主共有，但此区域内的日常物业管理成本、附属设施设备日常维护保养及维修等费用从相应收益中支出，不足部分则由住宅单位业主进行分摊。（十二）商业单位租赁经营户享有本物业小区封闭围墙以外的区域（包括但不限于广场）优先使用权，商业单位租赁经营户承担商业广场的日常运作成本、附属设施设备日常维护保养及维修更换费用。非商业单位业主同意商业单位租赁经营户对商业广场拥有其商业经营活动所需的使用权，商业单位租赁经营户对商业广场的使用权具有优先于其他业主的效力。非商业单位业主不干涉商业单位租赁经营户的使用权，也不向商业单位租赁经营户主张因商业单位租赁经营户行使该使用权所产生的收益（如有）。（十三）上述权利均受本规约规定所限制，如有关租赁经营户及非租赁经营户合法使用人未能遵守本规约及根据本规约交纳物业服务费及应承担的其他费用，物业服务公司有权不为其提供任何服务。二、义务及责任（一）在使用、经营所拥有单位时，应遵守物业管理法律法规以及本规约的规定。（二）自觉维护公共场所的整洁、美观、畅通及公用设施的完好。（三）按规定及时交纳物业服务费；按法律、法规及政府规章、政策的规定及本规约的安排分摊及承担本物业共用部位和共用设施设备的维修、更新、改造之费用。（四）租赁经营户明白并承诺1、租赁经营户及非租赁经营户合法使用人如需进行单位室内装饰装修，必须遵守装饰装修管理规定，并填写申请表，报物业服务公司审查批准后，向物业服务公司交纳由物业服务公司指定金额的装饰装修押金和其他有关装修费用后方可按规定施工，完工后由物业服务公司进行查验，如无违规、违章情况或妨碍他人正常使用其单位的现象（如渗、漏、堵、冒等）或影响物业景观的现象，押金（不带任何利息）予以退还，否则视违章情况予以扣除并限期整改，造成损害的应承担赔偿费用。如有额外使用共用设施设备（如供电增容等）的，还应承担相应的补偿费用。2、租赁经营户及非租赁经营户合法使用人在单位装修中有责任协助物业服务公司共同管理装修施工队伍，配合装修管理人员对装修施工过程的现场监管工作。3、租赁经营户及非租赁经营户合法使用人在装修中有责任维护房屋外观的统一美观，完全按照物业服务公司规定的有关外观的统一规范进行施工，如：广告牌、窗户、门、空调安装位置等；玻璃门、窗户未经允许不得更换，室外侧严禁加装防盗网。4、消防设施不得随意改动，如有需要改动和增加消防设施需向商业运营公司提出书面申请，提供施工图纸以备档，经相关技术人员审核审批后方可施工，由此所产生的相关费用由乙方承担，如改动后造成消防联动故障，由租赁户负责恢复。广告位：是指租赁经营户所租物业正门上方开发商已安装完成的广告位，租赁经营户在使用的过程中可根据经营需要改变底板颜色，但高度、宽度等不得超出现有广告位尺寸。若租赁经营户使用的是多个商铺，多个广告不可拉通使用。5、租赁经营户及非租赁经营户合法使用人在本物业内严禁饲养家禽、家畜及宠物。若因饲养动物骚扰其他租赁经营户及非租赁经营户合法使用人而遭到投诉，或影响本物业环境，或对他人人身安全造成威胁或伤害时，该租赁经营户及非租赁经营户合法使用人应按物业服务公司所发出的通知的要求，立即迁出其所饲养的动物。租赁经营户及非租赁经营户合法使用人应遵守国家及十堰市有关动物饲养的管理法规，并承担因饲养动物造成损害的法律责任。6、租赁经营户及非租赁经营户合法使用人如请物业服务公司对其单位及设施、设备、毗连部位或设施设备进行维修、养护，应交纳有关费用，但物业服务公司有权拒绝其请求。7、租赁经营户明白并承诺与非租赁经营户合法使用人在建立合法使用、维护、改造所拥有单位的法律关系时，应告知并要求对方遵守物业服务公司的有关规定和本规约，并承担连带责任。8、租赁经营户及非租赁经营户合法使用人与物业服务公司在本物业内不存在人身安全保障、财产保管或保险关系（另有专门合同规定除外）。物业服务公司在管理室内停车场及室外停车位时，只提供停车场之场地清洁和共用设施设备维护服务，不对车辆承担任何保管责任，所收费用仅为场地清洁和共用设施设备维护费，不含车辆的盗损保险费，故车主须就停放之车辆自行向保险公司购买盗损保险。9、租赁经营户在终止使用该物业（包括车位）时，应当提前10日内将该情况以书面方式通知物业服务公司及经营管理公司。10、租赁经营户承诺按照商业运营部相关要求安装空调机位，预留空调房面积，如未按要求安装，使用后期出现空调散热问题由租赁经营户自行承担。11、在本物业范围内，不得有下列行为：（1)擅自改变本物业的房屋建筑及其设施设备的结构、外貌（含外墙、外门窗、公共走道等部位设施的颜色、形状和规格）、设计用途、功能和布局等；（2）对单位的内外承重墙、梁、柱、板、公共走道进行违章凿、拆、搭、建；（3）占用或损坏本物业共用部位和共用设施设备；（4）擅自损坏、拆除、改造供电、供水、供气、通讯、排水、排污、消防等共用设施设备；（5）不按规定堆放物品、丢弃垃圾、高空抛物；（6）违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危险物质等；（7）践踏、占用绿地，损坏、涂划园林建筑艺术品；（8）影响市容观瞻或本物业外观的乱搭、乱贴、乱挂、设立广告牌、告示；（9）随意停放车辆和鸣喇叭，制造超过规定标准的噪音；单位内所播放的音乐（包括电视、音响系统及其他器材播放的音乐）的音量过高，影响其他单位的生活或经营；（10)利用其单位进行危害公共利益、违法或不道德的行为；（11）侵害他人正当权益的行为及法律、法规及政府规定禁止的其他行为；（12）不合理使用、切断、损毁、损害、改变、阻碍或干扰本物业共用部位和共用设施设备；（13）制造不合理的声响或震荡，或容许水、污物或气体从其单位外泄，以致损害本物业共用部位和共用设施设备或对其他租赁经营户及非租赁经营户合法使用人构成滋扰、不方便或损害；（14）在物业服务公司指定的地方以外弃置垃圾或废物，或将垃圾及废物抛出窗外或抛掷在下层；（15）使用或允许其单位或任何物业共用部位作任何违反租赁合同、本规约、管理规则以及相关法律规定的活动或用途；（16)作任何非法或不道德行为；（17)进行任何工程或行为以致可能影响或损毁任何单位或本物业共用部位之结构、支撑、间隔及共用设施设备；（18)做出任何以致影响本物业或任何单位购置的保险的有效性或使有关保险金因而被提高的行为；（19）在单位内外进行任何结构或管线更改（得到开发商或物业服务公司，以及有关主管政府部门书面同意除外）；（20）安装、架设、建筑任何天线、视讯设备的室外接收器或发射器、广告牌或其他任何建构或构筑物（得到开发商或物业服务公司，以及有关政府主管部门书面同意除外）；（21）在单位内指定位置以外的窗口或墙壁上装置空调系统应符合有关政府部门的要求，以保持本物业外观之统一性；应尽一切可能减低空调系统所发出之声响及水滴，以免影响到邻近单位的租赁经营户或非租赁经营户合法使用人；（22)任由其单位内种植的花草树木或任何物件，伸展入其他单位的范围内或影响其他单位的正常生活或经营；（23）在单位外或单位内可能影响单位外观的部分或在本物业共用部位和共用设施设备部分陈列、展示、架设、张贴、放置、摆放、派发或贩卖任何传单、通告、标语、信件、广告、宣传品、海报或单张；物业服务公司有权在无需通知或警告下，拆毁、移走及清理任何未经批准而违反上述规定之任何物品，及禁止或驱逐任何人士作出任何上述行为，并可对该等人士或物件、装置、设备之负责人或拥有人追讨所有费用、开支及损失；（24）要求物业服务公司或其职员提供与管理本物业无关的私人服务；（25)责骂物业服务公司属下的职员。各租赁经营户如对某职员不满，应当向物业服务公司提出，由物业服务公司采取其认为适合的行动；（26）利用其单位作斋堂、殡仪或宗教活动用途或从事滋扰他人的活动或由原住宅改用为非住宅用途或将非住宅用途改为住宅用途。（27)任由白蚁、老鼠、蟑螂或任何其他昆虫或害虫在其单位内滋生。12、租赁经营户和非租赁经营户合法使用人应准时交纳其单位应交纳的物业服务费及其他费用。每个季度末最后一个月的前五日，预交下个季度的物业服务费、水、电等分摊费用。若租赁经营户和非租赁经营户合法使用人逾期交纳物业服务费及水、电等分摊费用的，物业服务公司将按以下方式处理：（1）如逾期交纳物业服务费，则从逾期之日起每天按应交费用的3‰交纳违约金；（2）如逾期交纳水、电等分摊费用，则从逾期之日起每天按应交费用的3‰交纳违约金；（3）逾期不交纳物业服务费及水、电等分摊费用的租赁经营户及非租赁经营户合法使用人应承担违约责任，物业服务公司有权诉请仲裁机构或人民法院要求限期交纳，租赁经营户应承担物业服务公司由此发生的律师费、诉讼费等相关费用。13、各租赁经营户应自行负责其单位内部范围及设施（包括购买特定单位租赁经营户使用的楼盖、屋顶、梁柱、花园、各种入墙管道、基础及承重结构及地方）的维修。任何单位内的排水、排污、装修工程或其他原因损害或影响其他单位及本物业共用部位和共用设施设备时，该单位租赁经营户须承担赔偿及维修等责任。14、租赁经营户及非租赁经营户合法使用人违反本规约的规定引致其他租赁经营户（个别或全部）或其他人蒙受损失或损害时，该租赁经营户及非租赁经营户合法使用人须负起全部连带赔偿责任。若有关行为违反刑事、民事或行政法律或法规，该租赁经营户及有关的非租赁经营户合法使用人亦须负相应的法律责任。15、受以下权利所约束：（1)受本规约内赋予物业服务公司及赋予开发商的权利的约束：（2)在单位内已发生或可能发生火灾、水淹、塌方及其它危害本物业的事件，及／或危害他人人身安全、财产及其它公共利益的事件，该等紧急情况下，物业服务公司及其代理人有权在未得到租赁经营户事先同意的情况下进入该单位，并采取紧急避险措施而不须承担任何因此而引起的一切修复费用；（3）物业服务公司及其代理人无论是否有测量员及工人或其他人陪同，在事先曾发出通知的前提下（紧急情形下除外），有权在合理的时间进入任何单位以便进行视察、维修、翻新本物业共用部位和共用设施设备以及按照本规约之规定执行物业服务公司的权利和职责；（4）其他租赁经营户在本章第一条所述的权利。16、购买特定单位的租赁经营户须遵守有关法律法规、本规约、物业管理制度。第四章本物业之管理一、物业服务公司的委任（一）本物业由开发商应依法选聘的物业服务公司进行管理，并与其选聘的物业服务公司签定物业服务合同。物业服务公司承担物业管理责任。（二）物业服务公司应被视作为本物业全体租赁经营户之代理人及代表，根据本规约授予之权利代表全体租赁经营户处理本物业之一切物业管理事宜。（三）物业服务公司须受本规约所载之一切条件、职责和责任约束及须遵守和履行该等条件、职责和责任，并享有本规约给予物业服务公司之一切权利。二、委托管理事项（一）单幢建筑物之共用部位和共用设施设备（楼盖、部分屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备用房共用的上下水管道、落水管、烟囱、共用照明、配电系统、楼内的消防设施设备、电梯等）的维修、养护、管理和运行服务。（二）本物业共用部位和共用设施设备的维修、养护管理和运行服务。（三）本物业内属物业管理范围的共用设施（道路、室外共用部位上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯）的维修、养护和管理。（四）本物业内属物业管理范围内的配套服务设施的维修、养护和管理。（五）本物业内属物业管理范围内的公共环境（包括公共场地、房屋建筑物共用部位）的清洁卫生、垃圾的收集、清运。（六）本物业内属于物业管理范围内的车辆进出及其规范停泊、安全行驶的管理。室外停车位、室内停车场及其营运系统的维修、养护和管理。（七）本物业内属于物业管理范围内的共用部位和共用设施设备的租赁及相关的管理。以上（一）至（七）项不包含商业物业之各自共用部位和共用设施设备。（八）配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作（但不含人身、财产保管保险责任）。（九）物业及物业管理档案、资料。（十）法规和政策规定由物业服务公司管理的其它事项。三、物业服务公司的职权和义务（一）根据有关法律、法规、政策及本规约的规定，制订本物业的各项管理办法、规章制度、实施细则，自主开展各项管理经营活动，但不得损害大多数租赁经营户及非租赁经营户合法使用人的合法权益，获取不当利益。（二）遵照国家、地方物业管理服务收费规定，按物业管理的服务项目、服务内容、服务深度，测算物业管理服务收费标准并向租赁经营户委员会／开发商提供测算依据，严格按合同规定的收费标准收取，不得擅自加价，不得只收费不服务或多收费少服务。如需调整物业服务收费标准的，应遵守法定程序，并接受物价部门监管。（三）负责编制本物业共用部位和共用设施设备的年度维修养护计划和大中修方案，经租赁经营户委员会／开发商议定后由物业服务公司组织实施。（四）有权依照法律法规政策、前期物业服务合同和本规约的规定对违反本规约和物业管理法律法规政策的行为进行处理。（五）有权按国家法律法规政策的规定或物业服务需要，合理使用物业管理用房。（六）有权选聘专业公司承担本物业的专项管理服务并支付费用，但不得擅自将整体管理责任及利益转让给其他个人或单位。（七）接受房地产行政主管部门及有关政府部门的监督、指导，并接受租赁经营户委员会／开发商和租赁经营户的监督。（八）建立本物业的物业管理档案并负责及时记载有关变更情况。（九）开展有效的社区文化活动和便民服务工作。（十）清洁卫生管理。负责本物业包括建筑物内的共用部位的卫生清洁，垃圾清运以及经常性的保洁。（十一）除“四害”消杀服务。代表本物业全体租赁经营户及非租赁经营户合法使用人与除“四害”专业消杀队伍签订协议，监督做好除“四害”消杀服务工作。（十二）绿化日常维护管理。对本物业管理范围内的花、木、草地进行定期修剪、施肥，尽力保持绿化物生长良好。（十三）治安防范。保安人员24小时巡逻及监控中心值班，维护本物业的公共秩序。（十四）本物业共用部位和共用设施、设备日常维护管理。负责本物业公共场所（地）道路、机电设备、消防设施的日常维修养护，公共排水、排污系统及化粪池等的清疏、维修。住宅物业之单幢建筑物电梯的维护保养费用及相关政府年检费用已包含在物业服务费中，由该幢建筑物租赁经营户共同承担。（十五）向各租赁经营户收取物业服务费以及其他根据本规约项下应交纳之一切费用，按政府法规执行专项维修资金制度。（十六）为本物业共用部位和共用设施设备购买必要之保险及为物业服务公司的人员购买符合政策规定及提供相应保障的保险。（十七）防止本物业共用部位和共用设施设备任何部分被障碍物阻塞。（十八）拆除本物业管理范围内任何违法未经批准或违反本规约规定之设置物、加建物（包括但不限于租赁经营户未经物业服务公司同意自行安装之防盗门及防盗网）、招牌、广告、檐蓬、装饰、障碍物、天线或其他物体，并向摆放或装置此类物体之租赁经营户或有关人士收取拆除此类物体之一切有关费用。（十九）按规定标准收取车位管理费及车位使用费，对违例停泊于本物业内的车辆，作出一切合理之处置。（二十）阻止任何人（包括任何租赁经营户及非租赁经营户合法使用人）以任何不合法、违反土地使用权转让合同或本规约的方式占有或使用本物业的任何部分。（二十一）全权代表全体租赁经营户作为一个整体与有关部门或其他有关机构单位接洽交涉。（二十二）就发展地或本物业之管理事宜，根据需要，委任律师、建筑师、会计师、其他专业人员和顾问、承建商、工人、雇员、代理人、管理员、看更、清洁人员、其他本物业管理人员及工人，并与该等人士或公司签订有关合同及按有关合同支付报酬、发放薪资及提供福利。（二十三）促使各租赁经营户严格遵守本规约内一切条款及规定，包括通过法律途径促使各租赁经营户遵守本规约的规定。（二十四））确保租赁经营户及非租赁经营户合法使用人对其拥有或使用单位进行合理维修，如有必要时，物业服务公司独自安排进行必要维修，并采取一切有效途径向违反本规约租赁经营户或非租赁经营户合法使用人追讨及收取一切有关费用及损失。（二十五）把任何违反本规约之租赁经营户或非租赁经营户合法使用人之名字及其违反的细则张贴于本物业布告板上。（二十六）处理一切与发展地及本物业有关之询问、投诉、报告及来往信件。（二十七）于新年及其他节日前后，自行决定于本物业内外装置节日装饰，费用计入小区水电公摊。（二十八）租赁经营户或非租赁经营户合法使用人提出本规定之外的物业服务，物业服务公司可拒绝，或于同意时附带条件，包括收取费用，但收取之费用将列入本物业之物业服务费收支账目。（二十九）进行物业服务公司认为是有助于提高租赁经营户及非租赁经营户合法使用人享用其单位和本物业共用部位和共用设施设备的一切其他事宜。（三十）安排本物业或任何部分之集体宣传推广或文娱康乐活动。（三十一）办理任何其他与发展地及本物业之物业管理合理需要之事项。（三十二）拥有法律及本规约授予的其他权利和职责。（三十三）在单位内发生或可能发生火灾、水淹、塌方及其它可能危害本物业内他人人身财产安全及公共利益事件发生的情况下，物业服务公司及其代理人有权在未得到租赁经营户同意的情况下进入该单位，并采取紧急避险措施。（三十四）将其责任内之部分工作以合同形式委托其他公司负责进行，但物业服务公司仍须就该等工作向各租赁经营户负责。（三十五）在不违反本规约规定的前提下，就本物业之使用及管理不时制定、增加、删减或更改管理规则、会所规则等，所有租赁经营户及非租赁经营户合法使用人必须遵守。管理规则应在本物业布告板上张贴，各租赁经营户亦可向物业服务公司要求查阅。（三十六）防止及采取行动以补救任何租赁经营户或其他人违反土地使用权转让合同内任何条款或经批准的用途，并向应负责任的人士追讨所有的损失、补偿及费用。四、物业服务公司的物业服务费及管理开支（一）物业服务公司服务费的收入用于与本物业有关的各项费用（具体项目可参见第一章，第一条之“物业服务费”定义）。（二）因管理本物业共同共用部位和共用设施设备所引起的一切支出，由共同共用的租赁经营户（包括住宅单位租赁经营户、商业单位租赁经营户，室内、外停车场的租赁经营户）按照建筑面积及共用情况进行摊分。由于商业物业乃保留部分，由商业租赁经营户自行管理，但商业单位租赁经营户仍须摊分因管理与商业有关的共同共用部位和共用设施设备所产生的物业服务费用。（三）租赁经营户或非租赁经营户合法使用人应于每个季度最后一个月的第五日前，向物业服务公司交纳下个季度的物业服务费及公摊水电费，物业服务费首期从交房之日算起，为利于物业服务公司启动，各租赁经营户应于单位交付时向物业服务公司预交纳三个月的物业服务费。各租赁经营户及非租赁经营户合法使用人不论有否使用其单位，均须按有关法规、规章、政策及本规约的规定交纳上述费用。（四）商业租赁经营户需要承担的物业服务费以商业单位的建筑面积为依据，并按以下标准计算：以租赁合同约定价格/平方米·月（包含物业费，电梯电费，公用走道、大厅分摊水、电费）。该收费标准将根据相关政府部门的规定、物业管理成本及本规约的规定，不时作出有关的调整。（五）商业物业服务费用：商业物业现时由开发商保留产权，并由开发商自行管理或委托代理人进行管理，对于因该管理而产生的费用由开发商自行承担。但商业单位租赁经营户仍需摊分因管理与商业物业有关的共同共用部位和共用设施设备所引起的物业服务费用，并按以下标准计算商业单位租赁经营户应承担的物业服务费：商业物业和非商业物业共用部位及共用设施设备的物业服务费×商业建筑面积商业建筑面积+非商业建筑面积（六）单位已交付或视为交付的，自单位交付或视为交付之日起开始计收物业服务费，由租赁经营户或物业买受人交纳。若租赁经营户或物业买受人未入住（以水电费未发生为准），则根据有关法规、规章、政策的规定交纳物业服务费。若物业发生产权转移时，租赁经营户或物业买受人应当先行交纳所有己发生的物业服务费。(七）纳入物业管理范围的已竣工尚未出售的单位，或因开发商过错未按时交给物业买受人的单位，物业服务费由开发商全额交纳。（八）各单位内水、电费按实交纳。电梯属于单期商业之共用设施，故各单期商业租赁经营户（包括首层单位租赁经营户）应承担各单幢物业电梯的日常管理、维修和养护费用。（九）物业服务费用由物业服务公司按照物业服务合同的约定向租赁经营户收取，并可由物业服务公司按照本规约之规定予以调整和确定以后的物业服务费数额。五、追讨欠交费用任何租赁经营户若未能按时交纳本规约项下须交纳之物业服务费或任何款项，物业服务公司有权采取任何下列行动追讨欠交的款项及违约金，并收取附加费用，附加费用包括但不限于追讨欠款之行政及法律费用，违约金按欠交款项总额的3%0为标准按日计算，自逾期之日起至所欠款付清之日为止。1、在本物业布告板上公布欠款租赁经营户的名称及有关情况；2、向法院提出诉讼追讨欠款。判决后强制执行判决或以其他方式取得经法院判决的欠款；3、提交租赁经营户委员会代为追收。物业服务公司或租赁经营户委员会可向人民法院起诉要求限期交纳；4、向当地房地产行政主管部门或其他有关政府部门申请，欠款租赁经营户在欠交的物业服务费、违约金及附加费用未全部交清前，不得转让其单位之产权。六、物业服务公司的责任除非由于物业服务公司、其雇员或代理人的非法行为、故意或严重过失所引起，否则物业服务公司、其雇员或代理人不需就任何根据本规约约定之事项或就以下情况向任何租赁经营户或非租赁经营户合法使用人负任何民事责任：（一）任何物业共用部位共用设施设备之损毁、故障或停顿；（二）任何一期项目物业之水、电、燃气、电话或其他服务之损毁、故障或停顿；（三）发展地及本物业之火灾或水浸；（四）任何害虫所引起之损坏；（五）任何火灾、地震、山泥倾泻、其他天灾或不可抗力事故引起之损坏；（六）任何偷窃、劫案或暴乱；（七）不强制执行本规约、管理规则或其任何条款。第五章室内停车场及室外停车位之管理一、本规约的全部规定同样