金太城商住复合策划方案样本

金太城—商住复合策划案一、“金太城”项目规划与前期工作评估与建议

一、评估

在对所提供前期资料消化吸取过程中，咱们对整个项目规划及前期工作形成了如下看法：

1、从总体布局上看，整体规划科学、紧凑、有序，并充分体现了人文关怀思想，社区采用封闭式管理，使业主安全得以充分保证，住宅主入口设在戴家巷，即体现了以便原则，又体现了闹中取静设计意图。酒店、写字楼及商业街构成广场主入口设在虎踞北路，交通极为便利，并易于聚积人气。社区内车行线路设计合理，达到人车分流原则，此外虎踞北路口还设立了人流疏散通道，考虑极为周密。

2、从土地价值运用上看，整体规划充分或者可以说最大限度地发挥了土地价值，通过环社区商业街、写字楼、酒店及住宅各种物业形态复合式开发销售，以使土地价值最大限度地发挥。

3、从环境景观设计上看，将区内集中绿地置于主入口轴线上，使其既是地理上中心，也成为社区生活中心区域，使社区形成藏风聚气之势。此外，环境设计中充分体现了“均好性”原则，通过组团内绿地、两两围合庭院式绿地、宅前绿地、屋顶花园使社区整体绿意盎然；更为重要是规划设计中充分考虑了山坡地绿化造景运用，使其形成社区最具特色、最具卖点景观环境，使社区构成了竖向绿色景观带，

构造清晰、层次分明，地面景观与空中景观交相呼应。此外，虎踞北路上形成了都市景观带，都市景致、风水运用，构成社区山、水、城、林全面景观链。

4、从健康设施考虑上看，规划设计中人文关怀情结体现淋漓尽致，在地幅不大现状中，运用架空、绿地、屋顶、山地等多处面积及社区会所，设立运动体闲设施，使社区居民及办公人群能在工作、生活中享有美好景致，体验美好人生，通过运动强化体魄，放松身心。

5、从单体设计上看，开发公司多次调节，终使现方案达到较为抱负境界。由于社区基地面积不大，一面临山，一面有26层写字楼，因而单体与单体间关系就极为重要，当前，A、B、C、D、E座，均在上作了斜向调节，这样关系将更加合理，对住房光照、通风、视线都能有很大改进。

6、从户型设计上看，主力户型是130-150M2之间三室二厅二卫及四室二厅二卫，比较能切合市场中改进型二次置业人群生活模式，并恰当配以大、小两类（150M2以上，100M2如下）及其他特殊户型（别墅式公寓、跃层公寓等），配备基本合理。

7、从建筑立面与造型上看，主楼金源大厦，立意新颖、造型极富特色，可成为虎踞北路上标志性建筑。银色外观，临街面全玻璃幕墙；住宅小高层外观雅致，用料考究，整个社区天际线丰富，造型美观，色彩协调，与山色云彩和谐共存。

8、从建筑构造上看，高层写字楼采用现浇框一简构造体系，小高层、高层住宅采用现浇异形柱框构造体系，其他公建均采用现浇钢筋混凝土框架构造，均十分科学合理。

9、从技术经济指标分析上看：用地经济，覆盖率、容积率、绿化率均达到原则规定并十分人性化。各物业类型建筑面积分派也较合理，车位考虑也较充分。

10、从大厦扩初设计考虑上看，功能安排十分合理，设备安排比较到位，消防、通风、人防考虑细致。

11、从展示中心设计要点上看，面积大、层高高非常有特色，可以成为南京最佳售楼中心之一，功能设想也很周到，并充分考虑了智能化展示系统运用。

12、从开发筹划进度表上看：从拆迁、设计、报批、施工、一二期衔接、写字楼、住宅、商进度衔接上看，均很紧凑、有序。

综上所述，咱们觉得，尽管在报批环节上浮现了短暂延缓，但项目整个过程把握十分良好有序，系统运营控制良好。开发公司对市场研究充分，定位精确，规划思想当代科学，设计合理而富有个性。前期各项工作准备良好，为下一步开工与销售推广打下了坚实基本。有理由相信，该项目可以成为将来两年内南京最先进物业与销售状况最佳物业之一。

二、建议

住宅产品应当涉及：工程质量、功能、环境质量、服务等四个方面，如下从这些方面提出粗浅建议：

1、户型问题：

（1）写字楼户型及分割问题：

高档项目往往需要较大走廊、大堂、过道等公共空间，这样尽管得房率会有所下降，但业主体面得到了体现，如果市场销售显现出购房者有这方面需求，设计应当向这个方向妥协。

在写字楼楼层平面分割上，由于当前大、中、小买家比例尚无法拟定，故分割方案不应只做一种，而应多设计几种方案以供售楼人员向不同需求业主推荐。

（2）住宅户型：

当前，主力户型三室二厅二卫及四室二厅二卫设立基本合理，但仍应考虑恰当放大小户型（二室二厅二卫90-100M2）比例，以利于开盘人气。

（3）户型思考与创新：

好户型未必是热卖户型，卖得最佳户型未必是好户型，在一种不成熟市场试图制定出原则是不现实。对咱们而言，与其找到好原则，不如找到打开原则钥匙，这把钥匙恐怕一是市场分析，二是户型创新。

市场分析使咱们得到现实需求意向，而户型创新使咱们可以对市场起到引导性作用。

从这种意义上看，当前本案户型设计只是合理，而无创新。

此外，在公共活动区、私密休息区、辅助区，三者之间比例关系上尚有进一步商榷也许性。

在户型细部设计解决上因不理解详情，故不便发言。

2、物业管理（服务）问题：

社区为复合型项目，拥有酒店系统，因而酒店式物业管理服务具备了很大也许性，也成为社区特大卖点，应受到注重，并积极谋求设计方案，在内部认购前即应有所明确，以使业主放心，尽早下定。

3、环境质量问题：

社区当前环境设计考虑已几近极致，但如何使景观价值最大化，依然是要重点思考内容。

社区山坡地景观设计是重中之重，当前细化方案尚未浮现，但当前感觉到主题不够明晰，层次感尚未体现。

社区都市广场（虎踞北路）景观设计当前尽管十分丰富，主题也较明确，但仍有繁杂、不简约之感，咱们觉得还应更当代，更简洁方能与社区标志建筑金源大厦外观相匹配。

社区内部绿化考虑较为周到，但室外硬质景观设计当前尚不知详情，但建议考虑细致。

社区在文化设计方面，还应作进一步思考，以确立社区当代与典型相融合文化景观特色。

4、装修房问题：

装修房能否成为本物业建筑交付中一环，是要仔细推敲，如果有市场接受也许性就不应容易放弃。

5、开发节奏与销售推广步序：

当前地块受拆迁制约，形成由内而外开发顺序，且受景观及前面写字楼大厦影响因素，住宅各幢价值有一定差别，而户型大小配备也进一步形成差别局面。有鉴于此，咱们建议要打破原有格局，在先开发住宅单体内配备一定比例小户型以与销售推广步序相匹配。

二、对市场定位及新产品定位评估及建议

一、市场定位是在分析、研究南京市整体经济发展、消费能力、置业概念变化和南京房地产业现状和发展趋势，结合地区特点等诸多因素而拟定市场营销方向。本项目开发商已对此进行了夯实工作，精辟地提炼了项目市场定位。

（一）市场潜力

1.对既有房地产市场评价。

①河西、宁南、江宁板块急逢放量，形成中低层面销售主导市场。但临江大道、地铁、市政道路改造不配套，交通仍使顾客在决定买房时踌躇不决。

②城东板块因隔山隔水交通因素，缓释了市政府将南京市区东移速度。远郊公寓、别墅虽品质、景观可人，但未能构成寻常居家主力。

③老市区改造新建商住房，基于地价、退让等因素，追求容积回报，缺少环境舒服感，生态环境和交通通道缺少当代人文情感，仅依托楼盘地段优势争夺市场份额。

2．需求及市场动态

①消费者理性需求：舒服以便、宁静、人文、自然、品质、永远是房地产消费基本要素

②周边楼盘销售状况：

楼盘

中间价元/M2

主力户型M2

销售状况

虎啸花园

5200

114-160

尾盘（现房）

五台花园

4600

7130

较好（现房）

天福园

4800（多）

89-140

一期完售（现房）

汇林绿洲

4800

120-150

普通（期房）

王府花园

5000

89-145

较好（现房）

湖景花园

4800

108-150

较好（现房）

汉府雅苑

6800

105-374

较好（现房）

金贸花园

5500

85-146

普通（现房）

佳乐福新寓

3450

82-129

较好（现房）

下关文化大楼

6800

写字楼

普通（现房）

③大景观是下一轮房地产市场营销推广核心。

a“水景住宅”骤热。

“生态、山水、美式、豪宅”（帝豪花园）

“城墙花园，生活艺术家”（金城花园）

“山水城林，我尽拥有”（紫金山水苑）

“山水双景齐宅“（武夷花园）

“新河秀水环抱”（南房花园）

“典藏辉弘迎宾大道，尽享浪漫水岸生活”（陶然居）

b推崇生态和当代生活模式

④回归都市已形成新消费动力。

（二）消费者定位

1．写字楼及酒店

①在规划上已经把较低层面（1-15层）改作酒店和自用。提供商务OFFICE为16层以上8000多M2高级别写字楼，充分考虑到顾客选取OFFICE心理状态。从而使顾客在互相比较过程中对本项目价格接受。如：天丰大厦起售价为7楼4500元/M2，18楼价格攀升到6000元/M2。

②开发商对顾客层面定位基本精确。但据我公司本年初市调报告显示，由于地段特性，金融、征询、中介等行业办公场合选取多集中在新街口、山西路、鼓楼。IT行业集中在珠江路城东干道。仅有广告、进出口贸易及其他贸易行业分别有3.4%-6.9%首选。

③咱们注意到项目地理交通环境和周边营销资源。依照差别化定位原则，建议与否可以考虑选取一种具备特殊地区优势行业定位作为主导推广行业。

以旅游和外事服务为主导推广行业。

交通资源：大桥、城西景观绿色通道、长江码头、火车站、盐仓桥交通枢纽。

周边资源：省旅游局、省外事办、省侨办、中华人民共和国国际旅行社、中华人民共和国康辉旅行社、中旅汽车公司、中旅服务公司、丁山宾馆、双门楼宾馆、和谐大厦、江苏旅游学校等。

随着中华人民共和国进入WTO作为旅游大省，重点旅游都市南京，会有一种飞速发展机会。在国内生产总增长率中，旅游业始终是较为活跃行业。充分运用项目交通、环境和行业氛围，故意识地吸引旅游、外服行业公司形成较为特色外事旅游商务平台。不但在推广上易集中顾客资源，同步会对整体品牌提高带来有益影响。

2．住宅

项目所在“居繁华闹喧之地，尽享静谥舒服生活。”加之原生态山地、合围式城堡、21世纪时代生活配备，是都市精英抱负生活环境开发商已对目的定位在社会地位方面作了较为广泛界定。咱们试图通过需求层面作进一步研究。

①

以顾客家庭生命分阶段来界定：

a以年龄35-50岁中间阶段家庭为主力消费群，市场顾客构成36.03%。

b以年龄35-40岁离巢阶段家庭为重点消费群，市场顾客构成11.8%。

c以年龄50-70岁空巢、解体家庭为辅助消费群，市场顾客构成10.11%。

避开中低档消费水平22-34岁创业人群（53.8%）对价格敏感。太古山庄为成熟、成功人士提供住宅精品。

②

从顾客购买动机来界定：

a．

以自购自住为重要需求。

b．

既追求享有自然生态健康生活，又保持与既有社交平台紧密相连生活习惯。

c．

钱换以便新都市生活成本概念。

二、产品定位

产品定位、定向目的消费群提供需求产品认定。咱们基本赞同开发商走精品之路产品定位思路。

1．

写字楼

如果咱们选定中型外事旅游行业为金源大厦OFFICE主导顾客群，大厦风帆立面寓意成功意境会渲染一种亲切氛围。同步对这些涉外交际广泛热门行业特殊工作条件，尽量多地配备、多路电话线、办公区和酒店客人分别运营电梯、商务服务平台。计算机及办公设备租赁、维修、快递、清洁、便餐等硬件和软件完善配套。

从产品共用性来看，写字楼分割比较符合中小型公司办公空间组合，户型跨度大，东全玻璃幕墙、便于二次分割、采光通风好。业主得房率也较高。

顶层豪华层、宾馆层办公室又注入了仿生态楼顶花园，适应不同层面顾客选购。

2．

住宅

由于地型特殊，太古山庄户型因地制宜，比较杂乱。应贯彻山水树林生态原则，在采光、通风分室诸方面要体现“以人为本”组团原则。

针对目的顾客家庭需求功能分别供应不同户型空间。

①精英户型35-50岁，三口之家。追求当代舒服生活，占44.16%。

主卧20M2，次卧15M2，工作室20M2，起居室（客、餐厅）30M2，主卫10M2，客卫6M2，厨房10M2，前阳台8M2设备阳台5M2，总面积124M2。

②享乐户型：40-45岁，二口之家。追求豪华生活，占23.96%。

增长一种客卧或工作间15M2，一种贮藏室4-6M2，一种洗耳恭听衣间4M2，一种保姆室7M2，起居室恰当增长10M2，总面积160M2左右。

③实顾客型：50岁以上，35岁如下家庭及外地来宁单身住户，二口之家。简朴实用生活，占31.88—。

主卧20M2，工作间（或次卧）15M2，起居室25M2，卫生间8M2，厨房8M2，前阳台6M2，设备阳台4M2，贮藏室4M2，总面积90M2。

三、“金太城“项目品牌概念设计方案

一、本项目是江苏金源滩涂实业公司在江苏省滩涂开发投资公司以及政府赋予从事沿海滩涂开发运用战略建设后，初次涉入南京城区房地产项目开发。

（一）本项目功能设计特性：全方位多功能

A.

商务：1.多功能商业裙楼

Shopping

Mall

2.星级酒店

Hotel

旅业

餐饮、娱乐、休闲

3.写字楼

Office

普通写字楼

豪华写字楼

4.商铺

Firm

金融

超市

排档、

美容美发……

5.停车场

Park

地下，地上，架空层、广场……

B.

居住1.

单元住宅

2.

跃层住宅

3.

空中别墅

(二)、营销运作形式多样化

1.

销售

2.

租赁

3.

招商合伙

4.

自营

“金源大厦•太古山庄”项目是一种典型复合房地产开发项目

二、以一种整合概念，作为项目品牌，可以较完整地，便捷涵括项目各个层面

（一）、“金太城”整合品牌导入。“城，因此盛民也”“城为保民之地”。都市是富庶、繁华，享有舒服生活代名词。都市化是新世纪人居文化发展趋势。当代建筑学提出新都市主义提出“居住小城”模式，解决都市发展中空心化，无序化状态。在改造旧城区再造自然生态同步、倡导修建具备都市情调系列公共空间体系及商业公建系统复合式居住小城。与都市固有构造市场相配合，形成在繁华之都享有自然新都市生活意境。

取金源大厦，太古山庄字头，借枕山，围合之势，立当代都市生态开发理念，“扬金帆，开财源，享有繁华，沉浸自然”，“金太城”，一种概念复合地产项目。

（二）金太城品牌系统

金太城（JoYo

City）

金源大厦

太古山庄

太古山地生态花园

金源商业广场

Joyo

Mansion

Joyo

Villa

Joyo

Shopping

Mall

白云堡

金源大厦JoyoMansion

暗香阁

金源酒店JoyoHotel

天一处

金源美食休闲中心

闻涛轩

翠鸣谷

（三）品牌形象分派

复合地产

商务、商贸、酒店

金源

金太城

住宅、景观地理

太古

三、金太城品牌形象概念

金色源泉，成功动力

财富之源，事业起点，拥抱自然，享有生活

四、主副品牌定位

金太城——新世纪城区国际潮流商住复合社区

金源大厦——信息时代，高效率商务平台

金源商业广场——区域性商贸副中心，休闲购物街

太古山庄——城区山地自然生态社区，山地造氧运动

五、城区山地自然生态社区概念

在太古，有山感觉。

山地生态生活方式

1.

空间错落原则

2.

亲阳光原则

3.

健康空气原则

4.

绿色通道原则

5.

自然生态原则

6.

纯洁水原则

7.

山地运动原则

8.

半闭合管理原则

六、金太城品牌概念物质层面支持

1.太古山地生态花园——山地生态概念具象体现

在保持太古山及原始生态同步，修建山体景观，虎踞形象石雕群和大厦前市民休闲广场，以社区内中心花园、楼园景观绿地，裙楼楼顶花园，楼外立面造型等整合修造以阳光、树林、运动为主题生态花园。

2.重新审视太古山庄各幢楼体外立面及户型设计,以体现阳光•空气•宁静•便捷个性特性。

3.三维绿化：山体绿化，绿化通道，空中立体绿化。

七、金太城品牌销售形象视觉体现

组合形式：

1.

金太城Logo

2.

金源大厦、太古山庄、金源商业广场选造专用中文字体。

3.

推广组合：“，金色源泉，成功动力”，下缀金太城Logo下构成推广模式。

四、“金太城”项目包装方案

总

则

“金太城”项目包装方案包括四个某些，即品牌总体形象包装、传媒形象包装、过程现场形象包装、落成现场包装。

品牌总体形象包装是指以原则名称，原则图形，原则字体，原则色彩、原则广告语等核心要素为基本所构成项目形象体系。该体系是整个项目形象灵魂。传媒形象包装、过程现场形象、及建成后社区总体形象包装均以此为原则。它是上述三者在实际运用中体现。

传媒形象包装是指本项目品牌形象在大众传媒中详细呈现。详细而言，就是项目信息在报纸、广播、电视、印刷品、户外、车站等广告媒体中传达形式。它感染力、冲击力及整体辨认性对项目能否吸引公众视线、买家兴趣起到至关重要作用。

过程现场包装是指项目在施工过程及销售过程中现场形象包装。此为购房者最为关注焦点，是最经济，最有效宣传场合。它好坏将直接影响项目与开发商形象，更为重要是它对于销售氛围营造起核心性作用。

落成现场包装是指整个社区竣工之后对社区实行全面形象统一与整合，它体现着开发商对业主承诺兑现与关爱，更为重要是为开发商树立了样板工程，为后续项目积累品牌力量。

一、“金太城”品牌总体形象包装方案

（一）原则名称

1.

总称(中文)：金太城

(英文)：Joyo

City

2.

子系统名称

A.写字楼(中文)：金太城•金源大厦

(英文)：Joyo

Mansion

b.

住宅(中文)：金太城•太古山庄

(英文)：Joyo

Villa

c.

商业街(中文)：金太城•金源广场

(英文)：Joyo

Shopping

Mall

d.

商业街(中文)：金太城•金源大酒店

(英文)：Joyo

Hotel

※

以“金太城”为项目总体名称，以“城”概念涵盖统领整个项目丰富性、多样性；取金源大厦、太古山庄首字合成“金太”体现其内在有机联系，并体现品质感，钛金为最贵重叠金，惯用于尖端科技。

（二）、原则图形

见品牌概念设计内容

（三）、原则字体

见品牌概念设计内容

（四）、原则色彩

见品牌概念设计内容

（五）、原则广告语：

成功动力

金色源泉

二、“金太城”传媒形象和包装方案

对公众信息传达，一方面要考虑该项目丰富性，多样性。因而，第一，是精确、全面并反映项目个性；第二，在形式上要鲜明突出，风格统一，调性一致；第三，由于“城”概念较为硬朗，因而设计中要用亲切柔和元素去调和，以求平衡感。

（一）报纸

为体现大厦匠心独具造型和复合性特色，也为在报纸大量地产广告繁杂背景中脱颖而出，从发布形式上看

1.宜主导性采用竖半版、竖1/4版，横跨版通栏等特殊规格广告形式。

2.以淡底色衬托楼宇,并增强亲和力。

3.将名称、标志、广告语等核心元素以原则格式统一设立。

（二）广播

采用两种方式进行包装，一是男声独播，选取音质成熟、稳健、富磁性男播，体现“金太城”伟岸大气，丰富深远；二是女声独播，选取音质柔美，亲切女播，体现“金太城”亲切灵动，含蓄婉约。

（三）电视

当前，南京地产界普遍不注重电视媒体运用，一是投量少，二是制作过于粗糙，主线不能体现项目形象，有鉴于此，咱们建议“金太城”项目应注重电视媒体强大视觉冲击作用。制作精良电视广告片以树立形象，以增长传播效果。

制作精良广告片，并不意味着花过多制作成本大代价拍摄，且鉴于项目建设过程中不也许实景拍摄实际状况，咱们建议用三维方式制作吉祥物及大楼及社区环境动态演示模型，以吉祥物引领进入金太城，体现美妙生活方式展开电视广告，形成动态视觉包装。三、“金太城”过程现场包装方案

过程现场包装就是将工程现场依照进厂施工进程和环境改造进行装饰和美化。它是营销策划中不可缺少一种环节，是销售广告有力补充。

“金太城”项目现场包装可分为前期和后期两某些，前期某些包装着重于工地形象和工作环境，涉及售楼中心、围墙、工地入口、社区每个入口、项目一期入口、社区外围入口道路等；后期某些包装侧重于现场环境，涉及样板店、广告牌、展示灯箱、人造景观等。（此处重要指前期包装。）

（一）售楼中心包装

售楼中心包装核心是格调与功能及其有机组合，鉴于本案售楼中心面积大，净高高特点，咱们作如下建议：

1.

中心以虎踞北路沿街全落地玻璃,中间开设四扇开大门，体现畅通明亮当代感。

2.

大门进入处中央设立社区楼盘模型；

3.

模型后设集中演示区，涉及多媒体屏幕演示系统、图片悬挂演示、建材及设备演示系统；

4.

以沙盘及演示区为中轴，左右分别设立写字楼、商铺销售洽谈区与住宅销售洽谈区，形成功能性区别；

5.

中心内侧局部做二层，将办公性功能放置二层，并在二层设立宾客接待室及小型游戏活动室；

6.

售楼中心沿虎踞路上方墙体上建议制作超大型户外广告牌，体现社区形象。

※这样设计，重要是体现集中演示、分区洽谈原则。既可使买主感受社区整体内涵，也可让其依照自己需要分别洽谈，不互相干扰。局部二层上设办公室，使办公与洽谈互不干扰；二层设宾客接待区，使大买家有倍受尊重之感，也使谈判安静有序不受干扰，边上尚有活动室，亦可在轻松活跃氛围中完毕交易。

（二）围墙包装

1.

沿虎踞北路围墙

(1)

围墙制作成南京市第一本“墙体楼书”,既是美化墙体,更重要是作为新闻炒作题材。

(2)

围墙尺寸：砌净高为2.2米，带墙檐高2.3米。墙柱高2.5米，柱顶带一根管式细短铁棍，上面可插旗杆。柱宽40CM，柱与柱之间墙宽3米。

(3)

包装方式：以楼书内容制作上墙，墙体下部做上开发商名称字样，墙柱体上饰以“金太城”名称及标志，每个墙柱顶端上插上公司旗帜。

2．沿戴家巷及镇江路围墙

(1)围墙主题：公司及社区形象展示

(2)围墙尺寸：同虎踞路围墙

(3)包装方式：以“金太城”原则色作底色，将墙体及围墙柱所有涂满，在每两柱间墙体中饰以与原则色形成反差项目组合标志等其他同虎踞路围墙。

（三）入口包装

需要包装入口有两处：

1.虎踞北路入口

此为施工主入口，由于沿虎踞北路，有重大宣传意义，建议搭建大型牌楼和灯光铁架拱门。入口处顶部悬挂一条横幅，门两侧悬挂彩旗，三角吊旗，门两侧竖警示牌和公示牌。（如提前把金太城门头建好，更可使项目形象吸引顾客）

2.戴家巷入口

此为施工入口，也是将来住宅社区车辆主入口处，在施工期间由于在戴家巷内，宣传意义不及虎踞北路门，建议前期以施工以便为第一原则，施工期间，整体用半跨式拱型彩虹门，待后期条件成熟后设计当代实用社区大门，设计时仍但愿灯光亮化效果。

（四）各施工区域包装

1.

A地块一期（金源大厦施工现场）

此区域需要包装重要是围墙，及北侧工地入口，详见入口及围墙包装内容。

2．B地块(一期太古山庄a、b楼)

由于此处为地块最内侧腹地，且镇江路无社区出入口，距两个施工入口最

远，因而包装需要小，但又由于此区域作为A幢住宅楼地块，且最先动工也最先竣工，将来被看房者参观概率最大，因而此地块重要是对到达该地块沿途道路进行包装，重要方式是通过绿化、彩旗、灯光，条幅、充气拱门等方式进行。在现场样板房开放阶段，在镇江路修建简朴精致便门，以利看房人员进出。并可作为A、B幢先期出入暂时通道。

3．C、D地块

此两块重要是按拆迁顺序进行，对施工入口、道路系统按上述两种方式进行包装。

（五）已建成交付区域与在建区域区别与链接

鉴于本社区开发是“由内而外”序列，建议以工地围板方式将施工区与建成交付区相区隔，以道路双侧绿化，彩化、亮化互相衔接过渡。

（六）施工过程中详细包装元素运用

概

念

内

容

楼

盘

包

装

地块包装

楼盘范畴内一切广告宣传及销售设施和用品

“硬件”包装

广告板、旗、幅、售楼处、样板房、人工景观等

销售包装

“软件”包装

销售人员管理、语言、服装、行为、氛围营造等

施工建设包装

施工现场

整体管理

涉及开发商实力，销售进度，建筑质量等问题

管理组织包装

对工程与销售进度总体策划与掌握

动工、施工、封顶、竣工、交付进度把握

1.施工阶段包装元素

（1）致歉公示牌：让人得到心理安慰

（2）入口牌楼：让人看到脸面

（3）施工区进度板：让人看到楼在长

（4）广告布幔：让人看到楼形象

（5）批示牌：让人看清楼区位

（6）充气拱门：让人想到喜庆色彩

（7）楼盘实物标志：让人记忆深刻

（8）温馨警示牌：让人感到温馨

2.预售阶段包装元素

(1)路旗

(2)小彩旗

(3)景观小品

(4)售楼处

3.收尾阶段包装元素：

（1）树立入住率广告板

（2）告谢板

（3）逐渐回撤各种原包装工具，社区形象显示系统进入制作。

四、“金太城”落成现场包装方案

落成现场是指整个社区全面竣工交付后包装方案。建议全面导入CIS系统，以树立金源公司及“金太城”项目良好公众形象，提高知名度与美誉度，建立样板工程。

详细内容及条目如下：

房地产楼盘导视系统设计内容

A、

楼盘形象基本要素：

一．

总系统

1．

楼盘标志

2．

楼盘标志最小使用尺寸限定，最小预留空间限定及标志方格制图法

3．

楼盘标志辅助色及标志搭配使用规范

4．

楼盘辅助色带与楼盘标志之组合

5．

标志及楼盘名称中英文组合

6．

楼盘名称原则字体及其方格制图法

7．

指定印刷字体

8．

辅助图形

B、

应用要素：

一．

办公系统：

1．

名片

2．

信封（国内、国际原则信封）

3．

员工辨认牌（工作牌）

4．

徽章

5．

信笺

6．

便笺

7．

传真纸

8．

笔记本

9．

员工手册封面

10．

文献夹

11．

文献袋（横式、竖式）

12．

桌签

13．

签到簿

14．

请柬/贺卡

15．

纸杯

16．

考勤卡

17．

钥匙扣

18．

公文包

19．

意见簿

20．

笔筒

21．

笔架

22．

书写工具

23．

烟灰缸

二．

分区环境系统：

售楼处：

1、

欢迎牌

2、

展板规范

3、

展厅导示牌

4、

台面标牌（洽谈处、收款处、签约处）

5、

警示牌（请勿触摸、请勿拍照、请勿吸烟）

6、

功能标示牌（总经理室、资料室、财务室、洗手间）

7、

区内住户楼导向牌（楼号、座号、门号）

8、

走廊导示牌

a．

火警119

b．

请勿吸烟

c．

配电房

d．

安全通道

e．

有电危险

f．

闭路电视监控室

g．

电标

h．

水标

i．

管气标

j．

电梯标牌

9、

社区区旗

10、

示范单位标牌（主人房、客厅、房型、面积）

11、

看楼专车

现场某些：

1．

工地广告牌

2．

路牌标记

3．

路灯

4．

彩旗/三角旗

5．

气球

6．

POP挂旗

7．

楼体条幅

8．

楼盘管理导视

a．

管理处

b．

保安部

c．

询问处

9、停车标记

三．

广告系统

1、

宣传册封面

2、

海报规范格式

3、

POP规范格式

4、

优惠卡

5、

礼物（伞、钥匙扣）

6、

礼物包装纸

7、

灯箱

8、

路牌广告

9、

车身广告

10、

手拎袋

11、

锦旗

12、

绶带

四、服饰系统

1、

管理人员服饰

2、

销售人员服饰

3、

清洁人员服饰

4、

保安人员服饰

五、“金太城”项目营销方案

一、入市时机与态势

（一）入市时机

入市时机是首要营销策划要素，其选取与否恰当对于物业开盘业绩起至关重要影响。

本案要考虑影响入市时机因素有如下几条：

1.写字楼、商铺购买适当在年终推出，因素是公司及个体业主普通会在年终，公司财务状况明确后作出购买决策。

2.销售允许证有望在11月份拿到。

3.圣淘沙花城将在9月开盘，不适当给其在本区独售时间过久，应适时跟进，以分流买主。

有鉴于此，咱们建议在10月份进行媒介预热，并进行现场准备，12月份开始内部认购。在圣诞节或元旦先后正式入市，以起到一收今年之尾势，二抢来年之头彩功能。

（二）入市态势

从气势上看，既选址于虎踞龙蟠之地，自当有龙行虎啸之势，应考虑力度与速度，迅速有力地获得市场影响。因而，在宣传及营销战略布置上应以求势、求实为旨，不适当采用浅吟低唱、细雨润物之法。

二、销售阶段与销售进度

（一）销售阶段：

依照地块折迁顺序，工期安排及各种物业形态间内在联系，在内部认购结束后，建议将整个项目营销阶段作如下划分：

共分两期：

第一期销售：.1-.8

(A幢竣工交付日)

此一阶段销售物业内容:

住宅:

A、B幢

写字楼：保存4层整层，别的推出

商铺：虎踞北路沿街商铺及D、E座楼下商铺

第二期销售：.9-.6

(项目全面交付日)

此一阶段销售物业内容:

(含上一阶段余量)

住宅:

C、E幢

写字楼：保存整层开始发售

商铺：戴家巷、镇江路沿街商铺

（二）销售进度

1.

第一期销售：共8个月

(1)

开盘后前4个月.即.1-.4,实现销售率：

住宅:

40%

写字楼：50%

（整层保存层除外）

商铺：55%

(2)

开盘后后4个月.即.5-.8,实现销售率：

住宅:

85%

写字楼：80%

（整层保存层除外）

商铺：80%

2.

第二期销售：共9个月

(1)

开盘后前4个月.即.10-.1（写字楼及B幢住宅竣工）,实现销售率：

A.

一期物业：基本清盘

B.

二期物业

住宅:

40%

写字楼：保存单位实现30%销售率

商住楼：45%

商铺：40%

(2)

开盘后后5个月.即.2-.6月份,实现销售率：

住宅:

90%

写字楼：85%

商住楼：95%

商铺：85%

少量余盘在其后几种月内自然消化。

（三）关于内部认购期

内部认购期应将整个项目所有物业内容全面推介并全面接受预定。正式销售再分期推出不同物业类型。其目是为了向公众全面展示物业。

三、价格方略

（一）项目静态定价

1.

基本法则：

项目静态定价原则规定结合需求导向与竟争导向。

从本案实际状况看，城内楼盘相对供应量局限性，有较大需求空间，从竞争角度看，区域内有直接竞争楼盘，但总量不是很大。

2.

均价确立：

结合类比价值需求平均法与有效需求成本加权法，通过综合平衡建议：

住宅均价水平为：4500元/M2—4600元/M2

<D座商住楼与此类似>

写字楼均价水平为：5500元/M2—5600元/M2

商铺：（1）A座：虎踞北路沿街商铺：6000元/M2

左右

（2）B座：D、E座下方商铺：4000元/M2

左右

（3）C座：戴家巷、镇江路沿街商铺：5000元/M2

左右

（二）项目全程定价

1.

基本法则：

项目全程定价决定因素涉及成本因素，商品力，销售能力与利润目的盼望，据此综合平衡得出如下建议。

2.

全程定价建议：

住宅（含D座）

写字楼

商铺

起售单价

3800元/M2

4800元/M2（12层起）

A：5500元/M2

B：3500元/M2

C：4500元/M2

最低单价

3800元/M2

4800元/M2

A：5200元/M2

B：3100元/M2

C：4200元/M2

最高单价

5400元/M2

8600元/M2

A：7500元/M2

B：4600元/M2

C：5500元/M2

平均单价

4500-4600元/M2

5500-5600元/M2

A：6000元/M2

B：4000元/M2

C：5000元/M2

主力单价

4600元/M2

5500元/M2

A：6000元/M2

B：4000元/M2

C：5000元/M2

*酒店1-12层鉴于建筑成本高于写字楼，屋面楼层处在底部，但均价应不低于4800元/M2。

（三）价格调节

一期开盘定价后，一期工程到封顶时提高一次价格，一期竣工可交付时提高一次价；二期工程封顶时提高一次价格，二期竣工可交付时提价一次，预测所有销售过程，有四次提价机会，每次各类物业均可有150元/M2-200元/M2涨幅，从而将物业起售价向最高价提高，最后达到均价，实现总体利润。

（四）差价方略与销售方略

1.差价方略:

(1)楼盘差价:依照详细楼层物业状况评估而定

(2)户型差价：因位置、朝向、通风、采光、景观、间隔、使用等各种因素差价，不同户型有价格上区别，可以评估公式评估后定出。

2.销控方略

差价对销控有着特殊作用。差价偏高，则房价某些销售必慢，低价某些必快。有鉴于这一销售规律，建议对某些单位进行高差价保存，实行销售控制，以保证利润实现。低价开盘时，通过控制进度数量来保证利润。

四、销售体系方略

（一）销售体系建立与管理架构

1.销售前期推广工作要点

2.销售基本执行流程设计

3.销售前期宣传工作流程设计

4.销售岗位构造设计

（二）销售整体方略布置

1.建立总体构造目的

2.营销整体战略架构

3.操作执行工作细则

4.方略模式

（三）销售管理操作

1.总体销售管理模型

2.营销预算

3.售楼处管理

（四）销售队伍管理

1.招聘、挑选

2.培训、上岗

3.评估、任用

4.报酬、勉励

5.提成方案

（五）销售管理文本

1.签约程序

2.成交管理主体

3.认购书

4.客户档案

（六）销控管理

1.售楼进度与方略协调

2.把握销售进度控制方略

3.销售阶段性问题解决

（七）销售阶段操作管理

1.内部认购期

2.公开发售期

3.尾盘期

六、金太城项目推广方案

品牌导入期

10月—11月（2个月）

内部认购期

12月

（1个月）

一期公开发售期

1月

（1个月）

一期延销期

2月—6月（4个月）

一期促销期

7月

（1个月）

品牌形成期

8月

（1个月）

（二期内部认购）

9月

（1个月）

二期公开发售期

10月—6月（9个月）

尾盘期

7月后来

一、概念先行是“金太城”项目导入市场先导（9月-11月）

1.复合地产----金太城概念导入

(1)地段价值最大化运用

(2)自然风貌挖掘改造

(3)城中之城——综合配套，围合式环境封闭性

(4)复合地产给金太城业主和周边社区带来新消费形态

2.传播目的

(1)复合地产——一种新地产概念,吸引公众舆论及房地产界深切关注，开发商大开发理念：以综合治理滩涂精神综合改造都市

(2)充分发挥都市土地资源最优价值进一步论证

(3)塑造开发商精明和执着良好形象

(4)目的顾客层面及社会公共舆论，开始对金太城形成初步印象

3.传播手段

本阶段传播是营销推广准备期,以形象及概念导入为主。传播手段,以PR活动为主,结合公众展示淡入市场

(1)南京写字楼展示会

(2)“土地资源复合及复合地产概念”座谈会(新世纪金太房地产中秋恳谈会)

(3)“金太城”开工奠基活动，“龙虎汇太古”（金太城主形象墙展示揭幕）

(4)“金太城复合地产BBS”、“金太城山地生态”。前期在南京日报或新华日报省城版，中期开始移至金陵晚报（或南京晨报）分别讨论复合地产、城区山地生态概念）交互性栏目。每周一期。

二、内部认购期（12月）

内部认购是房地产项目正式发售市场铺垫阶段

1.推广目及内容

(1)“金太城”优秀产品竞争力——开发商先进理念、地理环境、整体规划景观效果，建筑设计，配套设施。

(2)定位阐述：金太城——都市当代商住复合样板社区

(3)复合地产核心理念

(4)金源大厦、金源商业广场为前导定位推广

(5)金太城山地康体文化

(6)开发商：强强联合，共筑金太城

2.市场铺垫

(1)主题：“复合地产”是21世纪新都市主义实践

a.目的：提高社会公众对复合地产全面结识，为“金太城”创都市当代商住社区，创造舆论及理论基本。

b.推广筹划

※报纸广告：《金太城—都市当代商住复合样板社区，即将推出》

《虎踞路边有座山》、《盐仓桥下筑新城》简介金太城概论和各项优势

※

销售信息

※规格：

南京日报半版、扬子晚报（或南京晨报）半版

※系列稿2篇

每周刊出

(2)销售现场

a.工地形象墙

b.售楼处布置及POP

c.形象墙改造

(3)有关公司促销活动

a.都市当代商住复合社区座谈会及金太城楼盘解析会

b.“金太城形象大使”

c.“金太城——都市当代商住复合社区BBS”继续在南京日报开展

d.DM：金太城新年联谊活动“圣诞节上帝眷顾”

(4)其他

户外广告：盐仓桥、虎踞路、

北京西路、中山北路；巴士广告……

三、公开发售期及延销期（1月至8月）

1.方略准备

a.顾客对于物业认知需要一具较长期理性比较和判断过程，在购买行为发生时刻起决定因素是理性基本上感性判断，而不是理性分析分析自身。

b.硬价值计量是有限，而软价值可以通过包装和沟通提高。

c.本时期，项目推广就是运用各种传播工具使目的顾客对金太城域形良好主观软价值认同，从兴趣到欣赏到信任，进而最后实现购买。这个过程需要大量积极信息从多方位，多角度包围目的客户。

d.通过对复合商住社区顾客构成分析。针对不同顾客层面，选用主涵、兼涵相合交叉媒体组合。

e.商用与住宅推广结合，与活动推广结合，间接沟通与直接接触，主观与互动相结合整合传播方案。

f.金太城营销是一具较长跨年度过程，一期以推广金源大厦和太古山庄A、B幢为主，商务用房为辅。金源大厦为形象前导带动住宅写字楼、商务楼营销。

太古山庄为推广主力，汇集人气，小型商业房在中后期借大势以报纸小版面招商销售。

2.一期公开发售推广方略

(1)核心概念:金太城——都市当代商住复合社区

(2)核心信息:

A.金源公司实力

B.信息时代高速商务平台

C.当代文明生活全功能配备

D.高效益商贸平台和高素质休闲生活成本剖析

E.星级酒店管家式亲切服务

创优工程。

（3）推广工具

A.公关活动

a.“江苏金源滩涂围垦南京房地产又一巨作”新闻发布会

b.“金源滩涂生态情结——都市山地生态社区”研讨会

c.“已选沧海,再筑青山”长篇新闻专稿

B.广告与宣传

a.大众媒体

Ⅰ报纸：“成功动力，金色源泉”到太古，一起造山城（系列）

ⅡBBS：“金太城，复合地产”、“金太城，都市山地生态”

Ⅲ电视：开盘动态，PR，报道

Ⅳ电台广播：开盘活动现场报导

b.户外媒体

Ⅰ虎踞路（中山北路、察哈尔路）段，盐仓桥广场，T型灯箱

Ⅱ巴士广告

Ⅲ灯杆吊旗

Ⅳ造型气拱模型，升空气球

Ⅴ引导地贴

C.专用媒体

ⅠDM直递

Ⅱ双休日看接送巴士（华侨路——虎踞路）

Ⅲ互联网，金太城网页

D.促销

Ⅰ填图,竞猜得大奖

Ⅱ前20名,送泰国双人出国游

Ⅲ开盘期买房送世界名牌山地车

Ⅳ购Top

Office送Top

Car

E.销售现场

3.金源大厦发售广告

a.注重媒体选取,提高目的受众到达率，把控有效传播成本，

Ⅰ.主发媒体：南京日报、新华日报（省城版）、江南时报（整版）、

Ⅱ.次发媒体：南京晨报（半版）

Ⅲ.专用媒体：DM，互联网，房展会

b.广告主题

Ⅰ.当代都市复合商住生活社区金太城之旗帆—金源大厦正式发售“成功动力

金色源泉”一种高品质高信息化配制，溶合当代商务氛围商务平台坐落金太城。

Ⅱ.江苏金滩涂改造自然，再现生态又一创举——

首举当代都市复合商住生活社区之风帆—金源大厦，“成功动力，金色源泉”

c.隔周一次硬广告低频度大版面强化直效宣传推广

d.在金太城复合生态社区BBS有持续宣传

4.太古山庄一期发售广告

a.主题报刊媒体组别

Ⅰ.主发媒体：扬子晚报（硬）+金陵晚报（软）辅助媒体

南京日报（软）

Ⅱ.主发媒体：南京晨报（硬）+当代快报（硬）辅助媒体

新华日报（软）

首批所有刊出。第二期起轮流刊出。

b.广告主题

Ⅰ.系列A

金太城山地生态自然生活社区典范—太古山庄

太古山庄，×月×日正式发售。

（1）综合形象：阳光、树林、我家。亲阳光原则，地段、户型、

景观、教卫。

（2）健康空气原则—×××M2天然绿色造氧

（3）绿色通道无阻挡行车，交通便捷，人车分流。

（4）城中之城—崇高社区，教卫，人文，商贸、复合地产、提高周边社区素质。

（5）山地运动—再造山地自然生态、错落多层次

（6）领前所未有居家安全—

院式封闭管理，社区资源共享。

Ⅱ.系列B：太古山庄—当代都市山地生态社区

×月×日商定来太古看景

观山、观水、观太古—超越繁杂生活感受

（1）

综合（地段、交通、生态、舒服、物业、人文、品质）

（2）

亲亲阳光亲亲风（户型）

（3）

不识太古真面目，只缘身在此山中（地段、交通）

（4）

回家路没有红灯（便捷、安全）

（5）

每天五分