常熟XX世纪中心营销推广方案

常熟XX世纪中心营销推广方案受到房地产产业政策、税费政策、金融政策调控的影响，常熟房近年来，我国相续实施的、系列的房地产产业宏观调控政策开始发挥其指导2005年6月房地产产业新政的实施与落实，有力的抑制了房地产市场的投机性需求，对住宅房地产产品消费市场产生消极的影响，市场观望气氛严重；市场投资者将投资1、宏观调控政策影响力显著,房地产市场步入结构盘整期近年来，国家采取系列的宏观调控政策，分别从土高速、盲目增长的势头。通过较长时间的市场博弈在这种市场形势下，房地产市场自住型消费需求成为住宅市场的重要支柱，次价位产品成为市场上关注的热点，房地产供给商采取各类促进展受到我国不一致地区经济进展不平衡的影响及房地产市场区域性特征的限地产产业进展水平差距显著,长三角地区新兴经济城市房地产市场大多数处于健康的市场状态，消费容量偏小，大多数处于二次置业阶段，市场上消费者的消费型住宅市场需求前景广阔，对此，我们对XX·世纪中心有理由保持慎重的乐观。年增长57.5%,其中住宅投资23.23亿元，增长45.6%;商业营业用房4.29亿元，增长183.3%。同比增长88.6%;其中完成房地产住宅投资额12.2046亿元，同比增长42.9%;完成商业营业用房2.30亿元，增长475.0%。市场投资保持高速增长的势头。今年1~7月份，全市商品房施工面积已达299.2万平方米，商品房竣工面积59.42万平方米，分别增长38.2%与87.6%。房地产开发市场开发规模逐步增大，如尚湖中央花园总占地面积约10万花园翠竹苑，总面积约1.7万平方米，销售面积约6000平方米，产品功能单一，缺乏创新能力。连续2003年、2004年房地产快速成长的影响及今年上半年实施的土地政策，加速了房地产市场根据今年上半年常熟房地产春季展览会的市场反应，2005年常熟房地产市增大，65%的产品属于高档别墅，如雅兰美地山庄、国美山庄、名坤豪园、圣地雅歌、艺墅信步受到国家宏观调控政策、市场供给结构失衡的影响，常熟房地产市场销售节奏趋缓。今年1~7月同期下降2.3%;实现商品房实际销售额12.3553亿元，其中住宅商品房实际销售额8.9531亿元。实现商品房预售面积89.54万平方米，比去年同期下降2.5%,其中住宅预售面积76.15万平方米，比去年同期下降14.7%,房地产一级市场销售压力骤然增大。从二级市场上看，今年1~7月份实现二手房成交面积37.02万平方米，比去年同期增长25.41%,其中住宅二手房成交面积为21.08万平方米，比去年同期下降7.26%。尽管二手房总成交面积有进一步增加，土地购置成本占总成本的比重由2004年的23.4%上升至目前的33.1%。受到投资成本的影响，房地产销售价格保持稳步增长的势头。今平均销售价格3049元/平方米，比去年同期增长8.4%,其中住宅平均售价为3140元/平方米，比去年同期增长11.8%;期房平均预售价格为4637元/平方米，比去年同期增长28.1%,其中住宅预售价为4109元/平方米，比去年同期增长25.8%。常熟市城市经济的快速进展，提升了常熟城市化进程，成为推市民采取二次置业改善生活环境，对产品质量、园林景观、生常熟房地产市场处于成长阶段，房地产市场开发规模较小，能够可数，大多数房地产项目建筑面积不足10万平方米；市场上产品功能单一，园林景观概念淡薄，配套设施不足，社区功能设置缺乏创新，市场缺乏创新意识。因此，常熟本项目目标市场要紧由常熟本地消费群体、长期驻常熟投资经营的消费地产投资客群等四大客群构成。其中以常熟本地房地产市场消费群体、长地产市场消费群体为主。目标消费群体具有雄厚的经济实力，重视舒适的一、项目(创梦世纪)潜在目标市场来源及构成分析常熟市城市人口规模进展稳固，房地产市场消费水平保持平稳房地产消费目的要紧以改善居住环境为主，外地长驻常熟投资经营的投另一方面，在房地产金融市场、房地产产业政策的压力之下，匀这一房地产市场进展现状，国内外房地产投资群体相续放弃房项目的目标消费群体具有一定的经济实力，他们重视生活环境与居意识与投资意识。因此，本项目的客户群体要紧来源于常熟本业高级管理人员、外地长期驻常熟投资经营的投资者、本项目周边城镇具有二、项目(创梦世纪)消费群体特征分析根据对常熟房地产市场现况、当地人们居住消费理念、本项目周边环境、费群体、常熟市政府公务员、常熟企业高级管理实力的成功人士及外地常驻常熟投资经商人士等。本项目的目渴望能够为自己、为家人提供一种舒适的、安全的居住环境与工作以40左右及以上成功人士为主三、项目(创梦世纪)潜在目标消费群体构成分类根据常熟房产信息网网上公布的关于常熟房地产市场6~8月份房地产销售情况信息，在这期间，常熟本地房地产消费群体仅占常熟房地产消费市场根据对常熟房地产市场消费市场的调查，估计这一消费群体将占本项目总消费群体的40%左右。事业的追求矛盾的充斥着其生活空间。为了满足对生活、休闲、事业进展安营扎寨，满足其对舒适的生活空间、优美的生活环境、浓厚的商务交流的空间的需求。他们经济实力雄厚，具有享受生活的意根据对常熟房地产市场消费市场的调查，估计这一消费群体将占本项目总消费群体的30%左右。将对项目周边乡镇的、具有一定经济实力的、向往城市生活的、希望为下一代根据我司多年的地产销售经验，估计这一消费群体将占本项目总消费群体的15%左右。在房地产金融市场、产业政策的压力之下，结合我国房地产市场进展水平不估计这一消费群体将占本项目总消费群体的15%左右。第三部分、项目(创梦世纪)产品特征分析本项目开发商实力雄厚、开发规模大、项目区位优越、配套齐全、园林一指，在常熟房地产市场具有绝对性的支配性地位，有力的推动常本项目地块北起长江路，西至泰山路，东起香山北路，南到昭文路，位心区东北部，处于常熟市中心与港口之间，距常熟市政府约1公里，建成后本项目将成为常熟城齐全，有省中学、昆城中学、市中学、体育馆、展览中心、新区医院及在济、行政、文化交流中心，凭借XX集团强大的品牌优势与优越的区位优势，配合我司系列强势本项目占地面积约70万平方米，总建筑面积约175万平方米，其中居住建筑面积约60万平方米，商业建筑面积达110万平方米。地块被闽江路、珠江路与新世纪大道分成六小块。本项目使用滚动开发模式，分三期开发，估计项目完成全部开发需要5年时间。流中心。项目最大的住宅产品区为建筑面积约20万平方米的小高层、高层、TOWNHOU现代简约式建筑风格，外立面设计新颖，下沉式意大利乡村风情园林景熟首个意大利景观主题社区项目；项目将建设常熟首个现代的、体的“米兰国际服装展览中心”,建筑面积约20万平方米，配备有五星级酒店与三星级宾馆，成为提升常熟经济健康进展的助推器；预期项目将建三栋超高层办公楼，最高一栋约200米，建成之后将成为常熟第一高度的标志性建筑，具有代表性意义，在办公楼邻本项目一期占地面积约16.6万平方米，建筑面积约22万平方米，容积率约1.4,由7栋32层高层与62栋townhouse构成。有15000平方米街铺与5000平方米水岸会所。项目使用钢筋混凝土剪力墙建筑结构，室内无梁无柱，底层挑高6米，设五星级大堂，尽显豪华气派。外墙面全部使用国家规定的外墙保温、防渗项目一期景观设计特邀知名景观设计公司泛亚易道做全程景观设计庭院，更添生活情趣。植被高低错落，中心景观打造成意大利现代乡村风格3000平方米，湖水配有七重水处理系统，充分保证了水质的清洁雕塑，形成空间感与丰富层次感。小区绿化面积高达110000平方米，整体达到社区提倡时尚、悠闲、健康的生活方式，安全系统、智能化系统向社区高度灵敏的火灾报警系统加强安全保护。社区的智能化建筑系网络三个方面，由ic卡、读卡器、管理中心构成一卡通系统设有读卡器，业主直接刷卡进入。社区内的消费、娱乐、缴费等以住宅内部安装对讲呼救报警系统，在住宅门窗、客厅与厨房安装各类探测器管理中心，监控计算机会立即显示发生警情用户的信息并提供24小时的自动报警求助。XX·创梦世纪的将向常熟市民提供一种全新的、现代的、舒适的、生态空间，满足常熟人们对高品质生活的追求，为常驻常熟经商我司根据对常熟房地产市场的调查及对本项目规划的初步熟悉，就项目XX集团市场品牌知名度大、企业开发实力强，品牌效应优势显著,在长三角房地产市场具有领袖效应，容易建立XX·创梦世纪的市场知名度，树立XX·创梦世纪高尚社区市场形象。本项目建设规模大，配套设施齐全，开发规模在常熟房地产开发市场首本项目位于常熟市政府重点规划中心区邻近，具有良好的市场进展前景本项目产品配套齐全，景观优势明显，产品品质、园林景观、配套服务随着常熟市城市规划的完善与实施、常熟新行政常熟新行政中心的建设与新城市经济中心的规划建设，推动本受到国家对房地产产业宏观调控的影响，造成房地产市场消费群根据对常熟房地产市场调研分析，常熟房地产市场上划难见闪光点，市场营销推广多数使用常规操作手法。结合本项目产品特点包装成意大利风情主题社区，迅速切入市场空白点，夺取常熟房地产市场根据项目产品园林特点、常熟房地产市场营销推广手段，建议将本项目包意大利文化艺术闻名遐迩，民族性格豪放，富有积极进取的精求一种充满活力、舒适的品位生活。为此，建议将项目园林景观包装成艺术雕塑小品、意大利园林小品、含有意大利建筑符号的花坛局部使用精巧喷泉小品、精制雕塑小品、园林小品等组合，塑造意大在项目尚未建成之际，销售中心是项目面向市场的要紧交流场所，表达项目第四部分、项目(创梦世纪)定位分析一、项目(创梦世纪)核心价值分析结合常熟房地产市场现状、项目目标市场分析及项目产品特征块价值、大盘优势与开发商品牌优势，展现本项目的优雅、时尚、活力的近年来，以双城市中心为核心的城市进展规划，有力的推动了常熟城市经济常熟城市化建设进程，提升了常熟市民的生活水平，随着常熟经济的快速增长，常熟“双核心”城市规划布局慢慢成为常熟城市经济进展的瓶颈，制约了常熟城市经济结核心的城市经济进展中心空间资源有限，不能满足常熟城市经济快速理，商务配套设施落后，严重制约了常熟经济的进展，现代化的常熟常熟老城区城市功能规划分布格局，促进了常熟城市经济中心规划布局混乱，不可能对以招商城为中心的区域进行全面的城市改造，熟城市北城区是以工业为核心城市功能规划布局。根据常熟城市分布格局，向东，成为常熟城市远期规划进展的要紧方向；向东，成本项目位于常熟市政府重点规划中心区东北部，距常熟市政府约1公里，集商业、办公、金融、受到人口规模、城市综合实力、城市化建设进程等多种因素的影常熟XX·世纪中心占地面积约70万平方米，总建筑面积约175万平方米体量，配有大型水岸景完善。本项目开发规模在常熟房地产开发市场上是绝无仅有的超级大盘XX集团具有丰富的高档住宅建设经验、雄厚的经济实力、良根据常熟的市场情况与项目产品特点，本项目产品核心价值以四条线来整时尚、活力的现代生活气息(如常熟市目前只有方塔化特质，熟悉常熟市民深层文化需求，强调本项目的商务、办公、休闲常熟经济发达，服装业进展快速，城市商务设施建设滞后于城商铺、时尚商业步行街、意大利主题社区、中央生活公园等现代结构的升级，促进常熟城市经济的进展，成为常熟城市经济新XX集团实力雄厚，品质物业辈出，开发经验丰富，市场品牌具有很高发的典范。XX世纪中心投资总额70亿元，建筑面积约170万平方米，位于常熟重点城市规划区，文化教育、商务办公、休闲娱乐于一体，在常熟房市场价值：夺取常熟房地产市场的营销空白点与市场制高点，场在售项目的市场识别形象，树立高尚社区形象，展示社区业主高贵的身份完善的配套设施，展示出社区舒适的、悠闲的、时塑造主题社区市场形象建议：围绕现代意大利风情时尚生活主题上使用现代意大利流行的现代简约式建筑线条及建筑符号表达项目的建用现代意大利风情园林景观，在社区重要交通、休闲活动场所塑造情趣社区的市场空白，有利于快速建立市场知名度、提升项目市场形象，表二、项目(创梦世纪)整体市场形象定位常熟XX·世纪中心位于常熟市近期重点城市规划中心区，市新政府办公大楼东移至项目地块邻商业、酒店、中央观光公园、市政配套等设施于一项目园林景观设计要紧展现现代意大利风情园林景观，水文化、雕因此，我们认为XX·世纪中心是：商务———常熟商业功能、配套设施落后，设施更新速度滞后于务办公、酒店式公寓、大卖场、休闲酒吧等商务功能气全、配套设施完经济———本项目是一个具有经济活力、生活活力的以居住、休闲娱乐型交流场所，是一个提升常熟经济结构全面升级的重要的活新———突出XX·世纪中心项目商业功能齐全、配套设施完备、有别于其他商业设施落后的商业时尚生活———项目日常生活配套设施、休闲娱乐达项目现代、优雅、舒适的生活环境与生活文化，与常熟大众市民生活文化XX·创梦世纪总建筑面积约22万平方米，容积率约1.4,由7栋32层高层与62栋townhouse构成，位于常熟重点城市规划中心区邻近，由XX集团携手世界顶级Laguard.Low建筑设计公司、社区景观资源丰富，环境优美，洋溢着现代、时尚、悠闲的生活气息。满现代、时尚的意大利风情的园林景观与水岸景观会所，为自己及家人提生活空间，品味现代的、时尚的品质生活。社区建筑功能齐全，日常生力广阔，业主能够享受常熟经济新中央的品质生活，体验现代、时XX·创梦世纪拥有3000平方米大面积私家湖泊、5000平方米水岸景观会所、意大利时尚乡村式园林景观、高低错落的植被、层次丰富的喷泉及古罗马雕塑小品，使社区绿化面积高达110000时尚———时尚不是年轻，她是一种年轻态的思想社区环境优美，景观资源丰富，配套设施齐全，充满着现代意大利风情XX·创梦世纪使用意大利风情园林景观规划设计。社区充分的发挥意大塑小品等，环境优美。业主或者清晨或者傍晚在3000平方米湖畔泉、雕塑旁欣赏妻儿欢愉的表情，在充满异域风情的花坛绿地里陪伴孩伏的大面积坡地，展示出意大利自然、优美、豪爽大气的园林风格，营造出XX·创梦世纪业主的XX·创梦世纪不仅将意大利园林精神融入社区，还将意大利人们悠闲的20万平米意大利时尚悠闲主题社区相关于常熟房地产市场，社区规模大，环境优美，20万平方米体量表达出第五部分、项目(创梦世纪)前期推广策略本项目前期市场推广将以诉求项目板块价值、开发商的市场开发品牌为速建立项目市场知名度、树立项目高尚市场形象。通过板块价值炒作引导、板块市场价值的消费信心；通过XX市场品牌形象，快速建立项目市场一、项目(创梦世纪)前期市场推广线索通过对常熟房地产市场分析及XX·创梦世纪产品分析，本项目前期市场推广要紧使用以项目板块达成引导常熟房地产市场消费动向，快速建立项目市场知名度，适时推广项二、项目(创梦世纪)前期市场推广策略根据上述对常熟房地产市场分析及项目目标市场分析，常熟市房地产市场对常熟市中心城区房地产消费心理严重；长驻常熟投资经营的投资商生活品根据上述对项目产品价值分析，本项目位于常熟市重点规划的新中心城区将促进常熟城市建设、提升常熟城市核心经济实力、引领常熟市民市场消费新广，使常熟市民充分熟悉、认识本项目的市场板块价值与投资潜力，引导根据对常熟房地产产品供给市场、房地产开发市场进行综合分析，发现常XX集团在长三角地区房地产开发市场上具有强大的市场影响力与号召开发经验，经济实力雄厚。借助XX集团凭借XX集团市场品牌价值的号召力，结合常熟城市现状、常熟房地产现规模优势明显，时尚的建筑风格、优美的园林景观、浓厚的商业气息，大盘，是本项目前期推广的绝对性优势；意大利园第六部分、项目(创梦世纪)入市推广策略一、项目(创梦世纪)营销推广原则二、项目(创梦世纪)营销推广思路强劲的活动渲染造势+鲜明的市场形象诉求+现场情景式体验营销通过活动宣传造势，在常熟房市场上掀起高品质、品牌地产关注度，积存三、项目(创梦世纪)入市推广策略在项目蓄水期开始，先宣传项目板块市场价值、再宣传XX集团市场品牌价值，最后以20万平米宣传项目板块市场价值时，要站在城市进展的宏观层面，联合政府宣传XX集团市场品牌时，全方位展示XX集团强大的经济市场口碑与优秀的开发业绩，重点展示XX集在项目正式公开开盘销售前期，针对当地知名度高的名人、高级公务员展开开盘前后，加大对常熟本地市场的宣传力度，通过户外大牌、高炮、灯气势及XX·创梦世纪产品核心卖点，树立高尚市场形象。在常熟城市交通要道、城市市民重点交流场所、项目现场周围等区域树立户场传播范围、把握重点传播区域，创新传播媒介，建立项目市场知名度，树建议结合公关活动销售促进与灵活的市场促销方式，使用包机意大利第七部分、项目(创梦世纪)营销推广策略项目销售进度分三大阶段进行营销推广。在销售蓄水期间，要紧通牌优势、大盘优势，积极引导消费；在开盘强销期，要紧通过系列活保截止时间：2005年9月—12月中旬使目标市场认识XX集团市场品牌的价值，推通过XX集团精品地产展览会公关活动，冲击常熟房地产市场，延缓市民消费热情、强化XX品针对常熟本地知名人士、高级公务员等展开营销，营造一种名人聚名盘的活动主题：新中心新东城新辉煌活动时间：2005年9月23日14:00活动目的：通过新闻公布会、签约仪式、论坛形式，强势推出世纪主题1、从社会经济角度阐述世纪中心建设意义主题2、从城市规划角度谈常熟市与新城区可持续进展的重要性主题3、从城市运营角度谈常熟市产业结构升级的重要意义综合使用常熟各类媒体的，展开强势宣传力度，封杀媒介，在炒热项对XX集团及其开发地产的认识与熟悉，吸引市民对XX·世纪中心的关注，树立对项目品质的信活动内容：重点展示XX集团已建成的精品地产的开发过程、项目实景及其开发理念，介绍世纪媒介传播：高调宣传，以报纸媒介传播为主，通过软文社论、耳语传播、活动内容：祝贺XX世纪中心销售中心落成；举办项目产品解析会。媒介传播：通过报纸媒介、电视媒介传播项目市场前景、项目整体形象、活动目的：通过常熟主流客群的口碑传播，在常熟高层次的人群中活动内容：组织有影响力的主流客群对XX集团已经建成的项目现场考察，传播XX集团高品质媒介传播：通过报纸媒介、电视媒介、电台广播进行活动现场跟踪传播，截止时间：2005年12月中旬~2006年1月中旬活动目的：丰满XX世纪中心的项目形象，推出创梦世纪。活动目的：结合公关营销与市场促销，强化目标市场对项目生活方截止时间：2006年2月下旬—2006年6月底媒介分析计划)第八部分、项目(创梦世纪)传播推广策略倡导的XX·世纪中心的板块升值前景、大盘优势、开发商品牌价值、园林景观环境、贴心物业服建议在项目正式开盘销售前2~3月进行XX