常熟某地产营销推广方案

常熟世茂常熟世茂近几年来，我国相续实施的、系列的房地产产业宏观调控政策开始发挥其指导性作用，指引我国房地产产业的进展，我国房地产市场步入结构调整期。特别自今年六月新政的实施与落实，有效的抑制了房地产市场的投机房地产住宅市场自住型消费需求成为近期房地1、宏观调控政策影响力显著,房地产市场步入结构盘整期近年来，国家采取的系列的宏观调控政策，分别从土地政策、金融政策、房地产法律法规、房地产产业税费政策等角度对房地产供给商、房地产消费者施加影响，成功的抑制了我国房地产业高速增长的势头。通过较长时非理性市场投资行为，房地产市场投机性需求容量急剧减少。我国部分城市房地产市场价格下探，市场观望氛围浓烈，房地产市场出现供过于求的局面，房地产市场步入买方市场。在这种市场背景下，消费者表现更为理高性价比产品、低档次价位产品成为市场上关注的热点，房地产供给商采征的限制，不一致城市房地产产业进展水平差距显著,长三角地区新兴经但常熟房地产市场开发规模普遍较小，市场上供给的产品功能单一、缺乏创新能力；房地产市场消费容量偏小，大多数处于二次置业阶段，市场上根据常熟统计局公布的信息显示，2004年，常熟全年全市完成房地产开发投资29.60亿元，比2003年增长57.5%,其中住宅投资23.23亿元，增长45.6%;商业营业用房4.29亿元，增长183.3%。根据常熟房地产信息网公布的信息显示，今年1~7月份，常熟全市完成房地产投资额18.434亿元，同比增长88.6%;其中完成房地产住宅投资额12.2046亿元，同比增长42.9%;完成商今年1~7月份，全市商品房施工面积已达299.2万平方米，商品房竣工面积59.42万平方米，分别增长38.2%与87.6%。房地产开发市场项目开发规模逐步增大，如尚户花园总占地面积约10万平方米，总建筑面积达54.1房地产市场开发的项目整体开发规模较小。而市场上大部分楼盘建筑面积在10万平方米下列，如金大地花园翠竹苑，总面积约1.7万平方米，销售面积约6000平方米，产品功能单一，缺乏创新能力。连续2003年、2004年房地产快速成长的影响及今年上半年实施的土地政策，加速了房地产市场的土地开发速度，今年1~7月份，全市商品房施工面积已达299.2万平方米，比去年同期增长38.2%,房地产市场供给充足。根据今年上半年常熟房地产春季展览会的市场反应，2005年常熟房地产市场豪宅供给量急剧增大，65%的产品属于高档别墅，如雅兰美地山庄、国美山庄、名坤豪园、圣地雅歌、艺墅信步华庭等；而商铺、普通住宅产品受到国家宏观调控政策、市场供给结构失衡的影响，常熟房地产市场销售节奏趋缓。今年1~7月份，实现商品房实际销售面积39.33万平方米，其中住宅商品房销售面积27.58万平方米，比去年同期下降2.3%;实现商品房实际销售额12.3553亿元，其中住宅商品房实际销售额8.9531亿元。实现商品房预售面积89.54万平方米，比去年同期下降2.5%,其中住宅预售面积76.15万平方米，比去年同期下降14.7%,房地产一级市场销售压力骤从二级市场上看，今年1~7月份实现二手房成交面积37.02万平方米，比去年同期增长25.41%,其中住宅二手房成交面积为21.08万平方米，比去年同期下降7.26%。尽管二手房总成交面积有较大增长，但是二手房住宅从房地产二级市场、三级市场销售情况显示，常熟房地产市场销售压力增土地供应总量的限制与土地市场流转程序的规范，使经营性房地产土地成本占投资总成本的比重进一步增加，土地购置成本占总成本的比重由2004年的23.4%上升至目前的33.1%。房地产销售价格保持稳步增长的势头。今年上半年，常熟房地产市场现房平均销售价格3049元/平方米，比去年同期增长8.4%,其中住宅平均售价为3140元/平方米，比去年同期增长11.8%;期房平均预售价格为4637元/平方米，比去年同期增长28.1%,其中住宅预售价为4109元/平方米，比去年同期增长25.8%。目前，常熟房地产市场处于快速成长期。常熟市城市经济的快速增长，提升了常熟城市化进程，成为推动常熟房地产市场稳固、健康进展的重要性因素。随着生活水平的提高，常熟市民逐步重视生活环境与生活质量，大部分常熟本地市民采取二次置业改善生活环境，对产品质量、园林景观、常熟房地产市场处于成长阶段，房地产市场开发规模较小，能够开发10万平方米以上的楼盘屈指可数，大多数房地产开发项目建筑面积不足10万平方米；市场上产品功能单一，园林景观概念淡薄，配套设施不足，社区功能设置缺乏创新，市民消费观念保守，市场缺乏创新意识。因此，常熟房微幅的上升势头，本地市民房地产消费目的要紧以改善居住环境为主，外地长驻常熟投资经营的投资者逐步成为常熟房地产市场消费群体的一支主另一方面，在房地产金融市场、房地产产业政策的压力之下，根据我国房地产市场进展水平不均匀这一房地产市场进展现状，国内外房地产投资群体相续放弃房地产市场进展水平相对比较成熟的城市，其目标投资对象转向瞄准像常熟市之类城市经济快速增长的新兴经济城市的房地产市场，由根据对本项目房地产市场环境、产品组合及其进展前景分析，结合我司多年的操盘经验，认为本项目的目标消费群体具有一定的经济实力，他们重视生活环境与居住氛围，并具有前瞻性的消费意识与投资意识。因此，本项目的客户群体要紧来源于常熟本地企事业主、常熟政府公务员、外企高根据对常熟房地产市场现况、当地人们居住消项目开发产品特征及项目潜在目标市场来源分析，本项目消费群体要紧针对常熟本地改善居住型消费群体、常熟市政府公务员、常熟外企高级管理人员、私人企业主、项目周边乡镇具有一定经济实力的成功人士及外地常驻常熟投资经商人士等。本项目的目标市场具有一定的经济基础，他们渴望能够为自己、为家人提供一种舒适的、安全的居住环境与工作条件，注重居住环境品质，表达优越的精神生活内涵，他们具有前瞻性的眼光对待●以40左右及以上成功人士为主根据常熟房产信息网网上公布的关于常熟房地产市场6~8月份房地产销售情况信息，发现在这期间，常熟本地房地产消费群体仅占常熟房地产消费市场的一半，外地长期在常熟投资经商的企事业主及房地产投资客群占据估计项目目标消费群体将要紧由常熟本地消费群体、长期驻常熟投资经营本项目日常生活设施配套齐全，对常熟本地房地产投资置业者、欲改善居●具有一定经济实力的本地私营业主●常熟市政府公务员●外资企业高级管理人员●具有一定经济基础的白领阶层根据对常熟房地产市场消费市场的调查，估计这一消费群体将占本项目总消费群体的40%左右。●在常熟招商城长期投资经营业者●其他外地长期在常熟投资经营、经商的投资者根据对常熟房地产市场消费市场的调查，估计这一消费群体将占本项目总消费群体的30%左右。由于本项目投资规模大，日常生活设施配套齐全，估计项目的开发建设将极大的促进常熟城市化进程，其不仅对常熟本地房地产投资置业者、及欲改善居住环境置业者具有较大的吸引力，而且将对项目周边乡镇的、具有根据我司多年的地产销售经验，估计这一消费群体将占本项目总消费群体的15%左右。在房地产金融市场、产业政策的压力之下，结合我国房地产市场进展水平不均匀这一房地产市场进展现状，国内外房地产投资群体开始瞄准像常熟估计这一消费群体将占本项目总消费群体的15%左右。本项目地块北起长江路，西至泰山路，东起香山北路，南到昭文路，位于常熟市政府重点规划中心区东北部，在常熟市中心与港口之间，距常熟市政府约1公里，建成后本项目将成为新常熟城市新生活的标志性日常生活本项目周边日常生活配套设施齐全，居住环境优美，景观资源丰富。项目周边日常生活配套及市政基础配套设施有省中学、昆城中学、市中学、体地块景观资源丰富，西面虞山与南面常浒河是项目不可多得的自然风为项目业主及其家人提供轻松、休闲的生活环境，享受天伦之乐，是一块在不远的将来，常熟市政的新办公大楼将落址于本项目的南面，因此本项本项目占地面积约70万平方米，总建筑面积约175万平方米，其中居住建筑面积约60万平方米，商业建筑面积达110万平方米。地块被闽江路、珠一期开发5号地块，二期开发1、4号地块，三期开发2、3、6号地块，估计项目完成全部开发需要5年时间。落于此。2号地块将建造约20万平方米的“米兰”国际服饰城，配备有五星级酒店与三星级宾馆；3号地块以三栋超高层办公楼为主，最高一栋约地块东侧还有部分酒店式公寓；4号地块重点开发大型shop6号地块都是住宅区，开发小高层与高层。本项目一期占地面积约166000平方米，建筑面积约22万平方米，容积率约1.4,由7栋32层高层与62栋townhouse构成。配有15000平方米街铺与3000平方米会所。使用钢筋混凝土剪力墙建筑结构，室内无梁无柱，底层均挑高6米，设五星级大堂，尽显豪华气派。外临水而建，主题公园穿插其间，门前小桥流水，周围有绿地花园，充分保项目一期景观设计特邀知名景观设计公司泛亚易道做全程景观设计。小区中心景观打造成意大利现代乡村风格，中心湖占地面积约3000平方米，湖形成空间感与丰富层次感。小区绿化面积高达110000平方米，整体达到繁小区安全、生态、智能化系统向业主提供安全、使用双管环网直供水供水系统，高压双环网双回路供电电路，以漏电保护装置、高度灵敏的火灾报警系统加强安全保护。小区的智能化建筑系统包含安全防范、信息管理、通信网络三个方面，由ic卡、读卡器、管理中心构成一卡通系统，社区各单元门、各电梯与车库入口设有读卡器，业主直接刷卡进入。小区内的消费、娱乐、缴费等以卡结算，实现消费无币化。在住宅内部安装对讲呼救报警系统，在住宅门窗、客厅与厨房安装各类探气泄漏，能够通过这个报警系统将信号传到物业管理中心，监控计算机会立即显示发生警情用户的信息并提供24小时的自动报警求助。世茂集团市场品牌知名度大、企业开发实力强，品牌效应优势显著,在长三从2004年开始，常熟房地产市场供给量急剧增加，在六月新政压力之下，受到人口规模、城市综合实力、城市化建设进程等多种因素的影响，为了合理规避房地产项目开发风险、考虑到公司的开发实力与经济实力，常熟市房地产开发市场普遍规模不大，建设项目日常生活配套设施大多数比较常熟世茂·世纪中心占地面积约70万平方米，总建筑面积约175万平方米体量，配有大型水岸景观会所、大面积湖面水景、意大利风情园林景环保节能立面设计，绿化率高，商业配套设施完善。本项目开发规模在常内涵在常熟房地产市场上首屈一指，具有绝对的市场支配性地位，将给常世茂集团具有丰富的高档住宅建设经验、雄厚的经济实力、良好的市场口碑，充分整合品牌优势与大盘优势资源，打造常熟根据常熟的市场情况与一期产品特点，本项目产品核心价值以三条线来整常熟是一个富饶而经济发达的三线城市，居民享受着富足的闲散生活，悠闲是这个城市最本质的特征。因此我们在做项目的市场推广定位时，应充分考虑这一城市文化特质，充分满足常熟市民的深层文化心理需求，着重强调项目除商务中心外还是休闲中心的特征，倡导一种主动的、丰富的、常熟同时是经济高速进展、充满活力的经济型城活力，是常熟的特质，更是常熟世纪中心所追求的境地，因此本项目应该从古至今，这里山青水秀，人文荟萃，常熟市民一直生活在美景之中，而代的脚步走进新的世纪，我们发现常熟虽美，但大部分的常熟市民的居住民提供美仑美奂的意大利园林风格、米兰风情生活方式的主题社区，引领常熟世茂·世纪中心紧邻常熟市重点规划中心区，市新政府办公大楼在地酒店、市政配套等设施于一身，建成后将成为常熟市行政、经济、文化交雕塑小品、喷泉小品、异域花坛向常熟市民展现意大提倡一种轻松休闲、娱乐的生活方式。项目将建有“米兰”国际服饰城、与大卖场、引入上海“新天地”模式的餐饮、酒吧一条街等商业、办公配套设施的建设，将推动常熟新经济中心的进展，为常熟市民提供经济、文中国最庞大的资料库下载她是世茂·世纪中心项目一期创梦世纪位于常熟重点规划中心区邻近，建成后小区内，意大利风情园林、3000平方米大面积私家湖面、意大利乡村式园林景观、高低错落的植被、层次丰富的大型喷泉及古罗马雕塑，使小区绿化面积高达110000平方米，向常熟市民展示一种前所未有的、现代的、舒都市——本项目区位优势显著,建成后将成为常熟城市新经济文化中心，生态——本项目绿化率高、建筑密度低，水文化、喷泉雕塑、大面积绿地彩色休闲生活——本项目环境景观优美，是新常熟市民新的休闲娱乐生活世茂·世纪中心项目一期创梦世纪使用传统的意大利台地园园林景观规划小区业主或者清晨或者傍晚在3000平方米湖畔旁散步，呼吸清新的空气，在喷泉雕塑旁欣赏妻儿欢愉的表情，在充满异域风情的花坛绿地里陪伴孩童的轻灵的笑意，通过起伏的大面积坡地，展示出意大利自然、优美、豪爽大气的园林风格，营造出创梦世纪业主的浓烈的意大利田园文化精神生项目前期推广思路示意图(三)整合资源，立体宣传，充分发挥不一致媒体的优势，最大限度覆盖有效客根据常熟市城市进展规划、常熟房地产市场现状、世茂集团品牌价值及项目规模优势，在项目前期宣传推广期间，举办“常熟新城区世纪中心新闻公布会·论坛”活动，向常熟市民输入常熟新城区经济中心理念，吸引常熟市民对本项目的注意，展现项目板块市场价值与市场投资潜力，指引常茂集团雄厚的开发资金、丰富的开发经验与品牌价值，摧毁消费者对常熟促进销售。充分运用项目大盘优势与大盘气势，吸引常熟市民的关注，快1.2、宣传项目板块市场价值时，要站在城市进1.3、开盘前后的宣传力度要大，密度要高，以便迅速建1、项目蓄水期(2005年9月—10月中旬)通过公关活动炒热区域，通过政府的参与建立市民对项目所处区活动主题：新中心新东城新辉煌●宣传常熟新城区世纪中心将成为常熟新的经济与活动时间：2005年9月23日14:00仪式参会者：新闻记者35人、世茂集团领导及有关人员问题一：中国的很多城市都在进行城市扩张，关于这种扩张，政的规划关于强化与提高常熟在长三角经济圈的地位有何重要意(二)常熟新城区世纪中心论坛演讲主体1、从社会经济角度阐述世纪中心建设意义演讲主体2、从城市规划角度谈常熟市与新城区可持续进展的重演讲主体3、从城市运营角度谈常熟市产业结构升级的重要意义二、项目开盘期(2005年9月中旬)盛大开盘活动：米兰时装秀、舞狮表演等三、项目强销期(2005年9月下旬—2006年1月底)初步建立项目的市场美誉度，树立起项目在市场上的热销名盘形通过报纸平面广告、影视广告片、广告牌、楼体形象、售楼处、样板通过广播电台广告、楼盘评说、口碑传播等手段，拓宽客户面，加深客户倡导的世茂·创梦世纪优美的板块未来升值前景、大盘优势、开发商品牌价值、园林景观环境、贴心物业服务、完善的商业配套等楼盘素养，这些电台、电视广告起瞬间感动作用，报纸的时效长达数天，杂志、广告牌则起长期宣传作用。在推广前期注重长期效应媒体应用，有助于树立深刻的1常熟日报2杂志苏州楼市3户外广告板招商城楼顶打牌一块、常熟高速路口高炮