2021年物业管理师经营管理试题及参考答案

31．在下列房地产市场指标中，属于市场交易指标是（）。A.空置量B.房地产价格指数C.平均建设周期D.失业率答案：B解析：A空置量属于市场供应指标，C平均建设周期也属于市场供应指标，失业率属于需求指标。32．介于战术层次和方略层次之间物业管理筹划是（）A．年度筹划B．短期筹划C．中短期筹划D．长期筹划答案：C解析：P145，物业管理筹划涉及年度筹划、中短期筹划和长期筹划。年度筹划是一种运营筹划，属于战术层次筹划；中短期筹划则介于战术层次和方略层次之间，普通以物业管理公司与业主订立委托管理合同商定合同有效期为周期，普通为3～5年；长期筹划则属于方略层次筹划，普通以物业剩余使用寿命为限。33．物业管理公司和业主沟通模式和频率重要取决于（）A．业主态度B．物业管理人员态度C．双方商定D．物业服务水平答案：A解析：P150下面。34．财务收支筹划普通以（）形式体现，这是业主非常关注内容。A．收入筹划B．支出筹划C．收益估算D．预算筹划答案：D解析：P149页下面。财务收支筹划普通以预算筹划形式体现，这是业主非常关注内容。预算是物业管理中经营筹划核心，预算中涉及详细预期收益估算、容许空置率水平和运营费用，且这些数字构成了物业管理量化目的。35．租赁关系会因双方中一方死亡而自动终结是（）A．意愿租赁B．私房租赁C．定期租赁D．自动延期租赁答案：A解析：P157页下面，与定期租赁不同是，意愿租赁关系在双方中一方死去时自动终结。这一页中下部，自动延期租赁租赁行为不因租约一方死亡而中断。36．吸引租户重要方略不涉及（）A．强调租金低廉B．宣传手段C．租约条款优惠D．现场看楼答案：A解析：P164，物业管理市场宣传工作普通环绕着物业特性来进行，如宣传物业所处位置、周边景观、通达性和以便性等。普通很少通过强调租金低廉来吸引租户，由于对于经营性物业来说，租金水平相对于物业其她特性对租户也许并不十分重要。37．在市场经济条件下，物业租金水平高低重要取决于（）A．物业出租经营成本B．业主但愿投资回报率C．同类型物业市场供求关系D．出租方略答案：C解析：P163页底部，从理论上来说，租金拟定要以物业出租经营成本和业主但愿投资回报率来拟定，但市场经济条件下，物业租金水平高低重要取决于同类型物业市场供求关系。租金方案还会受到出租方略影响。38．租用房屋从事生产、经营活动，修缮责任由（）承担。A．出租方B．承租方C．转租方D．双方当事人在合同中商定答案：D解析：P171下面，租用房屋从事生产、经营活动，修缮责任由双方当事人在租赁合同中商定。39．虽然无产量时，也有一定支出，而当生产开始时，成本会按一定比率增长，这种成本称为（）A．固定成本B．变动成本C．混合成本D．差别成本答案：C解析：P185页下面，半固定或半变动成本又称混合成本，指是虽然无产量时，也有一定支出，而当生产开始时，成本会按一定比率增长。40．非比例变动成本是指所发生费用随业务量而呈同向趋势变化项目，它不涉及（）。A．辅助材料B．燃料C．动力D．原材料购买成本答案：D解析：P185，D原材料购买成本属于比例成本，即所发生费用随业务量而成正比例变化费用。41．（）是最具综合性服务质量评价指标。A．物业增值率B．业主满意率C．维修及时率D．房屋完好率答案：A解析：P205页中下部，考核物业管理公司成本（费用）控制中心服务质量定量指标，重要有房屋完好率、维修及时率、重大事故发生率、绿化率、保洁率、业主满意率、物业增值率等。其中，物业增值率是最具综合性服务质量评价指标。42．某物业管理公司，年人工工资总额为369600元，则福利基金为（）元。A．7392B．73920C．51744D．5544答案：C解析：P188页，福利基金为人工工资14%，因此，福利基金为369600×14%=51744元。43．如下关于投标工作说法错误是（）A．招标文献是投标方编制投标书根据B．投标书最重要内容是物业管理服务费用测算C．封送标书时普通是正本1份，副本2份D．物业管理服务收费从总体上讲，有政府定价，政府指引价和经营者定价三种答案：B解析：P225页下面，投标书最重要内容是详述物业管理实行筹划。44．雇主责任保险扩展涉及附加医药费保险和（）A．附加医疗费保险B．附加雇员个人财产保险C．附加第三者责任险D．附加公众责任保险答案：C解析：P239中下部。45．如下关于雇主责任保险补偿额度说法错误是（）A．死亡：最高补偿额度按保单规定办理B．永久丧失所有工作能力，按保单规定最高补偿额度给付C．暂时丧失工作能力10天以上者，经医生证明，按该雇员工资给付D．保险人总补偿金额，最高不超过保单规定补偿限额答案：C解析：P239页上面，暂时丧失工作能力5天以上者，经医生证明，按该雇员工资给付。46．风险（）是保险人可以经营保险基本。A．负面性B．可测性C．不拟定性D．可控性答案：B解析：P227页下面，风险具备三个特性：负面性、不拟定性和可测性，其中，可测性是保险人可以经营保险基本。47．按风险影响限度和范畴划分，风险可分为（）A．纯粹风险与投机风险B．财产风险、责任风险及人身风险C．自然风险、社会风险、政治风险、经济风险和技术风险D．基本风险与特殊风险答案：D解析：P228页下面，A纯粹风险与投机风险，是按损失性质来划分；B财产风险、责任风险及人身风险，是按风险对象来划分；C自然风险、社会风险、政治风险、经济风险和技术风险，是按风险发生因素来划分。48．如下哪一项不属于公司基本财务报表？（）A．钞票流量表B．成本报表C．资产负债表D．损益表答案：B解析：P252页下面，公司在会计期末编制重要会计报表，涉及资产负债表、利润表、钞票流量表和不需对外报送成本报表。其中，前三张报表是公司基本财务报表。49．如下关于绩效评价和财务分析说法中错误是（）A．财务分析是对关于财务指标进行纵向和横向比较B．公司绩效评价则是对公司绩效指标完毕状况进行评价C．公司绩效评价可以代替财务分析D．公司绩效评价是对公司财务分析升华答案：C解析：P263页中间，公司绩效评价不能代替财务分析，由于从公司绩效评价成果上，看不出公司存在详细问题以及产生这些问题症结，因而在得出公司绩效评价成果后，要对公司重要财务指标进行进一步分析，对评价成果进行阐释，补充阐明评价结论。50．如下说法中对的是（）A．净资产收益率是指公司一定期期内税前利润同平均净资产比率B．利息保障倍数是公司一定期期息前税后利润总额与利息支出比值C．资本积累率是指公司本年所有者权益增长额同年初所有者权益比率D．不良资产比率是指公司年末不良资产总额占年初资产总额比重答案：C解析：A对的是净资产收益率是指公司一定期期内税后利润同平均净资产比率；B对的是利息保障倍数是公司一定期期息前税前利润总额与利息支出比值；D对的是不良资产比率是指公司年末不良资产总额占年末资产总额比重。51．如下能测算当期流动负债偿还能力指标是（）A．资产负债率B．流动比率C．速动比率D．钞票流动负债比率答案：D解析：P274页，钞票流动负债比率是公司一定期期经营钞票净流入同流动负债比率。钞票流动负债比率是从钞票流动角度来反映公司当期偿付短期负债能力；资产负债率、流动比率、速动比率都能反映公司偿债能力强弱，资产负债率是公司一定期期负债共计同资产共计比率，属于长期偿债能力指标，速动比率是公司一定期期速动资产同流动负债比率，衡量公司短期偿债能力，反映公司流动资产变现能力强弱。流动比率是公司一定期期流动资产同流动负债比率，衡量公司短期债务偿还能力。52．某公司流动资产年末数为529150元，存货年末数为312600元，流动负债年末数为168150元，则该公司速动比率为（）。A．3.152B．1.693C．2.288D．1.288答案：D解析：53．综合评价成果五种类型优（A）、良（B）、中（C）、低（D）、差（E）当中，低资格界限是（）A．50~70分（含50分）B．40~50分（含40分）C．50~60分（含50分）D．60~70分（含60分）答案：B解析：P280页中间。54．（）是写字楼良好形象缩影，是写字楼项目难以估价无形资产。A．位置B．环境C．品牌D．服务答案：C解析：P328页，品牌是写字楼良好形象缩影，是优质物业经营管理证明，是值得市场信任标志，是提高租金价格和物业管理费价格理由，是写字楼项目难以估价无形资产。55．写字楼出租过程中，物业管理师常要计算R/U系数，它是（）A．可出租面积/出租单元内建筑面积B．出租单元内建筑面积/可出租面积C．可出租面积/出租单元内使用面积D．出租单元内使用面积/可出租面积答案：A解析：P316页下面，在写字楼出租过程中，物业管理人员常要计算可出租面积和出租单元内建筑面积比例系数（R/U系数），实际划归租户独立使用面积是单元内建筑面积，但在计算租金时使用是可出租面积，应将该单元内建筑面积再乘以R/U系数。56．下列关于写字楼租金表述中，对的是（）。A．基本租金是租户能接受最低租金B．基本租金低于市场租金时，应当考虑调节到市场租金水平C．写字楼市场比较抱负状况下，市场租金普通低于基本租金D．写字楼内某一详细出租单元租金水平依其在整栋建筑物内位置有一定差别答案：D答案：P316-317页，A不对的，基本租金依照业主但愿达到投资收益率目的和其可接受最低租金水平（即可以抵偿抵押贷款还本付息、经营费用和空置损失租金）拟定一种租金，不能说成是租户能接受最低租金；B对的是基本租金高于市场租金时，应当考虑调节到市场租金水平；C对的是写字楼市场比较抱负状况下，市场租金普通高于基本租金。57．某租户承租某商场某些柜台，双方商定基本租金为15万元/月，并当租户月营业额超过150万元时收取3%比例租金。当租户月营业额为180万元时，其应缴纳租金是（）万元。A．13.2B．15.9C．19.5D．20.4解：依照前面分析，此题应缴纳租金应是基本租金加上超过人为平衡点营业额乘以3%，即15+（180-150）×3%=15.9万元58．（）是选取零售商作为零售商业物业租户时一方面要考虑因素。A．名誉B．租户组合与位置分派C．财务能力D．公司实力答案：A解析：P338页中间，名誉是选取零售商作为零售商业物业租户时一方面要考虑因素。59．要想减少风险，如下零售商业物业管理模式中，最佳方式是（）A．成立子公司B．成立分公司C．组建管理中心D．组建项目部答案：A60．当一种公司占有或拥有资产面积达到约（）平米时，就应当编制物业资产管理清单。A．50000B．60000C．10000D．100000答案：A答案：P365页，普通，当一种公司占有或拥有资产面积达到约50000平米时，就应当编制物业资产管理清单。二、多向选取题（共40分，每题2分。每题备选项中，有2个或2个以上选项符合题意。错选，本题不得分；少选，所选每个选项0.5分）1．物业经营管理中以方略管理为主管理是（）A.物业管理B.物业资产管理C.设施管理D.房地产资产管理E.房地产组合投资管理答案：DE解析：A物业管理、C设施管理以运营管理为主，而B物业资产管理就是物业经营管理。2．如下关于物业经营管理说法对的是（）A．物业经营管理强调为业主提供价值管理服务B．对收益性物业进行资本投资决策不属于物业经营管理C．物业经营管理活动涉及保证物业正常使用运营操作管理D．物业经营管理为业主提供贯穿于物业整个自然寿命周期综合性管理服务E．物业经营管理不是一种特定专业领域答案：ACE解析：P2-3。B对的是对收益性物业进行资本投资决策属于物业经营管理，除了这之外，对收益性物业进行市场营销、租赁管理、成本控制、物业价值和经营绩效评估等都属于物业经营管理；D对的是物业经营管理为业主提供贯穿于物业整个经济寿命周期综合性管理服务。3．下列风险中，属于房地产投资系统风险有（）A．市场供求风险B．变现风险C．利率风险D．时间风险E．资本价值风险答案：ABC4．对于置业投资者来说，产生收益钞票流风险因素重要是（）A. 将来租金水平和房屋空置率变化B. 物业毁损导致损失C. 资本化率变化D. 物业维修费用和保险费用变化E. 更新改造费用变化答案：AB解析：D 物业维修费用和保险费用变化、E.更新改造费用变化均属于将来运营费用风险。5．下列关于资产负债率说法中，对的是（）A．资产负债率高，则公司资本金充分，公司应变力强B．反映项目各年所面临财务风险限度及偿债能力指标C．属短期偿债能力指标D．资产负债率=净资产共计/负债共计×100%E．可以用来衡量公司或项目在清算时保护债权人利益限度答案：BE解析：A不对，对的是资产负债率高，则公司或项目资本金局限性，对负债依赖性强，在经济萎缩或信贷政策有所变化时，应变能力较差；C不对，对的是资产负债率属长期偿债能力指标；D不对，对的是资产负债率=负债共计/资产共计。6．关于房地产置业投资过程中投资回报率表述，对的有（）A．是指每年所获得净收益与投资者初始投入权益资本比率B．净收益普通由税后钞票流量与还本付息所获得物业权益增长价值构成C．该指标反映了初始钞票投资或首付款与年钞票收入之间关系D．该指标反映了初始权益投资与投资者实际获得收益之比E．计算投资回报率时，物业升值所带来收益不得计入净收益答案：ABD解析：C错误，对的是钞票回报率反映了初始钞票投资或首付款与年钞票收入之间关系。E错误，对的是计算投资回报率时，物业升值所带来收益可以计入净收益。7．下列关于税费承担和正常成交价表述，对的有（）A．按照税法规定，卖方缴纳营业税及附加、土地增值税B．按照税法规定，契税、印花税都由买方缴纳C．买卖双方各自缴纳自己应缴纳税费下价格是正常成交价格D．正常成交价格中包括应由卖方缴纳税费E．正常成交价格中包括应由买方缴纳税费答案：ACD解析：B不对，印花税不只是买方缴纳、卖方也交，E正常成交价格中不涉及应由买方缴纳税费。8．收益性房地产价值重要取决于（）。A．已经获得净收益大小B．将来获得净收益风险C．将来获得净收益大小D．当前总收益大小E．将来获得净收益期限长短答案：BCE解析：P74，影响收益性物业价值高低3个因素①将来净收益大小——将来净收益越大，物业价值就越高，反之就越低；②获得净收益期限长短——获得净收益期限越长，物业价值就越高，反之就越低；③获得净收益可靠性——获得净收益越可靠，物业价值就越高，反之就越低。9．邻里分析内容涉及（）A．收集邻里范畴内人口状况及其发展趋势信息B．拟定邻里物业平均租金水平C．考察邻里物业实体状况D．评估邻里经济状况和消费水平E．邻里所在区域宏观市场环境分析答案：ABCD解析：P146页下面，邻里分析内容有：①收集邻里范畴内人口状况及其发展趋势信息；②评估邻里经济状况和消费水平，拟定邻里物业平均租金水平，并以此作为估算目的物业租金潜力根据；③考察邻里物业实体状况，涉及邻里物业维修水平及物业用途，有无新物业发展项目，与否会浮现新竞争对手等。10．出租方略涉及（）A．租期长短B．独立出租单元大小C．租户类型匹配方略D．租金水平制定E．采用何种租金形式答案：ABCE解析：P149，出租方略则是为了使物业总体出租收入最大化应当采用方略，涉及租期长短、独立出租单元大小、租户类型匹配方略，管理服务水平与租户优惠与补贴方式选取，以及采用何种租金形式（毛租金还是净租金、采用建筑面积还是使用面积或可出租面积等）等。11．下列关于物业租金支付说法对的有（）A．有毛租金、净租金和比例租金之分B．净租普通在长期租赁中采用C．比例租金惯用于零售商业物业D．净租是指出租人收取租金中，物业使用过程中所发生费用都不含E．净租租赁时间可达以上答案：ABCE解析：D不对的，P158中间，净租是指指出租人收取租金中，只含税费、物业管理费和承租单元内部能源使用费三某些费用中一某些或都不含，不含费用，需要由承租人另行缴纳。12．租约执行中，租赁管理重要工作内容涉及（）A．房屋空间交付B．租金结算C．收取租金D．租金拟定E．租户关系管理答案：ACE解析：P162页中间，B租金结算属于租约期满时，租赁管理重要工作；D租金拟定属于租约订立前，租赁管理重要工作。13．按现行财务制度规定，不得列入物业管理成本支出有（）A．购买和建造固定资产、无形资产和其她资产支出B．对外投资支出C．物业管理公司支付管理用房有偿使用费D．发生坏账损失E．被没收财产答案：ABE解析：P184页，按现行财务制度规定，不得列入成本支出重要有：①购买和建造固定资产、无形资产和其她资产支出；②对外投资支出；③被没收财产，支付滞纳金、罚款、违约金、补偿金，以及公司赞助、捐赠支出；④国家法律、法规规定之外各种付费；⑤国家规定不得列入成本、费用其她支出。题目中C物业管理公司支付管理用房有偿使用费计入营业成本或管理费用，D发生坏账损失，计入管理费用。14．固定资产折旧费是指物业管理公司拥有各类固定资产按其总额每月分摊提取折旧费用，各类固定资产涉及（）A．交通工具B．通信设备C．办公设备D．劳保用品E．物管公司用房答案：ABC解析：P192页，各类固定资产涉及：交通工具（汽车等）、通信设备（电话机、手机、传真机等）、办公设备（桌椅、沙发、电脑、复印机、空调机等）、工程维修设备（管道疏通机、电焊机等）、其她设备等。15．如下属于物业合同必不可少内容是（）A.委托项目B.服务质量与原则C.管理和服务费用D.委托服务期限E.专项维修基金管理和使用答案：ABC解析：P215-216，普通物业服务合同中对委托管理服务应涉及五个层次商定：委托项目，各委托项目详细内容，服务质量与原则，管理和服务费用，对物业管理公司奖惩商定条款。这五个层次是物业服务合同不可少必备内容。16．关于公共责任保险除外责任，属于绝对除外责任是（）A．任何与被保险人一起居住亲属引起损害事故B．由于振动引起房屋损坏责任C．被保险人故意行为D．为被保险人服务雇员受到伤