房地产资料搜集渠道-编制估价作业方案（房地产估价课件）

案例项目名称：深圳市宝安区观澜镇高尔夫球场A球道（宗地号：A933-0001）价格评估。委托方：深圳×××高尔夫球会有限公司估价方：深圳市×××房地产评估有限公司估价目的：是为深圳×××高尔夫球会有限公司向银行申请抵押贷款提供价值参考依据价值时点：2013年7月1日估价作业方案明确了估价的基本事项，就可以基本把握住整个估价任务。为了保证工作高效和有序地展开，特别编制本估价作业方案，其主要内容包括如下几个方面。估价作业方案-目录1.拟定估价技术路线（1）价值定义（2）估价方法（3）估价结果2.搜集估价所需资料3.制定估价作业日期及进度安排4.估价人员配置5.估价作业所需经费预算1.拟定估价技术路线（1）价值定义

本次评估的市场价值是指该估价对象在2013年7月1日，在正常市场条件下，进行合理销售的价格，为委托方向银行申请抵押贷款提供价值参考依据。1.拟定估价技术路线（2）估价方法

细致地分析了项目的特点和实际状况，并研究了委托方提供的及所掌握的资料的基础上认为：①高尔夫球场是具有收益性的物业，其球场的价值，在于通过球会的成立及运作，来体现其收益能力。球会管理水平和运作风格，可影响球场的收益潜能，我们可通过其收益来预测其市场价值，因此本次评估采用“收益法”作为本次评估的方法之一。高尔夫球场作为一个整体时方能发挥其价值，故很难确定哪部分收益来自哪一部分，我们在评估时，把该高尔夫球场A、B、C、D、E五个球道当做一个整体进行评估，通过计算整体的收益、成本、费用等来核算整个球场的价值然后按照一定的方法，把评估总价值按球道打球人流及球道用地面积综合分摊，得出球道A的价值。②深圳市具有二十几年的土地开发历史，其开发成本的诸多构成可以预测估算，同时委托方具有较完整的高尔夫球道开发成本费用资料，为本次评估提供了许多有参考价值的第一手资料。考虑本次评估抵押贷款目的需要遵循保守性原则，因此“成本法”也作为本次评估高尔夫球道的方法之一。采用成本法进行评估时，将土地取得费用、前期费用、土地开发费用及场内配套设施工程费、管理费、利息、利润等项累加后便可求得土地成本价格。1.拟定估价技术路线（3）估价结果

“成本法”正确客观地反映了高尔夫球场的生产价值构成，其得出的评估结果，比较真实地反映了其成本价值，但对其收益能力和市场供求变化反应不灵敏；而“收益法”是在一定程度上反映了高尔夫球场收益能力产生的商业价值，溶剂接近市场价格，但其方法的数据和相关参数却因评估人员不同，评估结果容易受影响。根据估价对象特点、估价目的以及估价师经验，“成本逼近法”和“收益法”各取权重为50%。2.搜集估价所需资料估价对象要搜集的资料主要有以下几点。（1）深圳市房地产市场信息资料；（2）球场的收益主要来自会员卡销售收入、会飞收入、会员打球销售收入；（3）经营成本明细；（4）同类观澜高尔夫球场的收益平均收入；（5）观澜高尔夫球场建设成本资料（包括土地取得费用、前期费用、土地开发费用及场内配套设施工程费、管理费、利息、利润）。3.制定估价作业日期及进度安排（如下图所示）估价作业日期：2013年7月1日至2013年7月8日。

估价作业进度安排表估价作业进度（天）工作12345678ABCD上表中分项A为接受委托、初步分析并确定估价技术路线，B为调查收集估价必要相关资料，C为估价测算，D为估价报告撰写。4.估价人员配置张丽景：注册房地产估价师、项目负责人林华国：注册房地产估价师、助理王芳：估价员唐强：估价员5.估价作业所需经费预算（如下表所示）序号经费项目明细预算支出（元）1信息咨询费3002调查费（电话、通信、交通等）5003估价人员劳务费、补贴费6004设备及耗材费2005合计1600主要开支项目及预算拟定调查搜集的资料①若采用比较法，则须搜集交易实例资料；②若采用收益法，则须搜集收集实例资料；③若采用成本法，则须搜集成本实例资料；④若采用基准地价法，则须搜集基准地价资料等。案例某正常生产的工厂位于某城市市区，距市中心直线距离约15公里。土地面积7672平方米；自用生产车间建筑面积1050平方米，临街商业用房建筑面积580平方米，已出租。商业用房的用地已于1995年办理了土地使用权出让手续，出让年限为40年，其余自用房屋的用地为国有划拨土地。

该厂已取得了国有土地使用证和房屋所有权证。现规划部门已将该区域规划为居住区，某房地产开发商有意投资该土地，请房地产估价机构预测其开发效益。请问房地产估价机构应收集哪些资料？拟调查搜集的资料结合评估方法，为完成估价任务，需要调查收集的主要资料有：①现状房地产状况（物质实体、区域和权益）资料；②规划部门批准的规划设计条件或详细规划（或拆迁新建或改建的合法的最佳方案或技术经济指标）；③该地区居住物业的市场状况（或发展趋势）（或租金、售价水平）（或经营期的先进流量）资料；④该地区居住物