房地产代理业务(房地产经纪课件)

房地产代理业务案例5-1房地产营销代理公司被炒房地产代理业务流程与合同二手房代理业务新建商品房销售代理业务租赁、抵押、置换以及权属登记代理业务学习目标与技能要求学习目标1.了解房地产代理业务基本概况、分类、房地产代理合同与佣金；2.熟悉房地产租赁代理、抵押代理、房屋置换代理以及房地产权属登记代理；3.掌握二手房代理业务流程与合同、新建商品房销售代理业务流程与合同。技能要求1.能够遵循房地产经纪职业标准相关内容；2.能够在房地产经纪业务中体现工匠精神；3．能够实地操作房地产代理业务；4．能够计算房地产代理业务佣金；5．能够简单分析房地产代理业务纠纷问题；6．能够起草简单的房地产代理合同。学习任务案例5-1：房地产营销代理公司被炒案例讨论你是策划公司领导应该怎样做？学习任务1．到经纪公司考察房地产代理业务操作过程，写一份考察报告。房地产代理业务流程与合同1.房地产代理的含义房地产代理是指以委托人的名义,在授权范围内，为促成委托人与第三方进行房地产交易而提供服务，并收取委托人佣金的行为，由委托人直接承担相应的法律责任特点是：从事代理业务时，经纪人必须以被代理人的名义，而不是以自己的名义，其行为后果也归属于被代理人。代理交易达成的主要工作有协调交易价格、代理或协助签订交易合同2.房地产代理业务的分类⑴根据服务对象的不同，房地产代理可分为卖方代理和买方代理。⑵根据代理业务客体的交易形式不同，房地产代理可划分为：①买卖（销售）代理；②租赁代理；③抵押代理；④置换代理；⑤房地产权属登记代理；⑥纳税等其他代理业务。房屋的买卖代理和租赁代理是房地产代理业务中常见的两种基本形式。⑶根据代理权限，房地产代理具体形式分为一般代理、总代理、独家代理、共同代理、参与代理等。⑷按代理权发生的原因还可分为委托代理、法定代理和指定代理。卖方代理根据服务对象划分买方代理房地产代理业务的分类根据代理业务客体的交易形式不同分为：销售代理租赁代理抵押代理置换代理房地产权属登记代理其他代理业务3.房地产代理业务的基本流程房地产代理业务的基本流程一般有6个主要步骤：房地产代理业务开拓→房地产代理业务洽谈→签订房地产代理合同→与客户谈判、提供技术服务、促成交易→收取佣金→售后服务4.房地产代理合同⑴含义。房地产代理合同是指房地产经纪机构（或房地产经纪人）与委托人约定，房地产经纪机构（或房地产经纪人）可以在授权范围内，以委托人名义与第三者进行房地产交易，处理相关事务，并由委托人支付酬劳的合同。⑵房地产代理合同的特征。①房地产代理合同签订的目的是使房地产经纪机构（或经纪人）合法为委托人代理处理委托事务；②房地产代理合同的订立以委托人和代理人之间的相互信任为前提；③房地产代理合同是诺成合同和不要式合同。⑶房地产代理合同的主要条款。①合同双方当事人的基本情况；②代理房地产标的物的状况；③代理服务事项与服务标准；④代理服务的报酬或酬金条款；⑤合同的履行期限；⑥违约责任；⑦解决争议的方式约定；⑧合同签订的时间、地点和当事人。5.房地产代理业务佣金⑴佣金（代理费）数额。房地产代理活动是有偿服务，在房地产经纪机构（或经纪人）完成代理业务后，委托人应支付相应的酬劳。佣金数额的确定方式：一是固定费率，二是固定费额，以固定费率为主。根据不同销售任务、委托内容，代理费比例按照总收入的1%-3%支付。⑵佣金（代理费）支付。如销售代理支付方法：①销售任务达到30%时，按照回款数支付代理费的50%；②销售任务完成50%时，按照回款数支付代理费的70%；③销售任务达到80%时，按照回款数支付代理费的85%；④余款销售任务完成是一次付清。二手房代理业务1.二手房代理业务流程⑴二手房代理业务开拓。与居间业务拓展类似。⑵二手房代理业务洽谈；⑶房地产查验。与居间业务查验类似。⑷签订房地产代理合同。⑸信息收集与传播⑹方案设计与推广⑺买方或承租方看房。⑻房地产交易谈判及合同签订。⑼房地产交易价款收取与管理。⑽房地产权属登记（备案）。⑾房地产交验。是房地产交易过程中很容易暴露问题的一环。⑿佣金结算。⒀售后服务。2.二手房地产代理合同代理合同的内容以被代理人确定委托代理权限和代理人接受授权为合同的成立条件。2.二手房地产代理合同代理合同的内容以被代理人确定委托代理权限和代理人接受授权为合同的成立条件。一般应当包括以下主要的合同条款：⑴当事人的名称(或者姓名)和住所。⑵代理房地产标的物的基本状况。⑶服务事项与服务标准。⑷劳务报酬或酬金。⑸合同的履行期限、地点和方式。⑹违约责任。⑺解决争议的方式新建商品房销售代理业务商品房销售代理是我国目前房地产代理活动的主要形式。房地产销售代理指房地产经纪机构（或经纪人）受房地产开发商及房地产所有权人的委托，以委托人的名义对所有房地产代行销售的经纪行为。分为商品房现售代理和商品房预售代理1.新建商品房销售代理业务基本代理形式商品房销售代理主要有独家代理、共同代理、参与代理三种形式。①独家代理，是指房地产开发企业或房屋所有权人、土地使用权人将房屋的出售(租)权单独委托给一家房地产经纪机构代理。②共同代理，是指房地产开发企业或房屋所有权人、土地使用权人将房屋出售(租)权同时委托给数家房地产经纪机构，按谁先代理成功，谁享有佣金；谁代理成功量多，谁多得收益的一种代理方式。③参与代理，是指房地产经纪人参与已授权独家或共同代理的房地产经纪机构的代理业务，代理成功后，由独家代理公司或共同代理人按参与代理协议分配佣金的行为。2.新建商品房销售代理业务流程房地产销售代理业务的流程主要分为8步：⑴代理项目信息收集、开发与整合⑵项目研究与拓展。⑶项目签约。⑷项目执行企划方案设计。项目执行部门根据已签署的代理合同，对营销策划报告进行修改，并初步制定项目的执行指标(销售期、费用预算等)和佣金分配方案，召集各分管业务的高层管理者及有关部门(如交易管理部、研究拓展部、财务部等)合作会议。介绍经修改的营销策划报告和初步制定的项目执行指标及佣金分配方案。由会议决议最终的项目执行指标和佣金分配方案。⑸销售准备。⑹销售方案执行，客户接待、洽谈、签约，房地产交易价款收取与管理，房地产权属登记，房地产交验入住及客户回访。⑺项目佣金结算。⑻售后服务。3.新建商品房销售代理合同新建商品房销售代理合同是房地产经纪机构（或经纪人）与新建商品房销售委托方（房地产开发商及房地产所有权人）签署的合同。商品房销售代理是我国目前房地产代理活动的主要形式。新建商品房销售代理业务实务操作共分两大阶段，十个项目完成，具体分配如下：第一阶段：销售准备项目一：房地产代理合同的填写项目二：模拟房地产销售资料的准备项目三：认购书填写训练项目四：销售队伍的组建项目五：销售现场准备训练第二阶段：销售实施项目六：与售楼情景相关的问题及回答模拟训练项目七：按揭款项的计算练习项目八：模拟售楼项目九：新建商品房权证的办理实训项目十：顾客异议处理训练

4.房地产销售代理业务实务操作租赁、抵押、置换以及权属登记代理业务1.房地产租赁代理⑴含义。房地产租赁代理是指房地产经纪机构（或经纪人）受房屋出租方（或承租方）委托，代理出租（或承租）房屋，最终促成双方租赁成功，收取佣金的行为。⑵房地产租赁代理类型：①现房租赁代理；②在建商品房预租代理；③商品房先租后售代理。⑶房地产租赁代理业务的流程：接受委托→为委托方寻找匹配的房源（或承租方）→签订合同→办理房屋租赁登记→交易完成，收取佣金抵押与置换代理2.房地产抵押代理房地产抵押代理是指房地产经纪机构（或经纪人）受抵押人的委托，将委托人合法拥有的房地产以不转移占有权的方式，以委托人的名义向抵押权人提供债务履行担保的行为。房地产租赁代理业务的流程：接受委托→签订合同→办理抵押登记→交易完成，收取佣金3.房屋置换代理房屋置换代理是指房地产经纪机构（或经纪人）受房屋所有人或公有房屋购置人的委托，将其依法拥有的住房进行置换的行为。分为房屋交换代理和房屋换购代理。房屋置换代理业务的流程：置换登记→价格评估→置换委托→签订合同→办理手续→物业交割，收取佣金房地产权属登记代理房地产权属登记代理是指房地产经纪机构（或经纪人）受委托人的委托，以委托人的名义到房地产行政主管部门对委托人