房地产投资决策-房地产投资方案比选

房地产投资独立型方案比选《房地产投资分析》1．无资金约束的独立方案的比选【例】如表所示，某房地产投资项目有A、B、C三个独立型方案，已知基准收益率ic=12%。试进行方案选择方案年份01-10NPV（万元）IRR(%)方案A-205.812.826方案B-307.814.123方案C-203.0-3.18.11．无资金约束的独立方案的比选【例】如表所示，某房地产投资项目有A、B、C三个独立型方案，已知基准收益率ic=12%。试进行方案选择解：

故方案A、B可以接受，方案C应拒绝。1．无资金约束的独立方案的比选2．资金约束条件下的独立方案的比选

互斥组合法步骤是：1）列出独立方案的所有可能组合；2）剔去不满足约束条件的投资组合；3）按投资额从小到大排列投资组合；4）计算各投资组合方案的NPV；5）用NPV最大作为选择标准，选出最优方案。2．资金约束条件下的独立方案的比选【例】某房地产开发公司拟定了3个互相独立的投资方案A、B、C，各投资方案的投资额与年净收益、净现值如表7-2所示，计算期均为10年，若基准收益率为12%，假如资金约束是300万元，应如何选择方案？方案投资额年净收益净现值A-1002541.26B-2004554.26C-1503547.76解：首先进行所有互斥的方案组合，剔去超过资金约束条件的方案；然后计算各组合方案的投资总额、年净收益和净现值，将方案按投资额的大小排列；最后选择净现值最大的组合方案。2．资金约束条件下的独立方案的比选2．资金约束条件下的独立方案的比选所有的方案组合的投资总额、年净收益、净现值计算方案组合投资总额年净收益净现值0000A-1002541.26C-1503547.76B-2004554.26AC-2506089.01AB-3007095.52BC-35080_____ABC-450105_____2．资金约束条件下的独立方案的比选根据上表，方案组合BC与ABC的投资总额超出了资金约束300万元，所以不予考虑，对于满足资金约束条件的前6个方案组合，依据互斥型方案的净现值比较法，第5个方案组合AB的净现值最大，即为最优方案组合房地产投资方案类型《房地产投资分析》1、独立型投资方案在决策过程中，一组相互分离、互不排斥的方案（或单一方案）。选择某一方案并不排斥另一方案。举例：扩建生产车间、购置一辆运输汽车、新建办公楼。2、互斥型投资方案互相关联、互相排斥的方案。采纳方案组中的某一方案，就会自动排斥这组方案中的其他方案。举例：新建生产线项目的方案：自行建造、外包。3、混合型投资方案混合方案即互相之间既有互相独立关系又有互相排斥关系的一组方案，也称为层混方案，即方案之间的关系分为两个层次，高层是一组互相独立的项目，而低层则由构成每个独立项目的互斥方案组成。举例：某集团公司有对下属的分公司所生产的互不影响（相互独立）产品的工厂分别进行新建、扩建和更新改造的A、B、C三个独立方案，而每个独立方案——新建、扩建、更新改造方案中又存在着若干个互斥方案，例如新建方案有A1、A2，扩建方案有B1、B2，更新改造方案有C1、C2、C1，则该企业集团所面临的就是混合方案的问题。4、组合或排队投资方案既不属于相互独立，又不属于相互排斥，而是可以实现任意组合或排队的一组方案。举例：资金有限情况下的一组方案：扩建生产线、购置一辆运输汽车、新建办公楼。5、相关投资方案相关方案又称配套方案，是指在多个方案之间，如果接受（或拒绝）某一方案，会显著改变其他方案的现金流量，或接受（或拒绝）某一方案会影响对其他方案的接受（或拒绝）5、相关投资方案(1)相互依存和互补型。如果两个或多个方案之间，某一方案的实施要求以另一方案(或另几个方案)的实施为条件，则这两个(或若干个)方案具有相互依存性，或者说具有完全互补性。例如，汽车总厂建设生产车间和与其装配车问的项目就是这种类型的相关方案。5、相关投资方案(2)现金流相关性。即使方案间不完全互斥，也不完全互补，如果若干方案中任何一个方案的取舍会导致其他方案的现金流量的变化，那么这些方案也具有相关性。例如，某地区为加速本地区的经济发展，提高人民的生活水平，在国家政策范围内进行房地产的开发建设：一是加强城市第三产业用房的建设方案；二是加快城市居民商品房的建设方案。即使这两个方案间不存在互不相容的关系，但任何一个方案的实施或放弃都会影响另一个方案的收入，从而影响方案经济效果评价的结论。5、相关投资方案(3)资金约束导致方案相关。如是没有资金总额限制，各方案具有独立相容性，但在资金有限的情况下，接受某些方案则意味着不得不放弃另外一些方案，从而使这些方案有相关的特点。5、相关投资方案(4)混合相关型。在方案众多的情况下，方案间的相关关系可能包括多种类型，既有相斥方案又有互补方案，对此，我们称为混合相关型。房地产投资独立型方案比选《房地产投资分析》1）净现值法的基本步骤如下：

(1)分别计算各个方案的净现值,剔除NPV<0的方案；

(2)对所有NPV≥0的方案比较其净现值；

(3)根据净现值最大准则，选择净现值最大的方案为优选方案1．计算期相同的互斥方案的比选方案年份01-10NPV（万元）IRR(%)方案A-205.812.826方案B-307.814.123两个互斥型方案的现金流量【例3】如表所示，某房地产投资项目有A、B两个互斥型方案，已知基准收益率i0=12%。试进行方案选择。解：

净现值最大准则，＞

故方案B优于A1．计算期相同的互斥方案的比选2）净现值率法

【例4】两方案计算期相等，甲方案投资50万元，净现值为50万元；乙方案投资10万元，按同一折现率计算的净现值为20万元，试选择最优方案。解：甲方案

乙方案1．计算期相同的互斥方案的比选解：

甲方案

乙方案1．计算期相同的互斥方案的比选分析：两个方案的净现值都大于零，都是可行的。但是在资金有限的情况下就不能因为甲方案的净现值大于乙方案的净现值，而说甲方案优于乙方案。因为乙方案的资金利用效率高于甲方案，净现值率越大，方案越优。故乙方案为优方案。3）净年值法

净年值（NAV）又称等额年值、等额年金，是以一定的基准收益率将项目计算期内净现金流量换算而成的等额年值。由于同一现金流量的现值和等额年值是等价的（或等效的），因此，净现值法与净年值法在方案评价中能得出相同的结论。在进行方案比选时，以等额年值大的方案为优选方案。1．计算期相同的互斥方案的比选4）差额内部收益率法

式中：——投资大的方案第t期净现金流量；——投资小的方案第t期净现金流量；n——开发经营期1．计算期相同的互斥方案的比选【例5】如表所示，某房地产投资项目有A、B两个互斥型方案，已知基准收益率ic=12%。试进行方案选择。表5两个互斥型方案的现金流量方案年份01-10NPV（万元）IRR(%)方案A的净现金流（万元）-205.812.826方案B的净现金流（万元）-307.814.123增量净现金流（B-A）-1021.315解：NPVOi

IRR

IRRAIRRBicNPVBNPVA通过试算，得投资额大的B方案优于投资额小的A方案5）最小费用法

（1）费用现值(PC)比较法式中：C——第t期投入总额；B——期末余值回收。在进行方案比选时，以费用现值小的方案为优选方案。1．计算期相同的互斥方案的比选【例6】有A、B、C、D四种同样功能的设备，使用寿命均为10年，残值均为0，初始投资和年经营费用见表7-6（），试选择哪种设备在经济上更为有利？

设备投资与经营费用表（单位：元）设备ABCD初始投资3000380045005000年经营费用1800177014701320解：＜

＜，D设备在经济上更为有利。（2）费用年值(AC)比较法费用年值(AC)比较法是先将方案在整个计算期内年费用支出都折现为现值，然后再将总费用现值换算为费用年值，选费用年值最小的方案为优。1．计算期相同的互斥方案的比选以【上例】为例，＜＜＜D设备在经济上更为有利1）年值法

【例7】有互斥方案A、B的计算期分别为3年和4年，各方案的净现金流量如表所示，试用净年值法评价选择（ic=12%）2．计算期不同的互斥方案的比较与选择方案年末01234A-200908582B-10060504030解：＞＞0B方案为优选方案2）计算期统一法（1）.最小公倍数法【例8】：某房地产投资项目具有两个不同的互斥型方案，各方案的投资额、年净收益及计算期如表8所示，若该项目的基准收益率ic=12%，试选择较优方案。(结果保留两位小数)表8两个计算期不同的互斥型方案方案初始投资（万元）年净收益（万元）计算期（年）A18008003B2000100042）计算期统一法（1）.最小公倍数法【例8】：某房地产投资项目具有两个不同的互斥型方案，各方案的投资额、年净收益及计算期如表7-8所示，若该项目的基准收益率ic=12%，试选择较优方案。(结果保留两位小数)表8两个计算期不同的互斥型方案方案初始投资（万元）年净收益（万元）计算期（年）A18008003B200010004解：将A、B两方案的最小公倍数12年作为共同的计算期，则，对于A方案来说，要重复实施4个周期，对于B方案来说，要重复实施3个周期＞故方案B优于方案A（2）.最短计算期法以【例8】为例＞故方案B优于方案A表9互斥方案的比选现金流计算期相同计算期不同效益不同或效益与费用都不同NPV、NPVR最大或NAV最大△IRR即差额内部收益率法NPV最大选用最小公倍数法或最短计算期法统一计算期，NPV最大或差额内部收益率法效益或效果相同，费用不同费用现值PC、费用年值AC最小年费用AC最小选用最小公倍数法或最短计算期法统一计算期后费用现值PC最小混合型方案比选是指在一组项目方案群中，既有互斥型方案又有独立型方案的组合，甚至包括上述各种类型方案的组合。1．混合型方案的含义2．混合型方案的具体形式在一组独立方案中，每个独立方案下又有若干个互斥方案例如，某大型零售业公司欲在两个相距较远的A城和B城投资各建一座大型仓储式超市，显然A、B是独立的，目前在A城有3个可行地点A1、A2、A3可供选择，在B城有两个地点B1、B2可供选择，则A1、A2、A3是互斥型关系，B1、B2也是互斥型关系。

2．混合型方案的具体形式在一组互斥多方案中，每个互斥方案下又有若干个独立方案例如某房地产开发商在某市取得一块土地的使用权，按当地城市规划的规定，该地只能建居住物业（C方案）或商业物业（D方案），不能建商居混合物业或工业物业，但对商业物业和居住物业的具体类型没有严格的规定。如建居住物业可建成豪华套型（C1）、高档套型（C2）、普通套型（C3）或混合套型。如建商业物业可建成餐饮酒楼（D