物业管理法律制度-房屋修缮法律制度

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学习单元4房屋修缮管理法律制度

园知识目标

(1)了解房屋修缮的概念与作用。(2)掌握房屋损耗原因。

(3)了解房屋修缮责任和范围。间技能目标

(1)通过本单元的学习，对房屋修缮的概念进行简要的了解。

(2)能够分析房屋损耗的原因，找出相应的责任人对房屋进行必要的修缮。基础知识

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1一、房屋修缮基础

(一)房屋修缮的概念与作用■1.房屋修缮的概念

房屋修缮是指物业服务企业对所经营管理的房屋进行修复维护和改建的管理活动。

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2.房屋修缮的作用

1)延长房屋使用寿命，保障住用安全。搞好房屋修缮,可以维持和恢复房屋原有的质量和使用功能，有利于延K房屋的使用寿命，保障房屋住用安全功能.提高居住质量,并且有利于美化生活环境和城市面貌。

2)促使物业保值增值,节约建设资金。搞好房屋修缮,有利于控制减缓房屋的损耗程度，促使房屋保值、增值，从而减少建房的资金。

3)建立企业信誉，塑造良好形象。搞好房屋修缮，有利于物业服务企业在用户中建立良好的企业形象，以优良的服务开拓业务，推动物业管理向企业化、专业化发展，在竞争中赢得市场。

4)改善住用条件,完善使用功能。搞好房屋修缮，可对房屋建设中的设计或施工

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2二)房屋损耗原因住用条件,完善使用功能。导致房屋损坏的原因股有自然损坏和人为损坏两种，见表7-1.表7-1房屋视坏原因Page

3项目原因自然损坏人为损坏气候因素生物因素地理因素使用不当Page

4自然界的风霜雪用和水冻的袭击以及空气中的有害物质的慢人与氧化作用会对房屋的外部构件产生老化和风化的影响，这种影响随着大气干度和屋度的空化会有所不同，会单致构件发生风化的落，质量发生变化。例知木材的离烂精朽，砖瓦的凤化铁件的锈蚀，钢筋混凝上的胀裂、塑料的老化等。尤其是那件的外露部分更易损坏生物因素主要是由于应需(如白数等)菌类(如毒菌)的影响，使建筑物构件的断面减少、强度降低地理因素主要指因地基土质的差异引起的房屋不均沉降以及地基盐碱化作用引起房屋的损坏由于人们在房屋内生产或生活，人们的生产或生活活动及生产设备生活日电品承载的大小,摩擦推击的频率,使用的合理程度等都会影响房屋的寿命。如不合理的改装、搭建;不合理地改变房屋用途,对房屋的某些结构造成破坏。或者造|成超载压损:使用上爱护不够或使用不当面造成的破坏。此外,还有由于周围设施的影响而造成房屋损坏的，例如人防工程，市政普道安装电缆等.因缺乏相应技术措施而导致塌方或地基沉降造成房屋墙体的闪动开裂及其他变形等设计和施工质量低劣这是先天不足。房屋在建筑或修缮时.由于设计不当施工质量差，或者用料不符合要求等，影响了房屋的正常使用，加速了房屋的损坏。例如房屋坡度不符合|要求，下雨时排水造成泄漏:砖墙砌筑质量低劣,影响墙体承重能力而损坏变形:有的本结构的木材质量差或制作不合格，安装使用后不久就变形断裂.腐烂:有的水泥晒台阳台因混凝土振捣质量钢筋位置摆错，造成断裂等有的房屋和设备由于没有适时地采取预防保养措施或者修理不够及时。产生预防保养不养不应有的损坏，以至发生房屋损坏倒塌事故。如钢筋混凝土露筋，铁件白铁险水设备尚术油漆保养门窗铰链松动等.所有这些若不及时保养，都可能单成大患Page

5二、房屋修缮责任1)房屋所有人应当履行修缮房屋的责任。异产毗连房屋的修缮，其所有人依照《城市异产毗连房屋管理规定》承担责任。2)租赁房屋的修缮由租赁双方依法约定修缮责任。3)因使用不当或者人为造成房屋损坏的，由其行为人负责修复或者给予赔偿。4)在已经批准的建设用地范围内，产权已经转移给建设单位的危险房屋，其拆除前的修缮由建设单位负责。5)房屋所有人和其他负有房屋修缮责任的人(以下简称修纳责任人)，应当定期在勘房屋，掌握房屋完损情况，发现损坏及时修缮。小提示在基风、而雪等情况下，应当做好预防工作，发现房屋险情及时据险修复。Page

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6)对于房屋所有人或者修缮责任人不及时修缮房屋,或者因他人阻碍，有可能导致房屋发生危险的，当地人民政府房地产行政主管部门可以采取排险解危的强制措施。排险解危的费用由当事人承担。Page

7三、房屋修缮范围与标准

(一)房屋修缮范围根据《房屋修缮范围和标准》的规定，物业的修繕均应按照租赁法的规定或租赁合同的约定办理。但用户因使用不当、超载或其他过失引起的损坏,应由用户负责赔修;用户因特殊需要对房屋或其装修、设备进行增、搭拆、扩改时,必须报经营管理单位鉴定同意.除有单项协议专门规定者外,其费用由用户自理:因擅自在房基附近挖掘而引起的损坏，用户应负责修复。市政污水(雨水)管道及处理装置、道路及桥涵、房屋进户水电表之外的管道线路燃气管道及灶具、城墙、危崖滑坡保坎、人防设施等的修缮,由各专业管理部门负责。时,内外玻璃应次配齐。木门窗损坏严重.无法修复的应更换;等房屋更换的门窗Page

8(二)房屋修缮标准l1.修缮标准的设定根据不同的结构和设备条件,将房屋分成“一.等”和“二等以下”两类。一等房屋的条件为:1)结构:包括砖木(含高级纯木)混合和钢筋混凝土结构，其中，凡承重墙柱不得用空心砖、半砖、乱砖和乱石砌筑。

2)地面:地面不得用普通水泥或三合土做面层。3)门窗:正规广窗，有纱门窗或双层窗。4)墙面:中级或中级以上粉饰。

5)设备:独厨，有水、电、卫生设备采暖地区有暖气。凡低于以上所列条件者为二等以下房屋。

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9修缮标准是按主体工程，木门窗及装修工程,地面工程，屋面工程,抹灰工程,油漆粉饰工程,水电卫暖设备工程，金属构件及其他工程来确定的。对一、二等房屋有不同修缮要求时，可在有关款项中单独规定。Page

102.房屋各项工程修缮标准1)房屋主体工程修缮标准。

(1)屋架柱梁、擦条、楼楞等在修缮时应查清隐患,损坏变形严重的，应加固、补强或拆换。不合理的旧结构.节点，若影响安全使用的,大修时应整修改做。损坏严重的木构件在修缮时要尽可能用砖石砌体或混凝土构件代替。对混凝土构件如有轻微剥落破损的,应及时修补。混凝土碳化产生裂缝剥落、钢筋锈蚀较严重的，应通过检测计算，鉴定构件承载力，采取加固或替代措施。

(2)基础不均匀沉降，影响上部结构的,如砌体弓凸倾斜、开裂、变形，应查清原因，有针对性地子以加固或拆砌。

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112)房屋木门窗及装修I程修缮标准。

(1)木门窗开关不灵活、松动腐烂损坏的应修理接换，小五金应修换配齐。大修尽量与原门窗致。材料有困难的，可用钢窗或其他较好材料的门窗替代。

(2)纱门窗百叶门窗属般损坏的,均应修复。属严重损坏的，一等房屋及幼儿园托儿所医院等特殊用房可更换:二等以下房屋可拆除。原没有的，律不新装。

(3)木楼梯损坏的,应修复。楼梯基下部腐烂的，可改做砖砌踏步。扶手栏杆、楼梯基、平台阁栅应保证牢固安全。损坏严重条件允许的，可改为砖混楼梯。

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12(4)条墙薄板墙及其他轻质隔墙损坏的,应修复:损坏严重.条件允许的，可改砌砖墙。

(5)阳台、木晒台般损坏的,应修复;损坏严重的，可拆除，但应尽量解决晾晒问题。

(6)挂镜线、窗帘盒、窗台板、简子板、壁橱、壁炉等装修，一般损坏的，应原样修复。严重损坏的，一等房屋应原样更新.或在不降低标准，不影响使用的条件下，用其他材料代用更新;二等以下房屋可改换或拆除。

(7)踢脚板局部损坏.残缺脱落的，应修复:大部损坏的.可改做水泥踢脚线。Page

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3)房屋地面工程修缮标准。(1)普酒木地板的损坏占自然问地面面积25%以下的，可修复;损坏超过25%以上或缺乏木材时，可改做水泥地坪或块料地坪。房屋及幼儿园、托儿所、医院等特殊用房的木地板、高级硬木地板及其他高级地坪损坏时，应尽量修复;实无法修复的,可改做相应标准的高级地坪。

(2)木楼板损坏松动残缺的,应修复;如磨损过薄、影响安全的，可局部拆换;条件允许的，可改做混凝土楼板。一等房屋的高级硬木楼板或其他材料的高级楼板面层损坏时,应尽量修复;实无法修复的.可改做相应标准的高级楼面。夹沙楼面(“夹沙楼面”指木基层、混凝土或合土面层的楼面)损坏的，可火接加固木基层、修补面层,也可改做混凝土楼面。》小提示木接楞腐烂、扭曲、损坏、刚度不足的，应抽换、增添或采取其他补强措施。Page

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(3)普通水泥楼地面起砂空鼓开裂的，应修补或重做。一等房屋的水磨石或块料地面损坏时.应尽量修复:实无法修复的，可改做相应标准地面，

(4)砖地面损坏破碎.高低不平的，应拆补或重铺。室内潮湿严重的可增设防潮层或做水泥及块科地面。

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154)房屋屋面I程修缮标准。

(1)屋面结构有损坏的，应修复或拆换;不稳固的，应加固。如原结构过于简陋，或流水过长坡度小等造成渗水、湘雨严重时，按原样修缮仍不能排除屋漏的.应翻修改建。

(2)屋面上的压顶出线、屋脊、泛水、天窗天沟、檐沟斜沟、水落管.水管等损坏滲水的，应修复损坏严重的应翻做。大修时,原有水落管要修复配齐，二层以上房屋原无水落管水管,条件允许可增做。

(3)女儿墙烟囱等屋面附属构件损坏严重的，在不形响使用和市容条件下,可改修或拆除。

(4)混凝土平屋面渗漏，应找出原因，针对损坏情况采用防水材料嵌补或做防水层:结构损坏的,应加固或重做。Page

16(5)玻璃天棚、老虎窗损坏漏水的，应修复:损坏严重的,可翻做但般不新做。(6)屋面上原有隔热保温层损坏的，应修复。Page

175)房屋抹灰工程修缮标准。

(1)外墙抹灰起壳剥落的,应修复;损坏面积过大的，可全部铲除重抹，重抹时，如原抹灰材料太差可提高用料标准。-等房屋和沿主要街道.广场的房屋的外抹灰损坏、应原样修复;复原有困难的,在不降低用料标准不影响色泽协调的条件下，可用其他材料替代。

(2)清水墙损坏.应修补嵌缝;整垛墙风化过多的，可做抹灰。外墙勒脚损坏的，应修复;原无勒脚抹灰的，可新做。Page

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(3)内墙抹灰起壳.剥落的，应修复;每面墙损坏超过-半以上的，可铲除重抹。原无踢脚线的,结合内墙面抹灰应加故水泥踢脚线。各种墙裙损坏应根据保护墙身的需要予以修复或抹水泥墙裙。因室内外高差或沟渠等影响引起墙面长期潮湿，影响居住使用的，可做防水层，

(4)天棚抹灰损坏，要注意检查内部结构，确保安全。抹灰层松动，有下坠危险的，必须铲除重抹。原线脚损坏的按原样修复。损坏严重的复杂线脚全部铲除后,如系一等房屋应原样修复，或适当简略;等以下房屋可不修复。Page

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6)房屋油漆粉刷工程修缮标准。

(1)木门窗纱门窗、百叶门窗.封檐板裙板、木栏杆等油漆起壳剥落、失去保护作用的，应周期性地进行保养;上述木构件整件零件拆换，应油漆。

(2)钢门窗、铁晒衣架、铁皮落水管铁皮屋面、钢屋架及支撑、铸铁污水管或其他各类铁构件(铁栅铁栏杆、铁门等),其油漆起壳、剥落或铁件锈蚀，应除锈,刷防锈涂料或油漆。钢门窗或各类铁件油漆保养周期一般为3-5年。

(3)木楼地板原油漆褪落的，一等房屋应重做;二等以下房屋可视具体条件处理。(4)室内墙面、顶棚修缮时可刷新。其用料,一等房屋可采取新型涂料、胶白等;二等以下房屋,刷石灰水。高级抹灰损坏，应原样修复。

(5)高层建筑或沿主要街道广场的房屋外墙原油漆损坏的.应修补，其色泽应尽量与原色致。Page

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7)房屋水、电卫、暖设备工程修缮标准。(1)电气线路的修理应遵守供电部门的操作规程。原无分户电表的,除各地另有规定者外，一般可提供安装服务，但电表及附件应由用户自备;每房间以-灯插座为准.平时不予改装。

(2)上、下水及卫生设备的损坏堵塞及零件残缺，应修理配齐或疏通，但属人为损坏的，其费用由住户自理。原无卫生设备的，是否新装由各地自定。

(3)附属于多层.