物业租赁管理 物业租赁合同

074物业租赁合同

物业租赁合同

物业租赁合同是出租人与承租人就房屋租赁事宜，明确双方的权利义务和责任的协议，即以房屋为租赁标的物的契约。物业租赁合同的内容1．标的：房屋租赁合同的标的是房屋。2．数量：房屋租赁的数量单位是平方米。3．租赁期限：租赁与转让的最大区别就在于租赁是有期限的。4．租赁用途：明确房屋的用途，使承租人能按照租赁房屋的使用性能正确合理地加以使用。5．租赁价格：合同中应注明租金的计算标准，每月支付的金额。同时应规定租金的交付方法。6．修缮责任：租赁期间，房屋的修缮责任，一般由出租人负责。7．房屋状况的变更：承租人不得私自拆改、扩建租用房屋或增添设施。8．违约责任：订立物业租赁合同

应注意的问题1．承租方要明确出租人和出租房屋之间的关系；2．承租人还要搞清出租房屋的性质；3．租赁房屋时，出租人和承租人双方都应注意该房屋是否已经设押；4．为加强对房屋的管理，承租人应出具有关证明。谈判技巧谈判通则谈判技巧谈判原则双方合作基础1,设定位置;确认自己对对方的要求是什么,希望对方做好哪些项目2,共同基础优先,对立问题居后3,应促使对方注重整体利益谈判原则诚意的重要性辩识对方是否有诚意诚意并不是必然的真诚聆听尽量把讲话减至最低程度建立协调关系表现兴趣的态度简要说明讨论要点,包括主要论点谈判准备事项确定目标定位技巧---观察,时机,行动拟定计划集中思考确立谈判方向计划的本质---目标建立良好的谈判气氛柔和气氛开场方式谈判准备事项地点选择;收集信息的方法时间人内容保持沉着的勇气当场收集信息---打听,观察提供信息谈判要点善于假设假设要根据事实不做没把握的假设不要轻易放弃原先假设小幅让步坚持主张减少犯错发现错误,立即纠正勇于“认错”不留痕迹地改变战略谈判技巧“转折”为先使用“不过----”的说话技巧缓和紧张气氛话中插话谈判技巧期限效果许多谈判都是在谈判期限即将截止前才达成协议的在谈判时,不论提出“截止期限”要求的是哪一方,期限一旦决定,就不可轻易改变.如果对方提出不合理的期限,只要你抗议,期限即可获得延长.若期限无法延长,只有加倍努力,收集资料,拟定策略.谈判技巧调整议题在谈判中要善于“换档”谈判双方或单方急欲获得某种程度的协议,就要不让对方察觉到你的意图,可以顾左右而言他,可以装作漠不关心的样子,也可以声东击西.谈判技巧打破僵局当谈判内容包含多项主题时,可能某些项目已谈出结果,某些项目始终无法达成协议.这时候你可以这么“鼓励”对方,“看,许多问题都已经解决了,现在就剩这些了.如果不解决的话,那不就太可惜了吗?”打破僵局的方法,除了“只剩下一小部分,放弃了多可惜!”,“已经解决了这么多问题,让我们继续努力吧”等说话技巧外,还有其他多种做法要设法已获得协议的事项作为跳板,以达到最后的目的谈判技巧声东击西把对方的注意力集中在我方不感兴趣的问题上,使对方增加满足感谈判技巧金蝉脱壳当谈判人员发觉他正被迫作出远非他能接受的让步时,他会声明没有授予达成这种协议的权利谈判技巧缓兵之计谈判进行了一段时间以后,可以考虑休息十分钟.在休息期间,让师傅回顾一下谈判的进展情况,重新考虑自己,或让头脑全心清醒一下再进入谈判,这都有利于谈判.谈判技巧赤子之心“赤子之心”是指向对方透露90%的情况有的谈判人员性格特别直爽和坦率,他们不但有与对方达成协议的能力,还能够不断地为对方提供情况,提出建设性的意见.如果能够把“赤子之心”和“达成协议”的其他技巧联系起来使用,这对双方都是有利的谈判技巧走为上策当谈判人员特别是谈判小组领导人对谈判桌上的进展不满意时,常常使用“脱离现场”这种策略.它经常是谈判陷入僵局或无法继续下去的时候使用的一种策略当谈判者认为,双方需要在某种新环境中非正式地见面,用以鼓励谈判建立一种信任和坦率的气氛的时候,也要采用这种策略

如何进行谈判一，信心十足，精神状态良好二，准备充分拟定多套方案。三，了解对方需求。四，谈判筹码认清自己的优势。五，要有结果。六，分析总结。讨价还价策略

投石问路（1）投石问路的交易技巧要想在谈判中掌握主动权，就要尽可能地了解对方情况，尽可能地了解和掌握当我方采取某一步骤时，对方的反应、意图或打算。投石问路就是了解对方情况的一种战略战术。与假设条件相比，运用方主要是在价格条款中试探对方的虚实。

一般地讲，任何一块“石头”都能使买方更进一步了解卖方的商业习惯和动机，而且对方难以拒绝。下列都是我们选择投石问路的主要方面：第一，如果我们和你签订了为期5年的合同，你们的价格优惠是多少？第二，如果我们以现金支付和采取分期付款的形式，你的价格有什么差别？第三，我方有意购买你们其他系列的产品，能否在价格上再优惠些呢？第四，如果XXXX由我们解决，你的价格是多少呢？第六，假设限制同类的店面，报价又是多少？

（2）投石问路的对策反过来，如果对方使用投石问路策略，我方应采取什么措施呢？一是找出买方购买的真正意图，根据对方情况估计其租赁规模。二是如果买方投出一个“石头”，最好立刻向对方回敬一个。如对方探询数量与价格之间的优惠比例，我方可立刻要求交定金。三是并不是提出所有问题都要正面回答、马上回答，有些问题拖后回答，效果更好。四是使对方投出的石头为己方探路。如对方询问优惠价格，你可以反问“你希望优惠多少”？

报价策略

（1）先报价与后报价先报价比后报价（还价）更具影响力，因为先报价不仅能够为谈判规定一个难以愈越的上限（卖方的报价）或下限（买方的报价），而且还会直接影响谈判对方的期望水平，起到争取主动的作用。但是，先报价也有不利之处，主要是一方先报价之后，另一方可根据对方的报价水平调整自己的策略和报价方式，特别是在先报价一方与还价一方价格有较大出入时，更是如此。另一方面。在一方报价之后，另一方不一定马上还价，而是对原报价进行各种挑剔指责，目的是迫使原报价者让步。由此可见，先报价与后报价各有利弊，一般地讲，有下列报价原则：

第一，在预期谈判将会出现激烈竞争的情况，或是双方可能出现矛盾冲突的情况下，“先下手为强”，采取抢先报价的策略，争取在谈判之初占据主动，给对方以较大的心理压力。第二，就习惯上讲，发起谈判者应带头报价。第三，若对手是较为老练的谈判者，己方则对对方情况不太熟悉，则力争让对方先报价，这样先把球踢给对方。我方以便摸底，了解更多情况。第四，若情况相反，则我方可先要求主动报价，引导对方按我方的意图行事。

但不论处于哪一类情况，如果对手先报价，我方采取的态度是，首先不要干扰和影响对方的报价，不要中途打断对方的报价。有的谈判者在报价时先报出价格，把让步和优惠条件放到最后，如果你先沉不住气，或想当然地认为对方要求过于苛刻，就会影响对方的思路与情绪，同时也暴露出我方的弱点。其次，在对方报完价之后，对一些主要条件和内容，要适当加以重复，以明确自己是否真正了解了对手的报价。最后，如果对方的报价不合理，甚至是故意刁难，也不要马上回绝。对于谈判人员来说，在谈判中，不论你的理由多么充分，立即回绝对方的提议将被视为鲁莽草率，而且将会被认为对对手及提议缺乏合作与诚意。在这种情况下，一个比较可行的作法是，要求对手解释报价的原因。另一种是，考虑对手报出价格中的可接受性，哪一部分有进一步谈判的可能，哪一部分报价无法接受。价格让步模式假设谈判的一方在价格上让步的幅度是100，共分4次作让步，那么应怎么让步呢？请看下面几种让步形式：让步方法第一次让步第二次让步第三次让步第四次让步1234561005025105040050252030300025302520002540-510

第一种让步模式：100/0/0/0

这种让步方式是一次就全部让出，不留任何余地，然后坚守阵地，再也不让了。这会让对方觉得不可理解，一次就全让出，会使对方认为你报价的“水分”较大，不然怎么会一下子让出100，在以后的讨价还价中你没有一点通融余地，会使知足的人感到得到了很多，不知足的人感到，你还有余地，所以并不感谢你。这就是做出了让步，却没有收到让步的效果。

第二种让步模式：50/50/0/0

这是分两次作均等让步，让步幅度较大，而且是均等让步，这也不可取。一是让对方感觉到你的让步是大概，而不是精确，二是他还想要求你作让步，而你又拒不让步了、会使对方感到缺乏诚意。第三种让步模式：25/25/25/25

这是四次作均等程度的让步，这种让步方式更不可取，它只是在理论上成立，这只会让对方产生无休止要求让步的欲望，而且均等让步不符合成本、价格计算精确的原则。第四种让步模式：10/20/30/40

这是递增式让步，是最忌讳的让步方式。一次次越让越大，每次让步之后，对方不但感到不满足，反而诱发了要求更大让步的欲望。第五种让步模式：50/30/25/—5

这种让步模式给人以过头之嫌，让步到最后又加价，会使对方感到不理解，弄不好还容易产生怀疑和不信任。在实际谈判中，这种让步方式也有人使用，但主要是为扼止对方要求让步的无限制，而不是真的要加价。

第六种让步模式：40/30/20/10

这种让步方式为最理想，即每次作递减式让步，它克服了上述几种让步形式的弊病，又能做到让而不乱，成功地遏止了对方可能产生的无限制让步的要求。这是因为：（1）每次让步都给对方一定的优惠，表现了让步方的诚意，同时保全了对方的面子，使对方有一定的满足感。（2）让步的幅度越来越小，越来越困难，使对方感到我方让步不容易，是在竭尽全力满足对方的要求。（3）最后的让步方式不大，是给对方以警告，我方已经让步到了极限，也有些情况下，最后一次让步幅度较大，甚至超过前一次，这是表示我方合作的诚意，发出要求签约的信息。最后报价

谈判中常有“这是最后出价，我们再也不能让步了。”如果另一方相信，这笔生意就能成交，如果不相信，也可能双方继续讨价还价。也可能就牺牲了这笔交易。要使最后出价产生较好的效果，提出的时间和方式很重要。如果双方处在剑拔弩张、各不相让，甚至是十分气愤的对峙状况下，提出最后报价，无异于向对方发出最后通牒，这很可能会被对方认为是