武汉东湖房地产策划方案样本

摘要房地产开发是一项综合性经济活动，有投入金额巨大，周期性较长，投资收益率高，项目风险偏大，产品附加价值高，产业关联性强等特点。因而，为了使投资决策更为科学合理，并检查与否达到项目预期经济效果，可行性研究工作便显得必不可少。东湖之滨项目位于武汉武昌核心区，交通便捷，商区云集，属于武汉市政府重点开发地段之一。本文基于武汉市总体规划和对将来预测，通过对武昌核心区一宗国有拍卖地块开发经营，通过对而开展项目所在地周边环境及当前市场状况分析，并在研究周边重要同类竞争项目后，挖掘自身优势，提出了项目可行性与开发经营策划初步意见。根据本文规划方案，项目总建筑面积10980平方米，项目总投资91622.38万元。通过对项目进行了经济技术评价和敏感性分析，测算项目所得税后财务净现值24151.64万元，项目财务内部收益率30.03%，因而项目在经济上具备可行性。结合当前房地产可行性研究分析有关理论，阐明了房地产项目可行性研究普通流程，它可以帮咱们做到清晰市场定位、合理技术安排、精确预算资金，加快公司资金运用对于咱们在房地产开发过程中避免决策盲目性。最后通过度析得到项目财务经济指标，并预测本项目不拟定性和风险性，为投资方案提出意见和建议。核心词:房地产武汉武昌核心区可信性研究分析技术经济评价AbstractRealestatedevelopmentisacomprehensiveeconomicactivity,Thereareahugeamountofinvestment,Periodiclonger,Investmentincomerate,Projectriskistoolarge，high-value-addedproducts，industryassociationandothercharacteristics.Therefore，inordertomakeinvestmentdecisionsmorebranch，Studiesreasonableandverifywhethertheprojectisexpectedeconomicresults，thefeasibilitystudywouldseemessential.EastLakeshoreoftheprojectislocatedintheinWuhancorearea，convenienttransportation，businessdistrictgathered，belongingtotheWuhancitygovernmentfocusedonopensendoneofthelot.ThisarticleWuhanCityplanningandforecastingforthefuturebasedontheWuchangthroughthecoreareaof​​astate-ownedauctionlanddevelopmentandmanagement，throughthedevelopmentofprojectsandthelocationofthecurrentmarketconditionssurroundingenvironmentanalysisandresearchStudyaftermajorsurroundingcompetingprojects，diggingtheirownadvantages，presentedatthebeginningoftheprojectfeasibilityanddevelopmentofbusinessplanning。Stepcomments.Basedplanningofthisarticle，thetotalfloorareaof10980Squaremeters，thetotalinvestmentof91622.38Million.Throughtheprojecttheeconomicandtechnicalevaluationandsensitivityanalysis，estimateswiththeprojectaftertaxNPV24151.64Millon，theprojectfinancialinternalrateofreturn30.03%,Sotheprojectiseconomicallyfeasible.CombinedwiththecurrentrealestatefeasibilitystudyanalysisThetheory，illustratesthegeneralflowoftherealestateprojectfeasibilitystudy，itcanhelpusachieveaclearmarketvaluation.Location，reasonabletechnicalarrangements，accuratebudget，toacceleratetheuseofcorporatefundsforusintherealestatedevelopmentprocesstoavoid.Freeblindnessdecisions.Finally，analysisoffinancialandeconomicindicatorsobtaineditems，andforecastuncertaintyoftheproject,Riskandmakesuggestionsandrecommendationsfortheinvestmentprogram.Keywords:Credibleresearchandanalysisrealestate；WuhanWuchangcoreareaof​​technicalandeconomicevaluation.目录摘要...............................................................1Abstract...........................................................2选题背景...........................................................3市场背景...........................................................41引言.............................................................1.1房地产项目以及开发商遇到风险...............................1.1.1房地产概述...............................................1.1.2开发商遇到风险.........................................2武汉整体房地产概述...............................................2.1武汉地理人口交通概述.........................................2.1.1地块分析.................................................2.1.2人口分布.................................................2.1.3交通枢纽.................................................2.2武汉房地产...................................................2.2.1全市楼盘.................................................2.2.2房地产政策...............................................3东湖地块整体描述.................................................3.1项目简介.....................................................3.1.1地块分析.................................................3.2区域周边配套设施.............................................3.3楼盘详细定位及概况...........................................3.3.1楼盘概述.................................................3.3.2楼盘基本信息.............................................3.3.3楼盘详情.................................................3.3.4售卖信息及开发方案.......................................4销售途径与方略...................................................4.1销售途径.....................................................4.1.1房地产市场发展趋势.....................................4.1.2房价变更模式.............................................4.2销售方略.....................................................4.2.1品牌销售.................................................4.2.2当代化网络销售...........................................4.2.3渠道方略.................................................4.2.4定价方略.................................................5房价优惠方案.....................................................5.1当前房价总体水平.............................................5.1.1房价成本控制.............................................5.1.2成本控制办法.............................................5.2促销方略与广告宣传...........................................5.2.1如何促使房价下降.........................................5.2.2诚信广告宣传.............................................5.2.3树立公司形象.............................................结论...............................................................道谢...............................................................参照文献...........................................................选题背景本课题是做武汉东湖海山金谷社区策划案，咱们已知第四季度，武汉各物业市场体现亮眼。优质办公楼市场有两个项目竣工入市，带来7.6万方新增供应。四季度市场新增供应与新增吸纳趋近均衡，总体空置率进一步减少。仲量联行武汉董事总经理李杰表达，“本季度甲级办公楼供应滞缓不及预期，市场尚有增长空间，租金稳步上升。”优质零售物业市场新增两个项目，非核心区零售项目青睐社区型商业定位；总体租金受入市新项目影响微调。高品位住宅市场继续攀升，中心城区高品位住宅销售体现火爆，去化率创以来最高记录。第四季度武汉天地公司天地2号楼和光谷国际广场C座入市，共新增供应75,883平方米。原预测四季度入市两个甲级项目和两个乙级项目均延期竣工，预测将在第一季度面市。甲级办公楼供应滞缓为既有项目提供了更多机会，稳定吸纳使得全市总空置率环比下降0.3个百分点。预测办公楼市场将于一季度开始竞争骤然加剧。10月，央行再次降息降准，改进和投资需求刺激高品位住宅市场持续保持高位成交。四季度，瑞安、万科、复地等知名开发商齐发力，6个高品位住宅项目开盘，带来2395套供应。高品位住宅成交量达4652套，环比大涨40.29%，单季度销售套数达历史最高值。回顾全年，在利好政策推动下，高品位住宅去化12351套，成交量攀升至去年近两倍。去化率达45.3%，创以来最高记录。固然，海山金谷楼盘也不例外，并且销售套数，可以说是突飞猛进。新入市高品位住宅价格高于市场平均水平，本季度高品位住宅以均价16999元/平方米收官，环比上升2.0%，同比增长4.4%。全年开发商拿地热情不减，更多新项目将陆续推出。预测市场需求仍将高涨，并带动一手和二手高品位住宅物业成交。将来高品位住宅销售价格将稳中有升，武汉整体住宅市场依然健康向好。市场背景本楼盘为武汉市武昌区中心地带，地段好，就在中北路上，接近楚河汉街，也接近4号线，并且公交车也诸多，自身也有商业体，写字楼、酒店等等，生活配套比较成熟，但是价格必定不低。社区整体占地面积比较大，公共设施比较完善，交通还比价以便，公摊面积普通，不算很大，户型构造还不错。与此同步，与本楼盘距离近来一种小建筑还属“海山古玩城”，此地宗旨是发扬民族老式，发掘文化内涵；搭建古玩艺术品交易平台，增进文化产业对接；展示中华老式艺术精品魅力，拓宽文化合伙领域；推动艺术品业内交流，增进和谐共赢。以“弘扬中华先进文化，增进文化产业合伙发展”为主题，以“加强艺术品业内交流、繁华文化产业”为宗旨，本着“搭建展示交流平台，丰富都市文化内涵，增进行业迅速发展”总体思路。繁华湖北省文化产业、旅游产业和会展业，丰富武汉市民业余文化生活，提高海山古玩城知名度，并且尚有兴趣收藏朋友们，可以参照一下，对本楼盘选取

。再者，尚有一种方面，海山古玩城面积近0平方米，预测观众及买家将达万余人；同步，组委会拟组织我省有收藏兴趣公司家预购团及外省市和谐参观采购团计20个。展会集中设在海山古玩城外围中北路、东湖西路广场、艺术品街区及古玩城内负一楼。因此说此楼盘对于买房者来说，是一种相称不错选取，但是价格上，确有点贵，也请广大市民慎重考虑，不可以盲从，依照自己经济实力，以及自身喜好，再作打算，说白了，买房耗费不是一笔小数目。广大市民朋友可以将此楼盘作为参照，此楼盘邻近武汉中央文化区，可以让你视野开阔，更多理解新鲜事物，固然了，在房价问题上，一定要仔细权衡。1引言房地产开发项目，普通是对土地和地上建筑物进行投资开发建设项目。在国内，依照《中华人民共和国都市房地产管理法》规定；房地产开发项目是指在依法获得土地使用权国有土地上进行基本设施、房屋建设项目。1.1房地产项目以及开发商遇到风险1.1.1房地产概述房地产开发项目是一项高投入、高风险投资经营项目，也是一项涉及面较广经济项目，其对国计民生产生重大影响，因而，国家通过立法及其她手段对其加以调控管理。房地产开发必项目须严格执行都市规划。按照经济效益、社会效益、环境效益相统一原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。国内都市规划分为总体规划和详细规划，其中详细规划又分为控制性详细规划和修建性详细规划。对房地产开发项目产生直接法律约束力是详细规划。房地产开发项目设计、施工，必要符合国家关于原则和规范；房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。上述立法目系为保障房地产开发过程及产品安全性，使房地产开发公司在追求经济效益同步，兼顾社会效益和环境效益。获得竣工验收合格证亦是申请获得房屋所有权一种重要条件。1.1.2开发商遇到风险现阶段国内房地产市场出于起步阶段，各种开发与交易还不够规范，从项目立项到结束自始至终都随着着风险，房地产纠纷和诉讼案件此起彼伏、接连不断。（1）征地与拆迁困难有开发商对征地与拆迁工作没有足够注重，以致于遇到困难后措手不及被陷入遥遥无期说服动员工作中，贻误了预定工期。征地与拆迁是实行开发工作第一道门槛，一方面要做出双方都能接受经济补偿，另一方面又要做好说服动员工作。遇到钉子户，风险就会更大，钉子户不搬迁就直接影响了房地产建设工作进度。（2）建设工期风险开发商选取建筑公司与否能保质保量准时竣工，对开发商后来商品房销售起着重要作用。但事实上，大多数建设工程都不能按期竣工，有迟延几种月，甚至几年。导致这种风险因素各种各样，如来自开发商自身因素，如资金局限性、图纸更改、更换合伙伙伴等；或者是来自建筑商因素，如技术问题、违法转包分包等。防范这种风险应以防止为主，在初期就应选取信誉技术过硬设计单位、监理单位和施工单位。在建筑材料选取和购买方面一定要认真谨慎。尚有应当选取抱负合伙伙伴，应贯彻资金来源渠道。所有这些都要用法律文献予以确认，用完备合同来约束所有参加工程建设各方行为。（3）联建风险在房地产投资开发中，经常有几家投资单位共同投资状况。形成这种状况因素重要有如下几种状况：某一家投资单位经济实力有限，需要与其她单位合伙开发；或者是有土地一方没有资金，需要与有资金一方合伙；或者有资金一方没有土地，需要与有土地合伙；或者有资金一方没有土地，需要与有土地一方合伙；或者既有资金又有土地一方，没有房地产开发经营权，需要与有房地产开发经营权房地产公司合伙。此外，按照规定开发商交付商品房屋必要符合如下条件：1.经建设工程质量监督机构核验合格。商品房普通是由所在区、县建设工程质量监督站核验，出具与否合格书面证明，如果验收合格，还须阐明质量级别，如合格、优良等。2.住宅房屋所属楼盘必要获得了住宅交付使用允许证。住宅交付使用允许证是由市或区住宅发展局颁发。未获得允许证房屋，不容许交付，公安户籍管理部门不予办理入户手续。3.办理房地产初始登记手续，获得了新建商品房房地产权证，俗称"大产证"。事实上只要获得"大产证"，就必要具备一、二条所列条件。没有获得"大产证"，开发商不能办理交房手续，若开发商向买方预先交付房屋交钥匙，买方应回绝接受。2.武汉整体房地产概述2.1武汉地理，人口，交通概述2.1.1地块分析先对武汉地理位置有个详细理解，武汉位于江汉平原东部，有十三个辖区，武汉西与仙桃市相接，东与鄂州市、黄石市接壤，南与咸宁市相连，北与孝感市相接，形似一只自西向东蝴蝶形状。武汉市是湖北省省会，国家历史文化名城，国内中部地区中心都市，全国重要工业基地、科教基地和综合交通枢纽。2.1.2人口分布记录数据表白武汉总人口978849790%。是中部六省人口规模最大都市。外来常住人口过百万；人口密度为882人/平方公里。达到111万，汉南区人口至少，仅10.7万人；江汉万人/301人/平方公里。2.1.3交通枢纽在对武汉交通地位作个理解，武汉铁路局是中华人民共和国18个铁路局之一。武汉是中华人民共和国铁路枢纽之一，也是四大机车检修基地之一。高速铁路有：京港高铁、沪汉蓉迅速客运通道、西武高铁、武福高铁、武广高铁和武汉至麻都市城际铁路；武汉位于京广铁路、汉丹、长荆、武九、武麻铁路交汇处，京九铁路从市东北角新洲区穿过。武汉还是是华中地区航空中心。2.2武汉房地产2.2.1全市楼盘武汉商品房成交2350万平方米，较上升32.43%；成交金额达到2156亿元，商业、办公面积总计199万平方米，同比增长15.03%。去年武汉市场全年火热，最后完美收官，全年成交创新高，市场总量也跻身全国前三。从总价段来看，武汉市场成交主力是100万如下刚需产品，共成交15万套，但占比正在逐年减退，较下降了14个百分点。相比之下，100-300万元中高品位需求占比正逐渐上升，由于房价迅速上涨，武汉商品住宅市场浮现明显“中高品位化”趋势。2.2.2房地产政策2月初，央行和银监会联合发布告知，再降非限购都市房贷门槛。在实行不“限购”办法都市，首套房、二套房首付款均有所减少。昨日，记者走访武汉各大商业银行发现，新政发布半月来，武汉某些商业银行已落地，但仍有银行处在观望状态。那么，新政对哪某些购房人群最为有利?业内人士称，房贷首付款比例再次下调，势必会加速一某些刚需群体入市。但首付款比例减少，只是减少了购房者门槛，其贷款还款压力并未减轻。最重要因素是房地产宏观调控政策和信贷政策宽松，不再限购限贷，首套房首付比例减少至20%，贷款利率水平也降至历史低位，房地产市场交易活跃。加之税政改革政策刺激，2月22日起，房地产交易环节契税、营业税优惠政策调节正式实行，相称于取消了所谓“豪宅税”，多项政策利好刺激了改进型购房需求释放，不少人卖小房换大房。此外，不动产“营改增”政策从5月1日起实行，初次涉及自然人缴纳增值税征管，税负小幅度下调，导致办证局限性两年次新居因交易成本减少，乐意入市交易，也在一定限度上导致交易量增长。3东湖地块整体描述

3.1项目简介该地块地处国家4A商圈，交通便捷，配套丰富。用地面积约为211万㎡.3.1.1地块分析由文化旅游和生态社区两大板块构成。以“生态，文化，欢乐”为目的，引入当代服务业成片区综合开发模式，集合文化公园、都市娱乐、人文艺术、生态居住等各种功能，由“四大文化公园、四大文化中心、两个主题酒店、一种国际文化湾区”产品形态，打造一种创新型生态文化旅游示范区和多元化当代服务业汇集区。3.2区域周遍配套设施楚河汉街周遍各项生活配套设施比较完善。生活：销品茂，徐东平价，沃尔玛、麦德龙、欧亚达、中百仓储、武商量贩、工商银行，建设银行，中华人民共和国银行，农业银行，交通银行，民生银行，华夏银行等。学校：樱花双语幼儿园、电信幼儿园、梨园小学、水果湖第一小学、东湖中学、梨园中学、水果湖中学，武汉大学等。医疗：广州军区武汉总医院、武汉大学中南医院、湖北省妇幼保健院、梨园医院。附图：

图1-1汉街定位如图所示3.3楼盘详细定位及概况3.3.1楼盘概述本楼盘选在武汉海山金谷社区，海山金谷项目位于中北路和东湖西路交汇处，总建面约13万方，定位“洪山广场•国际资源集成体”，将建设成为集高档住宅、5A办公、品牌商业为一体高品位综合体项目。是海山集团继海山观江楼、海山情谊城等项目后，在武昌中心区又一扛鼎之作。3.3.2楼盘基本信息行政区域：武昌项目位置：水果湖中北路与东湖西路交汇处交通状况：752，552，577，810，601，702，724，805，729，709，540，530，723，402，8，地铁二号线、四号线建筑类型：板塔结合物业类别：普通住宅,写字楼,商铺开发商：武汉长期房地产开发有限公司物业费：2.20元/月/平方米

3.3.3

楼盘详情产权年限：70年产权类型：大产权房容积率：5.0绿化率：30%总户数：436建筑面积：130000平方米占地面积：16288平方米3.3.4售卖信息及开发方案参照售价：均价16000元/平米售楼地址：中北路101号售楼电话：400-606-6969转22620开盘时间：1月1日；10月30日入住时间：8月销售允许证：武房开预售[]381号

1.江南金融商务中心海山金谷雄踞都市内环主干道——中北路，距离洪山广场约600米，与10余家省级部委机关咫尺之遥，围和中南商圈、洪山广场地铁枢纽、沙湖大桥、楚河汉街等财富资源。以坐镇都市枢纽，领航中北路，执掌洪山广场态势，呈献为国际财智精英量身定制高品位商务平台，亦提供尊享都会繁华高品质生活舞台。2.多元物业资源集成海山金谷涵盖国际级5A写字楼、CEO行政官邰高品位商业、精品私人会所多元业态，援引“CityWithinACity城中之城”开发理念(意为‘核心区都市综合体”)，颠覆老式建筑制约。从商业到居住都完美呈现了建筑规划最高形态，实现集商务、居注购物、社交、出行、娱乐等各种形态于一身华丽蜕变。3.低碳节能科技建筑海山金谷以可再生能源为基本，广泛采用地源热泵、末端净水系统、24小时置换新风、石材外维护保温、中央生活热水等建筑科技，实现健康、舒服、节能、环保低碳绿色物业。以同步世界高品位科技产品定位，坚持以人为本理念,与历史对话、与都市对话、与跨国集团公司对话。4.区位优势明显，紧邻地铁2号线和4号线，坐拥中南、徐东商圈，但容积率较高，居住舒服度受到影响。4.销售筹划与方略（如下为海山金谷社区房屋户型图，也为平面图，共4张）。图4-2图4-3

图4-4从第三章节不难看出，海山金谷社区周边设施齐全，交通便捷，环境优美，是人们购房最佳选取，因此人们在购房时候，会考虑到这些。并且在销售上，具备信息开发与反馈功能。在市场上\o"房地产开发商"房地产开发商与顾客直接会面，开发商能通过\o"房地产需求"房地产需求者对\o"房地产商品"房地产商品反映，收集到有效信息并及时反馈到生产环节。如房地产商品在数量、\o"质量"质量、\o"构造"构造、品种、\o"外观设计"外观设计、装修、周边环境等方面能否满足消费者规定，特别是\o"商品住宅"商品住宅能否给消费者提供以便、美观、舒服、实用居住条件，其售价能否被购买者\o"接受"接受。并且，房地产业是从事\o"房地产综合开发"房地产综合开发、经营、管理和服务综合性行业。国内房地产业还处在初级发展阶段，亟需进一步完善。尽管国内在工程项目建设上已具备从勘察设计到组织旋工，承担大型技术复杂项目能力，但总说来，中华人民共和国房地产业还十分薄弱。1992年以来国内房地产业发展低潮使各地都积压了诸多\o"商品房"商品房待销售，同步又有许多居民需要改进居住条件，因而搞好市场销售对解决国内居民住房问题，对房地产业健康发展都具备重要意义。一方面通过销售，开发商可以收回涉及\o"生产成本"生产成本、\o"销售费用"销售费用、各项应交利税及开发公司合理利润在内\o"货币资金"货币资金，实现资金形态转化；另一方面通过销售，消费者对房地产\o"消费需求"消费需求得到满足。此外咱们还要弄清晰两个概念：(1)现房出售。是指已存在新旧房产成品买卖交易。进行现房出售必要注意其成芒条件。现房出售具备\o"产权清晰"产权清晰，即买即住，可以对已存在房屋进行选取等长处，但由于一次性付款数额大，或\o"分期付款"分期付款时间长，对买卖双方资金压力都很大。房屋预售。是指在房屋尚未建成之前预先将房屋销售出去。\o"房屋预售"房屋预售只是房屋一张\o"期货合约"期货合约。在工程开工之前或施工过程中，\o"开发商"开发商可以收取售房价款作为建设费用投资到工程施工中．使资金循环加速，运用率提高。同步，由于从银行处贷款减少，也就可以少付利息，可以大大地减少房屋积压风险。房屋预售不失为一种有效融资方式。同步，对于房屋买主可以较低价格购买房产，并可将房屋建设过程中涨值涨价都买下来，还可以将房屋卖给她人，有助于\o"短期投资"短期投资。4.1销售途径4.1.1房地产市场发展趋势1998年以来，在发展型产业政策作用下，特别是市场化经济意识形态及一系列旨在增进房地产业市场化发展制度机制影响下，中华人民共和国房地产业发展进入了迅速市场化通道，因而，作为这一过程成果，中华人民共和国房地产业自身市场化水平也得到了极大提高。1998年国家开始对住房制度实行彻底货币化和市场化政策改革时，就已经明确了中华人民共和国房地产业发展市场化与社会化方向。在这一政策导向作用下，中华人民共和国房地产业在随后发展中积极引入市场机制，逐渐实现了在住房产品建设与资源分派、住房信贷与金融、房地产治理或政策调控等各种方面市场化发展。正如有观点因此为那样，年以来，中华人民共和国房地产市场迅速成长，房地产市场运营机制和运营规则日趋完善，房地产市场浮现了高度繁华格局。土地市场交易日趋活跃，存量房地产市场全面开放，房地产租赁市场初具规模，房地产金融市场高速发展，房地产中介服务市场加速发展，房地产市场体系不断完善。中华人民共和国房地产业高度市场化一方面体现为住房产品开发与资源配备市场化限度提高。1998年住房制度市场化与社会化改革之后，人们已经从老式筹划福利住房体制中走出来，开始走向市场化住房体制。在这一制度变革下，积聚了近年居民住房消费得到了极大释放。人们更容易通过市场交易方式从市场获得商品化住房产品。以人均住房面积为例，1997年完全市场化住房制度改革之前，全国人均住房面积为17.8平方米；而到了年彻底停止福利分房后，人均住房面积上升到了20.3平方米，比1997年增长了2.5平方米；到年，这一数据更是超过了人均30平米，达到了人均31.6平方米。这一数据从侧面间接反映了1998年以来中华人民共和国房地产业市场化水平提高所带来好处。1998年以来中华人民共和国房地产业市场化水平提高还重要体现为日趋激烈房地产市场竞争。相比于1998年之前由国家或国有房地产公司垄断市场格局，1998年之后，中华人民共和国房地产市场竞争格局明显更加开放。1998年住房制度市场化改革后，一大批体制外房地产业公司获得了巨大成长，以民营房地产公司为主导市场竞争格局已经形成；并且这种市场竞争形式不断向品牌与服务升级。依照中华人民共和国房地产研究会、中华人民共和国房地产业协会等联合发布“中华人民共和国房地产品牌价值测评成果”，恒大和万科等民营房地产公司分别以品牌价值248.64亿元、247.95亿元入围最具品牌价值公司前三甲。按照中华人民共和国房地产业协会副会长朱中一观点，中华人民共和国房地产市场已逐渐进入品牌竞争时代。4.1.2房价变更模式由于本社区处在武昌区核心地段，又属于文化商业街附近，因此随之而然，房价要高于普通地区房价。那么从整体形势来看，由于房地产自身空间固定性和不可移动性，不象其她商品同样通过买卖可以转移到任何地点使用，而是一种权利关系转移，因而房地产价格实质上是权利价格。房地产权利涉及房地产所有权和她项权利，这种权利体系称为“权利束”，即房地产权利是由一束权利构成，房地产所有权是最完全、最充分权利，由此派生出租赁权、抵押权、典当权。同步，又由于房地产使用价值多样性，对于同一种房地产不同人所需要用途是不同样，相应所需要权利也就不一定相似，因而可以分享同一房地产不同权利，这就形成不同权利价格，例如所有权价格、租赁权价格等等。房地产价格受到房地产需求量变动影响特别大。一方面是房地产个别性使每一宗房地产都是唯一，不也许因某宗房地产价格上升就大量生产一模同样房地产商品，因而任何一宗房地产供应都是缺少弹性；另一方面，房地产建设周期长和地区性特点，也使供应有明显滞后性，在一定期期供求关系不也许随时调节，一旦供过于求或供不应求，都要通过相称长时间（短则一、二年，长则三、四年）才干调节过来，房地产商品供应弹性小，因而房地产均衡价格（指市场供应和市场需求相平衡时价格）形成重要是由需求量变动所决定。当需求量增长，供应量不能相应增长时，房地产价格便呈现出上升趋势。同步，房地产价格受到房地产效用及其长期发展趋势影响也特别明显。不但不同房地产有不同效用，并且虽然同宗房地产，由于所处地段、房型、楼层、朝向等区别，也具备不同使用价值，这就直接决定了它们之间价格差别。再者房地产又是超耐用商品，使用时间特别长，将来供求变动对价格变动趋势会产生相称大影响。购房者投资置业，总是但愿所购买房地产能保值增值，因而，在购房时不只是考虑当前，而是更多地考虑将来房地产发展趋势，因而价格预期心理因素，就成为影响房地产价格长期走势一种不可忽视因素。此为海山金谷社区近年来，房价变化趋势（表格）:定价：15500元/m2均价：15598元/m2定价：15999元/m2均价：16058元/m2定价：16598元/m2均价：16678元/m2定价：17109元/m2均价：17287元/m2定价：17698元/m2均价：17724元/m2定价：18179元/m2均价：18299元/m2（-房价变化趋势）（图为武汉近期整体房价涨价趋势）图4-54.2销售方略房地产市场营销重要方略即为谁服务（消费者是谁）：产品定位。进行对的产品定位：解决为谁服务问题。诸多方面决定，如产品差别（质量、功能）、形象差别（名牌、大公司）、价格差别、位置差别等，综上所述，产品定位反映了公司或产品竞争能力。4.2.1品牌销售理念是营销策划灵魂，当代房地产营销策划主导理念普通涉及：（1）人性理念。房地产营销一方面要讲求“以人为本”，中华人民共和国自古儒家仁爱思想和西方人本主义思潮为房地产营销人性理念提供了坚实文化基本。（2）生态理念。近代以来，地球环境污染加重，客观上了规定房地产开发必要树立起可持续发展生态理念，这不但仅为当前人类提供了更加适当生存空间，也为咱们后裔发展铺平了道路。（3）智能理念。人类科技水平迅速发展使房地产开发逐渐从老式砖瓦营造习惯转向各种新兴材料应用，而在建筑功能上也走向了多元化，提供应了人们更加多服务。（4）投资理念。投资不动产愈来愈成为更多人选取投资保值手段。并且咱们也懂得此房地产属于武昌区核心地段，是广大市民优先选取，达到人们心理需求。从而可以提高房地产收益，而这些也离不开销售过程，以及设计师构造。但是光有这些还是远远不够。由于近年以来，大多数房地产开发项目均把重点放在营销策划上，市场热点也在营销策划上。营销策划在很大限度上已被视为是项目致胜核心。在营销策划开展商由注重营销策划、概念打造转向注重前期研究和产品定位，随着广大居民消费倾向与消费心理变化，楼盘“卖点”也在逐年转变。生态卖点逐渐取代高科技卖点，成为楼盘卖点主流。“绿色”、“生态”“人居”“健康”概念受到了空前注重。开发周期逐渐缩短，产品更新换代速度加快，项目针对性更强。社会消费心理不稳定以及发展商为突破市场重围而刻意采用“求新求变”，使市场上产品浮现“不断升级”现象。产品更新换代速度加快。在某些地方房地产产品甚至已经浮现了“住房如时装，一年一种样”状况。大型住宅项目不断浮现，开发主题更为明显，产品多元化、客户多元化、开发主题连贯性、品牌经营系统性，均是营销工作新课题。发展商品牌方略不断提高，公司品牌和楼盘品牌已开始为买家辨认。服务概念贯彻于营销全过程。优质看楼服务、物业管理服务、24小时专车接送服务，均给买家带来了以便和优惠。形成了从优质以便服务到看楼、买楼良性循环。如果前期工作不夯实，那么后期工作往往也就容易浮现预料不到问题。因此，一定要注意弄清所开发楼盘容易浮现问题多存在于哪里，以及何时会发生等状况，通过预测实现扬长避短。房地产营销策划是一项系统工程，它统筹所有房地产销售及宣传推广工作。是房地产开发商为了获得抱负销售推广效果，在进行环境分析基本上，运用其可动用各种外部及内部资源进行优化组合，制定筹划并统筹执行过程。4.2.2当代化网络营销咱们熟知房地产营销观念，并非与商品经济与生俱来，它是客观经济环境产物，固然，它是一系列销售观念基本上演化而来。生产观念阶段此阶段房地产商以为人们普遍喜欢低廉房产，于是她们找到密集居住区或者商业地带，并尽最大也许把房子建简朴实用，以节约成本。因而那时市场营销观念就是价格为主导竞争。产品观念阶段此时房产商开始以为顾客需求并非局限于价格上，尚有高质量，好性能和多样化特色，于是开发商开始将注意力转移到产品自身设计上。但是这个阶段忽视了消费者实际需求，片面追求建筑产品品质，成果导致某些资源挥霍。推销观念阶段此阶段房产商大多以为顾客总是处在被动地位，普通对产品判断力局限性，单纯觉得用一整套行之有效推销和促销手段来刺激人们购买欲望。因而导致开发商在开发项目时候没有详细周全项当前期研究和可行性研究，只是关注销售环节。市场营销观念阶段与推销阶段相比，市场营销阶段将公司和顾客在产品关系上单向“推”转化到公司主导“推”和“拉”结合模式。在实践中，以营销观念为导向开发项目，也的确获得了不同凡响成绩。现如今网络与咱们生活息息有关，网络营销，亦称做线上营销或者电子营销，指是一种运用互联网营销型态。互联网为营销带来了许多独特便利，如低成本传播资讯与媒体到寰宇听众/观众手中。互联网媒体在术语上及时回响与引起回响双方面互动性本质，皆为网络营销有别于其她种营销方式独一无二特性。网络营销就是以国际互联网络为基本，运用数字化信息和网络媒体交互性来辅助营销目的实现一种新型市场营销方式。简朴说，网络营销就是以互联网为重要手段进行，为达到一定营销目营销活动。1.公司在做网络营销过程中，有哪些需要注意呢?网络营销对公司又有何影响呢?今天，将为您解析公司在网络营销中重要注意事项，避免浮现这些问题，影响网络营销宣传推广作用。许多公司在刚开始进行网络营销宣传推广活动时，对网络营销没有清晰概念和深刻理解。大多数公司管理者通过报纸、电视和其她媒体宣传就冲动地实行了网络营销筹划，但愿借助网络营销在互联网上扩大她们业务和销售，但往往由于没有做好详细网络营销筹划而匆忙实行网络营销，成果令公司损失不必要投资资金。网络营销好比是一种系统工程，涉及到诸多方面，需要结合公司自身实际状况，对市场进行需求分析，细致分析做好网络营销筹划，最后才可以实现网络营销对公司宣传推广作用。筹划涉及公司网站建设、发布公司信息，营销选取网络营销方式和推广产品，安排网络营销专业销售人员、客户服务等等，筹划要把所有工作安排到位，周密筹划可以使公司在网络营销过程平稳地进行，从而达到抱负网络营销效果。构建公司网站是在网络营销过程中非常重要一环。但事实上，大多数公司网站并没有发挥出宣传推广作用，起不到网络营销最初设定效果。这是由于公司在建设网站时忽视了公司网站实用性，而是一味地着重于网络外观设计。公司以为网站是公司在互联网形象，因而但愿网站做得更好更美丽，创意设计，Flash动画，成为公司关注重点，至于网站与否符合网络营销需要，与否有助于将来宣传推广都不考虑。一方面公司要明白建设网站重要是为了配合网络营销进行，网站设计重要以以便顾客，满足顾客需求为原则，虽然华丽网站可以吸引顾客，但是对于没有实用性、满足不了她们需求网站，顾客只会在“欣赏”完网站之后便匆匆拜别。在网站设计时除了要清晰地显示公司图像外，还应完善网站营销服务功能，注重产品和客户服务功能、顾客交流、信息检索、客户体验等功能显示，使网站更实用，可以满足顾客需求。网络营销就是为了借助互联网使得公司品牌在网络中迅速有效地传播，提高公司知名度，提高公司品牌效应。在市场经济大环境下，越来越多公司将发展伸向了网络，觉得只要产品能在网络上展示，就一定会被消费者承认和购买，咱们不能否认网络作用，但并不是所有产品在网络上都是畅通无阻，网络只是一种渠道，渠道为王，市场已通过了“渠道为王”时代，如果要想打开市场局面，占据市场前沿阵地，没有精心策划、缜密规划依然是行不通。2.网络营销产生于20世纪90年代，发展至今。90年代互联网媒体，以新方式、办法和理念，通过一系列网络营销策划，制定和实行营销活动，可以更有效促成交易新型营销模式。简朴地说，网络营销就是以互联网为重要手段进行，为达到一定营销目而进行营销活动。随着互联网影响进一步扩大，人们对网络营销理解进一步加深，以及浮现越来越多网络营销推广成功案例，人们已经开始意识到网络营销诸多长处并越来越多地通过网络进行营销推广。网络营销不单单是一种营销手段，更是一种文化，信息化社会新文化，引导媒体进入一种新模式。4.2.3渠道方略从商品房销售方式来看，重要分为开发商自行销售和委托销代理两种。房地产销售代理机构普通熟悉市场状况，具备信息优势、经验优势、销售渠道多优势、专职销售人员多优势，是买卖双方都乐意光顾地方。特别是成熟、先进代理商，她们对市场脉波把握对消费者心理知识，可以通过策划，有限度地制造热点、引导消费，也可给开发商提供某些有益建议，往往促销效果较好。如今渠道方略新趋势体现为三方面:(一)渠道构造以终端市场建设为中心。此前公司多是注重在销售通路顶端和中端，通过市场炒作和大户政策来展开销售工作;当市场转为相对饱和状态，对公司规定由"经营渠道"变为"经营终端"。(二)渠道成员发展伙伴型关系。老式渠道关系是"我"和"你"关系，即每一种渠道成员都是一种独立经营实体，以追求个体利益最大化为目的，甚至不惜牺牲渠道和厂商整体利益。在伙伴式销售渠道中，厂家与经销商由"你"和"我"关系变为"咱们"关系。厂家与经销商一体化经营，实现厂家渠道集团控制，使分散经销商形成一种有机体系，渠道成员为实现自己或人们目的共同努力。(三)渠道体制由金字塔型向扁平化方向发展。销售渠道改为扁平化构造，即销售渠道越来越短，销售网点则越来越多。销售渠道变短，可以增长公司对渠道控制力;销售网点增多，则有效地增进了产品销售量。如某些公司由多层次批发环节变为一层批发，即形成厂家--经销商--零售商这样模式，公司直接面向经销商、零售商提供服务。4.2.4定价方略定价方略，市场营销组合中一种十分核心构成某些。价格普通是影响交易成败重要因素，同步又是市场营销组合中最难以拟定因素。公司定价目的是增进销售，获取利润。这规定公司既要考虑成本补偿，又要考虑消费者对价格接受能力，从而使定价方略具备买卖双方双向决策特性。此外，价格还是市场营销组合中最灵活因素，它可以对市场作出敏捷反映。1．依照产品市场生命周期制定价格方略。产品市场生命周期可分为简介期、成长期、成熟期和衰退期。简介期，新产品初涉市场，在技术性能上较老产品有明显优势，而在公司投入上却存在批量小、成本大、宣传费等期间费用高劣势，该类公司定价决策时要考虑公司自身竞争实力和新产品科技含量，若新产品具备高品质且不易模仿特点，则可选取撇脂定价方略，即高价方略，产品打入市场，迅速收回投资成本；若新产品需求弹性较大，低价可大大增长销售量，则可选取低价薄利多销价格方略，产品打入市场，迅速占领市场份额，以扩大销售量达到增长利润总额目。成长期，产品销量增长，市场竞争加剧，产品性价比依然保持优势，公司可依照自身规模和市场知名限度选取定价方略，规模大知名公司可选取略有提高价格方略，继续获取高额利润，而规模较小公司则要考虑由于市场进入带来价格竞争风险，应以实现预期利润为目的，选取目的价格方略。成熟期，市场需求趋于饱和，市场竞争趋于白热化状态，公司面临是价格战威胁，该阶段应选取竞争价格方略，即采用降价办法达到抑制竞争、保持销量目。衰退期，产品面临被更优品质、性能新型产品取代危险，因而公司选取定价方略指引思想是尽快销售，避免积压，可选取小幅逐渐降价，平稳过渡价格方略，同步辅之以非价格手段，如馈赠、奖励等促销方式，最大限度地保护公司利润不受损失；若产品技术更新限度高，则选取一次性大幅降价方略，迅速退出市场，但在运用降价方略时，要注意与否有损于知名品牌公司形象。2.选取定价方略前提准备。公司在选取定价方略时，应具备必要前提基本，采用撇脂定价方略和略有提高定价方略公司，必要具备较高技术能力和先进技术水平，产品质量应达到国内较高水平，并得到目的顾客认同，该类公司多属于资金、技术密集型公司，或知名公司，属知名品牌产品，其服务顾客属中、高收入阶层，重要是满足消费者高品质生活及追逐名牌心理需要。采用竞争价格方略公司，特别是发动价格战公司，要有一定生产规模，普通以为，生产能力达到整个市场容量10%是一种临界点，达到这一顶点后企业大幅降价行为就会对整个市场产生震撼性影响，这一点也是公司形成规模经济起点；公司运用竞争价格方略时，把握最佳价格时机是至关重要因素，如果行业内价格战在所难免，普通应率先下手，首发者较少降价所获得效果，跟进者需花较多降价才干获得，但降价幅度应与商品需求弹性相适应，需求弹性大商品，降价幅度可大些，降价损失可通过增长销量弥补，而需求弹性较小商品，降价幅度要小些，避免公司产品总利润减少过多；对于规模小，市场份额少，劳动密集型公司，在有效竞争市场构造下，普通采用跟进价格方略，重要通过挖掘自身潜力，减少成本，达到增长效益目。3.在房地产销售当中，垄断型行业占有主导地位。它分为完全垄断市场构造和寡头垄断市场构造。寡头垄断市场，指行业中公司为数甚少，并且公司之间存在互相依存、互相竞争关系市场，该市场中具备少数几家公司生产经营，如汽车制造业、电信业，它们中每一家公司对整个市场价格和产量均有控制能力，任何一家公司都必要依照市场中其她公司价格方略来形成自己决策，如今年国内汽车市场各公司互相影响，纷纷降价，但公司在选取定价方略时候，必要考虑到自己价格决策对竞争对手连锁反映，价格战往往会导致两败俱伤成果，因而该类公司产品价格在通过互相作用达到均衡后，应在一段期间内保持相对稳定，而从产品性能、质量、宣传、服务等方面展开非价格竞争。垄断虽不利于市场机制形成，但从规模经济角度分析，独家经营生产效益一定优于多家经营，因而，在某些产品生产中，垄断经营是必选方式。在定价决策中，考虑不同层次消费者消费需求及承受能力，垄断公司可选取差别定价方略，针对不同消费群体，不同消费形式及消费量，提供不同产品服务，并采用不同价格方略，如天然气、水、电、采暖等产品价格，应区别居民、商用、政府部门等不同消费对象，采用差别价格。如下为海山金谷社区实景图（共两张）图4-6

图4-7立面图5.房价优惠方案优惠说白了就是促销，就是增进消费，从事商业人有薄利多销说法，优惠促销是指让消费者或经销商可以用低于正常水平价格获得某种特定物品或利益促销活动。选取容易理解促销。普通直接标示在商品上减价优惠比任何其她促销术更能创造迅速销售行动。愈复杂减价优惠，愈难吸引消费者购买兴趣。唯有简朴且容易理解促销，效果才会更好。在房地产中也是如此。5.1当前房价总体水平咱们已知海山金谷近25个月销售价格持平；近29个月销售价格下跌了1000元，跌幅为6.3%；与本项目10月25日第一次对外报出16500元相比，44个月以来，销售价格合计下跌了1500元，跌幅为9.1%。（6月消息）所有16个在售住宅项目与海山金谷相比：9个项目销售均价高于海山金谷，售价最高万达御湖世家为35000元/平方米，占总数56.3%；5个项目销售均价低于海山金谷，售价最低东原湖光里为7999元/平方米，占总数31.3%；依照此楼盘产品最大面积及最小面积计算出房屋价格、税费、生活居住成本价格区间供购房者参照，则海山金谷购买成本大体如下：购房费用明细最高房款最低房款面积175平米95平米首期付款787500元427500元贷款总额1837500元997500元还款总额2886098.4元1566739.2元支付利息款1048598.4元569239.2元月均还款12025.41元6528.08元购房费用总额3673598.4元1994239.2元（接上一页表格）税费明细最高税费最低税费房产总价2625000元1425000元印花税1312.5元712.5元契税78750元42750元公证费7875元4275元委托办理产权手续费7875元4275元房屋买卖手续费1500元500元总税费97312.5元52512.5元生活居住成本明细最高成本最低成本月均还款12025.41元6528.08元物业费交通费停车费采暖费（冬季）非冬季总价12025.41元6528.08元冬季总价（含采暖费）12025.41元6528.08（5月-4月海山金谷房价及周边地区走势）5.1.1房价成本控制房屋成本构成要素诸多，涉及土地成本、拆迁成本、设计费监理费审管辖范畴内产品品质、材料消耗，但这只但是是一种抱负，一种愿望，要相信制度力量，公司成本控制不能建立在人人自觉美好愿望之上，应当建立成本控计费、建安成本、配套成本、资金成本、管理成本和税费等，这些都属于刚性成本，弹性很小，最多是在设计优化、造价控制和项目管控方面做文章。土地出让金依照项目所在地地段级别、用途、容积率、使用年限等因素来拟定，这些因素很难定量，因此导致官商勾结和土地出让过而土地招拍挂完全由市场来决定价格，可以减少腐败，志高者得。土地价格趋势是不断上涨，由于中华人民共和国是人多地少，土地供不应求。土地价格暴涨土地成本是随土地市场波动，很早拿地，土地价格极低，土地成本几乎可忽视不计，而这几年拍卖地，价格奇高，有地王，仅楼板价好几万一平，比周边房子还贵，面粉比面包贵。固然，开发商是预期将来房价上涨土地升值，否则，不也许积极拿。政府始终在打压房价，但开发商普通也不会低于成本价出售。我看到某些开发商以接近楼板价卖房，几乎是亏损或不赚钱。然而在房价成本控制，这一重要环节当中，是公司依照一定期期预先建立成本管理目的，由成本控制主体在其职权范畴内，在生产耗费发生此前和成本控制过程中，对各种影响成本因素和条件采用一系列防止和调节办法，以保证成本管理目的实现管理行为。成本控制过程是运用系统工程原理对公司在生产经营过程中发生各种耗费进行计算、调节和监督过程，同步也是一种发现薄弱环节，挖掘内部潜力，寻找一切也许减少成本途径过程。科学地组织实行成本控制，可以增进公司改进经营管理，转变经营机制，全面提高公司素质，使公司在市场竞争环境下生存、发展和壮大。在公司发展战略中,成本控制处在极其重要地位。无论是购房还是购买一种小商品，咱们可以把房子看为一种大产品，咱们在购买过程中，房子就演变为一种大商品。换而言之，如果同类产品性能、质量相差无几,(固然在房子中性能与质量还是占有主导地位）。决定产品在市场竞争重要因素则是价格,而决定产品价格高低重要因素则是成本,由于只有减少了成本,才有也许减少产品价格。成本管理控制目的必要一方面是全过程控制,不应仅是控制产品生产成本,而应控制是产品寿命周期成本所有内容,实践证明,只有当产品寿命周期成本得到有效控制,成本才会明显减少;而从全社会角度来看,只有如此才干真正达到节约社会资源目。此外,公司在进行成本控制同步还必要要兼顾产品不断创新,特别是要保证和提高产品质量,绝不能片面地为了减少成本而忽视产品品种和质量,更不能为了片面追求眼前利益,采用偷工减料、冒牌顶替或粗制滥造等歪门邪道来减少成本;否则,其成果不但坑害了消费者,最后也会使公司丧失信誉,甚至破产倒闭。5.1.2成本控制办法1.当代成本管理目应当是以尽量少成本支出，获得尽量多使用价值，从而为赚取利润提供尽量好基本，从而提高成本效益。在经济环境发生剧变、市场竞争变得异常激烈状况下，成本优势获得对于一种公司生存是至关重要。应密切关注整个市场和竞争对手动向来发现问题，调节和变化自己战略战术。从加强战略成本管理出发，公司在产品开发、设计阶段要加大科技含量投入，通过重组生产流程来避免不必要生产环节，对产品全生命周期成本进行管理，实现成本持续性减少，达到成本控制目。2.在房屋建设过程当中，必要要考虑到成本领情，控制成本自然是要控制产品所有成本，从成本产生全过程、全方位来控制成本，涉及设计、采购、制造、营销与管理各个环节都要置于公司成本控制范畴之内。但如果公司控制成本不分轻重，全方位，不加区别地都花大力气进行成本控制，往往达到效果不一定就好。咱们简要地将成本分为材料费、人工费和管理费等几种方面，视公司产品不同，各项费用在产品成本中所占比例高低也也许存在差别，但就普通而言，材料费用在产品成本中所占比例较高，普通占到60%~80%份额，人工费用占份额相对材料少此，普通占5%~10%，其她成本占比例10%~15%，公司成本控制首要是控制成本重要方面，从占成本比例高材料、人工等方面作手，只要牢牢地控制住成本占有比例较高几种某些，公司成本筹划普通就不会被突破，成本控制目的就也比较容易达到。3.成本控制不是靠公司几种领导、几种重点人物就能做好，需要所有与成本有关人员参加。如何发挥每个成本有关者在成本控制中作用是公司成本控制必要解决问题之一，咱们固然但愿每个成本有关者都能自觉地控制好自己所管辖范畴内产品品质、材料消耗，但这只但是是一种抱负，一种愿望，要相信制度力量，公司成本控制不能建立在人人自觉美好愿望之上，应当建立成本控制制度，建立与之有关勉励与约束机制，靠制度，用勉励与约束方式来调动员工控制成本主观能动性，将节约成本与控制者切身利益联系起来，运用奖惩办法将公司被动成本控制转换为全员积极成本控制。5.2促销方略与广告宣传5.2.1如何促使房价下降常言道：买菜要砍价，买衣服要砍价，买房子怎么不能砍价呢！买过房人都清晰，在整个买房过程中总会有某些让利活动，事实上，开发商让利限度绝不止于此。要理解这些状况，可以通过楼盘广告，售楼书，已入住业主和实地考察等方式。重点弄清晰开发商背景、资质和信誉状况，公司品牌影响力等。当前已有不少中介开始代理新盘销售，中介也拥有一定折扣权限，为了促成交易，中介也会为购房者争取更多价格优惠。固然，在和置业顾问聊时候要掌握火候，差不多时候就可以谈谈价格了。要坐下来谈，让对方觉得你更有诚意，如果只是站着谈，基本上很难得到最优惠价格，顶多也就是指引价。记住，不要体现出对房子有好感，可以一种漫不经心态度对待，越是这样置业顾问，越想拿下你这个顾客。如果置业顾问着急卖，她们会积极打电话给你，你已经掌握了积极权。不同级别销售，折扣权限也不同，如果你规定超过对方权限，对方就得请示上级。如果销售员请示完毕面露难色，阐明你规定价位距离她们能给价格尚有一定距离。这个时候，可以找找项目缺陷，例如户型、朝向、公摊或配套局限性，也可以聊聊附近竞争楼盘长处。最后，还可以表达自己预算有限，并与其她楼盘做比较，规定对方降价。这个时候，购房者应体现出遗憾神态，并可安慰置业顾问，并给出比第一次请示价格更低价格。如果成功，你就成功升级为业主了。所谓业主，是指在区别所有建筑物内或者在一种建筑区划内拥有一种或者一种以上专有建筑物空间或者房屋所有权人。业主可以是自然人、法人和其他组织，可以是本国公民或组织，也可以是外国公民或组织。物业与建筑上讲业主本质上是一致，都是指物业（产权）所有者，房屋租赁人不是业主。随着房地产市场和物业管理行业发展，广大业主越来越关注对其自身权益维护，因而对业主委员会关注限度也日益提高。业主委员会作为一种新兴事物，是介于物业管理公司和业主之间，沟通业主和物业管理公司桥梁，它代表和维护着房地产产权人、使用人合法权益。它应是代表广大业主共批准愿，维护广大业主合法权益有效组织形式。与此同步，业主带来购房者普通都能享有额外折扣，并且购房者和简介人均有机会享有到一定年限物业费减免优惠，慷慨开发商还会赠送某些福利。5.2.2诚信广告宣传广告宣传方略是指针对产品定位与目的消费群，决定方针体现主题，运用报纸、杂志、电视、广播、传单、户外广告等，为了迎合消费者心理需求根据自身实际状况，同步又能保证消费者可以接受广告方略。任何公司要想使本公司产品在市场与顾客心目中占据一定位置，必要通过一定内容广告宣传去影响市场与顾客，房地产也不例外。房地产开发商要加强广告意识，不但要使广告发布内容和行为符合关于法律、法规规定，并且要合理控制广告费用投入，使广告能起到有效促销作用。这就规定开发商和代理商注重和加强房地产广告策划。但事实上，不少开发商在营销策划时，只考虑详细广告实行筹划，如广告媒体、投入力度、频度等，而没有进一步、系统地进行广告策划。因而有些房地产广告效果不如人意，难以获得营销佳绩。随着房地产市场竞争日趋激烈，代理公司和广告公司深层次介入，广告策划已成为房地产市场营销客观规定。重要涉及营销环境分析、客户分析、个案分析和竞争对手分析等。若开发商在营销策划时已将宏观和微观营销环境分析得透彻、精确，则可将重点放在其他几项分析上。客户分析重要分析客户来源和购买动机，如信赖开发商、保值增值、楼盘设计合理、地段较好、价位适当等，也要分析客户也许回绝因素，如附近有更适当楼盘、交通不便、购房投资信心局限性等。个案分析重要分析开发商实力、业绩，楼盘规划、设计特色，重要设备和装修状况，配套设施状况以及楼盘面积、构造、朝向、间隔、价位等方面状况。进行竞争对手分析时，除了要分析竞争对手实力和竞争楼盘状况，还要分析竞争对手广告活动，以吸取有益东西，扬长避短，涉及楼盘销售也离不开广告宣传。此外在广告宣传过程当中，应当把握如下几点：1、所作阐明及允诺详细拟定，即有明确详细交房原则、交房日期、设备品牌、外观形象，拟定社区规划目的、配套设施，对于某些虚幻描约，如“成功人士选取”、“坐拥繁华”、“具备无限升值潜力”等，则显然不符合这一特性，不能作为要约内容对待。2、广告内容是对商品房开发范畴内房屋及有关设施所作阐明和允诺，涉及作为买卖合同标物房屋自身位置、朝向、户型、构造、空间尺寸，设备安装数量、品牌，住宅社区规划、配套设施等，对于开发范畴外描述，一则并不能由出卖人控制，二则这些描述真伪买受人只要到现场观测一下或向关于规划部门征询一下即可理解，广告应容许出卖人作细微夸张