无锡2010年商业地产报告

无锡商业市场2010年度年报第一部分政策法规及行业动态 21政策法规 22、市政动态 53、商业市场资讯 6第二部分无锡宏观经济分析 71、无锡历年国民生产总值走势 72、长三角各城市主要经济指标比较分析 82.1各城市国民生产总值对比 82.2各城市固定资产投资及房地产投资对比 92.3各城市社会零售总额对比 10第三部分无锡商业土地市场分析 101、历年商业市场土地成交量价 102、2010年1-12月商业土地市场情况 11第四部分无锡整体商业市场分析 161、整体商业市场回顾 161.1历年无锡商业市场供销走势 161.2历年无锡商业市场量价走势 172、商业性市场分析 182.1月度商业性市场供销比 182.2月度商业性市场量价走势 192.3月度商业性市场供应结构（按套数） 192.4月度商业性市场成交结构（按套数） 203、办公市场分析 213.1月度办公市场供销比 213.2月度办公市场量价走势 213.3月度办公市场供应结构（按套数） 223.4月度办公市场成交结构（按套数） 224、酒店式公寓市场分析 234.1酒店式公寓市场分布 234.2酒店式公寓分区汇总 244.3酒店公寓产品面积、价格分析 254.4装修标准、物业管理分析 264.5个案分析 285、分区商业市场分析 385.1各区商业市场综述 385.2中心城区 425.2.1区域月度供销走势 425.2.2区域月度供应结构 435.2.3区域月度成交结构 435.3新区 445.3.1区域月度供销走势 445.3.2区域月度供应结构 455.3.3区域月度成交结构 455.4滨湖区 465.4.1区域月度供销走势 465.4.2区域月度供应结构 475.4.3区域月度成交结构 475.5锡山区 485.5.1区域月度供销走势 485.5.2区域月度供应结构 495.5.3区域月度成交结构 495.6惠山区 505.6.1区域月度供销走势 505.6.2区域月度供应结构 515.6.3区域月度成交结构 51第五部分无锡商业项目综合分析 531、2010年无锡全市商业分布及特点综述 531.1无锡整体商业市场分布（图） 532、商业业态分析 552.2单价、主力面积段、总价分析 583、重点个案分析 613.1宝龙城市广场 613.2明发商业广场 64第一部分政策法规及行业动态1政策法规1、公积金房贷政策收紧，二套房贷首付提至五成2010年5月5日开始，进行公积金贷款初审的客户，需以家庭为单位计算贷款套数，统一规定90㎡以上的贷款成数为七成；90㎡以内的贷款成数为八成；二套房成数为五成；取消第三套房贷款。套房公积金贷款首付成数为五成；取消第三套房的公积金贷款。【博思堂点评】随着商业银行对房贷特别是二套房贷款的从严，一些购房人已经把目标瞄向了全款及公积金。主要是以适度放宽和稳定为主，政策还是在一定程度上做了收紧。由于新政并没有提高第二套房选择公积金的利率，在新政执行以后，将依然会有很多贷款额度在80万元内的购房者特别是第二套房的购房者会选择公积金。目前的购房主力军已经不再是刚性需求的买房人，因此这一政策的施行对市场不会造成太大影响。对于普通买房人来说，当下或许正是买房的好时机。2、几次存款准备金率上调0.5%1月12日，人民银行宣布，从1月18日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。为增强支农资金实力，支持春耕备耕，农村信用社等小型金融机构暂不上调。此后2月12日，人民银行宣布，从2月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。为加大对“三农”和县域经济的支持力度，农村信用社等小型金融机构暂不上调。在5月2日中国人民银行决定第三次的上调存款准备金，从2010年5月10日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，农村信用社、村镇银行暂不上调。之后中国人民银行决定，从2010年11月16日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。从2010年12月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。【博思堂点评】几次的上调存款准备金率对房地产市场的影响相对来说较小，受通货膨胀引起的上调存款准备金，其实主要目的还是为了稳定通货膨胀，保持经济平稳发展，至于给房地产行业带来的影响，上调存款准备金对开发商的实际效果远没有心理威慑来的大。

总体来说，目前房地产市场需求过旺，而房价的不断上涨与流动性过剩密切相关，这几次上调准备金率是从数量上对冲流动性，对抑制楼市过热起到一定作用，但是基本不会迫使房地产市场降价。3、央行上调人民币存贷款基准利率0.25个百分点 中国人民银行决定，自2010年10月20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点，由现行的2.25%提高到2.50%；一年期贷款基准利率上调0.25个百分点，由现行的5.31%提高到5.56%。央行上调人民币存贷款基准利率0.25个百分点【博思堂点评】央行三年来首次提高存贷款基准利率，主要因素是首先预防热钱流入对中国造成的冲击，加息可以对热钱产生抑制作用，因此本次加息为25个基点，而过往是27个基点；其次，国内CPI指数连续保持在3%以上，通胀压力较大，本次加息选择在国家统计局数据发布之前。房地产市场在经受了一系列的调控政策之后，又受到加息政策的影响，一方面，将对购房者产生较大的心理压力和市场观望预期，将降低客户购房冲动，也会是客户对于房价产生较大的质疑和观望；另一方面，“二套房政策”、限购政策，提高利率对于刚性需求和首改客户带来了很大的负面作用，提高了他们的购房门槛和成本。预期下一阶段，无锡住宅市场成交量会有明显下滑。4、央行年内第二次加息，12月26日起存贷款利率分别上调25个基点中国人民银行决定，自2010年12月26日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整。金融机构人民币存贷款基准利率调整表（单位%）调整后利率一、城乡居民和单位存款（一）活期存款0.36（二）整存整取定期存款三个月2.25半年2.50一年2.75二年3.55三年4.15五年4.55二、各项贷款六个月5.35一年5.81一至三年5.85三至五年6.22五年以上6.40【博思堂观点】：央行此时同时上调存贷款利率，大大出乎市场预料。证券市场和房地长都将做出激烈的反应。而且明年中国经济将有一次洗牌的过程，逐渐显示出对紧缩经济措施的反应，一些中小企业以及沿海企业压力将会非常大。政府加息意在遏制房价的上涨，但是其短期效应必然对房地产市场刚性需求群体造成又一次打击。无锡房地产市场素以自住型和改善行需求为绝对主力，投资和投资成分所占比例比较小。所以，政策的影响对无锡市场长期来说相对于其他大城市来说会更弱一些。5、限购令被称为“最严厉楼市调控措施”的“限购令”最早于4月30日在北京实行后来相应的在上海、深圳、厦门实行。9月29日国家有关部委出台“新国五条”，今年截至于11月14日在兰州限购令开始实行限购令，其先后共有16个城市先后出台限购令。内容主要是本市户籍居民家庭(含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭)，限购两套住房；对于能够提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。在暂停在本市拥有2套以上(含2套)住房的本市户籍居民家庭、拥有1套以上(含1套)住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民在本市购房。对境外机构和个人购房，严格按照有关政策执行。【博思堂点评】中国的房地产调控政策，应该遵循的原则是对市场干预最少、符合行业发展规律从而有利于长期稳定发展的政策体系。为此，在加强住房保障之外，在中心城市应长期实施商品住宅限购，彻底遏制投机和过度投资，同时取消一些现有非市场化的调控措施，可以确保行业长期平稳健康发展。限购是临时性措施，当然在一定时限内，肯定是有影响。因为它是通过这种可以说是比较强制的行政手段，施压于市场的。对于北京等城市现在只有一次购房机会，这在很大程度上，对投资性需求是一个很有利的抑制手段，但这也是有缺陷的，它不可能长期持续实施这个政策。短期内有效，长期来说未必是一个好的政策工具。6、央行：严控最后两个月放贷节奏引导信贷返常态2010年11月23日,中国人民银行胡晓炼副行长在京组织召开货币信贷工作座谈会，会议研究分析了近期金融运行情况和面临的形势与任务,部分银行介绍了今年以来信贷运行情况,交流了贯彻落实国家宏观调控政策、合理把握信贷投放和防范金融风险等方面的工作。【博思堂观点】近几个月信贷扩张势头强劲，加之主要发达国家推行宽松的货币政策，使得决策层管理管理通胀面临巨大的挑战。央行此次表态充分表明在保持经济增长和控制通胀预期之间，决策层把通胀管理作为当前的首要目标，同时也预示着明年的信贷政策将可能全面收紧。同时此次央行首次提到价格性工具(即利率)，可能预示着央行将动用利率政策来达到调控目标。2、市政动态——无锡高铁的日益完善1、1月20日从无锡市公安交巡警支队获悉，地铁1号线江海路站明天开工据介绍，江海路站工程位于锡澄路通顺桥以北，沿锡澄路南北布设，北至化机路口。该站围栏施工将分3个阶段进行，总工期约32个月。2、太湖大道节点改造下月开工，“移植”外滩4公里隧道从市公建获悉，太湖大道节点改造工程将于下月启动建设，畅通多个交叉路口的拥堵节点，金匮桥至广南立交地下将拉成一条4公里长的隧道，地上地下形成10车道的通行能力。3、锡城50公里城铁轨道贯通，沪宁城际铁路今年7月1日正式通车沪宁高速铁路惠山站7月1日正式运营，宣告着一座10万平方公里的锦绣新城即将绚丽登场，而作为重要交通配套的公交路线也同期投入运营。据悉，这个面积达12000平方米的公交站台位于惠山城铁新城广场西侧，规划12条公交路线，通往火车站、北大街、东亭、河埒口及马山等锡城各区域。【博思堂点评】高铁城铁线路的日益完善，使得整个铁路网能更高效的解决全国人民的交通问题。交通的便捷必将带动经济的发展，无锡正在通过各个线路的高铁与各大城市组成完整的铁路网络。高铁的完善不仅满足了人民日益增长的交通需求，同时也将为各个收益城市的经济带来很大正面冲击。——太湖新城推动无锡跨越式的发展1、太湖新城最大睦邻中心年内开建太湖新城区域范围内规模最大的睦邻中心方案正式通过审批，并将于年内开建。明年，投资总额达2亿元、新城范围规模最大、一流、功能齐全的睦邻中心将向公众开放，届时将为生活在华庄的10万多居民提供一站式便捷服务。2、无锡第四次国土9月开拍将减少土地供应量从市国土局获悉，2010年第四批国土使用权于9月底竞拍。有关部门采取用小批量、多批次有序开展国有土地出让的形式，因而此次仅有10幅地块挂牌出让，体量都比较小，总面积为43.7万平方米。3、金秋房交会10月举行，力推425万平米房源从市产监处的秋交会方案发布会上获悉。“2010中国太湖无锡金秋房地产交易展示会”于10月15号-18号在无锡太湖国际博览中心举行。本届房交会的主题“生态无锡，绿色人居”。相比以往，本届秋交会具有更多的看点。【博思堂点评】今年太湖新城城建投资了120亿，建设100公里的道路工程、100万平米公建项目工程、200万平方环境工程，是临湖稀缺资源，又占据着巨大的人居环境优势。秋季房交会对房地产的推动效果是显而易见的，总共接待人数近7.6万次，成交签约的商品房205套，预约登记商品房2977套。作为新政后举行的秋季房交会，今年的人气和情况都明显好于同期召开的周边城市，更好的推动了无锡房地产事业。3、商业市场资讯1、无锡明发商业广场携手金逸影城签约仪式盛大举行2010年4月24号上午，位于无锡旺地惠山大道北环路的明发商业广场举行了盛大的签约仪式，知名影视公司金逸国际影城即日起正式入住明发商业广场。2、无锡滨湖万达广场盛大开业创无锡商业新奇迹2010年9月17日3、金太湖国际一期商业9月29号盛大开业2010年9月29日4、宝龙城市广场无锡盛装开业开辟新区全新商业格局2010年10月30日，中国商业地产十强企业宝龙地产在长三角地区的又一座超大规模的国际时尚消费体验中心——无锡宝龙城市广场正式开门迎客。家乐福、百盛、苏宁电器、中影国际影城、缤纷五洲国际俱乐部、立新欢乐天地、肯德基、耐克、阿迪达斯等众多国内外知名品牌商家盛大开业，填补了无锡新区的商业空白。【博思堂点评】无锡四大商业的建立会给周围的楼市带来推动作用，这势必会形成以后的商圈。商圈的建立意味着地区的成熟，促进消费，带动经济的发展。这四大商圈周围基本都是居住区和工作区，加上周边交通便利周边基本无竞争楼盘，也就是说在那个地区，这个商圈是垄断，所以经过几年的经营，应该成为各地区的代表性商业。第二部分无锡宏观经济分析1、无锡历年国民生产总值走势2006年到2010年无锡年GDP呈现逐年上升的趋势，良好的经济大环境为房地产行业的快速、健康的发展提供了稳定的保障。几年来GDP逐年上升的比例较稳定，体现出市场稳定发展的大趋势。房地产作为中国经济体系中一个重要的环节，每年所创造的价值都有大幅度上升，是中国GDP的重要组成部分。那么，它对于大环境的变化也是非常敏感的，整体经济体系的良好走势决定了房地产市场节节高升的必然现象。2、长三角各城市主要经济指标比较分析2.1各城市国民生产总值对比（备注：各城市全年GDP为预估值）2010年，无锡GDP在长三角各大城市中位列第三。苏州以其特有的人文、地理、历史价值和高速发展的二三产业，稳居长三角地区GDP龙头地位。无锡作为苏州邻里城市，GDP与苏州相比差距较大，相比之下体现了无锡总体经济的落后与不成熟。房地产市场作为经济体系重要组成部分，也表现出同样的产出水平。无锡房地产市场相比苏州而言，竞争力稍显弱势，但是在无锡的整体经济环境中，房地产的发展速度已经超过了大体系的发展速度。2.2各城市固定资产投资及房地产投资对比2010年，无锡固定资产投资总额为2658亿，在长三角各大城市中排名第三，仅次于苏州和南京。而房地产投资总额为622亿，在长三角各大城市中排名第四。房地产投资总额比例，直接反映出房地产行业的发展力度和速度。2.3各城市社会零售总额对比在长江三角6个重点城市中，无锡社会零售总额位列第四。无锡居民消费能力较苏州、南京和杭州有很大差距，相比之下体现出无锡全市人均消费能力较为低下，从侧面反映出无锡人均收入较低。人均消费能力的欠缺也在某种程度上制约了房地产行业销售价格的上涨，所以无锡的放假相比苏州、南京和杭州有着本质上的差异。第三部分无锡商业土地市场分析1、历年商业市场土地成交量价（备注：商业地块选取的标准是商业总建面积达地块总建50%以上）2010年商业地块近年来量成交最高的年份，其中成交量为549万平米，另外地块成交均较2009年有一定下滑，降幅为30%左右；通过我们对今年成交地块的跟踪来看，主要的成交地块集中在锡山区，区域整体土地价格较低，造成了今年商业市场土地成交价格的一定走低；2010年的无锡政府大力打造锡山区高铁商务区，滨湖区太湖新城，造成了区域性成交量的放大，也是成交量较上年大幅增长的主要原因。从近期国家对房地产市场的调控，特别是住宅市场的调控、收紧。使得商业地产的成交走势相对看好。纵观全年的成交走势来看，2011年无锡商业地块走势依然会平稳发展。2、2010年1-12月商业土地市场情况地块编号位置土地面积（㎡）土地用途总建（㎡）容积受让方总价（万元）楼面价（元/㎡）锡国土2010-39北塘区55384商办（商≤总建20%）121844.8<1.8-2.2联东开发投资203541670.4锡国土2010-1滨湖区97402.1商办住（住≤总建55%）153408.3075<3.5新都房产3530004535.9174926.5商办住437316.25<2.5锡国土2010-418528.9商办33352.02<1.5-1.8滨湖城市投资210006296.4锡国土2010-56648.3商办39889.8<5.5-6.0龙山商贸95802401.6锡国土2010-26122496商住办30624<2.5太湖新城建设1410004604.245231.5商业、办公、娱乐54277.8<1.2锡国土2010-38190383.3商办住娱乐（住≤总建20%）182767.968<1.2太湖新城建设1000004377.1锡国土2010-6620077.4商业、商务办公120464.4<5.4-6.0河埒经济发展574624770锡国土2010-24崇安区33883.7商办住（住宅≤45%）46590.0875<2.0-2.5楼志明610007201.1锡国土2010-401507.1商业（地上总建≤15500）15500结合周边用地统一平衡崇蝠房产17001096.7锡国土2010-4143894.3商办109735.75<2.2-2.5崇安新城龙和357173254.8锡国土2010-6348062.2商办124961.72<2.2-2.6莫家庄实业398013185锡国土2010-6434256.9商办95919.32<2.5-2.8富域发展395004118锡国土2010-14惠山区9274.1商业16693.38<1.6-1.8城西产业发展1149688.2锡国土2010-7125186.3商办住（居住≤总建30%）52891.23<3.0-3.5港龙控股集团175001985.2锡国土2010-7220408.2商业、办公71428.7<3.0-3.5大宗钢铁电子交易中心126001763.9锡国土2010-7324534.1商住（商业≥51%）18768.5865<1.3-1.5龙世房地产66801815.1锡国土2010-60新区23194商办97414.8<4.0-4.2新区经济发展100201028.5锡国土2010-82126898.5商住（住宅≤总建50%）158623.125<2.3-2.5国联发展（集团）481581518锡国土2010-6锡山区40439商办及配套设施40439<0.8-1.0钢城置业48621202.3锡国土2010-8258900A1商办，A2、A3块商住268800A1块<3.2-3.5，A2、A3块<1.25-1.55绿地集团1210001669.1锡国土2010-1011489商业25275.8<2.0-2.2莱特贸易1697671.3锡国土2010-11245103A块：商办B块：商住100603A块<0.7-1.0、B块<2.0-2.4长甲地产636631298.6锡国土2010-12254676A块：商办、B块：商住112341A块<0.7-1.0、B块<2.0-2.3长甲地产643341263锡国土2010-2312560商办81640<6.5晶石科技7593930锡国土2010-289899商办41575.8<3.9-4.2华夏房地产开发112002828.5锡国土2010-2953783商住（商业≥总建50%）67228.75<2.1-2.5金驰房地产开发11517973.3锡国土2010-5335766商办住（住宅≤总建40%）113735.88<5.0-5.3广电置业377002027锡国土2010-6833736商办243152A块<6.0、B块<8.0红豆置业20266858.1锡国土2010-6992350商住（商业≤总建49%）126704.2<2.8红豆置业526952037.8通过数据可以看出，今年商业土地的成交总量与宗幅以锡山与滨湖区为主，崇安区与北塘区垫底；通过我们的统计，锡山区的成交主要集中在高铁商务区，滨湖为太湖新城，此区域成交量放大的原因是城市建设配套，政府打造新城；崇安区成交及供应量小的原因是了老城区商业成熟，南长今年无土地供应无新土地供应。北塘区今年出让商业性土地共1宗，为最低区域，但是随着北塘区城市改造的逐渐深入，未来区域我司住宅和商业地块的出让会增加。数据看出2010年成交量以锡山区最大。但区域土地价值不高。使得无锡整体商业地块市场楼面价处于较低的水品；相比滨湖区成交量的小，反而楼面价较高，体现出该区域的土地价值高及发展成熟程度高；其次看出目前商业价值较高的区域为滨湖与崇安区，其他区域需要一定的时间提升其土地价值，特别是锡山区的高铁商务区区域；2010中心城区的供应量较少，特别是南长区无供应，主要的原因是，南长区核心区区域的土地基本以出让完毕，另外南长区基本是以居住为主；崇安区的供应主要集中在崇安新城广益街道，区位处于新开发地段，所以土地价格稍低，使得楼面价不高；北塘区目前为老城区，处于相对较落后的阶段，发展相对需要时日，目前的土地价格较南长崇安处于低位水平；--东亭板块就东亭板块而言，今年出让地块为4块，为各板块出让最多区域；从距离来说，东亭是锡山区距离市中心最近区域，紧挨核心崇安区，在市中心地块日益稀缺的情况下，东亭区域房地产市场尚未完全成熟，区域的可供土地开发是一个利好消息；另外，虽然东亭不是高铁商务区的范围，但是整个锡山的大开发也会带动东亭区域房地产市场的进程；从未来发展来看，城中可供土地开发量少，东亭的距离优势会发挥出来，区域未来房地产市场会迎来较大的发展。--高铁商务区高铁商务区今年供应多块土地，供应量处于中等水平；目前该区域是政府兴建锡东新城的核心区域，土地价值未来几年升值空间很大；未来将有充足的土地供应，加上锡东新城的建设步伐加快，也会带动其开发速率。--崇安区崇安区今天成交的多块地块主要集中在崇安新城（广益街道）崇安新城是中心城区北延的最近区域，是紧临市中心商业区域，受市中心商业辐射最近的地段。在中心城区的发展饱和度高的今天，此区域的地理优势明显，充足的土地供应保证了开发的前景。--中心城区中心城区主要是城市综合体项目，它们集高档写字楼、酒店式公寓、高端百货、高端餐饮休闲等全新业态于一体；中心城区一如既往的是商业投资的中心，回报率是比较理想的。但是由于发展较为成熟，饱和度较高，故近年供应量较少。--惠山新城今年成交的地块主要集中在惠山钱洛新市镇板块，供应量一般；该区域距离市中心较远，但形成了一个独立的钱洛板块，将形成一个新市镇；在惠山区大力发展服务外包区的带动下，也提升了其发展进程；未来土地供应将集中在一些新市镇和惠山新城区域及周边。--滨湖区今年滨湖区成交的地块主要集中在蠡湖版块，供应量处于中等；该区域处于市区南扩板块，紧依成熟的河埒商圈，处于生活居住的核心区域，区域价值颇高；该区域产业主要为服务性企业，商业部分包含大量的商务办公产品；未来随着开发的进程，土地供应量将放大，将带动该区域的价值提升；--太科园2010年太科园有多块地块供应，供应量较高；太科园为政府规划的大规模物联网产业区，计划引进大量高科技企业；随着园区的开发建设，该区域对办公写字楼的需求将日益增大；未来随着土地供应量的增加，会使该区域的发展进程加快；另外，太科园核心区都是商业性质规划，未来该区域将还会有大量商业地块出让。综上所述2010年商业地块的成交区域我们可以看出，地块的分布主要集中在政府集中发展的新城区域，也就是价值提升较为迅速的区域。在未来，在区域规划的带动下，这些区域发展潜力较其他区要高，增值空间要大，也是最需要关注的板块。第四部分无锡整体商业市场分析1、整体商业市场回顾1.1历年无锡商业市场供销走势博思堂观点：从理念的功效走势来看，2010年呈现供销两旺的局面，从供销比来看呈现供略小于求的态势，市场客户对于商业市场的热情开始显现；结合前几年的供销对比，2006-2008年供大于求，供求失衡，整体商业市场低迷，从去年开始商业市场的成交见起色，商业市场销售的走高，说明无锡城市化进程的加速，市场需要大量的商业设施来满足日益增长的人口需求；从近5年的市场供销情况来看，近2年虽然呈现销高于供，但是前期商业市场的低迷也造成了市场中积压了较大量的产品未去化，单纯从近5年市场的供销计算，市场还积压了172万平米的商业性产品为去化，在商业市场热的同时，过多的存量也会对市场造成一定的问题；1.2历年无锡商业市场量价走势博思堂观点：2008年市场销售价格达到最高点，为22870元/平米，2009年市场虽然成交量增加，但整体成交价格较2008年下降61%左右，地府巨大，主要的原因是，成交的商业物业类型主要集中在一些位置较远的专业性市场中，从而拉低了当年的成交均价；2010年整体市场成交均价在11000元/平米左右，成交也是近几年来最高的，呈现量价齐升的局面，市场在售住宅项目的社区商业和中心城区商业产品的成交，拉高的2010年商业市场成交均价的上升。2008年由于国家都与住宅市场大力政策调控的，使得较多的投资客或资产保值客户视线从住宅市场转向商业市场，虽然成家量不是太高，但是造成了成交均价的大幅度上扬。2、商业性市场分析2.1月度商业性市场供销比博思堂观点：2010年无锡商业性市场整体供应和销售分别为85万和92万平米，整体市场供销比为0.93，商业性市场处于供求平衡状态；最大的市场供应出现在今年12月，达到28万平米左右，在前期市场整体低供应高销售的情况下，市场库存去化较多，新的供应是必然的，从全年的成交量来看，整体成交呈“U”型，下半年商业性市场成交逐渐的递增，到11月份成交全年最高的15.82万平米；月度供销比来看，除了有较多供应的月份供销比较大外，其余月份基本都在1以下运行，市场呈现了供不应求的局面。2.2月度商业性市场量价走势博思堂观点：月度成交价格来看，出个别月份成交价格在万元以下，其余各月基本成交均价在11000-12000元/平米左右之间徘徊；商业的成交价格较高；上半年市场量价的波动性较大，后续市场逐渐发力，成交量稳步提升，成交价格也保持在平稳状态；从成交的态势来看，2010年中旬出台的针对住宅市场的政策促使住宅有短期的大量下滑，但就商业地产来说，不受影响，不少原先投资住宅的客户转向商业市场，也对商业市场的成交量有助推作用。2.3月度商业性市场供应结构（按套数）博思堂观点：从2010年历月的供应结构来看，80平米以下小面积产品是市场供应的主流，这部分产品主要集中在一些专业性市场和住宅项目的社区街铺当中；小面积产品市场大量的供应，从销售角度来说，较低的总价也是产品快速销售的一个保证，利于开发商快速回笼资金，保证后续开发建设。2.4月度商业性市场成交结构（按套数）博思堂观点：成交结构和供应结构是完全对应起来的，小面积产品是市场成交的主流，主要集中在80平米以下产品；从我们对市场大面积产品的成交监控来看，大面积产品几乎集中在住宅项目的配套商业，以街铺为主，通过统计，180以上产品2010年共成交34.59万平米。3、办公市场分析3.1月度办公市场供销比博思堂观点：2010年无锡办公市场去年供应和销售分别为28.3万和30.3万平米，整体办公市场全年的供销比为0.93，市场处于供不应求的局面；全年最大供应量出现在7月份，为10.99万平米，最高成交量出现在12月，为4.25万平米；从办公市场各月的供销来看，绝大数月份处于供不应求，2010年整体办公市场销售较火爆。3.2月度办公市场量价走势博思堂观点：办公市场在经历了2月的成交价格低估之后，后续市场的成交价格相对较平稳，无较大的波动，但整体的成交价格较商业性市场来看具有一定的价格差。2月份的成交价格低，主要是由于北塘区办公项目的成交导致了整体月度价格的下跌，同时大幅度的优惠也导致成交价格下跌。从整体量价走势来看，呈量波动成交价格较稳定。3.3月度办公市场供应结构（按套数）博思堂观点：就无锡办公市场而言，办公的成交是整个商品房市场中最少的，供应也相对较不稳定，2010年共有3个月份无供应。从供应的结构来看，面积段相对较多，供应的结构较不稳定；41-60、61-80和201以上平米面积段是全年相对供应较多的面积段。3.4月度办公市场成交结构（按套数）博思堂观点：60平米以下户型是无锡办公市场主力成交面积段，另外61-80平米面积段成交的比例也相对较多，市场中很多写字楼项目可以分割销售，一方面也造成了小面积产品成交较多；从对成交数据的跟踪来看，60平米以下户型全年共成交6.1万平米；无锡办公市场的发展还不完善，市场针对办公产品的需求量不高，也是办公市场一直难以火爆的根本因素。4、酒店式公寓市场分析4.1酒店式公寓市场分布BST观点：无锡市在售的酒店式公寓项目共有13个；根据其地域分布，我们可以划分出三大酒店式公寓集中区：城中商圈、太湖广场商圈和旺庄路商圈；城中商圈和太湖广场商圈酒店式公寓项目较多，主要因为这两个板块商业气氛好，经济发展成熟，有良好的交通体系和完善工件配套，并且由于多个商业项目集中，能形成较大的商业体系，互相促进；旺庄路商圈发展前景非常可观，商业项目正在逐渐进驻此板块，将来会成为另一个核心商业圈。重点酒店式公寓个案分布中，新区较多，其次为南长区，崇安区和惠山区各有一个；4.2酒店式公寓分区汇总项目名称区域总建（万㎡）公寓体量（万㎡）主力户型推出时间推出公寓体量（万㎡）销售率明发商业广场惠山区502.247平米（一室一厅）2008.122.276.5%时代国际南长区17.3748-53平米（一室一厅）2008.112.5667.4%永通公馆3.50.1742平米（一室一厅）2010.120.170%第一上海广场新区9.51.446平米（一室一厅）2010.81.418%宝龙城市广场2821.538-47平米（一室一厅）2007.121.574%万商美寓15.512.457平米（一室一厅）2008.312.4321.5%香格梅里2.22.262-67平米（一室一厅）2010.122.2314.8%爵士风华滨湖区1.7143平米（一室一厅）2009.1165.1%红豆国际广场崇安区13.73.7452-68平米（一室一厅）2009.43.7471.1%BST观点：惠山区的明发商业广场体量巨大，但是酒店式公寓比例很小，仅有2.2万方；崇安区的红豆国际广场为城中板块最具代表性的高端商业综合体，酒店式公寓品质定位高，引领无锡酒店公寓市场；新区项目中，处在旺庄路板块内的宝龙城市广场和第一上海广场受到广大客户认可，宝龙城市广场低总价高配置，吸引投资客眼球，而第一上海广场通过超高项目品质吸引客户；其他项目区位价值较差，但是区域市场的发展潜力巨大；南长区太湖广场板块一直都是商业和高端住宅集聚之地，和城中板块一样，太湖广场板块将在短期内处于无锡商业发展中心，酒店式公寓的发展也同样会保持良好态势。4.3酒店公寓产品面积、价格分析项目名称25-3030-3535-4040-4545-5050-5555-6060以上明发商业广场热点面积段热点面积段高端楼盘高端楼盘面积段时代国际永通公馆第一上海广场宝龙城市广场万商美寓香格梅里爵士风华红豆国际广场BST观点：重点酒店式公寓个案产品面积段集中在30到45平米；时代国际、第一上海广场和红豆国际广场这样的高端商务综合体所推出的酒店式公寓面积均较大，大部分都在60平米以上。项目名称区域售价明发商业广场惠山区6500（精装，标准未定）时代国际南长区15500（精装修、标准不定）永通公馆14000第一上海广场新区16000（精装标准5000-6000）宝龙城市广场精装9500（标准1500）、毛坯7500万商美寓5500-6000香格梅里6000爵士风华滨湖区11000（精装标准2000）红豆国际广场崇安区25000-26000项目名称装修情况5000-70007000-9000价格集中段9000-11000价格集中段11000-1300013000-1500015000-1700017000以上明发商业广场精装时代国际第一上海广场宝龙城市广场爵士风华红豆国际广场永通公馆毛坯价格集中段价格集中段香格梅里BST观点：重点酒店式公寓售价大部分在10000元/平米以上，明发商业广场、万商美寓和香格梅里售价较低，在6000元/平米左右；精装公寓中，大部分价格随区位价值和产品品质的高低而定，时代国际、永通公馆和红豆国际广场区位优势明显，价格较高，第一上海广场和红豆国际广场的产品品质最高，售价相应也处在最高的位置；明发商业广场为精装公寓中售价最低项目，其区位及品质决定了售价的走低；毛坯公寓房除永通公馆外，万商美寓和香格梅里售价较低，在6000元/平米左右，主要原因是区位价值低。4.4装修标准、物业管理分析项目名称装修情况装修标准装修用材及品牌是否跃层层高明发商业广场精装修未定开发商定做否2.9（装修后2.8）时代国际B栋精装48-102㎡C栋简装48-147㎡定制性装修中央空调引进日本大金否3.2永通公馆毛坯//否2.9第一上海广场精装修5000-6000（含软装）除意大利德格橱柜和日本伊奈卫浴外，其他部分都是按照希尔顿酒店标准否3.2宝龙城市广场部分精装1200开发商定制是精装3.8、毛坯3万商美寓毛坯//否2.8香格梅里毛坯//是5爵士风华精装修1500TOTO/阿波罗否3.1（精装后2.9）红豆国际广场精装修3000-4000（含软装）开发商定制及引进科勒和LG否3.3项目名称物业公司物业费物业服务内容服务品质明发商业广场未定未定未定/时代国际深圳长城物业管理有限公司3保洁、安保、设施维修、代办服务（有偿）等常规服务品质永通公馆无锡奕淳物业未定未定/第一上海广场无锡逸林物业管理有限公司10酒店式服务、每周2次免费打扫、定时叫醒、代办服务（有偿）等纯酒店式服务宝龙城市广场无锡宝龙商业运营管理公司2保洁、安保、设施维修等普通物业服务万商美寓深圳市新世界物业管理有限公司1.95保洁、安保、设施维修等普通物业服务香格梅里无锡市惠东里物业管理有限公司1.5保洁、安保、设施维修等普通物业服务爵士风华苏州麦金物业服务有限公司2.2保洁、安保、设施维修等普通物业服务红豆国际广场上海世邦魏理仕物业顾问有限公司公寓5.5元/平/月，办公18元/平/月保洁、安保、设施维修中高端物业服务BST观点：精装酒店式公寓标准不一，主要可分为两个层次，普通精装公寓和高端精装公寓；时代国际、红豆国际广场、第一上海广场供应高端精装酒店式公寓产品，除时代国际为定制性装修外，红豆国际广场和第一上海广场装修标准为3000-4000及5000-6000，包含软装；第一上海广场引进了意大利德格及日本的伊奈，红豆国际广场引进了美国科勒和韩国LG；酒店式公寓的物业管理有部分为项目所带酒店一体化管理，部分为开发商旗下物业公司管理，部分为专业物业管理公司加入管理；第一上海广场的物业管理由希尔顿酒店一体化经营，超五星级的服务品质也作为酒店式公寓的一大卖点；红豆国际广场和时代国际的物业以标准的服务为主，加上付费式的额外物业服务内容。4.5个案分析4.5.1永通公馆1）项目概况项目整体概况项目名称永通公馆公寓产品概况楼层状况1、3#：24层2#：26层商业：5层,2梯4户项目位置南长区永乐路与通扬路交汇处物业类型住宅、单身公寓、酒店式公寓得房率79%占地面积7999㎡层高2.9米建筑面积34925㎡装修状况毛坯容积率3.5公寓总套数约250套左右总户数278公寓可售套数48套开盘时间2010.12.25公寓去化率0%交房日期2010年年底之前面积区间42-168㎡开发商无锡万高置业有限公司主力面积42.67、65.36、106.55㎡物业管理奕淳物业管理有限公司销售价格1-1.5万元/㎡//物业费///客户构成以无锡投资客为主2）户型分析永通公馆酒店式公寓共48套，在整个项目中处在东北和西北角；本户型面积在42平米左右，格局简洁，面积利用率高；朝向为东北、西北，且不通透，所以采光和通风较差。4.5.2宝龙城市广场1）项目概况项目整体概括项目名称宝龙城市广场公寓产品概况楼层状况A幢24F，B幢16F，C幢17F，D幢20F，各幢1-4F均为商铺项目位置新区旺庄路和湘江路交界处得房率A幢78%，B幢75%，C幢75%,D幢77%物业类型商铺、公寓层高毛坯3米，精装3.8米占地面积77113㎡装修状况A幢毛坯，BCD幢1200元/平标准精装建筑面积322668㎡公寓总套数1722容积率2.8公寓可售套数A幢可售267套，B幢可售4套，C幢可售118套,D幢售罄总户数2870公寓去化率74%开盘时间2009-10-1面积区间38-78㎡交房日期2011.5月底主力面积38-47㎡开发商无锡宝龙房地产发展有限公司销售价格毛坯7500，精装9500元/㎡（A/D为东西向价差100-200；B/C为南北向差300；楼层差80-100）物业管理无锡宝龙商业物业管理有限公司物业费2元/㎡.月客户构成新区企业白领、高管客源为主，私营业主，投资客也不少宝龙城市广场精装解析精装标准1200类别用料、品牌备注建材开发商自定/厨卫开发商自定/电器开发商自定/2）户型分析宝龙城市广场主力户型面积在38-47平米之间，总价较低；复式产品宝龙城市广场主力户型面积在38-47平米之间，总价较低；复式产品（3.8米层高）空间感强，为公寓产品增色不少，吸引了大批客户眼球；整层布局中，以中间走廊为轴，两边为公寓，朝南或者朝东房间相对朝北及朝西房间优势巨大；4.5.3第一上海广场1）项目概况项目整体概括项目名称上海第一广场公寓产品概况楼层状况东面栋为25F希尔顿逸林大酒店；西面栋27层(1-4层为商业区，5-16F为写字楼，17层为设备层，18-27层为酒店式公寓)，标准层面积1400平米项目位置新区高浪路与锡士路交汇处得房率69.27%物业类型写字楼、酒店式公寓层高3.1米占地面积25178㎡装修状况精装建筑面积94948㎡公寓总套数190容积率3公寓可售套数170总户数340公寓去化率8%开盘时间2010-7-1面积区间写字楼90-1400㎡，酒店公寓46-169㎡交房日期2010年12月主力面积46.44、110、139㎡开发商无锡香山置业发展有限公司销售价格写字楼12000-16000元/㎡，酒店公寓20000元/㎡物业管理无锡逸林物业管理有限公司物业费写字楼15元/㎡.月，酒店公寓10元/㎡.月客户构成新区客源为主，私营业主，投资：自用=7:3第一上海广场精装解析精装标准5000-6000类别用料、品牌备注建材开发商自定/厨卫意大利德格、日本伊奈引进高端品牌电器开发商自定/2）户型分析第一上海广场的酒店式公寓面积范围广，从48平米到169平米均有；层高3.1米，空间感强，且精装标准在5000-6000元/平米（含软装），所以房内舒适度绝佳；第一上海广场的酒店式公寓面积范围广，从48平米到169平米均有；层高3.1米，空间感强，且精装标准在5000-6000元/平米（含软装），所以房内舒适度绝佳；缺点在于，虽然有大面积公寓产品，但是均不通透；大面积房源总价也较高。4.5.4红豆国际广场1）项目概况项目整体概括项目名称红豆国际广场公寓产品概况楼层状况B1F-7F远东百货8-22F甲级写字楼24-38F40-45F项目位置崇安区中山路胜利门广场西侧得房率61.80%物业类型写字楼、酒店式公寓、商铺层高3.3占地面积15200㎡装修状况精装修建筑面积136807㎡公寓总套数酒店公寓467套，写字楼260套容积率9公寓可售套数121套，目前可售均为36层以上的高区酒店公寓房源总户数728公寓去化率74.10%开盘时间2008年面积区间52-140㎡交房日期2010年6月主力面积56.48、60.5、64.4、68.58㎡开发商无锡红豆置业有限公司销售价格现价25000-26000元/㎡,写字楼19000元/㎡（2009年11月价格）物业管理世邦魏理仕物业费写字楼18元/㎡.月，酒店公寓5.5元/㎡.月//客户构成/红豆国际广场精装解析精装标准3000-4000类别用料、品牌备注建材开发商自定/厨卫美国科勒引进中高端品牌电器韩国LG一体化品牌电器2）户型分析红豆国际广场酒店式公寓面积段分布较广，从最小的57平米到最大的143平米，选择面广；楼层布局为围合式，这样可以在一定程度上减少公摊面积，带来较大的经济效益；由于采用围合式建筑，所以所有房源均不通透，各个方位的房源采光性也不同。5、分区商业市场分析5.1各区商业市场综述5.1.1各区商业性市场2010年供销对比博思堂观点：从各区的供销来看，滨湖区的供销比最低，为0.5，最高的为惠山区区达到1.4，整体无锡市场各区都处于平稳状态；惠山区整体市场供应为最高，达到32万平米，几乎集中在专业性市场中；中心城区整体成交最高达到26.54万平米，主要集中崇安新城和南长区，分别为8.72万和9.71万平米；从各区趋势来看，未来北塘区和惠山区以及新区是商业成交的集中地，主要集中专业性市场中。5.1.2各区办公市场2010年供销对比博思堂观点：从办公市场的供销比来看，各区基本都处于热销状态，其中滨湖区整年无供应，但成交量较好，为7.05万平米；办公市场供销最高为中心城区，其中供应10.58万平米，销售14.12万平米，其中以崇安区供应和销售最多；锡山区办公产品主要集中在专业性市场项目中，以汇金机电五金城为代表；5.1.3各区商业性市场博思堂观点：从成交商业性市场的成交结构来看，80平米以下户型是供应的核心，其中惠山区约占到9成左右，为各区最高；大面积产品供应最高的为滨湖区，这部分集中在区域一些住宅项目的街铺产品中；中心城区、新区、锡山区和惠山区的专业市场对于小面积商业性产品的市场供应较多。5.1.4各区商业性市场成交结构对比博思堂观点：从商业性市场的成交结构来看，60以下平米面积段是核心，其中成交比例最高的为惠山区，约占到8成左右；最低的为滨湖区，约占到4成左右；小面积产品由于低总价的优势，是商业性市场中成交的主力面积段，另外一些区域的市场供应结构也导致了成交结构随之而变；大面积商业性产品在无锡市场的成交比例占有率低，总价是成交量多少的核心。5.1.5各区办公市场供应结构对比（按套数）博思堂观点：从我们统计的数据来看，惠山区办公市场的供应套数为最低，全年只有11套，其中9套在180平米以上；就全市的办公市场来看，供应较集中在中心城区和滨湖区，也是办公市场最热点的区域，中心城区办公租赁热点区域主要集中在崇安区，滨湖区主要集中在沿太湖大道一线；全年供应最多的区域为中心城区1382套，其次为锡山区548套，第三为滨湖区296套。5.1.6各区办公市场成交结构对比（按套数）博思堂观点：从统计的数据来看，中心城区办公市场全年共成交1683套，位列各区之首，成交的面积段8成以上在80平米面积段以下；各区的办公市场成交结构，100平米以下是全市成交的核心面积段，占到全年成交户型80%左右，可见小面积产品是办公市场的成交主流；滨湖区写字楼市场是各区发展较成熟的一个区域，目前区域的办公市场氛围逐渐的浓厚，从区域的办公市场规划来看，主要集中在太湖大道沿线靠近蠡湖区域，该区域未来是滨湖区的商务办公中心，未来的发展潜力巨大。5.2中心城区5.2.1区域月度供销走势博思堂观点：全年中心城区总的供应和销售分别为32.89万和40.66万平米，整体商业市场的供销比为0.8，区域整体商业市场处于热销状态，从供销量来看，主要集中在年末2个月；供应量最高出现在7月份，为7.95万平米，主要的原因是，前期市场持续的极低供应和稳定的销售，致使市场库存下滑，需要新的供给来补充。最高销售出现在11月份，为8.35万平米，从统计的数据来看，主要的成交集中在D-PARK、中华美食文化博览城、崇安寺二期和哥伦布广场。5.2.2区域月度供应结构博思堂观点：中心城区全年的供应主要集中在7-9月和11-12月5个月份，分别供应638套、495套、759套、372套和726套，其中5月份中心城区商业市场无供应；80以下面积段户型是去年供应的核心面积段。5.2.3区域月度成交结构博思堂观点：从上图的成交结构可以明显的看出，80以下面积段是中心城区成交的主流面积段，80以下面积段占到全年成交套数的80%多点，这些面积段成交主要集中在一些纯商业的项目里面；中心城区商业市场主要成交集中在崇安区的崇安新城区域，该区域集中了数量较多的商业性项目，是中心城区商业市场成交的热点区域。5.3新区5.3.1区域月度供销走势博思堂观点：新区去年供应16.66万平米，销售20.79万平米，整体市场供销比为0.8，市场供不应求；全年新区整体商业市场有6个月无供应。最高供应在10月份，供应量为5.72万平米；5.3.2区域月度供应结构博思堂观点：全年新区商业市场共供应1780套，几乎全部是商业性市场供应，办公市场供应量极少，为150套，虽然新区作为无锡的产业中心，但是这些企业并不是租赁写字楼的客户，也导致了新区办公市场的极度薄弱；从供应的面积段来看，80以下平米户型是核心面积段，小面积产品是新区商业市场主流。5.3.3区域月度成交结构博思堂观点：80平米以下面积段是新区商业市场的成交核心面积段，这部分成交主要集中新区北部的专业性市场，以新世界服装城和五洲国际五金城为典型代表；新区全年共成交3094套，其中80平米以下户型约占80%左右，小面积产品是新区商业市场成交主力。5.4滨湖区5.4.1区域月度供销走势博思堂观点：滨湖区商业市场全年供应和销售分别为11.1万和20.15万平米，市场年度供销比为0.6，销售火爆；万达广场和湖滨商业街是今年滨湖区商业市场2个核心成交项目。5.4.2区域月度供应结构博思堂观点：从供应来看，全年有3各月无供应，另外1月、7月和8月这个3个月份供应量极少；去年市场供应670套，从结构来看，滨湖区180平米以上面积段供应量也是不错的。80平米以下依旧是供应的核心面积段。5.4.3区域月度成交结构博思堂观点：滨湖区全年共成交1300套，其中办公750套，商业550套；整体市场成交面积段主要还是集中在100平米以下户型，另外144-180面积段在部分月份中有不错的成交；该面积段成交主要集中在万达广场办公产品中。5.5锡山区5.5.1区域月度供销走势博思堂观点：锡山区2010年整体商业市场供销量分别为17万平米和15.67万平米，供销比为1.1，市场处于供销平衡状态；全年单月最高供应量在7月份，为8.41万平米，成交量最高在12月份，为3.3万平米；锡山区属于整个无锡商业地产最薄弱区域，区域的商业地产产品在市场中的认同度低，但随着高铁商务区的建设，未来区域的商业价值会逐渐得到体现。5.5.2区域月度供应结构博思堂观点：从供应的套数来看，集中在1月和7月，分别为685和620套，其中全年供应1602套；从锡山区的供应结构来看，月度的供应结构相对较多，总的来看80以下面积段是主要的供应段；5.5.3区域月度成交结构博思堂观点：从锡山区的商业市场成交面积段可以看出，成交的主力集中在100平米以下；从成交的数据来看，市场的成交几乎集中在汇金机电五金城、太湖国际包装印刷城和东方国际皮革城这3个项目中；全年锡山区共成交1513套，较多的集中在80平米以下面积段。5.6惠山区5.6.1区域月度供销走势博思堂观点：惠山区全年供销量分别为33万平米和26.46万平米，全年供销比为1.2，市场处于供销稳定状态；商业最大的供应在年末12月份，主要为明发商业广场和五洲国际装饰城供应；区域成交主要集中下半年，7-12月惠山区商业市场共成交18.54万平米。5.6.2区域月度供应结构博思堂观点：惠山区全年有2个月市场无供应，供应最高的为12月份供应1575套，全年供应5684套；供应的面积以60以下为核心供应面积段，小面积产品是区域供应核心。5.6.3区域月度成交结构博思堂观点：五洲国际装饰城贯穿全年商业市场的成交，成交的面积段主要集中在60平米以下，通过对成交数据的处理，五洲国际装饰城全年共成交2356套，成交面积为2.47万平米；单一的成交来源也说明惠山区的整体商业市场发展还不成熟，虽然惠山区部分热点区域发展较快，但整体商业氛围还欠缺，从我们了解的情况来看，惠山新城区域的万达广场将是带动区域商业发展的重要标志，未来区域随着城市进程的发展，商业市场将逐步的成熟。第五部分无锡商业项目综合分析1、2010年无锡全市商业分布及特点综述1.1无锡整体商业市场分布（图）BST观点：无锡市商业项目（在售及未售）共77个，根据其分布特点，可将其归到9个板块中：洛舍板块、惠山新城板块、中心城区板块、太湖广场板块、东亭板块、河埒板块、太湖新城板块、长江路旺庄路板块、梅村板块；商业项目最集中区域为城中区域、太湖新城、东亭，呈现由中心城区像外辐射的发展趋势；洛社、梅村、惠山新城的商业项目正在逐渐增多，随着城市规划的步伐，我市大型商业综合体正在各个区域迅速发展，将在无锡市区崛起30个大型城市综合体；中心城区、太湖广场、东亭、河埒板块近年来一直都是无锡市最繁华商业发展中心，这些区域拥有便利的交通、成熟的商业氛围和数量较大的固定人口数，所以能在长时间内引领全市商业市场的发展；太湖新城板块是近几年新兴崛起的大型景观住宅、商业板块，其独有的景观资源为板块内住宅、商业的成功发展提供了优质保证，太湖新城板块住宅市场已经成型，商业市场正在渐渐形成；长江路旺庄路板块是新区最繁华地段，其拥有的商业资源和人气为其快速发展提供必要条件，新区的新兴科技产业也带来了极具特色的板块商业特点，外来人口的大批进驻也大大增加了此板块的人气。另外，新区政府将长江路和旺庄路沿线打造成商业金融区，可见该区域发展的重要性，未来将是新区的区域中心。2、商业业态分析2.1（分区横表）区域项目名称项目总建（万㎡）物业类型在售均价（元/㎡）主力面积主力总价（万/套）北塘区锋尚文创中心8.49办公850050-7043-60无锡联东总部商务园120办公、商铺未售//新鸿坤商业广场7办公、商铺未售//神州国际6商铺一楼18000二楼1100020-5030-75金太湖国际城68商铺一楼70000二楼30000-4000030-80150-400滨湖区无锡中邦moho18.44办公7000900-1000630-700无锡现代工业设计大厦60办公13000120-240156-312中锐佳诚国际大厦6.33办公1300067-11087-143恒华科技园10办公平7000双7000-8000独9700平106-137双678-876独1100平74-96双510-657栋1100长广溪旭天科技谷6.53办公未售复式400-500独栋1100/无锡国联金融大厦22办公未售//无锡嘉业国际城37.93办公未售//上海中心城开国际20综合体未售//太湖新城蠡湖大道项目22.85综合体未售//周新建设蠡湖大道项目15.11综合体未售//富安商业广场15综合体未售//崇安区红豆国际广场13.68办公、公寓、商铺办公18000办55-65办99-117名品城二期10.38商铺、单身公寓单8500单40-70单34-60中华美食文化博览城25商铺、商住楼商铺14000-4000015-5040-135广益汽配城6.08商铺、仓库、办公商铺15000商铺100-200150-300金格商业广场8.52办公未售//金匮大厦——办公、酒店未售//云蝠大厦8.78办公、公寓、商铺未售//苏宁广场31综合体未售//新城地产锡沪路项目7.54商铺未售//火车站北广场综合体——商铺未售//金科大酒店10商铺、酒店式公寓未售//无锡恒隆广场24.26商铺、办公、酒店式公寓未售//通惠广场5.6商铺、办公未售//惠山区锡北汽车配件市场4.42商铺760050-12038-91汇坚国际工业原料城22.34商铺1300033-9043-117明发商业广场50综合体16000（一层）商：20-8032-128五洲国际小商品城2.99商铺18000（一层）20-4036-72堰桥科创大厦10办公未售//保润置业玉祁项目1.71商铺未售//万达惠山项目/综合体未售//万健商业广场21.59综合体未售//新城置业政和大道项目0.94商铺/购物中心未售//南长区天诚大厦2.67办公1500060-9090-135国金中心16.8办公未售//锡山区晶石国际中心8.16办公单身公寓单：13000（精）办：11000单：50-60办：80-280单65-78办88-308汇坚国际五金机电城10商铺单身公寓商：15000-30000单：9888（精）单：45-75单45-75龙湖锡沪东路项目46.69城市综合体未售//华方锡港南路项目23.56商铺未售//绿地东亭路项目73商办住未售//锡山城市置业东亭项目1.75办公未售//新区五洲国际工业博览城150商铺1500040-7060-105第一上海广场9.49办公单身公寓办：12000单：16000办46-106办：55-127星洲科技商务园10办公商铺办：8800820-900720-790金源国际5.09办公办：950050-10048-95宝龙城市广场32.27商铺单身公寓商：50000单：9300（精）商：26-50商130-250五大洲长江北路项目6.22商铺未售//长江1号16商铺单身公寓未售//商业大厦新区项目17.78商铺未售//BST观点：以上图表是我们选取了无锡各区重点商业项目汇总，共54个，其中中心城区3个区20个，以崇安区崇安新城居多；新区8个；滨湖区11个；锡山区6个；惠山区9个；中心城区，主要还是集中在崇安新城区域，这个区域多以一些专业性市场居多，多倾向于家具建材类，区域的办公产品多在崇安区是中心位置；近来北塘区大力发展，一些商业项目会逐渐的推出；南长区基本以居住为主，商业项目的市场供应相对较少；滨湖区是商业产品较集中的区域，多以办公产品和城市综合体为主，这些项目主要集中在太湖新城近蠡湖区域、太湖广场区域和河埒口区域，滨湖区太湖大道沿线未来将是一些商业办公的集聚地；新区板块从发展来看，核心区域近年来的大力发展取得了不错的成绩，主要的商业中心逐渐的向长江路南发展，旺庄路区域未来是区域的商业金融核心；惠山区和锡山区，区域整体发展落后，起步较晚，一些商业项目目前主要集中在一些专业性市场中；锡山区由于高铁商务区的建设，未来将是商业地产的聚集地，以高铁带动锡山区的发展将是必然。2.2单价、主力面积段、总价分析2.2.1办公均价分析BST观点：目前办公市场在售均价主要集中在7000-10000元/平米之间，是无锡办公市场的一个主流价格段。从统计区域来看，崇安区和滨湖区的办公市场在售均价较高，北塘区和新区办公市场在售均价较低；滨湖区的办公项目主要集中在太湖大道沿线，近蠡湖新城板块，未来将建成一个商务办公中心，目前在售办公个案自身硬件配套和软性服务条件较高，同时，区域内自然资源较丰富，交通通达度也较良好，促成滨湖区办公市场售价较高；崇安区办公项目地段位置良好，同时崇安区位传统的商业聚集地等多方面原因也造成了崇安区的办公市场售价较高；2.2.2办公主力面积段分析BST观点：目前无锡办公市场在售项目的主力面积段集中在60-140平米之间；滨湖区和新区的个别项目地处位置较偏远，用地条件良好，项目含有双拼和独栋办公楼，所以主力面积凸显较高；2.2.3办公主力总价段分析BST观点：目前办公市场在售的主力总价集中在60-150万之间，区域内个别项目因单价和面积的关系，主力总价显得较高；滨湖区和新区中地处较偏远的个别项目因存在双拼和独栋办公楼，面积较大，拉高了项目的主力总价，同时也抬高了办公市场的主力总价；2.2.4商铺均价分析BST观点：从统计的在售项目的均价来看，目前在售的商铺均价主要集中在13000-18000元/平米，其中主要是一些专业市场的在售项目；北塘区的个别项目因地段因素和临近欧风街商业区，导致商铺在售均价较高达到30000-70000元/平米；崇安区的项目同时由于地段因素，致使商铺在售均价也较高；新区的个别项目因临近长江北路的新兴商业中心且自身配套较完善，商铺售价也较高；2.2.5商铺主力面积段分析BST观点：目前市场在售商铺的主力面积集中在20-90平米；30-60平米的在售商铺主要是一些专业的商业市