假日伊丽雅特湾二期行销推广方案doc19

形成“一城双心”的空间结构。而本案正处于沈阳传统浑河两岸银带正在规划沈阳的“生态中轴、进展中轴、布局中轴、人文中轴”,已再次担负起改变沈阳历史的重任。生态中轴，通过几年治五大洲38个国家与地区外资企业700余家，总投资37.3亿美元。美国通用汽车、IBM、点销售率主力建筑对本案威胁点浑南东方威五里河公园超大面积独栋五里河公园中的家非别墅专区高层紧邻浑河的美丽水景香格蔚蓝东陵区桃仙大街6号欧式超大面积的别墅专区中小户型别墅，内部配格较低特色不明显联排别墅中小户型别墅，价格比较低浑南二环里唯美品格浑南新区新才街5号北方风格园林景观，中小非主流别墅3—5层园洋房高品牌知名的园林景观可分流一部分联排别墅的客户浑南二环外园沈阳梧桐大街欧式连排，独栋，洋房高绿化率自然山水景观配套不完善，价格约独栋别墅口碑比较好，知名度高，拥有自然的山水景观，比较适皇嘉美墅公园对面东200米式风格的别墅“回归自然”园区景观设计主题，每户1500m²果位置非常景观不独栋别墅仅27栋单体别墅，目前情况沈阳锦绣山庄绿岛酒店南侧北美风格别墅容积率只有0.18的山地别墅，山风上水配套不完善，价格高独栋别墅高品牌知名度、美誉度纯美式风格将对钟爱山地别墅的客户分流浑南1万元/m²的别墅项目有锦绣山庄，信盟别墅，皇嘉美墅，东方威尼斯，具体情况详通过比较分析得出下列结论：传统意义上的别墅位置大都项目名称风格/特点销售率主力建筑点浑南新区澳门路10号多层，高有高品牌知名度，浑河沿岸成熟配套高层户型较大，最小在高层高品牌知名熟浦江苑街浑河桥南侧“海派”带”的交汇处。大型居户型较大小高层“海派”现施不完整。只有本案位于新市区(浑南新区)中心，且离老城中心区域等配套最近，仅浑南板块不断成熟，配套设施不但完善，又紧邻浑河的天然美景，同时与本案比邻的18浑南独栋的别墅单价有好几个在1万元/m²左右。绝大多数由于浑南较好的自然风光，另一方面也因大浑南的区域前景。如：信盟花园，拥购买高档别墅的客户多数都是第2、第3居所，甚至第N居所。他们购买这类别墅的要紧目的不是居住，而是资金的地产化与单纯的社交、度假乐休闲。由于时间成本与路途的原因，极少有(1)美式精巧别墅，风格纯粹，包装到位；(2)定价合理，区分客层的同时，更易畅销；(3)美式古朴园林、小品，成年树木移栽，沈城独家附赠40平室外花园；(4)有沈阳最小的复式别墅，区别于传统别墅且易于销售；(5)由设计北京奥运村，上海汤臣别墅的美国ADG建筑设计公司主笔设计；(6)空间结构变化、面积布局更加灵活。(1)复式高层建筑品质将有影响；(2)多元文化交织，易造成消费者的审美疲劳；(3)度假式的园林(较适合四季如春的南方)在北方项目表现过于泛泛；(4)涂料外墙年久失色会降低档次，易动摇业主居住信任。1、区域进展：浑南金廊、银带及奥运等大进展的机会；2、一期已树立鲜明的品牌形象，并享有良好的美誉度。竞品：唯美品格普遍赞誉的园林及建筑规划；唯美品格较低的价格对本案160平的产品可构成一定威胁；浦江苑价格、户型面积相仿，虽气势不如本案也可构成些许威胁；其他别墅类项目也会由于地域、自然环境与价格等因素分流一部分客群。四、客户分析及定位关于客户群体深层意义上的分析，特别是中高层客群，真正的核心在于剖析目标客群的两个取向，即物质享受与精神追求。根据沈阳地产市场目前中档及以上产品客群生活的分析，我们将其归类为下图：如图SS(Spiritual&Substantial)图表分析所示，通过对假日·伊丽雅特湾(本案)一期客群，与项目一期规划思想(新都市主义规划)、建筑风格(新古典主义建筑美学)、居住懂得等分析，我们得出本案的主力客群是注重物质享受与精神追求相匹配的上层生活相匹配的上层生活的那一部分人群。他们是社会进与现实并重的思维与步调，眷恋新古典主义的简约成本、快居住、高娱乐”的境地人生。鉴于本案二期的产关于身处上流繁华中的高资人群而言，有着让他们更(1)人群特征：年龄在30-55岁，以中青年为主，大部分为三口之家，少有5口之家，与其配偶的年总收入在40万元以上；有车，大都具有良好的教育背景；对住房要求较高，不仅要求(2)职业状况：政府领导、商人、个体经营者、外企的金领、大学城及东北高层领导、随着市中心南倾转移的一部分中高层入及喜欢浑南自然(沈阳自然的水景居住区)、人文、商务环境或者看好浑南的进展前景等财富阶层。多数客户选者假日·伊丽雅特湾作为第一居(3)生存状态与心理欲求：这群人不可能盲目追求广告标榜的奢华豪宅，除了地段、环天工作繁重，压力超常，每年几次的休闲度假已不一个具有高资产与高知性的群体。越是身居高位并存的地方，无法割舍上流社会的优雅表情也钟金制造资本的时候，他们已熟练地运用自己的智慧、时间一个对豪宅有严格要求的群体。他们认为真正的现实因素比率社会认同户型设计物业服务社区氛围其他区域生态区域配套建筑风格园区设计区域价值■区域配套口建筑风格口园区设计■区域生态■物业服务口时间成本■社会认同■社区氛围区域区域配套建筑园区设计区域生态户型设计时间成本社会认同社区氛围现实因素比率小结：从上表可看出消费者在选择时最认可的前几项排名是区域价值、社会认同、区域生态、物业服务与时间成本。而这几项又直接影响了消费群体在选择时的期望重心。如下图：消费群体在选购本案时的购买期望：舒适度休闲度快捷性成就感期望比率小结决定购买的心理因素中，认可舒适且易得的休闲生活理念比率占到许多由于工作强度、压力引起的疾病越来年轻化，如肝硬化关于掌握着社会重要财富命脉的高资阶层而言，这种压工作时间睡眠时间交际/应酬时间出差时间每天(小时)每月(天)分时间。繁重的工作，频繁的应酬，经常的出差，再强真正意义的休闲不是远离工作的短暂间歇，而是生命至本案目标群体是典型的高资人群，他们睿智、富有，信快捷、愉悦、悠闲而有日常的度假生活。因此，本案上述第二部分项目定位系统(1)狭义：①领，乃引领、主导之意；郡，为古时帝王的封疆；另指欧美领土行政区划分之要紧单意义。物质与精神浑然一体，与谐统一，方是人(1)假日派，是假日·伊丽雅特湾业主专享的一种高尚生活特权，即除却度假所给人带(2)美式，具有浓厚异国风情的新古典主义建筑与园林的概括，并把一期、二期有机衔(暂定，作为上诉定位语补充)第一阶段(蓄势期)充分调动及利用老客户资源，将产品规划先期向老客户推第二阶段(引导期)重点推广期媒体组合：以报纸(沈阳日报、辽沈晚报)与路牌(展览馆、文化路天桥)、挂旗、现场假日·伊丽雅特湾推崇的生活理念也正是：注重休闲、度假式第三阶段(强销期)重点推广期媒体组合：除报纸(沈阳日报、辽沈晚报)与路牌(展览馆、文化路天桥)、挂旗、现场韵悦耳爽心”的艺术氛围之中，审美的高度认识不自觉提升。其艺术魅力与价值，相信意义：建筑是凝固的音乐，音乐是流淌的建筑。于精神与肉体归属的无限追求；本案客户群则需要在与发挥项目优势，为了更好的与业主(及准业主)联系与沟通，扩大公司及项目品牌感第四阶段(持续期)5、中国IT数字精英派对娱乐嘉年华二、媒体组合方案终端活动，数据库、老客户等n杂志：专业杂志、房产杂志平面十合媒电视30”+5”项目网站调整宣传载体户外及现场截杀载体户外大看板、车体广内部刊物针对新老客户，增m品脚和在心、现场活动去业论长活动第四部分其它建议1、整体规划设计方案建议：(1)建议连续一期美国街区式规划布局，如能在中心区域设置大型景观环岛，则更能丰富社区内涵，形成度假氛围，促进销售。(2)建议全跃式多层洋房建筑为主，户