教育张家港暨阳湖项目营销推广计划

[教育]张家港暨阳湖项目营销推广计划报告的目的1、明确暨阳湖1号08年营销主线、营销策略与媒体通路；

2、明确暨阳湖1号项目推广定位、推广节奏、推广主题与广告风格，以避免后

期大量工作重复与工作反复；

3、明确08年工作阶段、工作重点与双方工作内容，并在后期根据阶段工作重点

严格执行。报告结构市场预判形象定位营销策略全年工作计划总表全年媒体预算总表推案计划08年推广执行计划市场预判形象定位营销策略推案计划08年推广执行计划第一部分一、客户预判目标客源构成基础客群：是本案最重要的核心客群张家港本地客源，主要来自锦丰、塘桥、金港等地的私营企业主；补充客群：在中后期根据销售需要作为补充的客群江阴新桥镇等地的区域外客源；争取客群：非核心客群，但通过争取可以获取的客群外来私营企业主，有意在港长期居留；外商企业高级管理人员目标客源区域构成本地私营企业主；外来私营企业主；外商企业高级管理人员；本地私营企业主；本地私营企业主；高级公务员；个体经营者；原高档社区住户中欲换房者；江阴私营企业主；基础客群补充客群争取客群产业特征90年代初开始乡镇企业及国有企业转制，产生了大量私营企业，此类企业一般以少数大型企业为产业源头，各自承接某个生产环节，从而形成一个较为封闭的产业链。制造业为主，产业结构和特征与张家港基本类似港口外来企业，以制造业为主。生活特征居住的地域依附性十分强，需要通过与产业合作者进行较高频率的交际联络（吃饭、打牌）以保持良好关系；多次置业，目前居住面积较大；地缘属性较强，居住地域与产业所在地较近便于产业管理；对居住的品质要求较高，属别墅换房族。在产业所在地有住房，但为了提升生活品质购买别墅作为第二居所；见识广泛，对别墅环境与品质要求较高。地域分布主要分于杨舍、塘桥、锦丰、金港等区域江阴与张家港交界处，以新桥镇为主金港区域为主购房倾向倾向于在当地购房，出于提高身份、保值增值等目的购买市区高档物业，有明显的圈层群居特征。更倾向于在当地购房，但当地无高品质别墅的情况下，会转向周边其他较近区域购买。在港三年以上，打算中长期居住，在产业地无较好别墅购买，转向其他环境较好区域购买，更多作为第二居所客群特征描述二、竞争预判城北板块

城西板块城中板块暨阳湖板块

城东板块公寓：3700－4700元/㎡公寓：3500元/㎡公寓：6000－8000元/㎡联排：8000－12000元/㎡公寓：5500－6500元/㎡公寓：4000－5000元/㎡联排：12000元/㎡张家港居住板块竞争比较城北板块

城西板块城中板块暨阳湖板块

城东板块区域配套与产品品质取胜环境与产品品质取胜未来高端别墅的竞争主要集中在城西板块与暨阳湖板块板块竞争现状城西板块与暨阳湖板块二分天下，各有所长张家港尚未形成强势的富人居住区张家港别墅项目比较项目区域别墅社区模式别墅建筑风格景观规划项目品牌本案别墅城南纯别墅社区地中海岛居、大面积水景、户户面水、多重立体景观标王地块，沙钢宏润开发，稀有湖景纯别墅社区，未入市已具备高知名度万红苑纯别墅社区地中海基本无景观规划

入市较早，本地客群为主，已形成一定圈层湖滨国际混合社区地中海与公寓混合无别墅特景品质感强，风格鲜明，暨阳湖板块代表作丽景华都混合社区新古典借暨阳湖景，无别墅特景入市较早，社区成熟雅美阁城东混合社区中式简约与公寓混合无别墅特景区域优势弱，品质感不强，相对中低端。兴鸿房产城西项目城西混合社区地中海未知区域配套优势，兴鸿品牌美誉度与号召力较强中新房产城西项目混合社区未知未知区域配套优势，中新进入张家港即展开了强势品牌宣传重点竞争个案分析：兴鸿房产城西项目联排别墅以水景和西班牙风格为特征；产品将有所创新，以改良的假联排为创新方向；预计入市时间为08年，销售价格未定。区域：沙洲西路国泰路体量：建面23万方容积率：1.49风格：西班牙风格四至范围：东至惠家巷路；南至西湖苑路；西至国泰路；北至小河坝路。地块建筑面积：14.03万平方米容积率：1.5别墅供应量：约有100套左右的联排供应楼面地价：1960元／平方米入市时间与预估价格：预估08年上市，小高层的均价在6500-7000元/平米，联排的均价11000－12000元/平米左右，联排的入市时间应早于沙钢项目。重点竞争个案分析：苏州中新置业、清水湾南地块本案别墅湖滨国际万红苑主力面积/总价大独栋800约1900万－－独栋500约1200万520约630万450约650万双拼450900万－350约420万联排300约540万350约350万300约300万叠加260约400万280约160万－面宽联排8.2-8.4M联排7.8M联排7.2M客厅挑高独栋：挑高联排：不挑高独栋：挑高联排：不挑高主卧大卧室套房不含衣帽间，功能单一、卫生间小面积较小、不带衣帽间、卫生间小、舒适度差花园联排花园、架空层庭院约36平米，一层观景平台20平方米，内庭约16平方米前或后单花园、面积较小前或后单花园、面积较小20平米露台大景观露台20平米露台10平米露台20平米地下室先进人车分流，地下车库入户、架空层、多功能、约100平方米半地下、除车库外无其他功能半地下、2米层高、除车库外无其他功能外立面材料涂料配合石材涂料加石材涂料为主建材配备地源热泵中央空调、保温外墙系统、断热冷桥门窗系统、中央新风系统、中央吸尘系统、智能化管理系统室内新风系统，分质供水系统，24小时供热水。周边防翻越报警系统，家庭报警系统，彩色可视对讲电梯带电梯别墅无无张家港别墅产品比较第一梯队？关键词：高贵硬件与软件同时打造顶级享受:纯别墅居住区/建筑品质上乘/独享式景观资源/内部奢侈空间与配置/尊贵服务与配套/提供真正别墅居住氛围与生活体验第二梯队湖滨国际万红苑兴鸿城西地块中新城西地块关键词：高档硬件品质的高标准：高品质的别墅外观与内部空间/公共性为主的景观资源/内部功能满足/较高标准的硬件配置/缺乏真正的高尚生活体验第三梯队雅美阁关键词：高级硬件满足别墅的空间与功能需求/几乎没有别墅的居住氛围与生活体验别墅竞争梯队比较项目竞争现状绝大部分别墅还停留在初级的第二梯队竞争上张家港尚未出现真正的顶级豪宅三、目标明确跳出第二梯队的竞争，进入张家港高端住宅的第一梯队无竞争策略项目运营目标创造张家港第一豪宅

为沙钢宏润品牌进军房地产高端市场奠定基础第一富人区第一别墅第一圈层第一价格市场预判形象定位营销策略推案计划08年推广执行计划第二部分一、SWOT分析4.圈层与生活价值5.稀缺价值1.板块价值暨阳湖板块高端居住区的市场认同SWOT分析－五大优势2.居住价值规划理念：城市岛居规划，户户面水，户户有景；产品系统：大独栋、独栋、双拼、联排、叠加多种别墅类型；道路系统：先进人车分流，安全、安静同时地面景观更为丰富；景观系统：立体多级景观，地中海风格渗透式景观；建筑品质：西班牙庄园风格，材质与细节精细，建筑品质上乘；庭院系统：挑空式下沉庭院，前庭后院中庭，大观景露台；户型空间：大面宽，大挑高，户户配备电梯，尽显奢华尊贵；配套与智能化系统：国际标准先进配套与智能化系统3.湖景价值暨阳湖生态园一路之隔，占据板块绝版湖景资源张家港顶端人群聚居区高档双会所国际金牌物管，管家式服务全程服务式销售与售后服务张家港少有、暨阳湖板块独一无二的纯别墅社区SWOT分析－二大劣势2.配套劣势区域缺乏完善配套1.高密度劣势高容积率使得社区仍然以联排为主，且居住密度较大，与顶级豪宅所需的大占地、大空间、高私属感有一定距离。SWOT分析－三大机会2.板块提升暨阳湖板块刚刚发力，尚有较大提升空间1.客源充足张家港拥有大量高端人群，高端需求强劲，对目前已有居所并不完全满意，有着急切的换房意愿3.市场空白张家港目前缺乏真正的豪宅产品，且未来几乎无纯别墅地块出让，出现顶级产品的可能性几乎没有。SWOT分析－三大风险2.价格风险从在售项目来看，本案的主力总价为其他项目的1.5－2倍；从拿地成本来看，城西的联排未来售价可控制在12000以内，将从价格上对本案形成直接威胁。1.板块威胁城西板块凭借良好的配套与充足的供应量，可能分流部分客源3.政策风险宏观调控政策的连续出台，使得别墅的购买成本与使用成本不断上升，有可能打压一部分别墅需求。二、别墅形象定位案名回顾暨阳湖1号定位原则与案名策略一致定义“地位”与“区位”，而非定义产品若从产品出发进行定位，则一定会跳进普通别墅竞争的圈子，使得客户必须将我们与湖滨国际和万红苑进行比较，才能发现我们的优势。定义“地位”的目的是为了从一开始就建立自己的标准，标准一旦建立，客户能拿来比较的，便只有项目本身。地位＋区位项目“张家港第一豪宅作品”暨阳湖板块“张家港第一富人区”品位“真正豪宅生活体验”价位均价18000项目定位对那一群拥有雄厚财力、追求身份地位、注重圈子居住的消费者而言，我们将此社区当作张家港·暨阳湖·1号豪宅作品来卖给他们。Target/LifeStyle生活形态●35-45岁为主男性，本地客源为主●具备雄厚的财富基础●私营企业主为主●注重身份地位感/居住圈层意识强ProductUsageOccasion购买动机●第一居所自住为主/换购为主●极少量作为第二居所Competitor/Substitute竞争者●兴鸿项目/中新项目ProductBenefits项目利益点●暨阳湖板块湖景资源●纯别墅/城市岛居/户户面水/户户有景●完全人车分流/立体景观设计●大独栋/独栋/联排/双拼/叠加●大面宽/内部空间舒适/户户电梯/前庭后院中庭/●西班牙庄园风格/建筑品质上乘●国际物管/尊贵配套/全程服务●大独栋/独栋/联排/双拼/叠加BrandImage/Personality品牌形象/个性●尊贵/奢华/贵族感●庄园感/私属感/领地感●生态的/舒适的/先进的项目定位张家港·暨阳湖·1号豪宅作品建立张家港第一豪宅的标准何为第一豪宅的标准？稀缺对稀缺资源的占有是豪宅永恒不变的标准稀缺的城市资源城市别墅稀缺的景观资源暨阳湖绝版湖景稀缺的舒适密度张家港少有的纯别墅社区稀缺的奢华产品超前的规划与创新优质的产品稀缺的身份礼遇国际物管/双会所/尊贵服务稀缺的居住圈子张家港金字塔尖财富阶层的聚居区对稀缺资源的占有是豪宅永恒不变的标准永远被模仿，从未被超越是第一豪宅的真正姿态市场预判形象定位营销策略推案计划08年推广执行计划第三部分一、营销重点项目运营目标长期目标

打造张家港第1豪宅品牌

为宏润房产进军高端住宅奠定品牌基础

完成全案销售目标

短期目标

实现别墅第1豪宅品牌形象的完美亮相

实现08年别墅一期的顺利开盘第1豪宅品牌的实现确立第一豪宅形象突破－－张家港第一豪宅板块建立－－张家港第一豪宅标准展示－－张家港第一豪宅产品项目品牌和企业品牌的双赢凝聚－－张家港第一豪宅人群引领－－张家港第一豪宅生活三个营造重点硬件现场展示软件生活体验展示第一豪宅产品升级第一豪宅身份样板区

会所售楼处

样板房

现场包装高端体验式活动

销售阶段全程服务

尊享客户会

物管服务形象建立第1豪宅地位广告宣传突破－－张家港第一豪宅板块建立－－张家港第一豪宅标准引领－－张家港第一豪宅生活展示－－张家港第一豪宅产品凝聚－－张家港第一豪宅人群现场展示展示第一豪宅产品样板区

会所售楼处

样板房

现场包装样板区一期样板区要求：

1、景观段内立面与绿化全部

完成，湖景需局部呈现；

2、样板区周围以背板封闭；

3、组团内花园绿化需完成。会所/售楼处会所/售楼处要求：

1、售楼区域与1F、2F会所功能展示区完成；

2、引入一家品牌商家作为前期展示。销售阶段会所功能布局建议销售阶段的现场功能布局重点强调三个区域：销售区域、会所展示区域、外部景观展示区域，三个区域的营造重点在于高端性体验与西班牙主题的贯穿，并且三个区域在销售阶段均需有完整展现。室内泳池展示区地下一层功能销售区主要用于销售物料的展示、客户的接待与洽谈一层功能入口接待区主要用于客户的预接待，给客户进入会所以良好的仪式感外景观区以室外泳池和室外庭院构成的外景观区，构成客户进入会所的第一视觉感受主题餐饮展示区引入西班牙主题餐饮如“斗牛士”西餐厅，销售阶段对外营业，展示会所功能，强化西班牙主题一层销售区功能细分洽谈区展示区接待台与LOGO墙备用区（空间不够时可临时搭出，会所交付时拆除。）二层功能办公区用于销售人员与案场管理人员日常办公与休息运动会所展示区健身、壁球、瑜珈等运动设施的展示三层功能VIP室/签约室客户可乘坐电梯到三层，完成VIP洽谈与签约过程，并观赏北侧泳池景观和南侧暨阳湖景观。财务室VIP咖啡座等待合同准备及财务流程时，客户可在此品尝香醇咖啡。销售区域包装重点强调西班牙贵族的生活体验，尽可能规避过于浓厚的销售意味。关键词：吧台，调酒师，管家式服务人员咖啡，音乐，红地毯VIP洽谈室示意销售案场采用无纸化销售系统，置业顾问配置专用笔记本电脑；模型与电脑实现联网，电脑上的选房结果，可在模型上有所标示；1F东侧餐厅运营建议1、引入品牌商家参考品牌商家一：斗牛士（西班牙牛扒餐厅，可加盟）参考品牌商家二：JamaicaCoffeeShop（西班牙咖啡馆，可加盟）2、品牌商家引入模式开发商加盟，销售结束、餐厅经营成熟后对外转让。斗牛士简介斗牛士风格展示斗牛士加盟条件斗牛士加盟流程会所使用阶段功能布局建议室内泳池地下一层功能一层功能会所入口大堂餐饮及便利店室外泳池主题餐饮二层功能会议室或管理用房运动设施及休息间、更衣间等三层功能隔断为单间棋牌室景观茶座红酒坊＋雪茄吧＋国外杂志阅览室样板房联排T5联排T1联排T2联排T4联排T3独栋P9P10独栋P7P8二者选其一样板房风格建议一高斯福德庄园欧式/华丽/贵族样板房风格建议二浪漫西班牙西班牙/浪漫/华贵样板房风格建议三新贵族雅致/细节/舒适现场包装样板区围板精神堡垒入口导视工地大看板样板区导视样板房导视精神堡垒形式生活体验升级第一豪宅身份高端体验式活动

销售阶段全程服务

尊享客户会

物管服务高端体验式活动豪宅居住体验：

豪宅风水讲座

世界湖区豪宅巡展暨产品说明会

上层生活体验：

玛莎拉蒂新车试驾会

西班牙红酒品鉴会

西班牙水岸钢琴音乐会

世界奢侈品展暨开盘仪式

客户会尊享酒会

……销售阶段全程服务总裁车VIP客户预约接送

安保代泊车服务

大堂经理式销售模式

2对1专享销售服务

全场无纸化销售系统/智能化销售模式

欧式管家调酒服务

样板区安保指引

样板房保姆式保洁服务总裁车VIP预约接送安保代泊车服务大堂经理式销售模式

2对1专享销售服务

全场无纸化销售系统/智能化销售模式

欧式管家调酒服务样板区安保指引样板房保姆式保洁服务尊享客户会客户会的尊享权益：

1、优先购买权；

2、所介绍客户的优先购买权；

3、未来双会所使用的优惠权益；

4、高端品牌联合商家的消费优惠权；

5、可享受终生医疗保健顾问服务；（与当地最好的医院联合，或与苏州、上海或杭州较好的体检医院联合）

6、定期会刊。客户会运营的重点：

1、寻找合适的高端品牌与客户会进行联盟；

2、如聘请会所管理公司，可与会所管理公司联合运营客户会；

联合商家建议：

1、张家港当地知名的餐饮、酒店、娱乐、购物、美容健身、休闲场所；

2、与携程网联合，共享其票务、酒店、旅行等方面的资源；

3、周边大城市如苏州、上海的数个高端休闲商家；

4、与张家港最好的医院达成联盟，或与苏州、上海或杭州较好的体检医院联合；客户会运营与维护：

销售阶段开发商需配备专门人员负责客户会维护，

销售结束后，可移交给物业管理公司代管。物管服务可考虑与荷兰国际管家学院合作，聘请该机构知名人士任首席管家顾问。物管建议一：聘请国际级物管顾问物管建议二：聘请五星级酒店管理人员定期为物管及现场服务人员进行服务培训；物管建议二：五星级酒店服务培训物管建议三：引入欧式管家服务。分区配备1名欧式管家，除了为业主提供日常物管事务的联络外，亦可提供商务会议、宴会及生日会筹办、商旅、票务、医疗及其他咨询类服务；物管建议三：引入欧式管家服务二、时机与条件别墅入市时机与条件/公寓入市时机与条件11月12月1月2月3月4月5月12.18开始施工7.18别墅开盘/一期一批发售6.18开始别墅一期一批认筹6.1别墅现场售楼处开放6.1别墅一期样板区样板房开放6月7月8月9月3月初别墅一期预售证到位10.18别墅一期二批发售10月11月12月12月底临时接待中心展示08年前后重要节点1月2月1.18别墅一期三批发售1.18公寓一期一批发售公寓立面落成别墅入市时机与条件

四个节点，三波蓄水，四个条件11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月08年3月（开盘前4个月）

项目正式登陆/正式蓄水

条件：获得一期预售证08年1月（开盘前6个月）

案名发布/预蓄水/客户会条件：临时接待中心开放08年6月（开盘前1.5个月）

实景展示/认筹/深度蓄水

条件：现场售楼处、样板区、样板房开放08年7月

开盘

条件：上述三波蓄水顺利完成按规定预售证获取后必须在规定时间内开盘，因此预售证获取时需对政府相关部门做好公关工作。公寓入市时机与条件

以别墅带动公寓，立面完全落成后销售11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月08年12月

公寓立面完全落成09年1月

与别墅一期的第三波同期销售公寓入市时机分析：与别墅一期的第三批同期销售

1、别墅现场实景成熟，具备一定现场感染力；

2、公寓立面完全落成，公寓的品质感可有直观感受；

3、别墅一期前二批推出已在市场上形成了较高的知名度与美誉度，

并且有了一定的客户积累与筛选；

4、保证别墅前期顺利入市，避免两类产品互相竞争与分流，影响别

墅的成功开盘。市场预判形象定位营销策略推案计划08年推广执行计划第四部分一期二期三期1112223销售阶段销售周期联排双拼独栋叠拼合计套数均价套数均价套数均价套数均价套数均价第一期第一波08年7月-93915500

4716521.28第二波10--1222163001419300422300

4017950第三波09年1-42617100820100223100

361810011223销售阶段销售周期联排双拼独栋叠拼合计套数均价套数均价套数均价套数均价套数均价第二期第一波5--726179001620900423900

4619465.22第二波8--103218700221700924700

4320095.35第三波11--2010年1月3819500

22500

25500

381950011232销售阶段销售周期联排双拼独栋叠拼合计套数均价套数均价套数均价套数均价套数均价第三期第一波2--53820300

23300

2630024140006217861.29第二波6--9172110082410042710036145006518183.08第三波10--122421900

24900

2790032150005617957.144567891011121234567891011121236789102008200920101－11－21－32－12－22－33－13－23－311推案频次表注：甲方保留10%按每期推案量保留；具体推案数量按客户积累情况再做调整。整体推案计划销售阶段销售周期联排双拼独栋叠拼合计套数均价套数均价套数均价套数均价套数均价第一期第一波08年7月-93915500

4716521.28第二波10--1222163001419300422300

4017950第三波09年1-42617100820100223100

3618100第二期第一波5--726179001620900423900

4619465.22第二波8--103218700221700924700

4320095.35第三波11--2010年1月3819500

22500

25500

3819500第三期第一波2--53820300

23300

2630024140006217861.29第二波6--9172110082410042710036145006518183.08第三波10--122421900

24900

2790032150005617957.14合计

262

48

31

92

43318340.65

市场预判形象定位营销策略推案计划08年推广执行计划第四部分一、媒体通路思考二、整体推广思路三、阶段执行计划一、媒体通路思考一期推广主要针对

张家港本地客群

背景

张家港城市特征

城市格局小，知名度即是美誉度

媒体接受特征

传统媒体不发达

消费者特征

张家港本地客户为主，实在，讲究身份地位针对性的媒体通路点、线结合

的媒体策略线：户外、活动、现场、客户会

各个推广阶段长期投放

点：报纸、电视、精准直效

重要节点进行集中投放

针对性的媒体通路户外活动现场拦截类引导类现场导示市区看板引导旗、灯箱围墙、工地看板节点性活动长效系列性活动生活方式体验

结合客户维护外展处现场售楼处样板房、样板段销售道具楼书

模型、看板

礼品售楼处开放、开盘精准直效短信平台DMN直投固话帐单直邮报纸NP软文活动炒作

板块炒作项目形象、卖点传达电视形象广告片三维片实景广告片新闻跟踪报导电视广告片分众传媒客户会会刊投递会员活动户外选点建议户外布点市区布点11122233334423市区长效户外：张家港市中心商业集中地段户外广告牌。作为长期项目宣传阵地，无论是在形象推广阶段，还是强销期，都能起到极好的广告宣传效果；111港城大道/沙洲中路/大润发长安路/步行街河西路/步行街市区引导户外：市区至项目现场主要路段引导旗、灯箱。（包全年）222配合长效型户外，对项目进行阶段性宣传之外，引导客户到达项目现场。具体为引导旗或灯箱可根据路段的实际情况确定。2长安路－港城大道沿线（人民路至馨苑路段）河西路－金港大道沿线（步行街至馨苑路段）馨苑路沿线（金港大道至港城大道段）拦截市区外各乡镇（如锦丰、塘桥、金港等）及周边城市乡镇（如江阴新桥镇）客户。市区拦截户外：市区外客户进入市区重要路段的户外广告位。3333港城大道/人民路长安路/人民路暨阳路/东环路沙洲路/东环路3沿江高速出口高炮利用现场工地大看板，对周边各项目的客户进行拦截。现场拦截户外：现场工地周边大看板。44馨苑路/港城大道（工地大看板）馨苑路（工地东向大看板）户外布点市区外布点5556吸引项目的主要客源－－周边各乡镇私营企业主。周边乡镇中心区户外555金港镇保税区（工厂较集中路段）锦丰镇（沙钢集团周边路段）塘桥镇（五金城及棉纺城周边路段）6江阴部分乡镇（如新桥镇等距离本案较近乡镇）吸引距离项目较近的省外乡镇，如江阴新桥镇等私营企业较为集中的乡镇。江阴部分乡镇中心区户外二、整体推广思路一个目标，五个阶段一个目标

建立张家港第一豪宅形象确立第一豪宅形象突破－－张家港第一豪宅板块建立－－张家港第一豪宅标准展示－－张家港第一豪宅产品项目品牌和企业品牌的双赢凝聚－－张家港第一豪宅人群引领－－张家港第一豪宅生活11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月第一豪宅

开发商第一豪宅地位

第一富人区第一豪宅生活第一豪宅产品第一豪宅圈层12345突破－－张家港第一豪宅板块建立－－张家港第一豪宅标准引领－－张家港第一豪宅生活展示－－张家港第一豪宅产品凝聚－－张家港第一豪宅人群11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月阶段第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段第五阶段销售准备期预蓄水正式蓄水认筹/深度蓄水开盘一期第二批蓄水一期第二批开盘强销产品企业品牌别墅全案44套别墅42套别墅工程节点外展处公开一期预售证获得现场会所样板区样板房公开推广主题第一豪宅

开发商第一豪宅地位

第一富人区第一豪宅生活第一豪宅产品第一豪宅圈层活动奠基仪式暨阳湖1号品牌发布会1、豪宅风水讲座2、玛莎拉蒂新车试驾会暨购车仪式3、世界湖区豪宅巡展暨产品说明会1、现场开放暨西班牙红酒品鉴会2、朗朗水岸音乐会3、星光之夜奢侈品展暨开盘仪式1、客户答谢酒会2、客户会年终团拜会每月1号西班牙之旅抽奖活动每周末西班牙宫廷下午茶主力媒体户外、NP、软文、电视户外、NP、软文、会刊、电视台形象广告、分众广告户外、NP、软文、杂志、会刊、电视台三维广告片、分众广告户外、NP、软文、杂志、会刊、电视台实景广告片一、分众广告户外、NP、软文、会刊、电视台实景广告片二12月底外展处公开7/18一期第一批公开10月初一期第二批公开6/1现场全面公开[第一阶段]：企业品牌宣传[推广时间]：2007年10月－12月（3个月）[推广目标]：建立沙钢宏润房产“第一豪宅开发商”形象[推广主题]：“建筑精品，创造价值”[阶段策略]：由于该阶段项目产品资料尚不齐全，且距离开盘周期较长，因此以企业品牌宣传作为项目入市铺垫，以沙钢宏润房产的雄厚实力与专业态度给市场以充分信心，同时增加市场对项目的关注度。[阶段重点工作]：1、项目产品设计与第三方的寻找（物管公司、会所管理公司）2、销售准备的相关工作3、企业品牌的广告宣传11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月阶段第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段第五阶段销售准备期预蓄水正式蓄水认筹/深度蓄水开盘一期第二批蓄水一期第二批开盘强销产品企业品牌别墅全案44套别墅42套别墅工程节点外展处公开一期预售证获得现场会所样板区样板房公开推广主题第一豪宅

开发商第一豪宅地位

第一富人区第一豪宅生活第一豪宅产品第一豪宅圈层活动奠基仪式暨阳湖1号品牌发布会1、豪宅风水讲座2、玛莎拉蒂新车试驾会暨购车仪式3、世界湖区豪宅巡展暨产品说明会1、现场开放暨西班牙红酒品鉴会2、朗朗水岸音乐会3、星光之夜奢侈品展暨开盘仪式1、客户答谢酒会2、客户会年终团拜会每月1号西班牙之旅抽奖活动每周末西班牙宫廷下午茶主力媒体户外、NP、软文、电视户外、NP、软文、会刊、电视台形象广告、分众广告户外、NP、软文、杂志、会刊、电视台三维广告片、分众广告户外、NP、软文、杂志、会刊、电视台实景广告片一、分众广告户外、NP、软文、会刊、电视台实景广告片二12月底外展处公开7/18一期第一批公开10月初一期第二批公开6/1现场全面公开阶段媒体通路户外活动市区户外现场户外奠基仪式报纸NP软文企业品牌理念企业品牌形象电视企业形象广告片活动新闻跟踪报导电视广告片企业品牌形象项目品牌形象活动炒作一、阶段平面表现风格创造企业高度，挖掘企业理念。封疆立界登顶城市荣耀高屋建瓴成就城市经典NP第一波创造城市新高度高瞻远瞩构建城市辉煌达观视界承载城市标高品牌创造价值启航远征，领驭疆界远见创造价值高飞远翔，锐意进取NP第二波精品创造价值专业创造价值尺寸千里，精耕细作实力创造价值一路领跑，不断跨越二、阶段企业品牌软文方案创造企业高度，挖掘企业理念。品质时代，沙钢宏润房产领跑张家港以精品创造品牌，以品质成就未来沙钢宏润房产，立足精品之上的品牌战略软文企业实力/企业理念以实力铸就品牌价值沙钢宏润房产开启张家港居住新时代建筑精品，创造价值沙钢宏润房产以品牌创造价值媒体主题版面时间预算10－110－210－310－411－111－211－311－412－112－212－312－4张家港日报NP高度系列跨版*111114.8万张家港日报NP价值系列跨版*711114.8万张家港日报NP贺岁稿跨版*111.2万张家港日报软文企业品牌*5111110合计2112111111210.8万阶段报纸广告投放计划三、电视片投放方案5秒/15秒企业形象广告片栏目频道广告形式投放时间预算10－110－210－310－411－111－211－311－412－112－212－312－4张家港新闻新闻综合5”项目广告插播●●●●●●●●●●●●5.5万电视剧第一视线新闻综合15’项目形象广告●●●●●●●●●●●●4万社会生活合计9.5万阶段电视广告投放计划通路主题/内容预算备注现场包装公寓现场围墙与大看板公寓形象50万别墅现场围墙与大看板别墅形象100万户外户外三面翻企业品牌形象0借用沙钢户外暨阳湖大道引导旗配合奠基活动5万其他户外广告牌购买企业品牌形象125万其他引导旗购买企业品牌形象150万大众媒体《张家港日报》企业品牌形象*（7次跨版＋1次4联版）11万企业品牌软文*5篇0赠送《张家港楼市》企业品牌软文0赠送张家港电视台企业品牌5”、15”广告9.5万活动奠基仪式别墅奠基仪式25万销售准备外展处租赁25万软硬装20万办公设备2万销售道具准备别墅效果图（建筑＋景观）6万别墅小模型5万名片/信纸/信封/胸牌/纸杯/手提袋/档案袋1万简易楼书0.8万家具配置图0.5万户型单片1万别墅60”形象广告片20万制作费礼品2万直效媒体短信平台搭建－2万其他客户资料购买－10万不可预见费用30万合计600.8万阶段媒体推广费用预算[第二阶段]：突破－－张家港第一豪宅板块[推广时间]：2008年1月－2月（2个月）[推广目标]：建立暨阳湖1号“第一豪宅”地位，打造暨阳湖板块“第一富人区”形象。媒体全面铺开，创造一夜之间，名动全城的效果；[推广主题]：“第1豪宅作品”＋“第1富人区”[阶段策略]：由于2月份前后是农历新年，客户的关注度有限，因此该阶段以案名做强劲登场，但并不随即展开对项目的全面宣传，而仅仅强化“暨阳湖1号”案名与“张家港暨阳湖1号作品”的形象定位，让市场展开丰富的想象，通过悬念强化市场的关注。同时配合暨阳湖板块的炒作，建立其“第一富人区”形象。媒体上需要在该阶段全面铺开，创造一夜之间，名动全城的效果。[阶段重点工作]：1、项目案名与“第一豪宅”定位的广告宣传2、暨阳湖板块“第一富人区”的炒作3、临时接待中心的开放4、案前相关人员招募工作11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月阶段第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段第五阶段销售准备期预蓄水正式蓄水认筹/深度蓄水开盘一期第二批蓄水一期第二批开盘强销产品企业品牌别墅全案44套别墅42套别墅工程节点外展处公开一期预售证获得现场会所样板区样板房公开推广主题第一豪宅

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第一富人区第一豪宅生活第一豪宅产品第一豪宅圈层活动奠基仪式暨阳湖1号品牌发布会1、豪宅风水讲座2、玛莎拉蒂新车试驾会暨购车仪式3、世界湖区豪宅巡展暨产品说明会1、现场开放暨西班牙红酒品鉴会2、朗朗水岸音乐会3、星光之夜奢侈品展暨开盘仪式1、客户答谢酒会2、客户会年终团拜会每月1号西班牙之旅抽奖活动每周末西班牙宫廷下午茶主力媒体户外、NP、软文、电视户外、NP、软文、会刊、电视台形象广告、分众广告户外、NP、软文、杂志、会刊、电视台三维广告片、分众广告户外、NP、软文、杂志、会刊、电视台实景广告片一、分众广告户外、NP、软文、会刊、电视台实景广告片二12月底外展处公开7/18一期第一批公开10月初一期第二批公开6/1现场全面公开阶段媒体通路户外活动市区户外现场户外暨阳湖1号品牌发布会报纸NP软文板块炒作期待暨阳湖1号电视项目60秒形象广告片活动新闻跟踪报导电视广告片张家港/暨阳湖/1号作品期待第1豪宅活动炒作暨阳湖板块专题炒作精准直效分众传媒现场临时接待中心销售道具简易楼书

户型单片

临时接待处模型、看板一、阶段平面表现风格市区户外张家港·暨阳湖·1号作品引导旗张家港·暨阳湖·1号作品现场户外并非所有豪宅，都能值得期待。/并非所有湖景，都能值得期待。并非所有门第，都能值得期待。/并非所有生活，都能值得期待。阶段NP稿并非所有豪宅，都能值得期待。阶段NP稿并非所有豪宅，都能值得期待。阶段NP稿并非所有豪宅，都能值得期待。简易楼书形式二、阶段活动方案阶段活动方案巅峰之作，耀世登场－－“暨阳湖1号”品牌发布会时间：2008年1月1日正午1时1分1秒地点：华芳金陵饭店或度假村活动内容：1、发布会：发布“暨阳湖1号”案名、LOGO，邀请合作单位到场，合作单位从各自专业角度发表对“暨阳湖”与“1号豪宅”的理解，最后邀请客户代表发言（可在前期积累客户中筛选）；2、冷餐会：发布程序结束后，以冷餐会形式招待到场客户，由沙钢领导打开香槟，宣布项目正式亮相；3、邀请对象：客户代表、记者、政府官员、沙钢集团领导；4、活动前后通过报纸、电视媒体进行炒作；5、活动预算：20万活动NP此前，关于豪宅都只是想象。活动NP张家港，暨阳湖1号作品载誉诞生。三、阶段软文炒作方案板块炒作：炒作暨阳湖板块的富人区概念，提升板块价值。张家港没有富人区？

－－板块之争催生张家港第一富人区软文标题一软文标题二为什么是暨阳湖？－－2008年三大豪宅逐鹿暨阳湖三大板块一较高下，暨阳湖板块脱颖而出－－暨阳湖板块居住价值一路走高软文标题三软文标题四绝版资源托起张家港第一豪宅板块－－暨阳湖成豪宅必争之地活动炒作：品牌发布会活动前后进行大规模软文炒作由记者以新闻形式进行炒作四、阶段软文炒作方案软文标题一张家港1号豪宅悬念十足，1月1日全城揭晓－－沙钢宏润房产暨阳湖别墅项目即将公开软文标题二暨阳湖1号横空出世，暨阳湖板块风云再起－－张家港暨阳湖1号豪宅作品昨日盛大揭幕软文标题三当财富遇到豪宅－－暨阳湖1号豪宅考验富豪阶层财富实力媒体主题版面投放时间预算12－41－11－21－31－42－12－22－32－4张家港日报NP不是所有豪宅，都能值得期待跨版*4224.8万张家港日报NP活动预告/活动告知/活动回顾3折夹报*31215万张家港日报NP企业贺年稿跨版*111.2万张家港日报软文活动炒作*3120张家港日报软文板块炒作*4220合计2444121万阶段报纸广告投放计划五、阶段项目形象广告片方案项目品牌广告片，有别于三维广告片，强调项目的豪宅气质与典藏价值建议：寻找明星进行拍摄长度：可拍摄60秒，并剪辑出30秒与5秒两个版本时间：活动后密集发布1－2个月项目形象片风格建议阶段内配合张家港房产栏目的投放，由电视台制作“暨阳湖板块”专题，联合板块内其他项目及开发商共同炒作板块。栏目频道广告形式投放时间预算12－41－11－21－31－42－12－22－32－4张家港新闻新闻综合5”项目形象广告插播●●●●●●●●3.7万电视剧超值套播新闻综合I段30”项目形象广告●●●●13万电视剧I段社会生活I段电影I段电视剧特约电视剧30”项目形象广告●●●●5.4万张家港房产社会生活/电视剧/电影/资讯30”项目形象广告●●●●●●●●2.13万广告文艺新闻综合60”项目形象广告●●●●●●●●1.44万社会生活合计25.67万阶段电视广告投放计划六、阶段分众广告投放在市区各大餐饮酒店、宾馆、商场等区域投放分众传媒，反复播放60”项目形象广告片，扩大项目影响力。发布频次刊例价（RMB/周）Spot/day30”15”5”60次/天33,80020,8009,800折扣率：约4.5折。分众传媒投放价目表投放形式投放时间预算12－41－11－21－31－42－12－22－32－430”项目品牌广告●●●●●●●●12.17万分众传媒投放计划分众传媒覆盖楼宇通路主题/内容预算备注现场包装别墅现场围墙与大看板更换期待第一豪宅6万户外户外画面更换张家港暨阳湖1号作品0暨阳湖大道/市区至港城大道、金港大道引导旗张家港暨阳湖1号作品5万仅为制作费大众媒体《张家港日报》项目品牌形象（跨版*4）4.8万企业贺年（跨版*1）1.2万活动配合稿（夹报*3）15万软文炒作*70赠送《张家港楼市》项目品牌形象（封面拉页*1）3万张家港电视台项目5”、30”、60”形象广告25.67万活动暨阳湖1号品牌新闻发布会巅峰之作，耀世登场20万销售准备外展处看板更新/物料补充/礼品补充1.5万销售道具别墅5’三维广告片40万制作费客户会物料准备会员卡/会员手册/会员档案0.5万会刊第一期名宅1万直效媒体分众广告项目30”形象广告12.17万短信投放外展处公开0.5万不可预见费用10万合计146.34万阶段媒体推广费用预算[第三阶段]：建立－－张家港第一豪宅标准引领－－张家港第一豪宅生活[推广时间]：2007年3月－5月（3个月）[推广目标]：通过项目形象的逐渐深化，建立“第一豪宅的标准”，同时通过活动的营造，使客户获得“第一豪宅生活与身份”的真实体验；[推广主题]：“立于豪宅之巅”[阶段策略]：项目正式登陆，展开对1号豪宅作品的全面解读，配合一系列的活动，将1号豪宅的派头做足，使客户对项目的尊贵感有直观的体验，同时至少有一个轰动性的活动，能在全城产生影响。[阶段重点工作]：1、销售人员、服务人员培训定岗2、现场会所售楼处、样板房、样板区的筹备与营造3、“第一豪宅”形象的广告深化11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月阶段第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段第五阶段销售准备期预蓄水正式蓄水认筹/深度蓄水开盘一期第二批蓄水一期第二批开盘强销产品企业品牌别墅全案44套别墅42套别墅工程节点外展处公开一期预售证获得现场会所样板区样板房公开推广主题第一豪宅

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第一富人区第一豪宅生活第一豪宅产品第一豪宅圈层活动奠基仪式暨阳湖1号品牌发布会1、豪宅风水讲座暨客户会成立仪式2、玛莎拉蒂新车试驾会暨购车仪式3、世界湖区豪宅巡展暨产品说明会1、现场开放暨西班牙红酒品鉴会2、朗朗水岸音乐会3、星光之夜奢侈品展暨开盘仪式1、客户答谢酒会2、客户会年终团拜会每月1号西班牙之旅抽奖活动每周末西班牙宫廷下午茶主力媒体户外、NP、软文、电视户外、NP、软文、会刊、电视台形象广告、分众广告户外、NP、软文、杂志、会刊、电视台三维广告片、分众广告户外、NP、软文、杂志、会刊、电视台实景广告片一、分众广告户外、NP、软文、会刊、电视台实景广告片二12月底外展处公开7/18一期第一批公开10月初一期第二批公开6/1现场全面公开阶段媒体通路户外活动市区户外现场户外豪宅风水讲座暨宏润会成立仪式报纸NP软文豪宅的标准立于豪宅之巅/豪宅人生系列电视项目5分钟/30秒/5秒三维广告片活动新闻跟踪报导电视广告片立于豪宅之巅立于豪宅之巅活动炒作现场临时接待中心销售道具精装楼书玛莎拉蒂新车试驾会暨购车仪式世界湖区豪宅巡展暨产品说明会精准直效短信DMN直投固话帐单直邮分众传媒客户会会刊投递第二期《湖居》一、阶段平面表现风格市区户外立于豪宅之巅报纸稿豪宅人生系列报纸稿豪宅人生系列报纸稿豪宅人生系列报纸稿豪宅人生系列二、楼书形式形式特殊，突出品质感，纸张与材质需上乘，采用特殊工艺三、阶段活动方案活动一风生水起，豪宅人生－－“暨阳湖1号”豪宅风水讲座暨客户会成立仪式时间：2008年3月28地点：华芳金陵饭店或度假村形式：宣布宏润会成立，邀请香港著名风水大师前来举办讲座讲座后发放项目楼书，当场办理入会仪式。讲座内容：从地块、大环境、规划、内部空间、景观等多个方面阐述选择豪宅的风水要点，注重与本项目的契合；邀请对象：前期积累的意向客户，记者；相关配合：活动前后通过报纸、电视媒体进行炒作；活动预算：15万活动二非凡领御，至上人生－－玛莎拉蒂（MASERTI）新车试驾会暨购车仪式时间：2008年4月28地点：暨阳湖生态园内形式：邀请玛莎拉蒂举办新车试驾会，同时购买其行政级轿车，当场举行购车仪式。邀请对象：前期积累的意向客户（会员），记者；相关配合：活动前后通过报纸、电视媒体进行炒作；活动预算：活动费50万＋购车费200万车型：玛莎拉蒂－总裁价格：190万总裁级轿车，且在张家港数量较少。玛莎拉蒂（MASERTI）属名贵房车之列，玛莎拉蒂公司具有悠久的历史，由家族四兄弟于1914年在意大利科隆拿成立，并于1926年生产了第一辆汽车Tipo26，创始人阿夫尔.玛莎拉蒂披甲上阵，亲自驾驶Tipo26型汽车参加了汽车比赛并赢得了奖项。玛莎拉蒂汽车有一个与其它汽车的不同之处，就是它同时具有轿车和跑车的特点。说它是跑车，因为它具有跑车的马力、装置和特有的线条；说它是轿车，因为它具有轿车的四门车厢，豪华非凡的内装饰。因此人们只有创立一个新的名词来称呼它，叫做“轿跑车”。玛莎拉蒂轿跑车的车内装饰，处处反映出意大利的文化色彩：用胡桃木做成的方向盘，镶嵌着胡桃木的仪表板，镀金的棱形时钟，皮革座椅再配以宽敝的车厢，整个布局丝毫没有奔放的风格，有的是一种现代与古典、豪华和雅致的柔和感觉。玛莎拉蒂汽车的标志是在树叶形的底座上放置的一件三叉戟，这是公司所在地意大利博洛尼亚市的市徽，相传于罗马神话中的海神纳普秋手中的武器，显示出海神巨大无比的威力。备选方案：宝马新车试驾会车型：宝马730Li价格：90万活动当场举行购车仪式，宣布待现场售楼处开放后，将采用预约看房形式，预约的客户，将由专车前往接送；活动三为极致梦想，创造巅峰生活－－世界湖区豪宅巡展暨产品说明会时间：2008年5月20地点：华芳金陵饭店形式：邀请各合作单作，联合举办盛大的产品说明会，说明会现场配合世界湖区豪宅巡展，以强化本项目湖区别墅的性质。邀请对象：各合作单位代表，政府官员，沙钢集团领导，前期积累的意向客户（会员），记者；相关配合：活动前后通过报纸、电视媒体进行炒作；活动预算：30万活动环节：1、世界湖区豪宅巡展暨产品说明会揭幕2、宏润房产领导开场发言3、各合作单位（规划、景观、物业、会所）代表畅谈设计与运营思想4、沙钢集团领导致辞5、现场客户互动（提问与回答）6、记者访问时间7、会后酒会晚宴与表演8、礼品发放，活动结束。四、软文炒作方案全面解读豪宅标准软文标题一豪宅是怎样炼成的？－－解读豪宅四大标准软文标题二世界湖居之旅－－世界六大湖区豪宅鉴赏软文标题三高端别墅选购指南－－豪宅风水八论软文标题四高端别墅选购指南－－豪宅风水八论媒体主题版面时间预算3－13－23－33－44－14－24－34－45－15－25－35－4张家港日报NP立于豪宅之巅4联版*112.4万张家港日报NP豪宅人生系列跨版*711111118.4万张家港日报NP豪宅方案系列跨版*444.8万张家港日报NP产品说明会预告跨版*111.2万张家港日报NP样板区公开预告跨版*111.2万张家港日报软文活动炒作*62220张家港日报软文“豪宅标准”炒作*411110合计12242113412118万阶段报纸广告投放计划五、电视片投放方案5分/30秒/5秒别墅三维广告片栏目频道广告形式投放时间预算3－13－23－33－44－14－24－34－45－15－25－35－4张家港新闻新闻综合5”项目广告插播●●●●●●●●●●●●5.5万电视剧超值套播新闻综合I段30”三维广告●●●●●●●●26万电视剧I段社会生活I段电影I段电视剧特约电视剧30”三维广告●●●●5.4万张家港房产社会生活/电视剧/电影/资讯30”项目形象广告●●●●●●●●●●●●3.2万广告文艺新闻综合5’项目形象广告●●●●●●●●7.2万社会生活合计47.3万阶段电视广告投放计划六、阶段分众广告投放分众传媒投放计划栏目投放时间预算3－13－23－33－44－14－24－34－45－15－25－35－430秒别墅三维广告●●●●●●●●12.17万阶段媒体推广费用预算通路主题/内容预算备注现场包装现场导视系统制作5万样板区围板豪宅人生25万别墅现场围墙与大看板更换立于豪宅之巅6万户外市区户外画面更换立于豪宅之巅0暨阳湖大道/市区至港城大道、金港大道引导旗立于豪宅之巅5万仅为制作费大众媒体《张家港日报》别墅品牌形象深化（跨版*13/四联版*1）18万软文炒作*70赠送《张家港楼市》别墅品牌形象深化（封面拉页*1）3万内页软文0赠送张家港电视台别墅5’、30”、5”三维广告47.3万活动豪宅风水讲座风生水起，豪宅人生15万玛莎拉蒂新车试驾会领御非凡，至上人生50万产品说明会为极致梦想，创造巅峰生活30万销售准备外展处看板更新/物料补充1万礼品补充1万销售道具简易楼书更换0.8万楼书制作10万模型（区域模型/别墅模型/组团模型）40万别墅5’实景广告片20万现场售楼处内部包装－10万看房预约车玛莎拉蒂总裁级VIP看房车购买200万客户会会刊第二期《湖居》1万制作费直效媒体帐单直邮活动信息/客户会信息5万DM/会刊直投－15万分众广告30”别墅三维广告12.17万短信投放活动信息*31.5万客户会入会信息*31.5万不可预见费用20万合计543.27万[第四阶段]：展示－－张家港第一豪宅产品[推广时间]：2007年6月－8月中（2.5个月）[推广目标]：通过实景展示，建立项目“第一豪宅产品”形象；[推广主题]：“一座城市的珍藏”[阶段策略]：配合现场售楼处与实景样板区、样板房的公开，将真实的产品品质传达给市场，并利用现场的实景平台，以系列性活动强化西班牙贵族式的生活体验；[阶段重点工作]：1、客户蓄水、排摸与锁定，开盘；2、现场售楼处的包装3、项目实景信息的系列传播11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月阶段第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段第五阶段销售准备期预蓄水正式蓄水认筹/深度蓄水开盘一期第二批蓄水一期第二批开盘强销产品企业品牌别墅全案44套别墅42套别墅工程节点外展处公开一期预售证获得现场会所样板区样板房公开推广主题第一豪宅

开发商第一豪宅地位

第一富人区第一豪宅生活第一豪宅产品第一豪宅圈层活动奠基仪式暨阳湖1号案名发布会暨客户会成立仪式1、豪宅风水讲座2、玛莎拉蒂新车试驾会暨购车仪式3、世界湖区豪宅巡展暨产品说明会1、现场开放暨西班牙红酒品鉴会2、朗朗水岸音乐会3、星光之夜奢侈品展暨开盘仪式1、客户答谢酒会2、客户会年终团拜会每月1号西班牙之旅抽奖活动每周末西班牙宫廷下午茶主力媒体户外、NP、软文、电视户外、NP、软文、会刊、电视台形象广告、分众广告户外、NP、软文、杂志、会刊、电视台三维广告片、分众广告户外、NP、软文、杂志、会刊、电视台实景广告片一、分众广告户外、NP、软文、会刊、电视台实景广告片二12月底外展处公开7/18一期第一批公开10月初一期第二批公开6/1现场全面公开3/1获得预售许可证阶段媒体通路户外活动市区户外现场户外朗朗水岸钢琴演奏会报纸NP软文一座城市的珍藏电视别墅5分/30秒/5秒实景广告片活动新闻跟踪报导电视广告片一座城市的珍藏一座城市的珍藏活动炒作现场现场会所售楼处销售道具实景精装画册西班牙红酒品鉴会暨现场公开仪式世界湖区豪宅巡展暨产品说明会精准直效短信DMN直投固话帐单直邮分众传媒客户会会刊投递第三期《西班牙》西班牙之旅抽奖活动周末宫廷下午茶一、阶段活动方案充分利用现场实景的平台，举办系列性生活体验活动活动关键词：贵族西班牙奢侈品明星活动一WINEFROMSPAIN畅享醇味西班牙－－西班牙红酒品鉴会暨现场开放仪式时间：2008年6月1日地点：现场售楼处活动内容：1、开启西班牙品牌红酒，举行隆重的现场开放仪式；2、仪式后客户可自由参观样板房及样板区；3、售楼处内准备来自于西班牙25个产酒区的多种葡萄酒，同时安排专业的品酒师做现场说介，并提供试饮；4、水岸泳池边的庭院内，安排各种表演活动。活动预算：25万活动二水边的梅诺卡－－朗朗水岸钢琴演奏会时间：2008年6月下旬地点：现场售楼处室外泳池庭院活动内容：朗朗钢琴演奏会，演奏会之间可以配合歌剧片段演唱，并穿插小提琴演奏、舞蹈表演等其他环节，活动中可以配合自助餐会。活动预算：45万活动三“星光之夜”世界奢侈品展暨开盘仪式西班牙大使明星红地毯奢侈品演出葡萄酒尊贵客户时间：2008年7月18日地点：现场售楼处形式：模仿大型颁奖礼形式，制造星光璀璨的现场感觉活动内容：1、红地毯仪式；2、西班牙大使、明星与政府领导到场；3、开盘仪式，客户代表发言；4、奢侈品展与表演活动开始；5、发放礼品，活动结束；活动预算：200万邀请函形式参考奢侈品品牌：LOEWE、宾利、劳斯莱斯、BOSS、PIAGET伯爵、BURBERRY、LV、ROLEX劳力士、保时捷、PATEKPHILIPE百达翡丽届时可根据实际洽谈情况选择其中5－6个品牌参与活动参考明星：陈道明、刘嘉玲、李连杰、范冰冰、李冰冰、赵薇、马艳丽（名模）主持人：戴军、程前等届时可根据实际洽谈情况确定1位明星和1位主持人出场向西班牙原产地购买PINGUS红酒，作为礼品赠送给成交客户。价格：每支约200美金（人民币约1500）预算：10万活动四“西班牙之旅”抽奖活动时间：2008年6月内部认购开始－2008年12月活动形式：每月1号在已认购的客户中抽取2名价值2万元的“浪漫西班牙之旅”需有1次与客户同时前往，记录西班牙的全程旅行经历，制作成光盘与画册，在售楼处内展出。活动预算：30万（共15名）活动五周末宫廷下午茶时间：每周末下午1：00－5：00活动形式：购买纯正的西班牙宫廷银茶具，在售楼处内提供水果及各类欧式茶点，客户可免费自助品尝。配合活动还可在每周末不定期做西班牙文化主题展示（如绘画艺术、酒文化、建筑文化、风景名胜、博物馆、贵族文化等）活动预算：3万二、阶段报纸稿方案八联版集中投放，全面展现实景魅力开盘稿策略讲述暨阳湖1号的故事媒体主题版面时间预算6－16－26－36－47－17－27－37－48－18－28－38－4张家港日报NP立于豪宅之巅16联版*112.4万张家港日报NP实景品鉴系列跨版*5111114.8万张家港日报NP开盘预告系列4叠版*112.4万张家港日报NP开盘回顾系列跨版*111.2万张家港日报NP活动预告整版*2111.2万张家港日报软文活动炒作*61120张家港日报软文实景品质炒作*411110合计422411412万阶段报纸广告投放计划三、阶段实景画册形式拍摄实景，制作实景画册，供客户收藏三、阶段广告片方案5’/30”/5”实景广告片投放配合实景，邀请模特，将实景与生活相结合栏目频道广告形式投放时间预算6－16－26－36－47－17－27－37－48－18－28－38－4张家港新闻新闻综合5”项目广告插播●●●●●●●●●●●●5.5万电视剧超值套播新闻综合I段30”实景广告●●●●●●●●26万电视剧I段社会生活I段电影I段电视剧特约电视剧30”实景广告●●●●5.4万张家港房产社会生活/电视剧/电影/资讯30”实景广告●●●●●●●●●●●●3.2万广告文艺新闻综合5’实景广告●●●●●●●●7.2万社会生活合计47.3万阶段电视广告投放计划四、阶段分众广告投放分众传媒投放计划栏目投放时间预算6－16－26－36－47－17－27－37－48－18－2