世联河北天津海河水上运动世界综合商业项目

25三月2024世联河北天津海河水上运动世界综合商业项目项目研究工作的阶段划分2005/8/152005/8/20工作最终成果区域宏观经济背景研究区域土地市场、房地产市场调研专业人士访谈项目发展战略项目整体定位项目的整体价值分析成功案例借鉴分物业类型价值判断第二阶段（终期）项目发展战略与整体定位终稿第一阶段项目市场调研项目市场调研6个工作日25个工作日2005/9/15世联河北天津海河水上运动世界综合商业项目报告背景面对全国有名的文化名城天津；面对有六百年历史的天津卫；面对清澈宽阔的海河；面对一个超大规模的项目；我们需要通过对市场整体的研究，通过精确的定位，强力的冲击市场，通过地标物业的打造，带动天房与天鸿品牌与利润的双赢，这就是我们要做的……世联河北天津海河水上运动世界综合商业项目我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以共同的目标为导向客户的目标实质上是项目的宏观愿景。现实的目标体系则是随着市场的变化和项目的发展在动态变化的。项目目标目标1可持续性：通过对项目准确的定位、合理的滚动开发，使得本项目得以可持续性开发，在竞争激烈的市场上立于不败之地。目标2利润：充分发挥项目自身和潜在的价值，提升片区价值，实现项目的利润最大化。目标3现金流：通过项目可持续性开发，以及长期的良好经营，为开发商保证良好的现金流。目标4形象与品牌：通过对本项目的成功开发，打造海河的新亮点也是天津另一中心，继续奠定开发商在市场的龙头形象，实现利润与品牌的双赢。世联河北天津海河水上运动世界综合商业项目项目背景项目地处天津海河河畔，属于政府规划的城市重点项目海河六大节点之一，具备良好的发展前景。项目紧邻天津中环围堤道，大沽南路等多条城市主干道，同时临近即将投入使用的天津地铁一号线交通便利。项目地块形状较为完整，多为净地，仅存少量厂房拆迁。但由于地块形状狭长，临近主干道中环围堤道，大沽南路的展示面较窄，展示性一般。项目位于天津核心区边缘，周边物业以住宅为主，缺乏商务氛围与人气。项目具有较高的潜在价值。项目交通便利.项目地块完整，但展示性一般。所在区域缺乏商务氛围与人气。

世联河北天津海河水上运动世界综合商业项目项目约束条件项目属于超大规模项目，多种物业类型共存，同时有大比例的公建类型物业。政府对本项目的形象限制，通过本项目的开发，打造海河沿岸的水上运动世界。项目规划上的限制，项目已进行具体的建筑规划，建筑单体的位置，体量等已经基本确定时间，现金多种物业类型，大面积公建项目形象的限制项目规划的限制世联河北天津海河水上运动世界综合商业项目地块规划图及其经济指标占地面积：24.83公顷（B,C,D,E地块）；建筑面积：79万平方米；其中公建部分总建筑面积51万平方米；容积率R：3.2；世联河北天津海河水上运动世界综合商业项目区域属性和项目属性的界定，可以帮助我们明确研究方向和方法世联河北天津海河水上运动世界综合商业项目项目界定---位于直辖市城市核心区具备优良城市资源的大型综合房地产项目全国直辖市城市核心地区边缘具备优良城市资源大型综合房地产项目片区界定城市核心区边缘，为传统的居住区项目位于城市的新区河西区，距离城市核心商业圈与商务圈15分钟车程，项目周边为传统的居住区，缺乏商业与商务氛围。地块界定天津市界定全国四直辖市之一，相对GDP较高全国四直辖市之一，华北重要的港口城市，人口1011万，GDP总量2931亿元；资源界定景观资源：项目位于天津海河河畔，具备一线河景资源；交通资源：紧邻城市主干道围堤道，大沽南路，临近天津地铁一号线具备优良城市资源项目体量大，将涵盖多种物业类型占地28.75公顷，总建筑面积将达到79万平方米左右；同时涵盖商业，写字楼，酒店，公寓等多种物业类型；世联河北天津海河水上运动世界综合商业项目问题提出（question）

1.如何通过对本项目的综合开发，确定项目在城市中的地位，充分利用现有资源，发挥项目自身的潜力，挖掘项目自身的区域与地块价值？区域与地块价值3.本项目通过准确的定位，即突破固有城市核心区的界限，确定各物业类型与比例，使之相互依托，相辅相成，实现利润最大化？项目整体定位2.如何制定项目的战略发展方向，确定项目中的核心物业，形成核心竞争力，提升区域土地价值，实现大规模项目的滚动开发与可持续性经营？项目战略发展方向怎么做？做什么？世联河北天津海河水上运动世界综合商业项目技术思路

做什么？问题：做什么？区域与地块价值项目战略发展方向城市：天津项目自身成功案例世联河北天津海河水上运动世界综合商业项目北方经济中心被确定为天津城市发展方向，城市总体功能和发展动力已经明确城市职能：国际现代制造业基地；北方国际航运中心，航空枢纽港，区域综合交通枢纽；北方国际物流和会展中心；以金融、商贸、科技、信息、文化教育为主的区域性服务中心；以近代史迹为特点的国家历史文化名城；生态环境良好的宜居城市。天津在中国版图的新战略地位贸易金融成为未来城市发展主要动力环渤海经济圈地位显现世联河北天津海河水上运动世界综合商业项目新城市规划推出及巨额城建投资将天津城市空间发展机会带向沿海河周边带状地区新城市规划更多强调四郊五县和滨海新区与中心区的协调发展，为中心城区外围区域开发带来机会海河沿线改造与津滨快速沿线建设工程将滨海新区与市中心区更加紧密联系基于贸易物流和加工制造业的金融、会展功能区引进使沿海河发展带形成投资及关注热点区域规划形成“一轴两带三区”的市域空间布局结构“哑铃型”中心城区结构的推出，以及海河六大节点工程为海河沿线带来投资及聚集效应注：资料来自天津新城市总体规划世联河北天津海河水上运动世界综合商业项目天津城市经济近年加速增长将表现为房地产业高速发展天津市近三年的人均GDP增长率在11％左右，经济发展迅速2003年人均GDP超过3000美元，标志城市人民生活总体进入富裕阶段2004年经济总量增速达到15.7%，人均超过3万元人民币GDP与房地产发展模式天津历年人均GDP增长值（美元）与增长率注：数据来自天津统计年鉴和市场调研世联河北天津海河水上运动世界综合商业项目天津城市住房需求释放强劲，近期将保持对房地产市场刚性拉动城市拆迁速度开始放缓，拆迁安置住房需求的滞后性大规模释放为市场带来刚性需求1998年至2003年间，天津城市居民人均可支配收入的年均涨幅约为8％。而同期房价上涨5％－7％，收入与房价涨幅相比较为合理天津市往年拆迁量及安置需求量表：按以往天津市危改“拆：购(建)比率＝1∶3”计算天津历年人均可支配收入（元）与增长率注：数据来自天津统计年鉴和市场调研世联河北天津海河水上运动世界综合商业项目天津房地产市场供需和价格已经进入高速增长时期需求扩大拉动了房地产业的大发展，受海河开发和路桥建设带动，房地产开发投资大幅增长，2004年商品房销售量创历史最高纪录天津近年商品房竣工&销售量统计：天津近年商品房平均单价统计：注：数据来自天津统计年鉴和市场访谈世联河北天津海河水上运动世界综合商业项目天津GDP保持较高的增长的速度，但是产业结构仍然以能化、电子等为代表的第二产业为主

2004年三种产业占GDP总量的比例为3.5∶53.2∶43.3，第二产业超过了半数占据主导地位电子信息汽车生物技术与现代医药冶金石油化工和新能源环保以上六大优势行业占天津规模以上工业总产值的比重达到70.6%，是天津第二产业的主导产业近年GDP虽然不断增长，但产业结构没有发生明显变化，第二产业所占比例有略微增长，第三产业所占比例略有下降世联河北天津海河水上运动世界综合商业项目按照城市发展的必然趋势，天津未来的发展方向是大力发展附加值高、产业关联性强的第三产业城市发展第一阶段第一产业占主导地位城市发展第二阶段第二产业占主导地位城市发展第三阶段第三产业占主导地位城市发展趋势世联河北天津海河水上运动世界综合商业项目天津人均GDP即将达到3000美元，整体城镇化水平为60%，处于由被动郊区化的发展阶段，由区域中心化向城市多极化过渡城市化被动郊区化主动郊区化城市中心拥有最优越的可达性和区位优势城市要素向中心聚集城市中心规模经济，涵盖了城市商务、商业、金融贸易、教育等所有城市功能郊区快速干道初步形成，市政基础设施完善郊区主流客户为本区域的中高收入阶层购房目的为第一居所、第二居所或投资有城市更新改造背景形成大量购房需求政府同时大量投资基础设施与捷运系统建设在全市中低价房分布中郊区占到绝对比重阶段划分城市特征指标特征居住消费特征人均收入(GDP)/美圆<300人均收入(GDP)/美圆300-1000人均收入(GDP)/美圆>3000，城市化率70%解决温饱问题；生理性需求占主导地位的阶段，主要是对农产品和轻工品的需求追求便利和功能阶段；人们对耐用品的消费需求迅速增加，从已生活必需品为主逐渐转向已非必需品为主人均收入(GDP)/美圆1000-3000追求降低住宅成本；改善居住环境并重非物质消费（如：旅游、健身、体育保健及文化欣赏等）大大增加追求生活质量阶段城市中心化区域中心化城市多级化城市多中心化大都市，城市群城市出现多个中心副都心的出现多个城市共同发展世联河北天津海河水上运动世界综合商业项目案例借鉴：日本东京—城市发展进程时间阶段：20年代初交通方式：近郊私营铁路与市内国营铁路相衔接城市发展：市区实现了大规模改造，商业规模有了很大发展。公私铁路的衔接使市区向郊区迅速扩张。时间阶段：50年代后期交通方式：高速铁路继续向外延伸城市发展阶段：围绕东京城市外围高速铁路站点，每年有几十公顷的住宅区被开发。因此吸引了大量居民迁入。东京周围逐渐形成了新型综合性副城。单中心城市扩张大都市化形成都市群形成主城副城副城副城副城时间阶段：60年代交通方式：高速道路网为主体的新交通体系，城市发展阶段：东京大都市群内有东京、川崎、千叶、横滨等4大城市及一些中等城市。从而实现向高效率多心型城市结构的转变。城市多极化形成中心中心极极极极时间阶段：30年代后期交通方式：城市内部捷运系统的进一步发展城市发展：市区内实现功能的划分，各种城市功能出现新的聚集，中心区出现多个功能的新核心。世联河北天津海河水上运动世界综合商业项目中心顺义通州亦庄中心中心中心中心中心石家庄天津其他城市其他城市顺义通州亦庄北京1.单中心2.多极化4.都市群北京目前处于第2阶段向第3阶段过渡的时期，城市内部的多极化发展成熟，副城的发展已初具雏形，进入快速发展阶段，随着城市副城的进一步完善，为都市群的形成创造条件。3.大都市化中心极极极极案例借鉴：首都北京—城市发展进程世联河北天津海河水上运动世界综合商业项目天津城市发展现状：

核心区的成熟，其他城市功能在非核心区聚集本案核心奥运中心居住中心城市核心区：以和平区为主，南京路、小白楼、滨江道、劝业场高度聚集的城市传统核心区。友谊路商务中心：随着办公类型物业的聚集，友谊路逐渐形成了天津新的商务一极奥运板块：随着奥运会的举办与奥运场馆的兴建，其他物业也将在该片区聚集，成为城市新的一极。梅江城市居住区：拥有良好的自然环境与交通状况，逐渐成为城市新的高档次居住中心。发展方向本项目处于城市宏观与城市中心区发展的主流方向，将会为本项目开发带来更大的契机。商务中心天津在城市多极化的过程中的功能缺失：休闲、娱乐为主的新的综合中心世联河北天津海河水上运动世界综合商业项目天津海河六大节点之一

天津海河门户－－入海口第一个节点历史，文化商贸区商业，商务区休闲，娱乐区在整体海河节点规划中，本项目的开发将成为海河中下游以休闲，娱乐为主，成为海河中下游的核心。本案世联河北天津海河水上运动世界综合商业项目项目在天津城市整体规划中定义为运动休闲区，同时具备大比例的公建类物业本案河西区的城市功能划分：小白楼商务区大沽路商业区友谊路金融服务区文化博览区海河服务型经济带解放南路物流经济带陈塘都市工业区世联河北天津海河水上运动世界综合商业项目项目基本条件分析围堤道，天津中环，核心主干道。大沽南路，城市主干道，天津地铁一号线。城市传统居住区，没有商务与商业氛围项目紧邻天津“母亲河”海河，具备优良的河景资源。世联河北天津海河水上运动世界综合商业项目项目地块现状及四至南至：天津地铁一号线南临：大沽南路西面：天津海河居民区海河大沽南路地铁一号线世联河北天津海河水上运动世界综合商业项目项目周边配套设施相对缺乏，具备良好的交通状况与景观资源周边环境开阔：项目地块周遍交通便利，紧邻围堤道，大沽南路等城市干道，以及未来规划道路台儿庄路；项目D地块紧邻即将通车的天津地铁一号线；配套设施缺乏：位于河西区，距城市中心区（以南京路为准）约为5公里，15分钟车程，但片区内人气不旺。项目周边没有形成成熟的商业圈，一般居民习惯前往滨江道，和平路消费。周边教育配套较差，距最近的重点中学天津第四中学，第四十二中学均在一公里；距离天津医院一公里。距离天津友谊路酒吧街3公里以上。地块现状：本项目大部分地面为净地，仅有少量废旧厂房为拆迁；项目西测为传统旧居住区，对未来项目整体形象有一定负面影响。海河对岸为钢铁厂，在一定程度上影响本项目的河景景观。景观资源较好：本项目具备一线河景自然景观资源，紧邻天津海河；世联河北天津海河水上运动世界综合商业项目城市中的地位：

打造引领新天津休闲、娱乐的活力新一极KPI分析外因内因项目自身的条件项目在城市功能划分中的角色本项目在城市宏观与中心区发展中的地位休闲、娱乐为主综合中心被动郊区化到主动郊区化的过渡，城市多极化出现产业发展的第二、三阶段过渡，二、三产业持平城市经济高速发展城市宏观与中心区发展的主流方向上海河服务型经济带上，以运动休闲为主题海河六大节点，大规模，大比例公建引领新天津休闲、娱乐的活力新一极天津整体经济发展阶段天津产业发展阶段天津城市化发展阶段天津城市多极化发展出现的功能缺失世联河北天津海河水上运动世界综合商业项目新天津休闲、娱乐的活力新一极

商务+休闲+居住+文化新天津休闲、娱乐的活力新一极居住的休闲的文化的商务的世联河北天津海河水上运动世界综合商业项目本项目拥有的物业功能

商业＋居住＋商务＋文化天津休闲、娱乐的活力新一极是更好的满足了那些林立在城市核心的高楼大厦中的国际商务人士，白领精英们的休闲生活，也是他们日常办公之外的一切商务活动的聚集地

天津休闲、娱乐的活力新一极集中提供暂时的居所、诱人的商品廊、精品店、喧闹的BAR、灯光昏暗的情调场合、轻松开放的自由空间，富丽堂皇的剧院、展览厅等等休闲、娱乐的活力新一极物业功能文化设施商业物业居住物业商务物业集购物、休闲、娱乐于一体的体验型的商业，具有风情的，品牌的，活力与动感的具有商务功能的酒店、公寓等临时居住物业与为白领人士提供的长期居住物业核心区商务功能的补充与延伸，高形象写字楼开放性广场、影视中心、表演中心、展览中心等公共物业世联河北天津海河水上运动世界综合商业项目案例选择原则：与本项目条件相似天津海河水上运动世界项目伦敦码头区改造项目荷兰鹿特丹KopvanZuid城市复兴工程超大规模项目都市新一极具备优良的城市资源世联河北天津海河水上运动世界综合商业项目伦敦●码头区改造项目

早期概况与衰落伦敦的第一个码头：位于东部道格斯岛，始建于1802年。在随后的120年里，码头去成为整个伦敦的工业中心和就业中心]11961年至1971年，由于英国制造业和运输行业的衰落，整个大伦敦地区有50多万人失业，直接影响到这些行业高度依赖的码头运输1981年，码头区最后一个老码头，也是最大的一个码头“皇家码头”也正式宣告关闭了3/25/2024世联河北天津海河水上运动世界综合商业项目32伦敦●码头区改造项目

再造码头区1历程关键点1981年7月由政府牵头组成的半官方性质的都市综合体开发商——伦敦码头区开发有限公司（LDDC），分3个阶段历史17年，将一个22平方公里近似废弃的老区改造成伦敦的一个全新的金融、商业、商务区3/25/2024世联河北天津海河水上运动世界综合商业项目33伦敦●码头区改造项目

开发模式及策略1伦敦码头区开发有限公司区域开发阶段示意图

通过与私营开发商的合作，由LDDC对具体项目进行包装推广，再由私营开发商出面，达到融资的目的

前期启动首先提升开发区土地的商业价值，并通过分期开发住宅、工业和商业多种物业所获得的收益综合滚动开发3/25/2024世联河北天津海河水上运动世界综合商业项目34伦敦●码头区改造项目

伦敦新的商业，商务一极的形成11981的年码头中心区1996年的中心码头区1981年整个区域60%的土地和水面被荒弃，不临水面的物业平均价格仅为25英镑/平方米，其商业租金也是全伦敦最低的码头区现已成为伦敦商务和商业新的一极，在此落户的世界超级银行和媒体机构包括汇丰银行、花旗银行、巴克利银行、每日电讯、独立报、路透社以及镜报等2001年上半年，在商业的整体拉动下，码头地区的物业楼租金达到了历史最高水平，每平方英尺为42英镑/年，而在伦敦市区，租金达到了每平方英尺65英镑/年3/25/2024世联河北天津海河水上运动世界综合商业项目35伦敦●码头区改造项目

住宅情况的改善11971-1981年间，码头区常驻人口下降了18.5%。区内83%的人住的是由政府提供公屋，整个公屋中的20%状况极差1981年开发商开始分阶段对码头区进行住宅建造，81-97年间累计完成了24042套住房住宅的兴建为项目带来了人口的支持，同时也带来人气。3/25/2024世联河北天津海河水上运动世界综合商业项目36伦敦●码头区改造项目

交通状况的改善1码头区当时的交通状况十分恶劣，泰晤士河将整个区域分割为块状，但没有一座像样的大桥来连接区域道路。两条主要的铁路线并不直接通往市中心轻轨地铁Jubilee线新扩建道路地铁EastLondon线2000年码头区交通现状图随着伦敦地铁Jubliee与EastLondon线的修建，以及多条城市主要街道的新扩建，彻底改变码头区的交通状况，为整个项目的成功奠定了硬件基础。3/25/2024世联河北天津海河水上运动世界综合商业项目37伦敦●码头区改造项目

改造后的码头区1露天场所住宅区商务区商业区休闲区研究院机场1998年底整个项目的完成，开发公司创造了广泛的经济、环境和社会效益。整个项目出现的城市功能复合化等特点，将本项目建造成新伦敦商务和商业新的一极。项目通过在伦敦市场上的准确定位，以及个别地标性建筑奠定其在城市中的地位。3/25/2024世联河北天津海河水上运动世界综合商业项目38荷兰●鹿特丹

KopvanZuid城市复兴工程对规划的评价：“最大限度地使用这个区域的空间，最迅速而且非常好地将项目当中的共建类物业与住宅都联系起来，并结合在一起，是鹿特丹一次大胆而成功的尝试。”项目建设分期在15年内完成，规划没有一次性对区内的建筑进行外观上的统一设计。

该项目为鹿特丹提供5300套住宅，370000平米的办公面积和90000平米的商业、教育和娱乐设施。项目当中加入了许多能够带来情趣的物业，比如侯船厅、仓库等，将之改成了受市民欢迎的街角咖啡厅、餐厅和酒店等。荷兰最有活力的水边发展项目之一，kopvanzuid工程是欧洲城市扩张的一个最具野心的项目。值得注意的不仅仅是它在城市规划方面注意到了一些容易被忽略的问题，如对综合土地利用的强调、将整个项目定位为比肩城市现有中心的新一极。。形象概况功能设施23/25/2024世联河北天津海河水上运动世界综合商业项目39改建之前的KopvanZuid片断：城市世界上最大的港口之一，随着航海业的衰退，大量码头荒废，二战后成为色情行业聚集地，后计划建立成红灯区，因公众反对而作罢。80年代，政府重新考虑这个地区的开发，为目前市中心的扩张提供更高质量的商业与居住发展用地。荷兰●鹿特丹

KopvanZuid城市复兴工程23/25/2024世联河北天津海河水上运动世界综合商业项目40荷兰●鹿特丹

KopvanZuid城市复兴工程区域规划图区域现状区域规划：以公建类为核心为核心动力，彻底改变区域形象；2000年底，将有超过40%的商务、零售、酒店以及餐饮完成建设、到2010年，将有超过1.5万人居住在区域规划的新项目中。23/25/2024世联河北天津海河水上运动世界综合商业项目41建筑单体与集合的魅力：最终确立的方案从高度和建筑形体更加彰显地标建筑形式带给整个区域的惊喜鹿特丹KopvanZuid城市复兴工程

地标性建筑树立项目整体形象KopvanZuid规划过程平面图KopvanZuid最终规划平面图KPN电信大楼总部Erasmus大桥强制性视觉冲击，标志性建筑——Erasmus大桥、KPN电信大楼总部23/25/2024世联河北天津海河水上运动世界综合商业项目422复合的物业功能突显魅力：商业、办公、住宅、剧院、，著名的BLAAK火车站多种物业功能体现城市新的一极著名的BLAAK火车站。鹿特丹KopvanZuid城市复兴工程

复合的物业功能突显城市中心的魅力Luxor剧院住宅商业办公3/25/2024世联河北天津海河水上运动世界综合商业项目432园林的魅力景观的利用DIS/小品鹿特丹KopvanZuid城市复兴工程

软性细节的体现超大规模项目的细致入微3/25/2024世联河北天津海河水上运动世界综合商业项目44鹿特丹KopvanZuid城市复兴工程

建筑的多种类型体现项目的国际化2传统与现代的有机融合：新旧建筑通过玻璃材质进行过渡，并形成虚实对比退台住宅，线条硬朗，外墙与旧建筑保持和谐过渡3/25/2024世联河北天津海河水上运动世界综合商业项目45KPI项目中地标物业特色物业的出现，奠定项目区域的高档次形象项目中景观的充分利用，园林与小品的设计，体现项目高品质项目明确主题与核心物业，因功能的区分项目出现分主题项目总体体量足够大，一般在50万平方米以上，能够形成规模项目中功能复合，多种物业类型共存，体现城市一极本质特点项目周边具备良好的通达性，临近城市主干道与城市捷运系统案例总结：城市新一极项目KPI体系客观主观总体体量功能确立交通状况项目主题建筑特色软性指标3/25/2024世联河北天津海河水上运动世界综合商业项目46本项目成为城市新一极的努力方向

客观条件具备，主观上努力KPI总体体量项目主题功能确立建筑特色软性指标交通状况需要通过细致的规划与设计，精心打造项目中地标物业与特色物业，奠定项目区域的高档次形象项目需要通过规划对景观资源充分利用，设计优质有特点园林与小品，体现项目整体高品质需要在市场上明确树立天津休闲、娱乐的活力新一极的形象，树立自身的核心物业，同时根据项目内部资源与功能的不同引入分主题概念√√客观主观本项目占地24.83公顷，总建筑面积79万平方米，足够形成规模本项目中功能复合，商业、写字楼、酒店、公寓等多种物业同时存在，体现城市一极复合功能的特点项目周边具备良好的通达性，临近城市主干道与地铁一号线世联河北天津海河水上运动世界综合商业项目各物业类型在本项目中的地位灵魂整体提升支撑商业物业：项目的灵魂，引领项目的整体发展住宅类物业：对项目整体运作提供基础的支持，带来人气与现金流酒店＋办公物业对项目从形象与档次上进行整体的提升世联河北天津海河水上运动世界综合商业项目地块资源价值分析可达性景观噪音世联河北天津海河水上运动世界综合商业项目项目分区功能与主题高尚居住区为城市，为本项目提供最基本的高品质生活资料休闲风情区体现闲情雅致般生活，提供休闲，具有情调的场所动感活力区项目中活力的心脏与发动机，为项目整体带来动感运动体验区紧邻海河，突出亲水性，运动的参与区域品质商务区高品质酒店，写字楼，提升项目整体档次，形象世联河北天津海河水上运动世界综合商业项目技术思路

做什么？问题：做什么？区域与地块价值项目战略发展方向城市：天津项目自身成功案例将项目打造成以商业为灵魂，住宅为支撑，酒店与写字楼为整体提升，具备五大功能区的天津休闲、娱乐的活力新一极世联河北天津海河水上运动世界综合商业项目技术思路

怎么做？问题：怎么做？项目整体定位市场分析项目自身成功案例世联河北天津海河水上运动世界综合商业项目商业物业市场世联河北天津海河水上运动世界综合商业项目天津市商业物业市场集中度较高，内环区域囊括三大市级综合商圈南市南市商圈老城传统商业区，包括：食品街、鼓楼、新安等多个商业街区滨江道滨江道和平路商圈城市核心商业区，包括：南京路、滨江道、和平路三条主要商业街小白楼商圈城市传统商业区，目前由小白楼区域内大型百货及街铺商业聚集构成小白楼内环线世联河北天津海河水上运动世界综合商业项目南市商圈——中档次家庭及特色消费为主的城市文化节点性商圈主要特色商业街：鼓楼商业街古文化街食品街及旅馆街主要大型商业设施：新安购物中心水牛城及女人街铜锣湾广场古文化街南市食品街新安购物中心整体商业氛围已由廉价低档向高档化多元化特色化发展，中档家庭购物及旅游消费为主；业态：餐饮、娱乐、百货及折扣店、特色商铺；商圈店铺平均租金水平在10元/平方米左右，集中商业扣率15-25%，浮动较大；未来供应量激增超过20万平米，定位上升，规模影响力将逐渐上升世联河北天津海河水上运动世界综合商业项目南市商圈——典型商业扫描世联河北天津海河水上运动世界综合商业项目滨江道和平路商圈——天津的王府井，全业态综合性商业核心主力大型商业体：万达商业广场伊势丹津乐汇以中档购物为主的具有城际影响力的大规模综合商业聚集区域客群丰富，节假日人流量超过70万，商业聚集度和竞争度极强商圈街铺租金水平约30元/平方米集中商业扣率范围20-30%之间未来商业供应量超过20万平米和平路主要由传统百货+街铺商业构成，万达广场带动了街区原有中低档定位整体上升滨江道主要由百货店+街铺摊位构成，目标客群丰富，档次无明显区分，中低档商业为主南京路部分由精品百货构成，定位商务及中高档购物人群世联河北天津海河水上运动世界综合商业项目滨江道和平路商圈——典型商业扫描世联河北天津海河水上运动世界综合商业项目滨江道和平路商圈——典型商业扫描世联河北天津海河水上运动世界综合商业项目小白楼商圈——区域性质转换，旧商圈定位及经营逐步受到现代商务影响而削弱区域内主力百货商场：滨江购物中心凯旋门百货商圈历史定位：大众购物、百货商贸老字号餐饮、娱乐商圈定位与正在形成的CBD性质抵触，商圈影响力降低未来近20万平米新增现代商务配套及地铁上盖物业将逐步改变现有衰弱趋势凯旋门大厦底层的中低档百货商场天津图书大厦百年老店起士林世联河北天津海河水上运动世界综合商业项目小白楼商圈——典型商业扫描世联河北天津海河水上运动世界综合商业项目此外，特色或专业性商业已脱离传统商圈独自形成相对聚集的专业商业街区改造后大胡同形成辐射华北地区的商品批发商贸中心；商圈建筑面积达50万平米；街铺租金约12元/平米友谊路酒吧街自成休闲娱乐街区包括酒吧、餐饮店28家，出租率已达到90%左右鞍山西道沿线已形成了类似中关村的IT科贸中心以赛博、颐高科技、百脑汇为主力商业体，超过10万平米到2010年，销售面积在5000平方米以上的IT卖场将达到10余家核心商圈世联河北天津海河水上运动世界综合商业项目同时大量主力店品牌在津扩张将带动大规模商业空间需求增加超市：欧尚、新一佳均于2005年在津开设首家店铺韩国易买得超市在津第一家电05年开业，预计1-3年内，易买得将在津开设5家店铺专业卖场：国内三大家电连锁之一的上海永乐生活电器将在津开店，并计划在津增开4-5家分店百安居收购欧倍德中国，进入天津市场门市点数量增加同时，05年单店扩张规模显著增加，单店超过1万平米世联河北天津海河水上运动世界综合商业项目世联观点：整体商业市场处于规模聚集阶段，业态档次较同质化，新兴区域大规模商业必须通过有特色的主力商业特征奠定影响力项目规模与城市地位有机会成为城市级别的新兴商业综合街区市区集中商圈聚集度及规模无可比拟，无法通过全业态竞争获得自身市场地位，项目须借助区域休闲概念塑造专精商业主题商业物业发展战略：避开传统商圈中竞争激烈的传统百货购物，通过适当增加现代商业的娱乐性、体验性、趣味性设施形成特色的体验式购物中心将项目分散的商业空间调整并集中，形成购物、影音娱乐、餐饮多种业态更为集中紧凑的一站式StreetMall，与现有商业设施单体业态相对分散专业化过强的商业设施形成差异考虑到项目整体规模较大及区域长期发展性质，整个区域商业定位中档偏上，并根据局部街区分主题特性适当调整提升以一个主商业概念贯穿多个街区，分主题衔接各部分功能；以商业物业间联系将项目其他物业串为一体，并通过街区建筑的产品设计和铺位营造实现街区主题及人流引导世联河北天津海河水上运动世界综合商业项目办公物业市场世联河北天津海河水上运动世界综合商业项目天津市办公物业已在南京路及友谊路沿线出现聚集趋势，商务氛围区域性明显南京路沿线友谊路沿线小白楼区域城市内办公物业出现较明显的聚集趋势，河西区及内环周边汇集了天津市80%以上办公物业商务聚集氛围开始形成，办公物业地段价值体系开始形成以租为主租金水平：南京路区域：约4.2元/平米小白楼区域：约3元/平米友谊路沿线：约2.3元/平米世联河北天津海河水上运动世界综合商业项目天津办公物业发展进入增长市场阶段，随城市新一轮发展得到逐步提升高中低市场表现：物业档次划分趋于明显空置率下降幅度平稳租金变化趋稳低档及商住办公物业，如罗马花园中档办公物业，以津汇、金皇为代表国际大厦世联河北天津海河水上运动世界综合商业项目办公物业供应及需求同步增大，地段价值竞争激烈，租赁成交为主目前市场需求中新增租赁客户超过80%，成交客户群逐渐明晰，以银行、保险、金融类为主，物流、咨询类企业也占相当比重由于城市第三产业发展及海河开发的带动作用，未来办公物业市场供应激增，仍集中在小白楼、南京路、友谊路沿线及规划中南站CBD区域远期供应统计：近期重要成交个案：世联河北天津海河水上运动世界综合商业项目楼盘扫描——天津国际大厦位置：南京路75号规模：总建筑面积52000平方米，可出租面积2万余平方米经营模式：只租不售出租：1美元/m2日，出租率约为100%功能布局：地下为2层大型智能化停车场，230多个车位；地上1—2层为商业用途；5至22层为酒店式商务写字间。配套：

5A智能化，高速OTIS电梯，有线电视，高速高品质宽带电话内部虚拟网等，高标准配套，大型现代商务会所（大、小会议室、展示厅、咖啡厅、酒吧、网络中心、健身中心、商务秘书中心等），具备星级酒店商务公寓。周边环境：

紧邻南京路，滨江道购物步行街，小白楼商业圈物业管理：

香港物业管理公司，提供星级酒店方式，物业管理（酒店式管理，管家式服务）目前天津市场租金最高的写字楼，从外立面到内部硬件都体现着写字楼的大气，再加上地处南京路紧靠城市核心的优越地理位置，使之入市十年仍以高品质树立天津顶级写字楼标竿世联河北天津海河水上运动世界综合商业项目楼盘扫描——津汇大厦位置：南京路189号规模：总建筑面积52000平方米，可出租面积2万余平方米经营模式：只租不售出租：19.5美元/m2月，出租率约为90%以上功能布局：地下为大型智能化停车场（在建）；地上1—6层为商业裙房；7至22层为酒店式商务写字间。配套：

5A智能化，高速OTIS电梯，有线电视，高速高品质宽带电话内部虚拟网等，高标准配套，大型现代商务会所（大、小会议室、展示厅、咖啡厅、酒吧、网络中心、健身中心、商务秘书中心等），具备星级酒店商务公寓。周边环境：

紧邻南京路，滨江道购物步行街，依势丹百货大厦物业管理：

新加坡物业管理公司，提供星级酒店方式，物业管理（酒店式管理，管家式服务）目前天津新入市写字楼的引领产品，整体高档次形象的定位，地处南京路紧靠城市核心的优越地理位置，客户以咨询，物流，银行，船舶业为主。世联河北天津海河水上运动世界综合商业项目楼盘扫描——其他品质不高，外立面效果一般，硬件配置一般；高品质、高形象、高层写字楼短缺世联河北天津海河水上运动世界综合商业项目世联观点：办公物业市场增长缓慢，竞争激烈，适当开发高形象的可售型中档写字楼有利于未来随时依风险利润调整开发策略城市办公物业需求有增长趋势，但仍以租赁为主，投资性购买趋于活跃，但仍处于较低水平，租售并举、适时调整是本项目办公物业的首要开发思路办公物业发展战略：制造业巨头、金融商贸在较长时间内成为主要办公物业的租买客户，因此整体定向购买和小面积租赁将成为办公物业主要成交方式，前期大客户营销和后期租赁管理是办公物业消化的关键办公物业聚集度和形象品质要求较高，顶级办公物业在项目内实现有风险；少量设置只租型顶级办公物业提升形象和区域品质，其余办公物业开发为对外高形象的可售型中端写字楼区域商务氛围较弱，且现有办公物业规模不足以在项目中作为支柱性功能物业，办公规模仍可适当向其他物业形式转化世联河北天津海河水上运动世界综合商业项目酒店物业市场世联河北天津海河水上运动世界综合商业项目中高档酒店受商务氛围影响较大，在商务区域大量聚集，顶级酒店则分布均匀自成中心目前天津四星级酒店共12家，集中在商务氛围浓厚的河西、和平两区，占总量84%五星级酒店共6家，分布均匀，南开区1家、河西区2家、保税区1家、开发区2家全市四、五星客房总供应量3887间，和平、河西、开发区占总量86.49%北京星级酒店统计：共601家，五星级33家，四星级68家，三星级204家，二星级253家，一星级43家星级酒店以每年100家左右的速度增长世联河北天津海河水上运动世界综合商业项目商务型客群是目前天津中高档以上酒店的绝对主力支撑，外企客人以日资为主天津市是北方重要口岸，以工商业为全市支柱产业，但缺乏自然景观资源，旅游业发展滞后，中高档酒店主要依靠商务型居住消费支撑酒店市场淡旺季区分不明显商务客房常年包租需求普遍酒店多设有配套公寓楼，由酒店物业统一管理世联河北天津海河水上运动世界综合商业项目酒店市场常年保持较高入住率，高档星级酒店仍有需求潜力五星级酒店入住率统计五星级酒店价格表统计04年后天津四五星级高档酒店年平均入住率达到77.9%商务活动、会展高峰期入住率大幅提高，甚至满客目前四星级酒店平均价格609元，五星级酒店平均价格838元，处于中高价格水平会展、商务活动密集期价格上调幅度较大，甚至超过20%世联河北天津海河水上运动世界综合商业项目短期内高星级酒店供应量增加，行业对未来3年市场状况普遍乐观2005年天津新增3家高档酒店开业，包括：宝坻珠江大酒店、南开皇冠假日酒店、开发区滨海假日酒店，供应客房1600余间泰达城160万平方米,含四星或五星酒店富力城70万平方米,含五星级酒店浙江华庭投资世茂中心,45万平米,含五星级酒店其他规划中酒店供应：世联河北天津海河水上运动世界综合商业项目典型五星级酒店扫描世联河北天津海河水上运动世界综合商业项目典型四星级酒店扫描世联河北天津海河水上运动世界综合商业项目典型三星级酒店扫描世联河北天津海河水上运动世界综合商业项目世联观点：天津商务型酒店市场增长迅速，高端酒店需求潜力巨大，适宜开发顶级景观型商务酒店城市中高档酒店物业存在需求潜力，随城市发展加速，酒店市场趋向爆发，目前是开发高档酒店物业的最佳时机酒店物业发展战略：前期酒店管理集团的选择和引入是酒店整体物业设计及开发最重要的部分，招商谈判过程必须提前进行项目区域商务氛围较弱，只有通过引进国际顶级酒店管理集团，开发顶级酒店物业，才能够通过自身营造在区域形成商务中心商务型酒店需求是市场主要支撑，并能提供较高入住率，以满足高档商务型酒店设施需求作为设计重点，并辅以景观和旅游方面的酒店设施世联河北天津海河水上运动世界综合商业项目住宅物业市场分析世联河北天津海河水上运动世界综合商业项目天津住宅市场区域分布现状——五大区域中，以南开区和河西区的竞争最为激烈天津住宅市场的五大区域板块：河北区、河东区、和平区、河西区以及南开区从目前市场供应量以及未来城市发展方向的角度分析，南开区和河西区的竞争最为激烈河北区河东区和平区南开区河西区世联河北天津海河水上运动世界综合商业项目南开区与河西区的三大竞争板块特征水上南片区南楼片区梅江片区世联河北天津海河水上运动世界综合商业项目南楼片区市场

供给区域供应量较小，单体项目规模小，2004年度上市量仅为20万平方米。产品形式以多层、小高层板式住宅为主。主流产品是110-120平方米的大两居和130-150平方米的三居（以130-140平方米为主）世联河北天津海河水上运动世界综合商业项目南楼片区市场

价格区域价格平台为5500-6000元/平方米。2004年下半年，区域价格水平整体涨幅达500元/平方米。世联河北天津海河水上运动世界综合商业项目南楼片区市场

需求区域内正常的销售速度为30-40套/月。主流销量由大两居和小三居贡献。

客户以本地的地缘性客户为主，是具有稳定收入的殷实人家。客户目前总价承受能力两居为60-70万，三居为80-90万/套。世联河北天津海河水上运动世界综合商业项目梅江片区市场

区域供应量大，2004年接近百万平方米。单体规模在20-60万平米之间。产品形式丰富，别墅、联排、多层、小高层均有。供应的产品层次上分为豪宅产品和高端产品。豪宅产品的面积尺度较为夸张，海逸长洲和蓝水假期主流产品的面积在200-360平米之间。高端普通产品以主流面积在130-180平方米的三居为主。供给世联河北天津海河水上运动世界综合商业项目梅江片区市场

价格、需求区域价格平台为5500-6000元/平方米海逸长洲项目具有独特的景观资源和超大的规模，打造出天津的豪宅产品，单价达到了8000元/平方米。本区客户来自整个天津市的高端客户群体，其中来自河西区的客户在本区域中占主流。客户的职业特征以私企老板、高级经理人为主，价格承受能力强，一般在100-200万，多次置业特征明显。客户的关注点为：生态环境、身份感、产品高档品质、户型舒适度等。世联河北天津海河水上运动世界综合商业项目水上南片区市场供应项目数量少，以大盘供应为特征。产品形式上以小高层、高层产品为主。城市特征明显供应的产品在层次上划分为豪宅产品和高端住宅产品。豪宅代表时代奥城户型面积比较夸张，以200-300平方米为主流产品。高端项目在户型面积尺度上以130-150平方米的三居为主。供给世联河北天津海河水上运动世界综合商业项目水上南片区市场价格、需求区域高端产品价格平台为5500-6000元/平方米豪宅产品时代奥城（精装）项目具有独特的景观资源和奥运投资概念，单价达到了8000元/平方米。是区域内的价格顶峰。目前区域的正常销售速度水平为40套/月左右。客户来源以南开区及华苑的高端客户为主。客户的总价承受能力较高，多次置业特征明显。客户的关注点为：区域高档认知、水上公园生态环境、奥运投资概念、产品高档品质、户型舒适度等。世联河北天津海河水上运动世界综合商业项目区域市场分析结论1南楼片区2梅江片区3水上南片区供需上供不应求，以至区域价格平台高，产品素质差、性价比低，产品多以多层、小高层为主供应量较大、以优越的生态环境、高素质的产品以及丰富的产品形式为竞争力供应项目数量较少，以水上公园生态环境、奥运投资概念以及高素质产品为竞争力世联河北天津海河水上运动世界综合商业项目市场结论对项目借鉴1产品2景观3配套客户对城市内的大型社区、高层住宅与公寓有了充分的认可，但对户型有较高要求，因此本项目住宅类物业在产品形式可以得到市场的认知，需要在产品细节努力，为项目带来更多价值。市场对拥有优良景观资源的住宅需求较大，且由于其不可复制性，市场供应有限，景观住宅将成为市场的热点，也成为本项目住宅的竞争力之一。市场上对中高档住宅的配套要求越来越高，强调其舒适性，便利性，因此本项目可充分发挥其大规模的优势，突出其复合功能，也为住宅类物业带来更多配套支持。世联河北天津海河水上运动世界综合商业项目休闲风情区

位于项目的主要城市入口之一街区物业类型商业公寓住宅单位：平方米世联河北天津海河水上运动世界综合商业项目街区受周边居住化氛围影响较大，成为连接项目区域活力核心与纯居住区、外部城市的功能过渡区域滨河景观带高档新住区活力辐射街区在项目中承担的责任：完成人流向区域核心的自然引导；形成城市与区域氛围的自然过渡：街区受影响因素：接驳城市入口；西侧纯高尚居住的生活氛围完整性要求；东侧滨河活动区的价值辐射：南侧区域活力核心的强势拉动；世联河北天津海河水上运动世界综合商业项目街区案例分析——

日本·六本木：六本木B森大厦C酒店式公寓C酒店式公寓A中心广场六本木整体分为三个区域：

A街区连接地铁地下联络通道，这是六本木HILLS的主入口、主形象；

B街区是以“六本木HILLS”的象征物--54层的“森大厦”为中心，大厦的最上部是代表都市文化的核心部分--“森艺术中心”，街区内的酒店、购物中心以及朝日电视台等综合性设施构成了商业、文化、信息的中心聚集层；C街区位于南侧，邻接幽静的元麻布高级住宅区，规划了高层住宅群。

东京中心部各主要旅游区3/25/2024世联河北天津海河水上运动世界综合商业项目96借鉴A街区的设置理念：通过可互动、可参与性的街区动线与商业设置，引导进入区域的人流停驻或分流，传递区域休闲与文化的对外名片公共活动空间：露天广场舞台上的圆形顶棚，具有强烈的聚集导向作用人流的活动引导：设置人性空间，通过小品、小型商店、座椅等控制活动黏性，设计动线特点，可产生聚集导向的空间中庭露天广场3/25/2024世联河北天津海河水上运动世界综合商业项目97六本木A街区：

过渡及引导区域的休闲风情贯穿区域标识：水晶岛的设计形成强烈的标识引导作用，它的内部是进出地铁的重要通道。水晶岛商业与通道的动线设计:各个区由低层的商业设施以及街角店、人流的以自然的方式组织联接起来。行人和游览者被有目的的引向街区其他主要商业或公共建筑中去。3/25/2024世联河北天津海河水上运动世界综合商业项目98DIS：多语言、国际化标识系统无处不在提示——六本木是都市与闲情的结合点小品/园林：代表世界潮流的公共空间艺术作品社区内50%的地方是开放空间，绿化率20%，六本木A街区：

过渡及引导区域的休闲风情贯穿3/25/2024世联河北天津海河水上运动世界综合商业项目99街区分主题

体验式休闲生活街区街区远期开发理念：倡导休闲时尚的生活体验街区特色：时尚、文化、生活化住宅设计理念：舒适居住型公寓滨河景观型公寓商业核心业态：时尚购物文化资讯雅皮餐饮居家服务通过区内建筑与主题的融合，塑造街区以风情形成亮点、以休闲引导人流、以生活化体验实现价值的整体街区功能世联河北天津海河水上运动世界综合商业项目受滨河居住价值及街区休闲特性影响，街区内公寓应具备更多的现代生活元素123舒适居住型公寓、滨河景观公寓受街区较强休闲生活氛围影响，街区内公寓拥有区域内最好的滨河居住价值，适宜进行城市性高档宜居住宅的开发世联河北天津海河水上运动世界综合商业项目街区内商业主体的确定

以分散型时尚商业形成街区风情贯彻街区休闲功能：作为项目最生活化的过渡街区，不适宜设置大型集中商业为将人流最终引导向区域核心，应减少大型集中商业对人流的过多阻隔作用分散式商业更易通过铺位布置与街角通道、滨水步道等连接形成自然人流导向裙楼内部空间利用走廊与挑空形成的分散式商业内街外部空间利用分散型街铺形成的风情步道世联河北天津海河水上运动世界综合商业项目商业规划分布时尚购物街：约2000平米X2层健康生活馆：2000平米以下文化资讯街：约2000平米X2层休闲风情水街：约2000平米入口服务商业：2000平米以下生活街区文化街区世联河北天津海河水上运动世界综合商业项目街区内商业经营设置参考中档街区商业定位以高雅时尚的休闲消费人群为目标客层世联河北天津海河水上运动世界综合商业项目入口商业用以标识区域及引入外界人流区域入口处布置便捷进出道路及充足停车场入口标志性建筑体中设置小型特色生活服务型商业业态亲水建筑风格，以标志区域滨河主题世联河北天津海河水上运动世界综合商业项目健康生活馆设于高档公寓底层，约2000平米以健身、养生等生活增值服务业态为主健身、美容、SPA……内敛型商业服务减小商业对居住价值的减损提高街区高尚休闲生活印象世联河北天津海河水上运动世界综合商业项目休闲风情水街以恬适休闲餐饮为基调，并通过建筑形式与水岸及东侧商业紧密相连前后双出口，促进前后街人流交换通过直达东侧商业二层的连廊和茶座空间将东侧商业与水街商业直接联系起来水街商业群楼商业空中走廊直达水街后街水岸步道后街的风情商业步道世联河北天津海河水上运动世界综合商业项目公寓群楼中建筑内街形式的时尚购物街和文化资讯街以鲜明差异形成时尚休闲文化的互补文化资讯街则以强调参与体验的时尚资讯化商业为特色书友俱乐部前卫琴行小型KTV录音棚动漫工场时尚写真影楼时尚购物街以时尚潮流的个性文化为商业特色购物环境和气氛很新鲜的个性小店，干净利落，富有现代感世联河北天津海河水上运动世界综合商业项目活力体验区

位于项目地理和交通核心位置街区物业类型商业公寓单位：平方米世联河北天津海河水上运动世界综合商业项目街区将受大量外来式人流影响，有较强的开放性质，活力焦点性质区域形成项目内部凝聚力商务氛围影响滨河开放区休闲过渡区内交通节点街区主要影响因素：区内最大人车流节点；东侧海河码头的城市开放氛围带动；南侧酒店及办公物业带来商务化功能辐射；北侧休闲风情主题引入的现代生活元素街区在项目中承担的责任：形成区域活力及魅力的核心；凝聚人流，充当项目各区人流交换的中转站：世联河北天津海河水上运动世界综合商业项目英国活力商业——曼城TraffordCentre建造地点：距离曼城市以西9公里，位于高速公路M60及M602的交流道旁，经由Centenary桥可以到达TraffordCentre占地面积：17.5万㎡建筑面积:15万㎡竣工时间：1998年历时27个月3/25/2024世联河北天津海河水上运动世界综合商业项目111定位为：

欧洲最大的活力商业体ShoppingMall英国活力商业——曼城TraffordCentre3/25/2024世联河北天津海河水上运动世界综合商业项目112商圈情况：在45分钟车程内，拥有530万的人口数，这个数字比任一个目前英国境内区域型的购物中心还要多的容纳量。每年3000万人参观购物英国活力商业——曼城TraffordCentre娱乐功能：3万M²餐饮+娱乐,20厅的电影院、18道的保龄球馆、停车位10000个商店个数：12万M²商业,280家商店分布在高级石材铺设长达3里的购物大道上3/25/2024世联河北天津海河水上运动世界综合商业项目113业态分布图:设计原则:采用哑铃式设计的标准型态,将主力商店设置两端，中间部分再予以主题化，是哑铃式购物中心业态业种组合的准则。一、二层流行服饰居家用品一、二层各类商店区一层：美食广场、保龄及游艺二层：美食广场、电影院一、二层精品店英国活力商业——曼城TraffordCentre设计了四个主题空间，以中部的主题区美食娱乐广场为整个项目的活力核心，带动其他主题区间。3/25/2024世联河北天津海河水上运动世界综合商业项目114美食广场:细分为六个小主题区：包括中国、新纽奥尔良、埃及、威尼斯、纽约及摩洛哥等餐饮区，设置了1600位的美食街，25个餐厅由雀巢公司提供的儿童游憩区及主题餐厅、多样化的速食餐厅、餐厅、快餐等等英国活力商业——曼城TraffordCentre主题式的餐饮，拉长顾客在其中的停留使劲3/25/2024世联河北天津海河水上运动世界综合商业项目115建筑装饰:罗马式的外观金碧辉煌，外部建筑形同走入中世纪的宫殿，外层还有回廊相接，罗马式的女像吹起号角，似乎扬声要告诸胜利的讯息除了大型量体偏好的白色之外，金色及朱红色等色彩更是添绘不少堂皇之风，就连挑高梁柱的壁面间也加入西洋人物彩绘，横梁部分的雕花亦非常讲究，量体中间的圆顶部分，绽放出宝石般的湛蓝英国活力商业——曼城TraffordCentre充满了欧陆风情的建筑风格3/25/2024世联河北天津海河水上运动世界综合商业项目116关键驱动因素KPI良好的交通可达性。英国活力商业——曼城TraffordCentre外因：内因：引入5家英国闻名的主力店具有风格的建筑设计，奢华的内部装饰，大规模项目与合理的规划布局，用餐饮，娱乐等活力带动整体人气。商店与娱乐、餐饮有形的结合；采用哑铃式设计，并对业态、业种组合予以主题化良好的商业辐射性3/25/2024世联河北天津海河水上运动世界综合商业项目117活力体验区定位

活力型城市时尚街区公寓设计理念：滨河景观型公寓商务型酒店公寓商业核心业态：体验式购物娱乐化商业时尚餐饮街区远期开发理念：充满活力趣味的娱乐与购物体验街区特色：开放、活力、娱乐娱乐性和参与式商业业态是区域人流聚集的驱动力，配合高档公寓及相邻城市开放区域，有助于形成项目价值峰值区域世联河北天津海河水上运动世界综合商业项目街区内公寓因位置条件及附属物业不同可赋予不同的开发属性滨河景观公寓商务酒店公寓1234街区内1、4号公寓因占有绝佳一线滨河位置，可参照景观型高档住宅开发群楼的大规模活力型商业削弱了整个街区内公寓的日常居住价值，但同时频繁的商业活动和娱乐吸引力使短期及商务居住价值得到提升街区内2、3号公寓与同样占有较好海河景观，但受到西南侧商务区域的影响，功能定位可以参照商务公寓，开发成区域中一级景观型酒店商务公寓世联河北天津海河水上运动世界综合商业项目街区内商业主体确定

复合集中式购物及娱乐体验中心通过活力型商业实现区域精神核心的功能：街区内商业体量相对较小，必须通过各类商业功能的高度集中才能形成规模优势集中式商业中心构造能够满足体验式娱乐商业对大量非直接盈利性空间的需求世联河北天津海河水上运动世界综合商业项目街区商业规划

将分散在群楼中的商业空间相互联系体验式购物中心3000平米x2娱乐体验中心2400平米x2活力风情水街约2200平米数码之星美食之星设置星级影城、数码俱乐部、美食快餐等娱乐型商业以演艺型酒吧、大众精品餐饮向集中商业内部延伸设置时尚精品百货配以室内攀岩、KTV演艺吧等参与性业态123世联河北天津海河水上运动世界综合商业项目品质商务区

集酒店，写字楼，商业与公寓于一体品质商务区酒店写字楼商业公寓世联河北天津海河水上运动世界综合商业项目写字楼部分成为整个项目向外部城市展示品质商务形象的重要标志位置：C3+D3面积：30000＋34500（平方米）活力过渡滨河开放区城市连接节点品质商务写字楼在项目中承担的功能责任：形成区域商务形象的核心；与外部城市进行有机的过渡，展示项目的商务形象：写字楼主要影响因素：区内与外部城市连接的主要节点；东侧海河码头的城市开放氛围带动；东侧酒店、商业及公寓物业共同树立品质商务功能向外辐射；北侧动感活力主题引入的现代活力元素世联河北天津海河水上运动世界综合商业项目写字楼成功模式成功案例模式：世联河北天津海河水上运动世界综合商业项目市场先机型

天津类似案例：国际大厦成功原因分析：启动时机抢先南京路城市核心概念认可；天津首批正式公开发售的高档智能化写字楼；发售期内，天津老城区内供应不大，竞争较小；房地产市场大势正逐步向好，抢先一步跑赢大势，成为复苏的写字楼市场领头羊；机会点定位定位为市场复苏后，第一批需求者，高形象公司；产品形象好，品质较高，价格也在市场全面领先；国际大厦世联河北天津海河水上运动世界综合商业项目成本领先型——财富广场（A座）

天津类似案例：津汇广场物业地址：深圳福田深南大道和农园路交汇处，深圳中心西区；占地面积：11679.45平方米；建筑面积：84502.24平方米；容积率：5.50；楼宇状况：A栋为28层写字楼，B栋为25层商住公寓；总户数：330；停车位：230；世联河北天津海河水上运动世界综合商业项目写字楼案例借鉴（2）——财富广场（A座）

天津类似案例：津汇广场世联河北天津海河水上运动世界综合商业项目成本领先型——财富广场（A座）

天津类似案例：津汇广场成功原因分析：低成本，高形象财富广场是以土地为住宅用地推向市场，有70年产权；公建立面，昭示性强，提高项目形象；外立面采用类幕墙形式，提升档次，同时控制成本。低成本，其公共部分采用中央空调，每个单位内采用分户式空调；津汇广场世联河北天津海河水上运动世界综合商业项目功能转换型——财富广场（B座）

天津类似案例：万科世贸户型名称类型面积总套数可售面积

(平方米)套数比面积比户型图1房1厅1卫1阳台

平面

49.55

43

2130.65

12.25%

11.14%

1房1卫1阳台

平面

36.92

44

1624.48

12.54%

8.490%

1房1厅1卫1阳台

平面

53.09

88

4671.92

25.07%

24.41%

1房1厅1卫1阳台

平面

52.88

88

4653.44

25.07%

24.31%

2房2厅1卫1阳台

平面

77.76

44

3421.44

12.54%

17.88%

1房1厅1卫1阳台

平面

59.88

44

2634.72

12.54%

13.77%

1房1厅1卫1阳台

平面

52.78

世联河北天津海河水上运动世界综合商业项目功能转换型——财富广场（B座）

天津类似案例：万科世贸成功原因分析功能转化项目推出背景：周边住宅价格高启，因此商住公寓价格上升空间较大；商住公寓功能：可商可住；商住公寓可供企业注册挂牌；商住公寓形象高、自由空间、多元功能，吸引投资客、小型公司、自由工作者的眼球；商住公寓办公费用低；世联河北天津海河水上运动世界综合商业项目功能转换型——财富广场（B座）

天津类似案例：万科世贸成功原因分析功能转化项目推出背景：周边住宅价格高启，因此商住公寓价格上升空间较大；商住公寓功能：可商可住；商住公寓可供企业注册挂牌；商住公寓形象高、自由空间、多元功能，吸引投资客、小型公司、自由工作者的眼球；商住公寓办公费用低；世联河北天津海河水上运动世界综合商业项目附加资源型——国际银座

天津类似案例：暂无地理位置：福田深南大道与香蜜湖路交汇；项目规模：办公建筑面积26999

㎡，商业建筑面积3026

㎡；项目概况：4层为商务会所;28层为健康会所;1-2层为商务配套:咖啡吧\中西餐厅\美容美发厅；户型设计：银座国际的扁梁无柱设计，为客户提供了面积从68-1134

㎡的“百变”“X”办公空间，空间可随意组合；项目推出“会呼吸的写字楼”概念；世联河北天津海河水上运动世界综合商业项目附加资源型——国际银座

天津类似案例：暂无世联河北天津海河水上运动世界综合商业项目附加资源型——国际银座

天津类似案例：暂无成功原因分析首推“生态健康办公”概念项目推出背景：周边写字楼产品成熟，市场竞争激烈，因此引入全新写字楼概念，提升了项目的品质；首次在深圳写字楼市场推出“生态健康办公”的概念；“生态健康办公”是写字楼发展的新趋势，项目顺应其趋势，并概念深入到项目中；项目在产品上，有所创新，使用扁梁无柱设计，并推出部分跃式办公间；世联河北天津海河水上运动世界综合商业项目模式借鉴√×××世联河北天津海河水上运动世界综合商业项目办公物业发展方向综合判定

办公物业发展方向综合判定：

——低成本高形象成熟写字楼结论世联河北天津海河水上运动世界综合商业项目酒店

项目中形象与品质的标志位置：D1面积：74500（平方米）滨河开放区活力过渡城市连接节点品质商务功能酒店在项目中承担的功能责任：项目区域内最高建筑，项目品质的标竿；区域内的地标性建筑，对外的形象的标志：酒店主要影响因素：项目对外的形象的标志；东侧优良的海河景观资源；西侧写字楼，商业及公寓物业共同树立品质商务功能向外辐射；北侧动感活力主题引入的现代活力元素世联河北天津海河水上运动世界综合商业项目星级酒店选址标准位于城市、机场或度假村附近标准一：区域交通便利性好，最好多种交通工具均能抵达有停车场，不易堵车交通辐射能力较强临近公交车站点标准三：交通城市中心地带，临近城市主干道，具备优良自然资源人流量大，以靠近十字路口为佳标准二：位置周围生活硬件配套设施齐全供电供水有保障标准四：配套选址标准√√√√世联河北天津海河水上运动世界综合商业项目酒店特性分析收益形式长期收益，保留优质物业，实现快速回笼资金难度较大利润角度四星级以上酒店的利润率较大，而三星级以下酒店利润较少或有亏损现金流酒店的前期投入太大，积压资金较多，不利于实现现金流的正常运转，对开发商的资金能力有影响运营能力需要较强运营能力，开发商将涉足新的领域世联河北天津海河水上运动世界综合商业项目星级酒店与本项目拟和度分析高星级酒店支撑项目定位，同时提高项目整体形象与写字楼形成互补低星级酒店不能充分利用地块的资源价值世联河北天津海河水上运动世界综合商业项目项目自身条件限制

——高容积率，大体量，具备优良资源规划指标限制：位于项目中D1地块，总建筑面积为74500平方米；R：约7，高容积率，为酒店提供一定的昭示性；区域属性限制：与品质商务区的整体形象相符，内的其他物业形式相融合；项目周边自然景观资源：项目周边具备优良的自然景观资源，一线海河河景；与片区内物业类型配合度：酒店与写字楼，商业、公寓配合相易；面积的条件：按照四星、五星级酒店的一般标准,合适的面积在20000至35000平米世联河北天津海河水上运动世界综合商业项目酒店发展战略研究：

五星级商务酒店五星级商务为主项目整体的标志性定义整体档次整体的国际化形象提升区域价值地块价值充分利用与项目其他物业功能形成互补项目的整体配套吸引商务客人，突出整体商务形象吻合天津整体酒店市场特征+世联河北天津海河水上运动世界综合商业项目城市综合项目案例分析——

上海商城上海商城位于南京西路，项目建成后成为城市中心区成熟的酒店、商业、商务区域的代表。总建筑面积18.5万平方米。由一个五星级酒店、拥有472间豪华公寓、国际水准的办公大楼、25000平方米世界知名品牌的购物商场、以及其它各种设施组成。定位为上海顶级国际化综合体"citywithinacity"3/25/2024世联河北天津海河水上运动世界综合商业项目143顶级品质的设置理念：通过五星级酒店与世界一流的餐饮业和时尚的零售商场的有机结合，树立区域品牌与品质的对外名片对人流的充分吸引：顶级酒店的打造，奠定了项目的在城市的顶级地位。商业的体量在项目中是最少的，但是是项目整体的灵魂，是与外界的首级过渡，是项目品质的有力支撑核心功能：五星级酒店为主体，商业成为整个项目的灵魂，共同树立对外的品质名片。功能配比：酒店：公寓：写字楼：商业约为45%：30%：15%：10%。3/25/2024世联河北天津海河水上运动世界综合商业项目144大堂五星级酒店Portman

Ritz-Carlton酒店拥有564间客房，位于主楼14到45层。酒店内有上海最大的、最高档国际化健康中心，并与公寓共享。上海商城：上海最大、最高档的五星级酒店3/25/2024世联河北天津海河水上运动世界综合商业项目145上海商城品牌专营店：

与其他物业品质与形象上的统一

空间上的相对独立单独品牌集中发力:通过对外街铺，与内街的充分利用，充分发挥品牌专营的优势，同时弥补商业整体体量不大的劣势。建筑设计上的独立:从建筑设计上充分考虑各物业类型之间的独立，通过中央庭院等使各种物业拥有独立的入口。3/25/2024世联河北天津海河水上运动世界综合商业项目146深圳某五星级酒店案例世联河北天津海河水上运动世界综合商业项目选择案例的标准：五星级、规模适中。规模：占地面积10000平方米，建筑面积约为30000平方米，共计11层；主要功能分大堂、客房、餐饮娱乐、商场和康乐设施、水吧等五个部分。功能分布（1）大堂部分：水吧：净面积1200平方米以及室外游泳池一个。世联河北天津海河水上运动世界综合商业项目

规模：占地面积10000平方米，建筑面积约为30000平方米，共计11层；主要功能分大堂、客房、餐饮娱乐、商场和康乐设施、水吧等五个部分。功能分布（2）客房部分：世联河北天津海河水上运动世界综合商业项目

规模：占地面积10000平方米，建筑面积约为30000平方米，共计11层；主要功能分大堂、客房