万科地产非财务人员的财务培训

25三月2024万科地产非财务人员的财务培训Financialtrainingfornon-financialprofessionals非财务人员的财务培训议程Preface—Whyfinancialanalysis为什么需要财务分析1.Anatomyoffinancialstatement财务报表的构成2.FinancialRatios财务比率分析3.Whyfinancialmodels财务分析模型的作用5.Analysisofcashflow现金流分析6. Applications应用实践2万科地产非财务人员的财务培训Financialtrainingfornon-financialprofessionals非财务人员的财务培训议程Preface—Whyfinancialanalysis为什么需要财务分析1.Anatomyoffinancialstatement财务报表的构成2.FinancialRatios财务比率分析3.Whyfinancialmodels财务分析模型的作用5.Analysisofcashflow现金流分析6. Applications应用实践3万科地产非财务人员的财务培训管理层责任是改进价值动因，提升公司的内在价值及市值价值驱动因素财务指标内在价值资本市场的表现举例•毛利率•投资回报率•销售收入•利润•经济利润•折现现金流价值•期权的价值•股东回报（股利，股票回购）•市值增加（资本利得）•市场份额•发展速度•细分市场的选择•资本运营的效率非上市公司上市公司4万科地产非财务人员的财务培训发现现有业务关键价值驱动因素的过程第一阶段第二阶段第三阶段量化检验及敏感性分析轻重缓急、优先排序访谈/访问初步筛选财务及市场模型的量化研究就价值树的内部讨论深入分析可操作性评估跨部门的研讨会5业绩指标实施方案3-5个主要价值驱动因素运营规划15-20个主要价值驱动因素确定企业的价值树万科地产非财务人员的财务培训运营层面—从企业价值树入手挖掘价值驱动因素财务指标固定资产投入流通资金投入•现金•••毛利率营销费用比率•产品组合的安排管理费用比率资本周转次数••••战略、运营规划所应提出的目标运营规划的核心内容，回答怎么去做的问题6投资规模经济利润投资回报率表层营运指标•市场份额•宣传力度•••价格水平•项目开工情况•帐款回笼情况••深层价值驱动因素•公司品牌知名度•产品概念的吸引力及独特性•合作伙伴的选择•销售与服务的配合••••员工经营管理才能•品牌实现溢价的能力•新产品推出的管理•开发流程工业化、科学化的进展•激励机制、政策及管理系统••万科地产非财务人员的财务培训价值树的具体形式–房地产业务举例第一层价值驱动因素第二层价值驱动因素财务指标•平均单位销售价格•建筑成本•目标销售对象是否定位准确？•价值定位是否与实际市场现实相符？单位面积销售毛利•是否考虑到了相似及替代产品的竞争？•不可控制的外部配套设施是否能跟上我们的定位？•宣传力度•市场营销计划的有效性售出面积现金流的情况•资本占用时间•各项目间现金流出入的衔接、匹配程度•融资策略、技巧的运用•宏观环境正处于一个什么样的周期？现在追加、投入资本是否是最佳时机？7房地产业务万科地产非财务人员的财务培训对于房地产行业来说，适时以适当的价格获取资源的能力和财务杠杆的运用是关键房地产行业举例投资回报率百分比在市场狂热、土地紧张时扩张6.4改进价值动因，关键是在整个周期中均匀地通过适当规划扩大住房供给能力在经济周期低谷，剩余土地富裕时扩张，获得资源后扩张在周期低谷时通过并购、合作来增加住房供给能力利用财务杠杆来购买低廉资源，扩大供给在合适的时机通过财务杠杆来并购、剥离适当资产87.4Source:McKinseyQuarterly,GlobalInstitute,GoldmanSachsequityresearch8对各种投资回报之间有清晰的认识，而没有财8.3 务分析的基础知识，不可能深入把握价值动因13.734.063.0万科地产非财务人员的财务培训Financialtrainingfornon-financialprofessionals非财务人员的财务培训议程Preface—Whyfinancialanalysis为什么需要财务分析1.Anatomyoffinancialstatement财务报表的构成2.FinancialRatios财务比率分析3.Whyfinancialmodels财务分析模型的作用5.Analysisofcashflow现金流分析6. Applications应用实践9万科地产非财务人员的财务培训为什么要有财务报表2006年，河南少林寺的方丈释永信准备上市筹资，方丈找了一家投资银行为其筹备上市事宜，投资银行家问：“我要先看看少林寺的财务报表”，老板答：“什么是财务报表，少林寺是有个记账的和尚，但是没有报表”。投资银行家摇摇头，“没有财务报表，是不能上市的，也没人会投钱给你的”。如果是你，你会把真金白银投资到少林寺吗？为什么需要财务报表？想一想，有一天，你一个远房亲戚来找你，要你拿钱投资一个在非洲的公司，你只是听说这家公司是卖虎皮的，生意还不错，但是到底如何就不知道，你会这样就给钱吗？要是这是个骗子公司怎么办？为了判断公司的业务情况，在投资前，我们需要公司的财务报表，我们要了解这个公司是做什么的，靠什么赚钱，有多少资产，等等。10万科地产非财务人员的财务培训财务报表的构成

资产负债表功能提供企业在某一特定时点所拥有的全部资产、负债和所有者权益（自有资本）的存量及其结构关系资产=负债股+东权益作用有助于管理者了解某一时点上各类资产和负债的规模、结构及其数量对应关系，明确个人和企业受托责任及义务，作出基于优化结构、降低风险和提高运营效率的判断和决策

损益表/利润表功能提供企业在某一特定期间内所实现的利润或发生亏损数量关系当期损益-当期成本—当期费用—税收作用有助于管理者了解本期取得的收入和发生的产品成本、各项期间费用及税金（不含增值税），了解盈利总水平和各项利润来源及其结构，把握经营策略

现金流量表功能提供企业在某一特定期间内有关现金及现金等价物的流入和流出的信息关系现金流入量-现金流出量=当期现金持有量的变动作用有助于管理者了解净收益质量、取得和运用现金的能力、支付债务本息和股利的能力和预测未来现金流量利润表的底线是净收益。公司长期的营运靠持续的盈利，短期靠现金流。没有持续盈利的公司无法保持长期竞争力，因为缺乏现金流入（坐吃山空）。而缺乏短期现金流的公司即使盈利，因为无法维持营运资本，支付债务，也可能导致破产。11万科地产非财务人员的财务培训财务报表的构成—资产负债表资产=负债+权益资产:是企业拥有或控制的有价值的资源例:现金、办公楼、厂房、设备、待售的库存商品、原料负债:是对别人的欠款例:银行贷款、银行透支款、欠供货的货款、欠政府的税款权益:所有者的资产的股份例:普通股、留存收益12万科地产非财务人员的财务培训三张财务报表间的关系损益表销售收入资产负债表资产存货现金流量表经营活动现金流投资活动现金流筹、融资活动现金流现金流变化期初现金余额期末现金余额13现金应收账款长期投资固定资产其它资产负债短期借款应付款项所有者权益销售成本期间费用营业利润…………总利润所得税净利润利润分配表净利润期初未分配利润提取公积金分配股利未分配利润万科地产非财务人员的财务培训财务报表案例学习：少林寺觉远是少林寺负责日常记账的勤杂和尚，觉远并没有系统学习过财务会计知识，他知道的是古老相传的记账方式，在觉远的账本上只有:现在我们来还原少林寺的财务报表14万科地产非财务人员的财务培训案例：少林寺的财务报表资产负债表（万人民币现金流量表（万人民币）损益表（万人民币）其他捐赠4,000.00管理费用11,000.00少林寺的财务报表中数据皆为方便示例而虚构15营业收入50,000.00香油 24,000.00门票 22,000.00营业成本47,000.00日常开支 36,000.00营业利润3,000.000.003,000.00所得税净利润经营活动产生的现金流量63,000.00销售商品、提供劳务收到的现金 50,000.00收取的租金 13,000.00投资活动产生的现金流量-35,000.00购建固定资产、无形资产和其他长期资产所支付的现金 -45,000.00处臵固定资产、其他长期资产而收回的现金 10,000.00筹资活动产生的现金流量0.00取得借款所收到的现金 0.00发行债券所收到的现金 0.00期末净现金流量28,000.00流动资产70,000.00 50,000.00货币资金 57,000.00 短期借款 2,100.00存款 13,000.00 应付帐款 3,500.00应付职工薪酬 44,400.00非流动资产250,000.00 20,000.00固定资产（寺庙） 130,000.00 长期借款 20,000.00无形资产（少林寺品牌） 120,000.00所有者权益负债及所有者权益总计270,000.00320,000.00资产总计320,000.00非流动负债流动负债万科地产非财务人员的财务培训少林寺的损益表—商业模式损益表（万人民币）少林的收入模式：门票，少林一日游游：少林寺、塔林、永泰寺、嵩阳书院。吃：少林寺素斋。坐：空调巴士。看：少林功夫。全包价198元/人，佛祖保佑Vip价258元/人.功德无量，阿弥陀佛少林的成本：和尚斋薪，宣传推广，寺院维护作为宗教性非赢利机构，少林寺不用交税16营业收入50,000.00香油 24,000.00门票 22,000.00其他收入、捐赠 4,000.00营业成本47,000.00日常开支 36,000.00管理费用 11,000.00营业利润3,000.000.003,000.00所得税净利润万科地产非财务人员的财务培训少林寺的资产负债表—少林寺有多少钱、值多少钱资产负债表（万人民币）少林的流动资产：主要指少林在银行的存款，香油箱里的现金等。少林的固定资产：主要包括各寺庙、设备、经书、朔像道具等无形资产是少林寺的重要资产。整个少林寺资产很大一部分就是无形资产。如果没有这个品牌，那么它产生收入（门票、香油）的能力肯定大大降低。少林的所有者权益：包括政府、前辈、和尚的本身自有资金投入17流动资产70,000.00 50,000.00货币资金57,000.00 短期借款 2,100.00存款13,000.00 应付帐款 3,500.00应付职工薪酬 44,400.00非流动资产250,000.00 20,000.00固定资产（寺庙）130,000.00 长期借款 20,000.00无形资产（少林120,000.00寺品牌）所有者权益负债及所有者权益总计270,000.00320,000.00资产总计320,000.00非流动负债流动负债万科地产非财务人员的财务培训少林寺的现金流量表—少林寺银行账目现金流量表（万人民币）少林寺的经营活动产生的现金流量主要来自于门票，香油与捐赠租金收入则来源于附属田地地租少林寺每年要接待大量游客，寺庙损耗，需要每年修缮，一些设备也需要更新，此外，每年维护少林寺品牌需要大量的宣传投入。一些与少林寺品牌关系不大的资产如田地等适当的处臵出卖可带来现金流补充修缮投入。由于政府每年拨款，加上少林寺自身经营活动获得良好的现金流入，因此，少林寺暂不考虑筹资。-45,000.0010,000.0018经营活动产生的现金流量63,000.00销售商品、提供劳务收到的现金 50,000.00收取的租金 13,000.00投资活动产生的现金流量-35,000.00购建固定资产、无形资产和其他长期资产所支付的现金处臵固定资产、其他长期资产而收回的现金筹资活动产生的现金流量0.00取得借款所收到的现金 0.00发行债券所收到的现金 0.00期末净现金流量28,000.00万科地产非财务人员的财务培训创业故事—武当山的财务报表瘌痢头阿三自小在少林长大，但是性格愚钝，好吃懒做，方丈多次劝说无效，终于被赶出师门。瘌痢头身无长技，带着几本经书，几套和尚袍和在少林偷的5两银子，打算开个“少林分院”。下面分析瘌痢头阿三的账目：阿三投资了几本经书，几套和尚袍和5两银子在新公司“少林分院”里并形成原始普通股。帐目发生了:(1)现金（资产)(2)所有者权益(权益)5两银子5两银子招风，购买木鱼木剑等设备，租赁一间破庙，付了3两银子的现金。(1)现金（资产)(2)存货(资产)5-3=2两银子3两银子提供超渡服务收入了10两银子的现金。三丰，(1)现金（资产)(2)收入10+2=12两银子10两银子19如此循环，没多久，“少林分院”日益壮大，树大终于被少林寺控告侵犯知识产权，于是瘌痢头阿三将“少林分院”改名武当，自己改名张成为著名大企业家。万科地产非财务人员的财务培训现在，通过少林寺的财务报表，你知道少林寺的方丈不但是有道高僧，而且也是一位懂得经营的管理人才，良好的营运，不单保障了少林寺几百僧侣能安心修炼，衣食无忧，而且为少林寺的发展贡献了大量的净利润。但是，如果要你投资少林寺，单单了解这些是不够的，你还需要了解的更多些……20万科地产非财务人员的财务培训Financialtrainingfornon-financialprofessionals非财务人员的财务培训议程Preface—Whyfinancialanalysis为什么需要财务分析1.Anatomyoffinancialstatement财务报表的构成2.FinancialRatios财务比率分析3.Whyfinancialmodels财务分析模型的作用5.Analysisofcashflow现金流分析6. Applications应用实践21万科地产非财务人员的财务培训财务比率分析的重要性示例改革开放初期，少林寺准备开展一个海外拓展活动，宣传少林寺品牌。由于少林寺缺乏资金，因此，少林方丈找到武当掌门，商量借款2万美金。武当掌门与少林方丈素有交情，但是金额不小，稍作思考，武当掌门要求方丈提供少林寺的财务报表，声称要等武当七剑对少林寺做财务比率分析后再决定是否提供借款。作为债权人，武当掌门关心的是少林寺的能否到期还债的能力，他应该关注少林寺的那些方面？类似的，作为少林寺的方丈，应该关注少林寺的那些指标呢?22万科地产非财务人员的财务培训财务比率分析—你需要关注那些指标管理层股东债权人运营绩效分析投资回报流动性•••••••••••••••毛利润率净利润率息税前利润营运成本分析营运杠杆比较静态、敏感性分析净资产回报率每股收益每股现金流股价增值股东回报流动比率速动比率资产快速变现能力流动资产/固定资产比率指标资源管理能力盈利配臵财务杠杆•••••••••••••资产周转率库存周转率应收账款周期应付账款周期人均收益每股分红红利收益率分红/留存收益比率红利覆盖倍数红利/总资产比率负债比率债务/市值比率杠杆比率指标盈利性指标偿债能力资本市场绩效•••••••••••••资产回报率经济附加值投资现金回报率自由现金流市盈率市净率现金流倍数相对股价表现价值动因、企业价值利息覆盖倍数债务负担覆盖比率自由现金流覆盖比率固定资产清偿价值指标23营运内部价值万科地产非财务人员的财务培训财务比率分析的揭示作用

公司内部使用者关心的是报表中反映的生产经营中问题。

债权人关心的是：公司为什么需要额外筹集资金？公司还本付息的可能来源是什么？公司对以前的短期和长期筹资是怎样处理的？公司在未来哪些方面需要筹集资金？

外部的投资银行财务分析师关心的是：潜在并购对象的经济价值和评估其财务上和经营上的协同性，财务报表上应予特殊注意的地方。

财务报表报告的是一个公司过去的财务业绩，它们是为提供企业四种主要活动信息而设计的：战略、筹资、投资、经营活动。

静态企业活动（资产负债表）和动态企业活动（损益表和现金流量表）24万科地产非财务人员的财务培训企业（项目）财务决策与风险识别财务指标分析25企业/项目风险经营风险财务风险揭示可能导致的财务风险确定资产融资规模及结构确定资本投资规模及结构融资决策投资决策企业/项目财务决策万科地产非财务人员的财务培训运用比较分析法的分析框架财务指标本身没有意义，参考分析标准与参照物，横向、纵向的比较，深入了解每个指标背后的含义才能理解企业的真实运营状况。26相应的战略制定、调整、执行方案企业优势/劣势分析与计划目标比较与行业水平比较与过去业绩比较企业财务状况评价指标万科地产非财务人员的财务培训可供选择的财务KPI指标举例关键业绩指标采用原因指标定义来源••••投资资本回报率有效利用资本创造回报的能力息税前利润X(1-所得税率) 财务管理部平均固定资产净值+平均营运资本净利润•••••••净利润率产生纯利润的能力财务管理部总资产息税前利润X(1-所得税率)+折旧和摊销-资本支出-营运资本变化量•自由现金流创造现金流入的能力财务管理部••••平均筹资成本衡量融资成本是否合理本年度所筹获各类资本的成本的加权平均财务管理部•••净资产回报率衡量股权投入的资本回报净利润 财务管理部

净资产••••最优负债 最优杠杆比率综合衡量资金的使用效率与经营稳健性财务管理部最优股本27万科地产非财务人员的财务培训解读财务比率指标财务比率具体应用与点评它表明企业每一元流动负债有多少流动资产作为偿还的保证，反映企业用可在短期内转变为现金的流动资产偿还到期流动负债的能力。对房地产开发企业来说，使用流动比率最大的缺点在于如何对存货的流动性进行判断，某些存货可能难以在短期内变现。譬如，一个即将达到预售标准的楼盘与一块已购的存在纠纷的土地虽然都是存货，但是其转换成现金的能力差异很大。负债比率衡量一个公司的资本结构，高的负债比率意味着一个公司大量的利益别人的钱来做生意。负债比率的高低也是外部融资成本判断的一个标准，在房地产行业，尤其要区分有息负债与无息负债，预售款属于无息负债，实质上没有债务还息的负担。流动性•流动比率=流动资产流动负债财务杠杆总负债•负债比率=总资产偿债能力•利息覆盖倍数=息税前利润利息覆盖倍数是衡量企业每年的营运利润可以用来偿还债务的比率，通常情况下，这个比率越大说明企业偿付能力越好。这是债权人最为关心的指标之一，譬如：要银行借钱给你，他要知道你的企业能否到期还本付息。在互联网泡沫时期，很多的互联网企业都是疯狂烧钱的商业模式，结果是利息覆盖倍数为负数。烧完风投的钱后，没有银行肯再借钱，于是大批互联网企业相继倒闭。自由现金流覆盖倍数也类似。应付利息自由现金流•自由现金流覆盖倍数=应付利息28万科地产非财务人员的财务培训区分总投入资本回报率(ROIC）与净资产回报率息前总投入资产回报率(ROIC或RONA）比净资产回报率更易去除企业不同的财务策略对于分析的影响举例债务@10%利率股东权益总投入资产A$900100 B$ 01,000 $1,000$1,000税前利润减去财务成本税前净利润减税收@40%12090 1200301212048净利润$18$72净资产回报率18.0%7.2%注意：投入资本里面，除了股东权益，有息负债是企业的总负债，在房地产行业，由于负债的一大部分是预售款，属于客户先借给企业的无息负债，这是房地产行业享有的优势，因此，应该将其排除在总投入资本外。29息前总投入资产回报率 7.2% 7.2%总投入资本回报率可以正确地反映了去除企业不同的财务策略影响前企业的盈利能力息税前利润(1-税率) 企业付息前利润ROIC 有息负债与股东权益之和 企业所有的投入资本（含股东投入和银行借贷等）总投入资本万科地产非财务人员的财务培训加权平均资本成本(WACC)债务占总资本比例本成本股本成本一个示例：觉远从少林寺退役后，准备去开个猪肉店卖猪肉，需要70两银子。自己有20两银子，跟少林的老方丈借了50两银子，方丈要求其中20两银子作为股本投入，与觉远合股，赚了钱分红。其它30两作为借款，每年利息1.5两。这样股本与债务的比例为4/7，3/7.债务的成本为每年1.5/30=5%，假设要方丈投资的最低回报为10%（即是方丈投资到其它地方也能赚的回报）,那么整个猪肉店的加权平均资本成本为5%×(1-25%)×3/7+10%×4/7=7.32%。RF为无风险报酬率，Rm为平均风险股票必要报酬率，

为股票的贝他系数30*债务利息率X债务成本1-所得税率X+加权平均资股本机会成本*RF+

(Rm-RF)X本占总资本比例股万科地产非财务人员的财务培训经济附加值（EVA）另外一个估量企业盈利水平的指标为经济价值创造能力，ECONOMICVALUEADDEDEVA是企业资本的回报扣除资本成本后的价值，也就是企业通过营运不断累积的额外资源举例:净运营利润$250(r-K)*资本总量(25%-15%)*$1,000$100EVA资本总量$1,000加权平均资本成本率,K15%资本投资回报率,r25%一个示例：觉远开猪肉店卖猪肉，每年卖猪肉收入100两，扣除各种费用并交完税后赚了10两银子，减去整个猪肉店的加权平均资本成本为7.32%×70=5.125两银子。剩下的10-5.125=4.875两银子就是经济附加值。K=WACC,加权平均资本成本31EVA (r-K)*资本总量 (资本投资回报率–加权平均资本成本率)*资本总量 万科地产非财务人员的财务培训关于营运的几个重要财务指标下列的财务指标是了解企业财务情况的很好开端,关键是学会用这些指标进行横向和纵向的比较，最终是从每个指标来解读其背后的行业特征并以此来指导具体的营运工作。比率名称公式代号衡量什么?净利润衡量资本投放的效率,如企业在投入自身资金和资源后得到多少的回报?资源的分配和调整的效率,如每一块钱的资产产生多少的回报?资本密集程度,如每一块钱的资本带来多少的销售?净资产回报率

ROE股东权益净利润

总资产回报率

ROA总资产销售收入总资产周转率

总资产毛利每一块钱销售可以进行固定成本和净利润分配的比率毛利率

利润率销售收入净利润净利润率每一块钱销售对应的利润销售收入32*净利润为税后净营运利润率万科地产非财务人员的财务培训杜邦分析方法–3要素了解企业的总体盈利情况还不够,还应通过了解盈利情况的组成部分来明白为什么能盈利和如何盈利的?净利润净资产回报率股东权益 净利润 销售收入X销售收入股东权益 净利润 销售收入总资产 XX销售收入总资产股东权益总资产周转率净利润率XX财务杠杆系数33管理人员可以通过三种方式影响净资本回报率:•净利润率•资产周转率•财务杠杆系数万科地产非财务人员的财务培训杜邦分析—分解3要素我们可以把指标分为三层，从上至下对于企业进行剖析，中间的三个指标表明了有哪些重要的业务指标对于净资本回报率产生了重要的影响，下层的比率表明了对于资产负债表和损益表的内容的影响如何可以影响净资本回报率净资产回报率净利润率总资产周转率财务杠杆系数应付款帐周期负债资产比率利息覆盖倍数偿债比率资产负债表的数据34毛利率(折旧与税前的利润)收入税率损益表的数据现金量应收款周期库存周转率固定资产周转率万科地产非财务人员的财务培训杜邦分析方法应用示例接上面示例：觉远开猪肉店卖猪肉，根据我们已知，觉远猪肉店：每年扣除各种费用并交完税后赚了10两银子。总资本：70两银子总销售收入：100两净资本（股东权益）：40两净利润：（10-1.5）×（1-25%）=6.375两得税25%）毛利润：10两（扣除给老方丈30两负债的利息1.5两，交所净利润

6.375两净资产回报率

15.94%股东权益净利润40两6.375两

净利润率

6.375%销售收入销售收入100两100两

总资产周转率

总资产总资产 1.4370两70两财务杠杆系数因此，觉远猪肉店净资产回报率

1.75股东权益40两XX6.375%1.431.7515.94%也就是说，觉远和老方丈投入20两银子，每年从开猪肉店分到的钱是20×15.94%=3.1875两，如果觉远想要赚多一些，又没有钱再投入，他能怎么办？35万科地产非财务人员的财务培训Financialtrainingfornon-financialprofessionals非财务人员的财务培训议程Preface—Whyfinancialanalysis为什么需要财务分析1.Anatomyoffinancialstatement财务报表的构成2.FinancialRatios财务比率分析3.Whyfinancialmodels财务分析模型的作用5.Analysisofcashflow现金流分析6. Applications应用实践38万科地产非财务人员的财务培训投资分析的作用投资分析通常被用作对于投资决策的支持，投资分析可以帮助回答如下的投资问题：1.2.将来的回报在考虑了风险后是否与现在的投入相匹配分析建议的投资是否为达到目的的最有效手段投资分析提供了定量的分析框架来分析投资的机会，主要用于对企业策略分析框架的补充，当在选择不同的投资和策略方向时非常有用：•可以将投资的机会进行量化分析•帮助进行“干/不干”的决策•基于定量的指标对于投资机会/战略选择进行优先化与注重于历史数据的盈利分析和成本分析不一样，投资分析注重于对于投资项目将来的价值的估计常用的工具包括••••投资回收期内部投资回报率法(IRR)净现值法(NPV)实物期权估值法（RealOption）39万科地产非财务人员的财务培训如何衡量投资项目的价值？衡量标准优点缺点••••可较快地计算出来易于理解可较容易地将潜在的项目进行评级可非常方便地用作其它两个指标的辅助性工具••忽略了贷币的时间价值没有顾及达到回收以后的现金流量没有考虑不同项目的风险性回收期••潜在假定投资所产生的现金仍以内部收益率的比例进行再投资没有考虑不同项目的风险性只明确了回报率并未强调所创造的绝对价值•••利于不同项目的对比相对于基准投资回报率较容易理解考虑了贷币的时间价值••IRR(内部报酬率)•用一个数字即可表示出项目所创造的价值考虑了贷币的时间价值相应现金的风险性做出调整是衡量相互排斥的项目适宜方法•••有些人仍不熟悉这一概念资金成本涉及对资本市场的理解缺乏对行业增长前景的远见及良好判断，难以估计收益，成本的周期性变化价值=净现值(NPV)••••对具有排他性资源的正确估值更为准确，尤其能应对政策性频繁变化NPV与IRR很多时候并不能正确估计稀缺资源的内在价值，如扩张，弹性，战略性推迟投资的价值等•涉及前沿的、极为复杂的金融计算程序，技术复杂性要求极高正确估算潜在收益的波动性要求的历史数据较长对行业的发展，波动前景要求最实物期权估值法••• 深入的理解 在金庸的小说《神雕侠侣》中，杨过给了郭靖的女儿郭襄3根银针，每使用1根银针可以为她办1件事，事实上，这就是3个无条件的期权。40万科地产非财务人员的财务培训建立财务模型的具体方法•对销售收入、成本、营运资本、资本支出、和财务费用进行假设•分析过去的损益表和资产负债表，以及现金流量表•分析行业，具体企业的竞争情况，确认市场容量，份额，发展形势•确认损益表和资产负债表各项目的价值驱动因素•计算过去和今后的投资资本回报率•计算今后一段时间内的自由现金流量•对投资资本回报率和净现值进行最后预测/计算•计算持续价值•对核心财务假设，数据指标分析其联动关系，进行弹性，敏感性分析•预测今后一段时间内（如4-8季度，5年，10年等）的损益表•制作今后一段时间内的现金流量表•计算净现值•预测今后一段时间内的资产负债表，现金流量表•进行加权平均资本成本假设41万科地产非财务人员的财务培训理解净现值(NPV)预测自由现金流量计算企业持续经营的连续价值根据加权平均资本成本折现3,729249232227216202第1年第2年第3年第4年第5年持续经营的连续价值以#%折现第1年2,287以#%折现第2年以#%折现第3年以#%折现第4年以#%折现第5年以#%折现第6年4.用加权平均资本成本率将自由现金流量及连续价值折算为净现值净现值加权平均资本成本作为折现企业自由现金流的折现率42万科地产非财务人员的财务培训用净现值计算体育运动的价值：为什么不锻炼身体？小宝刚刚皈依少林，但是小宝性格好吃懒做，方丈多次劝说小宝勤于练功，锻炼身体，并声言锻炼身体可以保健康长寿，小宝回应：假设我现在每天锻炼2个时辰，每次锻炼使我可以在40年后多活10个时辰，让我来算算这笔账是否划算？答案：1.42时辰。我还不如多睡觉。解读：耗费2个时辰锻炼身体，为你赢得的10个时辰的长寿的现值其实只有1.42个时辰。NPV=-2+1.42=-0.58，所以，小宝不愿意花2个时辰锻炼身体换40年后10个时辰的长寿是有道理的。这也是很多现代人明明知道体育锻炼可以长寿，还是不愿意多做体育运动的原因。除非真正喜欢运动。NPV=-2+1.42=-0.58假设以年5%的折现率，折现到40年前,累积折现因子为7.0410/7.04=1.42净现值431.4210万科地产非财务人员的财务培训实物期权模型在很多投资项目中，战略性价值是企业决策者接受某些明显会“亏损”项目的考虑因素。在房地产、自然资源等行业中，通常一个初始的投资决策，并不能立即、或可预见的带来正的经济收益，甚至可能导致投资亏损，这时候是否应该投资于这些项目呢？很多企业的老练的决策者能定性的洞察到这些项目带了的战略性价值，但是如何准确的估算这种战略性价值，则不甚了了，通常只能大概预测。实物期权理论的发展，利用了股票期权的定价模型，模拟了真实经济中，某些先期投资带来的特定的不可复制的竞争优势，量化这种竞争优势，从而为其定价。实物期权的先决条件是，先期的投资对于后来的潜在收益是必要条件，否则，就没有所谓的期权价值。利用这一理论，可以解释为什么房地产市场上，开发商争夺购买、囤积土地？原油市场上，投资者囤积原油，推高石油价格。但是在其它市场上，就没有类似的现象？除非打仗时期，你见过有人囤积牙膏，衣服，电器等等吗？为什么？根据实物期权理论，因为土地，石油是稀缺，不可再生资源，储备这些资源能带来未来开发投资中的特定的竞争优势（譬如，低地价带来低的建筑成本）44万科地产非财务人员的财务培训实物期权模型应用实物期权的先决条件是，先期的投资对于后来的潜在收益是必要条件，否则，就没有所谓的期权价值。是否先期投资是后续投资的毕业条件否，没有带来后续的竞争优势是，带来后续的竞争优势后续投资不能带来超额收益为企业带来了100%的垄断特性，获取高利润的权利没有期权价值可言期权有很高价值技术领先品牌知名度电信牌照专利独占地理位臵先发优势递增的竞争优势/进入壁垒45万科地产非财务人员的财务培训应用实物期权模型估计土地资源的战略价值举例：万科考虑购买南城区一块土地，由于这块土地位臵较为偏僻，属于政府淘汰落后制造业区腾出的区域，购买土地成本大约5亿，政府为鼓励城市转型，支持开发商帮助当地经济，承诺，如果开发商投入开发项目成功发售，在未来3年的时间内，可以允许已购得土地的开发商以同等价格并购周边另外2块同等土地。根据测算，预计开发土地后，总成本现值为8亿，楼盘销售收入按预测开发后市场价计算，带来现金流的现值为7亿。万科是否应该购买该土地？NPV=-8+7=-1亿，不应该购买土地。实物期权估值：购买土地，开发当前项目NPV为-1亿，但是由于购买土地本身附带一个可以在未来10年内扩张的期权（选择权），如果未来经济转型不成功，那么不执行期权，净损失为-1亿。但是，一旦未来当地经济转型成功，那么并购周边2块土地，可能带来的净利润为5亿，假设未来经济成长的波动性为30%。那么，土地附带的实物期权价值为:Realoptionvalue=1.874亿NPV=-1+realoptionvalue=-1+1.874=0.874亿，应该购买土地。Realoptionvalue=1.874亿，通过Black-Scholes期权定价公式计算得到，详细请参考附带Spreadsheet46万科地产非财务人员的财务培训财务预测具体内容议题 信息来源 •在每一产品领域，地域市场及目标客户群的市场份额目标•为实现市场份额目标所需要的关键举措•公司远大目标•市场与行业分析•财务部门市场份额目标•收入预测–预测的未来5年中每年的市场总收入和规模–中粮每年希望达到的份额–中粮收入及增长率预测•具体假设条件•营业费用预测–人员费用–销售、营销、广告宣传费用–其他费用•投资计划及每年占用的股本预测•各战略业务单元营业利润率•具体假设条件•市场与行业分析•竞争对手访谈•财务部收入及增长•财务部股本回报率47 主要成果 •详细的以产品、客户群、地域市场而设定的市场份额目标•收入与利润预测•成本与资本投资预测•股本回报率预测万科地产非财务人员的财务培训资源需求分析具体内容包含之议题信息来源•固定资产投资需求•财务部门协助资本需求•营运资金需求•预测的融资计划及成本•各种融资方案的吸引力评价•可能导致资本需求变化的特定情形及条件•投资计划实施的时间建议•其他资源要求的预测(如外部咨询，高级管理层时间，项目领导人才，劳动力及行政支持)•其他资源成本的详细预测•其他部门及人力资源部门协助其他资源要求48主要成果•资源需求报告•投资回报预测万科地产非财务人员的财务培训Financialtrainingfornon-financialprofessionals非财务人员的财务培训议程Preface—Whyfinancialanalysis为什么需要财务分析1.Anatomyoffinancialstatement财务报表的构成2.FinancialRatios财务比率分析3.Whyfinancialmodels财务分析模型的作用5.Analysisofcashflow现金流分析6. Applications应用实践49万科地产非财务人员的财务培训为什么要分析现金流著名咨询公司麦肯锡在多年客户咨询经验的基础上，发现倡导以价值为基础的管理(VALUE-BASEDMANAGEMENT)是创造企业价值内涵的终极目标，而学术研究的成果也倾向于支持这一论断。价值主张：一个公司的价值源于它产生现金流量和基于现金流量的投资回报的能力一个公司的价值管理者的目标•由其未来现金流量的折现值决定当回报大于资本成本时即创造了价值•股东价值最大化•50•将管理者的决策重点放在价值的趋动因素上•适用于大型战略及日常经营决策•将总体远景目标、分析技巧及管理程序协调起来万科地产非财务人员的财务培训现金流分析结构51利息覆盖倍数现金/资本投资比现金/债务比现金/销售比率资本支出比率营业现金创造能力现金流结构分析起点万科地产非财务人员的财务培训现金流分析框架什么是现金流？现金流描述公司现金的进、出流向活动。现金的来源现金的使用未含利息收支的税前经营利润(EBIT)-其税赋-延递税款变化=扣除调整税后的净经营利润(EBT、NOPLAT)+折旧=毛现金流量(GrossCashflow)+净资本开支(流动资本、固定资本)=自由现金流量(FreeCashflow)(损益表)(损益表)(资产负债表)(资产负债表)52$ $ $$ 公司内部 $$ $ $万科地产非财务人员的财务培训现金流的重要性为什么要关注现金流？现金流是衡量公司战略价值的工具性指标。•公司的市场价值等于预期未来现金流的净现值（NPV）。•公司的利益相关者（股东，债权人，供应商，雇员等）要求获得现金回报；•供应商，雇员要求支付现金，补偿供货、薪酬；•债权人要求支付现金还本付息。•在不同国家、地区，复杂的会计准则可以有效的“欺瞒、操纵、管理”公司收入，但是现金则很难被操纵，数是数，钱还是钱！•李嘉诚说过：一家公司即使有盈利，也可以破产，一家公司的现金流是正数的话，便不容易倒闭。现金流、公司负债的百分比是我一贯最注重的环节，是任何公司的重要健康指针。任何发展中的业务，一定要让业绩达致正数的现金流。中航油新加坡公司的CEO陈久霖在公司濒临破产时说过：“再给我5千万美金，我就能翻身!”现金为王结合行业变化发展，分析思考在过去的几年，万科的现金流变化情况，深入体会李嘉诚的商业哲学对行业剧变时，公司保持健康运作的指导作用54万科地产非财务人员的财务培训现金流的重要性盈利vs.现金流盈利不等于现金流。•某些会计准则会影响盈利,但不会影响现金流。以2007年万科的财务报表为例。调整会计决策•延长建筑物使用年限对盈利的影响对现金流的影响$无•预收账款无216亿•变更未出售楼盘的剩余价值估值假设无•调整库存估值政策$无成功的高速增长企业通常盈利较高，但是现金流相对低；而成功的慢速增长型企业则盈利比较低，而现金流较高。典型的例子：百度，沃尔玛……，万科呢？55万科地产非财务人员的财务培训现金流分类区分三种现金流净现金流等于经营活动现金流，投资活动产生的现金流与筹、融资活动产生的现金流加总。•企业通过日常经营活动带来的现金流入的能力•企业通过投资决策所带来的现金流入的能力•企业如何为其日常经营活动筹、融集资金的能力•营运利润•营运资金的减少•出售固定资产•股票上市，增发，股权私募，公司债，银行信贷等现金流来源•营运亏损•营运资金的增加•购买固定资产•偿还银行贷款•支付、发放股利现金流用途56筹、融资活动产生的现金流投资活动产生的现金流经营活动现金流万科地产非财务人员的财务培训现金流分类经营活动现金流经营活动现金流衡量企业主营业务通过长期经营产生现金流入的能力。•经营活动现金流不包括与企业资本结构有关的现金流–也就是说，经营活动现金流与企业如何融资无关，譬如，不管企业是通过股权融资或者债务融资，并不会影响企业的经营活动现金流•经营活动现金流也排除了所有一次性的事件影响，如资产减值一次性冲销等。–这些一次性事件对企业的正常的核心业务长期运转并没有直接联系，为什么？花旗银行，瑞士银行？•经营活动现金流通常被用于衡量企业核心商业模式的战略投资价值–对企业做价值评估时，经营活动现金流、投资活动产生的现金流是关键性指标，而筹、融资活动产生的现金流却对企业价值没有影响，通常不被列为考虑因素。•投资银行家或战略咨询顾问在考虑企业价值时，经营活动现金流、投资活动产生的现金流是他们最为关注的，为什么？提示：公司金融的MM定理。--答：资本结构通常并不影响公司的主营业务，因为通过什么形式的筹资是企业融资成本选择，资本市场形势变化的体现，是如何在债权人，投资者之间分配公司利润的差别而已。本质上并不对企业的核心营运能力有影响。企业的核心价值来源于其核心竞争力—不断为公司赚钱的能力，而不是钱的多寡！--例子：中国农业银行Vs.中国招商银行57万科地产非财务人员的财务培训现金流分类投资活动产生的现金流投资活动产生的现金流衡量企业通过投资决策所带来的现金流入的能力•投资于持续运营的现金流—如土地、办公室、厂房、设备等—包含于投