合肥新恒生;北城印象营销策划方案

合肥新恒生；北城印象营销策划方案合肥新恒生；北城印象营销策划方案营销策划方案第一部分潜力新站区悠悠我的家一、区域市场总体分析 4 5 第二部分新生活的高度主义一、项目名称 五、延伸——产品品牌与开发商形象 第三部分为我们的生活喝彩一、项目规划建议 二、商业部分建议 第四部分常胜销售秘诀一、销售目标 二、销售策略 四、销售步骤 第五部分关注新恒生分享新生活一、推广主题 二、推广重点 三、推广目标 五、项目销售周期 六、具体推广计划 第六部分附件部分一、区域市场总体分析一、区域市场总体分析合肥新站综合开发试验区是安徽省政府于1995年4月批准设立的省级开发分部潜力新站区悠悠我的家第区，规划面积16.1平方公里，集中开发12平方公里，享受市级经济管理权限。试验区前身为合肥市新火车站建设区，于1992年11月伴随着国家重点工程合肥铁路枢纽新客站的开工建设而诞生，1996年2月国家建设部批准将合肥新站综合开发试验区列为全国首家城市综合开发试点区。1997年4月1日新火车站建新区路网迅速建成；国内一流的邮政枢纽、8万门电信通一平”工程已完成总量的70%。新铺绿地10万平方米，人均达8平方米，绿化覆盖率近30%。全区房地产开发特殊迅猛，建设了一面完成辖区10平方公里的开发建设任务，将开发区建设成为新兴第三产业为主所谓“知己知彼，百战不殆”,只有充分掌握了竞争对手的动态，才能在小区由三幢十八层(局部二十层)住宅构成，沿街布置少量商业建筑，总建筑面积近4万平米，可容纳近200户。其中1—4层为大型综合商场，5层以上项目9月19日开工，从现场熟悉，认购情况并不是很理想仅为总套数的30%左右，均价为2700元/m²左右。态公园面对面，离淮河路步行街10分钟车程，内部配套有游泳池、网球场、商业街、专属会所等，是一个17万m²大型欧风花园社区。投资商/香港建隆集团；进展商/建隆房地产开发面积要紧有48m²的单身公寓、80m²及100m²的精巧户型，现在的均管公司管理，提供名流级尊宠礼遇。有看房专车接送，工商银行安徽省分行营业部长江东路支行提供8成30年按揭贷款。项目优势2、小区濒临二环路，交通方便；周边有友谊医院，63中，购物中心，菜市等配3、小区内人车分流，整体布局合理，内设车库，设施齐全，实行智能化系统管6、售楼处设于双七路上、紧靠在楼盘的旁边，醒目的地理位置利于看房者对楼“东湖山庄”占地60余亩，总建筑面积愈5万平米。东沿天柱山路，北邻颖河路、东南垂接汴河路，毗邻生态公园、与25万平方米的瑶海公园浑然一体。为小区全部以异型结构，南北阳台，布局合理，有80m²—140m²十几种户型供客装饰：外面墙：面砖窗户：彩铝室内顶棚：麻刀灰毛坯顶棚室内水泥沙浆压槽室内墙面：毛坯处理厨房：预留上下水管道卫生从今年5月份出来的小高层，先以均价2400多元/m²起步，现以卖到了起价为2400元/m²,均价为2580元/m²,最高价为2800元/m²,层差价达50元/m²,共88套现只剩20套，面积多为140平米的房子。项目共28幢住宅，是以多层为主以小高层、高层为辅的规划小区。项目11月9日开始选房，以均价2618元/平米推出138套住宅，户型以80多为广告诉求点：西湖画卷诗意生活◎独享灵性空间感受西湖文化一中环线，为住户出行提供了便利的交通，距小区共6幢多层住宅，830套住宅，户型面积以98平米至104平米为主力户型，兼有85、94、125平米二室二厅、三室二厅的墙乳胶漆，屋面高档波形瓦，外门窗高档塑钢门窗，单选可视),配有管道煤气或者管道天然气、有限电视、电子周边防范系统。从现行销售状况来看已销售了90%,销售的尾盘，均价在2580元/平米左右，剩下也只有稍大些的户型，如：部分三四层104平米、125平米与部分140平米复式层标准层价格为2300多元/平米，跃层为1550元/平米。在本项目的左边，是早期开发同时早已入住的楼盘，占地7亩，有4栋多层构成。小区内二手房的均价在2400元/m²左右，沿张洼路的门面40m²的单层月租在1000元左右，经营范围有酒家、日杂、门诊、照相等小生意。项目为地下两层、地上二十二层的高层建筑，总建筑面m²;负二层1008m²,规划作为设备用房及供商场使用的库房；负一层1218m²,序号户型面积二室二厅一卫二室二厅二卫B方便，有145路、121路、139路、25路、127路等多路公交车通过。名列前茅，并于1992年2月被国家建设部列为全国首家城市综合开发试点区；2、项目位于在二环以内，占据连接市内外的要紧交通要道，临3、交通较为方便，有145路、121路、139路、25路、127路等多路公交车通过。5、周边临近二环路及临泉路一带楼盘众多且集中紧凑，已基本形成人口6、离瑶海公园与生态公园较近，可步行直达，两园内良好的环境能够让7、项目规划为二十二层的高层建筑，是目前此区域最高的8、项目规模较小，总建筑面积18282m²。其中商业面积3192m²;住宅仅110套，9、张洼路的扩建、两大水库、森林公园等生态项目的建设2、项目临近张洼路及二环路，旁边就是火车道，来往7、产品差是本项目最致命的缺陷，从本项目目前的规划来看，项理的市场运作手法，达到科学的“投入产出比”新生活的高度主义惬意!财家园除外),使得本项目的视野特殊开阔，从此处登高远眺，几乎能够看到整此地段是什么样的地段?此地段需要什么样的楼盘?造什么产品?卖给谁?产品决定楼盘定位→楼盘定位决定购买力→购买力决定购买人群→购买人群决定推广对象→推广对象决定推广主题→推广主题决定营销策略→营销策略最终决定销售(在产品已经基本定型的前提下，我们遵从这样一条推广步骤)产品形象定位不是开发商为自己产品随心所欲的(一)产品品牌实看到的小区、自己入住的单位与良好的售后服务(物业管理)时，对业主心理(二)开发商形象企业的开发追求目标之一，而这一目标正是在开发销售过程中建立与完善起来由于本项目自身规模与户型缺陷，使项目在产品的品牌塑造上具有相当为我们的生活喝彩本项目地处北二环旁，在张洼路与高塘路的交人群混杂，整体给人的感受就是脏、乱、差，高项目总建筑面积约18282m²,占地面积仅2902m²(约4.35亩),容积率高达6.30,从项目规模来讲，生活配套设施及环境绿化等根本无法建设，如何在规划原则要紧配套：鉴于骑车一族的居多，因此自行车位设置宜多，同时考虑到也有少量客户形式产品◆出入口管理系统由于项目周边的生活配套设施不多，本项目的商铺要想达到理想的经营效1、商铺为三层连体经营，由开发商统一规划式表达，可将年限设为十年，客户享有的投资回报率按照8%-15%逐年提升，十3、在具体的规划过程中，建议将底层挑高5.1米，以利于形成豪放大气的一、销售目标在保证工程资金用量的前提下，在既定的时间内完(一)价格策略◆过低的销售价格是以低利润为代价的；◆过高的销售价格是以高风险为代价的。◆向利润极限挑战；◆保证开发商的利润最大化；包含的多种可变因素之一。交通配套规划品质物管时间价格本项目价格帮财家园11东湖山庄徽州人家注：[本项目标准定价值为“1”,其他项目分数为与我项目比较的结果，取其平均值为2580元/m²,因此：初步定本项目住宅均价为2580元/m²。(1)周边的单层门面40m²的月租金约1000元，投资回报率按照0.8%计算,则门(3)房地产住宅商铺定价通常以按住宅相应倍率(1.55倍)结合市场比较法形成，(本项目住宅)2580元/m²×1.55=(本项目商铺价格)3999元/m²,(3750+3999)/2=3874.5元/m²。本项目的商铺建议均价应在3888元/m²左右。价格策略[根据房地产定价的常规：起价通过2个月的消化就能成为均价，而两个月由于高层通常第10层接近均价，每层差价按20元计算，再加上达到多层层数及小高层层数时的跳跃性加价(通常50-100元左右),2580+20×11+100+100,(二)服务策略2、在住宅部分销售超过50%时，适时推出商铺。(可根据市场需求及变化进行推该阶段须进行的工作内容(须开发商配合共同完成)2、取得预售证前一个月，在前面工作的基础上，进一附：内部认购(预定)的方法b、内部认购时不定价格，只告诉客户大概价格及范围，以吸引更多的人下定金，从而c、为了形成抢购的气氛并以此影响尚在犹豫的潜在客户，制造轰动，促进购买，计划3、在充分形成有效需求与消费群具有较强心理期待行有效引爆(正式销售),形成热卖抢购局面，以实现即定业绩。(该阶段的工作及其后面的销售、推广工作均须依靠于对预定工作结果的专业评估与分析来确5、根据一期住宅的销售情况，并通过一系列的宣传推广活动与充1、单体至第十层后10天完成该进度量可供销售总面积的30%。2、单体封顶后10天完成封顶量可供销售总面积的60%。3、全面交付使用后1个月内完成可供销售总面积的98%。关注新恒生分享新生活“新生活的高度主义”“有高度，更有气度”徽大市场，地理位置优越。交通较为方便，有145路、121路、139路、25路、127路等多路公交车通过。2、小区周边有工商银行金融培训学校、好美家家装超市、日之惠超市、天沙沐3、离瑶海公园与生态公园较近，可步行直达，两园内良好的环境能够让小区的4、项目规划为二十二层的高层建筑，是目前此区域最高的建筑，将成为二三、推广目标3、推出后分期推广：保持项目知名度、加深项目形象、建立名牌具体根据实际销售情况及合肥房地产市场动态作出合理的广告投放频次调六、具体推广计划推广内容(备选):(三)住宅开盘强销期(四)商铺公开期此阶段为商铺的公开发售期，借商铺的正式发售，趁机宣传造势，引发新一轮的销售高潮。在广告推广上围绕商铺的公开发售进行一轮密集轰炸，同时带动住宅部分的销售。1、商铺公开发售宣传2、报纸广告的新闻跟踪宣传3、宣传项目卖点的报纸广告5、商铺公开促销活动报纸广告、DM宣传单×月×日，新恒生·北城印象超值黄金靓铺公开发售(商铺公开发售(五)持销期在此阶段，由于产品去化较多，要紧目标是消化已有客户；并针对部分位置较差的产品，利用SP活动进行促销，强化销售执行，促成大量签约，此阶段的总体价格水平保持平稳走势。1、系列广告的卖点诉求2、不定期的促销活动(具体视销售状况而定)报纸广告受)此阶段的目标受众仍然是前期积存的客户资源，广告导入要以引诱催促为要紧特征，深挖前期积存的客户资源，并通过召开业主联谊会等方式，邀请那些犹豫不决的客户参加，以促使其尽早产生购买行为。关于那些滞销或者保留的房源，在推广上使用变相的优惠政策及变相的优惠促销活动来清理滞销的房源，达到去化之目的。凭借楼盘竣工，深挖前期所积存的客户资源，促使客户尽快成交。报纸广告促销活动：通过业主联谊会等活动，来促进业主之间，业主与开发商之间的感情，通过变相优惠促销活动，来清理滞销的房源，达到楼盘去化之目的。附件部分促销活动建议：时间：11月18日地点：新恒生NO.1售楼部鉴于开盘活动现场环境所限，具体安排如下：11月17日往常的活动筹备：①气球两个②横幅两条③彩虹门一座11月18日上午8:00所有的工作人员准备就绪上午8:30开发商领导，正奇公司领导剪彩放鞭炮。9:00以后工作人员开始接待工作。形式：礼品赠送(价值100元以内的工艺品)时间：开盘当日9:00—12:00形式：售楼部现场设置礼品发放点，邀请现