厂房物业服务综合维修养护服务方案

厂房物业服务综合维修养护服务方案目录第一节综合维修服务总体要求 2一、熟悉设备安装位置，建立日检巡查制度 2二、维修服务承诺 2第二节物业设备设施维护养护操作规程 4一、物业维修操作规定 4二、物业维修操作规程 5三、维修服务规范要求 7第三节房屋等公共设施和室内设备、设施的日常维护管理 9一、房屋及设施设备维修养护计划的制定 9二、房屋及设施设备维修养护计划的实施 17三、房屋维修养护计划 18四、公用设施设备维修养护计划 24第四节特种设备维护管理 34一、供配电系统 34二、电梯及自动扶梯 36三、空调系统 36四、消防系统 38五、给排水系统 44综合维修服务的主要内容是机电设备、设施和房屋本体的维修服务，是物业服务工作的重要组成部分。机电设备设施管理是一门在综合考虑技术、经济和管理等因素的基础上，对设备进行全面研究的科学。它是以设备的一生为研究对象，以设备周期费用最经济和设备综合效能最高为目标，动员全员参加的设备综合管理。设备管理可概括为“计划、组织、用人、指挥、监督”十个字。即设备管理者，通过合理地选择和配备人员，运用先进可行的计划和健全的组织，实行统一指挥和协调，并实行有效的监督，以达到设备管理的目的，完成设备管理任务。机电设备管理的基本要求和根本目的是以科学的管理、经济的费用、及时的维修，确保设备的完好率与安全、合理运行，满足用户对物业环境舒适、方便、安全的需要。设备综合管理的特点可以概括为：“一生管理，两个目标，五个结合”。一生管理，是指设备从规划、设计、制造、安装（前半生），到使用、维修、改造、更新（后半生）全过程的寿命周期管理，这是与单一管理维修这一段传统设备管理的主要区别。两个目标，是指提高设备综合效率和追求寿命周期费用的经济性。五个结合，就是坚持设计、制造与使用相结合；维护与计划检修相结合；修理、改造与更新相结合；专业管理与群众管理相结合；技术管理与经济管理相结合。针对XXX厂房机电设备的特点，我司对设备寿命周期进行全过程管理；追求设备最佳综合效益和最经济寿命周期费用；建立全部信息系统与反馈机能；组织服务管理中心全员参与设备管理；应用现代化方法与手段，经济合理地组织维修；最终实现五个结合。第一节综合维修服务总体要求日常维修服务是综合维修部一项大量而又重要的工作。综合维修部就员工在维修服务中的服务意识、服务规范等提出具体要求：一、熟悉设备安装位置，建立日检巡查制度（一）综合维修部门必须建立多方面的信息渠道和监测机制。及时发现设备故障及故障隐患，并予排除。（二）建立日检巡查制度，值班人员须按具体设备巡查的要求，依时对所有运行设备检查巡视，以便及时发现问题尽快处理解决。二、维修服务承诺与有关部门建立良好的联系，处室及工作人员的报修或设施设备故障可报管理处，也可直接通知综合维修部，统一协调安排。如果紧急的可用电话通知值班人员或综合维修部。综合维修部接到报修单或电话后应该在10分钟内之内派员工到现场，并按以下要求操作：（一）属一般性零修或设备故障应立即排除；（二）涉及到需临时购买配件的维修，向报修的科室解释，并另约定维修时间后，按约完成维修；（三）属复杂故障应立即向公司汇报，由其组织力量或协调公司整体技术力量集中处理解决。并作出具体承诺如下：1.实行客户报修电话接待，将报修电话向客户公布。接到报修电话及时记录，并通知综合维修部派人员维修。2.水电急修项目：接报修后10分钟到达现场，1小时内修复；3.其他维修项目：10分钟之内到达现场查勘，根据维修项目情况，能立即修复的，当场给予解决；不能马上修复的，按约定时间给予修复；4.有偿维修：10分钟到达现场查勘，与客户洽谈，确定维修费和维修时间，按约维修。5.做好从接单开始到维修完毕各环节的记录。6.维修完毕应要求客户签名确认，并征求满意度。7.维修服务应达到：临修急修及时率100%；维修质量合格率99%以上；客户满意率95%以上；有偿服务回访率100%，回访中发现维修质量问题，及时预约整改。第二节物业设备设施维护养护操作规程一、物业维修操作规定物业部员工必须树立“一切服从经营需要，服务第一”的思想，为营业部门做好后勤保障工作，其维修必须做到计划性检修与日常维修相结合，并且加大计划性检修力度，确保设备设施处于良好的运转状态。员工在维修过程中必须做到文明、规范。（一）维修工作完毕后，必须清除因工作拆下的垃圾，带走自备的设备工具，通知保洁部进行卫生清理工作。（二）严禁酒后工作，严禁维修人员在客房、餐饮、公共区域工作中吸烟、席地而尘、闲聊、大声喧哗等不良现象。（三）严禁在工作中利用床、门、窗、椅、面盆台、马桶等设备用具进行登高作业。（四）维修时严禁用污手触摸墙面、顶棚及用具，以防污染。（五）严禁在地面作业时将工具、材料等摆放在地毯上，应放在自带的垫布上，避免污染环境。（六）公共区域的维修，非特殊情况应安排在夜间操作，以免打扰顾客。二、物业维修操作规程（一）万能工维修1.对楼层公共区域每天巡视，发现问题及时维修。2.与厂房管理人员联系落实检修计划，做到每个月对公共区域系统性地检修一遍。43.局部出现问题时，由服务台负责直接与值班主管联系，维修工接到电话后于10分钟内赶到维修地点及时维修。4.重要区域出现问题，维修工解决不了的应立即通知值班主管作出处理决定。5.检修、维修情况及时如实记录，并做统计，下班前将工作日报表报物业部存档。（二）日常报修1.使用部门根据设备设施或装饰部位的损坏情况正确填写工程维修单，交物业部值班主管总调度。2.值班主管根据维修内容遵照先急后缓，先上后下，合理安排维修人员维修。3.维修人员接到维修单后准备维修材料并在15分钟内到达维修地点。4.维修完成后请报修部门的主管或领班验收、签字。5.把维修情况填入维修表内，电话告之值班主管维修完毕。6.下班前填写好工作日报表，连同维修单交总调度存档。7.对于电话报修（紧急维修），维修人员应于5分钟内到达维修地点，维修好后补办报修手续。8.对于需要购买维修材料的，立即报告上级领导进行申购、并跟催，并把情况告诉使用部门，材料到后联系维修。（三）不影响正常营业的设备维修保养1.物业科长根据设备设施维护保养制度制定月度、季度、年度检修计划。2.设备大修科长负责指挥，主管负责组织指导，小修和维护则由主管组织实施。3.在停机进行维修保养前要根据设备的运行状况由分级负责人制定维修保养方案，需要更换零部件的要提前申购。4.在维修保养过程中，分级负责人要现场指挥，上一级领导要督导检查，确保维修保养质量。5.设备维修保养后要进行调试，由空载直至带负荷运转，确保正常后投入使用。6.把维修保养情况进行记录，存入设备档案。（四）影响正常营业的施工（停水、停电、停空调、公共场所施工、重要设备停台维修）1.物业科长制定施工及协调方案，报区域分管部长批准后实施。2.根据施工方案准备材料及零部件，按照批准的与使用部门协商的时间进行施工、维修。3.实施过程中经理现场指挥督导，主管带人实施操作，确保在规定时间内完成。4.施工完成后通知使用部门可以正常营业使用，并报告分管部长。5.施工情况形成文字材料存入设备档案或物业部档案。（五）设备故障处理（紧急抢修）1.物业部长组织有关人员根据故障情况制定紧急抢修及协调方案报总经理批准。2.根据紧急抢修方案，准备材料按照重大故障、较大故障和一般故障分级负责的原则，分别由部长、科长、主管组织抢修。3.抢修过程中，部长必须现场指导监督，在确保质量的情况下尽量缩短抢修时间，以减少对营业的影响。4.抢修完成后立即通知使用部门，并报告分管总经理。5.抢修完成后由组织抢修负责人形成文字材料存入设备档案。三、维修服务规范要求要求综合维修部员工到各楼层进行维修保养时，着装整齐，乘搭规定的员工电梯；走路轻盈，维修工作时尽量减少噪音，严禁在公共场所大声讲话喧哗。以免影响办公或休息。到房间内维修时还应注意如下事项：（一）敲门接到报修，15分钟内派员工到达现场维修处理。如果要进房间维修，需按门铃或轻轻叩门三声，等待开门。（二）介绍办公室的人员开门或在门内询问，综合维修部员工应首先自我介绍：“对不起，打搅了，我是xx物业公司维修人员XXX，前来为您服务”。（三)进门如果房间内十分整洁，铺地毯，员工应穿好自备鞋套。经室内人员许可后进门维修服务。进入室内步子要轻，工具袋背在肩上，如拎在手中应高于地面一定距离，不能在地上拖着工具袋。（四）铺布走到工作地点后，将干净的帆布或塑料布铺在领导、办公人员指定的位置，用于存放工具和需要拆卸的零件，不能将工具和拆卸的零件直接放在地上。（五）维修维修工作中手脚要轻，尽可能减少发出的噪声。实在无法避免时，应事先向领导、办公人员说明，并说一声“非常对不起”。（六）整理维修完毕，用自备专用保洁布将设备擦干净，收好维修工具，将所有散落的工具、零件及杂物等收拾干净，如地面受污染，应负责清扫干净。（七）试用请领导、办公人员当场试用设备，证实设备恢复正常运转，并请领导、办公人员在维修工作单签认。（八）讲解必要时向领导、办公人员讲解故障原因，介绍维修保养知识，及正确使用设备的注意事项。（九）如实填写维修工作单（包括费用），请领导、办公人员对修理质量，服务态度等进行评价并签名。第三节房屋等公共设施和室内设备、设施的日常维护管理一、房屋及设施设备维修养护计划的制定（一）制定房屋及设施设备维修养护计划的基本方法1.维修养护的方式与类别（1）维修方式对各类不同的对象应采用不同的维修方式，房屋及设施设备维修应遵循其自身的客观规律，在保证运行的前提下，合理利用维修资源，达到物理寿命周期内费用最经济的目的。①预防性维修为了降低故障率或防止房屋及设施设备性能劣化，按事先规定的修理计划和技术要求进行的维修活动，称为预防性维修。预防性维修是一种主动的具有预防作用的维修策略，能够降低故障率，将事故隐患消除在初级阶段，从而提高系统的稳定性和可靠性，保障房屋及设施设备的正常使用，是物业管理应提倡的主要维修养护方式。特别是对重点和重要设施设备，更应该实行预防性维修。预防性维修有以下几种方式：计划性预防维修。计划性预防维修又称定期维修，具有周期性特点。它是根据零件的失效规律，事先规定修理间隔期、修理类别、修理内容和修理工作量。状态监测下的预防维修。这是一种以设施设备技术状态为基础，按实际需要进行修理的预防维修方式，是在状态监测和技术诊断基础上，掌握设施设备劣化发展情况，在高度预知的情况下，适时安排的预防性维修，又称预知的维修。它主要适用于重点设施设备，利用率高的精、大、稀设备等。改善性的预防维修。为消除设施设备先天性缺陷或陈旧老化引起的功能不足、故障频发，对设施设备局部结构和零件设计加以改造，结合修理进行改装以提高其可靠性和维修性的措施，称为改善性维修。②事后维修事后维修对一些没有列入预防维修计划的项目，在其发生故障或性能降低到不能满足使用要求时才进行修理。采用事后维修策略可以发挥主要构建的最大物理寿命，单位维修经济性好。但对物业管理而言，由于设备故障或性能减低通常会给物业的使用或安全造成较大的影响或威胁，因此一般情况下，应该尽量避免事后维修，仅在下述场合可以采用：故障停机后再修理不会给物业使用造成影响；修理技术不复杂，修理迅速而又能及时提供备件；某些利用率低或有备用的设备。③紧急抢修紧急抢修是对意外事件引发的事故进行的紧急修理，这类意外事件是偶然发生的，往往不具有预见性，难以进行事前准备。由于发生紧急事件会对物业的使用或安全造成重大的影响，因此物业管理应该将紧急抢修列为单独的项目加以考虑。通常采取设计紧急事件处理程序的方法对紧急抢修进行准备。实践证明，这是提高防雾剂设施设备管理水平的重要手段。（2）修理类别①大修设施设备大修是工作量最大的一种计划修理。它是在房屋及设施设备基础构件或主要零件损坏严重，主要性能大部分丧失，安全性能和可靠性严重下降，必须经过全面修理才能恢复其效能的情况下使用的一种修理形式。进行设备大修时，一般需要对设备进行全部解体，消除缺陷，恢复设备的规定精度和性能。为了补偿设备的无形磨损，还可结合大修，采用新技术、新工艺、新材料进行改造、改进和改装，提高设备效能。②中修中修的工作量介于大修和小修之间。在实际工作中大修与中修的差别往往不太容易界定，特别是在结构和构成不复杂的情况下，可取消中修类别。③小修设施设备小修是维修工作量最小的一种计划修理。对于实行状态（监测）维修的设备，小修的工作内容主要是针对日常点检和定期检查发现的问题，拆卸有关的零部件，检查、调整、更换或修理失效的零件，以恢复设备的正常功能；对于实行定期维修的设备，小修的主要内容是根据掌握的损耗规律，更换或修复在修理间隔期内失效或即将失效的零件，并进行调整，以保证设备的正常工作能力。（3）修理周期和修理周期结构①修理周期对已在使用的设施设备来说，修理周期是指两次相邻大修之间的间隔时间；对新设备来说，修理周期是指从开始使用到第一次大修理之间的间隔时间（单位：月或年）②修理间隔期修理间隔期是指两次相邻计划修理之间的工作时间（单位：月）。确定修理间隔期时应使设施设备计划外停机时间达到最低限度。③修理周期结构修理周期结构指在一个修理周期内应采取的各种修理方式的次数和排列顺序，如小修——小修——中修——小修——小修——大修。物业管理企业在实行计划修理时，应根据实际情况，确定各种修理形式的排列顺序，既要符合设备的实际需要，又要研究其修理的经济性。2.维修养护计划的种类（1）按时间进度编制的计划①年度维修保养计划。包括大修、项修、技术改造、实行定期维修的小修和定期维护，以及更新设备的安装等项目。②季度维修保养计划。包括按年度计划分解的大修、项修、技术改造、小修、定期维护及安装和使用部门提出的季度追加项目。③月维修保养计划。包括按年度和季度计划分解的本月个项目；根据上月设备故障修理遗留的问题及定期检查发现的问题，必须且有可能安排在本月的项目。（2）按修理类别编制的计划。包括房屋维修养护计划、空调系统维修保养计划、消防系统维修保养计划等。3.维修养护计划的编制依据（1）房屋及设施设备的修理周期与修理间隔期；（2）房屋及设施设备的使用要求和管理目标；（3）安全与环境保护的要求；（4）房屋及设施设备的技术状态。4.编制维修养护计划应考虑的问题（1）物业使用或运行急需的、影响其他系统使用的、关键性的设施设备应重点提前安排修理，这样可减少对日常使用的影响；（2）应考虑到维修保养工作量的平衡，使全年工作能均衡地进行。对待修理的设施设备应按轻重缓急安排计划；（3）应充分考虑维修前的准备时间和维修保养工作时间；（4）应切实考虑企业资源和能力能否保障各项目的维修保养，如有能力或资源不足，就应该考虑项目外包或寻求技术支持，不应降低维修保养的技术要求；（5）计划最后确定前，资金一定要落实，确保计划内每项工作的资金都有足额的保障，否则，应按照轻重缓急做删减调整，重新制定计划；（6）所制定的计划应该包括必要的工作程序和检验程序，使计划具有可操作性和可验证性。（7）对物业使用或运行有较大影响的关键设备，应尽可能安排在非高峰期检修，以缩短停歇时间（如中央空调系统的冬季检修、采暖系统的夏季检修等）。5.维修养护计划的编制维修养护计划的编制流程图如下图所示。明确目标明确目标收集资料收集资料技术档案资料以往运行记录技术状况诊断技术档案资料以往运行记录技术状况诊断计划草案编写计划草案编写计划草案论证计划草案论证技术可行性技术可行性分析能否满足需求资金的落实情况资源的满足情况计划的可执行性和验证办法计划确定、履行必要的批准手续，一班还要向业主进行必要的解释或说明计划确定、履行必要的批准手续，一班还要向业主进行必要的解释或说明执行计划，根据实际情况的变化进行适当的调整执行计划，根据实际情况的变化进行适当的调整维修养护计划的编制流程图6.维修养护计划的内容维修养护计划的内容如下图所示。房屋及设备设施维修养护计划房屋及设备设施维修养护计划维修养护的对象维修养护的对象名称、位置、状态、范围维修养护的责任人维修养护的责任人人员构成、分工和责权维修养护的标准维修养护的标准包括养护的频次和时间间隔维修养护的方法维修养护的方法包括必要的程序和规程维修养护效果的验证维修养护效果的验证包括验证的方法、记录等二、房屋及设施设备维修养护计划的实施（一）修前预检修前预检是对待修房屋、设施设备进行全面的检查，目的是掌握修理对象的技术状态。修前预检可按下面的步骤进行：1.技术人员首先要阅读技术说明书和各类图纸，熟悉对象的结构、性能和技术指标。其次是查看技术档案，了解对象的故障及其修理的历史情况；2.使用和维护人员介绍对象目前的技术状态和主要缺陷；3.进行外观检查，如磨损、油漆及缺损情况等；4.进行运行检查，开动设备，观察运行情况；5.按部件解体检查。将有疑问的部件拆开细看是否有问题，拆前要做好记录，以便解体时检查及装配复原之用。6.预检完毕后，将记录进行整理，编制维修工艺准备资料，如修前存在问题记录表、零配件修理及更换明细表等。（二）修前资料准备修前预检结束后，工程技术人员必须准备各类图纸、图样、记录表格以及其他技术文件等。（三）修前工艺准备资料准备工作完成后，根据情况决定是否编制修理的工艺规程或设计必要的工艺装备等。（四）其他准备其他准备包括对材料及零备件、专用工、量具和设备的准备，以及具体落实停休日期和时间、向业主和有关部门发出通知、清理作业现场等设施设备停修前的准备工作。（五）组织实施要严格按照房屋及设施设备的维修计划实施，在确保安全的前提下，注意控制以下几个因素：1.质量的控制对维修养护质量有影响的要素进行有效控制，并加强对工程质量的验收检查，确保维修养护工作能够达到计划的质量标准。2.进度的控制物业的房屋和设施设备的使用率较高，停机维护一般都会给物业的使用造成不便。对维修养护工作进度进行的有效控制，既可以减少维修养护工作对物业使用的影响，也有利于降低成本。3.成本的控制通过对维修养护成本的构成要素进行有效控制，提高维修养护工作的经济性。三、房屋维修养护计划房屋维修养护范围包括房屋本体的承重结构部件（包括基础、屋面、梁、柱、墙体等），抗震结构部位（包括构造柱、梁、墙等），外墙面、幕墙玻璃、楼梯间、公共通道、门厅及公共屋面、电梯、机电设备、本体消防设施，本体上下水主管、智能化系统等防盗监控设施，非本体的门、窗、玻璃、照明灯等设施。结合以往管理经验，我们对房屋本体共用部位及非本体部分制订了详实的维修养护计划。具体内容如下：类别项目日常维修计划方案标准实施效果房屋承重及抗震结构部位1.局部受损2施工质量原因造成的结构问题日常每周巡查一次，发现问题，立即处理、维修1.由于使用不当造成结构局部受损较轻，由工程维修班按房屋修缮规定实施维修；2.如局部受轻重，应请专家“会诊”，提出方案，委托专业公司实施；1.房屋修缮标准2.有关工程施工技术规范1.安全、正常使用2.功能完好外墙面1.外墙面局部渗漏2.外墙面的大面积渗漏3.幕墙玻璃每周检查一遍，发现问题，及时维修由工程维修班按有关修缮规程实施1.房屋修缮标准2.外墙面修缮作业规程无鼓无脱、无渗水无违章、整洁统一公共屋面1.隔热层破损2.防水层破损造成屋面渗漏3.避雷网脱焊、间断4.屋面积水每月检查一遍，发现问题，及时维修由工程维修班按相应作业规程实施维修；维修费用按逐处递增20%1.房屋修缮标准2.相应修缮作业规程1.无积水无渗漏2.隔热层完好无损3.避雷网无间断电梯1.拽引绳张紧度的调整维护2.导轨、安全钳的工作情况维护3.转动、滑动部的维护各项安全装置的维护4.电脑控制板等的维护检测每天检查一遍，发现问题，及时同电梯公司联系维修由专业电梯公司实施维修（全保）电梯维修保养标准1.安全正常运行、平衡2.机房、轿厢整洁3.电梯完好100%机电设备1.发电机及水泵等机电设备的维护保养2.日常机电设备的零部件易耗品维修3.制冷系统的维修保养每天巡视检查题，及时维修由机电维修班组织实施各项机电设备维修保养规程1.无故障停电2.保障安全运行共用防盗监控1.线路的维护保养2.线路的检修每周检查一遍，发现问题，及时维修由机电维修班负责组织实施防盗监控及智能系统保养规程1.系统完好，无故障，使用正常有效2.防盗监控设施完好，无损坏3.线路无乱搭接公用照明1.线路的检修维修2.灯具的维修及更新每周检查一次，发现问题，及时维修由机电维修班按照相应作业规程实施维修公用照明维修保养规程1.线路无乱搭接2.照明灯具正常有效本体消防设施1.疏散标志的维修及维护2.室内消火栓（箱）的有效维护及检修3.烟、温感报警系统故障的排除和维护每周检查一次数，发现问题，及时维修由机电维修班按相应作业规程实施维修1.标识制定及维护管理规定2.消火栓维修操作规程3.消防报警系统维护保养规程1.设施有效，标志清楚，完好无损2.灵敏，准确报警公共通道门厅、楼梯间1.公用地面的维修改造2.公共通道、门厅的墙、棚维护3.楼间墙面、扶手、踏步的维护每周检查一次数，发现问题，及时维修由机电维修班按相应作业规程实施维修1.相应建筑部分修缮技术规程2.房屋修缮标准1.整洁、无缺损、无霉迹2.扶手完好、无张贴张痕迹上下水主管1.接口及砂眼漏水2.管道堵塞、破裂3.固定码松脱每周检查一次数，发现问题，及时维修由机电维修班专业人员负责维修1.排水管维护修缮标准2.给水管维护修缮标准上、下水通畅、无渗漏门1.破损；2.残旧（掉漆）每周检查一次，发现问题，及时维修或更换，或接到突然损坏通知后马上维修或更换由设施维修班部专业人员负责维修或更换非本体维护管理规程1.完好无缺2.无残旧窗1.破损；2.残旧（掉漆）每周检查一次，发现问题，及时维修或更换，或接到突然损坏通知后马上维修或更换由设施维修班部专业人员负责维修或更换非本体维护管理规程1.完好无缺2）无残旧玻璃1.破损；2.残旧（模糊）每周检查一次，发现问题及时维修由设施维修班部专业人员负责维修或更换非本体维护管理规程1.完好无缺2）无残旧四、公用设施设备维修养护计划公用设施维修养护范围及公用设施维修养护范围包括：院区内道路（市政道路除外）、路灯、沟、渠、池、井、园林绿化地、地下排水管、文化娱乐、停车场等。物业公共设施日常维修计划方案类别项目日常维修计划方案标准实施效果区内道路路面、人行道、缓路径、道牙每天检查两遍由工程部专业维修工按项目维修规程实施。路面修缮质量标准；人行道铺设修缮标准减少不必要的路面受污损和破坏：使局部破坏严重路面通过翻新延长寿命，从而使整个道路保持均衡使用功能。室外照明道路灯、庭院灯、高杆灯、投光灯、其他照明灯每天检查一次由工程部专业维修工按专业操作规程实施。电气作业安全操作规程，灯具施工技术标准。灯泡正常使用，灯罩完好，清洁灯杆及灯座无破损。沟渠池井雨水口、雨水井、污水井、化粪池、阀门井每周检查一次由工程部专业维修工按专业操作规程实施。井内无机物、井壁无脱落；化粪池出口及其他地隔无阻塞；井盖上标识清晰。井盖完好，无缺损，少污积，无阻塞。园林绿地绿化、雕塑小品、花池循环水池每天检查一次环境管理部进行绿化补种，园艺维修。绿化工作标准：园林工作标准。园林管理设施，设备完好；雕塑小品等园艺完好；绿化完好；循环水系统畅顺。文娱场所每天检查一次由工程部专业维修工按专业操作规程实施。会所及活动中心维修工作标准。各项设施，设备完好，正常使用。停车场每天检查二次由工程部专业维修工按专业操作规程实施。路面修缮标准，停车场地面修缮标准。道路平整，无积水，无缺损。消防设施及排水管网排水管、室外消防栓、水泵结合器每周检查一次由工程部专业维修工按专业操作规程实施。排水管施工技术标准；消防设施施工技术标准管道畅通、无堵塞、无泄漏；消防设施正常有效。公共标志设施标识牌、警示牌每周检查一遍由工程部专业维修工按相关维修规程实施标识清楚，无污迹、损坏；安放牢固。标志设施完好；标志物无损坏。连廊及自行车房连廊、自行车房每周检查一遍由工程部专业维修工按相关维修规程实施墙地面整洁，无损坏；连廊通畅；结构完好。无乱搭建，整洁、畅通；墙面无破损或污迹。其他公共设施垃圾堆放点及围栏、围墙每周检查一遍由工程部按相关维修保养规程实施。无破损，脱落；泄水通畅。确保围栏，挡土墙安全使用；确保垃圾转运站正常使用。公共智能化系统摄像监控系统；电子巡更系统；车辆管理系统；智能控制中心。每天对以下设备检查一遍：1.摄像系统监视器、控制器、摄像头等外观及控制性能；2.巡更系统读卡机外观安联接及性能；3.车管系统ic卡读卡器外观性能闸杆的外观运行情况；4.各系统电脑外观，运行情况，传输线，传输性能，软件及数据的运行情况。由工程部负责按智能化系统维护保养标准维护。系统性能良好，正常运行；设施完好，整洁有序，无损坏。管理及商业用房每周检查一遍由工程部按先关维修保养规程实施相应建筑部分维修保养规程；电气、设备维修保养规程。正常安全使用，各项设施，设备完好，无改建。物业公共设施定期维护计划及实施方案类别项目日常维修计划方案标准实施效果区内道路路面、人行道、缓路径。严禁装修期车辆挤压人行道及路牙，严禁在路面上拌制混凝土或砂浆污染路面；每年对局部损坏严重的路面、路牙、人行道板进行翻新面积应控制在1‰每年内，其它控制在5‰每年内。由事务助理加强装修检查，严禁施工车进入组内道路；翻新工作有工程部自行组织专业维修工或委托有关施工单位实施。厂房道路使用管理规定；路面施工质量标准；人行道铺设技术标准。减少不必要的路面受污损和破坏；使局部破坏严重路面通过翻新延长寿命，从而使整个道路保持均衡使用功能。室外照明道路灯、庭院灯、高杆灯、投光灯、其他照明灯灯杆每年刷漆一次；每月清洁灯具一次；每年检修线路一遍。由工程部按相关作业规程维护；对于破损灯具及老化线路进行更换。无老化，照明设施完好，灯具施工标准实现良好的灯具外观，照明系统正常有效启用，照明设施线路完好率95%以上沟渠池井雨水口、雨水井、污水井、化粪池、阀门井化粪池每半年清理一次，井盖板每年刷漆一次，防止腐蚀，每年度清理井内杂物一次，每年全面维修完善一次由工程部按相应作业规程实施。化粪池清理作业规程，井盖刷防锈漆作业规程，井内无沉积物。化粪池内无沉积物，出口畅顺，井盖正常使用，密合。流水通畅。公共标志设施标识牌，警示牌每月清洁标志一次，每半年对标志安放基础稳固情况进行检查维护，没半年对标识进行维护一次。由工程部负责实施。每5年更换一次。住宅区标识、警示牌制作安装及管理规定。标志清洁美观，安防稳固标示清晰。园林绿地、绿化、雕塑、小品春夏季各补换3‰-6‰绿地一次，树木补种春夏各一次，每3‰；花木每半月修剪一次；草坪、乔木每月修剪一次，循环水每周更换一次，每周清洁园林小品、健身器械一次；根据病虫害发生规律，每年进行三次大消杀和四次日常消杀。由环境管理部按照相应作业规程实施，自第三年起按10‰更换绿地草坪。绿化工作标准，园林工作标准。绿草丛，树木青存，剪切整齐；雕塑、小品完整清洁，流水清澈。文娱会所健身会所及健身器械会所内墙二年粉刷一次，其他每年维护一次，设备设施线路检修及其建筑部分维护修理，每天检查器械两次，发现问题几十处理。巡查由管理员负责，维修由工程部按相关作业规程和施工规范实施。有关建筑部分修缮质量标准；有关电气、机械、设备维护标准。场所内设施，设备等能发挥正常功效和正常运转环境设施完好。停车场每年对车场侧局部路牙损坏多次修补进行更新一次，对因施工质量造成的局部沉陷损坏，5年翻新一次，翻新面积应控制在5‰。由工程部组织实施或委托相关施工单位；维护费用逐年递增10‰。路面施工质量标准；停车场地面施工技术标准。停车场地面均衡，有效发挥功用。使局部损坏严重通过翻新延长其使用寿命。场地平整，无积水。消防设施及排水管道消防栓及水泵接合器每半年油漆一次，消防栓每半年排水一次，检修一次。由工程部组织实施。开启灵活，不泄漏。正常有效使用，外观完好。其他公共设施垃圾转运站及三合一垃圾集中站，围栏挡土墙每年刷油漆一遍，每季度检查挡土墙顶排水沟通畅情况每年度检查一次泄水孔畅通情况。由工程部按相关作业规程实施挡土墙维护标准；围墙维护标准。设施安全正常使用，美观完好。公共智能化系统摄像监控系统，巡更系统，车辆管理系统，智能控制中心对各系统的设施，设备性能及连接运行、传输，现实情况进行月检。由工程部技术部按相应维护保养规程实施；本系统设备20年更换一次。智能化系统维护保养标准。系统良好运行，设施，设备及传输线路完好，软件及数据完好正确保存。管理及商业用房每月检修一次设施、设备，每半年检查一次电气线路，每两年内粉刷一次，每半年对其他建筑部分维护一次。由工程部按相关维护保养规程实施。建筑部分检修保养规程，相应电气设备维修保养规程。整洁、安全、正常使用，设施、设备完好。第四节特种设备维护管理一、供配电系统（一）日常巡视1.内容（1）配电房卫生、通风、照明。（2）配电箱（柜）内各路指示灯、仪表、电容器、电流、电压及开关位置。（3）各路开关、母排、接地、接零及管线。（4）电缆（槽）沟。（5）房屋渗漏。（6）抽检楼层强电井供电设备。（7）配电房内清洁。2.标准（1）无异味、灰尘、杂物，通风良好。（2）确保运行无异常。（3）无过热、异响、掉闸、松动、脱落、氧化，接地、接零可靠。（4）无积水、杂物。（5）正常无水渍.（6）无发热、无异味异响，接地、接零可靠。（7）墙面地面干净，设备表面无油污、粉尘。（二）年度保养1.内容（1）配电箱（柜）；（2）接触器；（3）继电器；（4）按钮、指示灯；（5）熔断器；（6）电容器；（7）互感器；（8）电度表、仪表；（9）开关；（10）楼层强电井。（11）三相计量器及电流表维护2.标准（1）确保其正常；（2）整洁，门锁正常，开关灵活；（3）触点良好，无烧蚀，声音正常；（4）普通及时间继电器延时准确，接线触点完好；（5）接线完好，触点接触可靠，指示灯明亮；（6）底座牢固，接触良好；（7）无膨胀或高温渗油现象：对接线及油渍渗出的电容器进行更换，用500V摇表对电容器对地测量和电容外壳对地电阻，更换出现膨胀现象或高温渗油的电容器。（8）接线柱牢靠，无发热；（9）指示、计量精确，接线完好；（10）接触良好，开断正常，无发热；（11）墙面地面干净，箱槽表面整洁、无油污、粉尘。（12）计量校验精确二、电梯及自动扶梯（一）保证办公楼至少一台电梯24小时运行，电梯和自动扶梯运行平稳，乘座舒适，电梯准确启动运行，停层准确。轿厢内、外按钮、灯具等配件保持完好。（二）电梯和自动扶梯应经有资质的检测机构检验合格，应由专业资质维修保养单位进行定期保养，每年进行安全检测并持有有效的《安全使用许可证》，在有效期内安全运行。（三）应有专业人员对电梯保养进行监督，并对电梯运行进行管理，并应做好日常电梯运行的巡检与记录。（四）电梯发生一般故障，一小时内专业维修人员应到场修理。发生电梯困人或其他重大事件时，物业管理人员应及时处理，专业维修人员应在30分钟内达到现场进行抢修。三、空调系统（一）对空调系统的维护保养应该按照规定的频次进行。（二）定期对空调系统进行检查，测试运行控制和安全控制功能，记录运行参数，分析运行记录。（三）定期检查冷却塔风机变速齿轮箱、淋水装置、循环泵、电器控制箱，保证冷却塔及附属设施的正常运行和良好保养，提供符合要求的冷却水。（四）定期对空气处理单元、新风处理单元、风机盘管、滤网、加湿器、风阀、积水盘、风机表冷器进行清洗和保养；定期清洗和更换空调机组的空气过滤器、冷凝水积水盘和冷凝水管道。（五）定期进行循环泵、空调主机、冷却风机电柜主电路螺栓紧固，测试绝缘值，作好记录。（六）定期对空调系统主机、水泵、电机、管道、膨胀水箱、集水器、分水器进行检查保养。（七）各种管道完好，阀件及仪表齐备，无跑、冒、滴、漏现象。（八）保证冷冻主机及附属设施的正常运行和良好保养，提供符合要求的冷冻水。（九）保证采暖热水及附属设施的正常运行和良好保养，提供符合要求的采暖热水。（十）对空调循环水质进行维护保养和水质分析，保证水系统内的水质符合国家标准要求。（十一）定期检查空调机组马达、风机的运转情况，记录运行参数。（十二）定期安排对新风量、排风量的测定。（十三）应考虑定期安排对空气品质的测定。（十四）定期安排对风管系统的清洗。四、消防系统（一）火灾自动报警系统1.对消防火灾报警控制器进行自检功能检查；2.对可测量相关参数进行查看和记录，如回路电流等；3.公共场所烟感器、温感器安装检查，与底座接触是否良好，外观是否洁净完好；4.每次随机抽取不低于5%的烟感或温感，喷烟或加热后查视报警是否正确；5.手动报警按钮，检查安装是否牢固，有无破损及丢失；6.每次随机抽取不低于5%的手动报警按钮，进行模拟报警，测试报警功能是否正常；7.对楼层内各模块箱进行外观检查，外接线是否固定良好；8.对联动控制柜上的按钮每次按10%的比例进行功能试验，控制功能正常；9.对火灾报警控制柜、联动控制柜等进行清扫除尘。线路松动，应进行紧固。对自检、消音、复位功能检查，主电源与备用电源切换、报警检查。（二）风机及防火阀1.断开主电源，挂上标示牌，检查电机接地是否良好。2.坚固各部分松动的螺丝及联轴器。3.检测电动机的绝缘电阻，检查主回路接触点。4.调整皮带松紧，手转皮带轮，观察转动是否良好。5.检查与更换各接合面间的垫片和密封填料。6.清洁电机及风滤器和机壳内部。7.向转动部位加润滑油，保证联轴器及轴承的灵活性及稳定性。8.检查调节阀的机械开闭动作，开闭角度标志。9.手动开机测定三相电流值，检查指示灯电压、电流表，听查风机各部件运行声音。10.对各遥控点的控制箱（含箱内元件）进行全面检查。11.连续三次停开机检查手动各点遥控的正确性、可靠性。12.连续运转5-7分钟验证风机运转正常。13.检查各控制箱内的电器触点及各接线端子，如有烧损想象，拆下后用砂纸打磨，用螺丝刀逐个紧固各接线端子，端子无松动。14.检查排烟阀微动开关及内部接线端子，端子无松动，微动开关固定良好。15.检查远控排烟阀复位按钮、导轮、钢丝、转轴，用油壶给导轮、钢丝、转轴加油，复位按钮控制无误、排烟阀开启灵活。16.检查各送风口百叶窗，送风口百叶位置正确。（三）应急照明及疏散指示灯1.每3个月进行一次备用电池亮灯（半个小时），使电池放电后再充电，延长电池寿命。2.检查出口指示灯玻璃面板有无划伤或破裂现象。3.出口指示灯电源指示灯是否亮，如不亮，应立即修理。4.检查出口指示灯安装是否牢固。5.针对检查中发现的缺陷取下来进行修复，再装回原位。6.灯箱外壳及面板擦抹干净。（四）灭火器1.灭火器应设置在通风、干燥、清洁的地点，不得受到烈日的曝晒，不得接近热源或受剧烈振动。2.灭火器悬挂地点的环境温度为-10℃~55℃。3.灭火器设置地点应位置明显，便于取用，并且不影响安全疏散，推车式灭火器与其保护对象之间的通道应畅通无阻。4.对灭火器要经常进行检查，检查内容为：（1）喷筒是否畅通（如堵塞要及时疏通）；（2）压力表指针是否在绿色区域（如在红色区域要检查原因，检查后要重新灌装）；（3）零部件是否完整（有无松动、变形、锈蚀、损坏）；（4）可见部位防腐层是否完好（轻度脱落要及时补好，明显腐蚀应送专业部门维修及进行耐压试验）；（5）铅封是否完好（一经开放，必须按规定再行充装，并作密封试验，重新铅封）。（6）按时进行定期检查、保养：每一季度检查一次喷嘴和喷射管有否堵塞、腐蚀损坏，刚性连接式喷筒是否能将其轴线回转，并可在任意位置停留，推车式灭火器的行车机构是否灵活，有否检验标志。检查完后在灭火器检查卡上签字。（7）灭火器由消防部门认可的专业公司进行灌装。（五）室内消火栓1.消火栓外检查：检查消火栓门关闭是否良好，锁、玻璃有无损坏，消火栓门封条是否完好。2.随机抽取消火消火栓总数的10%测试，按消