XXXX11-聚焦十八届三中全会房地产政策

26三月2024XXXX11_聚焦十八届三中全会房地产政策2十八届三中全会公报概要全面深化改革总目标•

全面深化改革的总目标是完善和发展中国特色社会主义制度，推进国家治理体系和治理能力现代化。全面深化改革重点•

经济体制改革是全面深化改革的重点，核心问题是处理好政府和市场的关系，使市场在资源配置中起决定性作用和更好发挥政府作用。全面深化改革时间•

到2020年，在重要领域和关键环节改革上取得决定性成果，形成系统完

备、科学规范、运行有效的制度体系，使各方面制度更加成熟更加定型。全面深化改革

•积极发展混合所有制经济，支持非公有制经济健康发展

•使市场在资源配置中起决定性作用，建立城乡统一的建设用地市场

•切实转变政府职能，深化行政体制改革

•完善税收制度，建立事权和支出责任相适应的制度

•赋予农民更多财产权利，完善城镇化健康发展体制机制

•加快自由贸易区建设，扩大内陆沿边开放

•推进协商民主广泛多层制度化发展，发展基层民主

•确保依法独立公正行使审判权检察权，健全司法权力运行机制

•加强反腐败体制机制创新和制度保障，健全改进作风常态化制度

•进一步深化文化体制改革，提高文化开放水平

•建立更加公平可持续的社会保障制度，深化医药卫生体制改革

•设立国家安全委员会，完善国家安全体制和国家安全战略

•划定生态保护红线，实行资源有偿使用制度和生态补偿制度

•深化军队体制编制调整改革，推进军队政策制度调整改革

•中央成立全面深化改革领导小组，负责改革总体设计、统筹协调31、强调坚持和完善基本经济制度2、加快完善现代市场体系3、加快转变政府职能4、深化财税体制改革5、健全城乡发展一体化体制机制6、构建开放型经济新体制7、加强社会主义民主政治制度建设8、推进法治中国建设9、强化权力运行制约和监督体系10、推进文化体制机制创新11、推进社会事业改革创新12、创新社会治理体制13、加快生态文明制度建设14、深化国防和军队改革15、加强和改善党对全面深化改革的领导4

十八届三中全会市场化财税改革土地改革推进城乡一体化建立城乡统一建设用地市场一揽子财税改革工程十八届三中全会后长期房地产政策方向本届三中全会强调“市场决定性”，我们预计未来楼市政策将逐步摆脱过去全国一刀切的模式，根据城市特性产生分化，并加快探索房地产长效机制的建立。然而在长效机制成熟前，为保证楼市稳定，现行调控手段仍将继续实行。城镇化楼市调控逐步去行政51、市场化改革——市场保障并行走2013年10月中央政治局集体学习，明确

“保障的归政府、市场的归市场”的住房供应体系总方针。预计接下来两个月住建部、国土部以及地方政府将陆续出台相关保障房的相关措施。开发

限价限售

商

融资受限购房

住宅限购

者

购房限贷

6市场起决定性作用建设统一开放、竞争有序的市场体系，使市场在资源配置中起决定性作用

“必须加快形成企业自主经营、公平竞争，消费者自由选择、自主消费，商品和要素

自由流动、平等交换的现代市场体系，着力清除市场壁垒，提高资源配置效率和公平

性。”

“要建立公平开放透明的市场规则，完善主要由市场决定价格的机制，建立城乡统一

的建设用地市场。”

房地产调控去行政化1998年停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。我国实行近四十年的住房实物分配制度从政策上退出历史舞台。

72003年明确房地产业已经成为国民经济支柱产业。与此同时，由于房价过快上涨，中央政府开始不断加强宏观调控。十八届三中全会提出使市场在资源配置中起决定性作用，历经十年的房地产调控有望逐步进入去行政化阶段。去行政化大势所趋，值得期待

2013年高端住宅市场有望逐步放开限价限售•

作为为达成年度房价控制目标而采取的短期行政干预手段，其形式意义大于实际意义。在市场化起

决定性作用的思路作用下，商品住宅市场尤其是高端住宅市场的限价限售措施有望逐步放开。继续支持政策导向型房地产开发，兼顾市场效益融资环境•

以银行信贷为主的间接融资渠道，一方面将继续支持中小套型普通商品房以及保障房的开发建设，

另一方面将为更多市场化下效益良好的企业提供资金支持。此外，为实现增供应目标，房企再融资

有望开闸。不同城市区别化对待限购政策•

新一届政府一改以往中央一刀切的宏观调控模式，鼓励各地开展因地制宜的差异化调控措施。限购

作为逆市场化的行政指令，有望在房价走势平稳、供需结构平衡的城市率先逐步退出。短期内难以全面放开购房限贷•

虽然市场化配置得到前所未有的强化，但住房本身离不开民生问题这一属性。在保障房建设稳步推

进但尚未完全覆盖低收入住房困难家庭的当下，将继续限制部分人士利用金融杠杆投机入市。

8短期行政化措施难全面放开9政府保障逐步到位为前提缓解资金压力建设管理选址配套

分配

退出

轮候

年份2010201120122013年计划

开工（万套）

590

1000

780

630

建成（万套）

370

432

600

470拓宽融资

渠道土地配建

要求••“十八大”奠定

“双规制”，建立市场配置和政府保障相结合的住房制度10月中央政治局集体学习，明确

“保障的归政府、市场的归市场”的住房供应体系总方针••••《住房保障档案管理办法》《基本住房保障条例》草稿《公共租赁住房管理办法》《中央补助廉租住房保障专项资金管理办法》各地颁布保障房的申请、分配、退出等管理办法

土地配建保障房数量增长

迎接供应高峰

全国保障房开工量与竣工量200

040012001000

800

6002013

2010

2011开工（万套）

2012建成（万套）2013年6月国务院常务会议，将加快棚户区改造作为城镇化重要战略部署：

５年内再改造各类棚户区1000万户

2013年改造304万户“十二五”规划，住房保障覆盖率达到20%保障房住房保障体系探索

“加强顶层设计和摸着石头过河相结合，整体推进和重点突破相促进，提高改革决策科学

性，广泛凝聚共识，形成改革合力。”未来住房保障顶层设计将完善，近期相关部门已开

始探索逐步将经济适用房纳入公租房系列统一管理。

廉租房

租赁用房（三合一）

棚户区

10

公租房

经济适用房各类棚户区改造商品属性夹心住宅：北京自住型商品房

北京推出自住型商品房，探索“夹心层”住房保障。然而，经济适用房滋生诸多问题尚未

解决，自住型商品房如何避免重蹈覆辙，其又能走多远，仍值得关注。•

北京市住建委发布消息称，北京自住型商品住房确定位为

商品住房属性，面向自住型、改善型住房需求家庭，保障2013年

9月2013年

10月2013年

11月

房轮候家庭可优先购买。•

北京积极加大涉及自住型商品房的地块供应，根据已成交

地块与待成交地块中自住型商品房的建设面积推算，预计

年底前完成2万套自住型商品房的供应目标将顺利达成。•

首批7个2013年北京第一批自住型商品房项目规划设计方案

在规划展览馆正式对外开放。首批7个项目分布在四个区县，

可提供自住型商品房16000余套。土地出让采取集中建设或者配建等多种形式，通过“限房价、竞地价”等出让方式公开竞拍供应规模销售对象套型面积销售价格流转规则2013年底前完成不低于2万套自住型商品住房供地，今后还要根据市场需求情况进一步加大供地规模为本市具有购房资格的家庭，本市户籍无房家庭和经适房、限价房轮侯家庭可优先购买以90平方米以下为主，最大套型建筑面积不得超过140平方米原则上按照比同地段、同品质的商品住房价格低30%左右的水平确定原则上5

年内不得转让,5

年后转让差价的30%交纳土地收益等价款122、土地制度改革——长期而艰巨的任务三中全会用词较多地阐述了打破土地二元结构，实现农地入市流转的决心，然而，鉴于土地问题的复杂性，牵涉面广，其将是一个长期的任务。但不容置疑，接下来各地将开启大规模的开展土地改革的试点。13“赋予农民更多财产权利”“建立城乡统一的建设用地市场”长期目标：打破土地二元结构，实现农地入市流转。与十七届三中全会

“逐步建立城乡统一的建设用地市场”的表述相比，此次“逐步”二字被去掉。表明改革的方向更明确，推进力度加强。但鉴于土地问题的复杂性，牵涉面广，改革依然是一项长期工程。首先，相关法律有待修正；土地确权与历史遗留问题需得到清理；农地入市规模、流转模式等需深入探索与试点。预计未来将经历至少10年的推进发展。小产权房有望转正：对已经形成的‘小产权房’，或有望按照不同情况补缴一定数量的土地出让收入，妥善解决这一历史遗留问题长远影响：增加建设用地规模，增加房地产市场供应农民最大的财产：土地长期目标：赋予农民更多对土地的处置权、抵押权、转让权。目前多地已试点农民对于集体建设用地开发经营权的流转，最终农地转让权的开放将有赖“城乡统一的建设用地市场”的建立。143、新型城镇化——推进速度加快土地制度改革试点大规模的开启将为新型城镇化建设奠定基础，未来城镇化的一揽子推进工作将展开。而首当其冲的必然是户籍改革的推进步伐加快，解决了和户籍挂钩的各类资源的均衡才有可能实现真正的城镇化。

“推进城乡要素平等交换和公共资源均衡配置，完善城镇化健康发展体

制机制。”

“健全城乡发展一体化体制机制”制度模式•

户籍改革•

大城市内城镇化•

紧凑城市群

15•

逐步取消按农业户口、非农业户口区分城乡户口统一户口

的登记方式，实行城乡统一的户口登记管理制度•

使流动人口在就业保障、社会救助、了女就学、法

律援助等方面，逐步享受

“同城待遇”。

•

户籍政策逐渐放开的表现，购房不再作为外来人口

取得“合法稳定住所”这一落户条件的唯一途径。

登记制度居住证制

度

购房落户

逐渐取消

户籍改革随着城镇化的发展，以农民工为主体的流动人口占我国各大城市的常住人口比重逐年增加。日渐开放的户籍政策无疑将推升城市对外来人口的吸纳能力，从制度上促进城乡人员和资源流动，进而促进城乡一体化进程。户籍改革方针：

小城镇和中小城市将

优先开放落户限制；

大城市人口向心力

大，需要控制其合理

人口承载量，户籍政

策的开放谨慎。17大城市内城镇化

城中村改造目前全国各大中城市的城中村规模还依然十分巨大，城乡一体化的发展目标将加快对城中村的整体规划与改造计划。

城市外扩，去中心化随着中心城区土地资源日益减少，居住成本高涨，大城市逐步“去中心化”成为发展趋势。郊县区域对中心城区挤出部分具有强大的吸附力，随着政策规划利好、城市轨道等交通网络覆盖以及生活和商业配套的完备，这种吸附力日渐加强，为城市“向外扩张”奠定基调。18紧凑城市群在特定的区域范围内云集相当数量的不同性质、类型和等级规模的城市，以一个或两个特大城市为中心，依托一定的自然环境和交通条件，城市之间的内在联系不断加强，共同构成一个相对完整的城市“集合体”。194、财税改革——房地产税收改革任重道远房地产行业涉及税种较多，涉及面较广，如何真正完善税收，逐步使地方政府拜托土地财政的困扰，任重道远。时下热点的房产税或将在城市、税率、征收对象等方面进一步扩容。金融调控工具

购房者层面

调节市场供需，引导居民合理住房消费

个税

（流转环节）仅北京严格执行

房产税（存量阶段）

进展缓慢

房企层面

有效供应，优化资源配置

土地增值税警示作用大于实

际征管1、二手房评估系统不成熟的城市：没有征收的技术条件2、房价涨幅有限的三四线城市：按原价的1%‐3%和按差额20%来征收无太大差别3、需求旺盛的热点城市：提高交易成本将导致成交骤降，地方政府没有执行动力严征土增税影响房企拿地，而土地出让金是地方财政的支柱，导致中央的收紧信号难以取得实质效果预计新一轮房产税扩容，仍将结合当前试点经验，从增量开始征收，减少政策落地难度，短期来看，对市场的影响依然有限。

20“必须完善立法、明确事权、改革税制、稳定税负、透明预算、提高效率，建立现代财政制度，发挥中央和地方两个积极性。要改进预算管理制度，完善税收制度，建立事权和支出责任相适应的制度。”

房地产税收制度：扩围热点城市北京、广州、深圳

二线城市

：大部分三、四线城市由于供应充足，房价水平维持低位，暂时并不具备征收房产税的必要。争论点

杭州、南京……技术基础：全国住房信息联网，进程遇阻原定2013年6月前500城联网目标无疾而终土地产权：中国的土地是有限产权，已一次性收取土地出让金，房产

税涉嫌重复交税；其次，70年产权决定房屋价值逐年贬值，而现试点

房产税以市场价值评估市场影响：预计新一轮房产税扩容，仍将结合当前试点经验，从增量开始征收，减少政策落地难度，短期来看，对市场的影响依然有限。

21房产税：沪渝试点成效甚微

试点扩围提上日程

一线城市：225、近期政策走向——调控升级信贷收紧今年以来各地土地市场持续活跃，地价上涨，地王频现。中原监测40个城市，一线、二线及三四线城市含住用地平均楼面地价全线上涨。尤其是一线城市受到追捧。重点城市的房价大幅上涨令政策风险加大。据中原领先指数显示，自2012年3月以来，京沪穗深累计涨幅均在28%以上。京沪深三地政策落地，更多房价过热城市或跟进23北京—京7条深圳—深8条•深8条：10月11日《继续加大房地产调控力度保障房地产市场平稳健康运行》•二套房首付比例由6成提至7成：10月31日，《中国人民银行深圳支行关于调整深圳市差别化住房信贷政策的通知》•京7条：10月23日《完善执行机制，坚定不移稳房价》•自住型商品房：10月23日《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》上海—沪7条•上海：11月8日，《进一步严格执行国家房地产市场调控政策相关措施》提高二套房首付比例至7成，提高外地人购房资格政策影响：心理层面大于实际

官话：重申现有政策•三地均重申现有限购限贷政策的执行•均表示加强监管

上海提高外地人购房资格•由之前的2年内在本市累计缴纳1年以上，调整为3年内在本市累计缴纳2年以上•据中原地产估测，受影响群体约占10%以内甚或更低，预计心理层面影响或刺激成交量的下滑，但政策实施节点仍值得关注

24

实际：二套房首付比例提至7成•三地二套房首付比例均已提至7成•据中原监测，目前购买二套房人群比例低于10%，加之市场上各类操作手法，实际影响有限

北京自主型商品房•北京提出自主型限价商品房供应体系，明确了将按照“低端有保障、中端有政策、高端有控制”的总体思路•后期执行为关键2009/022009/052009/082009/112010/022010/052010/082010/112011/022011/052011/082011/112012/022012/052012/082012/112013/022013/052013/0825信贷左右购房需求上半年，市场回暖，银行贷款额度充足；房企融资额充裕4月开始，部分城市收紧公积金贷款6月，银行

“钱慌”，个人住房贷款收紧、房企融资成本走高年末，银行信贷进一步收紧，多地放贷放缓，利率优惠减少市场：房贷总量较大、增速较快的情况下，部分一二线城市仍出现房贷紧张甚至断贷现象单位：亿元；

数据来源：国家统计局

40

20

0(20)(40)100

80

60180160140120房地产开发国内贷款增速个人房贷增速（%）

房地产国内贷款与个人住房贷款走势图部分地区房地产市场较为火爆，房贷需求超过了银行在合理审慎情况下的贷款投放能力银行加大结构调整，将更多贷款投向收益更高的领域，相应收缩了房贷增速。信贷政策收紧影响成交银行信贷紧张，利率优惠减少

26信贷政策

2003年以来我国信贷政策与新建住宅销售趋势‐10‐20‐302010043652003/012004/012005/012006/012007/012008/012009/012010/012011/012012/012013/01

基准利率（左轴）数据来源：央行新建住宅销售增速（右轴）