监狱物业物业管理整体设想与策划

监狱物业物业管理整体设想与策划目录第一节物业管理服务整体分析 1一、监狱物业服务特点分析 1二、监狱物业服务对象分析 3三、监狱物业服务诉求分析 4四、监狱物业服务工作重难点分析 4第二节物业管理的指导思想与总体目标 7一、物业管理的指导思想 7二、物业管理的总体目标 8第三节监狱物业管理服务整体模式 8一、制定科学、规范的管理制度 8二、建立周密的治安管理模式 9三、加强消防管理服务 9四、重视清洁服务 9五、加强设施设备维修保养工作 10六、完善其他配套服务 10七、建立有效的服务反馈渠道 11八、建立完善的应急预案 11第一节物业管理服务整体分析物业管理是指物业服务物业公司按照合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。随着国家行政机关及企事业单位后勤管理社会化、监狱化、专业化发展，物业管理服务的领域逐渐由住宅物业、楼物业延伸到部队、行政办公楼、医院、银行、监狱，给物业管理行业带来了新的监狱机遇。监狱是国家政权机关的重要组成部分，根据公共行政学理论，行政机关的管理体制是国家制定的有关机构设置和管理权限划分的结果。将行政区物业管理服务推向社会化、专业化，更是对XX市乃至本地区的行政物业物业公司化管理及物业管理监狱的发展有着重要的促进意义。针对XX监狱管理的各个要素，本物业公司开展了深入广泛的项目考察和监狱调研，在深入挖掘设计和开发思路的基础上，仔细分析该XX监狱的特点，并周详考虑未来物业管理工作将面临的重点难点，确立了本物业公司管理XX监狱物业的整体构想和管理策划思路。一、监狱物业服务特点分析监狱物业管理的特点十分突出，这主要是受行政机关的性质影响。首先，行政机关的办公场所不是写公楼，通常写字楼的监狱工作人员数量较多，而且有多个使用者，即使他们的工作内容与工作性质不同，但可以使用同一场所，而且基本上对物业管理的要求都相同。而监狱的工作场所归政府所有，每一位工作人员都是监狱工作人员中的一份子，工作的主体围绕着为人民服务，所以在物业管理上的要求也存在一定的特殊性。具体的特点体现为：（一）政治性和保密性。监狱物业管理的各项工作紧紧围绕监狱的行政工作展开，特别是与党政重要领导、机密文件和重要会议有直接接触的服务工作，要求物业管理监狱工作人员，必须时时刻刻保持高度的政治观念和保密意识。（二）较高的技术性。监狱的行政办公楼通常建筑规模大、配套设施全，集各种先进技术设备之大成，配备有中央空调系统、高档电梯、楼宇自控系统、保安监控系统、火灾报警系统、大型停车库（场）、通讯和互联网集成系统和办公自动化系统等。这些设备设施系统涉及了机械、电子、计算机、信息网络和工民建等多项技术和学科，技术含量高。（三）服务要求特殊。监狱物业管理不仅要让监狱内的工作人员满意，还要让来监狱办事的上访人员满意。在保安服务工作中，经常要配合行政有关部门接待上访人员的任务，因此，保安在接待处理上访人员时，必须牢牢把握政策、注意工作技巧，即要维护好机关办公秩序，又要帮助上访人员解决问题。（四）安全保障要求高。监狱作为行政机关对防范治安案件、防火灾等要求较高，监狱物业管理必须加强楼内各区域的巡逻检查，针对各种可能发生的突发事件，建立完善应急方案：如火灾预案、刑事案件处理预案、意外人身伤害处理预案、公共卫生应急预案等。（五）对环境有更高的要求。行政办公楼人员聚集，流动性较大，易出现脏、乱和建筑及配套设施损坏的问题。同时，行政办公楼又是为民办事、体现行政效率的重要场所，因此，对办公楼的环境有更高的要求：整洁、明亮、稳重、大方。二、监狱物业服务对象分析监狱物业的服务对象是具有不同政治素质、文化背景和社会阅历的个体，包括中心的工作人员和前来办事的其他机关单位的工作人员。因此XX监狱监狱工作人员群体具有如下特征：楼内办公人员具有较高的文化素质和一定的社会地位，拥有较强的政治素养，追求安全、舒适、安静、整洁的办公生活和会议环境，注重管理的品味与质量，强调服务的舒适性，对物业管理服务有着极高的要求。三、监狱物业服务诉求分析XX监狱引入专业的物业服务，实行行政区后勤全面社会化，其所追求的目标是：1.通过星级物业服务，树立XX监狱良好的服务形象；控制成本，节约费用；将有限的人、财、物投入到更为专业的行政服务之中。2.充分提高物业综合服务工作效率，作为XX监狱的有益补充，协助其成为设施一流、管理一流、服务一流的XX省监狱行政办公物业物业公司化管理的典范，体现XX监狱高质量、高效率、亲和的形象。随着社会的发展，同样的诉求，标准已经在不断的提高，我司将通过机制创新、管理创新、服务创新及技术创新，不断满足XX监狱所有工作人员和人民群众日益提高的服务要求。四、监狱物业服务工作重难点分析（一）物业服务工作重难点本物业公司组织各类专业技术骨干，经过全面深入的调研，了解了XX监狱的工作范围与服务要求，并从监狱工作人员的角度出发，分析了XX监狱管理的重点，经归纳整理，XX监狱的物业管理工作重点体现在以下4个方面：1.安全防卫XX监狱进出的车辆和人员很多，成分复杂，涵盖有办事、开会、上访等，XX监狱除了公务人员正常办公外，还有很多事务活动和接待来自中央及各省市的领导、党和国家领导人的来访，因此，XX监狱的安全工作是物业管理的重中之重。2.保密XX监狱作为XX市的行政机关，保密等级高，XX监狱的物业管理人员，须具备安全保密的基本知识，按国家保密方面的有关法规，做好保密工作。3.设施设备XX监狱所拥有的机电设备系统不仅装机容量大、复杂，而且进口设备多、技术先进。设备系统包括供配电、给排水、中央空调、电梯、消防、智能化等系统，作为XX监狱物业，其设备运行安全、正常是保证整个物业正常运作的基本条件，所以，设施设备的维护管理显得尤为重要。4.建筑物XX监狱行政区建筑的形象庄严、宏伟，外型美观，对维护管理要求高。装饰材料的多样性，决定了今后我们在物业管理工作中要针对不同的装饰材料采取多样化的管理手段，如木质材料的防腐、防染色、防褪色、防蛀蚀；地毯的防潮、防蛀蚀、防染色；皮革材料的防腐蚀老化；大理石、花岗石等石质材料的防腐蚀、防染色等，都是今后装饰工程维护的重要内容。（二）解决措施针对以上我们所列举的管理重点及物业特性，本物业公司对XX监狱的管理将采取四大措施。1.全面投入，保障设备的良好运行XX监狱作为现代化办公区，其设备设施的日常运作有着极高的管理维护要求。本物业投入使用的一些先进设备设施促使管理观念、管理机构、管理方式更现代化、科学化。设施设备要求高、操作严、范围广，涉及到管理、通讯、安防等方方面面。本物业公司在理论学习、现场参观、实地演练的基础上，制订了科学合理、切实可行的维护、保养、运行计划，保证各项设施设备的良好、有效运作。并且，本物业公司还将组织所有的设备养护人员针对XX监狱所具有的各种类设施设备进行专业培训和学习，保证意识到位，技术到位，服务到位。2.全面防范，最大限度降低管理原因造成的治安事件发生率XX监狱物业的管理与住宅监狱的物业全封闭式管理不同，XX监狱开放化的办公性质导致外来人员数量多、流动性强、成分复杂且不易管理，这给物业管理的公共秩序及治安管理带来了不小的困难。本物业公司在现场勘察、实地访问的基础上，根据XX监狱的安防条件，结合本物业公司长期管理各类不同性质物业的安防经验，依托本物业公司常年坚持半军事化管理的高素质护卫队伍，从实际情况出发，确立了XX监狱使用初期“人防为主、技防为辅”，常规期“双管齐下，全面防范”的整体治安思路，采用三重五层防范系统，并将实行24小时保安全方位巡逻制、24小时监控中心值守制。我们有理由相信，经过本物业公司的管理，可以确保XX监狱因物业管理原因造成的治安事件发生率为零。3.提供专业化、低成本的管理服务物业管理行业向专业化、规模化方向发展是监狱的选择和时代的要求。在XX监狱的管理工作中，针对该物业的诸多特点，我们将充分发挥本物业公司管理的优势，逐步实现绿化、保洁、保安、设施设备养护等方面的专业化维护管理。同时，本物业公司一贯倡导勤俭办事精神，珍惜和用好来自监狱工作人员的每一分钱，力求所费必有所值，通过控制人力和物化消耗，力争以低于监狱价的收费提供服务，保证监狱工作人员、物业公司、社会全面受益。充分体现本物业公司“以严谨细致、追求完美的工作作风，使经营品质不断提升，让监狱工作人员获得满意服务”的质量方针和“以监狱工作人员为中心”的经营思想。4.开发XX监狱物业管理专用软件本物业公司将依据已有的现代化管理手段的丰富经验，整合社会资源，为XX监狱的物业管理项目专门设计开发一套管理软件，将物业管理各工种、各环节程序及收费等项目全部纳入软件管理，使XX监狱物业管理的复杂环节得到最大程度的减少，同时降低管理成本，提高工作及时率、有效率、满意率。第二节物业管理的指导思想与总体目标一、物业管理的指导思想用先进的物业管理理念和专业的物业管理技术，为XX监狱营造安全、舒适、整洁、安静的办公环境，提供优质物管服务，高效保障本项目正常运转。二、物业管理的总体目标（一）为XX监狱工作人员及来访人员提供一个安全，舒适、快捷的工作环境。（二）确保行政办公楼内的设施设备正常使用。（三）确保XX监狱的保洁、绿化、安保等各项服务项目正常运行。（四）建立体系完备的物业管理规章制度与考核办法，确保XX监狱物业的服务质量。（五）具备应对各种紧急情况的应对能力，确保XX监狱的整体安全。第三节监狱物业管理服务整体模式一、制定科学、规范的管理制度本物业管理公司积极探索制定并不断完善管理制度，使整个管理工作有章可循，有据可依，让XX监狱物业管理科学化、制度化和规范化。具备高素质的员工队伍，高技术的管理手段，高标准的管理方式。二、建立周密的治安管理模式XX监狱安全保卫工作十分重要，它不仅涉及国家、物业公司和个人财产与生命安全，还涉及大量机关事务机密。由于行政办公楼一般在办公时间是开放性的，所以，治安管理难度非常大，必须加强治安防范，建立健全各种值班制度：1.坚持非办公时间出入办公楼的检查登记制度。2.坚持定期检查楼宇防盗与安全设施制度。3.坚持上下班交接检查制度。4.加强前门、后门的警卫及中央监控。5.坚持24小时值班巡查，力求做到万无一失。6.物业管理公司应全面建立监狱工作人员档案，熟悉监狱工作人员情况，增加沟通了解，做到心中有数，确保监狱工作人员的人身和财产安全。三、加强消防管理服务由于行政区办公楼规模大、功能多、设备复杂、人员流动频繁、装修量大，火灾隐患因素比较多。因此，办公楼对防火要求很高，应特别注意加强对消防工作的管理。加大培训员工熟悉消防基本知识，掌握防火、救火基本技能，建立明确的防火责任人制，加强防范措施，定期检查、完善消防设施，落实消防措施，发现问题及时处理，彻底消除事故隐患。四、重视清洁服务本物业管理公司制定完善的清洁细则，明确需要清洁的地方、材料及清洁次数、检查方法等。加强经常性巡视保洁，保证大堂、电梯、过道随脏随清，办公室内无杂物、灰尘，门窗干净明亮，会议室整洁，茶具清洁消毒。五、加强设施设备维修保养工作办公楼本身规模大、功能多、设备先进，物业管理人员不仅要具有管理知识，更要具有与之相配套的专业技术知识，才能做好这些设备的管理和维修保养工作。本物业管理公司重视对设施设备管理人员的培养，对办公楼水电设施（包括高低压变电房、备用发电房、高低压电缆电线、上下水管道等各项设施）的全面管理和维修，定期开展专业知识和技能培训，制定供水供电的应急措施；特别注重对电梯的保养与维修，对消防系统的检查、测试和对空调系统的保养、维修。此外，本物业公司建立健全的检查维修制度，对公共场所和设备设施，比如走廊、大厅、中央空调、电梯间等地方进行定期检查与维修维护。对监狱工作人员的设备报修及时处理，并定期检查。做到电梯运转率不低于98%，应急发电率达到100%，消防设备完好率达到100%。六、完善其他配套服务监狱物业管理其实就是一种服务。为方便监狱工作人员，满足监狱工作人员需要，在行政区办公楼安排物业服务人员提供问询、会务等各类服务，包括提供一些日常性服务，如协助接待来访客人，回复电话问询、投诉；提供其他可能的委托服务，如接收信件、包裹、杂志等。七、建立有效的服务反馈渠道本物业管