工程管理制度

工程篇1、工程人员应服从领导，听从分配，对工作积极主动，认真负责。2、工程人员应加强内部沟通、相互间工作积极配合，上下级间应时常检查、汇报工作。3、工程人员应严格遵守公司工作时间，公司实行每周工作六天，每天工作七小时的工作制度。具体工作时间为：周日和国家法定节假日为休息日，要求工程人员因工作需要自觉加班。4、工程人员在上班时间应佩戴工作牌。5、工程人员在正常上班时间须提前十分钟到达工作岗位并打卡，做好办公前的准备，不准迟6、工程人员上班时，应注意着装、仪容整洁得体。7、工作时间应保持办公室肃静，不得大声喧晔，需与别人研究商量问题，请不要影响他人使用电话要简明扼要，不得“煲电话”。8、办公室应保持整洁，写字台上的办公用品要摆放整齐有序。公共卫生要自觉清扫和维护，不准随地乱倒污物。9、工程人员务必坚持勤俭办企业的精神，做到凡起草、打印、复印文稿及内部资料等要做到一张纸两面用。10、工程人员每天下班前，要检查门窗和空调开关、电灯等电源是否关好。11、工程人员应自觉保持守法、廉洁、诚实、自律的个人操守，不得从事违反国家法律法规、损害公司利益、有违社会道德的事情。12、工程人员不得利用职权和工作之便索取或收受乙方单位的利益。否则将按公司有关规定给予警告、记过、辞退处理，情节严重的将移交司法机关处理。13、工程人员不得单独擅自接受施工单位的宴请，因业务需要接受对方宴请，须事先征得领导同意。工程质量目标1、严格控制施工质量，符合国家规范要求及设计要求，各分部及单位工程验收合格率为100%。2、严格控制施工进度计划的实施，确保工程总体及时交付率100%。3、采购物资准时到货率≥80%,进料检验率达100%。5、顾客满意度测评指标的质量目标，工程质量顾客满意度≥95%:(每年由工程部协助策划部统计一次)(1)、建筑几何尺寸误差满意度达≥90%;(2)、屋面、墙壁、厨卫防渗漏性能满意度≥90%;(3)、墙壁、地面无空鼓、开裂现象满意度≥90%;(4)、门窗密封性能满意度≥95%;(5)、五金配件质量满意度≥95%;(6)、屋面、墙、地面平整度满意度≥90%;(7)、水、电安装质量满意度≥90%;(8)、室内外安防系统满意度≥90%;(9)、房屋装饰装修满意度≥80%;(10)、总平施工质量满意度≥90%;对监理单位的管理程序公司工程部作为公司的代表对工程施工建设进行监理、监督，为圆满完成工程建设任务，工程部遵照以下管理制度，对监理单位实施切实有效的控制，实现合同确定的工期、质量、造价等目标。一、开工前有专职监理工程师，明确岗位责任制等，把质量控制落实到实处。知施工单位。织设计、施工方案和各项技术措施进行审查认可，如有不同意见应书面向施工单位提出。更单、技术核定单、施工图补充文件等，了解设计意图和技术质量标准，发现和解决图纸中的问题，找出工程的特点、重点、难点，以便采取相应措施。二、施工中组织各专业监理工程师审查其可行性并提出意见。建设单位反馈或提交意见书。试配试焊结果及其有关技术资料，经监理单位核实后，再报送甲方现场代表审核批准方可使用。合格后才能使用，如有疑问时，监理工程师应及时向施工单位提出意见，并抄送甲方。预检记录和隐蔽记录报送监理工程师核定，监理工程师对关键部位进行现场检查，如符合施工规范和设计要求时即可签字认可，所有隐蔽工程未经监理工程师检查签字不得进行下道工序。对已造成施工事实者，监理工程师应责成施工单位提出处理措施，并经设计单位同意和甲方现场代表认可。8.监理工程师应参与水暖工程的系统试压试验，通风，空调工程的单机试运转及无生产负荷联合试运转和电气照明，动力试验，以控制安装质量。9.凡影响工程进度和投资的重大设计变更和工地洽商，应取得甲方现场代表的同意。10.监理单位须做好现场技术经济签证，严格审查施工图预算，并严格掌握进度款、结算款必须在工程质量合格的前提下办理。11.项目总监理工程师或指定的监理工程师代表，须参加现场有关施工例会，提出监理意见。12.监理工程师督促施工单位负责定期检查安全防护措施。如发现安全隐患可直接向施工单位及负责人提出整改或提出停止施工的意见，直至以书面形式向甲方或有关部门反映。监理工程师必须熟悉本专业的安全技术要求，认真审查有关施工需采取和应注意的安全防护措施，督促施工单位在施工中严格遵守安全技术规程，法规。13.现场若出现质量或安全事故，监理工程师应及时向本单位上级和甲方汇报，由监理公司组织有关单位研究处理方案，并责成责任方写出书面事故报告和提出具体处理方案，经设计单位、甲方和监理单位同意后进行处理。14.监理工程师负责监督事故的处理，并对处理结果检查验收，将处理文件报送甲方。15.监理工程师在施工现场工作中亦严格注意自我防护，自觉遵守施工现场有关安全防护规范16.甲方现场代表对工程质量有否决权，监理单位应遵守执行甲方现场代表的任何指令，若有异议应在三日内提出书面意见，否则不予承认。17.如发现施工单位或其他施工管理人员或施工操作人员技术业务水平低劣，忽视施工质量和拖延工期等，影响或将影响工程质量和进度计划等不良情况，监理工程师应及时汇报甲方，要求撤换其达不到要求的施工单位，分包单位或施工管理、操作人员。18.深入现场检查保证质量措施的落实情况，如发现有不按施工规范和设计图纸要求施工，影响工程质量的，及时向施工方面负责人提出改正意见，如施工方没有改正，可直接向施工方面负责人提出书面停止施工的意见，并报送公司和甲方。变化的设计变更及工地治商，同时检查是否满足质量要求，如不合格不予签认。各专业监理工程师进行审查竣工验收资料和初验，经初验合格后，由项目总监理工程师签认竣工报告，再向甲方提交竣工报告，由甲方确定日期组织有关单位和人员参加正式验收工作。工作，报请监理工程师审查后提交甲方。凡违反上述程序要求，工程部将视情节处以罚款，直至扣除工程监理质量保证金。工地安全文明施工管理制度1、控制目标：杜绝安全事故，做到安全生产、文明施工，确保项目全过程良好形象、环境和精神面貌。2、适用范围：适用于本公司开发的所有项目在施工过程中的安全文明施工管理和控制。3、各单位职责包商按照合同要求落实安全文明施工措施；单，责令整改；令整改；E.参与监理单位组织的各种安全文明施工检查活动及会议；F.负责协助处理现场有关安全文明施工事宜；G.负责协调对外其他安全事宜。4、安全文明施工方案安全文明施工方案，报监理单位审核，工程部批准后实施。的安全技术措施，对专业性较强的工程项目，编制专项安全施工方案，并采取安全技术措施。形象，以及施工人员着装，落实现场安全管理措施，达到合同要求的标准。5、安全文明监理细则6、安全文明检查与检查制度，专项安全文明施工方案是否符合有关法规、规范和标准要求；时用电等安全技术措施。程部审定批准后，方能付诸实施。标牌上必须正确定出工程项目名称、建筑面积及结构类型、建设单位、设计单位、建设监理单位、施工单位项目经理和建设单位派驻现场代表人的姓名、开工日期、《文明施工责任书》批准文号、施工平面布置图等，还应有安全生产管理制度板、消防保护管理制度板、场容卫生环保制度板。E.施工现场的管理人员、施工人员应当佩戴证明身份的证卡，非施工人员不得擅自进入施工现场。此证卡内容及形式由施工单位拟定，并交由甲方审定批准后，方能实F.施工单位在施工前，必须在甲方规定的区域内布置临设，并必须将所有的施工总平面布置图交由甲方审定批准后，方能付诸实施。G.施工现场应确保进出道路通畅、平整、坚实，有回旋余地，施工现场应有可靠的排水措施，施工污水沉淀排入甲方指定的地方，排水系统处于正常的使用状态。H.施工单位应当按照施工总平面布置图合理布置各项临时设施，堆放大宗材料、成品、半成品和施工机具设备，减少二次倒运与搬迁，不得侵占场内道路及安全防护等设施。建筑物内外的零散碎料和垃圾渣土应及时清理。楼梯踏步、休息平台、阳台处等悬挑结构上不得堆放料具和杂物。在施工作业面，工人操作应做到“活完料净脚1.施工单位应重视和加强施工现场的卫生防病工作；职工食堂应符合《中华人民共和国食品卫生法》规定的标准，并办理《卫生许可证》;食堂工作人员必须先体检、培训合格后方可上岗；发现传染病人和疑似传染病人，及时救治并向卫生防疫机构报告。J.遵守国家有关环境保护的法律规定，采取有效措施控制施工现场的各种粉尘、废气、固体废弃物以及噪声、振动对环境的污染和危害。K.严格按照《中华人民共和国消防条例》的规定，在施工现场内建立和执行防火管理制度，设置符合要求的消防设施，并保持完好的备用状态。在容易发生火灾的地方施工或者储存、使用易燃、易爆器材时，应当采取特殊的消防安全措施。贯彻“谁施工谁负责安全、防火”的原则。L.施工单位在主体及装修施工时，必须作好外架的搭设和安全网的挂贴，其作法应以书面形式在施工前两天上报甲方批准后，方能实施，脚手架的搭设应遵照《脚手架搭设的安全要求》,特别需注意对只图施工方便、随意拆除外架连墙杆而影响脚手架安全的情况的监管。M.施工单位应对现场机具进行正常维护和定期保养。使用垂直运输机械(如塔吊、门字架等),必须有劳动局颁发或施工单位质安科核定的使用许可证，方能使用。相邻工地的塔吊，各施工单位应相互协调，不得发生塔吊碰撞事故。N.在施工前，各施工工长应以书面形式向施工工人作好安全技术交底，并作好文字记录，随时接受甲方现场代表的督查。0.施工单位应接受建设方及政府主管部门的安全文明监管。工单位进行检查评分。检查施工单位安全文明措施落实情况，检查现场重要部位、机械设备的安全措施并记录。方大小便，否则，每发现一处罚款500元，并从工程款中扣除。空作业，必须系安全带，做到高挂低用及牢固，设置必要的警戒，严禁高空坠物。不戴安全帽、高空作业不系安全带，每发现一次罚款200元。E.施工单位施工工人穿着统一的标准建筑背心上班，且每周必须清洗一次。进入工地穿拖鞋、打赤脚的，每发现一次罚款200元。7、措施执行施工方案的执行情况，日常检查主要内容有：问题及时协调配合处理；项目公司应参与。检查情况的处理：E.检查合格及整改后合格的结论抄送工程部审核、备案；F.监理单位签发的安全整改单需报建设单位项目现场代表；方主管工程副总经理审批才能生效，5天以上报总经理审批。8、事故处理监理单位及建设单位协助承包商处理事故。工程部及时将事故情况报告公司总经理，施。公司组织专人调查，落实对策措施。工地现场例会制度1、在正式开工前，组织施工、监理单位召开工地第一次会议，会议由建设方主持，建设方介绍开工准备条件、宣布开工；施工方介绍施工准备情况和施工组织设计；监理方介绍监理规范，三方熟悉施工合同、监理合同的主要内容；2、第一次工地会议，建设方应宣布授予监理单位的权力权限。3、第一次会议纪要要由建设方整理，确定每周工地例会的时间及各方与会人员名单；4、工地例会由监理公司主持。5、工地例会检查上周计划执行情况，分析未完成原因，制定纠偏措施解决现场施工问题，确定下周计划及要求配合协调的内容；6、工地例会纪要由监理公司整理，经会签后分发给各方。7、参加工地例会的各方人员：建设方的工程部全体人员；监理单位的总监及总监代表，专业监理工程师；施工单位的项目经理、技术负责人、各栋号长或工长、安全负责人、质量监督负责人等。8、参加会议的人员应按第一次工地会议确定的每周工地例会的时间准时参加，未经监理公9、会议期间，请注意保持会场纪律，手机要求调到无声或振动。工程质量管理制度1、工程部在施工过程中按照合同规定和规范的要求督促监理单位和施工单位认真履行合同，实现质量目标。2、为监理开展工作创造有利条件，充分发挥监理的作用，并对现场监理的工作能力和监理效果进行有效监控。3、工程部按各专业岗位进行质量管理和控制分工，工程部经理负责内部质量保证体系的运行，督促施工单位完善质量体系；4、各专业岗位督促施工单位质量体系子系统的有效运行；5、原材料、半成品、构配件进场后，按岗位职责划分会同施工单位、监理单位共同进行外观检查、核验三证，合格后方可使用，不合格的应书面通知施工单位运离现场；6、施工过程质量验收按单位工程、分项工程、分部工程进行验收合格后签字，方可进入下道工序；7、单位工程竣工验收由建设方主持组织质监站、施工单位、监理单位、设计单位、勘探单位共同验收，会签验收单，按资料验收、主要功能项目检测、感观评定内容进行；8、实行工程档案备案制度，详细内容参见政府有关“工程档案备案”相关政策。9、监理单位应：4)参与图纸会审、施工组织设计/施工方案审核、开工预备会、工程管理例会和专题协调3)保证项目工程符合合同要求。11、施工准备的质量控制措施1)图纸会审及交底：项目工程开工前，项目公司组织施工单位、监理单位、设计单位、工程技术部参加施工图纸会审；经会审修改过的图纸正式下发给施工单位。2)施工组织设计方案：总承包商根据项目设计图纸并结合现场的实际情况编制《施工组织设计》;送监理单位及项目公司。监理单位及时对该方案进行评审，并将初步评审合格的《施工组织设计》报项目公司，项目公司按《项目开工准备管理规定》的要求审核及审批后，将结果发送监理单位及总承包商。3)资质确认：分包商、供应商将各自的企业资质、项目现场人(或联系人)、用工人数等资料报监理单位，经监理单位初审合格后报项目公司。项目公司根据合同质量标准再次审核。4)材料设备：总承包商在组织乙供材料设备进场前，必须严格按照合同的规定并依照样板采购，在进场前必须提前知会监理单位及项目公司，监理单位接到通知后必须对照封板或监督送检组织验收。具体见《材料设备验收管理规定》5)施工样板制度：施工现场根据需要对分部分项及其他工程采取施工样板管理，即在大面积施工前，先由承包商按设计及项目公司要求在现楼小规模施工样板，经监理、项目公司、工程技术部确认后再大面积施工，达到保证质量满足设计效果，避免返工浪费的目的。12、组织施工过程中的质量控制1)在施工过程，监理工程师应跟踪监控承包商的工序作业过程，一般工序采用巡视、平行检验方式，重要部位、关键工序(基础、结构、防水等)采取见证、旁站方式，发现承包商的错误做法、不当操作或缺陷，及时责令承包商纠正；同时项目公司专业工程师要参与监理工程师的日常巡视工作，确保及时掌握现场的质量情况。2)监理工程师进行隐蔽验收，各专业检查确认后方可同意隐蔽；安装各专业预留预埋必须进行全面检查，关注诸如漏水、漏电等隐患。对所有隐蔽工程，工程部专业工程师应参与。3)监理单位每月组织专项质量专题会议，处理现场发生的工程事故或工程质量问题。监理单位判断必要时，可临时召开。4)监理单位将在现场发现的质量问题及在质量专题会议上讨论的内容形成结论。当结论符合要求时，则对结论进行进一步的分析并形成月度或专题质量报告并报送工程部；当结论不符合要求时，则需进一步整改，并由监理单位检查整改结果，直到最后符合要求。5)工程部各专业工程师应每天参与现场工程质量巡查，对巡查中出现的技术问题和质量问题进行指导、协调、处理，并认真记录在施工日志中。每月必须至少组织一次由监理单位及各专业工程师参与的全面质量巡查，确保工程整体质量的连贯性。工程部专业工程师应对巡查结果形成结论并将结论反馈给监理单位。同时此结论可作为考核监理单位的依据。6)每月月底，工程部根据监理单位报送的质量报告结合现场巡查质量记录形成《项目工程管理月报》。7)工程部每月至少现场检查一次项目工程质量，发现问题，立即提出整改要求，并书面发给公司。8)工程部每月初将《项目工程管理月报》汇总后报工程副总经理审阅。13、质量事故1)当在施工过程中出现不可预见的质量事故时，承包商应在第一时间采取有效措施进行紧急处理并通知监理单位及项目公司；2)监理单位应及时跟进，组织事故善后处理，形成《质量事故报告》并提交项目公司，重大质量事故由项目公司总经理上报工程技术部，组织质量协调会，确定质量调整方案，报工程副总经理批准后执行处理。14、工程验收过程中的质量控制1)隐蔽工程验收：施工单位自验后，通知工程部和监理单位验收，专业工程师和监理验收通过后，在隐蔽工程验收单上签字，才允许其进入下一道工序。2)中间验收：工程部参与监理单位组织的对分部工程进行的验收评定，并在施工单位提交的分部工程质量检验评定表上签字。3)竣工验收：分部工程完工后，工程部组织监理单位对单位工程进行检验评定，并在单位工程质量综合评定表上签字。单位工程完工后，由工程部组织相关单位进行竣工验工程进度管理流程1、项目工程进度控制：是指对施工方案进行预先策划，编制并根据实际情况动态调整工程进度计划，切实执行并达到按时交付使用目的的过程。2、控制目标：确保项目的工程总体进度在满足质量标准和投资控制目标的前提下达到公司的经营要求。3、各单位职责月度)进度计划是否符合公司发布的正式计划文本，并报公司领导。工作穿插配合计划。E.监督检查工程计划执行情况，对关键节点延误的立即组织召开计划协调会。F.负责召集各相关专业部门编制及修订《工程管理规划书》及编制项目总体控制计划。以总控计划为依据，编制项目月计划，相关部门编制周计划。计划，并对实施过程进行动态跟踪控制。4、计划编制1)工程部在项目方案设计完成后开始编制《工程管理规划书》,在施工图设计完成前编制完成《工程管理规划书》。化后，预算合同部负责将相关节点计划内容在施工总承包工程合同中约定。3)工程部应要求施工总承包商在开工前根据合同要求，编制《项目施工总进度计划》(阶段/月度/周计划),报监理单位审核其合理性及可行性，监理审核通过后提交工程部审核，公司主管副总经理审批。审核重点为：是否满足项目控制计划要求及销售需求；计划中各节点工期是否符合合同工期及《工程管理规划书》要求。如不符需及时与施工总承包单位协调修改。5、施工进度控制工作细则1)施工进度目标分解图，它至少要有下列控制点，每个控制点都应是一个或几个子网络：E.室外配套工程完成。F.大型设备安装、调试。G.竣工初验、竣工交验。2)进度控制的工作内容及深度；3)进度控制的方法和具体措施；4)进度目标实施的风险分析；5)风险分析的合理性、充分性。6、进度计划实施及检查1)承包商负责按照批准的施工进度计划组织施工，如需改变计划，应报监理单位及甲方同意后方可实施。在整个施工过程，监理单位应该协同项目公司对日常进度进行监督检查及管理，工程技术部每月至少到工程现场抽查各项目公司的实际进度情况一次。工作内容如下：理公司审核。分包各阶段各环节的进度是否相互街接，对满足要求的计划予以确认。作业动态，发现不符合施工组织设计和计划的施工组织方法、劳动力安排、工作面管理，或者施工投入不足、效率低下，影响周计划时，应要求承包商整改。并对整改结果进行验证，验证情况报工程部审核，公司备案。措施，由公司主管副总经理或其指定的人员审核并明确回复意见。监理单位负责跟踪并检查每周进度计划的执行情况，在每周监理例会上核查施工总承包商所报周计划的完成情况，分析偏差原因，提出纠正措施，评价施工总承包商的施工组织管理与进度控制能力。E.当实际进度偏差超过两周时，监理单位应向建设单位提交专项报告，共同商定并采取措施，责令总承包商执行，并由监理单位负责实施的验证。包括总承包商对分包商的进度控制情况，月底汇总后形成监理月报并提交给甲方。F.监理单位负责检查设备材料供应商的供货准备情况。7、工期管理程例会或进度协调会并形成结论。及建设单位批准后执行。理单位及建设单位批准；另一方面需及时办理工期签证申报，监理单位应对工期签证进行合理及可行性审核，工程部应审核其是否满足控制性计划及销售需求，并报项目主管副总经理审批，对影响工程关键节点的，应报总经理审批后，及时调整工程进度计划，调整后的工程项目计划到总经理办公室备案。和措施形成专门报告，做好计划动态控制。现场签证管理制度为了加强现场签证管理，规范工作流程，有效地控制成本，提高现场签证的结算效率，特制定本制度。1、现场签证：是指对施工管理中发生的超出施工图范围的零星事件的确认。例如：因设计变更引起的拆除、地下障碍的清除迁移、销售通道的搭建、临时用工、各种技术措施处理、施工过程中出现的奖励和索赔问题、发包单位委托承包单位施工的零星工程(在施工合同2、现场签证原则：1)按权限审核：现场签证的办理至少要经过技术、经济成本两层级的审核方可办理；甲方授权代表的签字盖章为准；3)严格现场经费签证。凡涉及经济费用支出的停工、窝工、用工签证、机械台班签证等，由现场工程师认真核实后签证，并注明原因、背景、时间、部位等。例如：由于业主或别的非施工单位的原因造成机械台班窝工，后者只负责租赁费或摊销费而不是机械台班费。格，合同中没约定的，应由有关管理人员以补充协议的形式约定。现场工程师不能以工程签证的形式取代。方式、钢筋搭接方式等，应在施工组织方案中严格审查，不能随便做工程签证处理。审，避免重复签证。处理。属于工程签证的由现场施工人员签发，所发生费用按发生原因处理。3、工程部职责1)审核承包商和监理单位发出的《现场签证申请单》。4、预算合同部职责5、主管工程副总或总监职责6、总经理职责2)施工过程中出现的未包含在合同总价中但按合同规定可以计取的各种技术措施处理。化，导致工程量增减、材料代换或其他变更事项，且在合同中规定可以按实际情况调整的情况。1)特急现场签证：不能事先控制且如果迟延执行将有可能造成更大损失的签证。现场签证的数量应当尽量减少，必要时统计发生此类签证的数量以加强对项目公司的考核。)9、变更签证的预审批1)工程部或承包商填写《签证申请预审表》,明确签证部位的工程量并由工程部经理签署最终意见。作日内签完。2万以上的经预算合同部经理、工程副总经理审核，总经理审批。5~7个工作日内签完。上报到公司领导层面审批的签证单须附齐相关资料，如《签证申请单》、工程量计算过程及依据、简图及记录、组价明细及依据等等。行授权，授权人对授权事项仍负完全责任。发给监理单位、施工单位，并办好收发手续。2)紧急情况可由工程部经理口头请示主管副总或总经理，签发《工程指令单》。3)施工单位按指令内容组织施工实施，监理单位、工程部须对签证实施情况进行跟踪监督，并核实执行结果。对未按规定时间和任务完成的，督促整改，直至完成。11、签证申请的提出与确认1)施工单位根据上述具体情况据实提出签证申请，并编制初步预算附相关证明文件，报经监理单位审核同意后，报工程部、预算合同部审核。2)工程部专业工程师和预算人员在接到签证申请一个工作日内，到现场对指令实施情况进行量价复核，并对照合同规定，填写《变更签证确认单》并签署明确意见，签证造价确认结果作为结算依据。3)隐蔽工程签证必须在隐蔽前完成验收手续和工程量确认，同时做好原始情况记录(如照片、录相资料等)。E.审查签证项目增减工程量是否准确；F.审查有无相应的图纸或说明；G.对签证内容的实施情况进行跟踪，如有变化或调整，及时向造价工程师反馈。12、签证造价确认1)施工单位须于完成指令工作后7天内提交《工程变更造价申报表》《工程变更预算明细表》,经监理单位审核，工程部、预算合同部初审确认工程量及所附图纸并组织造价工程师对造价进行审核，出具《工程变更造价确认单》确认。造价确认单提请审批。2万以下的工程副总经理审批，2万以上的总经理审批。1)施工单位根据确认的签证内容和工程变更造价确认单，编制工程结算，工程结算需“一单一价”。《变更签证确认单》应作为结算的依据。经工程部经理、预算合同部经理签字且加盖公司公章、领导审批手续齐全的《变更签证确认单》就可结算。认的现场签证结算，并填写《项目年月现场签证汇总表》,报送公司领14、签证的汇总分析2)预算合同部组织每月对现场签证情况进行汇总分析，形成《变更签证分析报告》,并与目标成本进行对比，必要时提出改进措施，以控制工程成本的增加。15、签证单的要求1)《工程签证申请单》、《变更签证确认单》字迹端正、语意清楚明了，必要时附上示意图，标明各种尺寸。2)签证单必须连续编号。3)签证必须由甲、乙、监理三方签字后才有效；4)签证单需列出各工程量计算稿，并画出草图；5)签证原件一式三份，乙方一份，监理一份，甲方一份。签证，须做好记录，说明不予签证的原因，并完成正常的审批程序，存档备案。不合理签证包括但不限于以下几种情况：少的分部分项工程故意漏签，虚增工程量；现场签证存在缺少一方甚至两方的签字，有的签证内容相互矛盾，偏离事实；难的特点，高估冒算，弄虚作假，从而抬高工程造价。期赶工费用增加；施工单位因质量问题造成的工程返工，费用增加等；H.签证所列的工程量内容从预算角度不应单独列项，其已经包含在其他工程预算子16、无效签证3)签证要有顺序。规定工程签证必须按工程建设进程顺序进行签证，否则应为无效签证。所有工程项目各专业施工图会审2、控制目标技术难题，并制定解决方案；2)解决施工图纸中存在的问题，减少图纸的差错，将图纸中的质量隐患消灭在萌芽之中。3、部门职责1)技术部组织施工图的会审工作，并处理施工图会审中发现的功能、结构、立面等问题。2)工程部参加施工图会审，协调解决施工图会审中发现的非功能、结构、立面问题。4、施工图会审内容章、注册建筑或注册结构师章，是否正式签署；矛盾；标注有无遗漏。否一致；建筑图与结构图的表示方法是否清楚；是否符合制图标准；有无钢筋明细表或钢筋的构造要求在图中是否表示清楚。11)留孔预埋件是否表达清楚，有无遗漏，其中预留孔是否满足观感要求，是否便于施工，有防水要求的审查其构造要求是否达到防水要求；12)重点审查建筑通病中的各构造做法是否符合要求，是否有利于消除通病隐患，其中以防水、墙身开裂，墙身、地面空鼓等为主要审查对象；13)厨房、卫生间空间和平面尺寸是否满足人性化要求，既要满足功能要求，又要达到方便使用和节约户型面积等目的；14)材料来源有无保证，能否代换；图中所要求的条件能否满足；新材料、新技术的应用是否有问题。15)地基处理方法是否合理，建筑与结构构造是否存在不能施工、不便于施工的技术问题，或容易导致质量、安全、工程费用增加等方面的问题。16)工艺管道、电气线路、设备装置、运输道路与建筑物或相互之间有无矛盾，布置是否合理。5、施工图审核的原则6、施工图审核的重点7、施工图审核的过程图纸会审。织工程部、设计单位、监理单位、施工单位进行设计交底和图纸会审。化建议，统一交施工单位汇总、整理，详列图纸会审问题清单。一解答，施工单位及设计单位专人对提出和解答的问题作好记录，以便查核。施工、监理、建设、设计各单位参加会审的人员签字，并加盖各单位公章。归入各分部资料组卷。8、相关记录工程前期准备管理规定适用于公司开发项目的前期准备工作管理2.控制目标规范项目开工前准备工作管理，制定合理科学的施工方案，保证项目如期、顺利开工。3.职责1)项目前期资料准备和前期报建手续。3)组织召开《施工组织设计》与《工程专项施工方案》评审会，提出修订意见并汇总分析。3.2技术部1)审核重大和疑难项目的《工程专项施工方案》3.3工程副总经理1)审批《工程专项施工方案》4.1工程部根据项目总体控制计划组织编制项目工程进度计划。4.2施工组织设计的编制与审批4.2.1工程部要求施工单位在项目开工15日前编制《施工组织设计方案》,编制完成后报监理单位及工程部审核，合格后，由公司主管副总经理审批执行。4.2.2《施工组织设计》的内容应包括但不限于以下内容：1)施工单位项目管理架构2)施工顺序及施工方法3)施工机具配置及其布置4)安全施工措施和安全预案、文明施工管理要求5)施工进度计划及保证措施6)施工质量计划及保证措施7)施工资源计划8)施工现场平面布置(含配合销售对现场的布置要求)9)施工临时用水用电措施10)工程重点难点及措施11)总承包管理措施等4.2.3工程部在审核施工组织设计时注意与国家颁布的技术标准、法律法规相吻合；具体施工组织设计的审查请见附后—:《施工组织设计审查要点》;审查完成之后，项目公司与施工单位协商意见，要求施工单位修改。4.3监理规划/细则的编制和审批4.3.1项目工程开工前，工程部要求监理单位编制监理规划，最迟在正式开工前10天内提供。监理规划应由总监编写，监理公司技术负责人审核；4.3.2项目公司从监理资质、人员及设备配备、监理制度制定、监理重点难点把握、“四控两管一协调”的落实等对监理规划进行审查；具体审查见附件二：监理规划审查要点。4.3.3监理规划编制完成后，监理单位应在项目开工前完成监理实施细则的编制，监理实施细则应包括监理工作的流程、控制要点、方法及措施等，编制完成后提交工程部审核，公司主管副总经理审批。4.3.4工程部根据国家及地方法规、监理规范与规程、建筑工程质量管理条例、监理合同、《监理规划》、设计文件、施工组织设计、公司相关要求等对监理细则进行审核。4.4专项施工方案编制与审批4.4.1施工单位编制的专项方案，由工程部组织评审，其中工程部、预算合同部、施工单位和监理公司必须参加，必要时请技术部和另聘请外部专家参与。施工方案与评审意见经公司主管副总经理批准。施工单位根据评审会意见修订专项施工方案。审批通过的方案由工程部负责分发到监理和技术部进行存档备案。4.5水文地质勘测4.5.1技术部负责组织招标，工程部、预算合同部参与，共同确定水文地质勘测单位。4.5.2技术部组织勘测单位至现场进行水文地质勘测。4.5.3水文地质勘测单位提供水文地质勘测成果报告，为基础设计和施工提供依据。4.6三通一平组织实施4.6.1招标小组或工程部确定项目三通一平工程承包商。4.6.2公司组织办理三通一平相关手续，并按照现场临建三通一平要求、《工程质量管理流程》、《工程安全文明施工管理指引》等组织三通一平工程承包商进行施工。4.6.3三通一平完毕后，工程部对现场地形标高进行测量。4.6.4三通一平完毕后，工程部应制订现场施工单位用水、用电的计量及费用摊分方案。4.7项目开工准备4.7.1项目开工现场准备1)工程部负责组织监理单位和施工单位进场；2)工程部负责向监理单位和施工单位进行现场情况交底；3)工程部负责审核施工单位提交的现场临建施工组织设计，对其施工总平面布置、现场临水临电布置、现场机具设备配置的合理性和经济性进行检查；4)工程部负责检查施工单位现场准备情况，保证其满足本公司现场Cl形象要求及施工合同相关条款要求。4.7.2项目开工技术准备1)工程部按监理规划对监理组织进行审核；2)工程部组织首次工地会议；3)工程部移交场地并办理移交手续；4)监理单位审查施工单位提交的测量放线控制成果和保护措施；5)监理单位审查施工单位的质量管理体系、技术管理体系和质量安全保证体系；6)监理单位审查施工单位提供的专业分包商的资格。7)开工前工程部负责组织完成规划放线、定位交点及移交工作。4.8项目开工4.8.1公司开发部办理完成施工相关报批报建手续，取得施工许可证。4.8.2施工单位在开工前10天内向监理单位及工程部申报《基础施工专项方案》和总施工平面布置图，按上述程序评审通过后方可开工。4.8.3施工单位向工程部提交工程开工报审表，经公司主管副总经理审核盖章后正式开工。4.8.4监理单位在批准工程开工时，必须落实如下条件是否具备：1)施工组织设计已经审批完毕4)施工现场准备情况具备开工条件5)施工单位的各项准备工作已就绪7)监理规划和基础部分监理细则已审核8)与施工单位的合同已经签订完毕9)施工单位已办理消防、临建等报批手续附一、施工组织设计审查要点1.1施工组织设计依据应充分，包括：施工合同、甲方其他要求、政府有关规定、国家和地方有关规范、全套施工图纸、地质勘探报告、地下管网分布图、现场状况等。1.2施工组织设计必须六项齐全且有深度：工程管理架构、施工技术措施、现场平面布置、进度总计划、施工机械状况说明及一览表、质量安全保证措施。施工组织设计应针对本工程具体特点，提出相应措施。2.4应实施目标管理，列出下列控制目标：工期目标，工程质量目标，安全生产目标，劳动生产率目标，降低成本目标，并应列出计划在工程上推广应用的科技成果、新技术、新材料的项目。明确地下、主体与安装、装修的衔接关系。3.4进度计划中应明确各分项工程工程量、材料用量、日人工产量等计算依据，并应绘制各工种劳动力分布曲线。3.5施工人员、施工机械、设备、材料安排应充足，进退场时间应科学、合理，特别对需甲方限价以及三方供货合同材料、甲供的材料、设备应有详细的限价、定板、进场计3.6应明确甲方或乙方分包工程的进退场时间。3.7施工进度计划应考虑因建设单位销售需要提前移交部分的施工安排。3.8由于各种因素造成进度延误后，施工组织设计中应有各种应对措施。4.1现场布置图应考虑基础、地下室、主体、装修等施工各阶段的需要(包括分期开发工程的上下期街接),并应重点考虑销售需要。4.2乙方应采取措施创造、维护良好的现场销售环境；应有具体措施配合样板房施工和对外开放。4.3平面布置应达到方便施工、易于管理、节省成本的目的。5.质量、安全要求5.1施工组织设计中应有防治工程质量通病(特别涉及到使用方面，例如渗漏、裂缝、排水不畅通等)的具体措施和奖惩制度，确保房屋的使用功能。5.2在危险环境下施工，应采取具体防护措施，确保人身和财产安全。5.3乙方应采取措施协调各分包单位的施工工作(如垂直运输、用水用电、加工场地等),负责本单位和分包单位的成品、半成品的保护。6.施工方案6.1施工组织设计中的措施，应根据工程需要考虑周全，并分项列明所采取的措施的费用，由甲方根据招标书、投标书、施工合同等决定是否支付该部分费用。6.2应针对施工难点(例如后浇带、防水工程、大体积砼、转换梁、坡屋面等)编制技术方案，方案应科学、经济、施工简便。6.3应明确乙方分包工程的施工单位单位，并由分包单位提供分包工程施工方案、资质证6.4应针对各季节的特点(如台风、雨季等),采取不同的施工措施。6.5考虑各种备用方案，包括人力、设备、材料等，如发电机、水池等。6.6施工现场应采取措施达到文明施工标准。6.7关于样板房毛坯部分的施工应有具体的措施，样板房开放后应有具体的维护办法(如防水等)。6.8人力、设备的安排应充分，对于垂直、水平运输等关键设备应有具体可行的维修、备用措施。附二、监理规划审查要点监理规划的审查依据应充分，包括：监理投标文件、中标通知书，监理合同，国家、行业和地方的政策、规范、标准，工程技术资料，施工图，地质勘察报告，地下管网分布图，现场情况，公司相关质量要求。审查监理单位的监理规划必须内容齐全且有深度，包括：审查工程监理项目的管理架构，审查监理单位的监督措施，审查施工单位施工技术现场平面布置，审查进度总计划安排，审查检测仪器设备，审查安全保证措施。2.1管理架构人员、岗位设置需详细具体，包括项目总监、总监代表、各专业工程师是否依据合同条款，按建筑、结构、给排水、电气、暖通等专业分工，配备与工程项目相适应的监理人员，并审查专业技术人员的上岗证或资格证。2.1.1审查现场平面布置考虑销售需要，对现场布置图提供指导性意见。2)审查监理单位对施工单位是否采取措施创造、维护良好的现场销售环境及配合样板房施工和对外开放的意见。2.1.2审查检测仪器设备审查监理单位是否依据合同条款，检查落实施工现场达到文明施工标准的措施，按国家、行业和地方的规范、标准，配备经过国家技术监督局检验合格的经纬仪，水准仪，钢尺等检测仪器设备。审查监理单位是否依据合同条款，对施工单位采取措施创建文明安全现场环境提供指导意见。2.1.4进度计划1)审查监理单位在进度方面的要求与公司是否一致，核查监理单位对进度控制点的设置是否符合公司进度要求。2)审查总进度计划安排时应符合实际情况，从施工过程的连续性、紧凑性和均衡性出发，依工程环境考虑各因素，并考虑分包单位的施工进度安排，为公司有关部门提供指导意见，审查进度控制点的设置应考虑因公司销售需要及提前移交部分的施工2.1.5质量要求1)依据公司的合同条款和质量管理要求，现行的国家和地方的有关规范、规程、规定，按照事前控制，事中跟踪，事后检查三大步骤，对监理单位在基础部分，主体结构部分，防水部分，装修部分等相关部分的质量检查作为重点，旁站检查与抽查相结合，对人员，材料，机械，工序，环境进行跟踪，动态地进行监控管理。水工程、大体积砼、转换梁、坡屋面等)编制监理方案，方案应科学、经济。对样板房毛坯部分的施工应有具体的措施，样板房开放后应有具体的维护办法(如防水进行工作例会，整理每周会议纪要及每月的监理工作月报。对材料检验、隐蔽工程的验收等重点部位有无制定有预见性的控制点监控方法。依据公司的合同条款和工程总造价要求，审查监理单位在投资控制方面的要求与公司是否一致，工程变更，设计变更是否符合公司的管理程序，复核工程量与图纸是否一致，协助公司的造价管理部门。施工组织设计和施工方案审查管理规定适用于公司各项目在实施阶段的工程施工方案管理和控制。2、控制目标审核合理科学的施工方案确保项目工程施工质量、进度、安全、成本控制达到预定目标。3.1技术部：确定重点部位、技术复杂或采用新技术的关键工序应编制专项施工方案。3.2公司：审批施工组织设计、专项施工方案。3.3监理单位：审核施工组织设计、专项施工方案。3.4承包单位：编制施工组织设计和专项施工方案4、管理规定4.1施工组织设计和施工方案的编制。术复杂或采用新技术的关键工序应编制专项施工方案，作为招标要求和承包单位施工组织设计的输入。4.1.2施工组织设计是指导工程施工的纲领性技术经济文件，由总包单位编制。规模较大、工艺复杂的工程，群体工程或分期出图工程，施工单位可分复杂或采用新技术的关键工序应编制专项施工方案。4.1.3施工组织设计和施工方案编制内容应齐全，包括以下内容：E.施工进度计划及保证措施；F.施工质量计划及保证措施；G.劳动力计划及主要设备材料、构件的用量计划H.施工安全防护措施；1.施工临时用水用电措施。J.文明施工措施、成品保护措施等。4.2施工组织设计的审核要点4.2.1审核施工平面图中起重运输设施、临时设施、运输道路等的合理性和周全性；4.2.2审核施工总进度计划中施工顺序是否合理、施工进度计划的均衡性及重要指标的把控；4.2.3审核关键工序和特殊工序的施工方法是否合理；4.2.4审核施工机械的选择、材料设备的进场时间、劳动力的配置等是否能够满足施工总进度要求。4.3施工方案的审核要点审核施工方法、进度计划与技术组织措施的可行性。4.4施工组织设计和施工方案的审核流程4.4.1监理单位应在48小时内审核施工组织设计或施工方案，符合要求后提交工程部审核，不符合要求应退回施工单位要求修改；4.4.2工程部应在三天内组织专业工程师会审施工组织设计或施工方案，符合要求后提交主管领导审批，不符合要求应退回施工单位要求修改；4.5施工组织设计和施工方案的存档和备案4.5.1所有经审批的施工组织设计和施工方案由工程部保管，定期交公司档案存档。材料设备验收管理规定备材料的处理等。使工程项目所用的设备、材料质量满足项目定位的要求、国家标准、规范和相关合同料作准备。3.2技术部1)选择满足设计要求、设计效果的材料和设备。2)材料的选样和封样：负责需要招标采购的材料设备和影响外观效果的重要材料的选样确认和封样。3)组织交底：对涉及到外观效果经确认后的样品进行技术交底。4)管理项目现场设备、材料样品库。5)负责剩余设备、材料在本项目内的处理。6)配合协助剩余设备、材料在不同项目之间的调配处理。7)参与材料的选型、厂家考察、招投标工作。3.3预算合同部1)负责甲控或甲供设备、材料收、发、存管理及统计工作。2)组织材料的选型、厂家考察、招投标工作。3)组织落实集中采购甲供设备、材料样品选样、确认及封样。4)牵头材料设备的招标工作。5)治谈、起草材料设备的供货合同，并办理签订工作。6)建立材料、设备的厂家及价格信息库。7)材料设备供货单及联系人、联系方式应提交工程部，以便现场验收。4.管理规定4.1样品管理1)技术部负责设计选定材料的样板工作，对设计效果有重大影响的材料交由项目公司或供应商进行样板制作，项目公司或供应商完成样板后，技术部组织材料样板确认会进行设计确认，确认后进行封样。2)建材如钢筋、水泥由技术部指定厂家、品牌，施工单位采购。3)地方材料如砂、石、砌墙砖、石灰等，由工程部牵头，预算合同部参加考察，通过比质比价选定供货单位，施工单位采购。4)现场设备、材料样品库的建立：由技术部提供材料设备样品，供招标小组，确认的样品立即进行封样，妥善保管。技术部对封样材料设备进行编号登记，并盖章标记。技术部对所考察入选的材料建立材料样品库。4.2设备、材料的验收部，预算合同部书面通知工程部，由工程部组织技术部、监理单位、承包商和供应商对照合同要求及设备、材料样板进行到货验收。对于重大关键设备、材料，若有必要应适时组织技术部、招标小组有关人员赴厂家进行出厂预验收；方签字确认的材料设备供货清单，应提交一份给预算合同部以作工程结算依据。位、供应商对进货产品共同检验和试验。须在“货物验收清单”上会签确认，要求注明会签意见及验收日期。施工单位负责清点实收货物数量，并须加盖印章予以确认。“货物验收清单”由工程部、施工单位、供应商各存一联。收责任。对照样板)、外观质量、数量等进行全面审核。4.3设备、材料管理统计预算合同部负责落实甲供设备、材料收、发、存管理及统计工作。4.4不合格品的处理1)如果发现一般件的不合格设备和材料，监理单位在发拒收通知前必须及时告知并征得项目公司工程部、成本部同意，同时应考虑：程部/预算合同部根据合同约定及相关法规办理索赔。提交工程副总经理审批后进行降级处理，同时由工程部/预算合同部办理索赔或协商调整供货价格。2)主要件检验不合格，须退货，同时由工程部/预算合同部办理索赔。工程部/预算合同部根据合同约定及相关法规办理索赔。4.5剩余设备、材料的处理项目建设过程中须严格控制甲供设备、材料剩余量，并尽可能再利用。技术部。的，工程部专题书面报告技术部和预算合同部，由预算合同部在不同项目之间进行调剂处理，工程部则应做好相应的配合工作。4.6设备、材料价格信息库工程竣工验收流程1、控制目标：所有验收满足既定的程序，各项资料齐全，整改措施落实到位，减少工程质量隐患。2、工程部职责1)正式验收前，完成对预验收提出问题的整改，检查其落实情况。2)牵头组织五方验收。3)组织全部工程竣工验收和质量问题的纠正。4)组织编制竣工验收方案。5)编制竣工验收报告。3、技术部职责1)参与全部工程的竣工验收。2)提供有关技术资料。4、开发部职责1)参与全部工程的竣工验收。2)协商政府部门及垄断行业的关系。5、物业公司职责1)参与全部工程的竣工验收。2)接受工程总对验收通过后的物业的移交。6、监理公司职责1)参与全部工程验收，并验证质量问题的纠正效果。2)收集、检查、整理竣工验收资料。7、总承包商职责1)完成项目竣工前收尾工作，准备各项验收资料，申请并参与验收。2)处理发现的质量问题。8、竣工验收准备1)承包单位项目经理应全面负责工程交付竣工验收前的各项准备工作，建立竣工收尾小组，编制项目竣工收尾计划并限期完成。2)承包单位项目经理和技术负责人应对竣工收尾计划执行情况进行检查，重要部位要做好检查记录。3)承包单位项目经理部在完成施工项目竣工收尾计划后，向企业报告，提交有关部门进行验收。实行分包的项目，分包人应按质量验收标准的规定检验工程质量，并将验收结论及资料交承包人汇总。4)承包人应在验收合格的基础上，向建设单位发出预约竣工验收的通知书，说明拟交工项目的情况，商定有关竣工验收事宜。9、竣工验收条件审查1)建设单位工程部审核工程竣工验收条件。工程符合下列要求方可进行竣工验收：E.工程质量事故发生后调查和处理资料；F.水准点位置、定位测量记录、沉降及位移观测记录；G.材料、设备、构件的质量合格证明资料；H.试验、检验报告；J.结构工程中间验收记录；K.隐蔽工程验收记录及施工日记；M.质量检验评定资料；N.工程竣工验收及资料。10、竣工验收程序E.施工验收规范及质量验收标准。工报告须经总监理工程师签署意见。勘察、设计、施工、监理等单位和其他有关方面的专家组成验收组，制定验收方案。负责监督该工程的工程质量监督机构。a.建设、勘察、设计、施工、监理单位分别汇报工程合同履约情况和在工程建设各个环节执行法律、法规和工程建设强制性标准的情况；b.审阅建设、勘察、设计、施工、监理单位的工程档案资料；d.对工程勘察、设计、施工、设备安装质量和各管理环节等方面做出全面评价，形成经验收组人员签署的工程竣工验收意见。监理等方面的评价，工程竣工验收时间、程序、内容和组织形式，工程竣工验收意见等内容。工程竣工验收报告还应附有下列文件：E.勘察、设计单位提交的质量检查报告；F.城乡规划行政主管部门出具的规划认可文件；G.建筑节能管理部门出具的节能建筑认定证书；H.法律、行政法规规定应当由公安消防、环保、气象等部门出具的认可文件1.验收组人员签署的工程竣工验收意见；列文件：工程移交管理规定1.范围适用于公司开发的所有项目。2.控制目标规范工程竣工验收及备案后移交物业公司的工作流程。3.术语和定义移交：指项目公司所开发的工程，通过竣工验收和备案后，转交给物业公司进行管理的过程。4.1工程部1)编写工程竣工移交计划。2)组织相关部门沟通、协调移交前的工作。3)对细部检查小组发现的问题，落实并督促承包商进行整改，确保工程达到移交的标准。4)组织工程移交验收并办理移交手续。5)组织编制工程竣工图、竣工档案，并办理相关资料的移交。6)负责对物业公司相关人员进行移交后的工作交底，对重要设备的使用进行相关培训。4.2物业公司1)配合工程部进行移交验收，并办理移交手续。2)工程移交后，安排相关人员进场并对其进行管理和维护。3)对移交的工程档案资料进行归档保管。5.工作程序5.1制定工程移交计划5.1.1根据公司节点计划安排，为从客户导向审视公司工程质量问题，防患于未然，工程在临近竣工且具备细部检查条件时，工程部即应及时编制工程移交方案，方案应明确以下主要事宜：1)成立由公司组织的由工程部、技术部、销售部、物业公司、施工承包商以及监理单位组成的验收移交工作小组。5.2细部检查验收5.2.1全面竣工验收前，公司可以组织验收移交工作小组根据国家规范和细部检查验收方案对工程进行内部细项检查验收。5.2.2检查小组对验收过程发现的问题进行分类汇总，填写《整改意见单》提交施工单位进行整改，公司工程部、监理公司监督施工单位的整改。5.2.3整改完毕后，由公司组织检查小组进行复验，复验合格后进入移交验收环节。5.3工程竣工资料移交工程部应将以下的资料移交物业公司，双方在《物业移交资料汇总表》上签字确认。1)工程所有的承包商和供应商的工作范围和保修联系电话清单。2)工程涉及到保修部分的承包商和供应商的合同复印件。4)工程验收通过文件及工程的前期资料。6)所有的设备清单和使用说明。7)房屋使用说明书、质量保证书。8)工程质量保修卡。5.4工程实体移交验收考试资料.5.4.1在工程竣工验收及备案后，公司提前两天书面通知验收移交工作小组，并组织召开工程移交专题会议，会议议题包括但不限于以下内容：2)关于接收工程设备的物业管理人员的培训计划。3)物业公司派驻保安进场的时间。4)物业公司报告接收文件资料的完整情况；5)如有零星工程还未完工，部分工料尚未退场，临时建筑尚未拆除，应协商清场时限；6)协商保修办法，签署保修协议。5.4.2物业公司按项目公司通知时间联合项目公司销售部、营销策划部组成验收小组对工程是否满足物业管理要求和业主使用要求进行接管验收，由物业公司指定专人根据每套房屋验收情况，填写《房屋验收记录单》(含最终确定的项目产品标准条款),并经验收小组成员代表签字确认。《房屋验收记录单》一式三份，分别由项目公司、营销策划部、物业公司备案。5.4.3若验收发现问题，由验收小组填写《整改意见单》发工程部组织整改，工程部应组织相关单位对验收整改意见进行整改并书面回复。验收小组成员跟进复核完成情况。5.4.4若验收合格，由物业公司和工程部填写《房屋接收明细单》。技术篇项目决策初步可行性评估导则考试资料.提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。项目决策阶段，初步可行性评估工作，对项目的取舍、运营、效益起着重要作用。其评估报告对公司领导的决策影响最大，因此，应深入调查研究，认真分析市场，做好评估报告。对于项目的初步可行性评估，需要由经济师、市场调研分析专家、房地产专家、建筑工程专家、财会师及律师或具备这种知识的有关人员组成小组来完成，而对于工程技术人员而言，除配合好相关专业工作外，应努力做好如下工作。1、明确土地来源，目前政策下的土地取得，大致可以分为：政府出让，通过招拍挂的方式取得；其次是与已拥有土地的一方合作；第三是收购土地方的公司获取土地。2、通过各种途径、方式，了解近年当地土地市场价格情况，分析所选地块可能的地价。3、当以与土地方合作的方式取得土地时，应与拥有土地方商谈对方土地入股的报价价格。4、了解当地政府土地出让的程序及税费，为以后项目公司取得土地提供建议。5、采取合作、收购的方式取得土地时，应作税费规划，降低交易、开发成本。6、了解所选地块的拆迁量及拆迁难度、拆迁可能的时间，政府的执行力度。7、调查了解当地政府有关部门(如国土、房管、规划、建设、城管、人防、消防、市政)弄清房产开发过程中，应交的各种税费。了解政府的有关优惠政策。8、调查了解当地垄断性企业对房地产开发过程的影响，如供水、供电、供热、供气、通讯、电视、宽频、消防、人防等。分析对开发成本的影响。9、了解当地政府的城市规划及城市发展的方向，分析对所选地块的影响。10、了解当地承建商、材料供应商、监理公司情况，了解相应的价格和工程造价。11、了解当地房地产市场发展情况及水平，了解相关产品的市场销售价格。12、了解或设定所选地块的规划设计条件，分析确定可能的技术经济指标。13、与小组其他成员一道分析市场，确定产品类型、比例，要求产品差异化，降低风险。14、按市场分析专家的意见，确定各种拟开发产品的未来市场销售价格。15、按项目情况及周边环境，拟定开发的组织架构，分析管理成本。16、分析首期开发投入的资金量。17、列出项目的前期费用、建安工程费用、配套费用、开发间接费用，与财务合作，预测、分析项目开发的经济效益，计算盈亏平衡点。18、与小组合作编写项目初步可靠性评估报告，呈公司领导。项目规划设计指导项目的前期阶段，会对项目进行规划设计，以达到统一规划、分期实施的目的。项目规划设计分为概念性规划设计、控制性详细规划设计及修建性详细规划设计。一、概念性规划设计项目概念性规划是项目开发的战略性规划，对项目的进一步实施具有指导意义。为作好项目的概念性规划设计，应作好如下工作：1、做好项目的市场调查2、根据调查的资料进行项目开发的策划3、将营销、策划的理念提纯，形成设计的理念4、作好项目定位、市场定位、产品定位、客户群定位与分析5、根据项目初步可靠性报告，确定项目开发的配套设施及公建、商业的面积范围6、取得建设用地规划许可证及国有土地使用权证，向国土或规划部门取得项目的地形图的电子文件。7、取得政府批出的规划设计条件批文。8、取得当地气象、水文资料9、了解供电、供水、供暖、供气的情况及与项目的对接10、了解政府市政管网布置情况，解决项目的排污问题。11、了解政府对于环保的政策，对项目的环保提出指导意见12、对占地很大的项目，宜做地质普勘，以确保对项目产品进行合理布局，从规划源头控制项目开发的工程成本13、针对项目特点，了解国家、地方的政策、法规、规范和标准14、搜集、了解、考察设计公司，以确定规划设计单位15、编制、讨论、并由上级(集团)领导审定项目概念性规划设计任务书16、设计公司提交设计方案，包括图纸、说明书、大板彩图及其相应的设计电子文本17、成立专家组讨论、审查概念性规划设计方案，并按审查意见完善方案18、报政府审批或备案，通过了审批或备案，概念性规划设计才算完成。二、控制性详细规划设计在沿袭概念性规划设计方案的基础上进一步深化，形成控制性详细规划设计文件，并符合当地规划局的审查要求，对于设计成果，应满足以下要求：1、在通过政府审批或备案的概念性规划设计的基础上深化2、设计深度要满足国家及地方法规的有关规定要求3、设计文件说明部分包括：概况；规划指导思想、原则及依据；规划区地们及性质；规划规模及发展目标；土地利用规划；道路交通系统规划；绿地景观系统规划；市政工程设施规划；综合布线规划等。4、图纸部分应包括：A、地块所在城镇的区位位置图。B、地块(组团)划分编号图(每块地均注有路网及地块界址座标)。C、土地利用规划图(各地块分区内的建筑及配套设施等)。D、指标控制图提供全地块总控制指标及各分地块的指标控制。E、道路交通规划图，应有各主要道路的断面图。F、绿地系统规划图地块的控制图则，包含：地块基本情况(地块编号、用地面积);地块使用性质(如住宅用地、公建用地等);土地使用强度(容积率、建筑密度);规划设计要求(建筑控高、建筑物外轮廊线后退道路边线距离、绿地率、交通主出入口方位、机动车位及非机动车位数);公共设施配套(如诊所、居委会、会所、电房、公厕、垃圾站等)。5、全地块总控制指标按政府批出的规划要点中容积率、建筑密度、绿地率等的限值计算，各分地块(组团)的指标之和应尽量等同项目的各项总指标，以取得最大可建建筑面积的指标。6、设计成果除图纸和文本外，还应提供全套设计文件的电子文件。三、修建性详细规划设计修建性详细规划以控制性详细规划为依据，对每一个组团进行的可用于施工建设的规划设计，包括组团规划与所有建筑单体的方案设计。当政府的有关部门(规划局、建设局、消为更好地完成修建详细规划设计，达到既定销售目标，降低成本，项目应做好如下工作，并有条理性的认真实施：1、做好市场调查和预测，研究制定拟开发的产品及其营销策略，分析预测效益。3、如果具备的话，向当地政府规划管理部门取得《XXX市城市规划管理技术规定》,并加以研读，作为对规划设计的指导，并保障政府顺利通过对规划设计的审查。4、与供水公司联系，咨询项目给水的接驳位置、水压、管材、管径、水价等，并了解水表、计量、收费等方面的情况。距离、可供负荷、电价(商用与民用价)、电表及计量方式、小区变配电站方式等有关管理、技术要求。6、向供燃气公司了解项目附近有无市政供气接驳主管道。如有，了解供气管材质、管径、气压、气价、安全要求、气表与计量、收费等情况；如果没有，是否建设气站。7、在国家规定要求居民供暖的地区，应了解、咨询当地热力公司，保证为项目供暖并了解相关的技术、管理、计量、收费等情况。8、向市政管理部门了解项目周边的市政雨水、污水管网情况，了解项目雨水、污水与市政管网的接驳点、管材、管径、接入点标高等资料。9、与电信部门联系，讨论解决小区居民使用电话、宽频等的问题，尽量采取合作的方式。10、与广电部门联系，了解小区居民电视信号输送的管理、技术问题，为业主利益考虑。11、向规划、建设、消防、人防部门咨询有关政策法规及技术要求，为顺利通过规划及单体建筑方案审查铺路。12、确定产品形式和建筑风格。13、确定户型产品的规格及比例。14、对每一种户型定出面积，制定产品规格要求，包括对客厅、卧室、厨卫、阳台等提出面积及空间尺度要求。15、对公共交通部分、电梯大堂等功能、尺度、装修、美观等提出要求。16、综合考虑住宅建筑内、外各种管线的合理布置，尽量考虑建筑立面及室内装修的美观。17、对建筑立面上空调室外机的布置、立面美观提出设计要求。18、确定本组团内各公共建筑的单体建筑设计要求，如功能、用途、面积、占地大小等。19、确定小区智能化的内容和标准，综合考虑水、电、气管线的布置及计量，同时制定住宅交楼标准以指导设计。20、综合考虑营销专业、装修专业、物业服务公司、设备专业的意见，考虑各建筑、设备在设计阶段就对施工安装、使用、维修等综合分析，降低成本，并体现于规划及单体建筑的方案设计之中。21、确定各专业设计所应使用的规范、标准、法规的名称及编号，并提交设计单位。22、编制规划及单体建筑的设计任务书。23、与营销、开发等部门讨论并报请政府地名办批准确定小区或组团案名、道路名称、建筑名称或编号，以便统一各建筑的工程编号、销售编号、产权证建筑名称与编号等。24、规划应明确小区人防建设的方案，提前确定人防设计单位，让人防方案设计与规划、单体建筑方案设计相结合。25、小区景观的设计与建筑结合考虑，并在规划设计中提出构思，以便对其后的园林、景观设计作出指导。26、设计要充分考虑环保和节能，并符合国家相关法规要求。27、小区内的给水、排水、喷溉等设备与管线在寒冷地区要采取防冻措施。小区苗木的喷溉尽量不要使用自来水。28、设计成果要满足规划、单体建筑方案报批的要求。规划要提供五图一书。在提供全套设计文件的同时，要提供相应的电子文件。后，开发商拥有知识产权。项目产品与施工图设计指导1、项目可能的产品类型产品的类型主要有：独栋别墅、双拼别墅、联排别墅、叠加别墅、多层洋房、小高层洋房、高层洋房、复式洋房(楼中楼)、商铺、酒店式公寓、写字楼等。具体采用什么样的产品，要根据营销策划的意见、效益推演分析结果(项目效益最大化)、国家政策、当地市场等因素确定。2、各产品的户型建筑面积范围不宜重叠，以加快销售。3、设计的产品户型要求有良好的自然采光、通风条件，不应有暗厨、暗卫的设计。4、户型设计要考虑人的生活习性、当地文化与忌讳、满足居住功能要求。5、户型力求实用，尽量提高使用率，减少建筑面积的浪费，降低分摊面积。6、户型设计要考虑结构的安全性，合理布置柱网，要求尽量隐梁隐柱。7、户型产品的设计要综合考虑室内装修、物业服务等的意见。8、户型平面方案图要求将门窗、家似家电、各种立管、空调、厨卫设施标示清楚，且要优化方案，达到降低成本、增强美观的目的。9、选择有视觉冲击的建筑风格，美化立面，产品力求差异化。10、产品满足国家及地方现行的规范要求，尤其满足消防规范要求。二、项目施工图设计施工图设计的主要任务是编制好施工图设计任务书，同时编制施工图设计指导书(或称施工图设计统一技术规定)。在项目规划报审通过时，应进行地质勘探，给施工图设计提供设计条件。对于施工图设计任务书，应有如下内容：1、项目名称、建设地点2、设计依据F.用地范围内的水文资料G.用地范围内地质堪察报告3、项目概况济技术指标。4、项目设计内容建筑、结构、水、暖、电各专业施工图设计。E.配合室外配套工程、室外环境工程，完成与主体设计的衔接。F.针对政府强制要求，配合甲方完成对新材料新技术应用的研究。G.图纸经审图中心审查后，对所提问题进行图纸修改、完善，出正式施工图纸并盖章。H.全力配合甲方完成报审报建工作，直至报批完成。1.按照甲方要求完成合同附图及各部分面积指标。5、项目设计工期要求施工图各阶段设计周期详见《设计计划安排表》。此时间与设计合同上约定的设计周期时间应一致。6、项目设计成果要求此时的基础图可能未经审图中心审查，有再版可能。D.全套施工图纸二套送审图中心审查，图纸要盖章，同时提供相应电子文件一套。E.全套施工图设计图纸12套，其中三套精装本，其余为平装本；各专业电子文件光盘一份7、现场服务要求纸问题，并及时配合处理施工中发生的相关设计、选材等技术问题，随时接受甲方工程经理或地盘代表在设计上的咨询。除施工图设计任务书外，项目公司应有专人跟踪、监管、配合设计公司的设计，并对设计公司就施工图设计指导书的内容与设计公司相关专业设计人员进行交底、解释。条件许可的话，应对设计公司的设计计算书进行审查，以满足设计规范要求，并降低工程造价。施工图设计在通过审图中心的施工图设计审查才算完成。图纸管理规定2、控制目标1)为保证顺利施工，确保各设计文件分发顺畅、按时到达各部门，规范设计文件的发放。与配套工程、临时设施等施工用的图纸、图纸会审单、设计变更单、效果图等均属图纸。5、图纸发放的部门及数量图纸发放的部门及数量见下表发放部门技术部工程部收取部门工程部预算合同部开发部技术部总包单位监理单位11按报建要求的数量2按总包合同1存档1套免费免费说明：①开发部除施工图审查要全套图外，其余大多以建筑平、立、剖图为主，由开发部向设计部提出要求，设计部向设计公司书面提出加晒图纸数量。②免费发给总包单位的图纸监理公司的图纸由设计部发到工程部后，工程部转发。6、变更单、联系单1)由设计公司发出的设计变更单、联系单应一式四份交到技术部；2)技术部存档一份原件，另三份原件保存在工程部作竣工内业资料原件用；3)变更单、联系单以复印件发到工程部、预算合同部、总包单位、监理单位，各部门和单位各发一份。但不用发给开发部门。4)技术部门发的项目变更单，亦按上述要求发放到有关部门。5)不论设计公司发的设计变更单还是技术部发出的项目变更单，都应在技术部签认并盖章后发出。7、总包单位发出的技术联系单，经监理签字后交到技术部处理，技术部应按技术联系单上8、效果图由技术部保存，但报建要求交往政府有关部门的效果图除外。9、图纸会审单应一式四份原件，发给总包单位、监理单位、预算部各一份原件，另份原件由技术部存档，实际工作中，技术部和工程部均使用复印件。成本篇房产开发合同编号规定在房地产开发过程中，会产生一系列的经济合同。为了规范各类合同文件的编号，划分合同的类型，方便管理与查找，并综合考虑部门、财务科目、预算等因素，特制定本规定，以供房地产开发合同编号使用。1、公司所有合同均由预算合同部根据本规定统一编号，其他部门不得自行编号。2、合作对方起草的合同，且以对方公司的规定作了合同编号时，亦应在合同封面或首页上盖合同编号章，并填写内容，合同编号章内容：合同类别合同编号管理员签字编号日期