《土地管理学》第三章地籍管理4

《土地管理学》第三章地籍管理42024/3/27《土地管理学》第三章地籍管理4（2）抵押权登记土地抵押权设定登记申请人为抵押人(土地使用者)和抵押权人。依法抵押土地使用权的，当事人应当在抵押合同签订后15日内，申请土地使用权抵押登记。同一宗地多次抵押时，以收到抵押登记申请先后为序办理抵押登记和实现抵押权。申请登记时，申请人应提交的土地权属证明文件包括：土地使用权证、主合同和抵押合同、土地估价报告，以及下列其他相关文件：①以划拨土地使用权抵押的，提交土地行政主管部门批准抵押文件和处置时应交付的土地出让金数额；②依法以集体土地使用权抵押的，提交集体土地所有权人同意抵押证明；③抵押人为股份制企业的，提交董事会同意抵押证明；④以共有土地使用权抵押的，提交其他共有人同意抵押证明。在办理抵押登记进行权属审核时，首先要确定抵押人和抵押权人应与抵押合同签订双方一致；其次要重点对土地使用权的审核。设定抵押权的国有土地使用权若为划拨的，则应按照土地行政主管部门确认的抵押宗地的土地使用权出让金额证明，在抵押合同中确定实现抵押权时应当从拍卖所得的地价款中缴纳相当于土地使用权出让金的款额。5.3.3他物权设定登记《土地管理学》第三章地籍管理4

设定抵押权的集体土地使用权应为乡(镇)、村企业厂房等建筑物占用范围的集体土地使用权，依法承包的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的集体土地使用权以及通过拍卖方式取得的“四荒”地的集体土地使用权。因处分抵押集体土地使用权涉及集体土地转为国有土地，集体土地使用权抵押应取得集体土地所有权人同意。第三，要注意抵押贷款期限应小于土地使用期限减去已使用期限的剩余期限。第四，抵押贷款金额应小于土地评估价值，抵押率应当符合金融部门的规定；一宗地多次抵押后，其抵押贷款金额的总和应小于土地使用权及地上建筑物价值。土地使用权抵押权设定登记不涉及土地所有权、使用权的变更，因此，土地使用权抵押权设定登记不需报人民政府批准，经土地行政主管部门批准后，即可直接进行注册登记。同一宗地设立若干抵押权时，以受理申请的先后顺序进行审核、登记，抵押权的顺序以核准抵押登记的先后为序。5.3.3他物权设定登记《土地管理学》第三章地籍管理48、土地使用权出租设定登记

土地使用权出租，是指土地使用者将土地使用权单独或者随同地上建筑物、其他附着物租赁给他人使用，由他人向其支付租金的行为。土地使用权出租设定登记是对已经登记过的土地使用权设定出租权的登记。（1）土地使用权出租的法律特征1）行为的法定性2）签订债权合同5.3.3他物权设定登记《土地管理学》第三章地籍管理4（2）土地使用权出租设定登记

土地使用权出租设定登记申请人为出租人(土地使用者)和承租人。有出租权的土地使用者依法出租土地使用权的，出租人和承租人应当在租赁合同签订后15日内，申请土地使用权出租登记。申请出租设定登记，申请人应提交的权属证明文件主要有：①土地权属来源证明，土地使用权出租设定登记申请人向土地登记机关提交的土地权属来源证明为《国有土地使用证》和《集体土地使用证》。②划拨土地使用权出租批准文件。③土地使用权出租合同。④有关部门认证的出租地块开发投资证明。⑤其他证明文件。

5.3.3他物权设定登记《土地管理学》第三章地籍管理4在进行登记权属审核时，首先，对于登记申请人的审核要注意出租人应为土地使用者并与《国有土地使用权证》或《集体土地使用权证》的土地权利人一致，出租人和承租人应与租赁合同签订双方一致。其次，对土地投资情况的审核，未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用的土地，土地使用权不得出租。第三，对土地用途的审核，出租土地的用途应符合规定的土地用途。第四，对租赁期限的审核：出让土地使用权的租赁期限应小于土地使用权出让期限减去已使用期限的剩余期限。土地使用权出租设定登记不涉权利变更，因此，土地使用权出租设定登记不需报人民政府批准，经土地行政主管部门批准后，即可直接进行注册登记。《土地管理学》第三章地籍管理4案例某企业以出让方式取得一块国有土地的使用权后因资金紧张遂与县国土局商议先办理国有土地使用证，企业以土地使用证为抵押向银行贷款后再支付土地出让金，县国土局同意并为企业办理了国有土地使用证。但随后2年，企业在银行办理抵押贷款并在国土局办理抵押登记后却以各种理由拒付出让金。近期，由于企业经营不善无法按时还款，银行欲实现抵押权，国土局在银行来办理相关手续时却告之该土地未缴纳土地出让金，使用证有瑕疵，抵押权不能实现。经协商未果，银行将国土局告上法院，要求顺利实现抵押权。

《土地管理学》第三章地籍管理4《城市房地产管理法》第十五条规定：“土地使用者必须按照出让合同约定，支付土地使用权出让金；未按照出让合同约定支付土地使用权出让金的，土地管理部门有权解除合同，并可以请求赔偿。”同时《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令第55号发布）第十四条规定：“土地使用者应当在签订土地使用权出让合同后60日内，支付全部土地使用权出让金。逾期未全部支付的，出让方有权解除合同，并可请求违约赔偿。”由此可见，以出让方式取得土地使用权的使用者应当在出让合同签订后60日内支付全部土地出让金。

《土地管理学》第三章地籍管理4土地使用者在约定期限内支付完土地出让金后，按照《土地登记规则》（修正）第二十六条的规定：“以出让方式取得国有土地使用权的，受让方应当在按出让合同约定支付全部土地使用权出让金后三十日内，持土地使用权出让合同和土地使用权出让金支付凭证申请国有土地使用权设定登记。”按此规定，以出让方式取得国有土地办理土地使用证必须出具两份文件，即土地使用权出让合同和土地使用权出让金支付凭证，这两者缺一不可。由此可见，土地使用证必须是在土地使用者缴纳完土地出让金后才能办理，县国土局不能在企业还未缴纳完土地出让金的情况下为其办理土地使用证《土地管理学》第三章地籍管理4在我国，土地抵押登记是土地他项权利登记的一种。《中华人民共和国担保法》第四十一条规定土地使用权抵押应当办理抵押登记，抵押合同自登记之日起生效。《土地登记规则》第二十九条规定依法抵押土地使用权的，当事人应当在抵押合同签订后十五日内持抵押合同以及有关文件申请土地使用权抵押登记。从这些规定我们不难看出，抵押登记是土地使用权抵押的法定生效要件，银行在为企业办理抵押贷款时，只有当双方当事人到相应管理机构办理抵押登记后，抵押才生效和受法律保护按照民法理论，土地登记是一项法律制度，它的根本目的是对权利的公示，确定土地权利归属和保障土地交易安全。土地使用证一旦办理就具有法律效力，它不但证明了土地使用者对土地的合法权利，也意味着土地可以正常进入市场进行其他合法交易。同样的，土地抵押登记一旦设定，对于抵押权人来说也是拥有了实现抵押权最大的法律保障

《土地管理学》第三章地籍管理4虽然案例中企业的土地使用证从实质内容上来看是存在瑕疵的，但这种瑕疵的存在所导致的后果不应由银行来承担，无论是从保护善意第三人的角度或是从维护土地登记的法律效力的角度来说，银行的抵押权应受到法律保护并得到顺利实现

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县国土局在企业未缴纳土地出让金的情况下就为企业办理土地使用证的行为是一种不依法行政的行为，其带来的恶果是使国家财产和政府信誉受损。国土局在履行其职责处理这个问题的过程中，一方面应通过行政或司法的手段追回企业未支付的出让金，尽量减少国家损失。另一方面，国土局应按照《中华人民共和国土地管理法》第八十四条的规定：“土地行政主管部门的工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。”对有关人员进行处理，处理违法违规行政的问题。《土地管理学》第三章地籍管理4

变更登记是变动产权获得保障的基本制度，通过登记，公示原权利人丧失权利和新权利人取得权利，或者原标的物发生改变。变更登记具有以下特性：第一，变更登记只能发生于已登记权利的存续期间。第二，变更登记以原有登记的正确性为必要条件。第三，变更登记以原登记的权利或标的发生变化为结果。1、土地权利变更登记

土地权利变更登记是对一宗地上经登记的土地权利中的土地使用权、所有权及土地他物权发生改变而进行的土地登记。土地权利变更登记有如下几个特点：第一，土地使用权、所有权和土地他物权变更登记发生在土地总登记、土地初始登记和他物权设定登记之后。第二，土地使用权、所有权和土地他物权变更是指三种权利主体的改变，客体的部分改变及部分内容的改变。第三，土地使用权、所有权和土地他物权变更具有日常性和个别性。四、土地变更登记5.4.1权利变更登记《土地管理学》第三章地籍管理4划拨国有土地使用权变更登记划拨国有土地使用权变更登记，是对经登记的划拨国有土地使用权权属发生的改变进行的土地登记。划拨国有土地使用权变更登记主要有两种情况：一是划拨国有土地使用权补办土地出让手续而进行的权利变更登记；二是因住房制度改革出售公有住房和经济适用房等引起的划拨国有土地使用权变更而进行的权利变更登记。（1）划拨国有土地使用权变更登记的法律特征以划拨方式取得土地的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。土地使用者缴纳全部出让金后，土地行政主管部门直接办理土地使用权出让登记。符合下列条件，经市、县人民政府土地行政主管部门批准和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：①土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；②领有国有土地使用权证；③具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；④签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金。5.4.1权利变更登记《土地管理学》第三章地籍管理4（2）划拨国有土地使用权变更登记1）划拨国有土地使用权补办出让手续的变更登记划拨国有土地使用权补办出让手续的变更登记申请人为划拨国有土地使用者。产权人应当在缴纳土地使用权出让金后30日内，申请划拨国有土地使用权变更登记。申请人申请登记时应当提交的权属证明文件有：人民政府批准文件、原《国有土地使用证》、《国有土地使用权出让合同》、国有土地使用权出让金及有关税费缴纳凭证、其他证明文件。在登记权属审核时，首先对登记申请人进行审核，申请人应与《国有土地使用权证》上的权利人和《国有土地使用权出让合同》上的受让方一致；另外按照有关法律规定申请人应为公司、企业、其他经济组织和个人。其次对《国有土地使用权出让合同》进行审核，合同的出让方，依法为市、县人民政府土地行政主管部门，并且应当由市、县人民政府土地行政主管部门与受让方(申请人)签订。第三对使用期限的审核，出让国有土地使用权的最高使用期限应符合法律的有关规定，同时，申请人应按出让合同约定缴纳出让金。划拨国有土地使用权补办出让手续的变更登记涉及到土地使用权的变更，因此划拨国有土地使用权办理出让手续的变更登记需报人民政府批准，经人民政府批准后，方可进行注册登记。5.4.1权利变更登记《土地管理学》第三章地籍管理42）城镇住房制度改革中涉及划拨国有土地使用权变更登记城镇住房制度改革中涉及划拨国有土地使用权变更登记，登记申请人为售房单位和购房职工。出售公有住房，售房单位与购房职工应当在县级以上地方人民政府房产管理部门登记房屋所有权之日起30日内，申请划拨国有土地使用权变更登记。申请登记时，申请人应当提交的权属证明文件主要包括：公房出售批准文件、原《国有土地使用证》、《房屋所有权证》、售房单位和购房职工签订的售房合同、其他证明文件。在登记权属审核时，首先对申请人进行审核，登记申请人应为售房合同签约双方，同时出售方应与公房出售批准文件中的被批准单位以及《国有土地使用权证》上的权利人一致，购房职工应与《房屋所有权证》上的所有人一致。其次对土地权利的审核，出售公有住房的土地使用权应为划拨国有土地使用权。第三，对土地用途的审核，土地用途应当为住宅用地。第四，对售房价格的审核，属划拨国有土地使用权的公有住房按成本价或标准价出售。以划拨国有土地使用权变更登记涉及到土地使用权的变更，因此，该划拨国有土地使用权变更登记需报人民政府批准，经人民政府批准后，方可进行注册登记。5.4.1权利变更登记《土地管理学》第三章地籍管理4其它方式国有土地使用权变更登记

出让、国家作价出资（入股）、国家租赁和授权经营国有土地使用权变更的原因一般有：①企业将通过出让、国家作价出资（入股）等形式取得的国有土地使用权，再以入股方式转让；②国有土地使用权依法转让；③因单位合并、分立、企业兼并等原因引起土地使用权变更；④因处分抵押财产而引起土地使用权变更。出让、国家作价出资（入股）、国家租赁和授权经营国有土地使用权变更登记是对经登记的出让、国家作价出资（入股）、国家租赁和授权经营国有土地使用权因转让发生变更而进行的登记。（1）其它方式国有土地使用权变更的法律特征1）出让土地使用权变更2）国家作价出资（入股）和授权经营土地使用权的变更3）国家租赁国有土地使用权的变更5.4.1权利变更登记《土地管理学》第三章地籍管理4（2）其它方式国有土地使用权变更登记出让、国家作价出资（入股）、国家租赁和授权经营国有土地使用权变更登记的申请人为出让、国家作价出资（入股）、国家租赁和授权经营国有土地使用权的转让人和受让人，其中因处分抵押财产涉及土地使用权转让的，申请人为抵押人(使用者)、抵押权人和受让人。国家作价出资（入股）方式转让的，在作价出资（入股）合同签订之日起30日内申请变更登记。国有土地使用权转让的，在转让合同或协议签订后30日内，涉及房产变更的，在房产变更登记发证后十五日内申请变更登记。单位合并、分立、企业兼并的，在合同签订后30日内或接到上级主管部门的批准文件后30日内申请变更登记。处分抵押财产的，在抵押财产处分后30日内申请变更登记。国有土地使用权变更，申请人应当提交的权属证明文件包括：原《国有土地使用证》和土地税费交纳证明。除了权属证明文件外，各类出让、国家作价出资（入股）、国家租赁和授权经营国有土地使用权变更登记还应提交债权合同和有关证明文件。5.4.1权利变更登记《土地管理学》第三章地籍管理4在登记权属审核时，首先要对申请人进行审核，申请人应与相关证明文件的土地使用者名称一致。其次对转让地块投资情况的审核，出让、国家租赁国有土地使用者对地块的投资必须达到合同的约定。第三，使用期限的审核，土地使用期限小于规定使用期限减去已使用期限。第四，对土地用途的审核，土地用途一般不得改变，若改变土地用途应有有关部门的批准。另外，房产转移应已办理房产登记手续，申请人领有《房屋所有权证》；授权经营国有土地使用者一般不得向集团公司以外的单位和个人转让土地。出让、国家作价出资（入股）、国家租赁和授权经营国有土地使用权变更登记涉及到土地使用权的变更，因此出让和国家作价出资（入股）等国有土地使用权变更登记需报人民政府批准，经人民政府批准后，方可进行注册登记。5.4.1权利变更登记《土地管理学》第三章地籍管理4

集体土地所有权和集体土地使用权变更登记集体土地所有权和集体土地使用权变更登记是对经登记的集体土地所有权和集体土地使用权的权属变更进行的土地登记。（1）集体土地所有权和集体土地使用权变更的法律特征

集体土地所有权和集体土地使用权变更仅限于以下几种情况：①农用地调整；②土地征收；③四荒地集体土地使用权的变更；④农民集体内部成员之间的宅基地变更；⑤乡（镇）村企业因破产、兼并等产生的集体土地使用权变更。1）集体土地所有权变更集体土地所有权变更为国有土地所有权的情形有：国家对农民集体全部进行移民安置并调剂土地后，迁移农民集体原有土地变更为国家所有。因国家建设征收土地，农民集体建制被撤消或其人口全部转为非农业人口，其经征收的土地，变更为国家所有。全民所有制单位和城镇集体所有制单位兼并农民集体企业的，办理有关手续后，被兼并的原农民集体企业使用的集体所有土地变更为国家所有。5.4.1权利变更登记《土地管理学》第三章地籍管理4《人民公社六十条》公布时起至1982年国务院《村镇建房用地管理条例》发布时止，全民所有制单位和城镇集体所有制单位使用的原农民集体所有的土地，有下列情形之一的，变更为国家所有：①签订过土地转移等有关协议的；②经县级以上人民政府批准使用的；③进行过一定补偿或者安置劳动力的；④接受农民集体馈赠的；⑤已购买原集体所有的建筑物的；⑥农民集体所有制企事业单位转为全民所有制单位或者城镇集体所有制单位的。1982年国务院《村镇建房用地管理条例》发布时起至1987年《土地管理法》开始施行时止，全民所有制单位、城镇集体所有制单位违反规定使用的农民集体土地，按照有关规定清查处理后仍由全民所有制单位、城镇集体所有制单位使用的，变更为国家所有。5.4.1权利变更登记《土地管理学》第三章地籍管理4根据《人民公社六十条》确定的农民集体土地所有权，由于下列原因发生变更的，按变更后的现状确定集体土地所有权：①由于村、队、社、场合并或分割等管理体制的变化引起土地所有权变更的；②由于土地开发、国家征地、集体兴办企事业或者自然灾害等原因进行过土地调整的；③由于农田基本建设和行政区划等原因重新划定土地所有权界限的。《人民公社六十条》公布时起至1982年国务院《村镇建房用地管理条例》发布时止，乡（镇）或村办企事业单位使用的集体土地，有下列情况之一的，分别属于该乡（镇）或村农民集体所有：①签订过用地协议的（不含租借）；②经县、乡（公社）、村（大队）批准同意，并进行了适当的土地调整或者经过一定补偿的；③通过购买房屋取得的；④原集体企事业单位体制经批准变更的。1982年国务院《村镇建房用地管理条例》发布时起至1987年《土地管理法》开始施行时止，乡（镇）或村办企事业单位违反规定使用的集体土地按照有关规定清查处理后，乡（镇）、村集体单位继续使用的，可变更为该乡（镇）或村集体所有。5.4.1权利变更登记《土地管理学》第三章地籍管理42）“四荒”土地使用权的变更通过招标、拍卖、公开协商等方式取得的“四荒”土地使用权，经依法登记取得土地使用权证书的，在规定的使用期限内可以依法转让、出租、入股、抵押或者其他方式变更。对于实行承包、租赁和股份合作方式治理的，可以依法继承、转让或转租。3）农民集体内部成员之间的宅基地变更集体农民由于买卖房屋而转移宅基地使用权的，应向所在地村民小组申请，经村民大会讨论通过，村民委员会审核同意，报乡（镇）人民政府批准。农村村民出卖、出租住房后，不得再申请宅基地。4）土地开发整理涉及的农用地调整土地开发整理项目区范围内的土地使用权原则上不作调整。对确需调整的，应由双方所有权人签订土地调整协议。对需要调整的土地使用权、承包经营权，位置应尽量与开发整理前保持一致或大致相当。农民集体土地承包经营权发生调整的，应当经村民委员会2/3以上成员或2/3以上村民代表的同意，并报乡人民政府和县级农业行政主管部门批准。按规定，开发整理项目竣工后要及时开展土地变更调查，办理土地变更登记。5.4.1权利变更登记《土地管理学》第三章地籍管理4（2）集体土地所有权和集体土地使用权变更登记集体土地所有权和集体土地使用权变更登记的申请人为集体土地所有权和集体土地使用权权属变更前后的权利人。变更登记应在接到有关协议批准文件后30日内办理。集体土地所有权变更登记应提交的权属证明文件包括：①原《集体土地所有权证》；②《农用地交换调整协议》；③《农用地交换调整批准文件》；④土地征收协议及批准文件；⑤其他证明文件。集体土地使用权变更登记应提交的权属证明文件包括：①原《集体土地使用权证》；②《集体土地使用权转移协议》；③《转移协议批准文件》；④其他证明文件。在申请登记权属审核时，首先应对申请人进行审核，申请人应与集体土地所有权和集体土地使用权权属变更有关协议的签定和协议批准文件被批准方一致；土地证书的权利人应与集体土地所有权和集体土地使用权变更前的权利人一致。其次，集体土地所有权和集体土地使用权的转移应符合国家政策的规定，只限于土地征收，农用地交换调整、集体“四荒”土地使用权的流转、宅基地在农民集体内部成员之间的转让及乡（镇）村企业因破产、兼并等产生的集体土地使用权转移。第三，通过拍卖方式取得的“四荒”地的集体土地使用权转让的，其土地使用期限应小于使用期限减去已使用期限。集体土地所有权和集体土地使用权变更登记涉及到土地所有权和土地使用权的变更，因此，其变更登记需报县级人民政府批准，经县级人民政府批准后,方可进行注册登记。5.4.1权利变更登记《土地管理学》第三章地籍管理4

土地他物权变更登记土地他物权变更登记是对经登记的土地他物权发生变更而进行的土地登记。（1）土地他物权变更的法律特征1）土地使用权抵押权变更在土地产权抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让无效。相关法律规定，抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭。抵押合同发生变更的，抵押当事人应当在抵押合同变更后十五日内，持有关文件到土地行政主管部门办理变更抵押登记手续。2）土地使用权出租权变更国有土地的承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后，经土地行政主管部门同意或根据租赁同约定，可以将承租土地使用权转租、转让或抵押。承租土地使用权转租、转让或抵押，必须依法登记。5.4.1权利变更登记《土地管理学》第三章地籍管理4（2）土地他物权变更登记土地使用权抵押期间，抵押合同的项目内容发生变更的，申请人为抵押人和抵押权人，申请人应当在抵押合同发生变更之日起15日内，申请变更登记。经抵押权人同意，抵押的土地使用权依法转让的，申请人为抵押人、抵押权人和受让人，申请人应当在申请办理土地使用权转让登记的同时，申请变更登记。抵押合同期满，续签抵押合同的，申请人为抵押人和抵押权人，申请人应当在期满之日起15日内，申请变更登记。土地使用权出租期间，租赁合同的项目内容发生变更的，申请人为出租人和承租人，申请人应当在租赁合同发生变更之日起15日内，申请变更登记。土地使用权出租期间依法转让的，申请人为出租人、承租人和受让人，申请人应在申请办理土地使用权转让登记的同时，申请变更登记。土地使用权出租期满，续签出租合同的，申请人应在期满之日起15日内，申请变更登记。依法继承土地他物权的，申请人应在办理继承手续之日起30日内，申请变更登记。其它形式的土地他物权变更，申请人应当在变更事实发生之日起30日内，申请交更登记。土地他物权变更登记应提交的权属证明文件包括：①原抵押合同、租赁合同等；②原《国有土地使用证》、《集体土地使用证》、《土地他物权证明书》；③变更后的抵押合同、租赁合同、遗嘱等；④有关批准文件；⑤其他证明文件。土地他物权变更登记不涉及土地所有权和使用权的变更，因此，土地他物权利变更登记不需报人民政府批准，经土地行政主管部门批准后，即可直接注册登记。5.4.1权利变更登记《土地管理学》第三章地籍管理42、名称变更登记名称变更登记是指在土地权属不发生转移的条件下因土地权利人名称的改变而进行的变更土地登记。这里的名称是指依法在主管部门完成登记，为法律认可的“名称”，具有法律意义。对自然人，其名称一般为户籍登记的姓名，如户口簿或身份证上载录的姓名；对法人及其他组织，其名称一般要经工商行政管理部门或主管机关核准，并且只有一个。不管是自然人名称的变更，还是法人或其他组织名称的变更，必须履行特定的法律手续。土地登记的主要目的是保护土地产权关系和利用关系，记录土地的权利归属是土地登记的一项重要内容。由于土地权利人是土地权属的主体，土地权利人的名称是确定和区分土地权利归属的唯一标识，因此，当土地权利人的名称实际发生变更时，土地登记簿中该土地权利人的名称也必须进行相应的变更。此外，名称变更登记还可以保持地籍资料的现势性和准确性，为土地管理奠定良好的基础。5.4.2其他类型变更登记《土地管理学》第三章地籍管理4名称变更登记的申请人为名称变更了的土地权利人，可以是自然人，也可以是法人和其他组织。土地使用者、所有者和土地他物权者更改名称时，应当在名称发生变更之日起30日内申请名称变更登记。在进行登记时，申请人应当提交的权属证明文件包括：①名称变更登记申请人为土地所有权人时提交土地所有权证书；申请人为土地使用权人时提交土地使用权证书；申请人为土地他物权人时提交土地他物权证书。②凡是地上存有建筑物或附着物的，名称变更登记申请人还应提交地上建筑物、附着物权属证明，如房管部门颁发的房产证等。③自然人名称变更时，申请人应提交户籍部门的姓名变更证明文件；法人或其他组织名称变更时，申请人提交工商行政管理部门或主管部门的名称变更批准文件。在登记审核时，首先对土地权利证书进行审核，重点是查验证件、证明的真伪以及证件、证明的效力。其次对名称变更证明文件进行审核，在名称变更登记的审核阶段，土地登记人员应重点对名称变更证明文件进行审核；自然人变更名称的，土地登记人员应审核名称变更证明文件的开具单位是否为自然人所在地的户籍部门；对于法人或其他组织变更名称的，土地登记人员应当按照法人或组织的类别审核为其开具名称变更证明文件的单位是否为有批准权的部门，如企业法人的名称变更证明文件，一般应由工商行政管理部门开具，社团法人的名称变更证明文件应由民政部门开具。名称变更登记不涉及土地权属的变更，名称变更登记不需报经人民政府审批，由土地行政主管部门审核通过即可直接进行注册登记。5.4.2其他类型变更登记《土地管理学》第三章地籍管理43、地址变更登记土地权利人的地址是土地权利人生活或进行经济活动的主要场所,把土地权利人的地址记载到土地登记册上,不仅是为了土地登记机关与土地权利人关系的方便,更重要的是关系到诉讼等的管辖和债务清偿的属地,以及依据土地权利人的地址审核和确认申请人所提交的某些证件、证明是否有效。当土地权利人的地址发生改变后，土地权利人应该向土地登记机关申请进行地址变更登记，地址变更登记的申请人是地址变更了的土地权利人。土地使用者、所有者和土地他物权者更改地址的，应当在地址发生变更之日起30日内申请地址变更登记。申请登记时，申请人应当提交的土地权属证明文件包括：①地址变更登记申请人为土地所有权人时，提交土地所有权证书；申请人为土地使用权人时提交土地使用权证书；申请人为土地他物权人时提交土地他物权证明书。②凡是地上存有建筑物或附着物的，变更登记申请人还应提交地上建筑物、附着物权属证明，如房管部门颁发的房产证等。③申请人为自然人时，提交由户籍部门开具的地址变更证明文件或户籍部门发出的能够证明其地址变更了的有效证件；申请人为法人或其他组织时，企业法人、部分事业单位法人须提交由工商行政管理部门或主管部门开具的地址变更证明文件或发出的能够证明其地址变更的有效证件。5.4.2其他类型变更登记《土地管理学》第三章地籍管理44、土地用途变更登记

土地用途是实际利用方式的反映，是土地状况的最重要特征之一，土地利用具有社会性，不同的土地用途对个人、社会乃至环境的影响不同，因此土地用途历来为人们所重视，并成为土地登记的一项重要内容。根据《土地管理法》、《城市房地产管理法》及《土地管理法实施条例》的有关规定，国家实行土地用途管制制度，依法改变土地用途的，必须持批准文件，向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行变更登记。因而，当土地的实际用途发生变更后，土地权利人(所有权人和使用权人)应当向土地登记机关申请进行土地用途变更登记，土地用途变更登记的意义在于：一方面可以保持土地登记资料的现势性，使土地行政主管部门及时了解和掌握土地利用状况的变化，方便政府对土地的管理；更重要的是可以通过土地用途变更登记，把土地利用纳入政府的规划和控制之中，从而优化土地利用结构，实现土地利用经济效益、社会效益和生态效益的最大化。5.4.2其他类型变更登记《土地管理学》第三章地籍管理4国有土地用途发生变更时，土地使用者应当在批准变更之日起30日内申请土地用途变更登记；农村集体所有土地进行农业结构调整涉及已登记地类变化的，集体土地所有者应当在农业结构调整之后30日内申请土地用途变更登记；集体土地建设用地的用途发生变更的，土地使用者应当在接到有批准权的地方人民政府批准文件之日起30日内申请土地变更登记。变更登记申请人应当提交的权属文件资料主要有：登记机关颁发的土地证书，地上建筑物、附着物权属证明，土地用途变更的批准文件。国有土地的用途发生变更的，申请人应提交城市规划部门、土地行政主管部门等有批准权的部门批准用途改变的文件；以出让方式取得国有土地使用权的用途发生变更的，申请人还应提交与政府签订的土地使用权出让合同变更协议或者重新签订的土地使用权出让合同；农村集体所有土地进行农业结构调整涉及已登记地类变化的，申请人应当提交农业部门或其他有批准权部门的批准文件；集体土地建设用地的用途发生变更的，申请人应提交地方人民政府批准用途改变的文件。5.4.2其他类型变更登记《土地管理学》第三章地籍管理4土地用途变更批准文件是土地权利人向土地登记机关申请土地用途变更登记的要件，是土地登记机关进行土地用途变更登记的依据，因此也是土地登记人员办理土地用途变更登记时审核的重点。第一，对于国有土地的用途发生变更的，土地登记人员应审核其用途变更批准文件是否为城市规划部门、土地行政主管部门等有批准权的部门签发的，以出让方式取得国有土地使用权的用途发生变更的，土地登记人员还应审核其土地使用权出让合同，审查其内容是否一致，印章是否齐全。第二，农村集体所有土地进行农业结构调整涉及已登记地类变化的，土地登记人员应审核签发用途变更批准文件的单位是否为有批准权的部门；集体土地建设用地的用途发生变更的，土地登记人员应审核其土地用途变更批准文件是不是由地方人民政府签发的。土地用途变更登记不涉及土地权属的变更，因此不需报人民政府审批，由土地行政主管部门审核通过即可直接进行注册登记。5.4.2其他类型变更登记《土地管理学》第三章地籍管理4

异议登记是与本登记相对应的登记制度，它为保障登记请求权而创设，是本登记前进行的一项预备登记。在法理上保全物权请求权我们称为“异议登记”。建立不动产预备登记制度（预告登记和异议登记），目的在于保护不动产请求权，稳定不动产交易秩序和交易安全，平衡不动产产权变动各方的利益，特别是保护弱势群体或个体。在繁复的登记过程中，由于受到各种客观环境和主观因素的影响，不正确记载经常会出现，当登记簿上记载的权利状态或其他内容与实际状态不相符合时，登记簿上的登记即为不正确登记。更正登记就是针对不正确登记所设立。权利人或利害关系人可申请登记机关更正，或登记机关依法直接更正。五、异议登记与更正登记《土地管理学》第三章地籍管理4异议登记制度的特点第一，行为的暂时性，异议登记是本登记前的一项登记。第二，行为的限定性，异议登记是限制登记行为的一种，对登记名义人处分权的限制达到保全登记权利人请求权。第三，行为的保障性，异议登记是保全登记行为之一，目的是确保登记权利人应得权利的实现。第四，行为的非公信性，异议登记在法理上成立时其前的登记归于无效，异议登记本身不具公信力。第五，行为的自由性，异议登记有理由时可以直接注销无效的登记，而不需不动产利害关系人的同意。登记中出现不正确登记情况是可能的，在不正确登记发生后到更正之前，由于登记具有的公信力，即使登记有错误，如果不动产转让了第三人，也要受到公信力的保护。可见出现不正确登记，受害人主要是权利人。为防止损害真正权利人的利益，权利人应该申请异议登记，及时防止第三人借登记的公信力取得受让利益。由此可见，异议登记是对第三人产生的一种对抗效力。《土地管理学》第三章地籍管理4更正登记是本登记的组成部分，它是在总登记、初始登记、变更登记或注销登记之后，对登记簿标示部和权利部中的不正确记载，进行更正的登记程序更正登记具有以下特点：①它是对登记簿上已有记载的更正。②它是对不正确登记行为的改正。③更正登记一般不会发生不动产物权变动。在公信原则下，登记的权利具有公信力，若登记的不动产权利有瑕疵，但基于公信力，法律仍然承认该登记具有法律效力。登记公信力既有保障不动产交易的动的安全功能，也有损失权利的静的安全的危险登记公信力的存在，使真正权利人的权利在法律保护的次序上弱于登记权利。设立更正登记制度，目的是真正权利人的权利在法律上得到完全保护。更正登记可以在信赖登记的第三人完成登记之前，通过对不正确登记的修正，将真实权利更正记载于登记簿，终结原有登记，使真正权利人得到法律的保护。《土地管理学》第三章地籍管理4为了防止登记中出现错误或疏漏，以及对真正权利人的保护，在不动产登记制度体系中还有两个措施，一是登记前的实质审查制度，二是登记后受损的登记赔偿制度。设立登记赔偿制度，应该明确登记机关与登记申请人的法律关系，登记机关对登记申请人而言，享有登记职权，它有审查登记申请和作出是否登记的权利；同时登记机关对国家的职责是对合法申请给予登记。如果登记机关没有依法履行职责，就应当承担相应的法律责任，当登记机关故意或过失造成不正确登记，因认可登记公信力而对登记相关人造成损害时，要由国家进行赔偿（国家赔偿制度）。更正登记以承认登记过程中存在不正确登记为前提，更正登记可以使真正权利人在法律上获得不动产物权。另外，更正登记请求权是一种物权请求权，与债权请求权并存时有优先的效力。因此更正登记可以在一定程度上弥补实质审查制度和赔偿制度的缺陷。更为重要的是，加上更正登记后，对真正权利人的保护，便形成了一个登记前（审查）→登记后（更正）→登记受损失后（赔偿）的保护体系，互相补充，更为严密。《土地管理学》第三章地籍管理4更正登记在出现不正确登记时发生。我们可以把导致更正登记发生的情形按时点分为两类：一是始点不正确登记，即总登记或初始登记时就发生的不正确登记。二是变更的不正确登记，即在日常登记时发生的不正确登记。我们也可以将导致更正登记发生的情形按原因分为以下几类：①因登记人员登记过程中的过失造成错误或遗漏登记。②因登记义务人申请过程中的过失导致的不正确登记。③因登记人员、登记义务人或他们共同的主观故意行为导致的不正确登记。④因不动产物权变动的法律行为欠缺导致的不正确登记。对于土地登记而言，错登和漏登的情形主要有：土地权利人名称错误、共有土地各共有权人权利比率错误或遗漏、土地权利登记错误、权利内容错误或遗漏等等。错误或遗漏原因主要是：原始登记文件错误，登记申请人弄虚作假、伪造证件和文件，登记人员审查疏忽或书写错误。《土地管理学》第三章地籍管理4更正登记分为两类：一是申请更正登记，即由民事主体（利害关系人）引发的更正登记。二是直接更正登记，是指不经当事人的申请，登记机关的登记人员可依一定法律程序直接完成更正登记。申请更正登记是更正登记程序的基本原则，直接更正登记则是例外程序，只有在法定情形下才能适用。更正登记请求权是实施申请更正登记的前提。更正登记请求权是指受不正确登记影响的人，对因更正而受影响的人，请求同意进行更正登记的权利。若被请求人不同意时，可以提起诉讼。更正登记请求权对真正权利人来说，意义重大。更正登记请求权的行使目的是得到与更正登记有利益关系的他人的同意，而该同意是更正登记的条件。更正登记请求权在性质上属于物权请求权。更正登记请求权是因为更正登记而产生，更正登记是因为不正确登记而存在。因此当不正确登记消灭时，更正登记也消灭，更正登记请求权也就随之消灭了。《土地管理学》第三章地籍管理4

注销登记是因某种原因而导致产权人登记的权利消灭时，登记机关依法注销其登记簿上的权利的一种登记。注销登记是登记制度的重要组成部分，是产权明晰的保障，是确保不动产交易安全、维护市场秩序的重要法律手段。

注销登记涉及不动产所有权、土地使用权和他物权，凡这三种权利移转、客体灭失或其他权利终止的原因发生，都必须进行注销登记。进行注销登记应为权利人的一项义务，遇有须注销事实发生，均应当主动申请注销登记，以消除不利于交易安全的隐患。根据注销登记发生方式将其分为申请注销登记和直接注销登记六、注销登记《土地管理学》第三章地籍管理4在我国，土地权利注销登记主要包括以下几种情况：①集体所有的土地依法被全部征收或者农村集体经济组织所属成员依法成建制转为城镇居民的集体土地所有权、集体土地使用权注销登记。②国家组织移民，农民集体成建制迁移后不再使用的原农民集体土地所有权、集体土地使用权注销登记。③因自然灾害等原因造成土地权利灭失的土地使用权或者土地所有权注销登记。④县级以上人民政府依法收回国有土地使用权的国有土地使用权注销登记。⑤国有土地使用权出让或者租赁期限届满，未申请续期或续期申请未获批准的国有土地使用权注销登记。⑥土地他物权终止的土地他物权注销登记。《土地管理学》第三章地籍管理4申请注销登记，申请人应当提交注销土地登记申请书和土地标的物灭失或土地权利终止证明文件。土地登记人员对注销土地登记的审核，其步骤与名称、地址和土地用途变更登记相同。对注销土地登记证明材料的审核是注销土地登记审核的重点。应着重从以下几个方面进行审核：①注销土地登记证明材料的开具单位应当为有批准权的部门；②注销土地登记证明材料上的单位名称应当是单位的全称，所盖公章与单位名称应一致；③证明内容与其他相关内容应一致无误；④注销土地登记证明材料应是真实、合法和有效的。注销土地登记不需报人民政府审批，由土地行政主管部门审核通过后可直接进行注册登记。《土地管理学》第三章地籍管理41、预告登记

预告登记是与本登记相对应的登记制度。在法理上保全债权请求权称为“预告登记”。在不动产产权变动过程中，债权行为的成立和不动产的变更登记之间经常会有较长的间隔。虽然债权行为的成立，不动产产权人有未来转移物权的义务，但债权人的请求权无对抗善意第三人的效力。如果不动产产权人违约将其移转给第三人并登记，如此一来，同一标的上既有物权又有债权，依据民法上物权优先的原则，第三人将取得该标的物的物权。尽管债权请求权人要追究不动产产权人的违约行为，但其设立债权，而取得不动产物权的目的并没有达到。我们在不动产产权登记中建立预告登记制度，赋予债权请求权以物权效力，可以对抗第三人，就能有效地保护不动产债权人的利益。预告登记制度为保全请求权提供了保障，但它并不改变请求权本来的法律关系，预告登记中不动产权利义务人，仍然享有抗辩权。

例如，A卖房给B，B对A享有房屋产权转移请求权预告登记，在B未付房款时，A有对抗B请求权的抗辩权，他可以要求登记机关解除预告登记。七、其它不动产登记《土地管理学》第三章地籍管理4预告登记的特点第一，行为的暂时性。预告登记也是预备登记，是本登记前的一项登记。第二，行为的限定性。预告登记也是限制登记，对登记名义人处分权的限制达到保全登记权利人请求权。第三，行为的保障性。预告登记也是保全登记，目的是确保登记权利人应得权利的实现。第四，行为的公信性。预告登记之后所为的登记若与其抵触则无效，预告登记本身具有公信力。第五，行为的许可性。预告登记要取得不动产利害关系人的许可才能办理。预告登记是为本登记作准备的，一般情况下，不可以本登记的事项，也不可为预告登记。进行预告登记，请求权人一般要征得不动产权利人的同意，但不动产权利人同意的方式并无限制：①不动产权利人一方同意就可以启动预告登记程序，不需当事人之间达成合意；②预告登记时，不动产权利人不知，但登记后追认的，仍发生预告登记的效力；③对于不动产权利人同意将来本登记的，可视为预告登记的同意；④有为预告登记同意的判决具有代替预告登记同意的效力。5.7.1预告登记《土地管理学》第三章地籍管理4登记的对象房屋产权登记，包括房屋所有权登记和房屋他物权登记。房屋所有权登记的对象是全民所有制房屋所有权、集体所有制房屋所有权和私人房屋所有权。房屋他物权登记的对象主要指房屋的抵押权、租赁权和典当权等。房屋产权作为不动产物权，它的取得、设定、变更和丧失，都要依照国家法律的规定程序，办理产权登记手续，房屋产权人的合法权益才能得到国家认可和保护。我国城市房屋产权几经变化，如1950年代初的私房改造，私房产权的变化频繁、复杂，以至造成产权不清、产籍不明的混乱状况。以后国家进行了房屋普查和房屋产权登记，但是，随着国家宣布城市的土地属于国家所有，以及城市的建设发展，尤其是房地产业的发展，使城市房屋产权发生了极大的变化。房屋新建、拆迁和住房制度的改革，都为房屋产权登记提出更新的要求。2、房屋登记（资料）《土地管理学》第三章地籍管理4房产登记的范围（1）地域范围：限于城市、县城、建制镇和工矿区范围内的所有房屋，以及在依法取得的房地产开发用地上建成的房屋。设区的城市主要指建成区，包括市区建成区、郊区与市区相连接的建成区和郊区建制镇建成区的全部房屋，除此之外，还包括郊区建制镇以外区属以上机关、学校、工矿企事业等单位，以及相连接的城镇居民点的全部房屋。不设区的城市主要指市区及市属建制镇的建成区范围内的全部房屋，还包括市区建成区以外的市属以上机关、学校、工矿企事业等单位，以及相连接的城镇居民点的全部房屋。县城主要指县属建制镇建成区，以及县属建制镇以外的县属以上机关、学校、工矿企事业单位和与其相连接的城镇居民点的全部房屋。（2）房屋范围：指上述登记地域范围内的全部房屋，包括全民、集体和私人所有的房屋，以及共有房屋或宗教团体等所有的房屋，还包括登记地域范围内的股份制企业和涉外的房屋。涉外房屋主要指外产、中外合资产;中外合作产、外商独资产和外侨产等。这里的外产是指外国政府、企事业、学校、医院、团体及侨民的房产。中外合资产是指我国企事业单位或私人同外国企业、私人合资经营企事业新建、购置或投资的房产。《土地管理学》第三章地籍管理4房屋调查（1）房屋座落：房屋座落是指房屋所在街道的名称和门牌号。房屋座落在小胡同或小巷时，应借用毗连房屋门牌号并加注东、南、西、北方位；房屋座落在两个以上街道或有两个以上门牌号时，应全部注明；单元式的成套住宅，应注单元号、室号或户号。（2）房屋产权人：房屋产权人是指房屋所有权人（包括共有人）的姓名。私人所有的房屋，产权人要用户籍名登记；产权人已死亡的，注明代理人的姓名；产权是共有的，注明全体共有人姓名；房屋是典当的，注明典当人姓名；产权不清或无主的，可直接注明产权不清或无主，并作简要说明。单位自管的公房，注明单位全称。两个以上单位共管的，注明全体共管单位的全称。直管公房包括公产、代管产、托管产、拨用产四种，直管公产应注明房产管理部门的全称；代管产注明代管及原产权人姓名；托管产应注明托管或委托人的姓名或单位全称；拨用产应注明房产管理部门的全称及拨借单位的名称。（3）房屋产权性质：房屋产权性质是按照我国的三种基本所有制形式，对房屋产权人占有的房屋进行所有制分类，共划分为全民（全民所有制）、集体（集体所有制）、私有（公民个人所有）等三类。《土地管理学》第三章地籍管理4（4）房屋产别：房屋产别是根据占有和管理的不同而划分的类别。一级分4类，二级分10类一级分类二级分类内容国有房产（10）直管产（11）是指由政府接管、国家经租、收购、新建、扩建的房产（房屋所有权已正式划拨给单位的除外），大多数由政府房地产管理部门直接管理、出租、维修，少部分免租拨借给单位使用自管产（12）是指国家划拨给全民所有制单位所有以及全民所有制单位自筹资金购建的房产军产（13）是指中国人民解放军部队所有的房产。包括由国家划拨的房产、利用军费开支或军队自筹资金购建的房产集体所有房产（20）

是指城市集体所有制单位所有的房产。即集体所有制单位投资建造、购买的房产私有（自有）房产（30）

是指私人所有的房产，包括中国公民、港澳台同胞、海外侨胞、在华外国侨民、外国人所投资建造、购买的房产，以及中国公民投资的私营企业（私营独资企业、私营合伙企业和私营有限责任公司）所投资建造、购买的房屋。其他房产（40）联营企业房产（41）是指不同的所有制性质的单位之间共同组成新的法人型经济实体所投资建造、购买的房产股份制企业房产（42）是指股份制企业所投资建造或购买的房产港、澳、台投资房产（43）是指港、澳、台地区投资者以合资、合作或独资在祖国大陆举办的企业所投资建造或购买的房产涉外房产（44）是指中外合资经营企业、中外合作经营企业和外资企业、外国政府、社会团体、国际性机构所投资建造或购买的房产其他房产（45）是指凡不属于以上各类别的房屋，都归在这一类，包括因所有权人不明，由政府房地产管理部门、全民所有制单位、军队代为管理的房屋以及宗教、寺庙等房屋《土地管理学》第三章地籍管理4（5）层数及所在层次：房屋层数是房屋的自然层数，一般按室内地坪以上计算，采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2.2m以上的，计算层数（6）房屋建筑结构：按房屋的梁、柱、墙及各种构架等主要承重结构所用的建筑材料来划分类型及编号内容钢结构（1）承重的主要结构是用钢材料建造的，包括悬索结构钢、钢筋混凝土结构（2）承重的主要结构是用钢、钢筋混凝土建造的，如一幢房屋一部分梁柱采用钢筋混凝土构架建造钢筋混凝土结构（3）承重的主要结构是用钢筋混凝土建造的，包括薄壳结构、大模板现浇结构及使用滑模、升板等先进施工方法施工的钢筋混凝土结构的建筑物混合结构（4）承重主要结构是用钢筋混凝土和砖木建造的。如一幢房屋的梁是用钢筋混凝土制成，以砖墙为承重墙，或者梁是木材制造，柱是用钢筋混凝土建造砖木结构（5）承重的主要结构是用砖、木材建造的。如一幢房屋是木制房架、砖墙、木柱建造的其它结构（6）凡不属于上述结构的房屋都归此类。如竹结构、砖拱结构、窑洞等《土地管理学》第三章地籍管理4（7）建筑面积：单层建筑物不论其高度如何均按一层计算，其建筑面积按建筑物外墙勒脚以上的外围水平面积计算；多层建筑物的建筑面积按各层建筑面积的总和计算；封闭式阳台、挑廊按其水平投影面积计算建筑面积，凸阳台、挑阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积；如何计算参照有关标准执行。（8）房屋用途：房屋用途是指房屋的实际用途，按两级进行分类：一级分住宅、工业交通仓库用房、商业、服务用房、教育医疗科研用房、文化体育娱乐用房、办公用房、其他用房等类别。（9）房屋墙体归属：房屋墙体归属是指房屋四面墙体所有权的归属。房屋的四面墙体，有两种情况：一是四面不靠，即四面墙体均与邻户不相毗连；二是四面墙体至少有一面同邻户相毗连，与邻户相毗连的墙体又分为共有墙、各有墙、自有墙，在调查清楚后在调查表上注明。《土地管理学》第三章地籍管理4一级类二级类内容住宅是指专供居住的房屋，包括别墅、公寓、职工家属宿舍和集体宿舍（包括职工单身宿舍和学生宿舍）等。但不包括住宅楼中作为人防用、不住人的地下室等，也不包括托儿所、病房、疗养院、旅馆等具有专门用途的房屋。成套住宅是指由若干卧室、起居室、厨房、卫生间、室内走道或客厅等组成的供一户使用的房屋。住宅按套统计。两户合用一套的住宅，按一套统计；一户用两套或两套以上的应按实际套数统计。非成套住宅是指供人们生活居住的但不成套的房屋。集体宿舍是指机关、学校、企事业单位的单身职工、学生居住的房屋。工业交通仓储用房工业用房是指独立设置的各类工厂、车间、手工作坊、发电厂等从事生产活动的房屋。公用设施用房是指自来水、泵站、污水处理、变电、燃气、供热、垃圾处理、环卫、公厕、殡葬、消防等市政公用设施的房屋。铁路用房是指铁路系统从事铁路运输的房屋。民航用房是指民航系统从事民航运输的房屋。航运用房是指航运系统从事水路运输的房屋。公交运输用房是指公路运输、公共交通系统从事客、货运输、装御、搬运的房屋。仓储用房是指用于储备、中转、外贸、供应等各种仓库、油库用房。《土地管理学》第三章地籍管理4商业金融信息用房商业服务用房是指各类商店、门市部、饮食店、粮油店、菜场、理发店、照相馆、浴室、旅社、招待所等从事商业和为居民生活服务所用的房屋。经营用房是指各种开发、装饰、中介公司等从事各类经营业务活动所用的房屋。旅游用房是指宾馆、饭店、乐园、俱乐部、旅行社等主要从事旅游服务所用的房屋。金融保险用房是指银行、储蓄所信用社、信托公司、证券公司、保险公司等从事金融服务所用的房屋。电讯信息用房是指各种邮电、电讯部门、信息产业部门，从事电讯与信息工作所用的房屋。教育医疗卫生科研用房教育用房是指大专院校、中等专业学校、中学、小学、幼儿园、托儿所、职业学校、业余学校、干校、党校、进修院校、工读学校、电视大学等从事教育所用的房屋。医疗卫生用房是指各类医院、门诊部、卫生所（站）、检（防）疫站、保健院（站）、疗养院、医学化验、药品检验等医疗卫生机构从事医疗、保健、防疫、检验所用的房屋。科研用房是指各类从事自然科学、社会科学等研究设计、开发所用的房屋。《土地管理学》第三章地籍管理4文化新闻娱乐园林绿化体育用房文化用房是指文化馆、图书馆、展览馆、博物馆、纪念馆等从事文化活动所用的房屋。新闻用房是指广播电视台、电台、出版社、报社、杂志社、通讯社、记者站等从事新闻出版所用的房屋。娱乐用房是指影剧院、游乐场、俱乐部、剧团等从事文娱演出所用的房屋。园林绿化用房是指公园、动物园、植物园、陵园、苗圃、花圃、花园、风景名胜、防护林等所用的房屋。体育用房是指体育场、馆、游泳池、射击场、跳伞塔等从事体育所用的房屋。机关事业办公用房是指党、政机关、群众团体、行政事业单位等行政、事业单位等所用的房屋。军事用房是指中国人民解放军军事机关、营房、阵地、基地、机场、码头、工厂、学校等所用的房屋。其他用房涉外用房是指外国使、领馆、驻华办事处等涉外所用的房屋。宗教用房是指寺庙、教堂等从事宗教活动所用的房屋。监狱用房是指监狱、看守所、劳改场（所）等所用的房屋。《土地管理学》第三章地籍管理4（10）房屋权源：指产权人原始取得房屋产权的时间和方式。如新建、购买、受赠、交换、接管、征用、调拨、价拨、分析、拨用等。要查清每幢房屋的来源，要逐幢审查其产权证件。权源不同，提交的证件不同。例如，新建房屋，须检查上级主管机关基建项目的批文、用地批文、红线图、建设许可证及竣工图纸；受赠的房屋，须交验房屋所有权证、赠与书、契证或契约；没有产权证件、产权证件不全或产权证件被遗失的房屋，要查清有关房屋产权来源。产权来源有两种以上的，应全部注明。在调查中对产权来源不清或有争议的，以及设有典当权、抵押权等他项权利的，应作出相应记录。房屋调查查清了每个权属单元（丘）的位置、权属、数量、用途、利用状况、房屋状况等基本情况，这些正是房屋产权登记确权的主要依据。房屋调查是通过图、卡、薄册等成果资料，反映了房屋产权的来源、现状和房屋状况，作为权属确认的依据，同时在产权登记中，各种纠纷的调处以及一些难以发现的错误和问题也可以通过房屋调查得到实证。《土地管理学》第三章地籍管理4房屋产权登记程序房屋产权登记从登记申请、勘丈绘图、产权审查、注册登记到最后收费发证，每个环节都对工作人员提出一定要求。登记工作人员不但要熟悉房屋所有权登记的各项工作程序及如何办理登记手续、申请人应提交哪些证件、什么样的证件才有效，而且要掌握各项业务知识和有关的政策规定，特别是对产权的审查确认，涉及到房屋所有权归谁所有这个产权登记的关键性问题，登记人员必须具备一定的法律知识，因此，在正式登记前，必须对全体工作人员进行产权、产籍管理等专业知识，房屋产权登记业务知识以及有关法律、法规和政策的培训。（1）登记申请1）查验证件查验证件是登记申请的第一关，是登记机关对拟进行房屋产权登记的产权人的有关证件进行检查、核实，以确认其真实性与合法性，从而为产权审查和进一步确认所有权提供依据。对于那些主要产权证件不全，产权来源不清的，暂不办理登记，证件齐全后再由申请人提出登记申请。《土地管理学》第三章地籍管理42）填写“申请书”和“墙界表”通过身份证件、产权证件的检验，对证件齐全、手续完备的即可允许申请人办理登记手续，填写房屋产权登记申请书和房屋四面墙界表。“申请书”由申请人逐项具实填写，并由申请人加盖印章或单位公章。“申请表”的主要内容包括：权利人情况及房屋状况，产权审查情况。“申请书”原则上是一个房屋所有权人，占一处房屋填写一份；凡两个或两个以上所有权人在一个地号内的房屋要按户分别填写。“墙界表”反映了房屋四面墙体边界情况，墙体所有权是房屋产权的重要组成部分。在产权纠纷中有相当一部分属于墙界纠纷，为了明确墙体归属，为今后可能出现墙界纠纷提供有效的原始依据，房屋产权人在申请产权登记时，必须填写“墙界表”。“墙界表”由登记申请人填写，在所有权人指界栏内填写墙界并盖章，对其房屋四面墙体的归属作自我认定，填报的同时需要由其邻户在邻户有无异议栏内填写意见并盖章。如双方有矛盾的地方，由需进一步协商，邻户将其最终意见填入相应栏内。3）收取证件申请人填写好“申请书”和“墙界表”后，连同房屋产权证证明文件等交登记人员审阅，无误后即予办理收件手续。《土地管理学》第三章地籍管理4（2）勘丈实地勘丈是产权登记机关组织人员，以房屋产权人为单位，对登记申请书中反映的房地产情况逐处进行实地勘察。勘察的项目包括：查清房屋现状、核实墙界与归界、测算房屋面积等。在此基础上绘制房屋分户平面图，修正房屋平面图，为产权审查提供依据。（3）产权审查与确认以房屋产权，产籍档案的历史资料和实地勘察的情况为基础，对照申请人提交的“申请书”、“墙界表”、产权证明文件等，逐户认真审查其申请登记的房屋产权来源是否清楚，产权转移是否合法，有关事项记载是否完备，为最终确认房屋产权把关。产权审查、确认是颁发房屋所有权证的依据。房屋所有权证核发的前提是房屋的产权关系真实、合法。也就是说，只有通过审查并确认产权后，由房管机关代表人民政府颁发房屋所有权证。因此，房屋产权审查、确认的直接后果决定了是否准予登记并发给房屋产权证。产权审查、确认具有法律性。由于房屋所有权证具有法律效力，一旦颁发，房屋产权人拥有的所有权便受法律保护，这就意味着房管机关在核发房屋所有权证时，要对法律负责并承担法律责任。因此，产权审查是一项具有法律效力的严肃工作。产权审查一般采取“三审定案”制，即初审、复审和审批。《土地管理学》第三章地籍管理4（4）产权公告在产权审查完成初审、复审后，审批之前，登记部门应将初步审核房屋产权的情况进行公告，广泛收集和征询有关权利人（包括知情人和与房屋产权有利害关系的人)的意见，以便发现某些难以发现的隐情，及时纠正产权审查工作中可能出现的疏漏，保证产权确认准确无误。（5）注册登记经过审查确认房屋所有权，准予发给房屋所有权证的，即进入注册登记阶段。此阶段要完成缮证、配图、校对、送印四个流程。缮证是指填写房屋所有权证、房屋共有权保持证和房屋他物权证。配图是指将实地复核后测制的房屋平面图，用胶水贴在房屋所有权证规定的贴图位置上。缮证配图完毕后，应由专人负责校对。核对做到无错、无漏，保证房屋所有权证、房屋共有权保持证项目与“申请书”上的一致。产权证经校对无误后，按房屋产权性质划分的权证分类和权证编号顺序，分别登记在各种发证记录簿上。登记复核后，加盖填发机关公章，将已盖章生效的房屋所有权证、房屋共有权保持证逐一核对清点，连同登记案件整理后，移送发证人员。7、颁发产权证书发证是房屋所有权登记发证工作的最后程序。权证制作完毕后，即可填写“领证通知单”，通知房屋产权人按指定的时间、地点、携带登记收件收据、居民身份证(或户口簿)等到房屋登记机关领证。《土地管理学》第三章地籍管理4现代不动产登记制度，已经不仅仅是保障权利人的合法权益、便于国家管理不动产的需要，越来越多的权利相关人要求知道自己在相关不动产上拥有的权利和应尽的义务，如何进行登记才能确保自己的权益不受损害。登记公开查询制度解决了产权公示问题，登记中介代理能够为民众提供登记咨询和登记过程的服务。土地登记公开查询制度土地登记公开查询是指符合规定条件的单位和个人依法对登记机关在办理土地登记过程中形成的涉及土地权利人的有关登记资料进行查询的活动。《土地管理法实施条例》第3条第三款规定：土地登记资料可以公开查询。《土地登记规则》第62条也规定：土地登记文件资料的查阅，按照土地行政主管部门规定办理；需要查询土地登记文件的，受让、抵押权人和承租人应当提出书面请示；凡符合查询规定的，土地行政主管部门应当出具书面查询结果或资料。2003年国土资源部发布了第14号令《土地登记资料公开查询办法》，为全国土地登记资料公开查询制度的建立提供了直接的、可操作的依据和法律保障。3、登记资料公开查询《土地管理学》第三章地籍管理4土地登记公开查询的意义首先，土地登记公开查询制度的建立，有利于保障土地交易安全，规范土地市场秩序。其次，建立土