沈阳金地檀郡整体营销报告

沈阳金地檀郡整体营销报告2024/3/27沈阳金地檀郡整体营销报告目标导向行动沈阳金地檀郡整体营销报告2010年销售目标1、整体销售面积：64890平方米洋房销售面积：37180平方米占57.30%小高层销售面积：16100平方米占24.80%高层销售面积：11610平方米占17.90%2、整体销售套数：410套洋房销售套数：220套占53.65%小高层销售套数：100套占24.39%高层销售套数：90套占21.96%3、整体销售金额：658475000元洋房销售金额：446160000占67.76%小高层销售金额：136850000占20.78%高层销售金额：75465000占11.46%沈阳金地檀郡整体营销报告4汇报内容一、市场分析二、卖点提炼三、目标客户群分析四、整体营销策略五、价格策略六、各阶段营销策略七、推广策略沈阳金地檀郡整体营销报告5

一、市场分析沈阳金地檀郡整体营销报告四月份沈阳市场分析沈阳金地檀郡整体营销报告2010年4月1日至4月30日，沈阳新房成交量波动明显，4月17号是成交量上涨的分水岭，17号之前，日均成交303套，之后日均成交695套，上涨119.5%。政策目前对沈阳住宅市场无明显影响。1、4月沈阳楼市供需旺盛，新政影响还未显现沈阳金地檀郡整体营销报告2、4月商品住宅成交量持续环比增长

4月商品住宅共成交11533套、111.12万平方米，成交面积环比增长显著，增长幅度为26.44%，与去年同期相比增长41.85%。沈阳金地檀郡整体营销报告3、商品住宅均价环比涨幅近15%

4月沈阳商品房成交均价为5147元/平方米，上涨幅度较大，环比上月涨幅为12.84%，同比涨幅则高达32.10%；商品住宅成交均价为4964元/平方米，与上月相比，涨幅高达14.83%。沈阳金地檀郡整体营销报告4、销供比下滑至1.84

随着4月沈阳商品住宅上市量环比增长42.03%，沈阳商品住宅市场销供比也从上月的2.07下滑至1.84。沈阳金地檀郡整体营销报告5、5000(含)-6000元价格段需求最为旺盛

4月沈阳商品住宅市场以5000（含）-6000元价格段成交量为主力，共成交27.76万平方米，环比增加了64.44%，总量占比为24.98%，较上月增加了5.77个百分点。沈阳金地檀郡整体营销报告沈阳高端市场分析沈阳金地檀郡整体营销报告2009年沈阳市场逐步由中端向高端过渡，预计2010年将出出现井喷部分高端项目09年成交情况2009年沈阳单价位于9000以上的高端住宅的销售量高达700多套。别墅市场的销售面积在10.3万平方米，占商品住宅面积的0.84%，比上年增长了49.28%；别墅的销售额在8.07亿，占商品住宅的1.68%，同比增52.55%；二手的别墅市场销售面积也比去年上涨了279.4%，成交量134套。金廊沿线特别是五里河区域的高端公寓项目，均价基本破万。浑河两岸，项目多借助城市内河这一难得的生态资源来提升品质，部分高端项目均价已破万，沈阳市场悄然进入了万元房时代。沈阳金地檀郡整体营销报告沈阳高端产品研究小结200平以下是沈阳目前高端住宅产品销售的主流面积，且市场接受程度相对较高。在200平以上各面积区间中，220-240平销售率相对较好，其次是260-280平、200-220平。在浑南区域市场中，160-180平面积区间销售率相对较高，其次是140-160平；200平以上面积中，220—240平销售率相对较好。浑南与长白沿河项目的宣传重点趋同，特别是大面积产品方面，主推河景卖点。品牌间的人文差异、服务个性化差异将会是下阶段的竞争重点。沈阳金地檀郡整体营销报告沈阳高端产品研究小结从别墅、洋房等低密度产品的市场供销情况看，沈阳高端消费者群体目前主要处于追求别墅或类别墅生活阶段。外地高端客群一直在沈阳高端地产产品消费群体中占有重量级位置（大致比例在15-20%间），省内周边城市高端消费群选择别墅、洋房等低密度产品的倾向更明显些。客户需求特征主要体现在特别注重朝向、看重开发商品牌、追求优质的物业服务方面。沈阳金地檀郡整体营销报告小结投资带动高端产品走强。2009年城市稀缺地段、高附加值、升值潜力较大的高端豪宅成为投资热点。高总价产品成为本年热点，成交比重不断上扬。2009年高总价豪宅市场走势优于整体市场，一线城市高端市场首先回暖，北京、上海、深圳、广州等城市高总价产品在2、3季度成交比重迅速提升，并在第三季度达到高点，之后趋于平稳，受一线城市传导效应影响，二线城市高总价产品成交比重快速攀升，其高端产品比重在3、4季度均保持上涨。沈阳金地檀郡整体营销报告浑南板块长白板块沈北新区辉山板块棋盘山板块金廊沿线沈阳高端项目主要集中在一个轴线，四大板块沈阳金地檀郡整体营销报告沈北新区板块——主要以中高端别墅类产品为主，主要依托其资源优势，缺乏生活环境支撑，生活度低，板块热度已降至低谷。棋盘山板块——以高端别墅类产品为主，兼有多层洋房、小高层产品，依托区域景观资源，及沈抚同城化的发展趋势，板块热度持续不减。但距城市距离较远，生活便捷度低。浑南板块——起步较早，沈阳目前的主要富人区，主要以高层为主，生活配套成熟，宜居性高，板块热度较稳定。长白板块——新型发展区域，逐步成熟，依托和平区，城市生活配套日益完善，浑河景观带资源优势，板块热度持续不减。金廊沿线——多以综合体类项目为主，依托城市核心地段，生活配套完善，但缺乏景观资源，项目的容积率高，生活的宜居性较差。各区域市场特征沈阳金地檀郡整体营销报告各区域对比

本项目占据了浑南板块较强的均好性优势，同时又可以享受金廊

沿线完善的配套和便捷的交通。沈阳金地檀郡整体营销报告2010年宏观调控新政从4月11日到19日，短短9天时间国家发布了5项遏制房价的政策，其中以15日和17日发布的提高首付比例，提高贷款利率及停止发放三套房贷款对市场冲击最为强烈。

自新政发布以来，全国范围内已有北京、上海等多个城市出现的房价下降，消费者出现观望情绪等现象；沈阳市场虽没有像一线城市那样受控明显，但在一定程度上出现了市场节奏放缓。沈阳金地檀郡整体营销报告万科城一直是长白岛“最牛”楼盘，开盘必磬，此次万科城4月24日5-1#开盘当天几乎销售一空，当日仅剩2套房源，万科城一直紧跟市场脉搏，新政的出台并没有影响到万科城之前蓄客楼号的销售，但对于其他蓄客楼号也有一定影响，五一期间到访量并没有明显提高。新政对典型项目的影响沈阳金地檀郡整体营销报告远洋四月各周到访成交情况远洋在4月有新品推出，广告投放力度很大，新政出台前创造了销售小高峰，但新政出台之后则明显了出现成交量的下滑，新政出台后的一周更是无成交房源，直到五一期间开盘销售新盘才再创销售高峰。新政出台后在广告方面几乎无广告投放。新政对典型项目的影响沈阳金地檀郡整体营销报告金域蓝湾自春季房交会之后一直保持良好的销售成绩，但在新政出台之后，销售显著下滑，出于这种情况在5月1日暗推了A3#楼，146平，推出128套，当天销售16套，才带动了五一期间的销售成绩。新政对典型项目的影响沈阳金地檀郡整体营销报告新政对典型项目的影响新世界一直在消化现有房源，新政出台后，在5份将有2栋高层公开认筹，可见，开发商在一定程度上出现了“绷不住”的情况，同时也在摸底市场。沈阳金地檀郡整体营销报告4月第三周新政发布对沈阳市商品房的供应情况没有太大影响，开发商依然想利用5.1节日的黄金假期创造销售小高峰。四月份各周沈阳市场成交情况沈阳金地檀郡整体营销报告宏观调控新政对市场的影响部分银行，如建行、工行已经停贷三套房。沈阳高端楼盘贷款客户比例普通为60%—70%，受到房贷新政影响，该部分客户出现退房现象，导致客户总体基数出现下降。近期高端楼盘来访量普遍下跌。品牌项目诚意客户转筹率下降30%左右。部分中高端项目受新政影响明显。（如：名流印象10号楼4月20日认筹，当天认筹量只达到20多个。）沈阳金地檀郡整体营销报告宏观调控新政对市场的影响铁西、大东等执法部门开始查处无预售证收筹的项目，远洋和平府等部分项目已经停止收筹。市场动荡气氛下，高品质与大品牌项目，相对的抗风险能力较强。以万科城华府、金地国际花园为典型，拥有一定蓄客量的品牌项目，目前销售状况仍然较好。新政导致部分客户因考虑房价下降，出现持币观望现象。沈阳金地檀郡整体营销报告竞品分析沈阳金地檀郡整体营销报告品牌：全国主流品牌开发商项目住宅类第一居所：城市常住型（非别墅）项目高端定位：高品质、高附加值项目主力竞品三大界定标准沈阳金地檀郡整体营销报告30主力竞盘1、万科城2、万科金域蓝湾3、汇景新世界4、万科柏翠园5、远洋和平府6、金地长青湾7、保利康桥沈阳金地檀郡整体营销报告万科城汇景新世界万科柏翠园万科·金域蓝湾保利康桥远洋和平府金地长青湾丹陛项目重点竞品分布图在售预售未上市本案沈阳金地檀郡整体营销报告万科城一期一期二期三期五期一期一期二期三期五期沈阳金地檀郡整体营销报告五期精装产品户型，预计货量11万㎡河景高层220㎡精装大户型预计货量30000㎡高层100-160㎡精装户型预计货量80000㎡沈阳金地檀郡整体营销报告万科城华府5—1#楼新政下开盘售罄万科城五期华府组团5-1#楼4月24日开盘，面积100和130平米，均价8000元（精装修900元/平），共136套，优惠政策：开盘当天选房，优惠3万，一次性9.8折，贷款9.9折，开盘当天全部房源售罄。100平130平沈阳金地檀郡整体营销报告万科金域蓝湾沈阳金地檀郡整体营销报告万科·金域蓝湾2010年推盘计划（一）2010年2月初上市(2010年年底入住)—5#楼户型面积：146平米预计清水均实价:8000元/平米32层,总计128套2009年12月底开始蓄客,目前排号10多组优惠:8万顶10万,一次性再享9.8折2010年3月初上市(2010年年底入住)—3#楼户型面积：146平米预计清水均价:8300-8500元/平米32层,总计128套目前尚未取得预售许可2010年3月中旬上市(2012年6月入住)—22#楼户型配比：160平米：170平米=1：1预计精装均价:12000元/平米(1500装修标准）25层,总计100套2010.1-2消化库存产品和车位—4#楼和6#楼户型面积：146平米4#清水均价7708元/平米,6#精装均价8612元/平米4#库存20套,6#库存18套库存车位598套,26071平米,均价2825平米浑河沈阳金地檀郡整体营销报告2010.7.15上市—1#楼2008.10.1开工2010.12.30入住户型面积：146平米25层,总计100套浑河2010.7.10上市—

19#、20#楼2010.3.15开工2012.6.30入住户型面积：144平米20、25层,总计180套2010.3-6上市—21#、23#、24#楼2009.8.25开工2012.6.30入住户型面积：160：170=1：120、25层,总计350套2010年全年推量986套，总计约16万平万科·金域蓝湾园2010年推盘计划（二）沈阳金地檀郡整体营销报告远洋和平府沈阳金地檀郡整体营销报告洋房一层（赠送地下室和私家花园）洋房二层（赠送地下室和私家花园）洋房户型Yb-1约150㎡Ya-1约150㎡Yb-2约150㎡Ya-2约150㎡三室二厅二卫三室二厅二卫三室二厅二卫三室二厅二卫沈阳金地檀郡整体营销报告洋房三层洋房四层（赠送阁楼）洋房户型Yb-3约140-144㎡Yb-3约144-152㎡Yb-4约155-160㎡Yb-4约160-165㎡三室二厅二卫三室二厅二卫三室二厅二卫三室二厅二卫沈阳金地檀郡整体营销报告高层户型Ga约126-130㎡Gb约126-130㎡Gc约152-155㎡Ge约145㎡三室二厅二卫三室二厅二卫三室二厅二卫三室二厅二卫沈阳金地檀郡整体营销报告高层户型Gd1约80-85㎡Gd复式约150㎡二室二厅一卫四室三厅二卫沈阳金地檀郡整体营销报告营销节点营销阶段推广主题工程展示形象期认筹期强销期持销期开盘开盘持续销售央区水岸时代名门稀世首府城市登峰纯美西班牙，雕琢艺术生活营销中心交付使用会馆交付使用景观展示区楼书、和网站开始制作、户外、纸媒、网络等开始启动一次强销期1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月蓄客持续销售、加推蓄客样板展示区和平府地位确立3月－4月末产品价值释放5月－7月下旬景观生活释放8月-9月底打造口碑双赢10月-12月底第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段远洋和平府2010年营销推广计划远洋和平府推盘节奏快于本项目，7-9月集中强销阶段将与本项目发生遭遇战沈阳金地檀郡整体营销报告4月份认筹情况分析

认知途径沈阳金地檀郡整体营销报告4月份认筹情况分析

意向房源沈阳金地檀郡整体营销报告4月份认筹情况分析

洋房意向价格沈阳金地檀郡整体营销报告4月份认筹情况分析

高层意向价格沈阳金地檀郡整体营销报告4月份认筹情况分析

付款方式沈阳金地檀郡整体营销报告解筹情况分析

推出房源洋房：6#、7#、17#楼共72套叠拼：20#、25#楼共16套成交情况洋房：41套叠拼：15套洋房均价：10500元/㎡优惠：前期认筹客户3万抵5万。一次性9.7折，贷款9.9折叠拼均价：15000元/㎡优惠：一次性9.7折，贷款9.9折沈阳金地檀郡整体营销报告成交客户居住区域和平区仍然是远洋项目的最重要客源地，但和平区所占比例已经呈下降趋势，这是由于和平府产品的高端性和升级的特点，决定了客户居住区域的广泛性，地缘性情结有可能不在是选择此项目最主要的原因。沈阳金地檀郡整体营销报告客户认可原因分析周边环境及园区环境因素占成交因素的32%，和平府自然资源优势较大的，随着城市的发展，生活水平的提高而倍受青睐。沈阳金地檀郡整体营销报告洋房解筹模拟价格表洋房价格由1层至5层逐层递减，层差1000元沈阳金地檀郡整体营销报告汇景新世界沈阳金地檀郡整体营销报告Ⅲ标段Ⅱ标段Ⅰ标段3#4#2#7#9#11#13#17#18#21#精装22#24#25#5#6#8#10#16#15#14#19#12#10#23#26#27#20#规划10栋30-50F超高层住宅浑河二环路三好街规划幼儿园运动会所规划小学红色：首推绿色：二推黑色：三推中大户型（100—160㎡）预计货量在60000㎡沈阳金地檀郡整体营销报告Ⅲ标段Ⅱ标段Ⅰ标段3#4#2#7#9#11#13#17#18#21#精装22#24#25#5#6#8#10#16#15#14#19#12#10#23#26#27#20#规划10栋30-50F超高层住宅浑河二环路三好街规划幼儿园运动会所规划小学红色：首推绿色：二推黑色：三推大户型（200—300㎡）预计货量在60000㎡沈阳金地檀郡整体营销报告Ⅲ标段Ⅱ标段Ⅰ标段3#4#2#7#9#11#13#17#18#21#精装22#24#25#5#6#8#10#16#15#14#19#12#10#23#26#27#20#规划10栋30-50F超高层住宅浑河二环路三好街规划幼儿园运动会所规划小学精装中户型（90㎡）预计货量在30000㎡沈阳金地檀郡整体营销报告金地长青湾丹陛沈阳金地檀郡整体营销报告洋房产品预计2010年上半前全部去化东侧6栋高层预计下半年开始推售，产品为140—200㎡的大户型，约300套沈阳金地檀郡整体营销报告万科柏翠园

预计潜在货量在29万㎡，户型面积区间160至400平米，每套价格300起，预判均价在20000元以上。30F30F30F30F27F30F30F30F30F32F32F32F32F32F30F下沉式广场中央景观沈阳金地檀郡整体营销报告项目核心概念一：超凡美式居住体验项目核心概念二：地标型的城市形象沈阳金地檀郡整体营销报告250*120保利康桥五里河公园板块属地，城市南向浑河景观资源，可预见的绝版高端定位五里河公园板块沈阳金地檀郡整体营销报告内外双河景观豪宅区北向内河景观高端住宅区10年入市组团区域2010年北向河景高层预计货量在8万，为90—160㎡的中大户型保利达项目沈阳金地檀郡整体营销报告华润橡树湾4月初推出50套洋房，均价9000元，当日售罄沈阳金地檀郡整体营销报告华润橡树湾现阶段的推广手段主要以户外、网络和纸媒为主。据了解，下阶段会上电视广告。沈阳金地檀郡整体营销报告远洋和平府万科城汇景新世界金域蓝湾万科柏翠园一标段105-166㎡，396套，毛坯均价预判7500二标段200-300㎡，毛坯均价预判8500三标段90-100㎡，198套，毛坯均价预判7000U5高层140㎡128套毛坯均价预判7000临河高层200㎡120套毛坯均价预判8000U5中高140㎡60套毛坯均价预判750021#、23#、24#楼户型面积：160：170=1：120、25层,总计350套临河联排240-280㎡40套毛坯均价预判300007.10上市—19#、20#楼户型面积：144平米20、25层,总计180套7.15上市—1#楼户型面积：146平米25层,总计100套72套洋房、16套叠拼解筹洋房均价10500叠拼均价15000高层1#装户转签高层2#楼认筹300余套均价预判8000高层2#装户24套洋房认筹、转签洋房18#转签叠拼22#认筹滨河高层认筹高层2#转签72套洋房认筹滨河高层认筹转签叠拼22#转签洋房19#认筹转签叠拼23#认购外展点5月初接受预约投放电台广告由于柏翠园对外释放信息较少，市场资料将逐步更新市场竞争对比表首创国际城144套86-133㎡高层5月份蓄客6月份开盘均价预判6500二期高层预计下半年上市总供应量1000套左右面积区间90-130㎡三季度市场面临密集放量沈阳金地檀郡整体营销报告Marketing一线品牌开发商豪宅项目集中上市，沈阳高端住宅市场进入万元房时代，沈阳豪宅元年到来。面临宏观调控，投机者与中线投资者离场，市场容量萎缩，豪宅面临有价无市的尴尬与量缩价跌的风险。本案应从项目整体形象与综合素质、产品差异化与品质展现寻求突破，真正打动高端改善型消费者与长线价值投资者。宏观调控下的沈阳豪宅元年，需要更精准与创新的营销模式。竞争分析总结——宏观调控下的沈阳豪宅元年沈阳金地檀郡整体营销报告67

二、卖点提炼沈阳金地檀郡整体营销报告城市重心南移，市政府计划迁至浑南，大浑南逐渐成为新沈阳的行政、科技、文化和居住中心。浑南新区、东陵区、航高基地三区合署办公，将原来浑南新区的80平方公里扩大变成占地600平方公里的大浑南，比过去扩大7倍，打造“大浑南”强势发展前景，项目所处区位将成为沈阳最具发展与升值潜力的高端核心居住区。“大浑南”财富效应显现，奥体商圈将成新商业中心。三至五年，大浑南将成为新沈阳的市中心与大沈阳的中央福地。区位卖点提炼：大浑南打造新沈阳市中心沈阳金地檀郡整体营销报告2013年全运会主会场落户浑南奥体中心政府千亿巨资打造全运会配套政府预计投入1000亿元打造全运会主会场周边配套。全运会主要比赛场馆、全运村、全民健身中心、网球中心、媒体公寓等都将落户大浑南，医院、学校、超市、公交等相关配套服务设施也将日益完善。全运会推动周边楼盘暴涨2009年全运会在济南举行，济南奥体中心周边众多楼盘，仅一年时间房价从4、5千元/平涨至8、9千元/平，涨幅接近100%，是全运会推动楼盘大幅升值的最好例证。区位卖点提炼：全运效应沈阳金地檀郡整体营销报告品牌开发商、高端楼盘的聚集是浑南与长白岛房地产发展最大特点，浑南—长白已经成为沈阳唯一的城市富人区。本案位于浑南—长白城市富人区的中央腹地，凭借金地品牌、高端定位与绝无仅有的1.5超低容积率，成为富人区中的富人区。不临主干道，闹中取静，离尘不离城，非常适宜居住。区位卖点提炼：富人区中的富人区沈阳金地檀郡整体营销报告大浑南：新沈阳的CPU区位属性概念沈阳金地檀郡整体营销报告业主子女可直接就读浑南新区实验中学。省实验小学浑南一校。小哈津幼儿园。区位卖点提炼：教育配套沈阳金地檀郡整体营销报告大型购物中心与超市：沃尔玛超市、乐购超市、亿丰购物广场、兴隆大家庭。区位卖点提炼：商业配套沈阳金地檀郡整体营销报告奥体中心“一场三馆”，总建筑面积30万平方米（已全部竣工）。奥体中心——体育之城：48片标准乒乓球场地、48片标准羽毛球场地、4片标准篮球场地和4片标准排球场地。区位卖点提炼：运动配套沈阳金地檀郡整体营销报告距地铁二号线奥体中心站仅一公里（2011年年底试运营）。沿浑河桥、五爱隧道、富民桥、三好桥、长青桥，到市区车行基本不超过5分钟。区位卖点提炼：交通配套沈阳金地檀郡整体营销报告纯正英伦风情社区，以英国百年小镇为蓝本规划1.5超低容积率，稀缺低密，等同别墅。整体地势抬高2米，豪门尊严气度。“大堂、社区、组团”三重王室门户设计：极具奢华感与仪式感。洋房1：1车位配比完全人车分流体系洋房楼道宽1.4米（普通住宅为1.1米），彰显奢华尺度。规划卖点提炼沈阳金地檀郡整体营销报告第七代坡地洋房，集金地集团22年研发经验的最新一代产品，为长青湾丹陛洋房的升级版。精装小高层，区域稀缺产品。小高层2梯2户，体现尊贵与舒适。贵族社区中的观景高层。大户型、高总价，保证了邻里同质的阶层纯粹性。豪宅定位彰显业主尊贵身份规划卖点提炼沈阳金地檀郡整体营销报告依托英伦建筑，秉乘英式庄园的精致与庄重，打造优雅英式园林。入口景观：维多利亚时代贵族式庄园大门洋房和高层的入户空间，每一处都是特色的英式庭院。

独有峡谷水系，枯山水景观实现四季有景。不惜投入巨资，整体规划抬高1.8米以上，打造果岭式坡地景观，在平原城市沈阳中，与其它普通楼盘仅为平地景观相比，为业主创造出与众不同的景观视觉效果。层叠绿化景观体系，逾40种珍稀树种，为社区源源不断输送负氧离子。超45%的绿化率。景观卖点提炼沈阳金地檀郡整体营销报告洋房英伦风情外立面，与别墅同质的优雅品位。小高层与高层采取新古典主义外立面，经得起时间推敲与检验的经典风格。外立面卖点提炼沈阳金地檀郡整体营销报告洋房户户赠送露台主卧室带有衣帽间及卫生间，让主人充分享受生活的私密性与便利性户型卖点提炼：洋房户型沈阳金地檀郡整体营销报告洋房一层、二层赠送采光地下室户型卖点提炼：洋房户型沈阳金地檀郡整体营销报告洋房一层赠送地上花园与下沉式庭院“双花园”户型卖点提炼：洋房户型沈阳金地檀郡整体营销报告洋房二层赠送下沉庭院，二层同样享受亲地庭院生活。2层的下沉式花园户型卖点提炼：洋房户型沈阳金地檀郡整体营销报告洋房顶层最高挑高9米，大量赠送空间，北侧露台更可搭建阳光室户型卖点提炼：洋房户型沈阳金地檀郡整体营销报告小高层户户均有入户花园小高层厨房连通生活阳台赠送多功能空间户型卖点提炼：小高层144平户型沈阳金地檀郡整体营销报告每户均有超大赠送多功能空间，可沐浴更多阳光与清风步入式衣帽间户型卖点提炼：小高层175平户型沈阳金地檀郡整体营销报告高层的客厅与主卧，均可获得情趣空间赠送户型卖点提炼：高层户型沈阳金地檀郡整体营销报告6082平的业主会所，设置恒温游泳池与电影院等高端配套。4836平庭院式国际风情商业街，文艺复兴时期的华丽风格。配套中餐厅、西餐厅与超市。挑高9米的七星级酒店式社区大堂。配套卖点提炼沈阳金地檀郡整体营销报告金地品牌物业，与万科、中海并称为中国品牌物业管理的三驾马车。从英国管家协会聘请真正的英国管家，提供纯正的英式管家物业服务。独有5341客户快速服务体系。物业卖点提炼沈阳金地檀郡整体营销报告奢：区域内空前绝后的1.5超低容积率；14万平的住宅，配套超万平的会所与商业街，户均配套面积达11平米。贵：源自英伦的贵族社区，专属富贵阶层居住。纯：纯正4层洋房，品质非市场常见的5或6层伪洋房可比。得：无论洋房、小高层还是高层，每户均赠送多功能情趣空间，实得面积远大于购买面积，赠送面积从9平米至160平米不等。核心卖点沈阳金地檀郡整体营销报告91

三、目标客户群分析沈阳金地檀郡整体营销报告洋房/小高层客户形象描述

先富一族/权贵阶层沈阳金地檀郡整体营销报告洋房/小高层客户基本特征社会的中坚阶层。年龄集中于35－50岁之间。政府官员、企事业单位高层、新兴行业的领导者，有着深厚的社会背景。收入丰厚,家境殷实。沈阳金地檀郡整体营销报告洋房/小高层客户购房需求特征对于购置房产,舒适度始终是他们选择的首要因素,他们要的是均好，就是好品牌好物业好户型好景观，而价格对于他们来说是相对弱化的选项,买得值比买得合理对于他们来说更有说服力，价格敏感性很低，价格只是心理平衡的杠杆,不是成交的决定因素。由于长期处于财富塔的上层,优质的服务和心理尊祟感是他们所看重的，也是彰显身份必不可少的要素，品牌（含物业）的良好口碑是他们选择购房的第二核心要素。对于他们来说,买房子只是为了居住,至于投资心理,在他们看来不如说是保值，对这个房子的未来升值空间并无明确预期和期待。这部分人群视野开阔，去过很多地方，见过很多好东西。目前沈阳市场可达到他们要求标准的产品很少，故一旦有中意的房子出现时，他们一定会购买，且对价格的抗性较小。沈阳金地檀郡整体营销报告高层客户形象描述

新富一族/富二代/薪富一族沈阳金地檀郡整体营销报告高层客户基本特征新婚、富二代和新富一族的年轻新锐。年龄集中于２５岁－３5岁之间，其中以３０－３5岁年龄段居多。分布于各行业领域的青年新贵，由于留学、网络化等因素，具备一定的国际化视野，乐于接受新事物。他们是正处于爬升期的睿智一族，注重繁忙工作与品质生活的平衡，关注新闻时事及政策导向，有敏锐的洞察力。日常投资是他们提升个人财富的重要手段之一，例如股票、基金或房产等。沈阳金地檀郡整体营销报告高层客户购房需求特征已经拥有一处商品房，本次置业大多为其二次置业行为，主要购房动机是居住环境和居住品质改善，因此对户型的舒适度要求较高。基于他们成熟的置业和投资经验，他们经过对浑南区域发展的关注和区域前景预测以及对品牌价值的评估后，认可本案的综合价值，因此有很强的投资、保值心理，他们并非单纯的投资型客户，而是典型的投资兼自住客户，以自住为主，投资为辅。在了解到此本案的区位与品牌优势之后，客户最看中的是第三个核心购买要素是舒适产品的性价比。沈阳金地檀郡整体营销报告参考案例：金地国际花园“天域”客群分析以25-40岁青年和中青年为主，主力是三口和三口以下家庭，即将婚配的客群以及年轻的配偶占了较大的比例。职业构成上，公务员和事业单位人员、以及私营业主所占比例最大。受地域性影响，浑南、沈河、和平以及外阜是客群的主要居住区域，另外，居住在大东区的客群也占了相当的比例，其多为跨区工作的人群。从置业阶段看，初次改善、二次改善、以及父母为子女购房的占了主体。由于家庭条件不错，因此现居住条件也大体不错。沈阳金地檀郡整体营销报告目标客户群总体形象描述见多识广，具备全球视野的东北富贵阶层。沈阳金地檀郡整体营销报告他们的核心动机是：过令人羡慕的生活沈阳金地檀郡整体营销报告客户分布参考（长青湾）沈阳金地檀郡整体营销报告客户分布参考（长青湾）沈阳金地檀郡整体营销报告客户分布参考（长青湾丹陛）沈阳金地檀郡整体营销报告参考案例：远洋天地2009年成交客源居住区域构成和平区占主导地位沈阳金地檀郡整体营销报告目标客户群辐射范围定位大沈阳地区，超越传统浑南、长白客户层。重点区域：浑南、和平、沈河、南塔、五爱、青年大街、三好街等区域。抚顺、鞍山、本溪等周边城市的客户应占到20%左右。沈阳金地檀郡整体营销报告106

四、整体营销策略沈阳金地檀郡整体营销报告高层营销策略沈阳金地檀郡整体营销报告108重新定义产品线以客户导向重新定义产品线，以户型为类别，弱化建筑形式的分类方式。金地檀郡：面积区间从90—200平。洋房别墅化小高精装化高层豪宅化90平/140平/160平/200平洋房？小高层？高层？沈阳金地檀郡整体营销报告类宝马式产品分类定位与搭接沈阳金地檀郡整体营销报告110高层销售突破总体形象拨高，三类产品同步蓄客以洋房稀缺性开道，吸引客户来访后再“按需定制”，小高层、高层同步接受咨询与提前蓄客，通过销售引导，将客户分流至小高层与高层。高层与小高层提前与洋房同步蓄客，提升蓄客时间与数量。分析金地原有客户资料，消化原有高层客户。沈阳金地檀郡整体营销报告111高层90平/108平户型销售策略90平客户购房心态：傍大款。吸引对金地品牌认可、地段认可、项目整体素质认可、品质认同，但购买能力所限的中高端客户。通过虚荣心理的引导，吸引中高端人群购买高层入门90平产品，作为晋身豪门之阶。90平户型同时起到扩大客户群，提升营销吸引力的作用。111沈阳金地檀郡整体营销报告112高层90平/108平户型销售策略112案例：星河湾海怡半岛90平米小型豪宅沈阳金地檀郡整体营销报告113高层140平户型销售策略1、15层以下，引导小高层140平米客户购买。2、15层以上通过价差打造性价比。层级议价+暗线优惠，通过现场销售力实现去化。沈阳金地檀郡整体营销报告114小高层精装户型销售突破依靠1800元的豪华精装修，制造品质感与奢华感。豪装小高层为特殊差异化产品，没有同质竞争。通过装修画册、样板间释放精装修优势。沈阳金地檀郡整体营销报告115小高层清水户型销售突破依靠小高层产品稀缺性打开市场。洋房通过销控形成市场饥饿感，挤压部分意欲购买洋房三层的客户，转移购买小高层。沈阳金地檀郡整体营销报告116现场开放前客户保温建立全面、完善、不断更新的来访客户档案，分析每个客户的喜好，不断组织客户参加各种小众活动。通过各种资料、信息，保持客户关注，吸引客户回访。通过短信平台与邮寄资料，不断向客户释放项目信息。通过各种手段，让外接待中心每天人气旺盛，让到访客户产生羊群心态。针对部分高诚意度客户，可提前收取诚意金。通过精致的推广与包装，让客户对现场开放、实景品质产生前所未有的向往。沈阳金地檀郡整体营销报告117应对宏观调控与风险预控进行周边城市推广，扩大一次性付款实力型客户数量。推出首付分期付款方式，建议20%分一年还清，降低客户购房的门槛。联合银行为购房者办理消费贷款、房屋抵押贷款，帮助客户支付部分利息。如市场出现降价潮，坚持高端定位不动摇，采取“增配不降价”的方式，如增加花园园艺装修、厨具等方式提升产品竞争力。节流不如开源，如出现政策继续收紧，客源不断减少，扩大客源，市场形势恶化之下，扩大行销队伍，以高薪月薪3000元，高额奖金（如成交一套提成8000——10000元）全员营销，充分发挥系统内员工积极性，只要成功介绍均可获得高额奖金。增加市内分销系统。沈阳金地檀郡整体营销报告竞争策略1、示范区开放前——主打“比较优势”，化虚为实“数字化”营销，以容积率、会所、商业街面积、配置、户型赠送面积等“硬指标”，与竞盘作直接比较，以数字说话，说服消费者。以各种物料与信息，将上述“比较优势”化虚为实，让消费者对项目产生高度的期待与向往。2、示范区开放后——主打“震撼实景”，事实说话以实景震撼人心，超越沈阳所有楼盘示范区，创造示范区新基准。以人气与热销形象，彻底瓦解消费者的心理防线，与竞品拉开档次。沈阳金地檀郡整体营销报告119整体营销主线造势——势在人为（4月—6月下旬线下行销、阻击竞盘、放大区域发展优势、客户保温）蓄势——蓄势待发（6月底—8月中旬集中线上推广、引发万众期待）御势——势在必行（8月中旬—10月体验营销、集中引爆、势能释放，建立强势市场地位）乘势——势不可挡（11—12月圈层营销、客户经营、持续引爆）沈阳金地檀郡整体营销报告120一个目标，四大阶段，五大战役一个目标：2010年沈阳高端楼盘第一品牌四大阶段VS五大战役：形象导入期——抢客保温战：4月23日——6月19日蓄客期——推广聚焦战：6月20日——示范区开放前开盘强销期——展示开盘战：8月15日——8月31日——高层突破战：9月1日——10月31日持销期——口碑经营战：11月1日——12月31日沈阳金地檀郡整体营销报告营销阶段划分沈阳金地檀郡整体营销报告

营销阶段划分一、导入期：4月23日至6月20日（约2个月）划分标志：自外展点入场开始，至大规模线上推广启动。二、蓄客期：6月20日至8月15日（近2个月）划分标志：启动大规模线上推广为开始，示范区开放前夕为结束。三、开盘强销期：8月15日至10月31日（2个半月）划分标志：示范区开放为开始，10月底为结束。8月15日示范区、样板间开放，8月22日洋房开盘。10月1日小高层及高层样板间开放，10月7日开盘。四、持销期：11月1日至12月31日（2个月）划分标志：11月1日进入冬季为开始，年底为结束。沈阳金地檀郡整体营销报告2010年营销总控图阶段规划导入期蓄客期开盘强销期持销期阶段工作重点1、4月20日外展点进场2、品牌推介会3、线下行销蓄客。4、多渠道文本与信息传播。5、多种物料不断吸引客户关注与到访。1、6月20日开始线上推广。2、6月20日产品品鉴会。3、周边城市推广巡展4、预计7月中下旬认筹。1、8月15日示范区开放2、当天现场奢侈品联动体验活动3、8月22日洋房开盘4、预计9月初小高层、高层认筹5、10月1日小高层、高层样板间开放6、10月7日小高层、高层开盘重要节点4月20日外展进场6月20日产品鉴会全面线上推广8月15日示范区开放8月22日开盘10月7日小高层、高层开盘1、启动老带新2、系列社区活动10月1日小高层、高层示范区开放5月中上旬品牌推介会沈阳金地檀郡整体营销报告124

五、价格策略沈阳金地檀郡整体营销报告竞争力分析推导洋房价格建议洋房价格为12000元/平米，比较分析依据如下：沈阳金地檀郡整体营销报告竞争力分析推导高层价格建议高层价格为6500—7000元/平米，比较分析依据如下：沈阳金地檀郡整体营销报告以洋房与高层为上下标杆，制定小高层价格通过本项目自身最好的产品洋房和最低的产品高层的综合竞争力对比可以看出，本项目具有整体的量价双赢竞争力。根据各产品组成阶梯价值链的原则，建议清水小高均价为8500元/㎡左右，精装小高价格为10000元/㎡左右。沈阳金地檀郡整体营销报告以洋房树立价格标杆以洋房价值为价值标杆，树立项目高档次形象，建立“心理标杆价位”，并以此为坐标，形成辐射小高层和高层的心理价位势能。沈阳金地檀郡整体营销报告洋房价格释放与走势策略4月23日至6月19日：先透露洋房为长青湾丹陛升级版，地段价值与产品品质更高，可以长青湾丹陛价格作为参照。6月20日——认筹前：通过大规模线上推广，根据客户诚意度与蓄客数量，逐步拉升洋房心理价位至约11000元/平。7月份三类产品同步认筹：通过认筹的火爆人气，再度提升洋房心理价位至12000元/平。8月15日示范区开放：势能与人气引爆，洋房心理价位提升至13000—14000元/平。8月22日洋房开盘：开盘制造心理价位与实际售价的落差，以12000元/平形成热销。沈阳金地檀郡整体营销报告小高层与高层价格释放与走势策略6月底开始释放小高层9000元与高层7000元的预期价位。10月1日小高层与高层示范区开放：再度拉升心理价位至9500元与7500元。10月7日小高层与高层开盘：以8500元与6800元入市，实现销售开门红。沈阳金地檀郡整体营销报告131

六、各阶段营销策略沈阳金地檀郡整体营销报告总体指导思想：

大胆假设小心求证理性分析执行到位沈阳金地檀郡整体营销报告5月份营销计划沈阳金地檀郡整体营销报告（一）营销背景1、“国十条”宏观调控影响，沈阳调控细节出台在即；2、受新政影响，部分客户开始观望；3、远洋和平府提前认筹，并在5月份有较大动作；4、汇景新世界5月份集中放量。沈阳金地檀郡整体营销报告（二）营销节点5.15.55.105.155.205.255.305月15日品牌推介会5月20日长青湾业主开始办理入住5月22日外展点正式开放沈阳金地檀郡整体营销报告（三）营销目标1、来访量（1）来访量沈阳金地檀郡整体营销报告（2）电话行销电话行销量：4000组A类客户比例15%：600组来访量10%：60组沈阳金地檀郡整体营销报告2、推广目标充分梳理与发动现有资源，建立本案在资源群体中的广泛认知度系统内与业内客户充分邀约建立客户对本案的初步印象——案名、地段、稀缺洋房、高品质外展点每天人气充盈沈阳金地檀郡整体营销报告（四）工作口号资源营销·团队融合

沈阳金地檀郡整体营销报告（五）工作重点1、电话行销2、卖点深化3、销售培训4、资源推介业主、系统、业内（如充分运用金地业主的美誉度、忠诚度与影响力）。5、精彩亮相沈阳金地檀郡整体营销报告（六）策划工作1、竞盘调研深化

工作重点：竞盘产品力与推售节奏分析工作标准：提交专项报告5.15.55.105.155.205.255.305月15日品牌推介会5月20日长青湾业主开始办理入住5月22日外展点正式开放5.13竞品调研深化完成2、卖点深化提炼工作重点：a.产品价值建筑、户型、景观、会所、公共空间b.项目预期利益工作标准：形成一个卖点一张图片的对照手册5.14卖点深化完成沈阳金地檀郡整体营销报告3、项目比较优势提炼

工作重点：各项目核心竞争点工作标准：与各竞盘的20项竞争力对比深度分析5.15.55.105.155.205.255.305月15日品牌推介会5月20日长青湾业主开始办理入住5月22日外展点正式开放4、本案洋房、小高层、高层比价关系确定

工作重点：以市场为依据，结合本案特点，三类产品比价关系、洋房各层比较关细工作标准：比价关系表5.14卖比较优势提炼完成5.15比较表完成沈阳金地檀郡整体营销报告5、建立竞盘动态监测系统

工作重点：监测内容确定工作标准：a.配备2名以上市场专员；b.5.11提交报告模版；c.5．13起每两周（周四）提交一份市场监测报告；5.15.55.105.155.205.255.305月15日品牌推介会5月20日长青湾业主开始办理入住5月22日外展点正式开放6、竞争策略专案

工作重点：万科柏翠园为代表的城市高层、远洋和平府为代表的洋房工作标准：分析比较优势、推盘节奏与客群引导5.11模板完成5.20竞争专案完成沈阳金地檀郡整体营销报告7、产品细化分类与推盘策略专案工作重点：a.细化产品与户型的对应目标客户群；b.分类价格体系建立；c.各类产品的客户投资和居住价值系统。工作标准：提交专案报告5.15.55.105.155.205.255.305月15日品牌推介会5月20日长青湾业主开始办理入住5月22日外展点正式开放8、产品价值开发及细分包装

工作重点：小高层、高层的包装工作标准：细化包装报告5.30提交细化包装报告5.20提交产品与推盘专案沈阳金地檀郡整体营销报告（七）线下行销与活动1、电话行销工作重点：告知案名、地段与产品稀缺性；5月15日后邀约来访工作标准：按电话行销标准进行5.15.55.105.155.205.255.305月15日品牌推介会5月20日长青湾业主开始办理入住5月22日外展点正式开放5.15电话行销开始邀约客户沈阳金地檀郡整体营销报告2、领导资源整理

工作重点：拜访前请领导电话打招呼工作标准：a.名片收集b.建立电子客户档案5.15.55.105.155.205.255.305月15日品牌推介会5月20日长青湾业主开始办理入住5月22日外展点正式开放3、区域高端楼盘业主名单收集

工作重点：以项目为中心收集，近者优先工作标准：a.目前一、二手售价6000元以上楼盘（如伊丽雅特湾、河畔新城）b.建立电子档案5.31区域业主资料收集完成5.14领导资源收集完成4、区域企业资源收集

工作重点：以项目为中心收集，近者优先工作标准：浑南、长白高端楼盘业主所在单位（如电视台、东软、东电等）5.31区域企业资源收集完成沈阳金地檀郡整体营销报告5、金地檀郡背后的故事（内部篇）

工作重点：从拿地、开发理念、规划、团队等多角度工作标准：a.由原来的征文改为采访;b.各部门与合作单位各1篇c.各领导1篇;d.集合印刷小册子5.15.55.105.155.205.255.305月15日品牌推介会5月20日长青湾业主开始办理入住5月22日外展点正式开放5.20长青湾传播开始5.14背后故事采访完成6、长青湾园区传播

工作重点：传播案名、区位、主力产品形态工作标准：a.赠送金地檀郡钥匙扣;b.高层电梯间广告沈阳金地檀郡整体营销报告7、金地品牌推介会

工作重点：a.品牌会物料准备;b客户邀请工作标准：细化筹备工作5.15.55.105.155.205.255.305月15日品牌推介会5月20日长青湾业主开始办理入住5月22日外展点正式开放5.22外展点开放5.15品牌推介会8、外展点开放

工作重点：a.开放筹备;b.开放当天执行工作标准：细化工作，执行到位沈阳金地檀郡整体营销报告9、邀请系统内客户

工作重点：领导向所介绍朋友打招呼工作标准：a.以“外展点开放及英国红茶周”为切入点;b.以请柬形式5.15.55.105.155.205.255.305月15日品牌推介会5月20日长青湾业主开始办理入住5月22日外展点正式开放5.22英国红茶周开始5.15开始邀请系统内客户10、英国红茶周（5.15-6.15）工作重点：派发体验卡工作标准：a.系统业内人士邀约;b夜间开放至10点沈阳金地檀郡整体营销报告（八）销售工作1、销售人员考核

工作重点：考核统一说辞与接待礼仪工作标准：统一说辞熟练5.15.55.105.155.205.255.305月15日品牌推介会5月20日长青湾业主开始办理入住5月22日外展点正式开放5.10销售人员考核2、行销任务分配

工作重点：重点针对金地业主工作标准：到访量结果反推沈阳金地檀郡整体营销报告3、完善销售管理架构

工作重点：建立前台、后台与培训三重体系，明确管理人员工作标准：提交《项目销售管理说明》，明确管理人员责、权、利5.15.55.105.155.205.255.305月15日品牌推介会5月20日长青湾业主开始办理入住5月22日外展点正式开放5.12提交《管理说明》4、佣金制度颁布

工作重点：金地与德志销售人员同等工作标准：制定完善的佣金制度沈阳金地檀郡整体营销报告6、销售手册工作重点：根据内部访谈细化统一说辞和答客问工作标准：将统一说辞和答客问整理成销售手册5.15.55.105.155.205.255.305月15日品牌推介会5月20日长青湾业主开始办理入住5月22日外展点正式开放5.10开始深化培训5.25销售手册完成5、第一批销售人员深化培训

工作重点：a.项目深入培训；b.高端客户接待培训工作标准：按培训计划逐项进行沈阳金地檀郡整体营销报告8、一人一天一卖点工作重点：销售团队个人卖点提炼，提升销售团队对产品力的理解力与分析力，丰富说辞。工作标准：每人每天书面提出一个新卖点（说服客户购买的理由）5.15.55.105.155.205.255.305月15日品牌推介会5月20日长青湾业主开始办理入住5月22日外展点正式开放5.30完成第一阶段招聘7、后备销售团队招聘与组建工作重点：a.项目深入培训；b.高端客户接待培训工作标准：按培训计划逐项进行5.25将个人提炼有价值卖点融入销售手册沈阳金地檀郡整体营销报告（九）创新点1、以送请柬形式拜访系统内高端客户2、一人一天一卖点沈阳金地檀郡整体营销报告6月份营销计划沈阳金地檀郡整体营销报告（一）营销背景竞品项目密集放量，面临激烈的竞争环境沈阳金地檀郡整体营销报告（二）营销节点6.16.56.106.156.206.256.306月20日开始集中线上推广6月20日产品说明会沈阳金地檀郡整体营销报告（三）营销目标1、来访量（1）来访量沈阳金地檀郡整体营销报告（2）电话行销电话行销量：4000组A类客户比例15%：600组来访量10%：60组沈阳金地檀郡整体营销报告2、推广目标建立业内认同在逆市中，建立客户对项目的信心与向往洋房建立别墅级品质与价值感建立高性价比初步印象沈阳金地檀郡整体营销报告（四）工作口号品质破冰·信心首选

沈阳金地檀郡整体营销报告（五）工作重点1、线下推广转线下2、初步价格释放3、第二批销售人员培训沈阳金地檀郡整体营销报告（六）策划工作1、客户群体对应分析

工作重点：240套洋房、小高、高层分别对应客户分析工作标准：提交分析报告6.10提交客群分析报告2、推售计划专案

工作重点：洋房分类推售，小高层、高层提前推售工作标准：提交推售方案6.10提交推售方案6.16.56.106.156.206.256.306月20日产品说明会6月20日开始集中线上推广沈阳金地檀郡整体营销报告3、首批客户锁定策略专案

工作重点：分析前期A类客户，锁定首批客户针对推广工作标准：提交策略方案6.15提交客群论证报告4、目标客户群实际论证

工作重点：怎样让客户买单工作标准：精确锁定目标客户群，确定分类攻击策略6.15提交首批客户策略6.16.56.106.156.206.256.306月20日产品说明会6月20日开始集中线上推广沈阳金地檀郡整体营销报告5、定价策略

工作重点：a.确定定价原则;b.分类定价c.确定价格标杆;d.客户对应模拟装户工作标准：a.定价说明书b.一房一价表初稿6.25提交定价说明书与一房一价表初稿6.16.56.106.156.206.256.306月20日产品说明会6月20日开始集中线上推广沈阳金地檀郡整体营销报告（七）线下行销与活动1、区域企业大客户拜访

工作重点：由公司领导引荐，对区域内企业高级客户进行拜访工作标准：销售经理带队6.1开始企业大客户拜访6.16.56.106.156.206.256.306月20日产品说明会6月20日开始集中线上推广沈阳金地檀郡整体营销报告2、继续举行英国红茶周

工作重点：扩大客户邀请范围6.16.56.106.156.206.256.306月20日产品说明会6月20日开始集中线上推广6.15英国红茶周结束沈阳金地檀郡整体营销报告（八）销售工作1、电话行销

工作重点：高端项目业主工作标准：5%A类客户，结果反推6.16.56.106.156.206.256.306月20日产品说明会6月20日开始集中线上推广沈阳金地檀郡整体营销报告2、第二批销售人员培训

工作重点：高端客户接待培训工作标准：集中培训，具备第一批70%的接待能力6.16.56.106.156.206.256.306月20日产品说明会6月20日开始集中线上推广6.5开始培训6.25结束第一阶段培训沈阳金地檀郡整体营销报告3、客户样本深度分析

工作重点：对来访、拜访客户进行尝试访谈，为实际客户锁定提供依据。工作标准：采集60个客户样本形成《沈阳高端客户深度分析报告》至7月底形成100个6.16.56.106.156.206.256.306月20日产品说明会6月20日开始集中线上推广6.1确定分析模板6.2开始样本分析沈阳金地檀郡整体营销报告（九）创新点客户样本深度分析

沈阳金地檀郡整体营销报告蓄客期营销策略6月20日——8月14日沈阳金地檀郡整体营销报告173蓄客期营销主题——推广聚焦6月20日——8月14日沈阳金地檀郡整体营销报告174推广聚焦战营销目标1、推广目标：形成独特市场形象与广泛的客户认知形成示范区开放万众期待的推广势能沈阳金地檀郡整体营销报告推广聚焦战策略预计7月中旬进行收筹，建议以排号方式进行。提前做好银行贷款准备工作电话行销客户维护工作多渠道文本与信息宣传持续沈阳金地檀郡整体营销报告二、三级市场联动全面实施二、三级市场联动。与沈阳知名大型中介（如芒果等）建立合作关系，通过中介的众多门店渠道与客户资源推介本案。同时可通过中介运作客户“卖旧买新”认购本案。沈阳金地檀郡整体营销报告开盘期营销策略8月15日——10月31日沈阳金地檀郡整体营销报告开盘期营销主题——展示开盘+高层突破8月15日——10月31日沈阳金地檀郡整体营销报告展示开盘战+高层突破战营销目标1、推广目标：开放引爆，建立市场高度关注与如潮好评。开盘热销，奠定高端楼盘领跑者形象。高层乘势建立高端的产品形象。2、销售目标：洋房认筹量：100组，累计约250组洋房开盘去化量：130—150套小高层、高层认筹量：约250组小高层、高层开盘去化量：约120套沈阳金地檀郡整体营销报告8月15日会所首层、景观示范区、洋房样板间盛大开放。同日隆重举行现场奢侈品联动体验活动（见推广策略）。创造前所未有的客户体验。8月22日洋房开盘。8月23日——9月中旬：洋房乘开盘热销势能迅速去化。展示开盘战策略沈阳金地檀郡整体营销报告高层突破战策略9月初：小高层与高层同步认筹。9月中下旬：参加秋季房交会。10月1日：小高层与高层样板间开放。10月1日：同日现场举行大型产品说明会。10月7日：小高层与高层开盘。沈阳金地檀郡整体营销报告持销期营销策略沈阳金地檀郡整体营销报告阶段营销主题——口碑经营沈阳金地檀郡整体营销报告口碑经营战营销目标1、推广目标：形成项目品质口碑与热销形象。2、销售目标：各类产品剩余房源的迅速去化。沈阳金地檀郡整体营销报告口碑经营战策略圣诞现场体验活动。各种社区活动，实施情感营销。启动老带新奖励政策。沈阳金地檀郡整体营销报告186

七、推广策略沈阳金地檀郡整体营销报告金地檀郡大沈阳中心，首个坡地上的贵族院落沈阳金地檀郡整体营销报告金地檀郡带给高端客户的四大兴奋点贵——奢华品牌已经具备高端气质。定价直接锚定高端富人，贵，本身就是一种传播力。从概念到细节无处不以人为贵，处处透漏出对客户的尊重。奢侈，从接待中心到样板间，到所有客户可感知元素。奢侈，本身就是富人的鸡血。少——稀缺客户主动寻找且愿意等待。奢侈品也因少而更加尊贵。中心资源与低迷规划形成的矛盾冲突，使檀郡从刚开始就具备了成为明星的气质。洋房，稀缺，低密度、高纯度社区中的小高层、高层，同样具备稀缺属性。沈阳金地檀郡整体营销报告精——极致纯——血统一方一寸的悉心钻研，严格细致的立面质感，建筑对文化的诠释，广受赞誉的高端物业……有最为精良的生产工艺和内在品质，外观或表象是显而易见的精美，是看得见摸得着“可感知的精华”。原味英伦的建筑风格，庄重而优雅。尖顶、红墙、灰柱、木栅、几何化的景观布局……使得金地檀郡具备浓郁的风情价值，并有机会演化为历久弥新的经典，供有心的富豪们玩味英式建筑的血统与精神。沈阳金地檀郡整体营销报告全年四大推广阶段，市场关注持续推高起势期5月6月7月8月9月10月11月12月220套100套90套8.15示范区、样板间开放蓄势期热销期5月外展点开放10月开售高层小高产品强销期沈阳金地檀郡整体营销报告蓄势期：开宗——贵气初显5月1日——6月10日沈阳金地檀郡整体营销报告檀郡目前市场条件不成熟、无客户基础、有竞品在蓄客建立知名度、档次的初步定位、抓住第一批忠实客户金地檀郡=市中心最高端的社区金地檀郡，源自英伦的贵族荣耀临时售楼处包装及导视系统。前期销售道具。媒体广告发布确定。老业主巡展活动和故事有奖征集活动。英国的收藏品拍卖营销背景：推广目的：心智注册：阶段主题：重要手段：沈阳金地檀郡整体营销报告重要手段一：外展点内部包装点区位图油画展示导视牌沈阳金地檀郡整体营销报告区位图形式沈阳金地檀郡整体营销报告墙壁油画形式沈阳金地檀郡整体营销报告展点外墙壁油画形式一个世纪以来，是他，掌控着光阴的流转……大本钟，1858年由本杰明爵士监造而成。沈阳金地檀郡整体营销报告重要手段一：外展点外部导视系统沈阳金地檀郡整体营销报告重要手段二：高品质物料形式，细节展示项目贵族气质项目推广思路确定之后，VI系统、销售道具、广告印刷品准备到位。广告印刷品：海报。（售楼处派发，形象兼顾卖点整合。）项目画册。（放置售楼处洽谈区，服务于销讲。）销售道具：名片、信封信纸、手提袋等。注：根据开发商需要，灵活调整。

时间：5月15日前到位效果预测：要求形式新颖，符合项目气质且保留性强。沈阳金地檀郡整体营销报告海报形式沈阳金地檀郡整体营销报告项目画册形式沈阳金地檀郡整体营销报告沈阳金地檀郡整体营销报告沈阳金地檀郡整体营销报告沈阳金地檀郡整体营销报告沈阳金地檀郡整体营销报告沈阳金地檀郡整体营销报告平面表现沈阳金地檀郡整体营销报告沈阳金地檀郡整体营销报告标准色与字体规范沈阳金地檀郡整体营销报告LOGO与标准色搭配沈阳金地檀郡整体营销报告沈阳金地檀郡整体营销报告沈阳金地檀郡整体营销报告手提袋沈阳金地檀郡整体营销报告沈阳金地檀郡整体营销报告沈阳金地檀郡整体营销报告重要手段三：品牌发布会，业内初次亮相推广手段：邀请业内人士及媒体，于长青湾售楼处参加金地2010年品牌发布会；从选址、规划及景观角度诠释金地檀郡的贵族气质，初步培养圈内口碑。时间：5月中旬（待定）效果预测：迅速在圈内形成良好的口碑，奠定项目豪宅标杆的地位。沈阳金地檀郡整体营销报告重要手段四：老业主巡展，取得首批客户及舆论领袖借助长青湾业主入住，利用自身的客户优势和品牌传播，在长青湾售楼处内点对点向客户渗透檀郡项目的信息。推广手段：1、在长青湾售楼处内摆放金地新项目的易拉宝或展板以及派发檀郡项目的纪念品；2、轿厢看板、小区公示栏海报3、会所内进行PPT巡讲。时间：5月末效果预测：针对性点对点的找到目标客群，为销售积累有效客户做铺垫。礼品建议：金地檀郡徽章式钥匙链等。沈阳金地檀郡整体营销报告礼品形式建议胸章巴宝莉手帕英式下午茶茶具沈阳金地檀郡整体营销报告重要手段五：软文有奖征集，丰富线上通路主题：金地檀郡——诞生记形式：发动内部员工及合作伙伴，就金地檀郡的孕育过程以访谈的形式进行采访并报道，内容可先行进行网络论坛发布。时间：5月中旬品牌发布会之后，征集期1周。效果预测：为今后项目的推广积累最真是的故事素材，同时调动起项目的相关人员的积极性。沈阳金地檀郡整体营销报告重要手段六：英国收藏品拍卖形式：派人到英国博物馆或是拍卖行拍卖具有收藏价值的收藏品，如唐宁街10号门牌等。时间：5月20日前拍卖回国。现场邀约时间为5月末。效果预测：以收藏品拍卖事件搭接外展点开放信息，在市场上掀起轰动，前期让客户对项目充满期盼和想象。配合动作：1、在拍卖初，向意向客户和金地其他项目老业主以电话或短信的形式渗透，项目的拍卖动作，让客户对其抱有期盼心态和对项目未来的关注。2、拍卖品拍卖后，邀约客户到喜来登外展点内鉴赏，现场以故事情节来加强客户对拍品的纯正血统认同。沈阳金地檀郡整体营销报告拍卖物品建议9k实金壳子，镀金机芯。芝麻链。1908年左右。英国实金芝麻链古董怀表沈阳金地檀郡整体营销报告航海地图收藏拍卖品建议：沈阳金地檀郡整体营销报告限量出品的“纪念斗”，或是英国著名的人士拍卖的具有收藏价值的烟斗。拍卖品建议：沈阳金地檀郡整体营销报告“首版书”拍卖品建议：沈阳金地檀郡整体营销报告路牌、户外及分众媒体点位确定路牌投放地点：机场路牌（动态）、喜来登户外广告牌、五爱顺东广告牌。路旗投放：浑南大道和浑南西路分众投放布点原则：1、液晶电视投放布点要求在项目周边，如青年大街沿线；2、液晶电视投放的场所要求是中高端的写字间，如华新、北方传媒等3、电梯看板选择的小区要求是高端物业小区，所在小区的客群换房频率应该是在2-3年，如：伊丽亚特湾、浦江苑、地王国际、盛华苑、格林豪森等）重要手段七：媒体广告点位确定沈阳金地檀郡整体营销报告媒体费用（第一阶段）沈阳金地檀郡整体营销报告媒体费用（第一阶段）沈阳金地檀郡整体营销报告短信、彩信媒体详解沈阳金地檀郡整体营销报告沈阳金地檀郡整体营销报告沈阳金地檀郡整体营销报告起势期：明义——贵族驾临6月10日——8月15日沈阳金地檀郡整体营销报告首批客户积累完成，市场口碑潜流暗涌，现场条件逐步完善贵族社区定位强势推广，支援大范围蓄客金地檀郡=沈阳最具贵族气质的社区=高端品质值得等待金地檀郡，源自英伦的贵族荣耀结合拍卖品进行炒作。大型产品发布会。户外媒体投放。软文硬做造势。网络配合启动开盘前硬广出街。户型产品手册、楼书营销背景：推广目的：心智注册：阶段主题：重要手段：沈阳金地檀郡整体营销报告主标：穿越时空330年，唐宁街10号落户金地檀郡。重要手段一：拍卖品的后续炒作，市场渗透项目声音效果预测：通过即将拍卖唐宁街10号门牌动作，利用唐宁街10号门牌的价值搭接到项目纯粹的英伦建筑风格，向市场渗透金地檀郡的纯正血统和贵族的世袭意义，令客户对项目持期盼和好奇心态。时间：6月4日，日报、辽沈晚报整版软文硬做各一篇6月7、8、9日半版软文性报道继续报道有关项目纯正的英伦血统的事件

穿越时空330年，唐宁街10号落户金地檀郡。传播内容：沈阳金地檀郡整体营销报告主标：穿越时空330年，唐宁街10号落户金地檀郡。针对外展点英国纯手工工艺打造壁炉事件副标：金地檀郡，重金购入意大利水晶杯，细节演绎贵族精神针对外展点内客人饮水的水晶杯事件主标：“纯银”或“水晶”不同的器皿，同一种英伦贵族生活主标：一次有关贵族荣耀的薪火相传。副标：百年英式壁炉，现已落户金地檀郡。沈阳金地檀郡整体营销报告重要手段二：金地檀郡正式亮相，软文硬做，大范围造势。效果预测：通过两个主题来向市场渗透项目的贵，让客户充满想象期待，支援前期蓄客。同时夯实前期积累客户的购买信心。推广主题一：金地·檀郡区位之贵大浑南的核心区域，未来城市的发展中心，树立城市豪宅标杆。推广主题二：金地·檀郡规划之贵城市中心唯一一个低密英伦豪宅，纯正的血统，贵族的享受时间：6月10日、6月17日日报整版各一篇沈阳金地檀郡整体营销报告第一话：金地檀郡之贵——区域篇金地檀郡与大浑南同步崛起金地檀郡，抢驻大浑南核心，筑建首席低密英伦豪宅远瞻！大浑南未来抢滩！奥体旁稀缺土地创新！第七代坡地洋房筑建！城市豪宅新标杆沈阳金地檀郡整体营销报告第二话：金地檀郡之贵——规划篇金地檀郡声名显赫的背后……金地檀郡，先进规划模式，敬献城市巅峰阶层创新规划繁华上的坡地洋房层层布局多维度景观视界

溯源英伦百年建筑精髓

精雕细琢考究生活品质沈阳金地檀郡整体营销报告重要手段三：产品发布会，正式启动强力推广期召集媒体记者，以及5月起积累的第一批诚意客户，在喜来登举办大型的产品发布会，全方位介绍产品设计理念及高端品质。利用媒体关系大范围报道，使产品发布会成为重要的开门活动。形式一：奢华盛宴，金地檀郡产品发布会以自助餐、表演、高端交流的PARTY形式进行产品发