【宁波房地产评估现状探析9400字（论文）】

宁波房地产业市场发展现状1.1中国房地产市场发展现状中国房地产行业目前正逐步进入行业洗牌与结构调整阶段,即将面临第一次真正意义上的大调整。2011年以来,当针对房地产市场的紧缩调控政策与抑制通胀为核心的宏观政策紧缩环境相叠加,当加息、信贷控制与银行体系监管相叠加,当针对开发商供给端的抑制与针对购房者需求端的抑制相叠加、当市场化间接调控手段与行政化限购令直接干预措施相叠加,房地产开发企业正在面临中国房地产市场起步以来最为严厉的市场和政策环境,中国房地产行业目前正逐步进入行业洗牌与结构调整阶段,即将面临第一次真正意义上的大调整。实际上，自2010年4月16日，国务院发布的新《国十条》实施后的这段时间，中国的房价始终没有怎么跌。仅仅是在成交量上有些许变化，仅仅是对买房人的心理上有所影响，仅仅带来了几个月的持币观望期。而当他们发现，房价下跌只是一种美好的愿望，于是，他们失去了耐心。入秋，中国楼市量价齐升，全面回暖。让我们来看看2011年10月15日发布在国家统计局网站上的最新统计数据：《9月：70个大中城市房价同比上涨9.1%》。前三季度，全国商品房销售面积6.32亿平方米，同比增长8.2%，增幅比1-8月提高1.5个百分点，具体城市新建住宅价格指数如表2.1。2011年10月70个大中城市新建住宅价格指数[[]国家统计局.2011年10月份70个大中城市住宅销售价格变动情况[EB/OL],2011.11.18.[]国家统计局.2011年10月份70个大中城市住宅销售价格变动情况[EB/OL],2011.11.18.表2.1城市环比同比定基城市环比同比定基北

京100.0101.7103唐

山100101.3101.8天

津99.7102.9104秦皇岛99.9103.7106.9石家庄99.8105.2108.3包

头99.9102104.5太

原99.9101.3101.8丹

东99.9102.4107.4呼和浩特99.9103.3105.3锦

州100102.6105.2沈

阳100.0103.9107.2吉

林99.9104.3106.2大

连100.0103.8105.6牡丹江99.9104.5106.9长

春100.0102.6104.8无

锡99.8101.6101.2哈尔滨100.0101104.1扬

州99.8103.2104.3上

海99.8102.9102.3徐

州99.8103.4104.1南

京99.6100.7100.9温

州95.494.895.1杭

州99.6101.5100.5金

华100101.9104宁

波99.699.8101.2蚌

埠100103.6103.9合

肥99.9101.9102.5安

庆100101.3104福

州100.0103.1104.1泉

州100101.8101.1厦

门100.0105.7106九

江99.6102.5103.9南

昌99.7105.6107.3赣

州100102.3105.1济

南99.5102.1103.8烟

台99.8102.9104.4青

岛99.8101.6104济

宁100102.5103.6郑

州100.0104.7107.3洛

阳100.1105.2107.3武

汉99.8103.2104.5平顶山100.1103.3104.8长

沙100.0107.3109宜

昌99.6102.8104.8广

州99.8106.1104.8襄

阳100104.9106.9深

圳99.9104.4104.3岳

阳99.9105107.6南

宁100.0102.8102.4常

德99.9104.5105.7海

口99.9100.5102惠

州100.1102.8105重

庆99.8101.2103.4湛

江100.1104105.5成

都100.0102.4103.2韶

关100.2105.9106.3贵

阳100.2103.6105桂

林100.1105.8106.5昆

明100.1103.4106.2北

海99.8101.6102.4西

安100.0103.3104.6三

亚100101.4101.6兰

州100.2103107.3泸

州100.1102102.3西

宁100.2103.9107.2南

充99.9100.6100.1银

川100.1103103.6遵

义100.1104.5105.4乌鲁木齐100.2107.5109.6大

理100100101.7注：环比以上月价格为100，同比以去年同月价格为100，定基以2010年价格为100。9月，全国商品房销售面积10446万平方米，同比增长16.6%；全国商品房销售额5498亿元，增长35.2%。全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.1%，涨幅比8月份缩小0.2个百分点；环比上涨0.5%。二手房住宅销售价格同比上涨6.2%，涨幅与上月持平；环比上涨0.5%，比8月份扩大0.4个百分点。这一组数据告诉我们，中国楼市价升量增，势头强劲。1.2宁波房地产业市场发展现状自2011年国务院下发的“新国八条”开始，房产税，差别信贷利率，地方房价调控目标等一系列的政策调控在第一季度相继出台宁波市开发市场在持续以政策为主的宏观调控基调的环境中运行，总体呈现出建设投资与市场销售双双回落的态势。统计数据显示，2011年三季度，宁波全市房地产开发投资1381.08亿元，同比增长33.8%，较一季度回落9.6个百分点，较上半年回落1.2个百分点，开发投资增速呈现出不断放缓的发展趋势。前三季度，该市商品房销售面积2918.02万平方米，同比增长11.6%，较一季度增速回落5.8个百分点，较上半年回落1.2个百分点，呈基本持平态势[[]巴曙松，房地产正走向大规模行业洗牌与结构调整[J].宁波[]巴曙松，房地产正走向大规模行业洗牌与结构调整[J].宁波工商大学学报，2011，13（1）：12-33.截至9月底，宁波全市房地产开发累计到位资金3183.57亿元，同比增长36.6%，较上半年回落7.0个百分点。其中上年末结余资金956.86亿元，增长66.6%；本年到位资金2226.71亿元，增长26.8%，较上半年回落2.3个百分点。作为房地产开发企业主要资金支持的本年到位资金增速较开发投资增速低7个百分点，资金收紧趋势正在显现。同时，受该市试点房产税影响，高端商品住房市场受到遏制。数据显示，该市大户型住宅与别墅、高档公寓在建设投资与市场销售方面均呈现出不同程度的萎缩，具体如图2.1所示。图2.12011宁波主城别墅成交均价走势图前三季度，宁波全市140平方米以上住宅建设投资额95.60亿元，同比增长15.0%，较同期全部住宅投资平均增速低21.4个百分点；别墅与高档公寓投资78.85亿元，增长14.1%，较同期全部住宅投资平均增速低22.3个百分点，房产税对高端商品住房市场正在产生较为明显的遏制作用。而进来宁波房地产市场主要表现如下：1.2.1开发投资增速连续回落今年全市房地产开发投资增速从年初的52.8%的历史高位不断回落，到六月以后在35%左右小幅波动，2011年三季度，全市房地产开发投资1381.08亿元，同比增加33.8%，较一季度回落9.6个百分点。较上半年回落1.2个百分点。开发投资增速呈现出不断放慢的趋势[[][]宁波统计局.1-11月宁波房地产开发投资理性回归.[EB/OL].1.2.2保障性安居工程建设持续给力前三个季度，全市保障性安居工程投资224.92亿元，其中主城九区五大公租房开发公司完成建设投资138.64亿元，占主城开发投资比重21.9%，占全市开发建设投资比重的10.0%[[]许字枋[]许字枋.经济适用房将被政府抛弃或者淘汰[J].东北财经大学学报,2010,（4）：8-商品房销售市场低位运行前三季度全市商品房销售面积2918.02万平方米，同比增加11,。6%，较上一季度增速回落5.8个百分点，较上半年回落的1.2个百分点，呈现基本持平态势，其中商品住宅销售面积2681.29万平方米，增长9.1%，较上半年增速回落0.5%。今年以来商品房销售面积自年初高位回落后，在11%的增速区间获得强劲支撑，连续六个月从11.2%到12.8%之间波动。可见市场供求双方的博弈仍在持续，后期的走势有待进一步确认，具体房价走势图如图1.2所示。图1.2宁波2010年11月到2011年10月房价分布图1.2.4房屋建设发展速度回归平稳前三季度，全市商品房施工面积18580.51万平方米，增长了26.5%，较上一季度回落了13.0个百分点，较上半年回落了4.0个百分点。新开工面积5055.04万平方米，增长19.1%，较上一季度回落了65.1个百分点，较上半年回落9.4个百分点。由于去年上半年尚未进入全面建设阶段，所以导致今年上半年各项数据同比基数较小，因而形成房地产开发建设与投资增速呈现出从年初历史高位不断回归平稳的发展态势。1.2.5房地产企业资金来源有所收紧截止9月底，全市房地产开发累计到位资金3183.57亿元，同比增加36.6%，较上半年回落了7.0个百分点。其中去年末结余资金956.86亿元，增长66.6%。今年到位资金2226.71亿元，增长26.8%，较上半年回落了2.3个百分点。作为房地产开发公司主要资金支持的今年到位资金增速较开发投资增速低了7.0个百分点，资金收紧的趋势正在显现。1.2.6购房者信心指数继续下滑自2011年1季度起，世联地产已联合多家媒体连续发布三次购房者信心指数研究报告。2011年3季度宁波购房者信心指数为53.7，较2季度大幅下降9.1，这预示着购房者对未来半年房地产总体走势的乐观程度较上季度有所下降，周飞认为，“政策效力逐步显示以及对房价的预期判断是导致购房者信心指数下降的最主要原因。”受限购舆论的影响，3季度中西部三线城市购房者信心指数较上季度明显下降，从当前政策效果和房地产市场环境来看，一旦限购城市真正落地，被限购城市的购房者信心将会继续下滑，而那些被误传限购而实际没有限购的城市，购房者信心将有望扭转，呈上升态势。从三季度的市场表现来看，政策面、经济面均表现出了与下半年预测相一致的判断，而房价同样也出现了阶段性的价格调整，但市场供应并未如预期般快速叠加，而阶段性的价格调整也并未带动需求释放，从而缓解市场的库存压力，具体购房者信心指数如表1.2所示。重点城市购房者信心指数比较表1.2城市购房者信心指数城市购房者信心指数北京49.5（↓2.3）宁波53.7（↓9.1）上海51.5（↑0.3）济南55.1（↓1.4）广州49.7（↓1.0）长沙56.9（↓3.7）深圳49.4（↓0.5）西安58.0（↑2.0）大连51.5（↓2.9）东莞58.5（↑1.6）武汉51.9（↓4.0）南京59.9（↑0.6）青岛52.3（↑0.9）全国54.2（↓0.5）1.2.7价格调整与市场观望的持续博弈供应方面，受新开工量制约，三季度商品房供应量增长动力不足。2011年1-9月宁波主城区房地产开工量为2283.79万方。其中保障型住宅开工量为774.79万方，占宁波主城区房地产开工量的34%。再加上市场低迷形势，使得房企开工力度被迫做出调整导致供应压力并未形成快速叠压之势。成交方面，受多方环境影响，市场交易量仍处在低位徘徊阶段，三季度中，商品房成交量并未因为价格出现下行调整而带动其回升，反而出现小幅下降。由于政策环境持续从紧，再加上严重的观望氛围，使得交易量并未受价格调整带动而出现回升。价格方面，市场成交低迷形势下，销售压力迫使价格开始下行调整，而商品房的整体价格也进入了下行调整阶段。1.2.8政策叠加效应逐步显现“三季度各项政策依旧发挥着应有的效用，限购政策和限贷政策对购房者的影响效力并未出现实质性的下降，并且购房者对保障房和房价控制目标的信心略有提升，政策效力持续意味着中央无需在这些政策上再加码，但鉴于房价尚未实质性下跌，这些政策暂时不会放松。”周飞说道。尽管多数购房者认为当前政策执行仍有极大的提升空间，但其对民众预期的影响已经不可小觑。世联地产宁波纬联调查数据显示，三季度购房者预期房价上涨的比例为36.2%，比上季度下降了12.8个百分点，预期房价下跌的比例为40.0%，较上季度增加了12.1个百分点。“这是2011年购房者预期未来房价下跌的比例首次超过上涨的比例，这意味着房地产买方市场正在发生着一些微妙的变化，其中以东部一、二线城市表现更为明显。”2宁波房地产市场存在的问题2.1房价过高，致使贫富差距进一步扩大宁波是个人口较多的城市，3000多万人口中，所有城区人口差不多超过了1000万。但农村人口仍占主，而随着宁波城镇户籍制度改革的推进，更多的农民工和大学生转入城镇户口，然而这些刚转入城镇户口群体的收入保障却成了一个问题，绝大多数还处于一个中低收入阶层。房价的持续上涨无疑给了这些人群的居住性需求造成了巨大的压力。居民收入差距过大的最重要的因素之一是社会保障的乏力。居民应对的家庭开支不仅有医疗、教育、养老，更重要的一项支出则是住房消费支出。当前的公积金制度虽然给予了一定的保障，但是远远不能保障家庭的住房消费需求，而有些企业并未给职工提供住房方面的保障。而收入差距过大，也导致市场上商品房开发商更愿意为高收入人群提供，而低收入人群更多的只有以来自政府的经济适用房和廉租房。因此，在国家经济快速发展过程中，调控房地产市场健康运行的同时，市政府也应关注城镇居民的住房保障需求，完善和推进国家的廉租房制度和经济适用房制度，增加对我市低收入人群的住房保障[[][]刘云.向大套型住房开征超标房产税的设想[J].税务与经济,2008,（4）：2-8.2.2市场监管制度滞后宁波的房地产业自1995年开始发展以来，至今已有16个年头了，这其中经历了起步、发展、飞跃阶段到现在的百家争鸣的局面。但是到现在为止，宁波的房地产市场发展仍然不成熟，其中问题较多，尚未形成有效的竞争机制。开发商更多的则是在谁能拿更多的地上进行角逐，而在后续开发、房屋供给上并未能真正的想如何更好的为客户服务和满足客户的需求，而是随意的改动房屋的销售价格。在政府方面，为了扩大地方的财政收入和实现经济增长的目标，对土地划拨和规划缺乏全面科学的管理，本市的经济适用房和廉租房建设落后，并在开发建设和交易过程中缺乏严格的监督，甚至出现了违法违规现象，低收入者的住房性需求难以得到有效的实现。2.3房地产市场秩序混乱目前，在宁波房地产市场中。仍然存在虚假广告、面积缩水、物业管理混乱和中介服务不规范等方面的问题。购房者因房屋质量、房屋面积等问题与房地产开发商之间的纠纷，住户因物业收费项目、标准、服务质量与物业管理公司的冲突，以及房屋中介在房屋租售过程中的不规范行为，经常在新闻媒体上曝光。2.4房屋供给结构不合理房屋结构的不合理主要表现在：一是户型结构不合理，大户型供给较多，中小型供给较少，且大户型面积住房占总体住房供给中比重偏高，以导致整体房屋售价较高，从而使一般购房者望而却步；二是价格不合理，中高端住房供给较多，低端住房供给较少，导致高价房居多，低价房偏少，导致一般购房者对低价房的需求不足；三是离城市中心近或者交通便捷的地方多为高档住宅，使一般购买者偏离市中心的地方购房，增加了其交通费用等生活成本；四是政府经济适用房、廉租房供应比例较小并且较集中多在北部新区周边。而开发商之所以提供这样的结构，一是利用土地的稀缺性来进行炒作，吸引房屋投资需求者和高收入者进入市场；二是利用房屋的最终销售权来左右市场需求；三是利用其区位资源的垄断性优势，尤其是与周围的商业、教育配套设施来提升房价、控制房屋供给结构。虽然国务院出台过一系列政策明确规定了调整住房结构，重点开发中低价位、中小型房屋以及经济适用房和廉租房。但在实际情况中，由于缺少严格的监督机制，这些政策并未得到严格有效的执行。以上的表现制约了一般居民的居住需求。3解决宁波房地产市场存在问题的对策房地产不是普通商品,房地产市场也不是完全自由竞争市场,房地产周期波动对国民经济影响重大。这些都决定了政府必须发挥“看得见的手”的作用,适时适度调控房地产市场，间接地调控房地产价格。房地产市场的调控政策多种多样,本文采取了以下对策进行分析。3.1加强制度监管、合理引导住房需求加强法规建设，规范房地产市场秩序。整顿和规范房地产市场秩序，建立“买得放心、用得舒心”的良好购房环境，是房地产市场健康发展的重要环节。宁波房地产业主管部门应进一步建立健全与国家法规相配套的地方法规，把整顿房地产市场秩序作为市场管理的重要内容，加强对房地产开发企业的资质审查，加大对房地产开发企业的治理力度[[]张梅[]张梅.房地产市场的供给需求与税收调节作用分析[J].北京工商大学学报,201,(3):19-31.宁波市政府应充分利用舆论工具和法律等多种手段，营造良好的房地产信息环境，控制不合理需求。这就需要根据购房者的实际情况采取强有力的针对措施，一方面让投机者看到政府打压房地产投机的决心，另一方面又不打击一般居民购房的积极性。在新“国八条”中也提出，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房[[][]安体富,王勇.我国房地产市场发展与税收改革制度研究[J],参考与经济，2008,（43)：25-263.2完善各类住房市场服务、培育发达的中介服务企业要想促进房地产业的良性发展，必须要培育发达的中介服务企业,要有一大批信誉好的公正的专职经纪人来做中介工作,将卖家的产品供应信息和买家的需求信息集成起来,通过信息传播媒体,实现信息共享。这样一方面使房地产企业能够及时了解真实的市场需求,加强产品开发的针对性、科学性,另一方面又可使消费者缩短选择时间,尽快买到符合自己需要的住房。3.3合理制定商品房开发结构、推进以公租房建设为主的社会保障房建设提高中低档住房供应量，建立合理商品房开发结构。宁波市政府应合理运用城乡统筹区的政策加大力度从土地供应、银行贷款、税收优惠和基础设施配套等方面压缩对商业用房和高档住房的投资，促进中低档住房，尤其是适用房的建设和供应。2011年全市公租房计划新开工1350万平方米，加上2010年已开工的1300万平方米，2011年则至少有2650万平方米的公租房在建，将在供需两端同时作用，构建平稳协调的宁波房地产市场。从供给来看，全市3年建4000万平方米公租房，产生1000亿元开发投资，占本年全市房地产开发投资额的比重为61.7%，超过六成，而其所提供的住房供给则将超过本年全市商品住房竣工面积2179.81万平方米，将成为房地产建设投资和市场供给的主要支柱。从需求来看，近期第一批公租房将进入配置阶段，预计2011年共可提供公共租赁住房20万套，解决近60万人住房问题，全部公租房按20平方米/人计算，将解决200万人左右的住房问题，必将在不久的将来兑现“低端有保障”的政策承诺。3.4提高人均可支配收入来充分保证有效需求有效住房的需求因素主要有三个方面：住房条件的改善、城镇拆迁的刚性需求、房地产的投资增值。前两者是住房消费的主要原因，由于收入水平的限制，中低收入群体投资动机不明显，中低收入人群众多，住房满意度低，迫切渴望改善居住条件。提高城镇居民的可支配收入可采取以下方式：一是加快调整国民收入分配格局，逐步提高居民收入在国民收入分配中的比重、劳动报酬在初次分配中的比重。关键是提高城乡居民收入特别是中低收入者的收入水平，建立企业职工工资正常增长机制和支付保障机制，特别要抓紧解决农民和农民工两个群体收入增长较慢的问题。二是加大税收对收入分配的调节作用。深化垄断行业收入分配制度改革。进一步规范收入分配秩序。三是对城乡低收入困难群众给予更多关爱，保障好他们的基本生活和基本权益。因此，政府应采取有效措施提高中低收入群体的可支配收入，保证中低收入群体的住房需求得到满足。在市场经济中，适度的房地产投资对经济发展有一定的经济作用，但是当前我国房地产投资性购房比重过大，有可能产生泡沫，影响社会经济的良性发展。宁波房地产市场投资性购房比重不大，但发展势头强劲，尤其是异地投资购房者越来越多，政府应建立良好的预警体系，防止房地产泡沫的发生。在提高居民可支配收入的同时，加快完善各种市场，积极引导资金分流，从而消除房地产泡沫的根源[[][]赵镇宁.我国城镇住房市场需求及对策研究[J].东北工业大学学报,2009,(2):3-6.4宁波房地产市场未来发展评估4.1国家政策的大方向根据国务院第136次常务会议精神，作为国家首批个人住房房产税征收改革试点城市，宁波定于2011年1月28日正式启动改革试点，在主城九区率先开征房产税。这一举措标志着，宁波市政府开始对房地产市场采取严厉的调控政策。当前税收调控的重点应该是区分消费性需求和投资性需求，在房地产消费环节实行差别化税收政策，应鼓励消费性需求，抑制投资性需求。在消费环节，可以对居民的消费性购房给予契税等优惠政策，可以抵扣减免个人所得税等一些列优惠政策。在保有环节，宁波市政府对存量和增量房采取征税，征税对象分别有个人独栋住宅、个人新购高档住房、和外籍在渝所持的第二套普通住房者。税率在0.5%—1.2%之间，即三档税率0.5%、1%、1.2%。再者，新“国八条”政策中也明确提出了相应的要求，调整完善相关税收政策，加强税收征管。调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60％，贷款利率不低于基准利率的1．1倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。这一系列举措将有效抑制不合理投资性需求。使宁波房地产市场向着健康、有序的方向进行发展4.2宁波市场的自身情况宁波房地产市场的发展就像这座山城，原本在大雾迷茫中沉睡，只要有一缕阳光，就灿烂开放。如果说城市扩张推进了宁波地产的大步向前，那么，随着国家信贷、土地等方面宏观调控的接踵而来，宁波地产的转折节点也开始凸现。一方面是来自城市扩张深层欲望的蠢蠢欲动，另一方面，作为西部开发的重点城市，宁波自然又是国家宏观调控矛头的重点指向。宁波的发展应该分三个阶段，第一个阶段是基础设施建设；第二个阶段是提升产业；第三个阶段是建成国际大都市。到目前为止，我们还处于第一阶段的基础设施建设阶段[[]徐康宁,张宗庆.宏观经济学[M].石油工业出版社,2009,[]徐康宁,张宗庆.宏观经济学[M].石油工业出版社,2009,20-46.参考文献[1]林冠球.《建筑功能评价与建筑价值评估》[J].中国资产评估，2005，（2）：35-37.[2]黎汉宁.《试论共用土地的房屋评估》[J].中国资产评估，2001，（1）：26-28.[3]张洪力.《收益还原法在房地产估价中的应用》[J].北京房地产，2005，（3）：97-98.[4]黄廉锋.《重置成本法在房屋评估中的应用》[J].科技资讯，2005，170-171.[5]高蓉.《房地产估价中市场比较法的完善研究》[D].2005年武汉理工大学硕士学位论文.[6]李春青.马文明.李建伟.《收益法房地产估价的分析与改进》[J].平顶山工学院学报,2005,(3):14-17.[7]杨子江.许德蔚.《收益法在国内外的应用差异及其原因分析》[J].中国资产评估,2004,(6):20-21.[8]何志华.《房地产价值的评估方法研究》[D].1999年华南理工大学硕士学位论文.[9]蔡天茄.房地产风险管理的过程分析[J].黑龙江科技信息，2008(l1).[10]罗慧媛.我国房地产发展阶段和政策探析[J].中国经贸导刊，2010(08).[11]赵炜.2010年房地产市场分析[J].经济发展，2010(7).[12]李倩.略论我国房地产发展问题[J].产业研究，2009(02)[13]史童伟，刘宁宁.我国房地产投资风险的防范[J].山西财经大学财经金融学院，2006(23).[14]JeffreyD.fisher.NewstrategiesforConunereial