【万科房地产财务报表探析5600字（论文）】

万科房地产财务报表分析目录TOC\o"1-3"\h\u2497摘要 112526一、企业简介 323674二、宏观经济分析 329368（一）总量分析 313260（二）货币供应量 414808（三）房地产政策给房地产行业带来的影响 43532（四）房地产发展行情分析 422997三、企业财务分析 428537（一）盈利能力分析 43329（二）偿债能力分析——流动比率，速动比率和资产负债率 630210（三）营运能力分析 78035四、财务报表分析总结 914973五、结论 105672参考文献 11摘要随着经济社会的快速发展，财务报表作为财务信息的重要载体，是不同会计主体做出决策的主要工具。财务报表分析也越来越受到不同利益相关者的关注和研究，在现代经济社会中发挥着越来越重要的作用。本文研究分析房地产企业的财务报表，选择在中国的企业万科股份有限公司为研究对象，选择房地产企业万科近三年财务报表系统的分析，最终研究万科公司在各指标的财务报表。关键词：财务报表分析；房地产企业；风险万科房地产财务报表分析一、企业简介万科地产股份有限公司成立于1984年5月，至今已有31年。公司1988年进入房地产行业，1991年在深圳证券交易所上市，是深交所的第二家上市公司，股票代码A00002。万科地产是目前我国最大的专业性住宅的开发企业之一。截止到2015年企业所完成的新建面积已达到670.1万平方米，已建成面积632.4万平方米，销售总额达到734.2亿元，实现营业收入488.8亿元，净利润53.37亿元。连续多年处于中国房地产龙头位置[1]。二、宏观经济分析（一）总量分析2014年是中国大改革与大调整拉开序幕的一年，也是中国宏观经济沿着“新常态”轨迹持续发展的一年。另一方面，在外部需求疲软的GDP增长等宏观参数，国内需求持续下滑，房地产周期性调整和深入的扭转力持续下降；另一方面，经济结构的升级，在消费需求较大的调整作用下，政策调整反转的不平衡，继续宏观经济稳定良性调整价格水平。2015将全面推进中国的重大改革和调整的关键一年，也是中国经济新常态全为一年的关键时期。增长率持续下降，结构不断调整，房地产周期调整和改革进一步提高决策，不仅是中国经济转型的关键，也是一年中最难的。“强监管”＋“定向宽松的货币政策”＋“积极的财政政策”＋“常态化的微刺激”将在2015年进一步实施。但改革的全面推进与宏观经济政策的实施存在内在的张力和冲突，如何安排大改革的顺序对于宏观经济的短期运行依然具有十分决定性的作用。1.在2014年国内生产总值继续下降的基础上，2015年的GDP增速将进一步下降。预计2014年的GDP增长率为7.41%，2015的GDP增长率为7.18%，经济性下降了0.23个百分点，较2014的0.26个百分点收窄[2]。2.2015国内生产总值增长率下降核心是工业萧条。2015年第二产业的价值从7.5%下降到7%，下降率为0.5个百分点，高于2014年的水平。因此，工业领域和建筑业的困境是2015年的重要点之一。第一、第三产业虽然在工业衰退和房地产下降等因素影响下存在下行压力，但由于2014和2015继续支持政策出台微刺激政策，增长率保持相对稳定。3.在房地产低迷、制造业衰退和债务危机的影响下，固定资产投资将进一步下降。2014年的固定资产投资增长率为15.9%，在2015年为12.3%，下降3.6个百分点，增速比2014年下降大。4.2014-2015年持续消费政策在短期内难以见效，但改革收入分配政策的实施对稳定消费者的期望有更明显的影响。消费在2014年增长12%，2015年名义增长率为11.8%，消费量大致相当[3]。世界经济的疲弱复苏的影响下，中国的出口在2014-2015年是在一个相对较低的状态。预计2014年的出口增长率为5.6%，2015年为5.7%。然而，由于在中国的行业持续下滑，在低迷的状态进一步下降，在2014年的进口增长了1.5%，，2015年为1.1%。进口增速较为明显的变化，2015美元的贸易顺差达到4659亿美元，增速约为30%。对中国经济增长的稳定性起着非常重要的作用。（二）货币供应量货币政策依然在“定向宽松”的基础上保持总体适度的取向，2014年M2增速为13.0%，2015年为12.5%。“强监管”虽然在2015年依然持续实施，但配合金融改革的全面出台，社会融资总额不再坚持2014年的紧缩取向，采取恢复性增长，总额达到18万亿元左右，比2014年增加1.9万亿元左右[4]。（三）房地产政策给房地产行业带来的影响为了遏制房地产投资过热，政府出台了一些相关政策。一系列宏观调控的紧缩政策，政府希望通过产业政策和信贷政策继续加大调控力度，抑制商业银行投资于房地产开发贷款在一定程度上和融资难度的加大意味着房地产开发商的发展为提高房地产公司的过程中，无疑加速优胜劣汰。对于一个上市的房地产公司，上市企业具有合理的资本结构，在短期内，政策本身不会造成更大的影响在现有的项目和资金来源，不会对性能产生显著的负面影响，但如果政府出台进一步的紧缩措施，如加强贷款规模和利率控制，长期的项目开发进度和资金来源的企业将受到不同程度的限制，业绩增长可能低于此前预期。此外，房地产企业将进一步加强对金融的愿望。（四）房地产发展行情分析随着中国的房地产价格的不断增长，房地产行业的关注程度不断提高。房地产业也得到了快速发展。范围大，范围广，我国的房地产行业在历史上的发展是罕见的。商品房是人们生活的必需品，发展前景非常巨大。三、企业财务分析（一）盈利能力分析资本经营盈利能力是一个企业的所有者通过投资资本运作来盈利的能力。净利润对净资产的比率，其基本指标是总资产收益率。由表1见，万科2014年净资产收益率比2013年净资产收益率降低0.59%，总资产报酬率影响程度为1.73%。其次，企业负债筹资成本上升对净资产收益率带来的是正面影响，但由于比率变化较小，所以作用不是很明显，使净资产收益率上升了0.06%。负债与净资产比率上升导致净资产收益率下降0.27%。综上所述，万科2014年资本经营盈利能力较2013年相比是有所降低的。该项指标在2015年有所回升，说明公司的总资产报酬率增加，万科公司2015年资本经营盈利能力较2014年相比是有所上升的[5]。表1资本经营盈利能力因素分析表金额单位:百万元项目2015年2014年2013年平均总资产50,840,875.5447,920,532.3437,880,161.50平均净资产128,483,925.7410,543,942.338,213,819.49负债39,251,513.8437,376,590.0029,666,342.00负债/净资产3.683.543.61利息支出73,254.7289,171.5076,475.71负债利息率（%）0.210.240.26利润总额2,525,236.322,429,101.122,107,018.51息税前利润1,228,608.552,518,272.632,183,494.23净利润1,574,545.411,829,754.981,566,258.84所得税税率（%）252525总资产报酬率（%）3.125.265.76净资产收益率（%）17.8617.2719.21能力的指标是总资产报酬率，即息税前利润与平均总资产之间的比率。综上所述，万科本年全部资产报酬率比上年降低了0.50%，变动不大，其中总资产周转率的提高，使资产报酬率提高0.22%。销售息税前利润率的降低使资产报酬率降低了0.72%。能够体现商品经营能力的指标有2种：一种是收入利润率，另一种是成本利润率。从表4.15可以看出，万科2014年和2013年相比，营业收入利润率，营业收入毛利率，总收入利润率，销售利润率，销售息税前利润率五项指标均有小幅下降，降幅均在2%左右。表明2014年万科盈利能力有所下降。到2015年与2014年相比下降幅度变化不大，说明企业的盈利能力在持续的下降。企业的盈利能力的下降会严重影响企业自身的发展，也会影响企业的利润。表2万科收入利润率分析表金额单位：百万元项目2015年2014年2013年营业收入14,638,800.4413,541,879.1010,311,624.51营业成本10,255,706.379,279,765.076,542,161.43营业利润2,497,935.882,426,133.832,101,304.07利润总额2,525,236.322,429,101.122,107,018.51净利润1,574,545.411,829,754.981,566,258.84利息支出73,254.7289,171.5076,475.71息税前利润1,228,608.552,518,272.632,183,494.23总收入14,638,800.4413,654,294.8410,418,957.82营业收入利润率（%）18.2917.9220.38营业收入毛利率（%）30.2331.4736.56总收入利润率（%）15.2117.7920.22销售净利润率（%）1.3213.5115.19销售息税前利润率（%）15.9418.621.18（二）偿债能力分析——流动比率，速动比率和资产负债率短期偿债能力，实质上是一种保证程度，具体是指一个企业的流动资产及时、足额偿还流动负债的能力，该指标主要用来衡量一个企业流动资产的流动性。本文介绍了万科的流动比率、速动比率和现金比率三个指标来衡量万科的短期偿债能力。表3万科企业的短期偿债能力指标报告期2013年2014年2015年流动比率1.431.331.34速动比率0.390.330.43现金比率（%)18.79%13.46%12.73%从表的数据可以看出，万科公司的近三年的流动比率和速动比率整体相对比较平稳，流动比率变动水平基本保持在2%以内，而速动比率则保持在0.1以内的波动，波动幅度相对很小，由此可以看出，万科企业的短期偿债能力从整体上来看趋于稳定。2014年流动比率和速动比率均低于2013年的水平，这说明万科公司2014年的流动负债的财务风险比2013年有所增加。而这两个数值到2015年速动比率有所上升，速动比率的变化说明2015年存货的减少。万科公司近年来受到房地产市场整体调控的影响，在我国，短期偿债能力有所下降，偿付能力对企业业绩的影响不是很不稳定。从三年的数据分析，万科的现金比率持续下降，导致削弱万科股票的流动性，这说明了万科股票的流动性是制约公司的公司的长期偿债能力是指企业偿还自己的长期负债能力短期偿债能力的主要因素。对企业长期偿债能力的合理分析，有助于全面了解企业偿还债务的能力和财务风险。衡量一个企业长期偿债能力的衡量指标主要包括资产负债率、股东权益比率和产权。表4万科企业的长期偿债能力指标年份2013年2014年2015年资产负债率（%）78.6079.1578.93股东权益比率（%）21.4020.9022.8产权比率367.1185380.6686338.69已获利息倍数28.5528.2428.72如表4的数据分析来看，万科公司的的资产负债率总体在这三年基本保持平稳水平，整体上没有较大幅度变动，资产负债率的平稳，说明了万科公司的整体运营比较稳定，通常情况下认资产负债率的数值应低于50%，而万科公司的资产负债率在78%-79%之间，资产负债率如此之高的原因是公司在自身的销售和管理模式上出现了比较大的问题，这与企业的经营和管理有关，笔者认为万科的资本结构逐步完善，发展方向更为明确。公司的净资产是企业自身资产的反映，主要体现在股东的持股比例上。万科公司股东的持股比例从21.4%下降到2014的20.9%，，虽然降幅不大，但仍可以看出公司的股东需要面对风险大的危机概率。和2014年有一个小的上升，情况有所改善。从上述数据显示，近三年的债务相对稳定的运行速度，公司的债务负担保持稳定水平，偿还债务水平的能力保持不变。（三）营运能力分析企业资产运营能力主要体现在资产周转速度、应用条件和管理水平等多种指标上的影响。一般来说，资产周转速度越快，资产使用效率越高，经营能力越强。相反，它表明，资产的经营能力相对较差。资产周转率一般表现为资产周转率和资产周转期的两个指标。资产周转率包括存货周转率、总资产周转率、流动资产周转率和固定资产周转率和应收账款周转率五个具体指标。在资产周转期内，包括存货周转率、总资产周转率、流动资产周转率、固定资产周转期和应收账款周转期。表5存货周转率年份2013年2014年2015年存货周转天数（天）1275.241137.241136.89存货周转率（%）0.180.320.32表4.10总资产周转率报告日期2013年2014年2015年总资产周转天数(天)1161.291140.471141.59总资产周转率(次)0.310.320.32表6流动资产周转率2013年2014年2015年流动资产周转率0.321.050.31流动资产周转期1126.65343.191102.47表7固定资产周转率2013年2014年2015年固定资产周转率64.2972.3881.82固定资产周转期5.605.004.93表8应收账款周转率2013年2014年2015年应收账款周转率（%）60.6354.5452.73应收账款周转天数6.006.606.80根据表，在正常情况下，库存周转率，更高的库存周转天数是尽可能短。万科地产库存周转天数在三年内更均衡。顺利销售和库存减少，占用资金已逐渐变少，流动性自然会变得强劲，所以它不会影响公司的盈利能力，公司的进一步发展是有益的。从数据表显示，过去三年总资产周转率非常平稳，流动资产周转率大幅下降，这说明万科房地产资产管理水平在2014年大有变化。库存周转率和固定资产周转率相对稳定，并有一个小的增加，这表明万科的库存管理的压力已经下降，固定资产的利用率相对较高。和应收账款周转率连续下降三年，应收账款的收回率下降，应引起公司管理人员的注意。三年的流动资产周转天数依次为343.19天、1126.65天和1102.47天。从中可以看出，在利用效果上，2015年更加突出。2013年虽不如2014年好但还算可以，流动资产周转速度变快，可以使企业的流动资金更加充足，不会造成资源的浪费，将企业的盈利能力逐步提高。万科公司2013到2015年的应收账款周转天数分别为6.00、6.60和6.80天。与三个数据比较可以看出万科房地产应收账款周转天数在逐渐放缓，应收账款周转率，周转天数越长，恢复慢，时间长，债务人违约，应收账款增加的成本和坏帐损失的发生风险，但也使得流动性本身不受损坏，所以有一个应收账款风险。应加强应收账款管理的恢复，提高其投资盈利能力和盈利能力。四、财务报表分析总结本文通过运用四部委颁布的《资本金效绩评价规则》对万科公司的财务状况进行效绩评价，关于具体评价指标的如表所示。表10资本金绩效评价规则评价内容基本指标修正指标评议指标财务效益状况净资产收益率总资产报酬率资产保值增值率主营业务利润率盈余现金保障倍数成本费用利润率1.经营者基本素质2.产品市场占有能力3.基础管理水平4.发展创新能力5.经营发展战略6.在岗人员素质7.技术装备更新水平8.综合社会贡献资产运营状况总资产周转率流动资产周转率存货周转率应收账款周转率不良资产比率偿债能力状况资产负债率已获利息倍数现金流动负债比率流动比率发展能力状况销售增长率资本积累率三年资本平均增长率三年销售平均增长