无锡太湖新城地块报告

报告人：李海涛江苏无锡2012-33地块分析报告

目录宏观环境研究1地块环境研究23地块区域产品分析研究4地块SWOT分析5市场研究

宏观环境研究无锡市简介-----城市概况

宏观环境研究无锡市简介-----城市概况位于江苏南部。东邻苏州，距上海128公里；南濒太湖，与浙江省交界；西接常州，距南京183公里；北临长江，与泰州市所辖的靖江市隔江相望。概况人口辖区全市总面积为4627.47平方公里（市区1643.88平方公里，其中建成区面积231.3平方公里）2013年11月1日零时，无锡市（含江阴、宜兴）常住人口为648.41万人下辖共6个行政区、1个新区、7个镇、41个街道。政府驻滨湖区新金匮路1号（无锡市民中心）。

宏观环境研究锡山区崇安区滨湖区南长区新区无锡市简介-----市区分布惠山区北塘区

宏观环境研究无锡市简介-----行政区划名称面积（平方公里）人口（万人）管辖崇安区17.224.17崇安寺街道、通江街道、广瑞路街道、上马墩街道、江海街道、广益街道南长区20.1541.13南禅寺街道、清名桥街道、迎龙桥街道、金星街道、金匮街道、扬名街道北辖区28.636.17北大街街道、惠山街道、山北街道、黄巷街道。滨湖区23771.12河埒街道、荣巷街道、蠡湖街道、蠡园街道、马山街道、华庄街道、太湖街道、雪浪街道、景亭苑、胡埭镇。无锡新区22054.68坊前街道、新安街道、旺庄街道、硕放街道、江溪街道、梅村街道、鸿山街道。惠山区32770堰桥街道、长安街道、前洲街道、玉祁街道、钱桥街道、洛社镇、阳山镇。锡山区45570.13东亭街道、安镇街道、云林街道、厚桥街道、东北塘街道，羊尖镇、鹅湖镇、锡北镇、东港镇。

宏观环境研究无锡市简介-----各区数据

宏观环境研究无锡市简介-----城市经济

地区生产总值人均生产总值全部财政收入2013年，无锡市完成地区生产总值8070.18亿元，同比增长9.3%。全年第三产业增加值占GDP比重达到46%无锡人均地区生产总值达到12.4万元，首次突破2万美元大关。

全部财政收入约710亿（13年数据）

宏观环境研究无锡市简介-----城市经济---GDP总值走势

亿元3858442049925758688075688070从2013年无锡整年GDP数据环比看，增幅稳中上扬。

宏观环境研究无锡市简介-----城市交通

对外交通便利，同外部各主要交通运输节点均有良好距离优势。北京---无锡高铁多达十多班次，均时5小时拥有各类营运车辆1200余辆,实有客运线路420多条，长途客运辐射苏、浙、皖、鲁、赣、湘、鄂、豫、冀、川、闽、粤、沪、京、津、渝等十二省四市。目前是设计年旅客吞吐量1000-2000万人次的枢纽型国际空港，可直飞东京、大阪、首尔、济州、曼谷、新加坡、暹粒、台北、香港、澳门等国际（地区）城市。

宏观环境研究无锡市简介-----小结

自53年建省辖市至今，无锡发展迅速，现已成为闻名中外的江南美城之一。无锡市矿产资源，水资源非常丰富，旅游业非常发达，第三产业逐年高速增长无锡土地面积4600公里㎡，常驻人口约650万人，分为7个区2个县级市。无锡经济稳速发展，人均可支配收入约4万RMB，排全国第13，增速为9.40%交通网四通八达，水，陆，空同步发展，1小时到达南京，5小时到达北京。

宏观环境研究无锡发展-----城市规划

整合全市发展，统筹中心城区，新城区和外围城镇组群三个圈层，实施区域化差别发展战略。中心老城区，太湖新城区，山水旅游休闲区，新老分工，联动发展，整合一体。锡东，锡山科技，惠山四个新城区强化差别化功能，协调空间布局，提升主城区综合实力，外围新市镇，实施城镇组群发展策略，形成次区域协同发展合力。

宏观环境研究无锡发展-----城市规划-----中心老城区

推进旧城改造，优化环境和配套，提升商贸物流，创意设计功能。2个重点区：老城商贸中心（CAZ）蠡湖休闲中心（ RBD）完善设施，提升功能。7个重点区域，通江地区，西章三站区，北运河地区，扬名服务外包聚集区，金山北地区，南门地区，新区商贸核心区，更新改造和功能完善。

宏观环境研究无锡发展-----城市规划-----太湖新城区加快建设生态城，加快建设民生，环境工程，完善功能，提升品质，建设商务中心区和设计名城。1个重点地区，大力推进太湖新城金融商务中心（CBD）建设4个重点区功能，建设国家传感网创新示范区，科教产业园二期（许舍地区），科教产业园三期（南区）和山水城旅游区。

宏观环境研究无锡发展-----城市规划----山水旅游休闲区

维护生态环境，加快休闲旅游资源整合，加强国际化和大众化配套设施建设，打造最具无锡特色的山水名城。1个重点地区，蠡湖休闲中心（RBD）完善设施提升功能。5个重点功能地区，重点建设佛教文化博览园，和以阖闾城遗址为依托的阖闾遗址公园，持续推进长广溪湿地公园山水城旅游区。

宏观环境研究无锡发展-----城市规划----惠山新城

高标准建设新兴产业园区，打造国际先进制造业基地和服务外包基地，平衡生活就业，完善公共设施配套，提升城市服务能力，和城市化综合效应。4个重点功能区，风电产业园，科技园服务外包基地，生命科技产业园，高力商业休闲街区。

宏观环境研究无锡发展-----城市规划----锡西新城区

打造职教园区和生产性服务业集聚区，加快沿山生态，农业，休闲资源整合，建设阳山至马山旅游通道，加快完善地区公共设施和基础设施，2个重点区功能，锡西道口生产性服务业集聚区，藕塘职教园。

宏观环境研究无锡发展-----城市规划----锡东新城区

推进商务核心区建设，促进西区升级转型和东区高标准建设。6个重点功能区，重点建设高铁站商务核心区，S-Park核心区锡东科技产业园，科技创业园，入口门户区，工业博览园。

宏观环境研究无锡发展-----城市规划-----科技新城区

强调空港辐射带动作用，完善高端制造与现代服务功能，建设创新型国际化新区，完善环境和功能配套，建设幸福宜居新区。7个重点功能区，重点建设空港商务区，旺庄金融科技商务区，临空物流区，高新物流中心，超大规模集成电路产业园，梅里新市镇太湖生命科技园。

宏观环境研究无锡发展-----城市规划----小结

主体功能引领：做强1个区域中心（长三角区域中心）培育3个增长极（CAZ.CBD.RBD）区域中心建设：整合全市发展，统筹3个圈层，（中心区，新城区，城镇组群）城市发展方向南拓北展、东整西优南拓，城市未来发展的主导方向，建设湖滨城市、生态城市北展，将堰桥地区建设为惠山区新的行政中心，加强与江阴的联系东整，整合东亭与中心城的空间、道路网络西优，以太湖山水为主体，优化城市的旅游、休闲用地城市布局结构中心城形成“七片一带”的总体布局结构，构筑“山水城林”一体的城市总体框架

目录宏观环境研究1地块环境研究23地块区域产品分析研究4地块SWOT分析5市场研究

地块环境研究

该地块位于无锡市滨湖区南部地块距离滨湖区政府9公里距离地铁1号线始发站2公里距离滨湖区中医院6公里距离成熟商圈8公里距离学校3公里（雪浪中学）地块位置

地块环境研究本体指标规划建设用地性质住宅规划建设用地面积164642.6㎡容积率2.02建筑密度＜35%绿地率30。5%建筑使用性质居住。商业。商务办公建筑控制规模住宅面积为225420㎡，社区配套9229㎡，商业27668㎡，总户数2012户，居住人数7042人2012--33地块

地块环境研究区位条件地块北侧西侧东侧北侧地块北侧为绿化空地区南侧南侧为贝区路与蠡湖大道交汇处西侧蠡湖大道，蠡湖大道西侧为万达地块东侧东侧为耕地和部分民房南侧

地块环境研究

周边环境地块万达地块许舍小学蠡湖大道贝区路太湖第一峰雪溪苑b区地铁1号线始发站项目周边交通相对便利，商业氛围一般，人气聚集相对较差。

地块环境研究

小结该地块位于滨湖区南端，距市区距离较远。周边商业氛围单一，人气聚集不旺从地块各项因素看，拥有较为优质的开发条件，但不具备高端物业的开发基础交通便利，距离地铁一号线始发站2公里宏观环境研究1地块环境研究23地块区域产品分析研究4地块SWOT分析5市场研究目录市场研究市场趋势---政策政策对市场的影响2011年1月26日国务院出台“新国八条◆新国八条，限购、限贷、加税◆限购政策全面升级新国八条引发地产业震荡◆新国八条打击投机延至中低端住宅2011年2月21日无锡市政府出台“锡十条”2011年

市场趋势---政策政策对市场的影响市场研究历长达一年的楼市调控，相比较一年前的房地产市场，已俨然是冰火两重天。随着房地产调控政策的步步紧逼，锡城房地产市场也是量价齐跌，呈现出一片萧索的严冬之态调控结果市场研究市场趋势---政策政策对市场的影响2012年体上看2012

年的房地产市场呈现出绝地反击的一种状态。2011

年，在限购限价和限贷的打压下，购房者观望情绪浓厚，市场逐步陷入低迷。这种局面延续至2012

年的1-2

月份，这期间各楼盘在这两个月里的上门量剧减，成交量延续之前的断崖式下跌，说明当时的房地产市场仍处于深度调整期这是今年央行首次下调存款准备金率，也是自2011年11月底以来，央行第二次下调存准率，调整后大型金融机构存款准备金率为20.5%，中小金融机构为17%。

部分银行将放松首套房贷利率尽管首套房贷利率适当下浮以减轻购房者压力将是趋势。但是今年房地产调控政策不会松动，因而信贷整体不可能太宽松，首套房贷利率大幅下调的可能性也不大

市场趋势---政策对市场的影响市场研究各大楼盘来电来访陡然增多据搜房网的数据统计，与上半年相比，下半年来电量出现大幅反弹，400电话监控刷新史上的新高，关注各大楼盘的购房者增速明显。部分楼盘销量增加无锡房管局备案数据显示，无锡楼市交易量明显上涨。部分楼盘开始涨价来自搜房网新房监控的数据显示，部分热销楼盘分别涨了200-300元不等。楼市回暖12年下半年—13年上半年

市场研究

市场趋势---政策政策对市场的影响13年下半年---14年上半年2013年，无锡房地产市场总体保持平稳运行态势，土地市场回暖，商品房供应充足住宅供应充足，库存不断增加

新建住宅成交总体平稳，价格小幅上涨二手住宅成交显著增长，价格小幅波动2013年截止14年7月底，无锡全市商品住宅报价为8549元/平米，环比减少51.7元/平米，降幅0.60%。全市有六大区域房价下跌，仅惠山区房价上涨。7月25日，无锡解除90平以上（含）的住宅限购，自6月开始，锡城楼市进入休整期自2014年8月30日起，无锡市市区暂停执行住房限购政策

市场研究市场趋势----政府政策对市场影响----小结2011年调控年，量价齐跌无锡房地场市场一片萧条12年政府救市，央行降息，各大地产来访来电增加部分楼盘小幅涨价，楼市回暖13年，上半年市场保持平稳，土地市场回暖，商品房供应量充足，库存不断增加，整体价格小幅上涨，二手房成交显著13年下半年到14年上班年整体房价下跌，环比下帖51.7元/平，全市7区，6区下跌14年下半年，7月25日解除90平米以上（含）的住宅限购，8月30日全面解除限购

市场研究

拿地情况----土地成交面积2012无锡土地市场招拍挂成交65幅，同比减少42幅，成交面积同比减少109.54万平米，全年土地市场吸金119.29亿元，与2011年225.57亿元相比缩水近47.12%

2012年

市场研究

拿地情况----成交地块用途在今年的65幅地块中，纯住宅地块“少得可怜”仅有4幅，占总地块数6.1%，商业地产成了2012年无锡土地市场的主角。而这个趋势从2011年就已经明显起来，2011年纯住宅地块占比为5.6%，而在2002年，这个占比能达到50%2012年

市场研究拿地情况-----土地流拍情况全市土地出让76幅，但流拍的就达到了11幅。成交情况与2011年相比，不管是在挂牌还是成交上都有大度的下降。其中，惠山区成交面积的降幅最大，到了78.54%出让76幅地块流拍高达11块2012年

市场研究

拿地情况-----溢价情况2012年无锡今年仅有6幅地块溢价，占总地块数的9.2%，而在这之前的10年，这个比例均在30%以上

市场研究

拿地情况---土地拍卖比滨湖区高达35%的成交面积占比说明开发商对其的重视程度2012年

市场研究

拿地情况----土地成交面积2013年无锡2013年全年土地供应量成交量与前几年相比，处于中等水平，总供应土地530.92万㎡，完成了国土局年初土地供应总量计划的75.5%，土地成交444.46万㎡，成交率为83.7%

市场研究

拿地情况----成交地块用途2013年2013年，无锡共组织供应了35个批次土地，供应74幅地块，流拍12幅，共成交62幅地块，土地总成交面积444.46万平米，环比增加30.97%初步预计建筑面积1100万平米，成交金额达194亿元

市场研究

拿地情况----土地流拍情况2013年供应74幅地块，流拍12幅

市场研究

拿地情况---溢价情况2013年在2013年的土拍中，14幅地块溢价成交占总地块数22.58%，总溢价8.55亿元而在这之前的10年，这个比例均在30%以上。今年拿地的企业当中，华润、协信等企业再次出手拿地，而富力、雅居乐、中海、华夏幸福均是首次进入无锡市场，这表示各房企对无锡的房地产市场的看好与信心，其中富力、雅居乐、中海更是把目光聚集在了滨湖区，滨湖区也当仁不让的拿下全年土拍面积榜首

市场研究拿地情况----土地成交区域分析2013年从2013年无锡成交土地区域分布来看，滨湖区成交16幅162.93万㎡，成交土地面积处于各区域领先地位，但是值得注意的是滨湖区在成交的16幅土地中，只有5幅住宅用地，合约土地面积76万平米

市场研究拿地情况----2012---13年小结过去2年共计成交127幅土地，面积783万㎡，成交金额约314亿RMB土地用途绝大部分以商住为主，纯居住产品仅10幅地块。土地溢价情况相比往年不足30%土地流拍情况相比往年增加，比重在15%--20%土地成交区以滨湖区，惠山区，锡山区为主，其中滨湖区土地成交量领先

市场研究

市场供求分析---地产投资走势2013年1-11月份，无锡房地产开发投资完成1076.07亿元，同比增幅为20.2%，近两年房地产开发投资持续活跃

市场研究

市场供求分析---施工面积走势2013年1-11月份，无锡房屋施工面积达到6479.85万平米，同比2012年增加18.2%，近四年房地产施工面积持续上涨，增幅显著。

市场研究

市场供求分析---新开工面积走势2013年1-11月份，无锡房屋新开工面积达到1641.72万平米，同比2012年增加4.82%，预计全年新开工面积达到1750万平米，同比去年有小幅度的回升

市场研究

市场供求分析---竣工面积走势2013年1-11月份，无锡房屋竣工面积面积达到793.99万平米，同比2012年上涨31.5%

市场研究

市场供求分析---量价走势今年政策趋向宽松、经济平稳回升等宏观环境持续向好，各企业降价营销动作有所减少，成交均价有所上涨。今年的商品房成交量617.57万平米，与与去年相比有所下降9.19%，但还算处于较高水平13年

市场研究

市场供求分析---区域供求从2013年七大区域新增供应和成交量来看，崇安区、新区新增供应均略小于成交量，惠山区、南长区供求基本平衡，这四个区域几年库存量消化量相对较好，北塘区、锡山区和滨湖区新增供应大于成交量，库存房源进一步增加

市场研究

市场供求分析---商品房面积结构从配比图看出无锡市场对90-----144㎡面积需求是最多的

市场研究

市场供求分析---成交单价结构2013年无锡商品住宅市场成交单价段比例最高是5000-7000元/㎡和7000-9000元/㎡，相比于2012年单价段的成交结构，2013年单价12000元/㎡以上的房源成交量增加明显

市场研究

市场供求分析---成交金额top10

市场研究

市场供求分析---成交面积top10

市场研究

市场供求分析---小结13年无锡房地产开发投资超过1076亿，同比增长20%，开发投资活跃无锡房屋施工面积达到6479.85万平米全年新开工面积达到1750万平米，竣工面积面积达到793.99万平米商品房成交量617.57万平米七大区域新增供应和成交量来看，北塘区、锡山区和滨湖区新增供应大于成交量无锡市场对90-----144㎡面积需求是最多的2013年无锡商品住宅市场成交单价段比例最高是5000-7000元/㎡和7000-9000元/㎡，相比于2012年单价段的成交结构，2013年单价12000元/㎡以上的房源成交量增加明显13年无锡市成交金额第一是融创，天鹅湖，金额为115亿，成交面积第一的是阳光100国际新城，成交面积136万㎡

市场研究

2014年供求分析---1-6月无锡市区房地产开发投资为417.89亿元，同比下降1.34%;其中住宅255.83亿元，同比微增1.67%。无锡市区房地产施工面积为3946.23万平方米，同比增长1.55%，其中住宅2507.51万平方米，同比下降4.32%;房地产新开工面积为543.92万平方米，同比下降20.42%，其中住宅294.50万平方米，同比下降34.60%;房地产竣工面积为284.71万平方米，同比下降29.73%，其中住宅193.95万平方米，同比下降42.92%新开工及竣工面积

市场研究

2014年供求分析---土地供应分析1-6月无锡市区共出让27幅国有建设用地使用权，土地成交总面积137.22万平方米，同比减少36.79%，成交金额52.27亿元，同比减少30.13%，基本都以底价成交。从季度来看，今年二季度土地供应节奏相比一季度明显放缓，土地成交面积49.67万平方米，环比减少43.27%，成交金额16.95亿元，环比减少52.01%。

市场研究

2014年供求分析---商品房供应1-6月无锡市区商品房批准预售面积354.78万平方米，同比减少6.27%;其中住宅批准预售面积266.38万平方米，占比约75%，同比增长26.73%，非住宅供应面积降幅明显，同比下降47.49%。

从季度来看，第二季度无锡市区商品房批准预售面积239.67万平方米，同比略减2.45%，环比增长108.21%;其中住宅批准预售面积180.95万平方米，同比增长50.71%，环比增长111.81%。尤其是6月份受新盘集中入市影响，市场供应量激增，商品房新增供应面积82.46万平方米，达今年以来最高位。

市场研究

2014年供求分析---价格今年二季度，受企业优惠力度不断加大影响，无锡市住房价格出现下跌。经测算，二季度无锡市区商品住宅加权均价为8409元/平方米，环比下跌0.79%。另外，二手住宅加权均价为7271元/平方米，环比下跌0.89%。

市场研究

2014年供求分析---上半年成交金额top10

市场研究

7月无锡商品住宅报价区域走势图据无锡新浪乐居新房中心数据统计显示（截止至7月30日），无锡全市商品住宅报价为8549元/平米，环比减少51.7元/平米，降幅0.60%。全市七大区域均价呈现六跌一涨之势，仅惠山区一区均价上涨，涨幅0.79%。其中，北塘区区域报价跌幅达全市之最，达到了1.61%。无锡住宅房价均价相比前期的下降，对后期房价的增长难以形成有效支撑，但房屋价格的下行空间有限。

市场研究

7月无锡商品住宅报价区域走势图无锡7月共有11家楼盘出现报价上涨。其中惠山区涨价楼盘数量最多，达到了4家，占据全市涨价楼盘总量的36.36%；锡山区3盘涨价楼盘，占据全市涨价楼盘总数的27.27%。崇安区和滨湖区无楼盘出现报价上涨，南长和新区仅1家楼盘出现报价上涨。

市场研究

据新浪乐居统计，2014年7月崇安区在售商品住宅报价为9675元/平米，环比减少58元/平米，降幅0.60%。本月崇安区共有6家商品住宅在售，5家商品住宅无价格变动，降价楼盘共1家，为红星国际广场，二期房源由8650元/平米下降为8300元/平米，降幅4.05%。七区在售住宅分析--崇安区在售住宅7月报价走势崇安区2013年7月-2014年7月报价走势数据分析

市场研究

七区在售住宅分析----北塘区在售住宅7月报价走势2014年7月北塘区在售商品住宅报价为7992元/平米，环比减少130.7元/平米，降幅1.61%。本月北塘区共有13家商品住宅在售，其中涨价楼盘2家，跌价楼盘8家；富城湾和蓉湖壹号房源均价涨价250元/平，涨幅超3%。跌价楼盘中，蓉湖山水的花园洋房，降幅达6.12%，达北塘区跌价之最。数据分析北塘区2013年7月-2014年7月报价走势

市场研究

七区在售住宅分析----南长区在售住宅7月报价走势014年7月南长区在售商品住宅报价为10778元/平米，环比减少138元/平米，降幅1.26%。南长区有5家报价下跌，1家报价上涨，均价跌幅由50元/平米至1500元/平米不等。永通公馆由11500元/平米下跌至10000元/平米，降幅13.04%。九龙仓碧玺首推高层涨价200元/平。南长区2013年7月-2014年7月报价走势数据分析

市场研究

七区在售住宅分析----惠山在售住宅7月报价走势2014年7月惠山区在售商品住宅报价为6196元/平米，环比增加48元/平米，涨幅0.79%。本月惠山共有4家楼盘价格上涨，3家楼盘价格下跌，融绿理想湾在售房源变化，由尾盘高层变为洋房在售，价格涨幅15.83%。华润橡树湾87-141平房源由开盘价涨至7000元/平米，涨幅18.64%惠山区2013年7月-2014年7月报价走势数据分析

市场研究

七区在售住宅分析----新区在售住宅7月报价走势2014年7月新区在售商品住宅报价为7253元/平米，环比下跌31元/平米，降幅0.43%。本月新区价格变动楼盘仅占据6家，其中1家价格上涨，5家价格下跌。朗诗绿色街区、国信观湖湾、五洲国际电子城、新城香溢紫郡均降250元/平。国信璞园1-4号楼100元/平米。新区2013年7月-2014年7月报价走势数据分析

市场研究

七区在售住宅分析--锡山区在售住宅7月报价走势2014年7月锡山区在售商品住宅报价为6563元/平米，环比减少2.9元/平米，降幅0.04%。7月锡山区有3家楼盘价格上涨，3家楼盘价格下跌。恒大城1-10号楼精装价格上浮220元/平米，目前在售均价6900元/平米。御景华庭部分小高层价格下跌400元/平，现均价4600元/平。锡山区2013年7月-2014年7月报价走势数据分析

市场研究

七区在售住宅分析---滨湖区在售住宅7月报价走势2014年7月滨湖区在售商品住宅报价为11391元/平米，环比减少50元/平米，下跌0.44%。本月滨湖区在售商品住宅共计34家，降价楼盘5家，无楼盘价格上涨。融创绿熙园九期碧玺由10500元/平米跌至9500元/平米，跌幅9.52%。居滨湖区跌幅之首。排列第二的为富力十号，价格下跌500元/平米。滨湖区2013年7月-2014年7月报价走势数据分析

市场研究

14年8月七大区开盘量分析据新浪乐居统计，8月无锡开盘量仅30家，较之7月的35盘，在数量上又有所下降。与上月35盘相比，同比减少14%。同时，为备战金九银十，8月开发商推盘节奏有所放缓。

市场研究

无锡房价分布占比21%占比17%占比17%占比19%占比11%占比15%

市场研究

2014年上半年无锡房地产市场---小结上半年无锡市区房地产开发投资为417.89亿元，同比下降1.34，住宅施工面积微曾，商品房预售面积增加，房价微跌，商品住宅加权均价为8409元/平方米上半年无锡房地产销售额排名第一的是绿城，玉兰花园，销售额为5.1亿全市七大区域均价呈现六跌一涨之势，仅惠山区一区均价上涨，环比减少51.7元/平米。7大区房价占比均匀，房价占比最高的6000元以下占比21%，10000以上房价占比26%据不完全统计，无锡目前商品房库存量已超过15万套

市场研究

房地产市场走势预判2013上半年，全国楼市分化加剧，北上广深及部分二线省会城市量价呈爆发式上涨，而三四线城市出现库存积压。14年下半年央行出台优惠政策，无锡全面解除限购，从大环境看，国内宏观调控政策短期内较为稳定，无锡房地产市场在库存量偏高的现状下，后期总体将保持较平稳的发展态势。市场新增供应及成交有所回升14年无锡商品住宅新增供应量处于较高水平，市场可售总量充足，开发企业下阶段推盘节奏将有提升。近几年无锡房地产市场快速发展，成交量高位运行，已经释放了部分住房需求。因此在央行优惠政策以及政府解除限购限贷政策的影响下，预计后期楼市成交将有所提升陆续回到热销期。房价总体保持平稳上升14年无锡新建商品住宅价格同比、环比均呈现小幅下跌的态势，但总体跌幅不大，目前无锡楼市供大于求的严峻形势依然存在，在眼下政府政策下，未来住宅价格总体将会保持平稳上升状态。宏观环境研究1地块环境研究23地块区域产品分析研究4地块SWOT分析5市场研究目录案例分析区域竞争市场----项目分布滨湖区项目分布密集在售项目多达34家案例分析区域竞争市场---项目分布万达文化旅游城地块位置雪西苑苏宁悦城尚锦城中海凤凰熙岸华润万象城融科玖玖城绿城玉兰花园万科信成道融科熙园海岸城保利香槟国际富力十号案例分析区域竞争市场----苏宁悦城----基本情况项目地址滨湖区南湖大道西侧、观山路北侧（锡师附小旁）占地面积206432平方米

建筑面积597900平方米

楼层状态一期2栋17+1层，2栋18层，4栋30+1层容积率/绿化率2.2容积率、45%绿化率主力户型面积95---133㎡三居优惠政策

2万享5万

分期数/总户数共分5期开发，一期8栋楼，共728户，户型面积为92-237㎡。总户数3406户均价9200元/㎡（报价）开盘时间2014年9月6日2#楼开盘销售情况在售2#楼定位特色学区房紧邻地铁一号线出站口高浪路站及苏锡路站，同时有快5、760、503、23、33、113、130、128等多路公交可以通达。精装修（36万装修）案例分析区域竞争市场----苏宁悦城----整体规划项目位于太湖新城板块，北起高浪路，南至观山路，西邻兴梁道，东至南湖大道项目配套中小学：锡师附小（学区）、金桥小学、新城初中、新城高中、大桥高中、无锡外国语学校、太湖高中

综合商场：规划中的万达商业广场、盛高综合体、海岸城、嘉业国际城、万象城、华润万家

医院：无锡市第一人民医院、滨湖区中医院、规划中的国际医院、苏大附属三级甲等综合医院

银行：金融商业街案例分析区域竞争市场----苏宁悦城----户型图3室2厅2卫1厨133.00㎡4室2厅2卫1厨127.00㎡案例分析区域竞争市场----苏宁悦城----户型图3室2厅1卫95.00㎡2室2厅1卫1厨86.00㎡案例分析项目特色物业涵盖，刚层，小高层，洋房，别墅，主打学区房，45%绿化利率，紧邻60万㎡金匮公园，36万精装修开发商配套设施齐全项目配套设施齐全，地理位置优越周边有多家医院，学校，金融，商业体。区域竞争市场----苏宁悦城----项目特色无锡苏宁置业有限公司案例分析区域竞争市场----苏宁悦城----小结地理位置优越，产品线丰富，涵盖高层，小高层，别墅，洋房交通便利，多条公交直达，紧邻地铁1号线双站点地处相对成熟片区，周边配套齐全，中小学，幼儿园，金融，公园，商业围绕项目户型以95---140㎡为主力户型，送品牌精装修（装修标准36万）案例分析区域竞争市场----尚锦城---基本情况项目地址无锡市滨湖区高浪路与南湖大道（中南路延伸段）交汇处占地面积353142平方米建筑面积670970平方米

楼层状态高层32层，小高层11层、16层容积率/绿化率1.9容积率、45%绿化率主力户型面积85--90平米两房优惠政策

两房1.5享3万，3/4房1.5万享5万优惠分期数/总户数分A,B,C三个地块。A地块占地5.2万平，建筑面积为13万平，B、C地块为住宅用地，其中B地块占地10.39万平，C地块占地19.65万平，建面35万平，总1484户均价7200元/㎡（报价）开盘时间2014年8月10日，小高层57#加推销售情况在售三期小高层定位特色以新加坡国际居住理念打造独具风情居所，国际化社区案例分析区域竞争市场----尚锦城---整体规划新加坡尚锦城是由吉宝置业和凯德共同投资开发的项目，是以新加坡国际居住理念打造独具风情的居所。

尚锦城项目位于太湖新城中央核心地段超市：沃尔玛超市

医院：无锡人民医院无锡中医院华庄医院扬名医院

学校：江南大学太湖高级中学华庄初级中学江南实验小学外国语学校新城小学

银行：农业银行中国银行建设银行江苏银行

公园：金匮公园、尚贤河湿地公园、长广溪湿地公园案例分析区域竞争市场----尚锦城---户型图132㎡三房二厅二卫138㎡四房两厅两卫案例分析区域竞争市场----尚锦城---户型图89㎡两房两厅一卫85㎡两房两厅一卫案例分析区域竞争市场----尚锦城---项目特色项目特色新加皮国际风情设计，无锡首个提倡低碳环保宜居生活的精品住宅，注重环保健康的生活理念开发商新城房地产开发（无锡）有限公司开发项目配套设施齐全超市沃尔玛超市医院无锡人民医院无锡滨湖区中医院华庄医院扬名医院学校：江南大学太湖高级中学华庄初级中学江南实验小学外国语学校新城小学银行：农业银行中国银行建设银行锡州农村商业银行公园：金匮公园、尚贤河湿地公园案例分析区域竞争市场----尚锦城---小结尚锦城基本以刚需户型为主，主力户型在90㎡左右地段相对较偏，周边人气聚集度相对较差，性价比高，均价在7200元/㎡无锡首个以新加坡风格打造的绿色项目，提倡低碳环保交通相对便利，周边地铁1号线双站点案例分析区域竞争市场----融创熙园---基本情况项目地址滨湖区蠡湖大道与高浪路交汇处（蠡湖大道东）占地面积41639平方米

建筑面积103153平方米楼层状态11、12#为32层，5、6#为19层容积率/绿化率1.97容积率、40%绿化率主力户型面积暂无优惠政策

1.5享10万分期数/总户数共分为三期产品总户数849户均价9500元/㎡（报价）开盘时间2014年下半年8#加推销售情况在售三期高层定位特色学区房,品质社区案例分析区域竞争市场----融创熙园---整体规划建筑立面为新古典风格，淡黄色墙身外立面材料底部一至三层为石材，以上部分为高档质感涂料周边有无锡太湖格致中学、江南大学、实验幼儿园、育英小学等教育配套设施，还有雪浪医院等。生活配套和高档商业配套先进完善且高档商业配套不仅提供商业购物、交流和休闲活动的场地。案例分析区域竞争市场----融创熙园---户型图2室2厅1卫90.00㎡3室2厅1卫114.00㎡案例分析区域竞争市场----融创熙园---户型图3室2厅2卫2厨139.00㎡3室2厅2卫130.00㎡案例分析区域竞争市场----融创熙园---项目特色项目特色高品质生活小区，学区房，观景房开发商无锡融创地产有限公司开发项目配套设施齐全商业配套——华润万家超市、无锡海岸城，教育配套——江南大学、无锡职业技术学院，沿线地铁1号线(步行5分钟米即到)，公交线路128/395/77/95/105/快1等等。案例分析区域竞争市场----融创熙园---小结无锡本土老牌开发商融创集团投资打造，开发商口碑较好。稀缺地段打造的高档住宅小区，户型面积丰富90—200㎡不等紧邻商业核心区，周边人气聚集相对繁华，紧邻主干道蠡湖大道。交通便捷，临近地铁1号线，高品质学区房案例分析区域竞争市场----海岸城---基本情况项目地址滨湖区观山路和观顺路交汇处（市民中心旁）占地面积160000平方米

建筑面积700000平方米楼层状态33层高层，一期容积率/绿化率4.2容积率、15%绿化率主力户型面积160㎡四居，140三居优惠政策1.5享3万分期数/总户数分三期，总户884户均价8420/㎡（均价）开盘时间2014年10月1#楼开盘销售情况在售1期定位特色综合体，国际化社区案例分析区域竞争市场----海岸城---整体规划海岸城·郦园，近70万㎡一站式国际生活城，约12万㎡旗舰商业，约170米高超高层城市地标建筑、约30万㎡都市质感华宅，项目占据太湖新城核心地段市民中心、金融第一街区、太湖国际博览中心

公园绿化:金匮公园案例分析区域竞争市场----海岸城---户型图2室2厅1卫1厨89.00㎡3室2厅2卫1厨140.00㎡案例分析区域竞争市场----海岸城---户型图4室2厅3卫1厨160.00㎡案例分析区域竞争市场----海岸城---项目特色项目特色国际化社区，综合体开发商无锡海岸新城投资有限公司开发项目配套设施齐全近70万㎡一站式国际生活城，约12万㎡旗舰商业，约170米高超高层城市地标建筑，市民中心、金融第一街区、太湖国际博览中心案例分析区域竞争市场----海岸城---小结以国际化标准建造，自带10万平米的商业，还有170米高的五星级凯悦酒店超大容积率。主要以大户型为主，均面积在140平米以上大型国际商业综合体，地处滨湖区核心位置，周边环境优越，交通便利，紧邻地铁1号线。打造地标性建筑，整体风格奢华，大气。案例分析区域竞争市场----万科信成道---基本情况项目地址滨湖区信成道高浪路交汇处（观顺道西侧）占地面积154000平方米

建筑面积385298平方米

楼层状态一期总建筑面积为110108平米，由6幢32层的高层组成容积率/绿化率2.5容积率、30%绿化率主力户型面积暂无优惠政策全款96折，按揭97折，万科30年感恩巨献，首付超15%免利息购房额外享9.8折分期数/总户数分三期，总户数720户均价13000/㎡（均价）开盘时间2014年7月26日加推销售情况在售二期定位特色万科豪华居所案例分析区域竞争市场----万科信成道---整体规划已售三期别墅万科进入无锡市场7年。继魅力万科城、万科·东郡、金域蓝湾、金域缇香等项目之后，万科·信成道，是万科给无锡的第五个作品。精心打造无锡新市中心一座江南精品园林社区案例分析区域竞争市场----万科信成道---户型图2室2厅1卫1厨83.00㎡3室2厅1卫1厨105.00㎡案例分析区域竞争市场----万科信成道---户型图3室2厅1卫1厨108.00㎡3室2厅2卫135.00㎡案例分析区域竞争市场----万科信成道---项目特色项目特色豪华居住区，江南特色园林开发商无锡鼎安房地产有限公司开发项目（思源代理）配套设施齐全市民中心、国联大厦等商业配套：万象城、海岸城商业综合体、金融第一街区、金匮里综合体等公园绿化:金匮公园、尚贤河湿地公园、信成道公园等教育配套：金桥实验学校、万科育红小学、国际学校、外国语学校、太湖高中、大桥中学等公建配套:第四人民医院、滨湖区中医院、太湖文化艺术博览中心等

会所案例分析区域竞争市场----万科信成道---小结万科信成道为无锡高品质奢华豪宅，均面积都在140㎡以上，打造豪宅典范大面积复试赠送面积超30㎡，三期为别墅暂未开放，打造项目本体5.1万㎡江南风格园林景观。借助品牌效应大肆宣传，吸引市场目光。致力于打造高层公寓社区的典范

交通便利，周边配套成熟，邻近地铁一号线。第一次携手优质私立小学金桥双语实验学校案例分析区域竞争市场----保利香槟国际---基本情况项目地址滨湖区蠡湖大道与周新路交叉口西南侧（威尼斯花园东侧）占地面积149945平方米

建筑面积270000平方米

楼层状态30栋8---12层小高层容积率/绿化率1.8容积率、32.5%绿化率主力户型面积82---95㎡两居，140㎡以上三居优惠政策全款97折按揭99折

分期数/总户数分三期，总户数1900户均价11000/㎡（均价）开盘时间2014年2月22日三期开盘销售情况在售三期定位特色水景地产,豪华居住区,宜居生态地产案例分析区域竞争市场----保利香槟国际---整体规划三期在售保利香槟国际规划以小高层为主，总高不超过12层，以“水”为主题，营造水乡特色，贯穿珍整个社区的南北中央水系，建筑延续ARTDECO风格，一户一卡的智能入户卡江南大学/太湖高中/外国语学校（在建）/辅仁中学

无锡市政府/无锡大剧院/滨湖中医院/太湖新城科教产业园/太湖国际科技园

环蠡湖风光带/金匮公园

小区底商案例分析区域竞争市场----保利香槟国际---户型图2室2厅1卫86.00㎡2室2厅1卫93.00㎡案例分析区域竞争市场----保利香槟国际---户型图3室2厅2卫143.00㎡4室2厅2卫167.00㎡案例分析区域竞争市场----保利香槟国际---项目特色项目特色水景地产,豪华居住区,宜居生态地产开发商保利宁远无锡房地产发展有限公司开发项目（无锡策源置业顾问代理）配套设施齐全江南大学/太湖高中/外国语学校（在建）/辅仁中学

无锡市政府/无锡大剧院/滨湖中医院/太湖新城科教产业园/太湖国际科技园

环蠡湖风光带/金匮公园

小区底商案例分析区域竞争市场----保利香槟国际---小结品牌房企，知名度高，环境优越，邻近蠡湖，周围三公园环绕，但是周边配套尚未完善,推出“0”首付政策优惠，在市场不好的情况下迅速推量。项目以8—12层小高层为主，打造水景地产,豪华居住区,宜居生态地产，户型区间85---170㎡不等，可选余地较多。项目相对交通不是很便利，距离地铁1号线较远，公交不直达，周边商业配套单一，别墅区聚集。案例分析区域竞争市场----绿城玉兰花园---基本情况项目地址滨湖区高浪路与立信大道的交汇处（金匮公园西侧）占地面积181000平方米

建筑面积398200平方米楼层状态一期5栋30层高层；二期是由11栋楼呈围合式建造，最北面的10#楼有23层高，最南面的1#和2#楼则为15层高，其余都是18层的高层住宅容积率/绿化率2.05容积率、51.3%绿化率主力户型面积暂无优惠政策

全款97折按揭98折

分期数/总户数分六期，总户数748户户（期数）均价12000/㎡（均价）开盘时间3月21日已加推西花园4#7#楼92-155平房源，均价13000元/平，共计80余套销售情况在售四期定位特色学区房

，中心区。品质社区案例分析区域竞争市场----绿城玉兰花园---整体规划绿城玉兰花园，紧靠无锡市政府、无锡第一金融街街CBD、海岸城（已开业）、嘉业国际城、金匮里等大型综合体，无锡百年名校锡师附属新城小学（学区）及金桥小学。1、4号线双轨道交汇，交通便利市民中心、国联大厦等商业配套：万象城、海岸城商业综合体、金融第一街区、金匮里综合体等公园绿化:金匮公园、尚贤河湿地公园、信成道公园等

教育配套：金桥实验学校、万科育红小学公建配套:第四人民医院、滨湖区中医院

案例分析区域竞争市场----绿城玉兰花园---户型图2室2厅1卫1厨90.59㎡3室2厅1卫1厨92.00㎡案例分析区域竞争市场----绿城