深圳星河盛世XX年营销执行报告

深圳星河盛世XXX年营销执行报告2024/3/28深圳星河盛世XX年营销执行报告2012年2月1日，距离星河盛世开盘还有：报告政策形势与市场局面本项目应采取的举措2012年4月87天开盘时间紧迫，时不我待，在此节点之上，主要需沟通的问题包括：深圳星河盛世XX年营销执行报告销量目标2012年4月28日开始销售，全年完成16.6万平米销售任务实现片区相对高价价格目标通过盛世项目的热销，使星河在市场上有持续的影响力影响力目标目标深圳星河盛世XX年营销执行报告势宏观形势如何？目标实现之：深圳星河盛世XX年营销执行报告10月21日至22日：温家宝在出席第八届中国-东盟博览会期间指出，目前房地产市场调控和保障性住房建设处于关键时期，各级政府要切实采取措施，进一步巩固调控成果。10月29日：召开的国务院常务会议指出，坚定不移地搞好房地产调控，进一步巩固调控成果，促进房价合理调整。11月6日：温家宝“在这里我特别要强调，对于房地产一系列的调控措施，决不可有丝毫动摇，我们的目标是要使房价回归到合理的价格。”12月9日：中共中央政治局召开会议，提出尽管明年的经济政策会有微调，但仍将坚定不移地继续进行房地产市场的宏观调控，以促进房价合理回归，促进房地产市场的健康发展。2012年10月，十八大提议国家领导人，2013正式就任。政府将于2013年3月初的全国人大会换届。关于换届时间——意味着2012年一年之内，政策方向不会发生大改变中央年底频频重申调控不放松市场状况：政府强调房地产调控不放松；项目主销期内依然受政府调控影响深圳星河盛世XX年营销执行报告市场状况：全国房价较2010年相比降幅大，以价换量趋势明显；本项目实现较高价格，面临困难深圳星河盛世XX年营销执行报告2011年的前3个季度，深圳新建商品住宅的成交量持续走低，三个季度均低于近6年来季均120万平米的平均成交量；2011年第4季度成交量需突破110万平米才有可能超越2010年321万平米的成交量,目前来看难度较大。2009年全年公园大地劲销16.8万，隆登深圳楼盘成交龙虎榜榜首。星河盛世在2012年需与之媲美单位:万平米2006年以来各季度销售面积市场状况：深圳成交萎缩，降至08年金融危机时水平深圳星河盛世XX年营销执行报告调控难放松2012年，中央的调控态度依然坚决，政策的大方向上不会有大的改变；降价风险全国“降价潮”越演越烈，欲以价换量，预计明年大多新入市项目将低于预期价格入市；成交低迷市场下行通道已经打开，市场遭遇信心危机，深圳成交量降至08年水平，可能依然维持该水平。势下行通道开启，房地产2012不可指望“靠天吃饭”，唯有自寻出路，自力更生，以求突围目标实现之：深圳星河盛世XX年营销执行报告局竞争局面如何？目标实现之：深圳星河盛世XX年营销执行报告金亨利项目1期，总建面12.7万，89－128㎡为主，1100套三季度三季度四季度一季度龙华花半里，总建面28.4万，78-90㎡2-3房为主，共2010套2012年2011年四季度二季度锦绣御园，总建面29万，二期（88㎡2房、90-130㎡3房、150-170㎡4房，共421套）三期（约600套）合正中央原著，总建面19万，128㎡3房，143㎡4房为主，共762套中航天逸，总建面24.7，75-167㎡1606套熙园山院，总建面10.6万㎡，高层140-180㎡为主，共255套润达·圆庭，总建面12.35万，90㎡以下小户型为主绿景香颂，总建面13.4万，90㎡以下为主，1440套绿景公馆1866，总建面22.8万，60-160㎡，2020套万科璞悦山（高层），总建面17.5万，170-220㎡为主，共562套2013年在售项目待售项目水榭春天五期，总建面11.4万，88-140㎡，约1468套龙坂项目盘点：项目入市时，将面临持销项目与新入市项目双重竞争深圳星河盛世XX年营销执行报告龙华中航城鹏润达项目绿景香颂绿景1866水榭春天5期中央原著水榭山金亨利项目圣莫丽斯熙园山院溪山龙岸万科璞悦山12橡树庄园卓能雅苑尚御汇龙湾区域竞争：龙华新城中心片区项目将成为本项目入市主要面临竞争对手深圳星河盛世XX年营销执行报告项目状态项目名称户型总套数套数户型产品主力户型将售水榭春天五期88㎡（可拼合）；12-140㎡；250㎡；酒店式公寓88㎡14681468中航天逸75-89㎡；115-128㎡；143-167㎡（拼）89-128㎡16061606绿景公馆186635-89㎡；89㎡（复式）；127-133（拼）；140-160（部分拼）；220㎡35-89㎡20202020尾盘绿景香颂35-57㎡；60-89㎡；87-125（复式）；121-126㎡（平面及复式）71-89平面；89-125㎡复式1172320（北区剩余约200套，南区120套）持销锦绣御园二、三期84-90㎡；126-131㎡；151-153㎡；170㎡84-89㎡约1021约750套，（其中二期150套，三期约600）龙华花半里78-90㎡；150㎡（平面）；150㎡（复式）76-89㎡2012剩余约1000熙园山院（高层）140-200㎡（拼）；150-200（非拼）150-200㎡（非拼）255255璞悦山170㎡-220170-220㎡604剩余约400潜龙曼海宁（南区）67㎡－140㎡67－120㎡888剩余约315合计——8134竞品锁定：水榭春天五期、中航天逸、绿景公馆1866为本项目最大竞争者深圳星河盛世XX年营销执行报告项目基础指标:总占地面积：41351平总建筑面积：205290平计容积率面积：149750平商业面积：3500平米，类型为底商容积率：3.62总套数：1468竞品分析：水榭春天5期——龙华第一大盘的5期产品主打卖点：龙华新城核心区位、地铁口物业、56万平大盘、10万平商业配套（均为街铺）、水榭系豪宅产品预计入市时间：2012年4月工程进度：18层深圳星河盛世XX年营销执行报告竞品分析：水榭春天5期——以88－140平米为主面积套数套数比面积面积比250平米584%1450010%140平米1168%1624012%120平米584%69605%88平米（可拼可合）69647%6124844%酒店式公寓54037%4127429%合计1468100%140222100%水榭春天88平米产品会与本项目的75－89平米的单位形成激烈竞争，且水榭春天的120－140平户型为非拼合，对比本项目的120－130平拼合单位有很强的竞争优势深圳星河盛世XX年营销执行报告项目基础指标:占地面积：7.78万平米建筑面积：22.8万平米（住宅面积：15.7万平米；商业面积：2.5万平米，底商，只租不售）容积率：2.93总套数：2020会所类型：泛会所竞品分析：绿景公馆1866——继绿景香颂后的以中大户为主的高端住宅主打卖点：Artdeco建筑风格、Artdeco风格园林、双区域规划；预计入市时间：2012年年中工程进度：5层深圳星河盛世XX年营销执行报告拼拼竞品分析：绿景公馆1866——户型以85－160平米为主，整体较本项目受噪音影响较小户型总套数北区套数南区套数总套数比例22010450545%160（部分拼）176152249%140（部分拼）176152249%120－130（拼）14680667%85-8999429669849%60及以下42410831621%合计2020100%绿景公馆1866首推北区单位（大户型为主），靠近梅龙路的88平单位与本项目75－90平米单位素质接近，120－130平单位也与本项目的相当面积单位素质接近。但由于绿景公馆整体临路单位较少，而使得项目总体素质要强于本项目，这将会分流本项目的部分客户。深圳星河盛世XX年营销执行报告项目基础指标项目地址：宝安区龙华拓展区人民路与腾龙路交汇处总占地：5.36万平米总建面：24.7万平米（住宅17.2万、商业7.2万）容积率：4.6总套数：1606停车位：2068竞品分析：中航天逸——集中商业高尚住宅主打卖点：龙华新城核心区位、地铁物业、复合型居住社区、都市综合体预计入市时间：2012年年末工程进度：基坑深圳星河盛世XX年营销执行报告竞品分析：中航天逸——以89—143平米为主，与本项目户型重合度较高户型套数总面积套数比面积比75平160120009.96%6.95%89.5平7566766247.07%39.18%115－128平408503240.25429.14%143.5平（拼合）1882697811.71%15.62%167.2平（拼合）9415716.85.85%9.10%合计1606172681100.00%100.00%中航天逸的户型与本项目户型重合度较高，75－89平米产品与本项目的75－89平米产品重合度极高，而中航天逸的130－140平单位与本项目的120－140平单位重合度较高。整体来讲，中航天逸将会对本项目造成最为激烈的竞争。深圳星河盛世XX年营销执行报告竞品汇总：同期入市项目均地处龙华新城核心位置，且产品相似度较高绿景公馆1866中航天逸水榭春天项目基础指标项目地址：宝安区龙华拓展区人民路与腾龙路交汇处总占地面积：5.36万平米总建筑面积：24.7万平米（住宅17.2万、商业7.2万）容积率：4.6户型产品：75-89㎡；115-128㎡；143-167㎡（拼）总套数：1606推售时间:预计2012年末项目基础指标:项目地址：宝安龙华拓展区梅龙路与民安路交汇处西南总占地面积：7.78万平米总建筑面积：22.8万平米容积率：2.93户型产品：35-89㎡；89㎡（复式）；127-133（拼）；140-160（部分拼）；220㎡总套数：2020推售时间：预计2012年年中项目基础指标:项目位置：二线拓展区人民南路旁（从福龙路转人民路直抵）总占地面积：41351平总建筑面积：205290平（计容积率面积：149750平；商业面积：3500平米，类型为底商）容积率：3.62户型产品：88㎡（可拼合）；12-140㎡；250㎡；酒店式公寓总套数：1468推售时间：预计2012年4月深圳星河盛世XX年营销执行报告打出“解放刚需六大纲领”，提出“保值回购计划”，并铁底开盘，最低价1.4万/平起。一期开盘均价1.78万/平，由于销售情况较差，二期开盘均价1.3万/平，开盘后更是推出一口价单位，仅1.1万/平。龙华花半里、绿景香颂：片区价格扰乱者，2012年若有动作可能影响客户价格期望龙华花半里绿景香颂深圳星河盛世XX年营销执行报告项目位置：福田区滨河大道南侧福滨新村站旁总占地面积：3668平总建筑面积：19780平户型配比：39－45平16％；53－56平66％；89－92平12％；78－91平6％总套数：243推售时间：2011年12月15日销售价格：均价2.6万/平水畔紫云阁彩天怡色项目位置：福田冬瓜岭彩田路西与莲花路北总占地面积：4398平总建筑面积：22600平容积率：5.14户型配比：46－201平复式34%；52平8％；77－87平48％；160平8％总套数：226推售时间：2011年12月24日销售价格：2.1－3.1万/平，均价2.4万/平项目位置：福田区新洲十一街以南、新洲二街以东总占地面积：8086平总建筑面积：70000平容积率：6户型配比：79平17%；86平17％；91－99平59％；100－108平8％总套数：312推售时间：未推售嘉洲富苑来自福田的竞争：彩天怡色、嘉州福苑、水畔紫云阁深圳星河盛世XX年营销执行报告激烈的竞争2012年，项目入市时，除部分项目持销外，还将有部分新盘在年中左右陆续面世，项目将面临激烈的竞争。产品相似度大整个龙坂片区产品相似度较大，难以通过差异化推售引起市场对本项目的关注度。局2012年龙华区域将迎来多个同质化大盘入市，相互间博弈将决定本项目销售实现目标实现之：深圳星河盛世XX年营销执行报告局势局：2012年龙华区域将迎来多个同质化大盘入市，相互间博弈将决定本项目销售实现势：下行通道开启，房地产2012不可指望“靠天吃饭”，唯有自寻出路，自力更生，以求突围星河盛世入市，局势相对严峻。若要破局逆势实现目标，必须有所作为！深圳星河盛世XX年营销执行报告逆势2012年，政策环境出现转折式变化的可能性极小，在此前提之下，清醒认清环境，自寻方法，顺应市场，放弃“靠天吃饭”的传统想法，则有机会逆势成功；所谓逆势而上，更是顺势而发深圳星河盛世XX年营销执行报告破局差异优势的强力传递把握时机！晚一步可能陷入混战，失去主动片区内项目同质化不可避免，寻找出差异化优势并加以贯穿，将成为脱颖而出占据主动的关键，敌无我有，敌有我优！2012年龙华片区供应量巨大，先期入市可率先树立形象，建立影响，后期借势其他项目持销，进入下半年可能陷入多项目争抢客户局面深圳星河盛世XX年营销执行报告把握时机！大盘首批入市至关重要！所有资源必须强力支持星河盛世作为总建面30万、总可售套数2360套的大盘项目，首批入市将为整个项目营销奠定基调，资源须向首批开盘筹备做绝对倾斜首批入市宜早不宜迟，抢占先机，先发制人3-4月2012年年中年末水榭春天绿景公馆1866中航天逸星河盛世4月28日深圳星河盛世XX年营销执行报告差异优势的强力传递对比主要竞争对手的优势及特点，星河盛世的品牌、商业配套以及地段为竞争优势项目名称品牌商业产品交通地段规模星河盛世星河cocopark75-170,以75-89、120-135平为主，共1794套四号线白石龙站梅林关口总建面30万水榭春天5期莱蒙10万建面底商，引入沃尔玛70-250，以70-90平公寓、88平可拼单位为主，共1468套四号线红山站龙华中心总建面56万中航天逸中航预计引入天虹75-170，以75-90平为主，共1606套四号线红山站龙华中心总建面24.7万绿景香颂绿景底商35-130，以60-90平、58-130平复式为主，共1440套距地铁远龙华北总建面20万绿景公馆1866绿景底商35-220，以35平公寓、60-90平为主，共2020套距地铁远龙华中心总建面22.8万深圳星河盛世XX年营销执行报告更高端的商业Cocopark更近中心区的区位星河盛世的更强点综合性星河品牌背书123深圳星河盛世XX年营销执行报告分析清楚局势之后，再来分析星河盛世潜在的业主们人局势深圳星河盛世XX年营销执行报告人客户何在？目标实现之：深圳星河盛世XX年营销执行报告得福田者得龙华：30－39岁的福田自住客户，一直充当着龙华项目最主要客户群体资料来源于金地上塘道、水榭春天、中央原著、绿景香颂的成交客户分析深圳星河盛世XX年营销执行报告当然，他们更懂得在财富之后，犒赏自己他们喜欢在闲适优雅的享受财富之上带来的心情愉悦他们大多来深圳5－10年胸怀梦想，抱着“闯深圳”的决心被飞车党抢过包住过城中村的农民房挤过开得飞快的公交大巴他们会紧紧地抓住每一个机会即时只是一根稻草他们很快挖到自己人生中的第一桶金深圳星河盛世XX年营销执行报告他们已经有了什么？他们还想要什么？已经超越白领的资本获取能力与积累，有了家人，有了车，有了领导决策的能力与地位，仍在上升，仍未达到人生的最辉煌处家庭需要面子品质要彰显身份感和尊贵感有品质才经得起品味回馈家人，给家人更好的照顾深圳星河盛世XX年营销执行报告中坚财富他们代表的是：外在：展示成功，耀天下内在：生活的品质，不懈追求深圳星河盛世XX年营销执行报告人龙华依然是福田的龙华，作为传统龙华片区的新盘，本项目依然是福田精英阶层的置业居住地。龙华项目主要吸引福田客户做为“福田后花园”的龙华一直以来吸引这大批福田客户前来置业，同样的价格可以在龙华买到更实用的物业，特别是地铁四号线贯通以后，大大加强了交通便利性，使得房价逐步升温。龙华新城的兴起开始持续吸引福田高端客户龙华片区居住人群相对混杂，档次较高项目可吸引到关内相对高端客户。目标实现之：深圳星河盛世XX年营销执行报告大势无利好，应要主动出击，多方面发掘渠道，广纳客户；竞争局面较为严峻，需在项目差异优势上多下功夫，让星河盛世的价值深入人心；客户需要面子感，我们要提高项目形象，全面推广，让最多的人知道项目，还要知道是高端项目突出星河品牌力量，让客户感知星河力量，调动品牌背书之下的诸多资源局势人明晰局势与客户，应对的关键：深圳星河盛世XX年营销执行报告执行纲领大卖场：满城尽是售楼处高调性：高举星河系豪宅形象大旗不动摇总动员：联合一切可联合的力量开门红：一炮而红，奠定胜利基调深圳星河盛世XX年营销执行报告执行纲领大卖场：Cocopark展场、巡展、售楼处多点布局高调性：树立高档项目形象，多媒体渠道广泛传播总动员：整合星河资源，整合社会诸多可利用资源开门红：首批制造影响力话题，引爆市场深圳星河盛世XX年营销执行报告首批单位推售2012年9月30日4月28日8月8日11月3日第二批单位推售第三批单位推售第四批单位推售首次推售计划至关重要！在取得首次开门红后，根据项目的销售情况，再进行灵活推售深圳星河盛世XX年营销执行报告2月14日4月28日走出去，大撒网引进来，爆现场2月14日—4月6日：走出去，大撒网售楼处开放前，采取走出去的策略，主动接近目标客户群，并配合推广打响知名度，全面积累前期意向客户，为售楼处开放做准备；4月7日—4月28日：引进来，爆现场售楼处开放后，全力吸引客户来访售楼现场，力求天天人满，为开盘蓄积足够诚意客户量，力争首批热销。首次推售执行中心思想：4月7日售楼处开放深圳星河盛世XX年营销执行报告2.14-3.92012，强者的盛世——46万都市综合体，引领盛世生活以“强者”、“盛世”对位城市中坚财富客群，引起客户精神共鸣；“盛世”一语双关，一为事业，二为星河打造的产品调性。3.10-3.24盛世来袭，代言都市主流生活COCOpark都市畅想立体化推广启动，营造“满城尽是售楼处、满眼皆是盛世景观”氛围，打造国际化社区生活享受；3.25-4.15盛世生活，耀世开启4.7深圳首个3D互动体验馆倾情亮相4.7售楼处、样板房全城开放，借助3D体验馆提升项目关注度4.16-4.30百万终极置业，轻松进驻盛世生活真金白银5000万精英置业巨惠4月“百万巨奖”现场大派送+5000万首付减免政策，以强势的销售信息+巨惠刺激客户吸引眼球,对位客群给足面子,生活畅想实际体验,震撼心灵巨惠刺激,实销信息推广主题：星河盛世“收服梦想，盛世前行”深圳星河盛世XX年营销执行报告3月3日全市巡展开始2月14日Cocopark分展场开放3月17日产品发布会4月7日售楼处、样板房开放4月21日重要信息释放锁定诚意客户4月28日开盘营销执行铺排深圳星河盛世XX年营销执行报告时间：2月14日事件：Cocopark分展场开放举措：办理星河会vip卡时间：4月28日事件：开盘距开盘74天深圳星河盛世XX年营销执行报告全民皆兵：充分利用星河会员卡，让所有客户都成为项目宣传员

充分调动星河会已有资源：星河会已有会员全部为我所用，均为项目转介人；

网罗更多的新客户资源：利用星河会已有积分系统，适当修改积分规则，以点带面，以一传十，覆盖更多的客户；1、星河会会员购房，可享有1分/万元的积分奖励；2、星河老业主介绍客户购房，可获得购房者积分总数5倍的奖励；

3、会员介绍客户购房，可获得购房者积分总数一半的奖励；4、积分兑换时间只在当年11月20－30日进行1、星河会会员享有与盛世VIP卡同等权益；2、星河老业主介绍客户购房，可获得积分，并可使用积分兑换奖品；

3、会员介绍客户购房，可获得积分，并可使用积分兑换奖品；4、积分兑换在盛世项目销售期内，每月规定时间均可兑换；深圳星河盛世XX年营销执行报告前期根据地：cocopark分展场承接前期意向客户目的：项目售楼处开放前，作为星河盛世的“前期根据地”，接待前期意向客户。物料配合：区域模型、楼体模型、客户登记本、调查问卷、户型单张、折页、盛世VIP卡等。备注：可通过赠送小礼品（电影券、星巴克咖啡券）的方式在此抽选一部分诚意客户做深度访谈，提前摸清客户。开放时间：2012年2月14日起人员配备：6名销售代表，2名物业人员深圳星河盛世XX年营销执行报告前期根据地：cocopark变身广告发布点以百老汇作为宣传点，向客户输送项目信息，并引导客户至体验馆参观沙盘，做客户登记；延续现有cocopark广告资源继续使用目的：通过百老汇包装预告星河盛世项目即将入市，对外释放产品信息，营造市场口碑，并通过活动取得客户联系方式并有效将客户转为售楼处开放时上门客户。物料配合：灯箱、易拉宝、海报、电影贴片活动时间：3月10日－4月6日（根据项目节点随时更换包装信息）深圳星河盛世XX年营销执行报告时间：3月3日事件：全市巡展开始举措：目标客户群办理vip卡2月14日Cocopark分展场开放时间：4月28日事件：开盘距开盘56天深圳星河盛世XX年营销执行报告全城皆为售楼处：直击目标客户区域，开启写字楼、商场、超市巡展中心区车公庙华强北梅林龙华南山香蜜湖皇岗景田八卦岭星河盛世新洲形式：在高端商场、超市、中心区写字楼及华强北写字楼位设置项目外展点；物料配合：洽谈座椅、背景板、项目形象宣传展板帐篷、项目宣传资料、客登本、相关口径时间：3月3日起，持续至开盘前人员配备：每个展点1名销售代表+8名兼职人员。深圳星河盛世XX年营销执行报告全城皆为售楼处：调动星河已有社区资源，深入挖掘老业主资源地点：星河雅居、星河明居、星河华居、星河国际、星河世纪、星河丹堤形式：楼体条幅、社区巡展、社区包装物料配合：洽谈座椅、背景板、项目形象宣传展板帐篷、项目宣传资料、客登本、相关口径时间：3月3日起人员配备：一个展点配1名销售代表+2名兼职人员深圳星河盛世XX年营销执行报告目的：通过组织大型企业团购的方式，来提高项目第一批单位的销售率。方式：主动上门拜访周边大型企业及科技园片区大型企业的关键人、组织企业上门看房，并组织团购的方式，来提高项目的首次开盘销售率。对象：大型企业员工（富士康、华为、中兴通讯、腾讯等）时间：3月3日起全城皆为售楼处：杀入目标客群公司内部，吹响团购集结号深圳星河盛世XX年营销执行报告3月3日起启动多方位推广渠道：户外：选取3个投放点（蛇口沃尔玛、雅园立交、滨河大道）。报广：为配合主要营销节点，选取南都、特报、商报、晶报等。电台：可通过赞助版头及自驾赞助的形式；网络：聘用“剑客”在网络论坛中对项目进行炒作，同时启动微博炒作。短信：对目标客户群区域（福田区）进行短信轮番轰炸。DM直邮：对诚意度较高的客户进行直邮，邀请其参加现场活动；围墙、分众……3月3日全市巡展开始2月14日Cocopark分展场开放3月17日产品发布会4月7日售楼处、样板房开放4月21日重要信息释放锁定诚意客户4月28日开盘煽风点火：配合多渠道推广，力求全城打响星河盛世知名度深圳星河盛世XX年营销执行报告3月3日全市巡展开始2月14日Cocopark分展场开放时间：4月28日事件：开盘时间：3月17日事件：产品发布会举措：招商、教育等资源配合距开盘42天深圳星河盛世XX年营销执行报告以产品发布会公布招商情况、教育资源引入等资源，持续制造热点需落实情况：进驻COCOPARK商家名单、进驻幼儿园教育机构举办时间：2012年3月17日邀约对象：深圳社会名流、媒体记者、星河社区老业主、前期积累的诚意客户、微博炒作抽中的客户等。活动内容：产品发布会、COCOPARK进驻发布会、知名幼儿园进驻发布会、表演等。深圳星河盛世XX年营销执行报告3月3日全市巡展开始2月14日Cocopark分展场开放时间：4月28日事件：开盘3月17日产品发布会时间：4月7日事件：售楼处、样板房开放举措：冻结诚意金5万距开盘22天深圳星河盛世XX年营销执行报告先决条件：展示到位，眼前一亮！售楼处装修完成样板房装修完成南北区展示区及公共空间梅龙路商业街外立面及包装4月3日之前，星河盛世项目必须在以下四大项之中达到展示要求并交付营销部，同时建立互动体验馆，确保后续工作的正常持续进行；4月起，对项目周边地盘进行包装，如天桥、地铁出口、梅林关公交站牌、惠鑫公寓楼顶等广告位。3D互动体验馆白石龙路旗、天桥包装深圳星河盛世XX年营销执行报告2月14日4月28日走出去，大撒网引进来，爆现场4月7日售楼处开放至此，随着售楼处开放，客户首次真正体会到星河盛世项目，最重要的战斗此刻打响开放前，以办理星河会员卡形式大范围储备客户，扩大知名度，全市范围打响星河盛世，为开放做好充足客户储备售楼处开放当日，冻结5万资金，对前期储备客户进行诚意筛选，力求留下真正诚意客户深圳星河盛世XX年营销执行报告开盘2012年4月4月的星河盛世开放时，距开盘22天，仅有3个周末4月的星河盛世，每天都是节点，每天都力求“人满为患”4月的星河盛世，必须引爆！深圳星河盛世XX年营销执行报告星河盛世『疯狂四月』CrazyAprIl

每天，售楼处接待到最后一名客户；

每天，8辆看楼车驶向售楼处；

每天，100份星河礼品抽奖；

每周，抽取减免总价大奖。深圳星河盛世XX年营销执行报告

每天，售楼处接待到最后一名客户考虑到市区上班族下班时间普遍为18-19点，为保证最大程度利用目标客户群空闲时间看房，全面延长看房时间，销售员、保安保洁、样板房讲解员全员为客户服务至21点『疯狂四月』星河盛世夜间看楼计划深圳星河盛世XX年营销执行报告

每天，8辆看楼车驶向售楼处本项目所处地点为传统福田客户居住集中地，可选择目标客户群最为集中的焦点区域安排专车接客户至星河盛世售楼处，最大程度方便客户看楼『疯狂四月』星河盛世专车看楼路线华为华强北COCOPARK富士康深圳星河盛世XX年营销执行报告每天，100份星河礼品抽奖打包所有星河资源，以此为礼作为抽奖奖励来访客户，以“每日星河百礼”为噱头吸引客户上门，周末适当增加礼品数量，营造氛围的同时向所有客户展示星河多元化资源实力『疯狂四月』星河每日百份大礼每日奖品设置数量单个金额4月合计个数IPAD21360022星河丽思卡尔顿酒店试住体验券1200022星河丽思卡尔顿双人自助晚餐230044东山珍珠岛两天一夜周末游免费券320066星河cocopark购物卡（100元）10100220百老汇影院电影票（双人）2080440阳光财产保险25100550星河盛世纪念礼品（水壶、音箱、充电器）38150836共计1002200深圳星河盛世XX年营销执行报告每周，抽取减免房款大奖每周日在原有的“每日百礼”基础之上，每周再抽取“精英房价奖励”，为中奖客户减免部分房款（购房才可使用），以此增添周末客户来访的积极性奖励可转让、可累加，增加客户参与积极性。『疯狂四月』星河精英购房奖励每周大奖设置金额（元）数量金额总计（元）特等奖10000220000一等奖5000525000二等奖300050150000三等奖1000100100000合计18000157295000深圳星河盛世XX年营销执行报告『疯狂四月』多方面全面配合推广全面倾斜短信天天发暖场天天做户外、报广、电台、电视、网络等媒体力量全方位侧重于整个4月份进行推广结合售楼处开放后各种活动的进度，向客户全面释放信息，持续在客户群体间曝光，使客户热情不断升温每周末做暖场活动，结合现场抽奖以互动暖场活动增加客户来访积极性，同时烘托现场气氛，加深客户购买热情同步筛选客户售楼处开放当日即开始冻结资金进行客户升级，筛选客户诚意度深圳星河盛世XX年营销执行报告『疯狂四月』通过扫清客户非周末看楼障碍、全面搅动客户渠道、充分动用星河资源、媒体推广全面倾斜，尽可能多的积累客户，并促使客户口碑相传，在最大范围内建立项目知名度与星河作品的高形象，为开盘打下扎实基础。在此之上，我们希望再有杀手锏深圳星河盛世XX年营销执行报告3月3日全市巡展开始2月14日Cocopark分展场开放时间：4月28日事件：开盘3月17日产品发布会4月7日售楼处、样板房开放时间：4月21日事件：重要信息释放举措：锁定诚意客户距开盘7天深圳星河盛世XX年营销执行报告计划要点：资金用途：首批前500位购买星河盛世客户，在首付款中减免10万（需客户自行提供装修发票）；资金来源：2500万资金返算进房价，另2500万通过营销费用支出。5000万精英置业计划真金白银深圳星河盛世XX年营销执行报告配合置业计划的宣布，以此为噱头再次制造热点带动全市范围客户热情，于开盘前夕再造高潮配合动作：

推广配合计划的宣布进行同步宣传炒作；邀约客户前往售楼处填写“精英置业计划申请书”，进一步扩大客户储备量的同时，验证前期储备客户诚意度。深圳星河盛世XX年营销执行报告3月3日全市巡展开始2月14日Cocopark分展场开放3月17日产品发布会4月7日售楼处、样板房开放4月21日重要信息释放锁定诚意客户4月28日开盘合理制定推售货量、搭配推售单位，保证首批旺销『疯狂四月』在强势储客期通过大范围网罗客户，为开盘蓄积量大质优的意向客户，同时配合噱头性炒作，巩固前期客户储备成果前置储客动作，利用现有资源，以cocopark为根据地，商超、写字楼、社区为分战场，多渠道储备前期意向客户，同时调用星河会资源，充分搅动客户『前置储客』『推售策略』深圳星河盛世XX年营销执行报告拼合与非拼合单位搭配推售，拼合单位套数比例在30％左右；同一批次推售单位中，大户型与小户型相互搭配推售。

套数面积

拼合户型非拼户型拼合户型非拼户型70-80

324

2520480-90

476

41438120-1354562436024430025142

52

7372150-1608154125708788170-180

108

18420合计537125772815131247总合计1794204062.03总比例42.72%57.28％36%64％可售单位面积段分析（公寓除外）推售策略深圳星河盛世XX年营销执行报告200批×82.144.284.73.3COCOPARK巡展开启开放售楼处开盘销售中心接待星河小区巡展商业场所巡展星河体验馆11周8周8周3周200批×11其他途径（派单、看楼团、团购、合作单位内部宣传等）200批×81500批×33周300批×3通过不同渠道上门的客户，总计达1.08万批，按照15%的认筹量，认筹客户1620批，按40%的解筹率，首批推售单位成交约648套；建议首推单位在700－800套之间。客户量预估深圳星河盛世XX年营销执行报告

推售时间：4.28（D、G、H、M座）

搭配原因：1.中小户型为首批主推，使进入门槛不高；2.拼合单位比例为30％，拼合比例不高；3.囊括大户型需求客户群体；第一批：力求高销售率打响头炮户型套数

拼合百分比非拼百分比70-80——16222.4%80-90——21229.3%120-13518826.0%10814.9%150-160——547.5%合计18826.0%53674.0%总计724套，77836㎡第一批推售D座80套G座162套H座212套M座270套深圳星河盛世XX年营销执行报告

推售时间：8.8日E、L座

搭配原因：1.E座的户型为90与120平、L座户型为75与120平，可以兼顾大户型与小户型单位；2.此次推售单位的拼合户型合计为29％，拼合户型比例合适；3.E座有一定的噪音影响，并且拼合较多，可以作为素质较差的产品快速出货。第二批推售E座212套L座162套第二批：兼顾大小户型，加快销售速度，持续走量300套户型套数

拼合百分比非拼百分比70-80——10828.9%80-90——10427.8%120-13510828.9%5414.4%合计10828.9%26671.1%总套数374套，38738平深圳星河盛世XX年营销执行报告

推售时间：9.30日B/C、J座

搭配原因：1.B座以及C座为大户型单位中的楼王产品，此处以推售B座为例；2.J座以小户型为主，与B做进行搭配可以兼顾大户型与小户型单位，使本次推售单位涵盖所有目标客户群；3、抢“十一”黄金周节点，将黄金周当作项目的热销期。第三批推售B座80套J座270套第三批：推售大小户型楼王单位，抢十一节点，七天累计消化345套户型套数

拼合百分比非拼百分比70-80——5415.4%80-90——10830.9%120-1355415.4%5415.4%142——267.4%170-180——5415.4%合计5415.4%29684.6%总套数350套，40005平深圳星河盛世XX年营销执行报告

推售时间：11.3日公寓、F座

搭配原因：1.加推公寓作为冲量单位；2.若公寓进行精装发售，精装方案在6月底前完成，并有样板房配合展示。第四批推售第四批：公寓与F座单位，突出性价比与低总价F座106套公寓566套户型套数

拼合百分比非拼百分比46.76-63.62——32448.2%49.59——24236.0%80-90——527.7%120-135548.0%—

合计548.0%61892.0%总套数672套，39874平深圳星河盛世XX年营销执行报告2012年，1757套，16.6万平米推售单位日期推售套数推售面积开盘率