中原地产东莞凤凰花园营销推广策略思考

28三月2024中原地产东莞凤凰花园营销推广策略思考内容精要------三点思考

思考点一：项目市场定位项目虽为片区商业中心的辐射区，但目前开发所具备的优势并不明显，需要通过产品创新才能出彩。思考点二：项目商业本项目商业体量较大，商业部分的成败，将是本项目能否成功的关键。思考点三：项目操作如何利用中原的强大网络资源，与大绿地房地产产生互动，从而实现项目价值的最优化？中原地产东莞凤凰花园营销推广策略思考地块分析住宅定位市场分析项目解析项目定位市场攻击策略商业定位项目发展建议中原地产东莞凤凰花园营销推广策略思考市场环境分析中原地产东莞凤凰花园营销推广策略思考东莞市国内生产总值东莞市总体经济水平的大幅快速提高，带动了东莞市人民生活水平不断改善，消费能力和消费需求迅速提高。对本项目的销售提供了良好的市场背景。中原地产东莞凤凰花园营销推广策略思考东莞2003年恩格尔系数为31.1％，根据国际上恩格尔系数标准衡量,东莞已基本达到富裕型的消费水平。对房地产的消费要求也逐渐提高。人均消费性支出中原地产东莞凤凰花园营销推广策略思考2004年东莞市房地产投资较2003急剧增长52.7％，说明东莞市房地产正处于一个蓬勃发展的阶段。房地产投资的放量增长同时也存在的一定的风险。东莞市房地产投资状况分析中原地产东莞凤凰花园营销推广策略思考2004年房地产施工面积是竣工面积的6.11倍，表明未来楼市可能将供大于求。今后两年内东莞房地产市场可能将面临较大的消化压力！中原地产东莞凤凰花园营销推广策略思考2004年商品房施工及竣工面积开始放量，但全市商品房空置面积与2003年相差不大，可看出市场需求保持旺盛的增长之势.大环境趋好极利于本项目的发展。东莞市商品房空置面积分析中原地产东莞凤凰花园营销推广策略思考东莞市商品房销售均价234724832660y=2200e0.0626xR2=0.996721002200230024002500260027002002年2003年2004年商品房销售均价（元/㎡）指数(商品房销售均价（元/㎡）)东莞商品房价格相对于整体经济状况处于较低的水平，还有一定的上升空间。东莞市商品房销售均价分析中原地产东莞凤凰花园营销推广策略思考外来人员置业所占比例不断提高；境外人士，购房所占比例逐年下降；本地居民购房比例稳步增长，是东莞市房地产市场主要的购房群体。东莞市购房群体分析中原地产东莞凤凰花园营销推广策略思考☆房地产开发持续火热☆销售价格持续上扬☆商品房供应膨胀，市场消化压力剧增☆东莞各镇区的房地产发展供需两旺☆东莞东部各镇区的房地产市场总体也呈现向上的势头东莞市房地产市场总结中原地产东莞凤凰花园营销推广策略思考塘厦镇房地产交易十分活跃，近年来一直呈现租售两旺.塘厦房地产概况近几年开发的三正半山豪苑、骏景高尔夫花园、可居、银湖山庄等项目的销售情况良好。中原地产东莞凤凰花园营销推广策略思考塘厦本地人公务员外资投资商工厂、企业的高级管理人员邻镇或深圳人主力购房群体：中原地产东莞凤凰花园营销推广策略思考住宅租赁市场非常活跃：房屋出租的回报非常可观，面积约110平方米的住宅，其月租金范围在2000-5000元的水平，回报率平均达到10%以上。说明片区市场内，住宅也是一种较好的投资物业。中原地产东莞凤凰花园营销推广策略思考整体开发量较小。

凤岗镇商品房开发时间较晚，开发总量不大。凤岗房地产概况中原地产东莞凤凰花园营销推广策略思考总体开发水平低。

目前凤岗房地产的开发、规划、设计、营销、社区配套等都尚处在初级阶段。中原地产东莞凤凰花园营销推广策略思考外来客户支持凤岗依靠其靠近深圳的优越性，吸引了许多外地购房者，使凤岗房地产市场呈现良好的上升趋势。市场渐趋活跃近年翡翠山湖、嘉辉豪庭等房地产项目的开发，使片区房地产市场渐趋活跃。中原地产东莞凤凰花园营销推广策略思考樟木头房地产概况房地产市场发展成熟樟木头房地产市场由92年开始快速发展，到现在已发展了十多年。相续开发了御景花园、帝豪花园、绿茵豪廷等十几个具有影响力的楼盘。整体市场已日趋成熟。中原地产东莞凤凰花园营销推广策略思考购房主力以香港人为主樟木头有便利的交通，发展商更以此将楼盘主推香港市场，从而形成了以香港外销市场为主导的房地产市场。中原地产东莞凤凰花园营销推广策略思考房地产外销市场总量增加，市场份额下降2003年以来，内销市场持续向好。整体外销市场虽然总量增加，但市场占有份额下降。中原地产东莞凤凰花园营销推广策略思考挖掘本地市场

从2004年下半年开始，樟木头内销市场迅速膨胀，发展商开始挖掘本地市场、而经济的发展也使内地人士的购买力不断增加。内销的比例从不到的一成的比例升至三成半左右。中原地产东莞凤凰花园营销推广策略思考清溪镇房地产概况清溪房地产处于发展初期，商品房的开发仍处于较为初级的阶段。所开发的楼盘中，以商住小区为主，户型以120平米以上的户型为主。清溪镇可分为新城区和老城区以及郊区三个部分。中原地产东莞凤凰花园营销推广策略思考

老城新城老城区，是香芒西路、康怡路、香芒中路、香芒东路延线。新城区，是聚富路和广场路交界处以南，清鱼路以北地区。郊区是清溪镇中心区以外的地区中原地产东莞凤凰花园营销推广策略思考名称类型单位面积户型均价或销售情况金阳商贸广场商住94-137三房二厅二卫3200康泰大厦商住132-123三房二厅二卫2500星光商业广场商住70-86二房、三房1900公务员大楼小高层130三房二厅二卫1600碧月湾花园别墅，小高层140四房二厅二卫2980大绿地别墅，小高层168-348三房――六房3000-6500年丰豪苑商住100-150三房售罄银桥花园商住120-160三房、四房售罄康怡花园商住120-180三房、四房售罄南峰聚富花园商住100-160二房、三房、四房售罄柏丽花园别墅300（地皮）自建别墅售罄清溪镇开发楼盘一览中原地产东莞凤凰花园营销推广策略思考地理位置：清溪镇聚富路占地面积：21万平方米建筑面积：118569平方米容积率：0.56绿化率：58%发展商：清溪房地产公司物业类型：520套洋房、别墅及部分商铺主力户型：三房两厅133.85㎡、四房两厅137.87㎡销售价格：洋房3380元/㎡、别墅6000元/㎡车位：售价：8万/位；租赁：250元/月.位碧月湾花园中原地产东莞凤凰花园营销推广策略思考地理位置：香芒西路占地面积：57029平方米发展商：东莞市三阳实业发展有限公司物业类型：180套商铺（1-4层捆绑销售其中1-2层为商铺，3-4层为住宅）主力户型：333.36-419.01㎡交楼标准：简单装修销售价格：3200元/㎡（1-4层捆绑销售)1层:约6500元/㎡2层:约3000元/㎡3-4层:约1600元/

㎡付款方式：一次性；银行按揭九五折。管理费：1.2元/月.㎡金阳商贸广场中原地产东莞凤凰花园营销推广策略思考地理位置：清溪科技路与埔星西路交汇处建筑面积：19800㎡（商业12200㎡、住宅7500㎡）物业类型：102套住宅、61间商铺及一家大型综合商场主力户型：住宅：三房两厅78.12㎡、二房两厅69.49、85.73㎡；商铺：100㎡、65㎡销售价格：洋房1900元/㎡、商铺6500元/㎡公开发售日：05年3月27日发展商：东莞星光商业广场开发有限公司星光商业广场中原地产东莞凤凰花园营销推广策略思考清溪房地产市场总结清溪镇对商品房的市场需求较大。中原地产东莞凤凰花园营销推广策略思考清溪房地产市场总结镇区商品房每年开发量不大，项目发展有较大空间。中原地产东莞凤凰花园营销推广策略思考清溪房地产市场总结主力客户群仍以本地居民和外来经商者及企业主和高管为主，对住房的需求，主要是出于对居住环境、安全性的考虑而产生。中原地产东莞凤凰花园营销推广策略思考清溪房地产市场总结投资客户群中，多数为持币观望型。有一定的客户外流现象。周边的：常平、樟木头、塘厦等。中原地产东莞凤凰花园营销推广策略思考清溪房地产市场总结目前清溪镇新建住宅项目回报率较高。中原地产东莞凤凰花园营销推广策略思考清溪房地产市场总结镇区沿街商铺极为普遍。新兴商业区初成规模。给本项目的经营销售都带来极大的压力。中原地产东莞凤凰花园营销推广策略思考中原认为：

此项目的商业部分是项目的难点及重点所在。解决好了项目的招商工作将会对项目商业的销售带来极大的便利，从而使本项目的盈利目标能较好、快速实现。商业市场分析中原地产东莞凤凰花园营销推广策略思考东莞市商业概况业态多元化仓储商店商业步行街品牌专卖专业市场主题购物公园大型超市大型百货中原地产东莞凤凰花园营销推广策略思考物业名称返租模式华南MALL10-16年返租，起点1-3年7％回报，从第4年起每年递增5％盈锋广场20年返租，1－5年回报率4.25％，6－10年回报率4.81％，10－15年回报率5.44％，16－20年回报率6.15％地王广场带租约销售，并引进了众多知名商家东城风情步行街返租三年世博广场街铺拟返租三年返租商业项目中原地产东莞凤凰花园营销推广策略思考☆业态多元化东莞市商业总结☆商业用房供应过剩☆主题式商业正在接受市场考验☆返租方式得以普遍采用☆销售较顺利，招商是瓶颈中原地产东莞凤凰花园营销推广策略思考

☆东莞高端人群相对有限，而大型商业百货遍地开花，致使不少走高端路线的商业场所人气不旺，经营状况不理想。中原地产东莞凤凰花园营销推广策略思考中原地产东莞凤凰花园营销推广策略思考清溪商业分布☆两大主力商圈为支点，以街铺为延伸网线，以几大商业百货为网点，共同构建清溪商业圈。☆传统商圈成熟全面，是清溪镇主力商业圈。☆新兴商业圈，发展潜力巨大。☆工业区及住宅区内的零散商业普遍。中原地产东莞凤凰花园营销推广策略思考

新兴商圈传统商圈华润天和旧大新大新富升华润万佳商圈分布及七大百货分布富佳中原地产东莞凤凰花园营销推广策略思考☆大型零售百货与商业街铺的相互补充清溪商业经营特点清溪镇两大商业圈中，均为以大型零售百货和商业街铺互为补充的形式，其中大型零售百货店是长期吸引较大人流的商业热点，是支撑商圈的支柱。而围绕零售百货店的各种街铺，经营业态全面，为消费者提供了较多不同档次的服饰、通讯等产品，是主力商家的有利补充。两种经营形式的有利结合，增强了商圈生存的重要生命力中原地产东莞凤凰花园营销推广策略思考☆经营业态以满足生活所需为主如：服装、餐饮、生活用品等☆档次一般为中低档次。较少高档次的消费。如：六大百货中，华润万佳档次较高，但门可罗雀。天和百货有中高档的购物环境，但商品档次为中低档。富升、大新，经营档次中低档，但人流较多。中原地产东莞凤凰花园营销推广策略思考消费时段性明显

中原地产东莞凤凰花园营销推广策略思考☆本镇区的商业处于满足居民日常生活的较低层次，外来大型零售百货领导市场；清溪商业分析及总结☆目标客户群对生活有更高层次的需求，例如休闲、娱乐、康体等商业在市场中较为缺乏，是较好的市场机会。例如：传统商业圈内：休闲场所和娱乐场所都较少。☆现有商业档次普遍较低，竞争激烈，消费者期待市场出现一些高档、环境舒适、更具特色的商业形式。例如：当地经济实力较强的客户，会选择到深圳、广州等地购物，到塘厦、樟木头等镇区消费。中原地产东莞凤凰花园营销推广策略思考清溪镇的消费者大致分为三大类：清溪商业消费者总结企业主、政府官员、企业高端人群、外来经商者本地普通居民较低层次的外来打工族此部分客户消费在很大程度上具有不确定性，冲动消费还可以加以更好的引导和释放，并使之成为一种消费习惯。中原地产东莞凤凰花园营销推广策略思考清溪投资者分析☆投资者大多为本地人调查研究表明：现有商铺大多为当地人士所购买。☆投资动机：将存款购置商铺，作为长期固定的收入来源。负利率的现实，使有存款的客户愿意进行投资。而商铺作为固定资产，有长期稳定的现金流。一定升值潜力的物业，受到投资者的亲睐。☆缺乏丰富的投资知识和投资经验

投资者自身学历不高，对股票债卷等缺少投资技巧。中原地产东莞凤凰花园营销推广策略思考☆投资外流现象明显城区及周边经济重镇是他们的选择。根据周边镇区房地产项目，客户资料的调查分析得出此观点☆关注商业投资项目，有“一铺富三代”的传统思想，尤其习惯于投资临街商铺。在当地居民中存在牢固的“一铺富三代”的传统思想。拥有临街商铺的当地人士在经济发展的过程中也确实得到了极高的回报。中原地产东莞凤凰花园营销推广策略思考清溪投资型商业物业市场供量较小,相对于较大的投资市场,项目商业部分销售有较大的市场空间。清溪商业市场存在七大主力商场,和诸多零散商业形式,相对于有限的消费市场,商业经营压力巨大。结合到本项目的庞大商业体量,经营是难点,招商是关键!切实可行的商业定位,以及强大的招商实力是保证项目商业成功的关键。清溪商业市场总结中原地产东莞凤凰花园营销推广策略思考项目地块分析中原地产东莞凤凰花园营销推广策略思考凤凰花园所在地项目距离商圈核心及中心旺地距离有一定距离，周边的生活区和对项目造成了一定的商业阻断。项目位于鹿鸣路与商业街交界处，属于传统核心商圈的辐射区域。项目有与核心商圈近距离的地缘优势，经过引导和培育后，完全有分享商圈庞大人流的可能。中原地产东莞凤凰花园营销推广策略思考☆项目东边是菜田、美鲜娜园艺花木场和重河村委☆项目西边是私宅。☆项目南边是厂房、鹿鸣路。

☆项目北面是旧式商品房厂房区项目四至中原地产东莞凤凰花园营销推广策略思考☆道路：鹿鸣路、商业街☆学校：清溪幼儿园（步行15分钟）、中心小学（步行18钟）清溪中学（步行15分钟）、清溪第二中学（步行20分钟）☆医院：清溪医院（步行15分钟）☆银行：农行重河分行、建设银行清溪储蓄所、农业银行清溪办事处、工行旺东储蓄所、农信镇西储蓄所。☆商业：华润超市、富升百货、肯德基、麦当劳、真功夫、商业街街铺(8分钟)结论：项目周边配套完善，可以非常方便的享受商业、银行、教育、医疗等生活配套。项目周边配套情况分析中原地产东莞凤凰花园营销推广策略思考商圈范围：项目商圈分析香芒东路、商业街。两街交界处为整个商圈的最核心点。半径范围约300米。业态：以传统市场、富升商场、大新百货（服装）、华润超市为主，肯德基、真功夫、麦当劳著名快餐店与之互补。旧市场街铺、香芒中路沿街街铺、商业街街铺，为商圈核心点做了有效的延展。中原地产东莞凤凰花园营销推广策略思考街铺:

经营服装为主，以餐饮、食品、饰品为辅。经营的档次高中、低档兼有。

经营模式分析传统市场：以生活用品为主，附带周边沿旧市场的街铺，街铺销售商品以服装、饰品为主，货品档次以低档为主。百货类商场：

整体是以超市类型经营，以生活用品、食品、服装为主。货品档次为中低档，中原地产东莞凤凰花园营销推广策略思考☆区位优势项目位于泛传统成熟商业圈内。即可以享受到成熟商圈的便利，另一方面随着商圈的不段完善和发展，物业价值的提升速度很快。☆规模优势项目相对于同一商业圈内的物业具有规模上的优势。☆设计规划优势按照规划设计，本项目建成后将是清溪集休闲、娱乐、购物、餐饮为一体的大型综合商业城。☆市政规划优势项目附近将会拓宽道路连接莞深高速及北环路。☆公共交通劣势公交车站点离本项目有３百米的距离，不太便利。☆与商业旺点没有直接的连接本项目不能与商业旺点直接的连接，缺乏人气。☆项目公共空间不足

项目因为占地面积不大，地面停车不便，消费者难以在此长时间逗留。项目商业SWOT分析优势S劣势W中原地产东莞凤凰花园营销推广策略思考☆片区供应量少项目所在传统商业片区今年商业用房供应量较少。☆清溪市场需求量的增加。清溪市场内潜在需求的增加。☆清溪商业竟争的威胁六大商家同台竞技，带来的商业威胁。☆项目本身商业体量较大。本项目商业面积将近4万平方米，清溪市场能否及时消化。☆贷款政策影响银行贷款利率的调整，投资门槛的提高。机会O威胁T中原地产东莞凤凰花园营销推广策略思考☆本项目位于成熟商业片区，而且规模较大，如经营得当将可以引领清溪商业走向。☆本项目占地不大，但体量大，造成公共空间不大，应尽量拓展公共空间，采用开放式街区，使客户可以在公共空间里逗留。☆在镇区内，七大商家的同台竞技给本项目的经营带来了很大的威胁，本项目的经营定要突破现状，才能出彩。SWOT总结中原地产东莞凤凰花园营销推广策略思考☆项目的商业部分是项目的难点及重点所在。在项目的销售初期能够很好的解决项目的招商问题，将会为项目的销售带来极大的利好，从而能更快促进项目的销售，使本项目的盈利目标能更好更快的实现。☆中原判断，本项目商业市场有良好的发展潜力和空间。SWOT总结中原地产东莞凤凰花园营销推广策略思考项目商业篇中原地产东莞凤凰花园营销推广策略思考

27年，23城中原对住区商业开发的问题与思考！中原地产东莞凤凰花园营销推广策略思考实际需要矛盾商业街初定位分期入住矛盾一次性开发居民生活矛盾商业设施住区商业开发中存在的问题中原地产东莞凤凰花园营销推广策略思考☆分类别设置的住区商业设施通过对住区商业设施存在的问题以及不同商业设施特点的总结与反思，中原提出了以关注居民的需求为出发点的商业设施配套主张。根据规模、地段、租金、干扰程度的不同，商业设施可以划分为6类：餐饮设施、日常必备型配套（便利店等）、阶段性配套（装修、中介公司）、文化类商业配套（酒吧、书店等）、零售型商业（超市）以及传统型商业（肉菜市场等）。☆分级设置的住区商业设施根居民实际需求、设施服务和城市环境特点进行分级设置，在保证便利性的同时，增加公共设施的共享性。中原按照邻里、住区和城市片区3个层次进行分级设置。中原对商业设置特点的反思中原地产东莞凤凰花园营销推广策略思考

从项目的规模和地段特点出发，根据中原操作大量住宅区商业项目的经验，本项目商业在分级上应定位为住区商业，即不仅服务于本项目居民，更包含项目所属住区的大量居民，以及到香茫路商圈购物消费的镇区客户，最终形成全镇闻名的新型商业热点。从项目的大体量和大规模看，项目商业类别应该区别于以往商业形式，以市场发展潜力大、利润空间大、市场空白的特色商业，打造清溪新一代最好最休闲最具特色的商业街区。中原地产东莞凤凰花园营销推广策略思考

定位注解：☆清溪第一城——清溪首席集餐饮、休闲、娱乐、购物为一体的都市时尚城☆“ＢＬＯCＫ街区”源自北美，是开放式街区的展现模式，是集商住于一体的城市生活表现形式。

项目商业定位

清溪第一城

————开放式BLOCK街区中原地产东莞凤凰花园营销推广策略思考茶楼、风味美食坊（大酒楼）美容、水疗、康体休闲大中型百货、特色专营店（如女人世界）、酒吧项目业态定位集中式三层集中式首、二层集中式四层中原地产东莞凤凰花园营销推广策略思考公共空间特色商业最大的特色最终体现在公共空间，本项目必须在公共空间上营造一种休闲文化与体验情趣相结合的特色经营业态特色特色餐饮（休闲餐饮为主体，附带部分商务餐饮）、服装为业态主体；超市——社区式购物，为完善项目功能的业态补充使本项目集餐饮、社区式购物功能，又兼有休闲娱乐功能和观光价值本项目在规划设计上特色化的商业建筑组合建筑规划特色从特色中寻找机会！

开放式休闲街区表现中原地产东莞凤凰花园营销推广策略思考没有特色就没有生命力，有特色，就有了机会！土围砖屋金属院木屋玻璃房大型风味美食坊+时尚精品服饰街+集中式购物震撼的视觉效果、新颖、时尚——Block街区开放式休闲街区表现二中原地产东莞凤凰花园营销推广策略思考木屋——料理坊在商业街区的某个区域规划为带木屋特质的立面，引入日式、韩国或其他东南亚风味的特色餐饮。建议在商业街区的局部区域规划为大面积玻璃组合的立面，其无论在造型上还是在内部情景上均在外部就能亲临感受。具体表现玻璃屋——感受吧、集中式商业中原地产东莞凤凰花园营销推广策略思考另本项目的集中式商业也可以规划为大面积玻璃组合的立面，使造型上有相对较强的视觉感。中原地产东莞凤凰花园营销推广策略思考本项目的餐饮消费旨在营造真正的block街区，其最终的消费感受就是一种无限空间、无限自由，压力心情释放的感觉。中原地产东莞凤凰花园营销推广策略思考通过体验式园林、文化情景雕塑，营造一种在公共空间上处处是景，处处是休闲的人性化空间。消费者为享受、体验开放式的街区空间的乐趣与氛围而发生的自主消费，是开放街区最大的成功之处！观赏体验极限休闲处处是景处处是休闲

Block开放空间建议空间上能形成以下几种功能：公共空间的营造中原地产东莞凤凰花园营销推广策略思考观赏——在商业街的人流主要通道，增加一些可以观赏的元素，形成视觉亮点Block空间中原地产东莞凤凰花园营销推广策略思考1美国BLOCK街区示意步行环境/小品PocketParks多功能零售空间中原地产东莞凤凰花园营销推广策略思考广场

广场氛围营造动感、趣味/生活/文化广场可作为公众休憩场所/与会所相结合，提供小型表演舞台和临时的展示空间/给街区公民提供一种“人居人聚”的双优空间，为他们创造一种差异化城市生活体验的价值实用的公共设施中原地产东莞凤凰花园营销推广策略思考体验空间

广场氛围营造体验——在商业街区的较大的公共空间位置可增设一些可以让人体验的设施中原地产东莞凤凰花园营销推广策略思考便捷的步行距离特色街区指示/街名开放的街道实用的公共设施动感、趣味/生活/文化自然的步行系统标志点景观元素核心交汇点都市休闲时尚block街区开放的街道、集中的商店、实用的公共设施、自然的步行系统、便捷的步行距离、特色街区指示.街区——关于商业

街区元素独立命名——清溪第一城中原地产东莞凤凰花园营销推广策略思考本项目在统一开发建成后，采用统一管理、统一经营、统一租赁等，实行集中管理和分散经营。项目经营管理建议整体商业采用先招商，后销售的策略。整体物业发展方向为：高档次的消费环境，中档次的商品价格。中原地产东莞凤凰花园营销推广策略思考项目经营管理建议委托/组建专业的管理公司进行总体的、全面的管理服务:>>对项目整体形象的推介，负责整个项目的形象宣传、推广；>>对项目范围内所有的商业面积进行统一经营管理；>>提供项目范围内的车位、住宅、办公室的租用服务；>>提供经商咨询、引进新型商业形态；>>提供商铺出租、转让等中介服务；>>物业管理的常规服务、监督；>>负责项目的招商（指招商部分）；>>承办大型文化、娱乐活动；中原地产东莞凤凰花园营销推广策略思考中原商会的会员主要为以下三类：①连锁商业零售企业：包括百货公司、超级市场、专业市场、主题商场、休闲娱乐及饮食管理公司等；②著名商品品牌：包括服装、皮具、化妆品、珠宝首饰及名表等；③在莞的港台商人：东莞有大量的外资企业，其高层管理人员特别是港、台籍人士中，有很多均在东莞置业或有置业计划，他们通过委托中原代理的方式，寻找符合其投资意向的物业，这类会员主要为商铺及住宅投资者。中原商业资源整合中原地产东莞凤凰花园营销推广策略思考森拓普顾问有限公司森拓普顾问有限公司(以下简称“CentaPro”)为香港中原集团旗下首要提供专业房地产及投资顾问服务的子公司，专注于商业以及投资类型的顾问服务。现时的业务网络除香港外，还遍及全国及亚太区各重点城市。CentaPro由一批拥有不同国籍与技能的专业人才组成，包括来自新加坡、英国等地的测量师、建筑师及财务分析员，并拥有逾十年的丰富行内经验。凭借CentaPro以客为先的理念，中原的专业队伍能为客户洞悉市场的走势，并提供最全面的专业意见。凭借集思广益的优秀团队，CentaPro承诺为客户提供最专业的高质素服务。

中原CentaPro操作的部分商业项目：金光华广场、五洲风情MALL、万象城对外招商操作途径中原地产东莞凤凰花园营销推广策略思考项目住宅篇中原地产东莞凤凰花园营销推广策略思考☆区位优势项目位于泛传统成熟商业圈内。一方面可以享受到成熟商圈的便利，另一方面随着商圈的不段完善和发展，物业受商圈的辐射就逾加明显，物业价值的提升速度很快。☆项目周边缺少景观。四周环境组成是菜田、私房、厂区及陈旧商品房，导致景观的缺乏。优势S劣势W项目住宅SWOT分析☆配套优势项目位于清溪镇成熟片区，教育、商业、医疗、文体设施齐备。☆产品优势经过市场调查：项目户型大小适中，结构合理。☆公共交通劣势公交车站点离本项目有３百米的距离，较不便利中原地产东莞凤凰花园营销推广策略思考☆项目特色项目周边为工厂和民房，建筑形式较为混乱，本项目容易从中脱颖而出。☆片区供应量少项目所在传统商业片区今年商品房供应量较少。☆清溪市场需求量的增加。清溪市场内潜在需求的增加。☆未来市场潜在供应量的增加。清溪未来市场的供应量将有所增加，对本项目造成潜在的威胁。机会O

威胁T中原地产东莞凤凰花园营销推广策略思考争取时间，及早入市。利用本项目独有的地段和位置，形成传统成熟片区，特色项目的唯一性，直击市场空白点。利用产品特色打造“都市生活零距离的高品质产品，充分迎合市场购买群体的心理预期。全方位引导和培育市场，突出项目的概念形象，增加感召力，营造多极、多元化的购买市场。项目住宅SWOT小结中原地产东莞凤凰花园营销推广策略思考【潜在客户分布及构成】客户定位清溪周边镇☆客户区域构成：以清溪镇为重点区域，周边镇区为辅助区域。☆主要客户职业构成：清溪原始居民、企业中高级职员、工厂高级管理人员、外来个体经营者、公务员等。中原地产东莞凤凰花园营销推广策略思考A、年龄层次：多数年龄在26-40岁之间；B、家庭结构：多为2-4人，需要相对独立的个人空间C、收入状况：属于中高等级，家庭年收入8万元以上，有一定的支付首期能力；D、消费水平：是一些中高档商品、中高档休闲娱乐场所的消费对象。E、购买动机：改善居住条件，提高生活质量，追求独立自主追求自我，或对项目未来预期看好的投资。F、置业次数：多为首次置业。主要目标客户三大特征分析☆背景特征：中原地产东莞凤凰花园营销推广策略思考A、追求舒适生活B、忙碌中寻求宁静；C、对自己的未来和收入预期乐观；D、享受高档次的休闲娱乐消费。E、希望与亲朋为邻，需要健康、融洽的社区文化。☆价值倾向：中原地产东莞凤凰花园营销推广策略思考A、注重住宅的多种功能。B、住宅设计本身应具有现代居住概念，建筑风格及色彩符合目标客户的审美情趣，有较完善的社区生活配套；C、注重子女教育，希望孩子能得接受好的教育；D、希望有相对个性化，而且功能齐全的高档会所；E、希望社区在空气清新、环境良好的区域；F、要求小区要有完善的物业管理。☆购房时可能考虑相关问题：中原地产东莞凤凰花园营销推广策略思考定位注解：在清溪镇中心区域，塑造全新的都市生活典范。1、针对周边自建房比较，本项目就是现代化，周边自建房是落后。2、针对碧月湾、大绿地金豪花园比较，本项目是位于中心区，享受成熟齐备的社区配套，而碧月湾及大绿地金豪花园，位于相对偏僻地段，周边缺乏商业配套。

住宅形象定位现代都市零距离中原地产东莞凤凰花园营销推广策略思考项目物业发展建议☆通过对小区整体规划设计、以及各细节部分的打造包装，从而体现都市生活区的状况。☆通过对小区公共空间、空中花园、泛会所的包装，达到高档次的物业，中档次价位的策略。中原地产东莞凤凰花园营销推广策略思考泛会所+立体绿化建议

建议将五层架空层设计成为一个富有趣味、有机的、具会所功能的绿色空中花园，以弥补地面绿化覆盖率的不足。建议架空层的层高做到5.0米，使高度空间更广阔。建议装修时注意通过绿化、艺术展示区、园林小品、桌椅、儿童戏具来区隔出比例恰当、相互独立又彼此联系的艺术空间。此外，由于转换层中管道和设备较多，注意排布及隐蔽装饰，如绿体或百叶窗等。如在绿色花园中设立许多玻璃房，玻璃房子内是健身会所、空中情景餐厅、活动室等，玻璃房子之间用林荫小道相互连接。从而形成会所和园林有机的结合在一起，既是会所又是园林的一个小品。中原地产东莞凤凰花园营销推广策略思考

中原地产东莞凤凰花园营销推广策略思考建议住宅大堂要有酒店式装修，以及在公共空间方面，体现尊贵的气势。产品创新中原地产东莞凤凰花园营销推广策略思考户户增送落地凸窗，让更多的阳光入户。

倒凸窗弧飘窗产品创新中原地产东莞凤凰花园营销推广策略思考通过打造空中花园及泛会所，以及多重门禁系统等智能化系统，达到让客户感受到人性化、生活化、特异化、以及尊贵。中原地产东莞凤凰花园营销推广策略思考智能化及贴心设施的运用闭路电视监控系统小区车辆进出管理系统小区门禁管理系统无线对讲系统多媒体信息服务系统小区监控中心顶楼水箱二次加压设施中原地产东莞凤凰花园营销推广策略思考影响价格制定的八大因素：地

段客户购买物业的首要选择要素环

境周边及小区内环境景观发展商知名度发展商的社会认同度和实力背景。周边配套社区配套、楼宇配套的完善程度；交

通与交通主干道的间距，可选择之交通工具的多元性、出入的便捷建筑质量客户购买物业的基本信心支撑；户型方正、实用率高、功能分区合理等物业管理成熟、专业的物管公司可以提升物业形象及促进物业增值价格项目销售定价中原地产东莞凤凰花园营销推广策略思考项目核心均价依托同类竞争性物业横向比较法，与目标消费者需求法进行综合比较。名称类型单位面积住宅均价商铺平均租金商铺平均价格金阳商贸广场商住94-137320030元/㎡3200元/㎡（连住宅）康泰大厦商住132-123250070元/㎡12000元/㎡星光商业广场商住70-861900暂不租6500元/㎡碧月湾花园别墅，小高层140298065元/㎡13000元/㎡中原地产东莞凤凰花园营销推广策略思考☆项目只要立足项目地块本身，针对项目的客户群，充分发掘出项目的区位、地段，项目规划建筑、园林、社区服务优势，实现项目与周边项目及市场同类项目的比较优势，就较容易实现市场的占位和突围，进而实现项目价格的突围和拉升。☆结合对东莞整体房地产市场调查研究分析和清溪市场上同类竞争物业的销售状况了解，在既考虑市场畅销和实现发展商最大利润的前提下，建议总体均价：

住宅：3000元/㎡商业：７000元/㎡―10000元/㎡商业租金：３０－4