公租房运营管理服务房屋及公共设施的运行养护

第一节整体工作设想 1一、共用部位维修养护管理工作流程 1二、共用部位维修养护管理工作流程 2第二节共用部位维修养护 3一、共用部位日常维修养护标准 3二、共用部位维修养护管理要点 4第一节整体工作设想在共用部位维修养护管理工作中，对物业进行合理有效的维护及修缮管理，目的在于延长物业的使用寿命，保证物业的使用功能和安全性能，按照行业相关标准并结合现场实际情况，严格按照既定养护计划进行养护及相关维保事宜，对共用部位采取日常巡视、定期保养，及时维修的工作。共用部位包括基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等等部位。在国家规定的保修期限内，房屋及共用部位由开发建设单位负责维修；超过保修期的按《XX市物业专项维修资金管理办法》规定，申请使用专项维修资金维修。运营管理中心按照物业服务合同约定及相关法规规定，负责日常养护及小修、碎修。一、共用部位维修养护管理工作流程1.维修施工管理：编制每年的修缮计划，安排年度修缮投资、审核修缮方案、监督施工。2.维修档案资料管理：对房屋建筑、房屋的各项技术资料、维修记录等档案资料，严格按照物业档案管理规定进行管理。二、共用部位维修养护管理工作流程承接房屋公共部位承接房屋公共部位资料建档资料建档制定巡检计划和标准制定巡检计划和标准制定维保计划和标准制定维保计划和标准按计划实施巡检按计划实施巡检是否正常？是否正常？YN上报开发企业和维保单位协助处理是否在质保期内？Y上报开发企业和维保单位协助处理是否在质保期内？按照《XX按照《XX市商品住宅专项维修资金管理办法》申请、办理、使用维修金判断维修项是否在维修资金范围Y判断维修项是否在维修资金范围N实施维修实施小修或碎修实施维修实施小修或碎修维修情况验收？维修情况验收？N按要求返修N按要求返修Y定期实施维护定期实施维护第二节共用部位维修养护一、共用部位日常维修养护标准1.对承接查验中发现的问题以书面形式反馈开发建设单位，并对开发建设单位的维修情况进行跟踪、验证、复查。2.指定专人接收所有管理用房钥匙和设备房钥匙，钥匙妥善保管、标识清楚，并保持领用及使用记录。3.在工作场所公示工作标准及岗位责任制度，执行良好，有检查记录、维修记录、保养记录。4.项目主出入口设项目房屋、道路平面分布图、宣传栏。项目内各路口、栋、门、户及其他共用配套设施场地标识保持完好齐全、规范美观，有缺损及时更换修补。5.屋面：定期日常养护与季节性检查相结合，雨季期间应于降雨前后检查、冬季来临前检查一次，无积水、无渗漏，防水层完好无损。6.房屋外檐：每周巡查三次，发现损坏按规定维修。7.楼梯扶手、门窗：每周巡查三次，保持楼内共用部位门窗玻璃、配件完好，开闭灵活。8.楼内墙地面、顶面：每周巡查三次，遇有损坏适时修补。9.雨水井、化粪井：每周检查一次，定期清理疏通，保持畅通，无堵塞外溢。10.场地、道路：每周巡查一次，平整通畅，发现损坏按规定修复。11.安全标识：每天巡查二次，危及人身安全隐患处有明显标识，发现损坏及时修补。12.围墙：每周巡查三次，保持围墙完好，发现损坏按规定维修。13.楼道灯、景观灯：接到业户或使用人报修后1小时内修复，完好率99%以上。14.定期检查，保证公共部位地面、内墙及天花整洁、统一、无脱落、无水浸、无变色现象；对外墙、天面、窗体渗漏及时处理。15.对侵害物业共用部位的行为，要求责任人停止侵害、恢复原状，对拒不改正的书面报告有关部门处理。二、共用部位维修养护管理要点1.建立完善房屋共用部位使用、维修和养护的各项责任制度，落实责任人。2.所有维修项目必须严格按照有关法规及公司体系管理文件要求执行。3.根据物业特点，制定严格的零修、小修管理及施工制度，保证维修质量。4.科学、规范制定各项修缮方案，有效地控制成本。5.维修工程完成后，对业户进行维修回访，听取业户对维修房屋意见。6.各专业员工在工作中加强对房屋、道路等巡查，发现问题及时报告补修，做到“小修不过夜”。7.对于外包的维修项目，严格进行外包商评审，严格监督施工，保证维修质量。8.定期总结，就物业房屋的使用和维修情况，作出管理报告。9.根据物业的建筑设计、建筑施工、建材选用、装修材料等特点，制定物业的年代改善计划，保持物业面貌常新。10.定期检查所有标志，损坏或脱落的标识类标志，发现后24小时内予以修复。