公租房运营管理服务项目背景和需求分析

第一节公租房现实意义和前景分析 1一、公共租赁住房的基本概念与主要特征 2二、发展公共租赁住房的必要性 3三、国际经验及对我国的借鉴意义 5四、当前公共租赁住房存在的主要问题 9五、公共租赁住房的发展前景 11第二节公租房小区管理的国内外借鉴 14一、国外社区管理模式 15二、我国社区管理模式 17三、我国公租房小区管理情况 19四、对XX市公租房小区管理的借鉴 22第三节项目需求分析 25第四节公租房管理存在的问题及解决措施 44一、大型公租房建设管理中存在的问题 45二、解决公租房建设管理问题的应对措施 47三、结语 51第一节公租房现实意义和前景分析当前，解决好广大低收入家庭的住房问题已成为各级政府工作的重点和难点。尤其是2008年以来，国家投入了大量的资金建设保障性住房，各级地方政府积极探索适合本地实际情况的住房保障模式，加大力度改善城镇低收入家庭的住房困难状况，促进房地产业的和谐健康发展。公共租赁住房正是伴随着中国房地产业的迅速发展、住房保障制度的不断完善而兴起的一种有效解决低收入家庭住房问题的保障性住房。一、公共租赁住房的基本概念与主要特征公共租赁住房是指投资者（政府或企业等）持有房源，并将这些房屋以低于市场价的方式租给特定人群。其租金水平高于廉租住房，低于商品房。公共租赁住房属于保障性住房，但又不同于福利制度下的低房租公房，也不同于企业的职工宿舍，从共性来看，属于廉租住房的一种形式，只是保障范围更广泛。公共租赁住房与其他以销售为主的保障性住房最大的区别在于产权归属性不同。公共租赁住房的产权归政府或相关机构、企业所有，不归居民个人所有。其目的是用低于市场价或者承租者承受起的价格，向低收入家庭出租住房，以改善这部分群体的住房困难状况。当低收入家庭收入发展变化时，有严格的退出机制。从各地的实践看，目前的公共租赁住房的保障对象以城镇户籍人口中的中低收入家庭为主，包括新就业职工，特别是新毕业的大学生以及一些特殊群体等。其未来发展目标将涵盖城市的各类夹心层家庭和外来流动人口。公共租赁住房具有五大基本特征：一是体现出政府的干预性，公共租赁住房是在政府的公共政策下，由政府直接负责提供或政府主导下的公共机构、企业提供的保障性住房；其二是需求对象的限制性，因其是保障性住房，其保障对象具有严格的准入标准；三是非营利性，不论是政府直接负责建设还是企业承担开发建设，都不以营利为目的；四是租赁价格的优惠性，公共租赁住房的出租价格低于一般的市场价；五是退出的灵活性，当中低收入家庭住房和收入水平发生变化时，政府可随时停止发放补贴，退出程序简便易操作。公共租赁住房的房源主要来自新建和收购两种方式。即各级地方政府组织新建一些公共租赁住房，同时，也可以在已开发的商品房中或存量住房中收购一些房源。二、发展公共租赁住房的必要性从世界各国的住房保障经验来看，租赁型公共住房将成为我国公共住房政策的重要组成部分，有效解决当前住房制度所面临的阶段性困境。目前，已有北京、天津、深圳、厦门和常州等城市进行公共租赁住房试点工作。公共租赁住房的最大优点是覆盖人群广泛，可根据补贴标准灵活调整，并且补贴对象明确、操作透明，适于建立退出机制。大力发展公共租赁住房有利于尽快缓解保障性住房供应不足的突出问题。我国目前的住房市场发育尚不完全，尤其是保障性住房的供应结构与需求存在较大偏差。存量住房中的中小户型大部分为上个世纪留存的平房、简易楼房和旧楼房，随着各地危改拆迁的不断推进，这部分价位房源日益减少。与此同时，我国每年城市化新增城市人口约1000万左右，而城市新增建设用地又受到严格控制。在这种人多地少的矛盾冲突下，如果将所有中低收入群体都推向市场，将必然导致住房市场价格的进一步提升，带来更多的人买不到房、住不起房。因此，在房价上涨，住房短缺的时期，加大力度供应实物形式的保障房是非常必要的。增加租赁型公共住房比重将是有效解决住房短缺问题的有效途径之一。可以说，租赁型公共住房更符合我国现阶段低收人群体的住房需求。大力发展公共租赁住房有利于多层次解决各类低收入群体的住房需求。当前，保障性住房的需求潜力较大：随着土地市场化配置进程下住房价格的上涨，许多低收人群体穷其一生也不可能买得起房，只能以较低的租金价格支付住房使用权；低收人群体中有相当比重的人群职业特征为产业工人、商业服务业人员和个体经营户，这部分群体对居住场所的选择往往跟随工作地点的变动而迁移，体现出较强的流动性，因而中短期的租赁型公共住房更符合其住房要求，并有助于减少生活、出行的附加成本；部分住房困难的低收入群体是刚进入社会的毕业学生或打工自领，这部分群体处于暂时性的购买力不足阶段，需要过渡性的租赁型公共住房以满足短期内的居住需求。因此，作为完善的住房市场，建立健全一个稳定的、规模化的公共租赁市场是非常必要的。如上海浦东张江科技园推出了面向就业者的青年公寓，只要是大专以上学历、与科技园内企业签订一年以上劳动合同且在上海无住房的年轻人，就可申请租房。每人在公寓最多只能住3年，单房租金888元。南京也针对大学毕业生推出了青年公寓。大力发展公共租赁住房有利于弥补租赁市场发展滞后的问题。当前，城镇居民在改善住房条件时，都选择了购房而非租房。这虽然有中国传统习俗因素影响，但还有一个重要原因就是租赁市场缺乏稳定性保障。低收入家庭仅靠市场个体提供的租房市场在租金和租赁期限等方面都存在很大的随意性。因此，需要政府以制度化的模式提供租赁型的公共住房弥补中长期租赁市场的空缺。公共租赁住房概念的提出，现实意义在于帮助“夹心层”家庭解决了住房难的问题，而其更广泛的意义，则在于国家保障体系将同时向“非低收入群体”和流动人口理念的转变。这样的转变，其出发点是政府把保障范围扩展到所有不能通过市场解决住房问题的家庭，包括已成为城市常住人口的外来务工人员。即，致力于通过公共租赁住房帮助各类群体解决住房难题。三、国际经验及对我国的借鉴意义从各国的经验来看，几乎所有市场经济国家，包括英国、美国、瑞典、新加坡等不同类型的国家，都按照“市场——救济型”，或按“市场——福利型”的二元政策导向来实现“居者有其屋”的住房发展目标。即在经济起飞的初期，住房严重短缺，主要由政府主导来解决住房问题；当社会主要群体的住房问题解决之后，实施市场化为主渠道，但对低收人家庭的住房保障一直存在并形成稳定的社会制度。虽然中国的国情和当前的发展背景与其他国家存在较大差异，不适宜简单地照搬国外的公共住房政策，但从一些国家的住房保障实践和相对成熟的公共住房制度中，可以在公共住房模式选择、建设方式、分配以及管理制度等方面获得很多值得借鉴的宝贵经验。（一）国外的主要住房保障形式国外住房保障形式主要有三种：一是政府直接投资建设出租房，即公共住房；二是政府通过干预房价，保证低价位住房供应；三是政府直接分配住房保障资金，提供中低收入者的住房消费资金。不仅各国住房保障形式不同，即使同一国家，在不同时期、不同发展阶段，所实施的保障政策也不同；这种差异根源于不同的社会历史环境和经济发展阶段，是由政府干预目标、住房供求环境和政府财政支持能力决定的。不同的方式各有利弊，可交替使用，并且需要根据社会经济状况和住房供需关系的变化不断进行调整。（二）通过公共租赁住房实现“人人有房住”的发展目标为保障无力购房者的住房需求，国外在制定公共住房政策时普遍重视公共租赁住房的发展，为最低收人者提供“托底性”保障。普遍面对的是低收入群体，还有一些特殊岗位群体，如公务员、警察、消防队员等。一般采取轮候制，是一种过渡性的保障方式。各国租赁住房的比例都相当可观。以英国为例，在比例约30％的租赁住房中，20％左右是政府提供的公共租赁住房，10％为私人租赁住房。英国政府把持续供应可负担住宅列为重要的施政目标，在伦敦2004年的新规划中，要求中心区新增房屋的1／4为可负担用房。美国的一些州政府对申请房租补贴的低收入家庭限定的房屋租金标准为700美元以下。根据法律规定租房家庭只需支付其收入的1／3左右作为房租，剩余部分由政府付给房东。法国则是依靠企业（组织）联合体（主要是HLM）提供廉租住房。HLM组织内共有850多个单位，其中有低租金住房机构293家，低租金住房股份有限公司324家。HLM主要职责是直接建设住房和改建旧房为公共住房后再低价出租。法国国会每年通过预算安排住房资金，支持“低租金住房”建设，在每套“低租金住房”中政府资金占5％；其余95％建资金，由加入HLM的企业从住房基金中以优惠利率（4．2％，商业贷款利率则高达10％）贷款开发建设。HLM房屋开发商所交的税仅为5％，低于一般房地产开发商，这样建造的低租金住房，按3s年返还计算，其租金水平为市场租金1／3-1／2。法国规定低低租金住房最低标准为建筑面积35平方米，HLM的房屋租金仅为家庭收入的10％。（三）建立行之有效的公共租赁住房管理体系在公共住房制度比较成熟的国家，都有一套行之有效的专业管理体系，这个管理体系由不同的机构组成，这些机构从功能上可以划分为决策层和执行层。决策层指负责制定政策和长期发展计划，负责与计划、财政、金融、土地、法律、建设等部门的协调运作。执行层来具体落实公共住房建设和运行。例如，韩国设立了国家住房政策审议委员会，作为公共住房的决策协调机构。执行层为建设交通部，下设韩国住房住宅公社和大韩土地开发公社，专门负责建造面向中低收入阶层的出租公房。（四）通过完善的制度确保公共住房分配的公平性公共住房属于社会公共资源，是政府福利的表现形式其能否公平合理地分配，直接关系到公共住房政策实施的效果，国外在公共住房分配方面有两点很重要的经验：一是明确公共住房是为最需要的人提供的住房保障；二是只有建立科学、完善的准人和退出机制，才能保证公共住房分配的公平性。国外的公共住房政策基本都是以法律形式出现的，公共住房体系的建立也得益于法律的强力保障。在美国、日本、新加坡等国家，公共住房立法都是国家大法。（五）借鉴国际经验，大力发展公共租赁住房很多国家在制定住房目标和发展规划时，都把中低收人群体的住房问题放在突出位置；在政策的制定上，重视对需求人群的市场细分，针对不同的人群实施相应的策略，从而在最大程度上实现社会效益和经济效益的相统一；在相关住房政策颁布时，一旦缺乏法律上的支持，立法机关就会迅速地进行相关立法工作，细化政府的贵任、义务和权力，同时也明确了住房政策的具体操作规则，使得政策有法可依、有法可行。西方国家市场经济高度发达，政府倾向于在现有的市场框架下寻求解决住房问题的最优方法，并且在这个过程中，政府利用多种手段多管齐下，从不同方面来支持制定的住房发展战略，如普遍运用了税收、补贴、配套设施建设等措施，而从结果上看，这些措施的运用对该国住房市场的发展可谓起到了良好的推动作用；重视租赁方式在解决住房问题中的作用。对社会出租住房的需求程度，本质上依赖于住房存量如何恰当地满足社会住房的需求。缺乏租赁价格合理的房屋是提供社会租赁住房的一个重要原因。因此，与住房补贴制度相比，许多国家已将社会出租住房作为一项重要的住房保障措施。但国外有完善的准人审查和退出制度，家庭收入诚信公开透明，这些都是实施公共租赁住房的关键。四、当前公共租赁住房存在的主要问题由于我国公共租赁住房刚刚起步，在不断完善的进程中也显现出一些突出问题，主要表现在以下三点：（一）制度法规体系尚不健全目前国内仅深圳、厦门等几个城市推出了公共租赁住房管理办法，从国家层面上来看，还缺乏统一规范的法规制度或指导意见。而公共租赁住房的资格审核和后续管理将是一项非常复杂的工程，即使从目前各地已出台的相关管理办法也有许多需要改进的地方。另外，各地建设标准差异较大，缺乏统一的约束性，如有些地方规定只有40平方米，有些地方建设标准则达到90平方米。（二）覆盖人群相对较窄以北京市为例，公共租赁住房只限于已通过政策房审核的家庭。广州、深圳和厦门的覆盖人群也是针对城镇户籍人口。这主要是由于公共租赁住房刚刚起步，正处于摸索，阶段，而最需要住房保障的流动人口还被排除在保障之外。如，常州市对公共租赁房准入限制为：符合申请条件的低收入住房困难家庭必须无房、具有常州市市区城市常住户口且实际居住三年以上、家庭人均年收入低于上年度市区人均可支配收入的80％；符合以上条件且年满35周岁的单身人士也可申请。同时，公共租赁住房保障将实行年审制度，对已经享受公共租赁住房政策的低收入住房困难家庭及新就业人员的收入、人口、住房等变动情况进行年审。年审后不符合公共租赁住房保障范围者应当退出。常州市首批投入试点的公共租赁住房为200套。（三）资金短缺，房源供给严重不足按照厦门市的规划，在未来几年将投入136亿元建设45000套保障性租赁住房，基本解决夹心层无房户的住房难题。按照覆盖40％户籍人口的目标，可以全覆盖中低收入家庭。但由于面临着资金短缺、来源渠道不明确等问题，保障计划难以落实。在北京市的规划中，仅有两块公共租赁住房用地，总建筑面积不足26万m2。由于房源筹集不足，北京市的公共租赁住房一再延期登记时间。土地收益流失、资金来源不足以及管理复杂是公共租赁住房供应短缺的主要原因。（四）维护成本较高。政府后续补贴较多公共租赁住房对政府的管理效率提出了更高要求，同时，由于政府持有房源，后续的维护、更新改造以及管理方面等都需要投入大量的入力、物力和财力，这些都应在公共租赁住房计划中有充分的考虑。五、公共租赁住房的发展前景目前我国城乡居民人均住房面积已经接近30平米，总体率已超过70％。但是，房价高涨、普通居民支付能力下降，现有保障性住房无法满足各类低收入家庭住房需求等问题目益突出。适合各种收人阶层的、易灵活调整的公共租赁住房具有良好的长远发展前景。（一）建立长效保障机制。缓解供需矛盾从过去量大面广的以出售为主的经济适用住房、限价房向公共租赁住房转变，与廉租住房一道，共同构成保障性住房的供应体系。 对于大城市、特别是特大型城市，人口增长与土地资源紧缺的矛盾将是长期共存的。以销售为主的保障民生住房供应模式，导致政府手中缺乏持续稳定的保障性房源，每年都要迫于低收入家庭的住房需求压力大量开工建设保障民生住房。但随着中心城区、近城区可供土地的日益减少，保障性住房只能越建越远，势必会脱离低收入家庭的实际需求，引发新的社会矛盾，给政府住房保障造成两难的境地。发展公共租赁住房，可以有效缓解土地供应紧张的矛盾，保证政府拥有大量流动性房源，长期来看，可形成可持续性的住房保障供应链。（二）完善保障制度，满足低收入家庭住房需求公共租赁住房租金应根据家庭收入水平，住房的地段、面积和质量，分别确定不同的租金标准，在房源之间形成合理的级差，确保不同收入家庭享受相应的比较公平合理的政府补贴。收入较高家庭，自身承担的房租相对较高，政府补贴较少，收入较低的家庭，自身承担的房租较低，享受的政府的补贴较多。随着家庭收入的变化，政府可以灵活多变地调整补贴额度，重新划分个人和政府应付担的租金标准，有利于各类中低收入家庭享受到住房保障这一惠民政策。（三）强化政府的调控作用，促进企业参与市场化运作充分利用政府手中的经济杠杆，引入企业参与公共租赁住房的建设，通过税收、土地、金融等配套政策，鼓励并调节参与企业的利益分配，即建立和完善市场调节和政府保障相结合的保障性住房供应体系。政府也可通过市场化购买、租赁等方式获取房源，一方面可减少政府的寻租空间，另一方面也活跃了住房二级市场。实际上，广州已经有开发商开始探索公共租赁住房模式。国内首例由开发商出资、探索解决低收入人群居住问题的项目万汇楼已开业，市民只需要450元／月就可以租到3O～40平方米的公寓，这是广东省建设厅批准的由广东省企业投资面向低收入群体租赁住房试点项目。公共租赁住房的后续管理也是将要面临的一个重大难题。政府成立专门机构进行管理容易导致退回到过去公房管理模式上，管理效率低，服务态度差。完全交给社会化物业管理公司，又容易带来双方的利益冲突。因此，公共租赁住房的物业管理宜采取在政府主导和监督下，市场化运作，政府监督，政府的维修和管理补贴应补在明处，接受社会化来看，城乡住房严重短缺时代已经基本结束，城镇住房自有政府机构会监督。（四）发展政策性住房金融，拓展资金来源渠道在英国的住房改革中，专业金融机构即住房协会对为社会住房建设筹集资金方面起到了重要的促进作用。在我国，不论是调整住房公积金的定位和资金使用方向，还是新建立政策性住房金融机构都已日益迫切。未来的政策性住房金融机构的主要责任将是向中低收入居民家庭提供优惠的低息住房贷款，同时，向公共租赁住房开发建设单位提供长期信贷资金支持，解决资金来源瓶颈问题。（五）循序渐进，做好公共租赁住房的规划和前景设计我国当前正处于城镇化和工业化快速发展阶段，公共租赁住房将有广阔的发展空间。在条件成熟时，逐步把公共租赁住房的保障范围扩大到城市非户籍家庭。但其发展也应本着循序渐进的原则，稳步推进，避免急于求成带来一系列的后续问题。首先是在获取土地上，要对公共租赁住房用地给以较大的优惠政策，合理选址。因其面向城市低收收入家庭，流动性较强，宜建在交通顺达，位置相对较方便的区域。其次应合理规划，以建设小套型住房为主。按照节约用地的要求，确定适当的住房建设套型面积、建筑形态和建筑容积率。在兴建保障性住房小区时，力求做到自成体系，同时做好各项配套设施的建设，如商店、学校、医院以及其他生活服务设施，加强小区的绿化、道路建设，特别要重视防止出现重建设轻管理的问题。第二节公租房小区管理的国内外借鉴发达国家及地区的社区管理工作开展较早，已形成成熟的社区管理模式。虽然我国社区管理工作开展时间不长，但各地也涌现出一些特定模式。就公租房小区而言，国外没有单独的类似社区划分，是将其融于城市社区一并管理；国内公租房建设刚起步，还未形成较完善的公租房小区管理模式。所以，本文的借鉴将从两个方面入手，一是城市社区管理模式，二是个别地区公租房小区管理（含房屋管理）相关方式。一、国外社区管理模式国外社区管理代表模式主要有三种，即：以美国为代表的社区自治模式、以新加坡为代表的政府主导模式和以日本为代表的混合模式。对社区管理模式的优劣并没有统一的判断标准，它决定于一个国家的政治文化传统、文化和经济水平的影响。但不论哪种模式，事实上政府均对社区管理提供了政策扶持、资金支持和行政监督，都存在着政府对社区管理的调控与大力支持。由于新加坡80%以上的人居住在组屋里（政府提供的保障房），其社区管理基本可等同于组屋社区管理。因此，新加坡的一些组屋及社区管理做法可为我们提供一定借鉴，主要体现在以下方面：1.组屋建管一体，物业管理完善并与房屋管理结合新加坡建房发展局在组屋社区管理中担当了重要角色。建房发展局不仅负责实施政府建房计划还负责统筹全国的组屋物业管理。新加坡物业管理范围广，除了买房和转卖在建屋发展局直接申请外，其他业务都可以在物业管理公司办理，其业务范围包括：房屋维修养护、商业房屋的租赁管理；出租住宅的租金缴纳与售房期款的收取；公共场所的出租服务及管理；居住小区内停车场的管理；居住小区的环境清洁、园艺绿化管理等，此外，还负责介绍居民就业，配合治安部门搞好治安工作。物业管理不仅对组屋管理起到了极大支撑，还对社区管理提供了帮助。2.政府提供资金支持，确保组屋正常运转建屋发展局的经济实行独立核算、自主经营的政策，其财政预算纳入国家计划。该局的经费收入主要来自租售组屋所得、购房者贷款利息、服务及管理费用等。非盈利性质使得建屋发展局在经济上入不敷出，每年都有巨额的财政赤字。因此，政府每年都会给建屋发展局提供巨额津贴，在组屋运作上投入大笔资金。3.社区管理的行政指导与民众广泛参与相结合一是，政府作为主导，统筹全盘的社区管理工作。二是，政府鼓励社会各界积极参与社区事务，募集和设立社区基金，推动社区福利项目。三是充分尊重居民意愿，社区重大事项实行投票表决。4.居住小区管理法制化新加坡对居民行为、组屋使用、物业管理等都制定了很详细的规章制度，并形成法律。在操作中严格按照法规执行。5.保障社区管理经费投入新加坡社区经费来源主要有政府拨款和社会赞助。政府拨款包括行政经费、活动经费以及专项经费，各项费用均有明确的使用范围。同时，大力鼓励社会捐助。政府制定了社会捐助经费配搭计划，每收到社会赞助1新元，政府都会配搭3新元，即社区组织实际得到4新元。如果社会赞助的款项以固定的方式长期支付，政府则对每1新元配搭增至4新元。6.社区基础设施配备有足够保障新加坡社区的设施配备是城市规划和建设中的重要部分，属于公共供给。政府制定了详细的城市规划设施配备标准，在该标准指导下，社区服务网点在城市建设之初就完善配备，为此政府投资建设了民众联络所、居委会活动中心、邻里居委会，以及各类社区医院、诊疗所、残障人工作坊、收容所、安老院等各类基础设施。二、我国社区管理模式我国社区管理模式需要从两个层面来了解，一是外部层面，即政府和社区自治组织的关系及管理体系；二是内部层面，即社区内部组织建设方式及各组织关系的协调方式。1.外部层面从政府和社区自治组织的相互关系来看，我国的政治文化和经济水平决定了社区管理模式主要是行政主导型，只不过由于各地在社区自治建设中自治水平的发育程度和实现自治目标的路径有所不同，因而在实践中形成了三种模式，即以上海为代表的政府主导型模式、以沈阳为代表的社区自治型模式、以武汉江汉区为代表的混合型模式。从管理纵向体系看，我国有两种社区管理模式，一是“市-区-街道-社区”的四级管理模式，二是“市-区-社区”三级管理模式。大多数城市社区采用的是四级管理模式，即在市一级组建统领全市社区建设管理的组织（如领导小组、指导委员会等），区、街道组建相应的领导组织。三级管理模式又称为“区直管社区模式”，主要有两种形式：一是不设立街道办事处。在城郊结合部成片开发的居住区不再设立街道办事处，直接建立社区，如北京石景山区的鲁谷社区、青岛市市北区的浮山后社区；二是撤销已有街道办事处，如安徽铜陵市铜官山区、南京市白下区淮海路街道等。在三级管理模式中，各地的共同点是区委均在社区派出机构，同时在社区建立行政事务服务中心，其中行政事务服务中心一般为区政府职能部门派出人员组成，也就是政府派出机构。2.内部层面社区内部管理组织一般由社区自治组织即社区党组织、社区成员大会、居民委员会等，以及其他组织如物业公司、业主委员会等构成。根据具体执行机构的不同可分为以居委会为核心的议行合一、议行分设两种模式，以及以物业管理企业为核心的企业化管理模式。议行合一模式是较老的传统模式，这里不多介绍。议行分设管理模式是指社区内议事层（居委会）与执行层分开的建设方式，这是目前采用最多的方式，其中执行层一般为社区工作站（或公共事务服务站等）；企业化管理模式指由物业公司牵头，组织居民共同承担社区综合管理与服务职能的做法，社区居委会成为辅助组织，如深圳莲花北社区、武汉百步亭小区，这种模式仅在少数小区采用。议行分设管理模式根据执行层设置的不同，又可分为分设、下属、条属、专干等四种模式。此外，有些社区还设有社区服务站，一般为居委会下属专业机构，直接从事或组织便民的生活性无偿、有偿服务。按照各组织之间的协调合作方式划分，主要有松散合作型、一体化合作型两种。松散合作型指各管理组织一般通过召开社区联席会议的形式进行事务协商与合作，各组织成员互不交叉，没有稳定的合作机制。一体化合作型指通过制度形式建立合作机制，实现社区管理一体化。其方式一般为成立社区党支部领导下的居委会、业主委员会、物业企业等各单位于一体的交叉任职和联席会议工作制度，通过共享服务平台（设施）、共管社区事务、共谋社区发展，实现各组织共同的利益和工作目标。一体化合作模式在新建较大居民小区探索较多。三、我国公租房小区管理情况1.香港公租房小区管理情况香港200多万居民（占人口总数约30%）居住在香港房屋委员会提供的公屋中，租住公屋单位约70万套，占全港房屋单位总数约三成。香港公屋的社区管理纳入了城市社区管理之中，其城市社区管理采用的是政府引导、非政府机构唱主角的半行政半自治型的社区管理模式。公屋及社区管理特点如下：大力培育和使用社会工作者和义务工作者。注册社会工作者是香港社区工作的骨干力量，是经香港社会工作者注册局注册的从事社会工作的人员，具有较高的专业素质和学历。社区义务工作者是社区建设的重要辅助力量，义工服务机构提供了香港2/3以上的社区服务。专业的社会工作者队伍和庞大的义务工作者群体的组合，成为香港社区服务和管理成功的重要保障。充分发挥非政府机构的作用。有大量不同性质、不同规模的社会组织，其服务范围涵盖环境保护、医疗卫生、文娱康体等众多领域，是社区服务的主要组成部分，同时它们也是反映社情民意的主要载体，在社区发展中发挥了十分重要的作用。公屋管理严格，制度执行有力。一是公屋管理的法律、法规较完善，对各方的责权利界定明确，管理过程中发生的诸多问题均能在法律条文上找到处理办法，并且强制执行力度大。二是严格规范住户行为。利用屋村管理“扣分制”纠正租户有损个人及公众卫生的陋习。公屋建管一体，物业管理与房屋管理适度结合。香港房委会负责统筹所有政府公屋建设供应、编配和管理事务，通过其执行部门房屋署具体执行。公屋物业管理外包给专业的私人物业公司，物业公司除负责物业管理工作外还提供一些公屋管理服务，包括：收租、小型保养（维修）工程和改善工程，以及解释房屋政策和申请手续、分发表格和通知书、协助租户填写表格、安排租户与房屋署职员会晤等。市场化运作，补贴公屋运作经费。由于房委会长期奉行低租金的政策，公屋一直以赤字运行，需要巨额补贴。除房租外，房委会通过三种市场途径补贴公屋：一是按市值出租公屋附属的商业设施和非住宅设施，如商场、街市铺位及停车场；二是通过各种自置居所计划出售房屋。三是依靠金融手段融资。房委会将旗下180个商场及停车场分拆出售，成立领汇房地产投资信托基金，于2005年11月25日在香港联交所主板上市。领汇房地产投资信托基金是亚洲市值最大的房地产投资信托基金，按2011年3月25日数据，市值约530亿港元。2.其他城市公租房小区管理情况——常州公租房小区管理情况常州市公租房小区主要是融入周边成熟社区进行统一服务和管理。房屋管理方式分为两种：一是零星的房源以区局管理为主；二是集中小区的房源以物业公司管理为主。物业管理主要是采取委托管理模式，针对公租房的特约服务采取通过市场的邀请招标或者公开招标的形式确定物业企业。特约服务包括房屋的装修和验收服务、租赁合同签订服务、维修服务、租金收取和年审服务、入户调查和资产巡查服务、档案管理服务、参观接待服务、小区人文关怀服务等内容。特约服务的收费标准为0.5元/月/平方米。——青岛公租房小区管理情况青岛公租房小区管理主要有两种方式：一是小规模公租房小区采取融入周边成熟社区进行统一服务和管理的模式；二是较大规模的公租房小区构建以区政府为统率，社区居委会、房产经营中心、物业服务公司、社区警务室、社区卫生服务站等驻区社会管理单位协调配合，共同提供服务和管理的模式。其中驻小区房屋管理单位是区政府下属的房产经营中心，其管理业务受市住房保障中心的指导；物业公司又是房产经营中心的下属单位，并与房产经营中心合署办公，物业公司除提供物业服务外，还提供房屋的装修和验收服务、维修服务以及参观接待服务。同时，协助房产经营中心完成租赁合同签订服务、租金收取和年审服务、入户调查和资产巡查服务以及档案管理等服务。四、对XX市公租房小区管理的借鉴1.建立自上而下的领导体系，有利于确保公租房小区管理工作的落实从我国城市社区管理外部管理体系看，不论是四级还是三级模式，都离不开各级政府的统领，也都建立了从上而下的层级化领导体系。就公租房小区而言，公租房小区不仅是城市社区的组成部分，该类社区更是在政府的主导下形成的。公租房小区相比一般城市社区，具有贯彻落实住房保障政策的重任。所以，在管理上更加需要贯彻落实党和政府的各项政策。建立以各级政府为核心的从上而下的领导体系，对于确保公租房小区管理工作的统筹和推进作用重大。2.强有力的集中管理机构、补贴支持是管好公租房的保障住房管理机构专业、权威且职能统一集中、人员配置到位、对管理进行补贴，是香港、新加坡保障房管理取得骄人成绩的主要原因。香港、新加坡建管一体化的集中管理，为后期房屋管理创造了良好条件。建管一体化在一定程度上能够避免因前期建设中某些原因而导致后期管理难度加大的问题，而且建管一体化使得责、权、利关系更加明确，在处理后期管理的问题上可以减少协调环节，提高后期管理效率。另外，公租房限于保障房性质，无法进行市场化运营，房屋管理亏损是必然存在的。而香港、新加坡对出租型保障房的管理提供经费补贴，确保了房屋管理的正常运作。所以，建立建管一体的集中管理机构、对公租房管理进行必要补贴是管好公租房的保障。3.议行分设、一体化合作模式有利于提高公租房小区管理的质量从社区内部管理效果看，议行分设有利于让作为议事机构的居委会公益化，让作为执行机构的工作站（服务站）职业化。从而改变社区组织既无能力协作好政府在基层的工作、又无能力实施好居民自治的局面。这也是目前解决既要加强党和政府在城市基层的管理，又要推进基层民主进程的较好途径。一体化合作模式通过制度促进社区内各方管理服务的一体化，为管理范围和管理对象一致、管理目标和利益大体相同的公租房小区各管理组织提供了很好的合作基础。4.公租房小区管理需要实施物业与房屋管理的有机结合从新加坡、香港以及青岛、常州的情况看，在公租房小区中都是既有房屋管理又有物业管理，而物业管理与房屋管理有机结合成为既符合社区特点又提高管理效率的方法。从公租房小区的管理内容看，既有房屋管理又有物业管理。前者是出租人对所出租房屋的管理维护，后者是业主委托的市场主体对物业的管理维护，二者在具体管理内容上存在交叉，如果将二者有机结合，不但可以节约人力、物力等资源，还可以消除无人管、多人管的现象，提高管理效率。5.管理法制化及严格管理有利于保证公租房小区及房屋管理的有效性新加坡、香港在社区及公屋管理上均制定了完善的法律法规，为租户、物业企业等各方提供了行为准则，同时，制定严格的、可操作的惩罚措施。并在具体管理中，严格执行各项法规，严格处理违规行为。法制化的管理，较好地避免了各种违规行为，保障了社区及房屋管理工作的落实。从公租房小区的实际情况看，由于聚集了大量中低收入人群、社会弱势群体，加之人口流动性大、社会关系复杂，使得公租房小区的社会矛盾集中、租户行为规范难度大。虽然从“以人为本”角度要倡导说服教育，但是制度化管理才是治本之策。公租房小区实施法制化管理以及严格管理，有助于健康秩序的建立，有利于提高管理的有效度。6.政府需要保障公租房小区管理经费投入和设施建设社区就是社会的细胞，政府有义务、有责任对社会进行投入和建设。在实践中，不论国内外，政府均对社区管理提供了大力支持。从新加坡的具体做法可看出，正因为政府确保了社区管理经费和设施建设，才造就了“花园城市”的基础。公租房小区作为新生社区基础比较薄弱，只有提供充足的管理经费和设施配套，才能确保社区管理工作有序、全面、健康开展。7.公租房小区管理必须全面推进“社区管理社会化”香港的经验显示：高素质、专业化的社区工作者以及大量的义工是社区管理工作有效开展的前提条件；多元化的管理组织是满足社区各类专业服务需求的保障。也就是，社会化的社区管理在满足居民需求及社会管理目标上具有更高效率。公租房小区由于人员构成特殊、诉求多等原因，管理任务比一般社区繁重，在目前社区居委会成员仅5-9人的限制下，是根本无法适应繁重的工作任务以及社会管理及服务重心下移、服务内容越来越多的发展趋势的。公租房小区管理必须全面推进“社区管理社会化”。也就是：在服务队伍上，广泛利用专业社会工作者；在服务组织上，积极发挥社会组织的作用；在提供服务的方式上，政府提供以政策、资金资源、服务监管为主体的间接服务，而具体运作更多通过市场手段（购买服务）由社会组织实施。第三节项目需求分析（根据项目具体情况参照编制）一、项目基本情况本项目公租房分布于XX市XX街道零星公租房，计XXXX套。二、公租房出租对象1.中低收入者；2.企业员工。三、项目管理目标实行“人、房共管”模式，承担公租房管理，如协助采购人做好选房配租、签订租赁合同、办理入住等工作，协助做好住户保障资格动态调查、日常租金收缴、政策宣传、信息发布、纠纷处理、公租房日常维护、档案整理等工作，为入住的保障对象提供最快捷、零距离的专业管理服务。四、服务要求1.入住管理：主要包括协助组织选房、前期筹备；租赁合同签订、办理入住手续；采集入住住户基本信息，建立住户档案，配合做好与相关部门及单位的对接工作。2.租金管理：租金代收代缴、催缴、违约金收缴，收缴的租金按照有关规定及时缴入同级国库，协助租金标准调整后的落实。3.续租与变更管理：做好变更、年审、续租、房源调换与调整的申报受理，对已入住对象的住房、收入、人口及其他经济状况和社会信息进行动态跟踪。4.房屋巡查管理：房屋及其附属设施设备使用情况的定期巡查；负责房屋消防安全隐患和结构安全隐患的定期排查，做好记录；及时发现违法违规行为并采集证据上报；负责做好消防安全、结构安全隐患的整改工作。5.房屋维修：房屋及其附属设施设备损坏的及时维修，确保房屋的正常使用，对因入住对象使用不当造成房屋损坏的督促整改。督促物业公司做好共用部位、公共设施设备的维护。6.违约管理：承租人有违反合同约定或其他法律法规规定情况的，做好处置及采集证据上报。7.终止退出管理：对不符合入住条件的保障家庭进行腾退，办理退房手续；协助做好公租房收回、征收及危旧房改范围内的房屋腾退、强制腾退；空置房源管理等。8.综合管理：建立档案管理制度，实行一房一档管理，及时更新各类信息，做到存档资料规范有序；建立动态管理机制，定期入户巡查走访；及时掌握承租家庭成员基本信息变化情况；将房源信息和承租家庭信息等录入住房保障管理系统；做好政策宣传、信息发布、公示、财务管理等工作；配合做好政府职能部门、上级主管部门及相关社会团体组织的参观、走访、慰问等接待工作；配合做好社会调查、绩效评价及群众满意度测评。开展小区公益服务及突发事件的处置。9.建立与承租对象互动机制：设立办事服务点、投拆举报窗口和热线。搭建与承租对象的沟通交流平台，建立住户沟通联系机制。10.负责日常租金收缴、纠纷处理及入户调查等承租对象动态管理。其中，租金收缴率须达到95%及以上的标准，未达到标准的，采购人有权利要求中标供应商按标准补齐。五、主要职责（一）总体要求:1.供应商需具有公租房运营管理能力，达到政策要求的准入条件；熟悉公租房的相关政策，依法依规对公共租赁住房实施后续管理；有一定的公租房管理经验，了解XX市公租房相关情况。2.配备专业的公租房管理人员不少于24人，年龄不超过50周岁，且熟悉office等电脑办公软件操作，应统一着装、佩戴胸牌，文明用语。工作中做到认真负责，忠于职守，严格按制度和操作程序办事，杜绝违纪违法行为。坚持良好的服务态度，耐心细致，为保障对象提供优质高效的服务。3.所有工作须接受和服从主管部门的监督与管理，应建立相关员工管理、培训、财务、巡查、应急等制度，应建立月度、季度、年度报表制度，每月、每季度需提供工作数据、报表、凭证，台账等供主管部门查阅，并接受主管部门的季度考核、年度考核，确保各项管理符合相关政策规定；完成主管部门交办的其他工作。（二）公租房运营管理服务机构的具体工作内容包括:1.配合主管部门进行房源的交接、验收工作。建立健全房屋档案，保证房屋正常使用功能，参与房源装修相关工作的管理；2.配合主管部门做好公租房相关数据的统计和汇总工作。调查并掌握我区公共租赁住房需求情况；3.配合主管部门做好公租房年审、租赁合同变更、终止及房屋调换、续租等事项，并按规定办理相关手续，报主管部门审核批准后实施；4.配合主管部门做好公租房的分配工作。参与公租房配租选房的前期筹备、现场组织等具体工作；代理出租人与承租人签订《公共租赁住房租赁合同》，办理房屋入住手续，并按合同约定提供服务；5.做好公租房纸质档案、电子档案的保存和管理工作。建立公租房租赁台帐和入户巡查制度，及时掌握承租人基本信息变化情况，监督承租人房屋使用行为，并按合同约定纠正、处理违约行为；6.做好公租房管理的协调。配合协调公安、计生、城管、消防、供水、供电、供热、燃气、有线电视，物业服务企业等相关部门单位工作；监督履行服务合同，提供相应服务，并就达不到服务合同要求的情况及时整改；7.做好公租房的日常巡视，检修工作。承担公租房小型维修事务，维修计划、预算方案申报及主管部门审核批准后实施和费用结算，按合同约定督促应由承租人承担的维修事务，保持房屋及设施设备完好；8.做好公租房承租户的日常管理工作。及时发现违法违规行为并采集证据上报。9.处理保障对象的相关问题，应对突发情况的发生。代表出租人受理或提起公租房涉及的诉讼事项，配合主管部门接受和处理相关的信访、举报、投诉事项；按照有关规定或合同约定应当承担的其他工作。10.做好公租房租金代收、代缴和催缴工作。11.综合管理事项，主要包括住房保障信息系统建设和维护，信息采集和录入；智能化管理系统及监测平台建设和维护；社会调查、绩效评价及群众满意度测评；（三）公租房运营管理服务机构的具体工作要求包括:1.日常管理工作:（1）负责对公租房小区的巡查及住户走访工作，对各公租房住房小区的巡查周期达到一个月一次，空置房源巡查周期达到每半月一次，年度住户走访率达到85%以上，对重点住户的走访率要达到100%，按要求做好巡查走访记录，并在每月25日汇总并上报。巡查要求如下：a.房屋使用情况，如是否存在转租、转借、擅自调换或违规使用公租房的情况；b.房屋原有设施设备使用情况，如是否存在改变原有设施设备布局以及损坏固定装置的情况、是否存在因设施设备自然损耗、老化而危及安全的情况；c.房屋原有结构保持情况，如是否存在违章搭建、改变房屋用途或改变房屋结构的情况；d.保障家庭信息变化情况，如家庭人员数量、收入等信息的变化情况；e.保障家庭的活动情况，如是否存在利用房屋进行疑似违法活动，是否存在堆放易燃、易爆、有毒等危险物品的情况；f.其他因法律法规规定的、邻里投诉或管理机构布置的巡查内容。（2）负责公租房入住对象的租金收缴工作，应提供多种租金收缴方式方便入住对象缴纳租金，按规定收取租金，并开具统一票据；做好欠缴租金的催缴工作；每月25日后将本月收缴租金统一存入主管部门指定专用账号，年租金收缴率不低于95%；（3）协助主管部门做好公租房入住对象资格审核、年审、变更、续租、调换等事项工作，包括受理、材料传递、系统录入等工作应在5个工作日以内完成；（4）协助主管部门办理公租房住户的入住、退出等相关手续，建立和完善公租房承租人的相关档案；（5）负责公租房入住对象的信息登记与核对工作，对入住对象的收入和房产等信息进行动态监管，如实填写入户走访调查表；（6）协助主管部门登记公租房入住，使用情况，发现违规出租、出借、转让、调换，经营、空置等情况，应及时以书面形式连同取证资料上报主管部门；（7）受理公租房的报修申请，编制维修方案和计划，合理核定维修费用，报主管部门审批后实施，并接收采购人的验收；（8）开展日常巡查，加强房屋安全监管，发现住户违章搭盖、改变房屋用途或擅自拆改房屋的行为应当及时制止，并按规定报告采购人处理；（9）协助主管部门核实、处理群众投诉，举报；（10）协助主管部门定期做好数据录入住房保障系统和日常维护各类数据报表的工作。2.维护维修工作:（1）负责做好职责范围内公租房的维修养护工作。（2）建立房屋修缮制度，实行便民报修和回访，房屋零修、维修及时率90%以上，房屋完好率达到100%。（3）维护维修工作流程：对保障对象申报的报修情况应在24小时内进行现场查勘。a.小修由中标供应商负责并承担相应费用，包括：承租方入住前房屋及户内配套设施的维修、更新；因自然损耗、老化或非承租方原因引起的渗漏水、水电、门窗、阳台护栏、太阳能等房屋及配套设施的损坏；因恶劣天气、自然灾害等不可抗力原因造成的房屋及户内维修项目；其他约定的项目及影响安全使用的应急维修项目。b.中标供应商将大修的维修所需材料清单以及印证资料一并交由主管部门指定的机构进行审核，大修费用由采购人承担。1）单户单次维修金额在1000元（含）以内，由中标供应商购买材料并安排人员对房屋进行维修，维修结果由住户在维修意见单上签字认可。2）单户单次维修金额超过1000元以上由中标供应商报送主管部门核准后，由主管部门编制维修方案和计划，安排维修事项，维修结果由住户在维修意见单上签字认可。中标供应商在每月25日将当期所有维修通知单、材料购置清单以及维修意见单汇总报送至主管部门，按规定进行报销。3.违约处置工作：（1）负责纳入运营管理范围内公租房的投诉及违规装修等问题的处理，建立完善的管理制度，及时处理各类投诉事宜（处理率达到100%），及时制止新入住的住户进行违规装修，私搭乱建，确保房屋的正常使用。（2）中标人在日常管理和巡查过程中发现保障家庭有违反合同约定情况的，应及时作出处置措施。（3）违约处置工作流程如下：发现违约情况后，在3个工作日内发放整改通知书，并限期整改，做好询问笔录，及时报送主管部门。中标人应在每月25日向主管部门报送当期违约处置记录和结果汇总情况。（4）承租户经多次整改通知后仍拒不整改的，经主管部门授权，公租房运营管理服务机构代表出租人提相关诉讼事项，诉讼费用由中标人承担。4.终止退出工作:（1）负责受理保障对象退出公租房申请，在3个工作日内完成收房及租金结算等手续，及时报送主管部门审批，并将结果反馈至保障对象。（2）根据主管部门要求，负责及时腾退不再符合住房保障条件的保障对象，办理腾退房屋的相关手续，并将结果反馈至主管部门，必要时向法院提起诉讼。（3）房源退出工作流程:接主管部门腾退通知单后，上门对承租户下达腾退房屋通知单，并督促其按规定期限办理腾退手续，房源腾退产生的相关费用由中标人承担。（4）对退出的公租房应在3个工作日内完成房屋清空整理工作，做好水电气报停工作，关闭水电气阀门，报修房屋内部损坏部件，使房源处于随时可使用状态。清空整理费用由中标人承担。（5）中标人应在每月25日向主管部门报送当期终止退出记录和结果汇总情况。5.异常情况的信息及时上报工作:中标人发现公租房保障对象有以下情形之一的，应当在24小时内以书面形式报告给主管部门，并在主管部门的指导下采取调查取证、整改通知等措施：（1）与其申报收入有明显不符的高消费行为；（2）取得公租房半年内未入住或将承租的公租房无故空置超过半年；（3）公租房发生转租、转借、转让、出租、调换，经营；（4）家庭收入，资产，住房情况发生明显变化未按规定及时申报；（5）未按规定办理入住登记，居住期间人员变动；（6）其它违反规定的情形。六、服务费用的支付（一）付款方式1.中标供应商领取成交通知书30日历天内须向采购人缴纳一年合同额5%履约保证金（银行转账、转帐支票、银行汇票、保险或金融机构出具的保函等）。履约保证金在合同到期后10个工作日内无息退还。2.预付款支付：在合同签订且具备实施条件后15日历天内支付一年合同额的10%作为预付款。采购人可根据项目特点、供应商信用等情况，决定是否要求供应商提交银行、保险公司等金融机构出具的预付款保函或其他担保措施。3.预付款扣回：在第一次支付服务费用时扣回。4.付款方式为先服务后支付，每个季度结算一次服务费，在下季的财政资金下达后凭普通增值税发票支付上季度服务费。服务费用的支付与考核结果挂钩。（二）服务费用的支付根据考核结果按比例每季度支付一次：序号当季考核最终得分服务费的支付1≥95分服务费的支付比例为100%2≥90分，＜95分服务费的支付比例为95%，所余费用不再另行支付3≥85分，＜90分服务费的支付比例为90%，所余费用不再另行支付4≥80分，＜85分服务费的支付比例80%，所余费用不再另行支付5≥60分，＜80分服务费的支付比例50%，所余费用不再另行支付；并要求予以整改，累计两次考核评分<80分，甲方有权终止服务合同，并不予退还履约保证金。6＜60分委托运营费不支付。甲方有权终止服务合同，并不予退还履约保证金。公共租赁住房运营管理服务季度考核办法考核实施：考核由XX市住房保障中心组织实施。考核时间及方式：每三个月为一季，采购人将定期或不定期方式对中标供应商的工作情况进行考核，当季所有考核分数的算术平均值作为当季考核最终得分。考核表序号考评指标考评内容考核内容扣分因素分值考核方式考核得分1项目机构机构设置按投标文件设置固定办公场所；未按响应文件设置扣1分。1现场查验办公设施办公场所内设备和设施满足办公需要；设备和设施不健全扣1分。1现场查验服务点建设中标供应商提供固定对外服务点，每个对外服务点要有醒目提示方便查找并开辟残疾人通道，在显眼位置布置投诉举报电话和24小时服务电话；无醒目提示、无举报电话、无服务电话，无残疾人通道，无业务公告栏的每项扣0.5分；对举报无记录的扣0.2分，无处理意见的扣0.2分，该项最高扣2分。4现场查验、检查台账员工建设符合按投标文件中人员配备情况；发现人员配备不足，1人扣1分；人员更换未向采购人报备的1人扣0.5分。2随机查验员工建设员工具备掌握公租房相关政策和业务知识，熟练运用省住保系统和办公软件；未建立员工培训制度的扣2分，发现未培训上岗的员工则一人扣1分，对政策知识一问三不知的1人扣1分。2随机查验工作机制有完善的内部管理制度；制度建立不完善扣0.5分。0.5现场查验岗位设置明确、职责清晰；岗位设置不明确、不清晰扣0.5分。0.5随机查验管理人员统一着装、挂牌上岗；管理人员未统一着装、未挂牌上岗扣0.5分。0.5随机查验建立奖惩制度；未建立奖惩制度扣0.5分。0.5现场查验工作报送安排专人负责各类报表、信息等，及时、准确填报统计报表，并进行统计分析、处理业务数据，每月25日前将报表报送采购人或主管部门；无专人负责的，扣1分，未及时报送每次扣0.2分，最多扣1分。2日常记录2入住管理人员基础信息办理入住手续时，住户基本资料要完整收集；抽查比例为10%，最少不低于30户，不达标扣1分，最高扣4分。4随机查验租赁合同签订住户办理入住手续，要签订租赁合同；抽查比例为10%，最少不低于30户，不达标扣2分。2随机查验3租金管理租金标准租金标准、计算公式和收取标准需挂墙显著位置公布；不达标扣2分。2现场查验租金收缴保证租户按时按量缴纳租金，每年度租金收缴率达到100%，收缴租金使用统一的票据开票；收缴率每降低1%，扣除1分，最高扣6分。6检查台账、核对票据系统录入租金收缴并及时录入系统；程序不到位，发现一户未录入系统，扣0.5分，最高扣2分。2随机查验4信息及变更管理变更管理因保障家庭人员、保障类型等发生变化仍符合保障条件，三个工作日内做好变更受理及系统操作，审核完成后需在三个工作日内完成租金调整及合同签订；未在规定时间完成的，发现一次扣0.5分，最高扣2分。2随机查验年审管理及时通知保障家庭参加年审，年审率达到100%；年审率每降低1%，扣除0.5分，最高扣2分。2查阅资料续租管理及时办理保障家庭的续租申请；未及时办理续租手续，一户扣0.1分，最高扣2分。2查阅资料信息更新及时更新信息系统保障对象的各类信息（例如变更、年审、续租等），并做好人员信息卡的变更工作；未及时处理变更并录入系统，发现一户扣0.5分，最高扣6分。6检查台账、随机查验5房屋巡查管理巡查检查每月户巡查不少于一次；发现一户未巡查到位，扣0.5分，最高扣6分。6随机查验、电话回访巡查报告根据采购人或主管部门的要求，要有详细的重点监管和一般监管保障家庭的巡查报告；对重点监管保障家庭无巡查或整改记录，每一户扣0.5分，最高扣2分；一般监管保障家庭无巡查或整改记录，每一户扣0.2分，最高扣2分。4检查台账6房屋维修维修报点接到保障家庭的维修申请后，中标人填写报修登记单，并在24小时内上门查看，并通知维修单位及相关站所或监理单位；未及时上门查看的，每件扣0.5分，最高扣4分；6检查台账、随机查验未及时通知维修单位及相关部门，每件扣0.5分，最高扣2分。进度跟踪在维修单位修缮过程中，要全程跟进，做好记录；记录未做好，修缮单位未签字、无前后照片对比的每件扣0.5分，最高扣4分。4检查台账、随机查验竣工回访修缮单位工程竣工后，中标供应商要在2个工作日内上门做好回访工作；未做回访记录打分的，每件扣0.5分，最高扣2分。2检查台账、随机查验大修维修预算编制维修预算应合理；虚报或明显高出市场维修价格的，扣6分。6检查台账、随机查验返工维修维修返工率须控制到最低限度；每返工一次，扣0.2分，最高扣2分。2检查台账、电话回访7违约管理违约管理处置存在违反合同约定的保障家庭，并督促整改；未做好记录及台账，每次扣0.5分，最高扣2分；未督促保障家庭整改到位，每户扣0.5分，最高扣6分。8检查台账、随机查验8终止退出管理主动退出在受理保障家庭转换方式申请后，三个工作日内完成收房及租金结算等手续，并报送采购人或主管部门；超过一个工作日扣0.5分，最高扣2分。2日常记录被动退出收到采购人或主管部门出具的终止资格通知单后，三个工作日完成收房及租金结算；超过一个工作日扣0.5分，最高扣2分。2日常记录强制腾退配合采购人做好强制腾退工作；不配合的每1户，扣2分，最高扣4分。4日常记录征收退出因政府行为公租房被征收的，做好腾退及政策解释工作；不配合的每1户，扣2分，最高扣4分。4日常记录9综合管理档案管理一户一档归集各类档案，按档案规定进行门类分类；未按规定进行归档的扣1分；档案有缺失不清晰的每1件扣0.2分，最高扣2分。2检查台账台账建设各类台账分门别类，查找方便迅速，制作精良，归类准确；无台账扣4分；内容粗制滥造视情况扣分，最高扣4分。2检查台账公益服务每季度不少于1次为公租房保障家庭举办公益服务内容；每少一次扣0.5分，最高扣2分。2检查台账、随机查验应急响应制定符合小区实际情况的应急预案措施，每年不得少于一次应急预案演练活动；无应急方案扣1分，无演练扣1分，最高扣2分。2检查台账总分100七、服务期限自合同签订之日起3年，合同一年一签。八、投标报价本项目实行总价包干，投标供应商报价应包括在承包区域内提供公租房运营管理服务所需的一切人员工资、奖金、节日加班费及延误加班费、夜餐费、各种社会保险、食宿、交通、设备及工具、管理APP与服务管理系统的开发、升级及维护（如有）、器材、服装、安全、仓储、运输、维修、管理费用、税费、利润、完成合同所需的一切本身和不可或缺的所有工作开支、政策性文件规定及合同包含的所有风险、责任等各项全部费用并承担一切风险责任。九、办公场地采购人提供办公场地，如果管理有需求，供应商可以通过租赁等方式增加办公场地，该笔费用计入报价，由供应商缴纳。第四节公租房管理存在的问题及解决措施在市场经济社会，由于自然资源禀赋以及人与人能力之间的差异，经济社会发展具有不均衡性，并会造成人与人之间收益分配的巨大差别。这种差别体现在基本需求上，就是不少家庭由于支付能力不足而买不起住房。政府提供的公共租赁房具有租金稳定、价格低廉、方便调控等优势，受到社会普遍欢迎。但是在公租房的建设管理中还存在着一些重要问题，必须对其进行解决，服务于公租房的建设和管理。一、大型公租房建设管理中存在的问题（一）质量得不到保证1.在现阶段的公共租赁房建设中，主要是现场人工作业，但是在国内的施工单位中，工人的素质以及技术水平相对较低，且未经过正规系统的培训。因此，在施工过程中，存在着操作不规范、误差率大等因素，同时施工单位对员工的监督机制和管理机制不健全，施工质量责任界限不明确，对施工质量具有重要的不良影响。2.传统的住宅建造主要是指土建施工过程，住宅作为半成品交到住户手中，住户自由选择装修公司进行装修设计和施工，这种建造模式对房屋质量产生一系列的负面影响。3.国家对公共租赁房尚未制定公共租赁住宅性能认定评定方法和统一的认定程序，未组成评审委员会对商品住宅的综合质量进行评审和认定并授予相应的级别证书，因此政府不能对公共租赁房设立登记目标和进行实际控制，不能有效地保证公共租赁房的质量。（二）资金问题资金问题是影响公共租赁住房供给稳定性和持久性的关键因素，是公共租赁住房制度安排亟待突破的瓶颈。发展公共租赁房既要解决“房源”所需的资金，还要负担长期的房屋维修费用、管理费用，包括提供相应的医院、教育等公共设施与服务，所需资金巨大且占用周期长，这是对资金长期供应的严重挑战。目前，我国发展公共租赁房的资金来源渠道狭窄，无法满足其快速发展。（三）公共租赁房建设管理模式不健全国内现有的建设管理程序无法满足公共租赁房建设的需要：1.公共租赁房在其选址、建设过程中主要由政府主导，在建设过程中出现监督“真空”，没有合理的监督机制和管理机制，无法确保质量以及工程验收等问题；2.由于公共租赁房的特殊地位，需要缩短生产周期、保证建筑质量，对施