20140208-青岛高新区项目营销策划报告

题目青岛高新区项目营销策划报告2014.2.8项目分析环境解读关键构建营销策略营销报告逻辑思路1·项目分析·区位条件1大青岛“三城联动”战略北岸城区：打造青岛市科技型、生态型、人文型新型城市北岸城区地理位置极为优越，位于三城联动几何中心，可辐射青岛内陆60％的区域目标定位于打造青岛市科技创新中心、创意文化中心，形成具有国际影响力的先进制造业、软件与服务外包产业及科研总部基地西岸城区：集蓝色经济、中日韩自由贸易等为一体的西海岸新城东岸城区：建设商贸、生态旅游为一体的综合性城市片区大青岛格局下，高新区是中心位置，规划起点高，辐射范围大，但脱离青岛已建成主城区交通条件2青岛国际新机场项目位置8km城阳区7km流亭国际机场24km2km高新区管委会主城区25km15km火车北站公路交通：跨海大桥、环湾高速打破了高新区与市区的地域隔离屏障和价值偏差，使高新区正式纳入“大青岛”的半小时生活圈；308国道、204国道、济青高速公路、烟青一级公路、青银高速公路贯穿高新区，形成极便利的立体交通网络。轨道交通：红岛经济区及周边区域还将规划“五线一环”轨道系统。连通起新机场、火车北站、黄岛、高新区等重要枢纽。其中R2、R8经过本项目。公共交通：目前项目公共交通较为匮乏，但高新区的“低地板有轨电车”将于2015年竣工并投入使用，届时“低地板有轨电车”将连接高新区与火车北站，将于M1、M3、M8线在火车北站形成交通接驳枢纽，这将极大的预支项目价值，迅速带动项目的土地价值提升。空中交通：位于流亭国际机场及胶东国际机场中心，时间成本低，空中交通便利。大青岛地理核心，距主城区距离远，未来地铁等公共交通规划发达，目前依靠环湾路通达配套条件32016-2020年间竣工项目：（5）羊毛滩文化休闲城（6）奥体中心（2014年动工）（7）中日、中以合作区（8）红岛市民休闲公园（9）文化旅游海岸（10）会议中心（11）文化西城（12）文化东城（13）会展中心（14）文化中心（15）机器人展示中心（16）高端旅游服务中心2014年四大重点开工建设项目：（1）湿地公园（25平方公里，2014年全面动工，2015年建成）；（2）水上项目基地（国家水上项目基地）（3）青岛中学（青岛市最好的从幼儿园到高中的国际学校，预计2014年动工）（4）青岛医疗中心（拥有2000张床位，相当于4家三甲医院等级的青岛最大医院，将于2014年动工）51112810916617313414152智力岛（区政府）完工，学校、医疗即将开工，其它设施时间尚早，城市生活配套极为匮乏景观条件4123541生态湿地公园4火炬路2中央广场景观区5内部道路3城市河流廊道三河交汇（两河环绕）+湿地公园+多条水系，稀缺自然生态资源最突出，但缺乏城市感地块条件51.52.02.50.52.03.03.04.05.01.52.50.83.51.01.62.50.51.81.81.01.00.51.52.01.80.51.00.90.51.51.80.82.83.53.53.03.03.02.00.53.04.02.02.02.50.51.53.03.02.03.00.51.82.52.04.03.52.5土地使用分类用地面积

(公顷)用地比例建筑面积

(平方米)建筑面积比例平均

容积率产业(B2/B2B1/B1B2)39.59700.291838923.1%2.3商住混合(B1R2)21.05350.159794415.0%2.8商业(B1)5.46640.0819962.1%1.5住商混合(R2B1)59.36770.4142349735.8%2.4住宅(R21)40.48270.295470624.0%2.4经营性用地小计165.96731.03976531100.0%2.4经营性用地165.96730.5397653195.6%2.4公共服务配套25.36190.11848394.4%0.7公共绿地+水系54.88000.2

道路72.26000.2

总计318.46921.04161370

项目极具规模优势（总占地318万m²，总建面398万m²），丰富业态组合，多种容积率搭配营销初识——政府重点打造高新区未来配套规划齐全生态资源丰富资源项目体量大、业态多项目起点高、亮点多优势偏离主城，陌生感强规划落地慢，认知低严重缺乏城市感地缘居民基数低产业导入速度有限劣势2·环境解读·2013年1-12月青岛市商品住宅整体成交均价为8416元/㎡，价格超过12年度同期成交价（7758元/㎡），增长8.5%；成交112913套，成交量超过2012年度同期成交（61772套），同比增长54.7%。青岛市场1青岛全市成交量环比大增，价格环比平稳上涨，刚需仍为成交主力2013年1-12月份高新区商品住宅累计成交仅有2422套，位居全市成交倒数第二名，成交均价7692元/㎡，位列全市价格第七名。刚需产品成交占到48%，成为成交主力。区域成交2高新区市场起步较晚，市场总容量低，处于快速起步阶段，刚需为成交主力2013年1—12月份高新区高层市场量价走势2012年1—12月份高新区高层市场量价走势区域成交32013年，高新区高层市场成交172185㎡，同比增长650%，均价5889元/㎡，同比下跌11.5%客群置业流向图客群流向客群来源：70-80%市区客户及在青工作的新青岛人客群置业预算：50-70万为主本板块最大竞争：城阳南板块、白沙河板块最大竞争项目：世茂·公园美地、龙湖滟澜海岸、花溪地二期、雨润·星雨华府客群流向（白沙河板块）目前区域置业承受能力6000-7000元/㎡主力总价段：50-70万客群流向（城阳南夏庄板块），目前区域置业承受能力6300-8800元/㎡主力总价段：49-60万客群流向（李沧区）目前区域置业承受能力：8000-12000元/㎡主力总价段：75-100万竞争格局4城阳南（夏庄）板块、白沙河板块形成层层拦截，然后高新区板块内部争夺项目现状项目总建面（万㎡）备案面积（㎡）去化面积（㎡）备案存量面积（㎡）存量面积（未备案万㎡）在售或已拿地在售龙湖滟澜海岸6249.0138.710.312.99在售卓越蔚蓝群岛14079.663.61660.4在售世茂公园美地14025.4920.25.29114.51在售招商地产一期82.851.831.015.15在售雨润星雨华府42.587.465.142.3235.12待售星河湾153000153待售北科建项目6800068即将获取世茂新地块335000335招商新地块200000200花溪地二期1900019科创慧谷110000110合计1277.6164.41129.4734.921113.17区域未来供应产品类型丰富，主要是一些品牌开发商的项目，楼盘规模超过1200万方，未来可预见存量约1114万方。竞争格局5可预见存量约1114万方，竞争激烈，品牌房企项目聚集，未来竞争继续加大营销初识——高新区随着区域成熟，市场快速发展，但客户基数少、认知度偏低仍是阶段困因特征1外部拦截力度更强，区域项目快速增多是未来趋势，对于客户抢夺将更为激烈特征23·解决策略·2014年三大目标方兴品牌落地。项目城市影响。实现销售业绩。品牌方兴品牌是首要目标：高新区项目作为百万方级别项目，足以承载方兴区域运营者的开发理念。贯彻方兴品牌使命，在青岛足够的品牌积淀，是项目维持多年运营的基础。影响力是最重要目标：项目位于高新区，客户来源多元化特征明显，必须建立全城市的影响力。百万方级别项目，首期入市必须树立足够声势，乘势而为，才能事半功倍。业绩影响保证业绩是基础目标：项目入市第一年，确保完成项目销售任务，保证项目全周期目标顺利推进。项目首期热销。足以巩固企业品牌和影响，进一步巩固客户购买信心。三个目标解读何为成功关键？Q1坚实的客户购买动机是营销成功的坚实基础2014成功关键点构建本体条件市场环境目标﹠任务基础构建成功关键因素，构建客户购买动机实现营销实践与传递通路青岛最大的规划接待体验多功能中心展示片区规划价值、配套价值，3大功能成为片区中心。关键1-规划价值解决片区区域价值、项目配套价值（一家三甲医院，全民健身中心）、企业品牌价值认知问题，包含规划馆、品牌区、绿色科技区、餐饮区、儿童区、运动区、小型超市等。规划展览馆要求——面积：规划展览馆约2500平米，满足区域规划大沙盘、重点项目规划介绍和宣传片放映需求人员：物业专门有规划展览讲解经验、形象气质俱佳的讲解员，专门讲解未来规划动线：规划展览馆与售楼处相连，物业导购进行问位，第一次来的客户必须先参观规划展览馆，才能参观项目运动休闲完善社区生活氛围，吸引人气，提升生活品质的最佳配套项目销售展示介绍儿童娱乐餐饮服务创造极佳的体验感，补充项目配套需求，提升项目品质感和高形象打造最易形成目的地型的儿童娱乐设施，依靠儿童牵引家庭规划展示功能销售+运动、儿童、餐饮功能青岛最大最牛的2万平超大规模园林景观示范区。关键2-品质价值解决项目品质展示、生活情景体验问题，示范区中临建高层样板间。景观示范标准：打造2万平米未利用用地面积成为优质的园林景观展示区，聘请景观公司专门设计，实现有主题、有品质的高规格示范区样板间设置：规划景观示范区时，提前预留部分占地，为后期建设多个样板间做好准备，样板间置于园林之中，极高的提升了展示体验水平参考——青岛万科小镇样板间置于景观示范区单独位置，与景观资源相结合祥茂河、墨水河滨河公园及周边路网绿化系统升级——制造唯一性。关键3-资源价值充分利用资源，提升河景体验感，祥茂河打造青岛最大海洋主题雕塑群和世界最高的河中大型喷泉。成为地标，成为青岛目的地型旅游场所：一。建设青岛最大的海洋主题雕塑群。二。世界最高的河中喷泉休闲功能：设置主题性的休闲长廊，客户可以在长廊休憩，观赏河景，设置小型高尔夫试练场，增强高品质休闲功能运动功能：增加室外网球场、小型沙滩排球场、小型沙坑等功能，将室内难以设置的运动功能设置在此河景公园-祥茂河-祥茂河河景公园-墨水河-SHOPPINGMALL概念性展示。关键4-商业价值将项目南北2个综合购物中心及商业街排布进行展示，并较为详细展示南侧13万平米大型SHOPPINGMALL概念规划。完成商业的定位、概念、规划等工作形成楼书、宣传片、沙盘展示等体系参考——青岛东方影都的万达茂概念性展示引入青岛乃至中国最好学校，形成名校系统、教育地产。关键5-教育价值联合政府解决教育配套资源问题，成为“学区房”，D4地块小学先期引入名校，在2014年10月前实现签约。引入名校（青岛江苏路小学、育才中学，或清华附中附小等外部名校）形成项目独有资源南侧湿地公园打造成目的性旅游公园，先期进行概念性规划释放和炒作。关键6-旅游地产价值解决项目区域陌生，吸纳人气的最佳方式。教育价值展示价值商业价值资源价值高性价比规划价值品质价值2014成功关键点构建——以区域价值和品牌价值炒作为基础，以6大核心价值为打赢竞争和杀客工具，以震撼性的城市级事件营销为带动，首期高层7300元/平的超高性价比，冲击客户心理，确保成功如何首期立势？Q2销售目标10万平米/1000套正式认筹客户1428组团购小定客户3570组积累登记客户17850组认筹客户70%比例解筹成交小定客户40%比例正式认筹登记客户20%比例团购小定2014年销售1000套（6亿元），需积累登记客户17850组，力争1600套，10亿元年销售额目标编号客户来源渠道登记客户1户外（高炮、大牌、灯箱、道旗等）10002网络（论坛、硬广、详情页、看房车等）20003大事件活动30004公交等交通系统10005微信、微博、网站10006报广、夹报10007巡展、派发系统60008各类型资源嫁接10009短信系统100010路过、朋介等——11合计17000目标分解销售策略海量蓄客，逐级锁客，低价稳客，开盘热销5月6月7月8月9月10月11月12月5月份开始免费办卡，无门槛海量蓄客，5-9月总目标15000组以上9月初（售楼处开放前2个月）开始，通过第三方收取2000元小订，强化客户意向，目标3000组10月份取得预售许可证，售楼处开放2周后，收取5万元正式认筹金，目标1500套，其后开盘正常蓄客、正常认筹、正常续销线下释放起价5988元/平售楼处开放后到开盘前释放均价7500元/平左右价格，开盘实收均价7300元/平推广策略品牌落地，热炒区域，传递价值，保证声势项目区域品牌客户助推反哺引领带动形成客户导入的完美通路品牌落点中化集团品牌、方兴地产品牌、金茂产品品牌区位落点北部新城、青岛未来、发展预期、区域核心项目落点600万方青岛最大社区、青岛最大营销中心、青岛最大示范区、五星级酒店、超高层地标写字楼、三甲医院、全面健身中心、两个SHOPPINGMALL产品落点北方最大绿色生态社区、创新户型客户策略精准地图，事件起势，主动拓客，多元渗透核心客户：主城区刚需外溢客户、改善客户、投资客户重点客户：城阳外溢、改善客户重点客户：地缘原住民、产业客户1.连续事件活动吸引注意力3.“风暴拓客系统”广撒网2.高效推广保证自然到访率4.多元化资源嫁接、客户运营城市级万人自行车冠名/大型足球音乐盛典/售楼处开放活动……户外广告铺排/百万短信推广/电梯广告覆盖/公车广告包装/网络推广及看房车……巡展系统（商超、社区、写字楼等）/派发系统（加油站、公交车、扫楼、扫街、插车等）/CALL客系统（精细管理）/渠道系统（同行、三级市场等）……银行、证券、商场、汽车4S店等活动嫁接……活动策略事件借势，人气造势，资源嫁接，平台利用核心——三个万人级事件活动青岛万人自行车赛青岛万人音乐盛典展示中心万人参观合作——资源方、渠道方活动所有具备客户资源的汽车、商场、网络、杂志、红酒、茶楼、政府、企业……平台——展示中心互动活动儿童类活动运动类活动美食类活动编号媒体渠道费用（万）备注1户外（高炮、大牌、灯箱、道旗等）800——2网络（论坛、硬广、详情页、看房车等）400以新闻网、搜房网为主3事件活动及其他活动800活动1约100万，活动2约300万，其它活动约400万4公交、出租车200——5微信、微博50请专业公司维护、运作6报广、夹报、150报纸6次，每次10万元，夹报10次，每次10万元7巡展、派发系统5004个月共120天，每天平均40个大学生，共4800人次，每天100元/人巡展点价格差异较大，每天维持在6个点，平均每个展点1000元/天8资源嫁接50——8短信50——8其它费用（包括物料、暖场等）200不包括沙盘、宣传片、售楼处装修等费用9合计3200费用预算项目首期起势阶段，营销费用3200万4月5月6月7月8月9月10月11月12月筹备期形象建设期集中蓄客期开盘期维护加推期——2014营销阶段解析——12月201411月5月7月6月2月3月4月10月9月8月四月核心任务——四月份开始推广——主要媒介户外+巡展核心动作——基本完成物料准备代理公司人员保障广告公司人员保障启动周边产业高管拜访计划4月5月6月7月8月9月10月11月12月物料体系.1-一本品牌楼书物料筹备支持品牌落地，专门针对品牌制作精致楼书。品牌手册1部分中化集团品牌手册2部分方兴地产品牌手册3部分金茂产品《中华骄子——中化集团》——世界级企业，中国首家进入世界500强的公司，传递中化的发展历史和国家地位。《成就梦想——方兴地产》——中化集团地产旗舰，阐述方兴地产城市区域运营者的方向，操作众多优质项目的实力。《建筑艺术——金茂产品》——展示方兴地产开发过的众多金茂系产品，强调金茂系所蕴含的开发理念，对于品质和完美的不懈追求。4月5月6月7月8月9月10月11月12月物料体系.2-一个微电影+两个宣传片物料筹备支持品牌落地，制作微电影和宣传片，以生动的影视形式打动客户。微电影宣传片1宣传片2《爸爸买哪？》——通过电影形式，嫁接爸爸去哪框架和痕迹，诠释项目价值。（可放到网上以及电影院片头广告）《青岛的第三次跨越——高新区》——以世界级发展眼光，探寻海岸城市发展规律，详细诠释青岛北岸新城高新区的未来发展前景及巨大潜力。《超越想象——未来城》——展示项目百万级超大规模、产品规划布局、完善生活配套、稀缺景观资源等价值，描画未来生活前景。4月5月6月7月8月9月10月11月12月物料体系.3-生活读本+分项目手册+特色物料物料筹备实现品牌落地下，完善项目卖点传递的物料体系，传递价值。项目生活读本分项目手册特色物料《超越想象——未来城》同宣传片2——与宣传片2相配合，同样展示项目百万级超大规模、产品规划布局、完善生活配套、稀缺景观资源等价值，更侧重描画未来生活前景。《高层住区手册》《商业综合体手册》《写字楼手册》《别墅住区手册》根据紧要程度完善各类型宣传手册等等“新闻纸夹报”“特色插车手册”“特色海报”更利于项目营销的各类阶段性特色物料等等团队保障采取“联合代理”方式。2家代理公司各42人，共84人，聘用兼职大学生100人。总监1名，主管以上销售管理团队8名，置业顾问22名，策划团队7名，后台团队4名，，共计42名，所有人员均须经过面试，并制定详细的考核监督体系。总监各1名销售经理各1名销售主管各1名后台经理各1名现场接待置业顾问10名CALL客置业顾问2名派单拓客置业顾问各4名巡展拓客置业顾问各4名策划经理各1名策划师、策划专员6名（巡展2名，内部活动组织1名，大活动组织1名，网络组织1名，其他媒介及计划1名）销售主管各1名销售主管各1名大学生各10名大学生各28名大学生各12名后台专员后台专员拓展经理各1名主管级置业顾问2名销售主管各1名1年以上经验置业顾问不得低于60%后台专员总经理或副总经理直管（参加周例会）4月5月6月7月8月9月10月11月12月启动企业高管拜访计划.资源筹备4月份开始，先行开始高新区各产业园及其他大型企业高管的拜访计划，积累资源，拓展大客户团购机会。关键词：拜访/饭局/公关/体验/活动具体措施：动作一：拜访。经过高新区政府等资源方介绍，登门拜访各企业高管，建立联系动作二：饭局。组织资源介绍人、企业高管饭局，促进感情动作三：公关。在重大节日针对重要的企业高管，进行礼品、纪念品等公关动作动作四：体验。邀请企业高管至售楼处体验餐饮、运动等完美功能，建立好感动作五：活动。邀请企业高管参加事件活动、品牌之旅等各种活动12月201411月5月7月6月2月3月4月10月9月8月五月核心任务——五月份项目正式开始推广核心动作——启动免费办卡启动线下释放低起价冠名万人自行车赛六连版报广亮相启动户外媒体推广启动少量网络广告推广启动项目网络平台4月5月6月7月8月9月10月11月12月启动免费办卡.无门槛进行客户意向登记，客户了解项目后自愿办理VIP卡，该卡具有多项功能：1，象征着购买项目房源的部分权益；2，参加项目活动部分权益；3，项目后期配套的部分使用权益；目标：15000组（开盘前）销售动作4月5月6月7月8月9月10月11月12月释放起价5988元/平.目的：1，释放低起价；2，超低起价，在5-8月份的宣传中，足以吸引眼球；3，项目强大的价值宣传，对比出强烈的性价比；4，稳定客户心理，减少竞品对于客户的分流；销售动作4月5月6月7月8月9月10月11月12月事件活动.1-冠名青岛城市级万人自行车赛事件活动配合政府举办万人自行车赛，项目进行活动冠名赞助，依靠事件炒作，提升品牌知名度。活动原则：1，有效依托政府活动；2，活动形象正面，积极向上；3，活动本身有新闻宣传，项目配合进行热炒合作形式：1，赞助、冠名；2，宣传均具有项目LOGO等标识；3，可以将项目位置作为起点或终点；4，项目提供部分赞助品，并发放资料；5，项目的新闻专访等信息释放关键词：5月\起势\万人规模\运动活动4月5月6月7月8月9月10月11月12月“六连版”主流报广气势亮相.推广动作项目首次报纸广告亮相，以半岛都市报、青岛早报为投放媒介，采用多连版的形式，给予客户足够的冲击力。投放报纸：半岛都市报、青岛早报，两家青岛市最具影响力的报纸投放形式：封面整版+封底整版+正数第一、二版三分之一版+倒数第一、二版竖向三分之一版投放时间：半岛都市版、青岛早报同一天投放；第一次投放青岛信报、青岛日报以同样形式投放；如涉及媒体平衡问题，后续进行补齐。4月5月6月7月8月9月10月11月12月启动户外媒体推广.1：大牌封锁“黄金通道”推广动作针对最重要客户——市区客户，其工作在市南、市北，生活在市北、李沧的活动地图，东西向占据重点大牌，封锁南北向交通干道。投放密度：4个关键点位投放时间：5月份持续到年底投放位置：杭鞍快速路/人民路、山东路/鞍山路、福州路/辽阳路、海尔路/辽阳路，均是青岛市区刚需客户工作生活必经之地4月5月6月7月8月9月10月11月12月启动户外媒体推广.2：40个交通导示牌推广动作针对全市客户，以交通导示牌的形式，覆盖全部客户地图，数量设置充足，达到所有南北客户密集的道路均有覆盖。4月5月6月7月8月9月10月11月12月启动户外媒体推广.3：两条干道+网状拦截路旗推广动作环湾大道、青银高速设置道旗，封锁进出青岛干道，拦截所有客户（尤其针对有车人士），项目周边网状占据道旗，拦截全部到达高新区客户。4月5月6月7月8月9月10月11月12月启动网络媒体推广.1-门户网站确定合作形式推广动作与各网络公司签订打包合作协议，确定全年合作方式；5月份在重点网站至少1个优质广告位上线，并开始新闻炒作，8月份提供看房车、活动等资源。网络合作形式重点合作方：搜房网、新闻网其它合作方：新浪乐居、搜狐焦点、腾讯房产、安居客、无忧房1.收订团购合作方式（开盘前）2.提供广告资源置换（5-12月）3.提供活动场次（8-10月）4.提供看房车看房人数（8-10月）5.论坛、舆情监控（5-12月）6.网络活动次数（8-12月）7.新闻炒作配合（5-12月）1.提供活动场次（8-10月）2.提供看房车看房人数（8-10月）3.论坛、舆情监控（5-12月）4.网络活动次数（8-12月）5.新闻炒作配合（5-12月）4月5月6月7月8月9月10月11月12月启动网络媒体推广.2-网站、微信、微博平台推广动作制作项目网站，与网络营销公司签订打包合作协议，设置微信、微博平台，并提供全年营销方案，5月份开始配合新闻炒作。项目网站项目微信项目微博1.聘请专门网站公司制作，5月份达到运行条件2.与网络营销公司打包进行运作3.网站要求有品质感，并与方兴集团、其它项目网站链接4.实时提供产品、销售、活动等信息1.与网络营销公司打包进行运作2.制定专门微信营销策略，针对青岛市目标客户，依靠朋友圈、服务号、订阅号进行渗透3.制定专门的微信广告、活动，保持项目热度4.实时推送销售、活动等信息1.与网络营销公司打包进行运作2.实时提供产品、销售、活动等信息3.进行微博炒作、抽奖、踩楼等热点事件运作信息窗口+宣传平台信息窗口+炒作平台宣传平台+营销渗透4月5月6月7月8月9月10月11月12月启动网络媒体推广.2-网站、微信、微博平台推广动作碧桂园十里金滩网络推广效果验证——官方微信用户总数:约3.5万

已确认有效客户：18894累计发送：172条微信用户进行分组管理：员工、业主、意向客户（青岛、山东省内、省外）等。每日分类收集新增用户数、累计总数、活跃程度等其他情况粉丝活跃情况微信内容发布情况粉丝回复信息数粉丝活跃比例期数内容功能13.6万388%172期项目配套

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用户数:8592人累计：512条同步运用个人账号开设资讯站，以客户角度出发，利用朋友圈，图文软性植入投资、度假、客户故事、项目等信息。官方微博粉丝:约34万累计发送：750条强推期粉丝活跃程度达92%分析内容联动广告、影视、活动、新闻等板块；推微电影、影视广告、音乐、项目美图、漫画等；互动联系微信，进行转发、关注抽奖等创新与口碑公司合作，制作热点话题、一图读懂海景房等，借用微博红人进行炒作。4月5月6月7月8月9月10月11月12月启动“新闻纸”创新夹报.推广动作突破普通夹报形式，以“多张、成套、新闻纸”的夹报形式进行投放，主要覆盖市南、市北、崂山、李沧、城阳六个地区，根据营销节奏调整投放力度。投放渠道：覆盖半岛都市报投放渠道，以市南、市北、崂山、李沧、城阳为主创新形式：以新闻纸印刷12版以上的“类报纸”夹报，突破市场上固有的单张形式投放时间：5、6月份各1次，7、8月份各4次，9、10月份各2次12月201411月5月7月6月2月3月4月10月9月8月六月核心任务——六月份在五月基础上，进行更深入推广传播核心动作——首批品牌之旅启动电梯广告启动高新区显示屏启动各资源方活动嫁接4月5月6月7月8月9月10月11月12月首航方兴品牌之旅（媒体、政府、企业）.品牌活动6月份，项目媒体资源、政府关系积累至一定程度，周边企业领导的拜访进行至一定阶段，组织进行方兴品牌之旅体验活动。人数地点：6月份，60人规模，长沙梅溪湖项目活动目的：体验感受方兴实力，依靠媒体、政府、企业进行项目宣传，树立美誉度和知名度媒体人员：青岛所有主流媒体人员全部邀约，包括不限于半岛都市报、青岛早报、青岛晚报、青岛日报、财经日报、山东商报、齐鲁晚报、城市信报、青岛搜房网、青岛新闻网、青岛新浪、青岛搜狐、青岛腾讯、青岛网易、共享、旅伴、旅客报等等政府人员：以高新区政府相关人员为主，能够为项目宣传提供支持人员企业人员：周边企业领导拜访关系较为良好人员，青岛大型企业工会组织人员等4月5月6月7月8月9月10月11月12月启动商务区电梯液晶屏和框架广告.推广动作针对市区白领客户和高端客户，在青岛三大CBD商务区、城阳商务区为主，投放电梯液晶屏和框架广告，在开盘前三个月保持推广力度。投放渠道：分众传媒、速达传媒投放区域：覆盖青岛香港路、崂山区、市北区三大商务区、城阳商务区、李沧商务区主要商务楼、商住两用楼投放时间：电梯广告更新周期长，因此在开盘前4个月时间（6、7、8、9月）集中投放，时间短时间内的推广热度4月5月6月7月8月9月10月11月12月启动高新区公交、班车车体广告.推广动作针对高新区区域客户，在进出高新区的目前多条公交线路及单位班车上进行宣传，如部分车辆无法包装车体，在上下班时间每个座位放置宣传资料。投放区域：1，高新区所有进出的公交线路（119路、

123路、

150路、

k160路、

k162路、

k166路、115路、303路、305路、306路、k301路、定制公交2号线等）；2，高新区所有进出的单位班车投放形式：1，第一选择进行车体喷绘包装；2，无法包装的车辆，投放车内的广告牌；3，车内广告牌无法进行投放的车辆，每天上下班时间，每个座位上都放置项目宣传资料4月5月6月7月8月9月10月11月12月启动高新区有园区的液晶屏（或展板）展示.推广动作针对高新区区域产业客户，在高新区上百家企业的公司大堂、餐厅等公共空间，进行液晶屏（或展板）摆放、展示。投放渠道：租赁部分液晶屏，购买、制作部分展架投放区域：覆盖高新区所有园区，集中在园区的公共空间投放时间：4、5月份开始筹备，陆续覆盖所有目标区域配合动作：与园区的洽谈设置专人，可同时接洽团购事宜正阳西路河东路火炬路新业路广博路锦业路锦安路锦汇路锦荣路锦暄路科兴路科韵路科海路春阳路祥源路华贯路华东路和源路宝源路华中路汇智桥路聚贤桥路和融路合心路1234567810119121314151617181920212324223125262827293032333536373839404142535443464445474849525553555657585960616263646566676869707172737474757678777980811.Edwards真空泵2.格兰德新能源3.新大陆国际4.精密压力容器5.中小企业孵化器三期6.中小企业孵化器二期8.国家海洋腐蚀防护研发与产业化基地9.伟隆阀业集团10.奥科自控设备11.中远佐敦船舶涂料12.索尔维轮胎13.东岳罗地亚化工14.国际机器人产业园15.中船重工交通装备16.振兴达车厢17.腾达车辆管理18.黑金热工能源19.佳友机械20太平洋制罐21.利康包装22.消防队23.华电工程24.华东机械25.智能装备示范产业园26.中航工业27.城市科技创意科技28.中仁特种机床29.力鼎自动化设备30.国家石墨烯产业创新示范基地31.中国重汽集团青岛公司32.中远物流33.雷肯农业机械34.RECARO35.雨润国际物流项目36.现代农业示范区37.元进特殊耐火材料38.如泰针织39.毕勤易莱特电子40.天富集团41.益昕集团42.国海制药43.泽雨生物科技44.便民服务中心45.工业技术研究院46.海纳光电47.华仁太医药业48.中科青岛产业城49.计世物联网和云计算中心52.国家地方联合研究中心53.孵化器示范基地54.体育中心55.世通集团56.光电工程研究所57.国家大学科学园58.科创慧谷59.软件城中心区60.云计算中心61.国际软件园62.优通通讯63.冠捷科技64.中糖海湾物流65.国家直属仓库66.高校测控67.水产饲料67.东唐影视68.海信模具69.国际蓝湾70.佳明光电71.中科盛创72.润丰铝箔73.ALSTON、CNR74.科创无限75.爱普塔商业设施76.维客超市77.机器人综合业务中心78.圣度79.雨润国际广场80.创业大厦81.全景阁4月5月6月7月8月9月10月11月12月青岛各类型资源方嫁接、合作.嫁接活动6月份开始，联系、积累青岛各类型品牌商家，具有合适客户资源的活动，项目予以合作，进行资源嫁接。活动原则：1，最大化利用青岛各品牌资源方客户资源；2，嫁接活动资源，以辅助的角色参与，节约人力，提高效率合作形式：1，资料摆放费用或礼品赞助；2，获取客户资源名单；3，现场展示广告宣传资料；4，部分重要活动进行现场产品推介“吃”咖啡厅星巴克、上岛咖啡、太平洋咖啡餐厅拉维拉、良友、嘉勒比西餐厅“行”车行大众、奥迪航空公司中航、山航“穿”服装

Armani、PRADA、华伦天奴配饰通灵珠宝、周大福手表雷达、浪琴、天梭“用”银行合作银行购物中心佳世客、麦凯乐美容美发巴洛克、沙宣、韩国风尚养生会所佐登妮丝、秀儿本草养生健身俱乐部英派斯、一兆韦德“娱”酒吧外滩1号、好时光、TheCanvasKTV钱柜、海乐迪、FeelingClub影院台东、延吉路万达、星美国际报纸半岛、日报杂志新闻周刊、财经新闻、milk12月201411月5月7月6月2月3月4月10月9月8月七月核心任务——经过五六月推广铺垫，7月份正式进入三个月的快速蓄客期核心动作——大型音乐盛典活动启动短信系统启动“风暴拓客系统”——四大分系统同时启动4月5月6月7月8月9月10月11月12月事件活动.2-“韵动青岛”大型足球音乐盛典事件活动4-7月份，配合社会热点世界杯的进行，举办“足球与音乐”的大型晚会，最大范围吸引社会注意力，引起轰动。活动原则：1，有效依托政府，与政府合作组织；2，活动契合社会热点，将项目推向高潮；3，邀请前足球明星、前世界杯主题曲歌星，借势社会热点；4，项目全方位推广渠道进行热炒合作形式：1，组织、赞助、冠名；2，宣传均具有项目LOGO等标识；3，在高新区举行，最好项目内部；4，项目网络炒作、新闻专访、常规媒介等信息集中释放；5，门票灵活运用，尽量多的搅动全城客户关键词：7月\高潮\前足球明星+前世界杯主题曲歌星\万人规模歌星建议：南非世界杯主题曲演唱者夏拉奇球星建议：80后最有记忆的球星之一巴乔4月5月6月7月8月9月10月11月12月启动高频「短信群发+定点发送+平台发送」.推广动作7月份开始，短信作为重要推广渠道投入使用，利用短信群发针对性的覆盖目标客户。群发：平均每周3次，平均每次20万条（分为4家企业发送），连续4个月，共16次，共320万条定点：竞品活动监控，客户密集区，随时拦截平台：专人操作，实时维护，即时发送要求：全面搜集青岛优质短信公司。如万科、龙湖、中海等项目常用的短信公司集合各公司最优质的客户资源。设置专人挑选资源，并对客户资源情况进行来电、来访、成交跟踪，设置短信公司排行榜，投放数量向优质公司倾斜随时跟踪竞品动态，与定点短信公司长期合作，随时拦截客户密集区购买短信平台，对于来电、来访、成交客户，以活动信息、销售信息不断维护4月5月6月7月8月9月10月11月12月启动“风暴拓客系统”渠道动作渠道为王巡展系统派发系统渠道系统CALL客系统商超巡展社区、写字楼巡展扫街、扫楼、插车加油站活动三级市场转介意见领袖活动CALL客同行有礼活动（补充2014年自然到访不足，主动拓客、系统拓客、圈营拓客）公车派发大型团购★★★★★★★★★★★★巡展系统.1-商超巡展渠道动作集中布网锁定全青岛所有人流量密集、目标客户活动的重点商业中心，依靠巡展主动拓展、留电，快速提升蓄客数量。主要商场：家乐福、麦凯乐、百丽广场、佳世客、利群、大润发、万达广场等主要商业街：台东商业街、李村商业街、科技市场等展位品质：融入IBOX等体感游戏机等科技展示品，吸引更多客户，根据展位面积和条件，提前设计、制作物料，保证细节展示的品质感7-10月，4个月，每天6个展位，每个展位2名置业顾问，2-4名大学生4月5月6月7月8月9月10月11月12月巡展系统.2-社区、写字楼巡展渠道动作集中布网锁定全青岛所有成规模社区、中高端社区、商务写字楼、商住两用楼，与物业进行协调，设置无人简易展位，覆盖更多客户区域。主要住宅区域：城阳核心区、城阳南区域、李沧核心区、黑龙江路/重庆路区域、浮山后/崂山北部区域、市北市南区域、香港东路/东海路区域主要商务区域：覆盖青岛香港路、崂山区、市北区三大商务区、城阳商务区、李沧商务区主要商务楼、商住两用楼展位方式：专门设置无人展位，易搬运、易维护（可增加置业顾问联系方式，增加置业顾问积极性）7-10月，4个月，2名置业顾问管理，4名大学生专职维护4月5月6月7月8月9月10月11月12月派发系统.1-扫楼、扫街、插车渠道动作与巡展紧密配合，围绕巡展点进行周边的扫楼、扫街、插车等派发动作，如果有客户感兴趣，先行留点，之后邀约至巡展点或售楼处。派发区域：配合巡展的计划，以巡展点为中心向周边辐射，覆盖青岛主要商务、商业、生活区配合事宜：派发的物料要进行单独设计，单页保证吸引力，插车物料可以以创新形式（增加趣味性内容）7-10月，4个月，6个组，6名置业顾问，24名大学生★★★★★★★★★★★★4月5月6月7月8月9月10月11月12月派发系统.2-加油站活动渠道动作深入青岛市区重要路段的加油站，安排人员驻守，以大抽奖的形式，吸引加油停留的客户登记留电。活动区域：市区主要中高端人士生活集中区域的加油站配合事宜：设置加油站大抽奖，大学生以抽奖的噱头，邀请客户登记电话等信息参加7-10月，4个月，12个点，4个组，4名置业顾问，12名大学生★★★★★★★★★★★★4月5月6月7月8月9月10月11月12月派发系统.3-公交派发渠道动作深入青岛市区人流量最大的线路、车站，在上下班高峰期，针对排队上车的人员进行集中派单。活动区域：市区人流量最密集的线路，如香港路、福州路、山东路等线路的主要车站，包括市政府站、远洋广场站等数十个主要站点进行覆盖派发形式：主要针对上下班高峰期，等车人员最密集的时候，每个站点设置一名大学生，进行派发；夏天可以派发宣传小扇子，冬天可以派发手套等小礼品，增加客户接受度7-10月，4个月，4个组，4名置业顾问，16名大学生4月5月6月7月8月9月10月11月12月渠道系统.1-三级市场转介渠道动作发动青岛市二手房中介机构，为项目积极转介客户，凡客户成交均给予一定奖励，扩大客户来源渠道。拓展对象：青岛市所有品牌二手房门店，包括二十一世纪、科威、惠百家等，客户资源丰富的非品牌门店，如浮山后、新市北部分区域合作形式：设置专门的三级市场拓展经理，进行拓展，签订统一转介协议，签订协议人员纳入转介人员库，按照协议每成交一套给予一定奖励7-10月，4个月，4名专职市场拓展人员4月5月6月7月8月9月10月11月12月渠道系统.2-各行业“意见领袖”活动渠道动作为实现圈营效果，优质意向客户中具备意见领袖资质，朋友圈较广、话语权有力的人，给予意见领袖资格，依靠意见领袖形成小团购。拓展对象：1，意向度极高，需要最终成交，才可享受意见领袖条件；2，在行业、企业、朋友中具备话语权合作形式：1，签订意见领袖团购协议；2，意见领袖组织团购，5人成团；3，团购中的每个人均享受特定优惠；4，意见领袖享受其它特殊奖励7-10月，4个月，市场拓展人员负责统一申请，须经审核4月5月6月7月8月9月10月11月12月渠道系统.3-同行业“同行有礼”活动渠道动作为实现圈营效果，依靠地产圈内快速形成口碑传播，针对地产同行进行特殊营销，并给与一定优惠。宣传方式：业内人士聚会、活动、行业QQ群、微信群、同行接待日、短信、行业网络论坛等拓展对象：地产行业及地产附属行业，如代理公司、广告公司、活动公司等单位人员合作形式：1，行业人士经过工作身份证明，统一申请；2，享受部分特殊优惠7-10月，4个月，市场拓展人员负责统一申请，须经审核4月5月6月7月8月9月10月11月12月渠道系统.4-大型企业团购拓展渠道动作针对高新区区域内的大型产业园、青岛大型企业、大型事业机关单位等进行专门公关，组织上规模的大型团购，集中去化房源。拓展对象：1，高新区范围内的产业园；2，青岛员工规模较多的大型企业集团（尤其是北部区域）；3，青岛事业单位、机关单位等（尤其是北部区域）合作形式：1，签订团购协议；2，给予特定优惠；3，尽量指定房源7-10月，4个月，2名专职市场拓展人员4月5月6月7月8月9月10月11月12月4月5月6月7月8月9月10月11月12月CALL客系统.精细化CALL管理渠道动作组织专门CALL客中心，安排专人管理，设定精细化CALL客操作流程，进行上访率考核与奖励。7-10月，4个月，4个CALL客小组，4名置业顾问，20名大学生任务分配每人每天150批日常监控监控态度与回馈问题跟踪记录反复追踪与数据核实客户发生兴趣客户来访时间客户是否出门客户路程跟踪客户到门接待交接置业顾问到访率考核到访未完成进行惩罚人员提升淘汰与问题培训成交量考核有成交高额奖励12步CALL客管理闭环6步客户跟踪法12月201411月5月7月6月2月3月4月10月9月8月八月核心任务——快速蓄客期的第二个月，售楼处正式开放，前期大量客户集中导入售楼处进行体验核心动作——释放项目均价启动第三方收小订展示中心正式开放万人活动启动系列品牌之旅4月5月6月7月8月9月10月11月12月启动第三方收小订.（配合售楼处开放活动）前期自愿办理项目VIP卡客户，转为小订客户：1，依靠搜房网或新闻网规避风险；2，2000元订金，享受现金优惠；3，客户获取项目认筹资格；目标：3000组（开盘前）销售动作4月5月6月7月8月9月10月11月12月六次方兴品牌之旅（意向客户、意见领袖）.品牌活动8月份开始，项目展示中心开放，积累足够意向客户，对于优质意向客户、意见领袖，组织进行方兴品牌之旅体验活动。人数地点：