【房地产评估存在的问题及优化建议探析5500字（论文）】

房地产评估存在的问题及完善对策研究TOC\o"1-3"\h\u14328一、房地产评估价格原则 118955二、房地产评估存在的问题 26290（一）评估理论体系不健全，评估制度的不完善 221230（二）评估机构和银行在评估上缺乏必要衔接 321875（三）抵押房地产的权利复杂 33784（四）估价缺乏客观性、公正性 324335（五）评估人员因素 331893三、评估应注意事项与决策 412129（一）完善评估理论和评估制度 44496（二）正确判断房地产的权利 425918（三）保证评估的客观性、公正性 432179（四）提高评估人员素质 413126四、结语 410602参考文献 6摘要：伴随着我们国家房地产业的发展并且日趋成熟,房地产已经逐渐成为了我们国家国民经济经的有力增长点，但值得我们注意的是，房地产产业也是最容易产生泡沫经济、引发金融风暴的行业。我国房地产估价行业在近年的发展和创新过程中，经过国家房地产主管部门估价机构和估价人员的共同努力。同时房地产估价全称房地产价格评估，就是对房地产进行估价,也就是说,由持有《房地产估价人员岗位合格证书》或《房地产估价师注册证》的专业人员，根据估价目的，遵循估价原则，。中国房地产估中必须要求掌握的6条主要原则，即合法原则、最高最佳使用原则、供求原则、替代原则、估价时点原则和公平原则。关键词：房地产评估问题对策伴随着我国国内房地产业的高速发展并且逐渐成熟,房地产业在一定程度上已经成长为国民经济的新的增长点，但同时值得注意的是房地产产业也是最容易产生泡沫经济、引发金融风暴的行业，因此，作为把银行和房地产市场联系起来的纽带的房地产评估体系的健全完善就显得非常重要一、房地产评估价格原则根据地价评估的技术规程及待估宗地的具体情况，在本报告评估过程中，我们遵循的主要原则有：（一）合法原则，土地估价应以估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等几个方面。在合法产权方面，应以房地产权属证书、权属档案的记载或其他合法证件为依据；在合法使用方面，应以使用管制（如城市规划、土地用途管制）为依据；在合法处分方面，应以法律、法规或合同等允许的处分方式为依据。（二）替代原则，地价遵循替代规律，其宗地的土地价格，受其相同使用的宗地，即同类型具有替代可能的宗地价格所牵制。有相同使用价值、有替代可能的宗地之间会相互影响和竞争，使其价格相互牵制而趋于一致。（三）供需原则，在完全的市场竞争中，一般商品的价格取决于供求的均衡点，需求大于供给，价格就会提高，否则价格就会降低。由于土地与一般商品相比，具有独特的人文和自然条件，因此土地市场形成了自己的供求规律，主要表现在土地的价格容易形成垄断，所以地价形成于不完全竞争的市场。在评估中我们充分考虑了土地市场的供求状况对地价的影响。（四）变动原则，一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动的。土地价格也有同样情形。它是各种地价形成因素相互作用的结果。而这些价格形成因素经常处于变动之中，所以土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。估价人员只有在把握了土地价格影响因素及土地价格的变动规律基础上，才能准确地评估出相应土地价格。（五）协调原则，土地总是处于一定的自然与社会环境之中，必须与周围环境相协调。因为土地能适应周围环境，则该土地的收益或效用能最大限度地发挥，所以分析土地是否与所处环境协调。因此，在土地估价时，一定要认真分析土地与周围环境的关系，判断其是否协调，这直接关系到该地块的收益量和价格。（六）贡献原则，不动产的总收益是由土地及建筑物等构成因素共同作用的结果。就土地部分的贡献而言，由于地价是在生产经营活动之前优先支付的，故土地的贡献具有优先性和特殊性，评估时应特别考虑。土地总收益是由土地及其他生产要素共同作用的结果，土地的价格可以土地对土地收益的贡献大小来决定。（七）预期收益原则，对于价格的评估，重要的并非是过去，而是未来。过去收益的重要意义，在于为推测未来的收益变化动向提供依据。因此，商品的价格是由反映该商品将来的总收益所决定的。土地也是如此，它的价格也是受预期收益形成因素的变动所左右。所以，土地投资者是在预测该土地将来所能带来的收益或效用后进行投资的。这就要求估价者必须了解过去的收益状况，并对土地市场现状、发展趋势、政治经济形势及政策规定对土地市场的影响进行细致分析和预测，准确预测该土地现在以至未来能给权利人带来的利润总和，即收益价格。（八）报酬递增递减原则，报酬递增、递减原则即经济学中的边际效益递减原则，是指增加各生产要素的单位投入量时，纯收益随之增加；但达到某一数值后，如继续追加投资，其纯收益不再会与追加的投资成比例增加。土地投资同样遵循这一原则。利用这一原则，就可找出土地的边际使用点，即最有效使用点。（九）最有效使用原则，由于土地具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同的收益量，且土地使用人都期望从其所占有的土地上获取更多的收益。现实中这种期望是以土地使用的合法、合规为前提的。所以，宗地是在使用合法、合规前提下，发挥最有效使用。（十）多种方法相结合的原则，随着我国土地估价业的发展，目前比较实用的宗地估价方法有收益还原法、市场比较法、成本法、剩余法和基准地价系数修正法等方法。由于不适宜的估价方法可能使评估结果产生较大的偏差，因此进行地价评估时，就要根据待估宗地的实际情况，充分考虑用地类型及所掌握的资料，选择最适宜的方法进行评估，同时为了使评估结果更为客观，更接近于准确，评估中常选择两种以上较为适宜的方法进行评估，以便互相验证，减小误差，确定出合理的价格。总之，在评估过程中，要按照国家、地方有关规定，恪守客观、公正、科学、合法的原则进行土地价格评估，做到评估过程合理，评估方法科学，评估结果准确，严格保守评估秘密。二、房地产评估存在的问题（一）评估理论体系不健全，评估制度的不完善我们国家由于在评估理论和评估方法研究上的滞后，在实际评估实务中基本都会采用比较保守原则的市场评估，不会把借款人的收益、贷款的比率、贷款的利率以及贷款年限等在抵押贷款中的所有的基本要素纳入房地产评估过程的计算分析中来，往往就会忽略贷款对于投资者现金流量引起的一系列的变化，还会造成缺乏科学的依据，主观性过大。目前资产评估仍处于发展的初级阶段，随着市场经济的的不断发展，评估服务的成本越来越高，它们与政府部门还存在着千丝万缕的关系，这也使得它们能够通过政府关系去垄断市场，而不是通过正常的市场竞争去获得业务，通常采用随意删减评估程序、评定估算过于简单草率，评估工作底稿相当不完备、评估报告的内容和格式极其不规范、只会贪图眼前利益，往往给客户的报价基本就是你七折我就五折，你五折我就三折，会造成恶性竞争，却把收费低问题所带来的一系列弊端全都抛到脑后。一般说来，房地产评估在操作层面上所产生的问题很大程度上也都是评估制度的不完善和评估市场的不成熟。（二）评估机构和银行在评估上缺乏必要衔接目前，在中国的银行中，发放贷款的相关人员了解评估理论和评估技术的专业人员相对比较少，而且评估机构的人员对银行所经营的业务品种及其操作规程也存在一定的茫然。在这样的情况下就会产生两方面的问题，一方面是评估机构是否有能力给银行金融机构提供符合银行金融机构规程的评估报告；另一方面是银行是否能够真正理解并且使用评估机构的评估报告。目前我们国家评估实务中最为常见的情况就是：评估机构所评估出抵押资产现状下的公开的市场价值，银行一半会按照市场价值的50%到70%作为贷款发放额。这种过于简单的衔接的模式不仅仅会增大了评估风险，也会使我们对评估理论和评估方法的灵活运用受到了相当大的制约。之所以会产生目前这种局面，很大程度上在于评估机构和银行金融机构缺乏评估放贷必要衔接的桥梁，正如曲教授所说的：“房地产评估部曾经是各商业银行的重要部门，但是在前几年被从总行中分离出去，对此不能理解也不能苟同。同时还指出抵押贷款评估不仅需要估价师具备一般的估价知识，还需要估价师具备金融专业的相关知识以及职业经验，熟悉贷款抵押方面的评估参数的选取和应用”。（三）抵押房地产的权利复杂房地产抵押贷款是以不转移占有的特定交易形式，这是一种将来某个时间的可能会发生的转让行为，房地产拥有的权利是以登记为前提，通过转让来实现的。但在实际中房地产拥有的权力并不是都能登记的，而我们的抵押资产评估没有理由不把这些尚不能登记或无法登记的客观的权利价格评估进去。简单的说在抵押房地产中，由于抵押资产的形态各异、权利交错，信息存在着不对称。抵押权人所能实现的房地产权利一般都小于等于抵押人的房地产权利，这样就会导致估价结果不准确。（四）估价缺乏客观性、公正性在银行金融机构抵押贷款发放的过程中，银行等金融机构往往会从内部确定的估价机构中任意选取一家或几家估价机构对抵押资产进行评估，这就使得客户没有太多的选择。银行指定的评估机构，虽然表面上是银行在考虑了评估机构资质、信誉等许多方面的因素后认为风险最小的评估公司，但在当前的评估市场供给过剩、竞争不当多发的情况下，这种银行指定评估机构的做法也会为银行等金融机构内部人员的腐败提供机会，很大程度上增加了抵押贷款的风险性。（五）评估人员因素一些评估机构负责人本身的专业素质与管理素质就不高，并严重忽视执业中的风险，对执业人员也不进行风险教育，一些评估机构的评估质量审核人员在复核过程中，也是马马虎虎，没用很好的履行自己的岗位职责，对于许多习惯性的违规视而不见有的机构在执业过程中不遵守房地产评估的技术规范和职业道德，迎合委托方的不正当要求，搞虚假评估，不顾诚信准则，“高估”、“低估”，损害评估的真实性，侵害公共或部分人的利益，这样，若实现债权时处置抵押房地产，银行就要受经济损失。三、评估应注意事项与决策（一）完善评估理论和评估制度随着房地产规模的不断发展扩大，专业评估的机构的抵押评估量也在迅速增加。评估机构和评估专业人员在贷款抵押评估中负有重大的社会责任。事实上，许多评估机构的服务质量非常低劣，出具了很多不负责任的评估报告信息，重要原因就在于评估制度的缺失，改革评估收费管理制度，强化评估服务质量和透明度，提高评估服务自主地价空间，规范评估业务”招标”发式报价原则。在评估机构的内部设置了一系列保证评估质量的组织形式。一定程度上要求了该形式从获取评估业务，选择评估业务开始，一直到该项目完成评估并且向用户提供评估产品—估价报告的全过程中，采取了一系列的检验、核对、验证等有效的措施或方法，保证了评估的真实、可靠、公正。这需要建立机构必要的组织体系，并且根据组织体系构建进行必要的职责划分，互相约束、互相促进，做到职责分开，利益明确。（二）正确判断房地产的权利房地产权属登记信息的公开性和登记内容的可信赖性，为交易当事人提供了较大的便利，减少了交易成本，保证了交易较快完成。在抵押价值评估过程中，一方面应当注意银行等金融机构的权益，另一方面也应当对抵押人抵押的房地产资产能够真正让渡出的权利价值，根据应当占有并且已经占有了的资料和现场的踏勘掌握的实际情况作出正确综合的判断，这样才能够保证为后来的续抵押价值评估创造一定的条件，才可能保证后续抵押价值评估作业的正确性。（三）保证评估的客观性、公正性银行应认真贯彻执行国家关于推荐评估的规定，给客户更大的自由选择权，保证评估机构的独立性、公正性和客观性。不得指定房地产估价机构评估房地产抵押价值，应公正公开透明的原则，择优决定银行及其工作人员以任何形式向房地产估价机构收取中间业务费业务协回扣以及具有类似性质的不合理或非法费用。（四）提高评估人员素质首先：资产评估人员要严格遵守资产评估操作规程，遵守职业道德要求，评估师在承揽业务、评估操作、评估报告形成过程中不能受其他任何单位干预和影响，要在实质上和形式上保持双重独立，其次：中国房地产估价师学会要经常举办房地产估价师的继续教育培训，资产评估人员要通过理论学习和实践锻炼，对在规定时间内不能完成培训内容的房地产估价师应采取吊销其注册房地产估价师证书的方法，这样才能大力提高评估人员自身综合业务素质。四、结语随着中国房地产业的高速发展并日趋成熟,房地产业已经成为国民经济的新的增长点，但同时房地产也是最容易产生泡沫经济、引发金融风险的行业，因此，作为联系银行金融风险和房地产市场纽带的房地产抵押贷款评估体系的健全就显得极为重要。我国房地产估价行业在近年的发展和创新过程中，经过国家房地产主管部门估价机构和估价人员的共同努力。同时房地产估价全称房地产价格评估，就是对房地产进行估价,也就是说,由持有《房地产估价人员岗位合格证书》或《房地产估价师注册证》的专业人员，根据估价目的，遵循估价原则，。中国房地产估中必须要求掌握的6条主要原则，即合法原则、最高最佳使用原则、供求原则、替代原则、估价时点原则和公平原则。参考文献[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