深圳房地产企业运营管理讲义

房地产企业运营管理

二零一零年三月十五日1房地产企业运营管理

——目录前言第一讲：房地产企业运营管理的体系设计第二讲：房地产企业运营管理的体系运行第三讲：房地产企业运营管理的体系改进

2房地产企业运营管理

——前言一、运营管理的概念与内容二、房地产企业运营管理综述3

中国房地产业经过二十年开展，已经由“做工程”阶段开展到“做企业”阶段。越来越多的地产企业面临着多工程、跨区域的管理问题，如何使企业实现有质量的持续增长给房地产企业管理提出了更高的要求。很多的中国房地产企业也不乏战略和制度，但“执行难”成为很多快速开展中企业的成长瓶颈。房地产企业运营管理

——前言4变化不断增加和加快----风险不确定性利益相关者不断增加----利益细分、价值链延长客户和自身要求不断提高----质量、利润、资金、效益、竞争力工程复杂性不断提高----呼唤房地产的运营管理房地产企业运营管理

——前言5房地产企业运营管理

——前言如何保证企业持续高效的运转？如何实现对工程的有效管理？如何做好分工协作？如何建立有效的运营管理体系？如何提高内部协作的效率？如何保证员工的工作激情？企业扩大规模，进入企业开展的成长期阶段，面临一系列问题：规模/市场影响力成长期成熟期创业期6房地产企业运营管理

——前言成长期：管理成熟期：产品创业期：人规模/市场影响力企业在不同的开展阶段面临解决问题的重点有所不同，房地产企业在成功转型之后，进入企业开展的成长期阶段，对标准全面管理提出急迫的要求，特别是企业的运营管理7一、运营管理的概念与内容1、运营的定义2、运营管理的根本概念3、对运营管理的深入理解前言

——运营管理的概念与内容8一、运营的定义运营〔Operations〕就是把投入的资源〔生产要素〕按照特定要求转换为产出〔产品和效劳〕的过程。因而是一切组织的最根本职能之一。输入输出职能过程材料设备人员信息资金制造供给运输效劳产品效劳提供产品和效劳的过程前言

——运营管理的概念与内容9二、运营管理的根本概念1、运营管理的几种定义2、企业价值链3、基于企业价值链的运营管理前言

——运营管理的概念与内容10

二、运营管理的根本概念

1、运营管理的几种定义运营管理〔OperationsManagement〕相近的概念有制造管理、生产管理、生产与运作管理、作业管理、运作管理等，它们的名称之所以不同，实际上是反映了这一学科的开展过程。与工业化联系在一起的有形产品，可称为“Production”或“manufacturing”,对应的〔productionManage-ment〕，如：汽车、生产等提供效劳的活动称为“operations”,运作/运营管理〔OperationsManagement〕前言

——运营管理的概念与内容11运营管理定义〔1〕运营管理〔OM〕是对运营过程的方案、组织、实施和控制，是对生产和提供公司主要产吕和效劳的系统进行设计、运行、评价和改进，是与产品生产和效劳创造密切相关的各项管理工作的总称。前言

——运营管理的概念与内容12运营管理〔OM〕是对主要经营活动的管理，即组织和控制为客户提供商品或效劳中的最根本的经营活动(Managementofmainbusinessactivity:theorganizingandcontrollingofthefundamentalbusinessactivityofprovidinggoodsandservicestocustomers).运营管理定义〔2〕前言

——运营管理的概念与内容13运营管理〔OM〕就是对创造和提供公司根本产品和效劳的各个系统的设计、运行和改进。(Operationsmanagement(OM)isdefinedasthedesign、operationandimprovementofthesystemsthatcreateanddeliverthefirm’sprimaryproductsandservices)运营管理定义〔3〕前言

——运营管理的概念与内容14现在的趋势是将生产和提供效劳的活动均称为“运营”，生产管理也就演化为运营管理〔operationmanagement〕,也有的称之为“生产与运作管理”“ProductionandOperationManagement”前言

——运营管理的概念与内容15二、运营管理的根本概念

2、企业价值链〔VCM〕每一企业都是设计、生产、销售、交货和对产品起辅助作用的各种活动的集合体。所有这些活动都可以用一个价值链〔VCM〕表示。价值链把企业的活动分成主要活动〔PrimaryActivities〕和支持活动〔SecondaryActivities〕两大类。企业价值链〔VCM〕----就是创造和提供公司根本产品和效劳并实现增值的各个系统的集合前言

——运营管理的概念与内容16房地产企业价值链支持活动主要活动公司基础建设（一般管理、会计、财务、成本、战略计划）人力资源管理（招聘、培训、发展）技术开发（研究和发展产品和流程的改进，新技术研究）采购、报建（原材料采购、设备供应、手续提供）立项策划设计施工竣工销售服务利润前言

——运营管理的概念与内容17企业价值链〔VCM〕运营管理〔OM〕就是对创造和提供公司根本产品和效劳的各个系统的设计、运行和改进。企业价值链〔VCM〕就是创造和提供公司根本产品和效劳并实现增值的各个系统的集合。运营管理〔OM〕就是企业价值链上的各个系统的设计、运行和改造前言

——运营管理的概念与内容18二、运营管理的根本概念

3、基于企业价值链的运营管理企业的运营管理〔OM〕就是通过企业价值链上各项活动进行分析和设计，强化主要业务流程，协调企业活动并不断优化，从而创造和提供增值的产品和效劳，在满足客户价值需求的同时降低产品和效劳本钱，获得和提高企业竞争优势前言

——运营管理的概念与内容19运营管理的对象和内容运营管理的目标运营管理的原那么运营管理的执行者前言

——运营管理的概念与内容20

运营管理的对象运营管理的对象是运营过程和运营系统。运营过程是一个投入、转换、产出的过程，是一个劳动过程或价值增加的过程，它是运营管理的第一大对象，运营管理必须考虑如何对这样的生产运营活动进行有效的组织和控制前言

——运营管理的概念与内容211、企业价值链的各个系统的设计2、企业价值链的各个系统和运行3、企业价值链的各个系统和改进运营管理的内容前言

——运营管理的概念与内容22第一：不断满足客户需要。〔性能、价格、时间……〕第二：有效利用资源。〔人员、材料、运辅、库存、设备、场地……〕运营管理的目标提升产品价值、实现战略目标；降低本钱，提高效率——提升企业核心竞争力前言

——运营管理的概念与内容23运营管理的原那么树立整体思想，追求协调下的均衡运营过程标准化、标准化、流程化坚持量化的管理与控制前馈控制与反响控制相结合刚性与柔性相结合充分利用信息平台前言

——运营管理的概念与内容24运营管理的执行者首席运营官〔ChiefOperatingOfficer,缩写COO，又称营运长〕，主要负责企业的日常营运，辅助CEO〔ChiefExecutiveOfficer〕的工作；负责企业的运营管理，对CEO负责，不对企业的开展趋势负责。COO在某些公司中同时任职总裁，但他们通常是常务或资深的副总裁一般来讲，COO负责公司职能体系的建设，并代表CEO处理企业日常职能事务。如果公司未设有总载职务，那么CEO还要承担整体业务管理的职能，主管企业营销与综舍业务的职能公司整个的销售策略与政策，组织生产经营活动，协助CEO制定公司的业务开展方案前言

——运营管理的概念与内容25运营管理的执行者其化运营管理执行者运营总监运营管理部经营管理部方案财务部总经理办公室行政部董事长秘书前言

——运营管理的概念与内容26组织制定公司全年、半年、季度和月工作方案提出内部管理机构设置及岗位设立方案组织拟订公司的业务标准和运营流程组织建立各部门业绩评估体系，对部门和主管进行考评协调各部门之间的工作关系主持召开日常运营会议，跟踪、检查、协调各职能部门的工作组织建立各部门的绩效评估体系，对各部门和主管进行考评…………运营管理的主要职责前言

——运营管理的概念与内容27组织制定公司全年、半年、季度和月工作方案提出内部管理机构设置及岗位设立方案组织拟订公司的业务标准和运营流程组织建立各部门业绩评估体系，对部门和主管进行考评协调各部门之间的工作关系主持召开日常运营会议，跟踪、检查、协调各职能部门的工作组织建立各部门的绩效评估体系，对各部门和主管进行考评…………运营管理的主要职责前言

——运营管理的概念与内容281、房地产企业产品开发与销售价值链的各个系统的设计2、房地产企业产品开发与销售价值链的各个系统的运行3、房地产企业产品开发与销售价值链的各个系统的改进房地产企业运营管理的内容前言

——运营管理的概念与内容29一、房地产企业运营管理的现状与特点二、房地产企业运营管理与工程方案管理的关系三、房地产企业运营管理的原理前言

——房地产企业运营管理综述30一、房地产企业运营管理的现状与特点很多房地产企业中普通存的现象：部门职能不清，相互推诿，交叉工作难协调岗位职责不明，干好干坏说不清授权不清，不知该不该做主单个工程做得很好，但多工程运作问题不断总有忙不完的事情，但不知道在忙什么，为什么忙？同样的问题重复发生不断地处理问题但总也处理不完换一个领导换一种做法越级指挥，方案天天变制度流程一大堆，形同虚设员工不断抱怨，虽然收入越来越高满意度却越来越低客户投诉不断-----出现这种现象的根本原因在于企业在开展的过程中并未形成一套标准化的运营管理体系，这样的企业据统计占行业的80%。前言

——房地产企业运营管理综述31认识误区：认为运营管理就是工程方案管理最新难题：多工程跨区域开发的企业方案和目标如何保证前言

——房地产企业运营管理综述32二、房地产企业运营管理与工程方案管理的关系〔一〕运营与工程〔二〕工程管理简介〔三〕运营管理与工程管理的区别〔四〕运营管理与工程方案的关系前言

——房地产企业运营管理综述33〔一〕运营与工程工作性质与内容的不同工作环境与方式的不同组织与管理上的不同前言

——房地产企业运营管理综述34〔二〕工程管理简介工程的定义：对确定性对象按限定时间，费用和质量标准完成的一次性任务。“工程管理就是指把各种系统、方法和人员结合在一起，在规定的时间、预算和质量目标范围内完成工程的各项工作，有效的工程管理是指在规定用来实现具体目标和指标的时间内，对组织机构资源进行方案、引导和控制工作。”----美国工程管理学会<工程管理知识体系纲要>前言

——房地产企业运营管理综述35工程管理框架图工程干系人的需要和期望9大知识领域核心功能范围管理时间管理本钱管理质量管理人力资源管理沟通管理风险管理采购管理工程管理工具工程管理技术9大知识领域辅助功能前言

——房地产企业运营管理综述36工程管理简介：中国工程管理知识体系框架前言

——房地产企业运营管理综述37〔三〕运营管理与工程管理的区别前言

——房地产企业运营管理综述38〔四〕运营管理与工程方案的区别前言

——房地产企业运营管理综述39多工程公司企业管理的三个层次开展目标工程开发运营体系战略管理项目管理运营管理前言

——房地产企业运营管理综述40确定需要项目选择项目计划项目执行项目控制项目评估项目结束定义计划实施收尾工程的生命周期前言

——房地产企业运营管理综述41房地产企来产品开发与销售价值链的主要系统和支持、保证、控制价值链的支持系统主要系统：立项、筹划、设计、施工、竣工、销售支持系统：人力资源、财务、行政、本钱、采购、技术、报建房地产企业运营管理就是对以上各个系统进行设计、运行和改进、以实现工程开发的增值，提高效率、降低本钱，提升企业的核心竞争力。前言

——房地产企业运营管理综述42三、房地产企业运营管理的原理〔一〕房地产企业价值链〔二〕房地产运营管理体系中的各项活动/子系统前言

——房地产企业运营管理综述43〔一〕房地产企业价值链支持活动主要活动公司基础建设（一般管理、会计、财务、成本、战略计划）人力资源管理（招聘、培训、发展）技术开发（研究和发展产品和流程的改进，新技术研究）采购、报建（原材料采购、设备供应、手续提供）立项策划设计施工竣工销售服务利润前言

——房地产企业运营管理综述44〔二〕房地产运营管理体系中的各项活动/子系统房地产企业产品开发与销售价值链的主要系统和支持、保证、控制价值链的支持系统：主要系统：立项、筹划、设计、施工、竣工、销售。支持系统：人力资源、财务、行政、本钱、技术、采购、报建。房地产开发价值链（ValueChain）业务规范运营组织运营管理公司的运营组织、业管标准和运营流程均围绕房地产开发价值链建立并用作于房地产开发价值链前言

——房地产企业运营管理综述45第一讲：房地产企业运营管理的体系设计房地产企业运营管理体系模型房地产企业运营组织系统的设计房地产企业业务标准系统的设计房地产企业运营流程系统的设计房地产企业运营管理体系的设计常见问题46公司发展战略价值观使命愿景Vision希望未来成为什么样的企业Mission明确企业的客户是谁？将为客户提供什么样的效劳Values公司在追求目标时使用的准那么Strategy公司的开展规划房地产企业的战徊金字塔房地产企业运营管理的体系设计

——房地产企业运营管理体系模型47企业组织架构运营组织系统业务标准系统运营流程系统企业战略企业运营战略企业运营管理体系房地产企业运营管理的体系设计

——房地产企业运营管理体系模型48运营战略运营组织系统部门职能岗位岗位职能业务规范系统开发设计成本工程营销物业行政人事财务运营流程系统项目论证项目策划设计管理招标采购工程管理企业发展的战略运营管理战略房地产企业运营管理的体系设计

——房地产企业运营管理体系模型49一、房地产企业战略指引下的组织架构二、设计组织架构下的部门职能三、合理设计各部门岗位岗位职责及权责划分四、组织系统文件的设计方法和设计要求房地产企业运营管理的体系设计

——房地产企业运营组织系统的设计50一、房地产企业战略指引下的组织架构按照现代管理理论企业管理一般按职能分工，其中最其本的也是最主要的职能是财务会计、技术、生产运营、市场营销和人力资源管理。分工的职能既是独立的又是相互依赖的，正是这种相互依赖和配合才能实现企业的经营目标。企业的经营活动是这些职能有机联系的一个循环往复的过程。房地产企业运营管理的体系设计

——房地产企业运营管理体系模型51四种架构图职能式工程式弱矩阵式强矩阵式房地产企业运营管理的体系设计

——房地产企业运营管理体系模型52职能式执行主管职能主管职能主管职能主管职员职员职员职员职员职员职员职员职员适用于规模较小的，以技术为主的工程。不适用于时间限制性强或比照变化快速相应的工程工程协调房地产企业运营管理的体系设计

——房地产企业运营管理体系模型53工程式执行主管职能主管职能主管职能主管职员职员职员职员职员职员职员职员职员工程协调适用于包括多个相似单个工程的单位或组织以及长期的大型的重要的和复杂的工程。房地产企业运营管理的体系设计

——房地产企业运营管理体系模型54矩阵式—弱矩阵执行主管职能主管职能主管职能主管职员职员职员职员职员职员职员职员职员工程协调房地产企业运营管理的体系设计

——房地产企业运营管理体系模型55矩阵式-平衡式执行主管职能主管职能主管职能主管职员职员职员职员职员职员职员职员项目经理工程协调房地产企业运营管理的体系设计

——房地产企业运营管理体系模型56强矩阵式执行主管职能主管职能主管职能主管职员职员职员职员职员职员职员职员项目经理项目经理主管项目经理项目经理项目经理工程协调房地产企业运营管理的体系设计

——房地产企业运营管理体系模型57矩阵型-复合式执行主管职能主管职能主管职能主管职员职员职员职员职员职员职员职员项目经理项目经理主管项目经理项目经理项目经理工程A协调工程协调房地产企业运营管理的体系设计

——房地产企业运营管理体系模型58股东大会董事会总裁监事会董事会秘书公司投资、财务委员会和外部行业专家顾问等行政管理部人力资源部经营管理部企业发展部技术管理部财务管理部北京金地房地产开发有限公司深圳市金地物业管理有限公司上海金地房地产开发有限公司深圳市金地置业顾问有限公司深圳金地房地产开发有限公司

武汉金地房地产开发有限公司

金地集团组织架构图房地产企业运营管理的体系设计

——房地产企业运营管理体系模型59董事长总经理技术发展委员会公司投资地产项目以项目经理制执行总经办计划部行政部档案室公关部见下页华润集团组织架构图房地产企业运营管理的体系设计

——房地产企业运营管理体系模型60华润集团组织架构图接上页财务部资金管理中心研发部经营部工程管理部招标采购中心合同预算部网络部人力资源部法务部客服中心市场研究、土地谈判、前期筹划规划局、立项、证照办理总建筑师负责，每个工程实行责任建筑师制总工负责制设计管理部合同起草、审核、执行、监约，做工程预算信息化平台建立维护凤凰城华亭嘉园优仕园翡翠城成都翡翠城华润俱乐部华润特点：1、公司所有工程影响由华润置地经济公司承担。专业化与职业化，形成内部市场化运作2、实行工程经理制、总工负责制、建筑师责任制3、市场反响较慢，管理队伍年轻化4、华远分流人才，内伤较大5、资金、品牌、规划有优势6、逐渐形成自己开发模式，如凤凰城工程和翡翠城工程房地产企业运营管理的体系设计

——房地产企业运营管理体系模型61董事长总经理总经办万科周刊秘书处档案室行政部财务管理中心资金结算中心建筑研究中心工程管理部企划部管理总部物业管理部人力资源部审计法务部监事长投资决策中心区域项目利润中心成本费用中心大连万科天津万科北京万科深圳万科武汉万科南京万科沈阳万科财务部营销部工程管理部综合部分管成本财务分管营销分管工程、规划设计、采购。预算人力资源、行政、信息等功能集合万科集团房地产企业运营管理的体系设计

——房地产企业运营管理体系模型62万科组织架构特点：最早提出职业经理人理念的企业，倡导职业化管理管理较标准集团本部为投资决策中心，从事战略高度事宜各地区为法人治理机制企业，通过产权控制分公司授权较大，机构尽量简单，总部提供支持和监约功能人力资源管理非常重视，强调人员的轮岗和晋升，职业生源较好，薪酬较低，强调职业生涯的开展房地产企业运营管理的体系设计

——房地产企业运营管理体系模型63运营组织系统的设计原那么合理处理好集中和分散的关系明确各部门之间的定位和权责界定及划分分析各部门在运营流程中发挥的职能确定各部门与其它部门沟通协调关系确定各部门权利与行编写各部门的部门职能分析各岗位工作饱满程度因岗设人与因人设岗相结合确定部门各岗位名称及根本工作内容部门定岗定编时需要对公司短其与长期战略综合考虑公司织织架构公司发展战略各部门权力与责任各部门岗位定编部门各岗位职责确定房地产企业运营管理的体系设计

——房地产企业运营管理体系模型64责权明确原则兼顾发展原则精干高效原则战略导向原则以战略为核心的运营组织系统设计基于公司战略，自上而下进行设计力求机构简练，人员精干，从简单到专业管理效率高，保持竞争力。基于现状的管理成熟度、组织的开展阶段及管理能力，同时兼顾未来的开展需要。每一管理层次、部门、岗位的责任权利都明确和对应。房地产企业运营管理的体系设计

——房地产企业运营管理体系模型运营组织系统的设计原那么65部门职能----例：本钱部、采购部各企业部门的名称和职责划分往往不同，但根本管理与业务工作内容必须齐全，才能到达运营管理要求。房地产企业运营管理的体系设计

——房地产企业运营管理体系模型二、设计组织架构下的部门职能66岗位职责----例：本钱部、采购部本钱部经理岗位职责预算工程师岗位职责采购部经理岗位职责合约工程主管岗位职责合约物资主管岗位职责合约营销主管岗位职责本钱管理事务员岗位职责三、合理设计各部门岗位职责及权责划分房地产企业运营管理的体系设计

——房地产企业运营管理体系模型671、市场调查和供方管理工作：1.1负责了解各施工单位的资质状况、施工业绩、报价水平及任务饱和情况;1.2负责组织对供方〔施工队伍、设计单位、广告商等〕的资质进行考察，建立合格供方名录；1.3负责定期对材料设备市场进行考察，动态掌握材料设备的市场信息；1.4负责编制或汇总供方市场考察报告评分表和材料市场考察报告；1.5负责建立材料市场信息库，为相关部门提供最新的市场价格信息。2、招投标及合同管理2.1负责编制工程整体施工招标方案及方案；2.2负责组织设计招投标工作；2.3负责组织工程招投标工作；2.4负责组织工程监理的分判；2.5负责组织营销广告包装业务的分判工作；2.6负责对投标单位资格审核；2.7负责对部门起草的合同文件进行解释，建立和完善招投标及合同文件的标准版本。3、甲供材料和装饰材料的管理3.1负责编制公司甲供材料的进度方案；3.2负责物资采购；3.3负责协助设计部提供装饰材料和其它需送样报审物资的样品。范例：采购部部门管理职能房地产企业运营管理的体系设计

——房地产企业运营管理体系模型68范例：本钱部经理岗位职责1、全面负责本钱部工作，直接对主管副总经理或总经理负责，承担本部门领导责任；2、制定本部门的工作方案和目标，负责本部门工作职责的落实和各项工作方案的执行，保证部门高效、有序的进行；3、组织部门预算专业人员开展工程各建设阶段的本钱控制工作，合理确定和有效控制工程造价，通过动态控制实现本钱控制目的；4、组织部门开展市场调查和研究，收集各类材料与工程造价信息，进行技术经验分析，坚持数据积累；5、确认和签署部门发出的重要造价文件，如结算等，配合公司完成三算单办理等重大事项；6、负责组织部门管理制度与业务标准的建立，并与公司及相关部门的有关制度衔接，保证部门制度合理有效。房地产企业运营管理的体系设计

——房地产企业运营管理体系模型69范例：预算工程师岗位职责1、在部门经理的领导下，完成工程在各阶段：方案建议阶段、初步设计阶段、施工图设计阶段、招投标阶段、合同实施阶段、以及竣工等阶段所相应的投资估算书、预算书、概算书、工程量清单、结算书等的编制。2、接受参加专业培训、更新知识、提高业务水平。3、及时掌握工程工程进展的状况，对承包商报送的工程形象进度进行审核，提出付款额的建议。〔仅限工程部的预算工程师〕4、对不同的设计及材料进行本钱研究，并向现场工程师或设计单位提出本钱建议，协助他们在投资限额范围内进行设计或设计变更。5、工程进行期间，定期制定本钱估算报告书，反映施工中存在的问题及支付的情况，就工程变更的大约费用，向公司有关领导及相关部门提出建议。6、审核工程变更清单，与承包商达成费用上的增减协议。审核合同以外的新增材料单价。房地产企业运营管理的体系设计

——房地产企业运营管理体系模型70范例：本钱管理中心总监职位说明书房地产企业运营管理的体系设计

——房地产企业运营管理体系模型71范例：本钱部、采购部权限划分本钱管理权限划分招标采购事务权限划分1、规划设计招标与合约权限划分2、营销事务招标与合约权限划分3、工程合约与招标权限划分房地产企业运营管理的体系设计

——房地产企业运营管理体系模型72范例：规划设计招标与合约权限划分房地产企业运营管理的体系设计

——房地产企业运营管理体系模型73范例：营销事务招标与合约权限划分房地产企业运营管理的体系设计

——房地产企业运营管理体系模型74范例：工程合约与招标权限划分房地产企业运营管理的体系设计

——房地产企业运营管理体系模型75四、组织系统文件的设计方法和设计要求组织标准系统的设计方法明确战略定位：开发地区范围、预期规模、经营思想〔求快、求大、求精〕设置管理模式：管理层级划分〔二级OR三级〕设计组织架构：包括部门及职能、岗位及职责划分管理权限：即各项业务的审批授权组织标准系统的设计要求管理层级与部门职责配置可支持高效运营适度授权、防范风险总之：寻求风险与效率的最正确平衡点房地产企业运营管理的体系设计

——房地产企业运营管理体系模型76组织系统标准体系的设计原那么以组织系统为根底广与深原那么制度导向原那么实现经营目标为原那么共享互补原那么分与合原那么管理制度的制定必须能够表达“分”与“合”原那么，对管理权限有收有放，既集中于集中的管理，又兼顾横向的管理创造综合效应，到达资源共享，优势互补，互相推动，有效提高效率，降低管理本钱管理制度、管理规定和管理方法，必须确保各核心业务实现经营目标，为实现公司战略开展目标做出奉献，随着组织的重大战略调整而调整管理制度的要表达“广”的原那么，即制度应该最大限度的覆盖全公司所有局部，也要表达“深”的原那么，即必须明确和详细以制度为导向，建立一套完整的、标准化的系统，淡化管理者个人的因素，加强制度的约束力房地产企业运营管理的体系设计

——房地产企业运营管理体系模型77组织系统文件的建立过程现状诊断〔WHY〕制定目标〔WHERE〕组织人员〔WHO〕明确方案〔WHEN〕文件架构与关键内容确定〔WHAT〕编制与评审/培训与应用〔HOW〕房地产企业运营管理的体系设计

——房地产企业运营管理体系模型78与其他部门的交叉内容必须有效衔接，共同确定系统文件的详细程度与技能及培训程度相适应并非越细越好，关键能明确要求，发挥作用能够自我完善，即文件自身有完善机制需要持续改进房地产企业运营管理的体系设计

——房地产企业运营管理体系模型79统一规划文件的格式：

手册封面文件目录文件编号文件版号纸张字体字号LOGO房地产企业运营管理的体系设计

——房地产企业运营管理体系模型80三、房地产企业业务标准系统的设计〔一〕业务标准系统的内容〔二〕业务标准系统的设计过程与工作协调〔三〕业务标准系统文件手册的建立要求其中，第〔二〕、〔三〕项内容同运营组织系统，不再重复房地产企业运营管理的体系设计——房地产业务标准系统的设计81〔一〕业务标准系统的内容业务管理体系的设计原那么公司开展战略公司组织架构各部门管理制度各部门管理规定各部门管理方法管理制度是公司总体的管理要求，全面和概括性地说明各部门对所管理内容的根本标准要求；管理规定用于标准有关部门各项具体业务内容，是对管理制度的要求的落实；部门的管理方法是比照较复杂的某项业务的操作过程、方式方法等的详细说明，并表达对具体业务工作的深度要求与成果标准，是对管理规定的补充和细化房地产企业运营管理的体系设计——房地产业务标准系统的设计82房地产企业运营管理的体系设计——房地产业务标准系统的设计83关于业务标准系统分类的说明制度也可称为：条例、规章规定也可称为：规那么、准那么、原那么、标准、规程方法也可称为：方法、细那么、指引〔指引与程序一般质量管理体系中专指描述流程的企业公文〕房地产企业运营管理的体系设计——房地产业务标准系统的设计84四、房地产运营流程系统的设计〔一〕运营流程系统的内容〔二〕系统的设计过程与工作协调〔三〕运营流程系统文件手册的建立房地产企业运营管理的体系设计

——房地产运营流程系统系统的设计85对流程负责而不是部门职能负责，减少不增值的活动及内部的重复流转，减少报告层级流程的接口，适当采取集中评审方式进行决策，减少过程环节，对员工进行充分的操作技能培训高效性原那么有效性原那么明确流程关键点及关键控制点的作业方法及要求，对薄弱环节进行有效管控，并监控流程的执行战略导向原那么根据公司战略确定及组织目标，将组织目标与相关流程对应以提升公司核心竞争力充分考虑内外部可能存在的不确定因素以及可能的变化，流程设计既要考虑现状的实用性又具有适度的超前性持续性原那么基于房地产开发价值链房地产企业运营管理的体系设计

——房地产运营流程系统系统的设计〔一〕运营流程系统的内容86阶段1阶段2开发设计工程营销部门职能驱动的运营认同流程、但部门职能占据主导的运营开发设计工程营销阶段3以流程驱动的运营设计管理工程管理工程论证工程论证工程管理设计管理房地产企业运营管理的体系设计

——房地产运营流程系统系统的设计87案例——流程清单房地产企业运营管理的体系设计

——房地产运营流程系统系统的设计88案例——流程清单房地产企业运营管理的体系设计

——房地产运营流程系统系统的设计89案例——流程清单房地产企业运营管理的体系设计

——房地产运营流程系统系统的设计90案例——流程清单房地产企业运营管理的体系设计

——房地产运营流程系统系统的设计91案例——流程清单房地产企业运营管理的体系设计

——房地产运营流程系统系统的设计92案例——流程清单房地产企业运营管理的体系设计

——房地产运营流程系统系统的设计93案例——流程清单房地产企业运营管理的体系设计

——房地产运营流程系统系统的设计94案例——流程清单房地产企业运营管理的体系设计

——房地产运营流程系统系统的设计95基于房地产开发价值链运营流程系统业务流程业务流程是指产品实现流程，例如：市场调研流程产品开发流程施工管理流程销售流程包括房地产开发产生受益的核心作业管理支持流程支持流程为其它流程提供根本的框架和底层根底没有这些管理支持流程，核心流程不可能有效运作客户立项阶段流程筹划阶段流程设计阶段流程发包阶段流程施工阶段流程竣工阶段流程本钱管理流程人力资源管理流程财务预算流程……房地产企业运营管理的体系设计

——房地产运营流程系统系统的设计96***地产流程工程流程文件清单73个房地产企业运营管理的体系设计

——房地产运营流程系统系统的设计97***地产流程工程流程文件清单73个房地产企业运营管理的体系设计

——房地产运营流程系统系统的设计98***地产流程工程流程文件清单73个房地产企业运营管理的体系设计

——房地产运营流程系统系统的设计99***地产流程工程流程文件清单73个房地产企业运营管理的体系设计

——房地产运营流程系统系统的设计100***地产流程工程流程文件清单73个房地产企业运营管理的体系设计

——房地产运营流程系统系统的设计101***地产流程工程流程文件清单73个房地产企业运营管理的体系设计

——房地产运营流程系统系统的设计102***地产流程工程流程文件清单73个房地产企业运营管理的体系设计

——房地产运营流程系统系统的设计103***地产流程工程流程文件清单73个房地产企业运营管理的体系设计

——房地产运营流程系统系统的设计104〔二〕系统的设计过程与工作协调运营流程系统的设计原那么有效性(Effective)高效性(Efficient)适应性(Adaptable)有效性强调的是结果即结果有效，是指达成高绩效的流程目标的程度，卓越的流程应该能够实现预期的绩效目标，这就要求“做正确的事情”高效性强调的是过程即过程效率，是指以最低的本钱或的有效的结果，这就要求“正确地做事情”适应性强调的是持续即持续适应，是指在不同的环境下〔内外部环境〕能够保持有效和高效〔一定的流程宽度和灵活性〕房地产企业运营管理的体系设计

——房地产运营流程系统系统的设计105第一阶段，业务关系的清晰化第二阶段，实现流程运营的标准化第三阶段，过程及结果的标准化，量化衡量指标第四阶段，正式形成流程文件房地产企业运营管理的体系设计

——房地产运营流程系统系统的设计106——运营流程系统文件不能覆盖所有的业务要求——必要时需要业务标准文件的支持——标准文件强调的是能做什么，不能做什么，流程文件关注的是如何做房地产企业运营管理的体系设计

——房地产运营流程系统系统的设计107案例1——集团公司本钱管理的职能管理职能：经营层面：立项与资金审批，经营目标确定〔集团确定收益要求及时间〕管理层面：人力资源与考核〔针对下派人员，包括总经理、总监、建筑、财务、本钱部经理、学生招聘与培养〕；统一架构、管理制度与流程、作业指导业务层面：管理、监控与效劳房地产企业运营管理的体系设计

——房地产运营流程系统系统的设计108案例1——集团公司本钱管理的职能具体操作：目标评审〔立项及方案阶段——审批〕动态监控〔集团本钱月报〕参与重大招标〔铝合金、总包、电梯〕战略采购〔与技术部协作〕地区本钱基准〔考察分析，与地方一起〕标准合同、招标文件本钱控制研究〔设计阶段、含钢量〕信息化平台建设与推广工程年度月度检查评分〔评分表〕房地产企业运营管理的体系设计

——房地产运营流程系统系统的设计109

五、房地产集团企业运营管理的特殊性

房地产企业运营管理的体系设计

——房地产企业集团运营管理的特殊性110集团公司的组织架构公司性质：工程——公司——区域——集团管理定位：运行管理、战略管理、财务管理公司规模：从小到大，机构从简单到复杂开展阶段：初识——扩张——稳定——提升房地产企业运营管理的体系设计

——房地产企业集团运营管理的特殊性111三种形式：运营管控：组织与工程运营相关的环节战略管控：主要资源：人、财、工程财务管控：投资与财务如何确立：形成过程：工程——公司——区域——集团授权程度：先集权、后放权取决因素：区域性与管理能力，效率与控制力房地产企业运营管理的体系设计

——房地产企业集团运营管理的特殊性112

六、房地产企业运营管理体系的设计常见问题

房地产企业运营管理的体系设计

——房地产企业运营管理体系的设计常见问题113脱离实际，追求大而全没有及时清理归集没有及时培训导入，导致无法完全利用没有及时补充与升级沿袭以人为法的做法，人不同标准、流程就不同房地产企业运营管理的体系设计

——房地产企业运营管理体系的设计常见问题114运营管理体系设计总结完整的运营管体系要具备适用性、针对性、可操作性和持续性预期目标适用性针对性可操作性持续性适用于企业情况基于内外部环境基于现状管理能力基于现状专业能力针对企业薄弱环节针对现状问题对现状充分了解研究有效的改进建议能够得到执行详细的文件目录可操作的表格设计简单高效的流程以企业战略为导向借鉴先进企业经验适度前瞻设计监控保障体系房地产企业运营管理的体系设计

——房地产企业运营管理体系的设计常见问题115房地产企业运营管理的体系设计

体系运行的根本原理运营的方案管理运营的目标管理第二讲：房地产企业运营管理的系统进行116一、体系运行的驱动方式二、体系运行的一般过程房地产企业运营管理的系统进行

——体系运行的根本原理117一、体系运行的驱运方式〔一〕目标管理：引导一系列经营、管理活动〔二〕方案管理：落实和协调各项经营、管理活动房地产企业运营管理的系统进行

——体系运行的根本原理118二、体系运行的一般过程环境条件目标与方案实际进度与状况建立目标与计划PLAN项目实施DO检查对比CHECK做出调整ADJUST各层级子系统的PDCA循环房地产企业运营管理的系统进行

——体系运行的根本原理119一、房地产企业方案管理体系的构成二、方案的形成三、方案的跟踪与监控四、方案的调整房地产企业运营管理的系统进行

——运营的方案管理120一、房地产企业方案管理体系的构成公司经营方案业务管理方案工程开发相关方案各业务部门工作方案专项业务开展方案工程关键节点方案工程建设方案工程广告推广方案工程营销方案工程及费用开支方案销售回款方案融资方案房地产企业运营管理的系统进行

——运营的方案管理121二、方案的形成方案形成的一般过程：自上而下与自下而上方案的编制、评审、决策与下达方案管理的责任部门方案编制的依据各类方案编制的时间各项方案编制的深度要求房地产企业运营管理的系统进行

——运营的方案管理122方案形成的一般过程：1、每一级方案自上而下提出节点要求〔由上级或上游方案控制〕2、自下而上编制方案满足节点要求3、反反复复多个来回的磨合方案的编制、评审、决策与下达1、责任部门牵头，相关部门配合2、评审方式：由集团业务部门、上级主管领导以会议或会签方式3、达不成一致意见时，授权的决策人确定，但不应违反责权对等原那么4、正式审批与下达方案管理的责任部门：围绕方案工作有多种责任:不同类型和深度的方案责任部门不同1、组织与协调部门，如运营部、总经办等2、主导与配合编写：审核与评估部门3、信息管理部门：发布下达方案4、决策机构：管理者或委员会房地产企业运营管理的系统进行

——运营的方案管理123范例：**年工程开发方案汇总表房地产企业运营管理的系统进行

——运营的方案管理124范例：**工程分期开发方案房地产企业运营管理的系统进行

——运营的方案管理125范例：多工程管理的工程方案管理体系图〔一〕公司领导对要开发项目的工作打算公司年度工作计划公司领导对业务发展的工作目标设想工程部年度工作计划项目公司年度工作总进度计划（分布工程深度）项目材料设备供应计划项目施工总进度计划（分项工程深度）项目施工月度计划项目实施月度计划项目工作月度计划月度材料设备供应计划项目工程师月工作计划项目竣工报建项目工程质量进度房地产企业运营管理的系统进行

——运营的方案管理126房地产企业运营管理的系统进行

——运营的方案管理127房地产企业运营管理的系统进行

——运营的方案管理方案编制的依据——各类标准与经验数据1、重视经验数据的积累，特别是自身公司的经验数据，因各公司操作均不相同2、向标杆企业看齐，形成标准3、例：企业工期标准〔住宅工期标准〕128房地产企业运营管理的系统进行

——运营的方案管理范例：万科、中海、公司标准工期与深圳定额工期的比照129房地产企业运营管理的系统进行

——运营的方案管理130房地产企业运营管理的系统进行

——运营的方案管理131房地产企业运营管理的系统进行

——运营的方案管理说明：1.外单位数据来源于《万科深圳区域工程标准工期计算表》、《中海工程开展总体进度方案〔联排、别墅、多层〕》、《深圳市建设工程施工工期标准2006》。由于各单位统计计算的口径不一，本次比照时进行了必要的数据换算、整合2.深圳工期标准中未考虑基坑支护、根底检测、园建道路、入伙整改等工作内容3.万科、中海、公司的标准工期计算中未考虑雨季、假期、场地等工期修正因素132房地产企业运营管理的系统进行

——运营的方案管理范例：标准工期133房地产企业运营管理的系统进行

——运营的方案管理范例：标准工期与实际工期比照134房地产企业运营管理的系统进行

——运营的方案管理135房地产企业运营管理的系统进行

——运营的方案管理136房地产企业运营管理的系统进行

——运营的方案管理范例：公司标准工期137房地产企业运营管理的系统进行

——运营的方案管理138房地产企业运营管理的系统进行

——运营的方案管理139房地产企业运营管理的系统进行

——运营的方案管理140房地产企业运营管理的系统进行

——运营的方案管理141房地产企业运营管理的系统进行

——运营的方案管理各类方案编制的时间1、时间性方案：结合具体时间区间，内容较为丰富，对象为公司、部门等，如月度工作方案，此类方案按时间要求定期编制，每月一日2、工程性方案：工程开发的相关方案，一般是围绕工程的某一专业工作方案，针对整个工程全开发过程，如施工方案、采购方案，在具体条件时编制，且随条件变化而不断调整3、综合性方案：涉及多个部门的专题方案，如资金方案，有时间区间要求，定期编制，具备什么样条件编制到什么程度142房地产企业运营管理的系统进行

——运营的方案管理各项方案编制的深度要求——形成标准模板，例：里程碑方案采购方案模板方案管理体系文件一套143房地产企业运营管理的系统进行

——运营的方案管理范例：**工程里程碑方案144房地产企业运营管理的系统进行

——运营的方案管理范例：**公司**工程合约招标方案145房地产企业运营管理的系统进行

——运营的方案管理146房地产企业运营管理的系统进行

——运营的方案管理147房地产企业运营管理的系统进行

——运营的方案管理148房地产企业运营管理的系统进行

——运营的方案管理149房地产企业运营管理的系统进行

——运营的方案管理150房地产企业运营管理的系统进行

——运营的方案管理范例：方案管理体系文件一套151房地产企业运营管理的系统进行

——运营的方案管理152房地产企业运营管理的系统进行

——运营的方案管理153房地产企业运营管理的系统进行

——运营的方案管理154房地产企业运营管理的系统进行

——运营的方案管理155房地产企业运营管理的系统进行

——运营的方案管理二、方案的跟踪与监控各类管理报告、报表系统实时交互与共享的信息平台会议制度实地检查抽查156房地产企业运营管理的系统进行

——运营的方案管理各类方案管理报告1、部门工作周报月报季报2、工程管理周报月报3、地区公司的经营管理月报4、集团型企业的经营分析报告5、其他报告、报表范例：各级方案编制时间责任图、集团总分析月报、工程管理月报157房地产企业运营管理的系统进行

——运营的方案管理范例：工程管理月报158房地产企业运营管理的系统进行

——运营的方案管理范例：二级控制方案——集团控制〔27节点〕159房地产企业运营管理的系统进行

——运营的方案管理范例：二级控制方案——集团控制〔27节点〕160房地产企业运营管理的系统进行

——运营的方案管理范例：二级控制方案——集团控制〔27节点〕备注：紫色背景为本次增加节点161房地产企业运营管理的系统进行

——运营的方案管理范例：二级控制方案——公司控制〔128节点〕162房地产企业运营管理的系统进行

——运营的方案管理范例：二级控制方案——公司控制〔128节点〕163房地产企业运营管理的系统进行

——运营的方案管理范例：二级控制方案——公司控制〔128节点〕164房地产企业运营管理的系统进行

——运营的方案管理范例：二级控制方案——公司控制〔128节点〕165房地产企业运营管理的系统进行

——运营的方案管理范例：二级控制方案——公司控制〔128节点〕166房地产企业运营管理的系统进行

——运营的方案管理范例：二级控制方案——公司控制〔128节点〕167房地产企业运营管理的系统进行

——运营的方案管理范例：集团总分析月报——工程管理168房地产企业运营管理的系统进行

——运营的方案管理范例：集团总分析月报——工程管理169房地产企业运营管理的系统进行

——运营的方案管理范例：集团总分析月报——预算完成情况170房地产企业运营管理的系统进行

——运营的方案管理范例：集团总分析月报——预算完成情况171房地产企业运营管理的系统进行

——运营的方案管理范例：集团总分析月报——预算完成情况172房地产企业运营管理的系统进行

——运营的方案管理范例：集团总分析月报——预算完成情况173房地产企业运营管理的系统进行

——运营的方案管理范例：集团总分析月报——预算完成情况174房地产企业运营管理的系统进行

——运营的方案管理范例：集团总分析月报——集团内部建设175房地产企业运营管理的系统进行

——运营的方案管理范例：集团总分析月报——集团内部建设176房地产企业运营管理的系统进行

——运营的方案管理范例：集团总分析月报——集团内部建设177房地产企业运营管理的系统进行

——运营的方案管理范例：集团总分析月报——集团内部建设178房地产企业运营管理的系统进行

——运营的方案管理方案的适用性与权威性的平衡关键线路与节点的控制调整管理层级调整的信息沟通方案调控179房地产企业运营管理的系统进行

——运营的目标管理一、房地产企业目标管理体系的构成二、目标的设定三、目标的跟踪与动态反响四、目标的偏差分析五、目标的调整180一、房地产企业目标管理体系的构成以预算管理目标为主导的经营目标1、收入2、支出：本钱、税、费3、利润4、其他指标：收益率、周转率以绩效管理目标为主导的管理目标房地产企业运营管理的系统进行

——运营的目标管理181房地产企业运营管理的系统进行

——运营的目标管理范例：工程预算指标〔经济指标、地价及规划、本钱估算、税费说明、竣工与建安支出方案表、销售配比、销售节奏、销售方案表、现金流量表、收益测算表、年度利润结转方案、敏感分析、地价支付、工程分期〕182房地产企业运营管理的系统进行

——运营的目标管理本钱估算表183房地产企业运营管理的系统进行

——运营的目标管理税费说明184房地产企业运营管理的系统进行

——运营的目标管理工程现金流量表185房地产企业运营管理的系统进行

——运营的目标管理工程利润表186房地产企业运营管理的系统进行

——运营的目标管理工程利润表187房地产企业运营管理的系统进行

——运营的目标管理地价支付188房地产企业运营管理的系统进行

——运营的目标管理地价及规划要点189房地产企业运营管理的系统进行

——运营的目标管理地价及规划要点190房地产企业运营管理的系统进行

——运营的目标管理工程销售方案表191房地产企业运营管理的系统进行

——运营的目标管理范例：**年经营方案——资金方案表192房地产企业运营管理的系统进行

——运营的目标管理范例：**年经营方案——销售结转明细193房地产企业运营管理的系统进行

——运营的目标管理范例：**年经营方案——结转工程建安本钱明细表说明：1、本表反映08年度结转工程的建安本钱情况，分工程填列2、各工程合计建安本钱金额应当与商品房结转表对应科目金额对应3、本表由本钱部负责，其他相关部门协作194房地产企业运营管理的系统进行

——运营的目标管理范例：**年经营方案——营业费用明细表195房地产企业运营管理的系统进行

——运营的目标管理范例：**年经营方案——工程开发方案196房地产企业运营管理的系统进行

——运营的目标管理范例：**年经营方案——财务费用明细197范例：方案管理纲要房地产企业运营管理的系统进行

——运营的目标管理一、目的提高各职能中心〔部门〕制定方案的科室实行，确保公司年度利润目标的顺利完成，逐步标准集团运营管理。二、主要原那么重要节点、进度控制，管理本钱、费用控制、强化执行。三、适用范围集团中国区域各职能中心〔部门〕、各分公司四、主要内容2、中心〔部门〕责任状主要内容各中心〔部门〕根据集团中国区域年度经营方案变质本中心〔部门〕的年度工作方案，并在总经办总体协调后形成目标责任书。198房地产企业运营管理的系统进行

——运营的目标管理199房地产企业运营管理的系统进行

——运营的目标管理200房地产企业运营管理的系统进行

——运营的目标管理201房地产企业运营管理的系统进行

——运营的目标管理3、目标责任书签订各中心〔部门〕年度目标责任书编制完成后，由中心〔部门〕第一负责人和公司分管管理层共同向集团中国区域首席副总经理承诺按时、按质、按量完成方案，并签订目标责任书。4、目标责任书方案的变更除不可抗拒的因素之外，区域内任何中心〔部门〕或个人均无权变更目标责任书中的方案，因任何失误而影响到区域的经营目标，将追究部门负责人和分管管理层的责任。不可抗拒因素〔董事会的决定为主〕产生时，按以下操作进行目标责任书方案变更5、目标责任书的考核各中心〔部门〕的目标责任书签订后，每半年考核一次，由总经办组织执行，同时总经办尽快制定详细的目标责任书考核细那么和奖惩方法。五、此纲要的最终解释权归集团中国区域总经办六、附：目标责任书变更申请表202房地产企业运营管理的系统进行

——运营的目标管理集团中国区域年度目标责任书变更申请表〔2007年〕NO:203房地产企业运营管理的系统进行

——运营的目标管理

二、目标的设定三、跟踪与动态反响四、目标的偏差分析五、目标的调整上述均与方案管理类似，以本钱目标管理的案例说明范例：工程预算指标、全面预算管理指标、各部门年度目标204本钱目标管理的根本模型目标成本（总成本及分项成本）实际成本（总成本及分项成本）项目实施方案建立目标PLAN做出调整ADJUST检查对比CHBCX项目实施DO房地产企业运营管理的系统进行

——运营的目标管理205本钱目标管理的几个阶段新工程开展筹划定位方案或初步施工图设计施工组织与材料采购竣工结算本钱估算〔初始〕本钱测算〔预控〕目标本钱〔开展〕目标本钱调整〔内控〕动态本钱结算本钱分析房地产企业运营管理的系统进行

——运营的目标管理206动态本钱构成动态本钱=未结算合同+已结算合同+非合同性本钱+待发生本钱动态成本已发生成本待发生成本合同性成本非合同性成本已结算合同成本未结算合同成本签约金额变更签证结算调整签约