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投资建议书华MALL195812021/7/13投资建议书华MALL195812021/7/13城市概况介绍安庆市位于安徽省西南部，长江下游北岸，是长江沿岸著名的港口城市。北接安徽省六安市、巢湖市东面与安徽省池州市、铜陵市隔江相望南面以长江与江西省九江市相连西边与湖北省黄梅、蕲春、英山三县相接22021/7/13城市概况介绍安庆市位于安徽省西南部，长江下游北岸，是长江沿岸城市基本数据解读

安庆是一座古城，地处长三角的边缘位置，著名的“黄梅戏之乡”，皖江文化的发源地。新的沿江高速铁路规划将使得这座千年古城进一步拉近与东部沿海地区的距离。安庆市总面积541.3平方公里，总人口613.8万。安庆市市区面积52.11平方公里，市人口约100万。目前安庆市辖3个市辖区、7个县，代管1个县级市：迎江区、大观区、郊区、桐城市、怀宁县、枞阳县、潜山县、太湖县、宿松县望江县、岳西县。安庆已经逐步形成了石油化工、轻纺、机械、建材四大支柱产业（占全市规模以上工业企业总产值的90%以上）。

城市规划显示：2020年安庆市区人口将达到市区人口将达到140万32021/7/13城市基本数据解读

安庆是一座古城，地处长三角的边缘位置，著名安庆市区分四大区域分别是：迎江区、大观区、宜秀区以及开发区，其中以迎江区的老城中心区域商业氛围最为浓厚，成熟社区众多，交通便利。安庆市市区区域划分

42021/7/13安庆市区分四大区域分别是：迎江区、大观区、宜秀区以及开发区，城市地位：安庆在皖江九市中有着重要的地位，承接东部产业转移的优势、潜力十分明显：1.安庆地处三省交界，区域中心，具有承东启西、接转产业的独特区位条件；2.安庆资源丰富，潜力巨大，具有规模承接、集聚发展的承载能力；3.安庆特色鲜明，优势突出，具有配套承接、互补发展的产业基础；4.安庆主动融入，积极承接，已经在承接产业转移的实践中取得了初步成效解析：建设皖江城市带承接转移示范区，是安庆市加快追赶跨越的难得机遇，据安庆市政府规划，安庆将更加注重政策引导、拓展承接平台、集群承接、创新承接方式，将把安庆建设成为长江中下游开放型、多功能的现代化综合性城市和区域中心城市。

1.1城市地位及交通

52021/7/13城市地位：1.1城市地位及交通

52021/7/13安庆汽车发往的周边主要景点及城市和它们的距离合福高铁通过安庆境内解析：随着皖江城市带的发展，安徽的南部的交通状况在升级，高速公路体系的不断完善，安庆的交通在飞跃向前发展，交通的改善必将成个城市发展的助推力。1.2安庆城市交通状况

安庆到各大城市、景区之间的距离安庆合肥196公里安庆芜湖150公里安庆黄山230公里安庆南京300公里安庆武汉370公里安庆上海500公里62021/7/13安庆汽车发往的周边主要景点及城市和它们的距离1.2安庆城市1.安庆有着很多知名企业和高等学府，与长江毗邻，是安徽重要的港口城市。2.安庆市皖江城市带的核心城市，有着举足轻重的地位，发展前景乐观。3.历史悠久，人文荟萃，有着丰厚文化气息。4.城市地理位置优越，位于皖江城市带转移中心点.二.安庆市基本状况小结

72021/7/131.安庆有着很多知名企业和高等学府，与长江毗邻，是安徽重要的经济迅猛发展的势头为安庆加快产业结构调整和促进消费市场的快速发展提供动力三.城市经济据官方统计，安庆市GDP总额、增速逐年递增。2009年GDP达820亿元，增长速度高达16.35%，这表明安庆经济处于高速发展时期，总量增长的同时速度也在加快。82021/7/13经济迅猛发展的势头为安庆加快产业结构调整和促进消年份20072008200920102011年GDP总额429.98495.68587.66704.72820年增长速率12.5%15.2%18.6%19.8%16.35%20112010200920082007解析：2005-2009年，近5年的安庆市GDP及增长率的数据列表显示，安庆即将进入商业快速成长期(即年GDP规模达到千亿以上），商业需求量进一步加大。92021/7/13年份20072008200920102011年GDP总额42安庆人均GDP以及增长速度

20112010200920082007200620052004年份20042005200620072008200920102011人均GDP单位：元4726505454606942800097141240912596增长率6.2%6.9%8.0%27.1%15.24%21.42%27.74%1.5%安庆市近几年人均GDP都在迅速增长，2011年人均GDP达到12409元，增长速率高达27.74%102021/7/13安庆人均GDP以及增长速度

20112010200920081.持续快速多年的增长，城市消费市场具有深层次开发的前景和发展潜力。2.社会消费品零售总额及其增长速度：2011

社会消费水平

20102009200820112007800600400200100500198.07241.76287.9357.3402.7112021/7/131.持续快速多年的增长，城市消费市场具有深层次开发的前景和发项目处于市中心地段项目区域位置与地块现状

◆项目具体位置：北临华中西路；南接人民路；东至湖心南路；西靠欧景苑。本案122021/7/13项目处于市中心地段项目区域位置与地块现状

◆项目具体位置：本西入口南地界围墙停车场地东侧南地界围墙二期用地北入口北入口内侧华中路与宜城路交口汽车站正面宜城路地块现状：居住氛围浓厚，商业气氛浓厚，以小型低档餐饮和五金批发为主（如华中西路五金一条街）。132021/7/13西入口南地界围墙停车场地东侧南地界围墙二期用地北入口北入口内项目周边交通周边路网项目在安庆市主干道人民路旁，其它东、西、北向有三条支干道：分别为湖心南路路、宜城路、华中西路。项目位置2、项目周边及配套设施华中西路（北）湖心南路（东）

宜城路（西）

人民路（南）142021/7/13项目周边交通周边路网项目位置2、项目周边及配套路名车道到达主商圈时间湖心南路双向四车道开车10分钟人民路双向四车道开车5分钟宜城路双向四车道开车10分钟华中西路双向四车道开车15分钟华中西路和宜城路交叉口道路拓宽为双向六车道，辐射范围约20米;

道路以及与主商圈距离路名车道到达主商圈时间湖心南路双向四车道开车10分钟人类别人流量(包含非机动车)机动车项目附近178人次119辆统计时间：17：45—17：50（5分钟）项目周边车流/人流的统计

周边有1路、3路、4路、9路、12路、13路、14路、15路等多条公交

路线迅达城市各个商业圈。162021/7/13类别人流量(包含非机动车)机动车项目附近178人次119辆统

项目周边配套

项目周边包含金融、通信、药房等便民设施。

具体内容如下：中国工商银行安庆独秀农村商业银行周边的银行聚集让你用最短的时间办理繁杂的金融业务172021/7/13项目周边配套项目周边包含金融、通信、药房等便民设

优势1.项目位于老城区商圈，靠近主商业街。2.周边人流量较大，交通便利，有利于带动整个商业的人流量.劣势1.周边环境较差，很难营造一个中档或高档的大型商业2.人流量虽然较大，但是得不到很好的聚集3.周边人员结构复杂SWOT分析威胁机会1.老城区的改造，有老城商业沉淀做基础

2.安庆现在还没有一个属于现代式的购物中心3.安庆的经济迅速发展，有助于项目发展1.周边已有大型百货商场将是我们

最大的威胁

3、项目的SWOT分析2.新城区也在建大型商业中心，必将会对我们带来冲击182021/7/13优势1.项目位于老城区商圈，靠近主商业街。2.周边人

项目定位192021/7/13项目定位192021/7/13项目定位城市商业单中心向多中心转变的趋势和发展格局，带来不同类型的发展机遇项目市场特征及条件，对项目商业发展的需求构成项目定位的必要条件商业消费特征带来商业业态对目标群体的引导性消费的市场机遇安庆城市化进程加速带来人口的增加和商业业态、品牌的丰富度提升202021/7/13项目城市商业单中心向多中心转变的趋势和

什么样的业态和功能组合能够满足项目作为城市级商业中心的定位目标和消费升级目标，并满足留住消费的需求？？目前商圈状况老城商业中心：主要以各层次零售为主，缺乏大型的满足消费者全方位购物、休闲娱乐，交际交往的新型业态。老城商业中心零售老大的商业地位难以撼动，为此：项目应避开老城区主要以中高端零售为主的业态，构建全新的业态，以家庭型和孩子型和满足青年消费为主，辅之以聚合性的餐饮、休闲、娱乐业态，满足城市消费升级，留住城市中产和青年消费，打造一个全方位复合生活、交际交往、餐饮娱乐的一站式购物中心。212021/7/13

什么样的业态和功能组合能够满足项目作为城市级商业中心的定由上所述：项目概念定位为：

安庆城市化进程中的典范物业核心计划——打造安庆最具国际视野、最具时尚感、最具活力的城市综合体222021/7/13由上所述：项目概念定位为：核心计划——222021/7/13我们定位必须体现以下六点：□□□□□□是城市级的是城市核心的是具有标志性的具有强烈城市意向的是可回避竞争的是可现实跨越式发展的□□□□□□辐射全安庆市城市的新中心能代表新时代的安庆，城市中的“一级”可辨识，明显别去与其它区域拉开与其他项目的差距采取一切可能的超常规的手段232021/7/13我们定位必须体现以下六点：□□□□□□是城市级的是城市核心的走业态互动、功能复合化、使用全时段的发展战略，通过项目功能体系的建立，规避市场风险.物业类型组合：商业（华MALL+商业街）+公寓+时尚商务酒店+中高端居住以公寓、商业街商铺的售卖老思想项目快速回现，通过华MALL商业和酒店长期持有，为企业长期融资进而实现公司的长运战略.通过自我中心化，打造一个以商业为驱动，复合商务办公、酒店、居住功能、高效率紧凑型都市社区，从而建立新的价值体系，跳出区域市场竞争，形成安庆城市新中心.开发战略：竞争战略：打造以新型业态购物中心+商业街为驱动力的安庆城市新中心。从而重新定义区域认知，实现区域突破，规避竞争.通过全面领先市场的产品，打造安庆前所未有真正的都市现代生活，形成项目核心竞争力。242021/7/13走业态互动、功能复合化、使用全时段的发展战略，以公寓、商业街商业定位方向界定：定位区域级商业中心，项目将致力于成为安庆中产阶层家庭和

时尚青年购物、餐饮、休闲娱乐的综合消费的目的场所。核心价值：为安庆中等收入以上及时尚青年提供具有休闲娱乐氛围的一站式消费场所项目价值定位□以安庆中产收入和时尚青年人群为主□以家庭消费和青年消费为核心□商圈覆盖范围30分钟车程□功能结构的范围（经验值）：购物占40%餐饮占25%娱乐占20%配套占15%商业组合□以大型综合性超市、儿童集合店、居家饰旗舰店和青年消费为核心□补充影院、KTV等娱乐项目□食街和特色餐饮、休闲娱乐成为主要配套主力店□强调家庭化、生活化的氛围□

强调时尚和休闲的城市消费文化消费者沟通消费者252021/7/13商业定位方向界定：定位区域级商业中心，项目将致力于成为安庆中总体商业定位：安庆市区域性商业中心，家庭型一站式购物中心安庆市区域性商业标杆华MALL生