商业招商规划书课件(招商报告)

商规划书202X-XX-XX商业招商规划书丨计划书丨计划报告丨投资规划COMPANYLOGO招商规划书202X-XX-XX商业招商规划书丨计划书丨计划报告1010203040506项目概况招商准备租赁策略品牌策略收益测算工作安排目录CONTENTS010203040506项目概况招商准备租赁策略品牌策略收益2PARTONECOMPANYLOGO项目概况01PARTONECOMPANY项目概况013项目位于北京大兴区黄村，北靠康庄路，南向枣园路，西邻大兴黄村南北主干道兴华大街，东至兴丰大街。距地铁四号线枣园站仅354米，距京开高速500米，是黄村地区的交通枢纽地带。项目地标项目位于北京大兴区黄村，北靠康庄路，南向枣园路，西邻大兴黄村4承租单位吉星德亿商业中心建筑面积停车位主营11890㎡地上370个，地下370个一层沿街为餐饮，二层及主入口部分区域为大中电器三、四层为服装、运动工厂店、电玩城以及儿童娱乐等。楼层地上四层承租单位吉星德亿商业中心建筑面积停车位主营11890㎡地上350102制定商管公司成立预算，上报OA流程进行审批商管公司组织架构、薪酬标准的确定商管公司注册申请商管公司企业名称核准商管公司注册资金申请及拨款商管公司完成注册后备案办理物业管理资质证件组织筹备商业管理有限公司项目总经理入职各部门经理入职各部门员工入职商业管理有限公司人员到岗03商业管理有限公司各部门员工开业前培训——团队组建及计划0102制定商管公司成立预算，上报OA流程进行审批组织筹备商6PARTTWOCOMPANYLOGO招商准备02PARTTWOCOMPANY招商准备0275436712招商折页（海报）202X年12月底到位面积测算表及图纸202X年11月底到位招商培训202X年12月底到位招商说辞202X年11月底到位租赁意向书、租赁合同202X年11月中旬到位物业及客户管理手册202X年11月中旬到位招商中心202X年12月底投付使用——物料准备5436712招商折页（海报）202X年12月底到位面积测算8——团队组建及计划组织筹备商业管理有限公司制定商管公司成立预算，上报OA流程进行审批商管公司组织架构、薪酬标准的确定商管公司注册申请商管公司企业名称核准商管公司注册资金申请及拨款商管公司完成注册后备案办理物业管理资质证件商业管理有限公司人员到岗项目总经理入职各部门经理入职各部门员工入职商业管理有限公司各部门员工开业前培训——团队组建及计划组织筹备商业管理有限公司9转入运营招商工作流程图招商筹备招商实施协议&签约团队组建商业方案策划招商物料准备商户搜集商务洽谈综合评审初步审核意向书审核&签订合同审核&签订意向沟

通——工作流程转入运营招商工作流程图招商筹备招商实施协议&签约团队组建商业10PARTTHREECOMPANYLOGO租赁策略03PARTTHREECOMPANY租赁策略0311——租金策略租金构成纯租金和租金或营业额抽成

两者取其高两种租金收取方式；租金形式纯租金（80%），租金、抽成两者取高（20%）；报价策略130%-150%保守租金价格；租金递增策略较优惠的租金吸引商家，通过租金递增调整达到租金目标免租策略；维持整体的租金报价体系，对于特殊商户通过免租期调整进行实际租金的调控。——租金策略租金构成纯租金和租金或营业额抽成租金形式纯租12——租期策略租期策略大型餐饮店：5-10年电玩、培训：5-8年快餐及特色餐饮店：3-8年儿童、服装服饰：2-5年其它：1-3年续约策略对知名品牌，提供灵活的续约政策，保证远期租金目标实现。对高成长性品牌，提供优先续约策略，保证品质、租金的高速增长。免租期大型餐饮店：2个月电玩、培训：1个月快餐及特色餐饮店：1个月儿童、服装服饰：3个月其它：1-2个月装修期大型餐饮店：4-6个月电玩、培训：4个月快餐及特色餐饮：2-4个月儿童、服装服饰：2-3个月其它：1-2个月——租期策略租期策略大型餐饮店：5-10年续约策略对知名13——谈判策略020406010305对具备影响力品牌进行预先接触和访谈，测试定位安排与客户会面，激发客户对项目的兴趣安排客户对项目的实地考察结合招商推广活动，不断改变客户对项目认知处理客户的提问资讯，与客户进行商务洽谈、租赁条款谈判确定合作，收取押金并签署意向书及租赁合同。——谈判策略020406010305对具备影响力品牌进行预14——租赁方案由于项目物业原因，超市业态不予考虑，故业态定位为电器行业、大型折扣店或整合商业的企业。项目可出租建筑面积为11890平米，由一家商户整体承租后再进行项目的规划以及调整，整体租赁我司只负责收取相应的租金，项目运营过程中所产生的水、电、气、人员成本、维修等费用，由承租方自行承担。1——租赁方案由于项目物业原因，超市业态不予考虑，故业态定位15——租赁方案分租--根据目前商户实际情况的商业定位2根据目前项目情况，保留部分商户延续租约，剩余面积重新调整后，我司组建团队自行运营。F1F2F3F4品牌餐饮、个性护理店、咖啡烘焙、化妆品、金融特色餐饮、休闲服饰、皮具鞋品、家居礼品运动服饰、休闲服饰、手机数码、教育机构电玩城、儿童集合店、儿童服饰、儿童玩具、文具用品F1F2F3F4A方案——租赁方案分租--根据目前商户实际情况的商业定位2根据目16——租赁方案占比分析35%备注：图表类型、字号、颜色及相关数据可根据需求进行更改。更改方式（选中图表，右键，编辑数据，数据名称、类别都可以根据需求进行相应的更改）65%备注：图表类型、字号、颜色及相关数据可根据需求进行更改。更改方式（选中图表，右键，编辑数据，数据名称、类别都可以根据需求进行相应的更改）——租赁方案占比分析35%备注：图表类型、字号、颜色及相关17——租赁方案298m2呷哺呷哺33m2化妆品礼品428m2比格pizza24m2么么茶61m2钟表眼镜37m2化妆品饰品50m2化妆品礼品52m2化妆品礼品24m2钟表15m2比格pizza24.4m2东方时尚驾校91m2蛋糕烘培店256m2个性护理店244m2兴宏小额贷款39m2化妆品礼品31m2化妆品礼品1F——租赁方案298m233m2428m224m261m2318——租赁方案品牌餐饮、个性护理店、咖啡烘焙、化妆品、金融特色餐饮、休闲服饰、家居礼品特色餐饮、精品女装翻斗乐/淘气堡电玩城、儿童集合店、儿童服饰、儿童玩具、文具用品分租--根据目前商户实际情况的商业定位2根据目前项目情况，保留部分商户延续租约，剩余面积重新调整后，我司组建团队自行运营。F1F2F3F4F1F2F3F4B方案——租赁方案品牌餐饮、个性护理店、咖啡烘焙、化妆品、金融特19——租赁方案备注：图表类型、字号、颜色及相关数据可根据需求进行更改。更改方式（选中图表，右键，编辑数据，数据名称、类别都可以根据需求进行相应的更改）——租赁方案备注：图表类型、字号、颜色及相关数据可根据需求20——租赁方案298m2呷哺呷哺33m2化妆品礼品428m2比格pizza24m2么么茶61m2钟表眼镜37m2化妆品饰品50m2化妆品礼品52m2化妆品礼品24m2钟表15m2比格pizza24.4m2东方时尚驾校91m2蛋糕烘培店256m2个性护理店244m2兴宏小额贷款39m2化妆品礼品31m2化妆品礼品1F——租赁方案298m233m2428m224m261m2321——租赁方案分租—整体商业全部调整后的商业定位3目前租赁商户全部进行清场处理后，我司自行组建团队对该项目重新定位、招商、运营。1F2F3F4F金融个性护理店蛋糕烘焙店钟表眼镜特色餐饮主题餐厅电玩娱乐水吧儿童服饰摄影美容美发教育培训饰品休闲服饰手机数码特色餐饮——租赁方案分租—整体商业全部调整后的商业定位3目前租赁商22557085406080标题文本标题文本标题文本标题文本——租赁方案557085406080标题文本标题文本标题文本标题文本——2352m2手表化妆品688.5m2Pizza牛排馆538.5m2西式快餐112m2蛋糕烘焙252m2个人护理店244m2兴宏小额贷款22m2饰品52m2手表化妆品9m2饰品51m2眼镜71m2手表化妆品1F——租赁方案52m2688.5m2538.5m2112m2252m224241劣势2优势分租方案租赁年限较长，持续增长较为缓慢，且商业整体定位不能把控。由于项目进深较窄、层高较低故商户业态选择上限制较多，所以符合商家较少,招商洽谈时间相对较长。收益相对稳定，且不需我司投入改造及运营费用。需将现有租赁商户全部清退后，方可实施该方案，故清退时间较长。1劣势2优势分租方案租赁年限较长，持续增长较为缓慢，且商业整251劣势2优势分租方案需前期投入部分费用进行项目改造以及宣传推广事宜，并增加人员成本的支出以及设施设备的维护费用。接收部分商家会造成商业整体定位布局的局限，调整周期较长，不利于公司整体商业形象的提升。双方协商达成一致的可能性较大，故清退时间会相应缩短。保留部分商家可减少招商商户洽谈量。我司可利用该项目自行组建团队，成立自己的运营队伍，为今后商业发展奠定基础。1劣势2优势分租方案需前期投入部分费用进行项目改造以及宣传推261劣势2优势分租方案需前期投入部分费用进行项目改造以及宣传推广事宜，并增加人员成本的支出、公共区域能源费以及设施设备的维护费用。需将现有租赁商户全部清退后，方可实施该方案，故清退时间较长。经营收益调整空间大且灵活，可随市场的趋势进行调整，持续递增较快，日后收益较高；商业整体定位利于把控，招商品质可随市场变化而适时调整，有利于提升公司整体形象；1劣势2优势分租方案需前期投入部分费用进行项目改造以及宣传推27PARTFOURCOMPANYLOGO品牌策略04PARTFOURCOMPANY品牌策略0428对项目具有标杆意义的品牌提高品牌聚集和凝聚度的品牌大面积的租户优先考虑因素进度安排

大型主力店、特色店各业态领衔品牌一般品牌对项目具有标杆意义的品牌优先考虑因素进度安排大型主力店29业态代表品牌示例个人护理用品万宁、屈臣氏彩妆/护肤美宝莲、ZA、欧莱雅、OLAY、佰草集家居/家饰/礼品/玩具(小型店）LOCKLOCK、谭木匠、特百惠、老银匠、天福茗茶、同仁堂、福奈特洗衣房、雪茄、烟斗屋数码/眼镜/手表COODOO、宏图三胞、亮视点、宝岛、CASIO、时间廊、SWACTH休闲服饰HOTWIND、VEROMODA、ONLY、JACKJONES、SELECTED、ETAM、Nike、Adidas、李宁、彪马、匡威儿童服饰丽家宝贝、巴布豆、小鬼当家、博士蛙、派克兰帝皮具鞋品TATA、KISSCAT、BELLE、千百度烘培店好利来、味多美特色餐饮KFC、MCDONALD`S、MR.PIZZA、必胜客、呷哺呷哺、比格PIZZA味千拉面、土大力、吉野家甜品店/饮品么么茶、DQ、可可茜里冰激凌、快乐柠檬美容美发审美造型、木本造型、协和美容院教育培训红黄蓝、天才宝贝、一多宝贝、京翰1对1、学大教育业态代表品牌示例个人护理用品万宁、屈臣氏彩妆/护肤30阶段推广任务招商阶段时间安排第一阶段招商筹备招商准备工作202X年10月——202X年12月第二阶段公开招商公开对外招商202X年12月——2013年04月第三阶段招商末期完成项目80％招商2013年04月——2013年06月根据项目实际工程进度情况，及不同招商阶段的时间安排，将项目招商分为以下阶段：阶段推广任务招商阶段时间安排第一阶段招商筹备招商准备工作2031第一阶段：招商筹备（202X年10月——202X年12月）推广目的：前期市场筹备入市通过前期招商筹备，在业内开始接触掌握一定的资源。市场策略：业内关注将项目前期招商工作顺利开展，筹备各种宣传资料，并在市场业内形成一定的声音，吸引市场关注度。推广执行接洽确定广告公司：着手准备未来的广告平面展示、推广宣传物料等；招商现场：进行现场周边包装，完善导视系统；招商折页：强调项目成熟现状、周边成熟社区、所属成熟商圈、主力商户重新招商、品牌升级等，充分展示项目的优势和亮点。第一阶段：招商筹备（202X年10月——202X年12月）32第二阶段：公开招商（2013年01月——2013年03月）推广目的：增强商户对项目的信心！通过对项目商业优势的告知性宣传，全面展示项目成熟现状、周边成熟社区、所属成熟商圈等优势，主力商户重新招商、品牌升级等信息，引起商户兴趣，并增强进驻项目的信心。市场策略：项目优势展示，针对性宣传通过媒介组合，选择受众集中的媒介渠道，有针对性的宣传。推广执行活动：项目公开对外招商推介会，邀请主、次要商户代表、媒体、合作团队参加；纸媒、短信：定期对项目成熟现状、周边成熟社区、所属成熟商圈等优势进行分析，发布招商信息；维持每2周1篇软文、短信发放；针对性选择商业杂志进行项目招商信息宣传，包括项目优势及主力商户重新招商、品牌升级等信息；道旗：临近主要路道旗宣传，项目分主题、招商信息宣传；项目现场：对现场包装重新更换画面，宣传商业主题（时尚生活、娱乐天地、大众配套等），配合形象示意图，赋予项目生动的消费场景；对签约主力商户、一般商户信息进行宣传；广告主题：首邑上城，火爆招商中……看得到的消费享得到的商机第二阶段：公开招商（2013年01月——2013年03月）推33PARTFIVECOMPANYLOGO收益测算05PARTFIVECOMPANY收益测算0534单位：万元推广类型内容形式招商筹备期正式招商期招商末期开业庆典

答谢会预计费用时间2012.09-2012.122013.01-2013.032013.04-2013.052013年6月单项小计招商道具招商折页

552

1224海报、展板

221

5手提袋及其他

331

7现场包装条幅

21

38内场包装

221

5媒体商业短信广告/软文

1010

2020活动常规活动客户活动

52

7137主题活动推介/开业会605560130户外媒体道旗临近主要路段

15

1515广告公司支付平面设计费

622

1010不可预计费用

222

66总计

80532760220220单位：万元推广类型内容形式招商筹备期正式招商期3501按照正常估计，整租15年总租金收益大约为1.15亿元。按照乐观估计，整租15年总租金收益大约为1.53亿元。资产升值另计

第一年第二年第三年第四年第五年第六年第七年第八年第九年第十年第十一年第十二年第十三年第十四年第十五年合计正常694420469442046944204729141472914147291414765598576559857655985803878480387848038784844072384407238440723115113329乐观868025586802558680255937467593746759374675101246491012464910124649109346211093462110934621118093911180939111809391152770773

租金单价（平米/天）面积标准年租金（元）正常1.6011890.766944203.84乐观2.008680254.80第一年年租金正常乐观5%8%租金每三年递增建议单位：元整体租赁延时符01按照正常估计，整租15年总租金收益大约为1.15亿元。3602分租每两年递增建议第1年80%第2年85%第3-5年95%第6年100%出租率正常6%乐观8%第1年面积×日租金基价×365天×出租率80%第2年面积×日租金基价×365天×出租率85%第3-5年面积×日租金基价×365天×出租率95%第6年面积×日租金基价×365天×出租率100%租金计算方式租金第一年第二年第三年第四年第五年第六年第七年第八年第九年第十年第十一年第十二年第十三年第十四年第十五年合计正常89122101002623611808678118086781251719912517199132682311326823114064325140643251490818414908184158026751580267516750836200427864乐观102346291151395813816749138167491492208914922089161158571611585717405125174051251879753518797535203013382030133821925445246391418按照正常估计，整租15年总租金收益大约为1.98亿元。按照乐观估计，整租15年总租金收益大约为2.44亿元。资产升值另计延时符单位：元02分租每两年递增建议第1年80%第2年85%第3-5年9537项目第一年第二年第三年第四年第五年第六年第七年第八年第九年第十年第十一年第十二年第十三年第十四年第十五年合计人员成本表1201301401511631761902062222402592803023263523258外包保洁人员费用242526282931323435373941434548518物业费用292929292929292929292929292929428水电、供热费用1701701701701701801801801801801901901901901902700宣传推广1001001008080707060605050505050501020维保费用（电梯、空调）77777777777777798改造费用6060606060606060606000000600合计5095205315245375525685745936025735966206476758621单位：万元支出项目包括：前期投入的改造费用（分摊到10年）、宣传推广费用（逐年递减）、人员成本以及设施设备维保费用等----该费用未包含各项税费及附加。项目第一年第二年第三年第四年第五年第六年第七年第八年第九年第38招商阶段第一阶段第二阶段第三阶段日期（时间节点）11月21日—12月30日1月1日—2月8日

3月1日—4月30日招商意向40%（签约20%）60%（签约40%）80%（签约80%）招商的时间受到多重因素的影响，招商进度计划建立于以下的时间进度结点之上：招商开始及各项前期推广工作符合进度规划；我司具备相关的签订意向书和合同的条件；首邑上城商业商户清退符合进度规划；项目工程改造符合进度规划；工作安排-----招商时间招商阶段第一阶段第二阶段第三阶段日期11月21日—12月339PARTSIXCOMPANYLOGO工作安排06PARTSIXCOMPANY工作安排0640阶段事件标准开始时间完成时间准备阶段项目启动会以启动会召开时间为准202X年9月27日202X年9月27日原有商户清退方案完成并通过集团内部评审（清点交接流程、商户改签办法、注册清退办法、清退计划）成果完成，提交集团评审通过，以通过集团评审会议记录日期为准202X年9月1日202X年9月29日《招商方案和计划》内部评审通过成果完成，提交集团评审通过，以通过集团评审会议记录日期为准202X年9月10日202X年10月10日吉星德亿商户清退完成以吉星德亿所有商户全部撤场时间为准202X年9月30日202X年12月30日改造阶段改造精装方案完成并通过集团内部评审成果完成，提交集团评审通过，以通过集团评审会议记录日期为准202X年9月27日202X年10月20日改造精装施工图完成并装修材料确认，下发项目以进场施工为准202X年10月20日202X年11月10日精装单位合同签订确定精装施工单位，以合同签订日期为准202X年11月20日202X年11月30日精装修开工施工单位进场开始施工为准202X年11月30日2013年11月30日达到商家入驻装修条件外立面、机电、水电工程完工，并通过集团及监理公司验收，已验收通过日期为准2013年3月20日2013年3月3