物业经营管理：第四章 收益性物业价值评估

2024/4/31第四章收益性物业价值评估第一节收益性物业的概念第二节收益性物业价格的概念和特征第三节收益性物业价值和价格的种类第四节影响收益性物业价格的因素第五节收益性物业估价的基本方法2024/4/32测试应考人员对收益性物业价格及其特征、价格和价值的种类、影响价格的因素、价值评估的基本方法等内容的熟悉程度，以及运用基本的估价技术，在物业资产的购置、经营管理和处置过程中进行价值分析与价格决策的能力和知识水平。（一）考试目的2024/4/33掌握：物业价格的构成，投资价值、市场价值、成交价格、市场价格的联系与区别，市场法、成本法和收益法的用途、适用对象和操作步骤。熟悉：收益性物业价格及其特征，收益性物业价格和价值的种类，收益法估价的基本公式及其应用。了解：影响收益性物业价格的因素，市场法和成本法的应用。（二）考试基本要求2024/4/34物业价格的特征收益性物业价格和价值的种类影响收益性物业价格的因素收益性物业价值评估的基本方法、内容及步骤（三）要点说明2024/4/35第一节收益性物业的概念

收益性物业——是指能直接产生租赁收益或其他经济收益的物业，包括住宅、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场等。影响收益性物业价值的因素：区位、新旧程度、供求、物业管理等。收益性物业价值的高低主要取决于：未来净收益的大小、获得净收益期限的长短、获得净收益的可靠性。2024/4/36第二节收益性物业价格的概念和特征物业价格：是和平地获得他人的物业所必须付出的代价——货币额、商品或其他有价物。一、物业价格的概念有用性有效需求：不但愿意购买而且有能力购买二、物业价格的形成条件稀缺性2024/4/37物业价格受区位的影响很大；物业价格实质上是物业权益的价格；物业价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金；物业价格形成的时间很长；物业价格容易受交易者的个别因素的影响。三、物业价格的特征2024/4/38使用价值和交换价值投资价值和市场价值成交价格、市场价格和理论价格总价格和单位价格实际价格和名义价格现房价格和期房价格起价、标价、成交价和均价评估价、保留价、起拍价、应价和成交价买卖价格、租赁价格市场调节价、政府指导价和政府定价原始价值、账面价值、市场价值第三节

收益性物业价值和价格的种类2024/4/39使用价值：是指该种商品能满足人们某种需要的效用；交换价值：是指该种同其他商品相交换的量的关系或比例，通常用货币来衡量。一、使用价值和交换价值2024/4/310投资价值：一是指值得投资；二是指从某个特定的投资者的角度所衡量的价值，是主观的、个人因素基础上的价值。市场价值：是指该物业对于一个典型的投资者的价值，是客观的、非个人的价值。二、投资价值和市场价值2024/4/311成交价格：成交价，是指在一笔物业交易中交易双方实际达成交易——买者同意付出、卖者同意接受，或者买者支付、卖者收取的货币额、商品或其他有价物。市场价格：是指某种物业在市场上的一般、平均水平价格，是该类物业大量成交价格的抽象结果。理论价格：是经济学假设的“经济人”的行为和预期是理性的，或真实需求与真实供给相等的条件下的价格。三、成交价格、市场价格和理论价格2024/4/312总价格：总价，是指某一宗或某一区域范围内的物业整体的价格。单位价格：单价，土地单价是指单位土地面积的土地价格；土地与建筑物合在一起的物业单价是指单位建筑物面积的价格。四、总价格和单位价格2024/4/313实际价格：是指在成交日期时一次付清的价格，或者将不是在成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的价格。名义价格：是指在成交日期时讲明，但不是在成交日期时一次付清的价格。五、实际价格和名义价格2024/4/314现房价格：是指以现状物业为交易标的的价格。期房价格：是指以目前尚未建成而在将来建成的房屋（含土地）为交易标的的价格。六、现房价格和期房价格期房价格＝现房价格－预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值－风险补偿2024/4/315交易达成日交货日付款日和付款方式备注现货交易现在现在现在一次付清此为典型的现货交易现在起分期付清未来一次付清此成为赊销或赊购期货交易现在未来现在一次付清此成为预购或预售现在起分期付清未来一次付清此为典型的期货交易现货交易和期货交易的各种情形：2024/4/316起价：所销售的商品房的最低价格；标价：又称报价、表格价，即卖方的要价；成交价：是商品房买卖双方的实际交易价格；均价：是所销售商品房的平均价格。七、起价、标价、成交价和均价2024/4/317评估价：是对拟拍卖的物业的公开市场价值进行测算和判定的结果；保留价：又称拍卖底价，是在拍卖前确定的拍卖标的可售的最低价格；起拍价：又称开叫价格、起叫价，是拍卖师在拍卖时首次报出的拍卖标的的价格；应价：竞买人对拍卖师报出的价格的应允，或是竞买人自己报出的购买价格。成交价：经拍卖师落槌或者以其他公开表示买定的方式确认后的竞买人的最高应价。八、评估价、保留价、起拍价、应价和成交价2024/4/318买卖价格：是物业权利人通过买卖方式将其物业转移给他人，由物业权利人收取或他人支付的货币额、商品或其他有价物；租赁价格：租金，是物业权利人作为出租人将其物业出租给承租人使用，由出租人收取或承租人支付的货币额、商品或其他有价物。九、买卖价格、租赁价格2024/4/319市场租金：协议租金，是指由于市场供求状况决定的租金；商品租金：全价租金，是指以物业价值为基础确定的租金，由折旧费、维修费、管理费、投资利息、房产税、保险费、地租和利润构成；成本租金：是指按照出租房屋的经营成本确定的租金，由折旧费、维修费、管理费、投资利息、房产税构成；准成本租金：是指接近但还不到成本租金水平的租金；福利租金房租的分类：2024/4/320地租房屋折旧费维修费管理费投资利息房租的构成因素：保险费物业税租赁费用租赁税费利润2024/4/321市场调节价：由经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格；政府指导价：由政府价格主管部门或其他部门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格；政府定价：由政府价格主管部门或其他有关部门，按照定价权限和范围制定的价格。十、市场调节价、政府指导价和政府定价2024/4/322原始价值：一项资产在当初取得时实际发生的成本，包括买价、运输费、安装费、缴纳的有关税费等；账面价值：一项资产的原始价值减去已计提折旧后的余额；市场价值：一项资产现时在市场上实际所值的价格；或者假设把该项资产拿到市场上去交易，它最可能实现的价格。十一、原始价值、账面价值、市场价值2024/4/323物业价格的影响因素概述人口因素居民收入因素物价因素利率因素汇率因素物业税收因素城市规划因素交通管制因素心理因素第四节

影响收益性物业价格的因素2024/4/324一、物业价格的影响因素概述不同的物业价格影响因素，引起物业价格变动的方向是不尽相同的；不同的物业价格影响因素，引起物业价格变动的程度是不尽相同的；不同的物业价格影响因素，与物业价格之间的影响关系是不尽相同的；有些物业价格影响因素对物业价格的影响与时间有关，有些与时间无关；某些物业价格影响因素对物业价格的影响可以用数学公式或数学模型来量化，但更多的影响因素却难以用数学公式或模型将其描述出来。2024/4/325二、人口因素人口数量：人口数量增加，对物业的需求就会增加，物业价格也就会上涨；人口素质：人们的文化教育水平、生活质量和文明程度，可以引起物业价格的变化；家庭人口规模：将引起居住单位数的变动，从而引起所需要的住房数量的变动，随之导致物业需求的变化而影响物业价格。2024/4/326三、居民收入因素居民收入的真正增加（非名义增加），意味着人们的生活水平将随之提高，其居住与活动所需要的空间会扩大，从而增加对物业的需求，导致物业价格上涨。2024/4/327四、物价因素物价的普遍波动表明货币购买力的变动，即币值发生变动，此时物业价格也随之变动；某些物价，如建筑材料价格、建筑设备价格、建筑人工费等的变动可能会引起物业价格的变动；国内外统计资料表明，物业价格的上涨率要高于一般物价的上涨率和国民收入的增长率。2024/4/328五、利率因素从成本的角度，利率升降会增加或降低物业开发的投资利息；从物业需求的角度，由于现代购买物业普遍采取贷款方式付款，利率升降会减少或增加物业需求；从物业价值是物业预期未来收益的现值之和的角度，由于物业价值与折现率负相关，而折现率与利率正相关，所以利率升降会使物业价格下降或上升；综合来看，物业价格与利率负相关。2024/4/329六、汇率因素当预期某国的货币会升值时，就会吸引国外资金购买该国物业，从而导致其物业价格上涨。七、物业税收因素增加物业开发环节税收，会增加物业开发建设成本，推动物业价格上升物业交易环节，增加买方的税收，会抑制物业需求，使物业价格下降对保有物业课税，实际上是减少了利用物业的收益，导致物业价格低落2024/4/330八、城市规划因素尤其是对城市发展方向、土地使用性质、建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等的规定，会对物业价格有很大影响；2024/4/331九、交通管制因素交通为居民带来出行便捷，节约出行时耗，提高出行效率，交通方便程度直接影响物业价格。十、心理因素购买或出售心态；个人欣赏趣味；时尚风气；接近名家住宅心理；讲究风水或吉祥号码。2024/4/332第五节

收益性物业估价的基本方法物业估价是为了特定的目的，对特定的物业（或物业权益）在特定的时点的客观合理价格或价值进行测算和判定。一宗物业的客观合理价格或价值，通常可以从以下几个途径求取：

（1）近期市场上类似的物业是以什么价格进行交易的；（2）如果重新开发建设一宗类似的物业需要多少费用；（3）如果将该宗物业出租或营业预计可以获得多少收益等。市场法、成本法、收益法2024/4/333一、市场法又称市场比较法，是将估价对象与在估价时点的近期发生过交易的类似物业进行比较，对这些类似物业的成交价格做适当的处理，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。（一）市场法概述经济学中的替代原理2024/4/334市场法适用的对象是具有交易性的物业，而那些很少发生交易的物业，则难以采用市场法估价。市场法适用的条件是在同一供求范围内并在估价时点的近期，存在着较多类似物业的交易。如果在物业市场发育不够或者类似物业交易实例较少的地区，就难以采用市场法。

估价对象是指需要评估其客观合理价格或价值的具体物业。

估价时点是指需要评估的客观合理价格或价值所对应的时间。

类似物业是指与估价对象相同或相当的物业。2024/4/335搜集交易实例选取可比实例对可比实例成交价格进行处理求取比准价格市场法的一般步骤：2024/4/336交易实例物业的状况：如名称、坐落、面积、用途等；交易双方：如买卖方的名称、关系；成交日期成交价格：计价方式和价款；付款方式：一次性付款、分期付款、贷款方式付款；交易情况：交易目的、交易方式、交易税费的负担方式等。（二）搜集交易实例2024/4/337可比实例物业应是估价对象物业的类似物业；可比实例的成交日期应与估价时点接近；可比实例的交易类型应与估价目的吻合；可比实例的成交价格应为正常市场价格或能够修正为正常市场价格。（三）选取可比实例用途相同：具体利用方式相同；建筑结构；所处地段等

1年以内，最好不要超过2年。2024/4/338统一付款方式统一采用单价统一币种和货币单位（四）建立价格可比基础统一面积单位统一面积内涵2024/4/339利害关系人之间的交易急于出售或急于购买的交易交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易交易双方或某一方有特别动机或偏好的交易特殊交易方式的交易，如拍卖、招标交易税费非正常负担的交易相邻物业的合并交易受债权债务关系影响的交易（五）交易情况修正2024/4/340将可比实例在其成交日期时的价格调整为在估价时点时的价格。（六）交易日期调整区位状况调整、权益状况调整、实物状况调整。（七）物业状况调整通过不同可比实例所得到的价格可能是不相同的，最后需要采用简单算术平均、加权算术平均等方法把它们综合成一个价格，以此作为市场法的估价结果。（八）求取比准价格2024/4/341二、成本法先分别求取估价对象在估价时点时的重新构建价格和折旧，然后将重新构建价格减去折旧，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。（一）成本法概述从卖方角度看，其理论依据是生产费用价值论。从买方角度看，其理论依据是替代原理。2024/4/342适用对象和条件一般而言，只要是可以估算出其成本的都可采用。但是，此法一般用于既无收益又很少发生交易的房地产评估，住宅、学校、图书馆、医院、政府办公楼、军队营房、公园等公用、公益性房地产，以及特殊工业厂房、油库、发电站、码头、油田等有独特设计或只针对个别用户的特殊服务体系而建的房地产的评估；2024/4/343单纯的建筑物的评估基本上也采用此法。此法也适用于市场不完善或狭小市场上无法运用比较法进行评估的房地产。也广泛应用于一些特殊目的的估价，征税、纠纷、保险赔偿等。2024/4/344搜集有关物业开发建设的成本、税费、利润等资料测算重新构建价格测算折旧求取积算价格成本法的一般步骤：2024/4/345土地取得成本：取得物业开发用地所必须的费用、税金等开发成本：土地开发成本、建筑物建造成本管理费用：物业开发商人员工资及福利费、办公费等投资利息：土地取得成本、开发成本和管理费用的利息销售费用：广告宣传费、销售代理费等销售税费：营业税、城市维护建设税和教育费附加等开发利润：按照一定基数乘以同一市场上类似物业开发项目所要求的相应利润率（二）物业价格构成2024/4/346物业价格＝重新构建价格－折旧（三）成本法的基本公式新开发土地价格＝取得待开发土地的成本＋土地开发成本＋管理费用＋投资利息＋销售费用＋销售税金＋开发利润新建物业价格＝土地取得成本＋土地开发成本＋建筑物建造成本＋管理费用＋投资利息＋销售费用＋销售税费＋开发利润旧物业价格＝物业的重新构建价格－建筑物的折旧＝土地的重新构建价格＋建筑物的重新构建价格－建筑物的折旧2024/4/347是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象所必须的支出，或者重新开发建设全新状况的估价对象所必须的支出和应获得的利润。重新构建价格是估价时点时、客观的、全新状况下的价格。（四）物业的重新构建价格2024/4/348求取房地的重新构建价格的两大路径：不将该房地分为土地和建筑物两个相对独立的部分，而是模拟物业开发商的物业开发过程，在物业价格构成的基础上，采用成本法来求取；将该房地分为土地和建筑物两个相对独立的部分，先求取土地的重新构建价格，再求取建筑物的重新构建价格，然后将两者相加来求取。2024/4/349根据建筑物重新建造方式的不同分为：重置价格：是指采用估价时点时的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的全新建筑物所必需的支出和应获得的利润。重建价格：是指采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，重新建造与估价对象建筑物相同的全新建筑物所必需的支出和应获得的利润。2024/4/350是指由于各种原因而造成的建筑物价值损失，其数额为建筑物在估价时点时的市场价值与重新构建价格的差额。建筑物折旧的分类：（五）建筑物的折旧物质折旧：建筑物在实体上的老化、损坏造成；功能折旧：建筑物在功能上的相对缺乏、落后或过剩造成；经济折旧：建筑物本身以外的各种不利因素造成。2024/4/351年限法是根据建筑物的经济寿命、有效年龄或剩余经济寿命来求取建筑物折旧的方法。剩余经济寿命＝经济寿命－有效年龄求取建筑物折旧的年限法：是指建筑物从竣工验收合格之日起到它对物业价值不再有贡献时止的时间。是指估价时点时的建筑物状况和效用所显示的年龄。2024/4/352它假设在建筑物的经济寿命期间每年的折旧额相等（P109）。建筑物的年折旧总额的计算公式：直线法：Et——建筑物的折旧总额C——建筑物的重新构建价格S——建筑物的净残值N——建筑物的经济寿命R——建筑物的净残值率2024/4/353三、收益法是预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。分为直接资本化法和报酬资本化法。（一）收益法概述2024/4/354收益法的理论依据

——经济学中的预期原理：决定房地产价值的是其未来所能获得的收益，而不是过去已获得的收益；即房地产的价格是基于市场参与者对其未来所能获取的预期收益或得到的满足程度，而不是基于其历史价格（生产它所投入的成本或过去的市场状况）。2024/4/355收益法适用于有收益或潜在收益，并且收益和风险都能够量化的房地产；还可用来检验市场法和成本法的可靠性。2024/4/356搜集并验证有关资料预测估价对象的未来收益求取报酬率或资本化率、收益乘数选用适宜的收益法公式计算出收益价格收益法的一般步骤：2024/4/3571、收益期限为有限年且净收益每年不变的公式（二）报酬资本化法的主要计算公式V——物业的收益价格A——物业的年净收益Y——物业的报酬率或折旧率n——物业的收益期限公式原型！！（P112）2024/4/3582、收益期限为无限年且净收益每年不变的公式V——物业的收益价格A——物业的净收益Y——物业的报酬率或折旧率3、净收益在前若干年有变化的公式t——净收益有变化的期限2024/4/359（三）物业净收益的求取净收益＝租赁收入－由出租人负担的费用租赁收入：包括租金收入和租赁保证金或押金的利息收入；出租人负担的费用：包括维修费、管理费、保险费、物业税、租赁费用、租赁税费。2024/4/360（四）报酬率的求取报酬率为投资回报与所投入的资本的比率。报酬率与投资风险正相关。风险与物业的价值反相关。求取报酬率的方法主要有累加法和市场提取法。2024/4/361累加法的公式：报酬率＝无风险报酬率＋投资风险补偿＋管理负担补偿＋缺乏流动性补偿－投资带来的优惠市场提取法：利用与估价对象物业具有类似收益特征的可比实例物业的价格、净收益等资料，选用相应的报酬资本化法公式，反求出报酬率。2024/4/362（五）直接资本化法将估价对象未来某一年的某种预期收益除以适当的资本化率或者乘以适当的收益乘数转换为价值的方法。V——物业价值NOI——物业未来第一年的净收益R——资本化率2024/4/3631、在某一时点，对于一个特定的收益性物业，其()是客观的，唯一的。

A投资价值B市场价值C使用价值D交换价值2、对于物业价格的特征，下列说法正确的有()。

A物业价格实质上是物业权益的价格

B物业价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金

C物业价格的高低是由房地产估价师决定的D物业价格容易受交易者的个别因素的影响

E物业价格随着时间的增长而升高2024/4/3643、下列对于成交价格、市场价格、理论价格的说法正确的是()。

A理论价格一般情况下要比市场价格高B成交价格就是市场价格

C实际的成交价格位于卖方所愿意接受的最低价格与买方所愿意支付的最高价格之间

D在买方市场下，成交价格会偏向最高买价4、一套建筑面积100